COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 OCTOBRE 2025

N° 2025/588

Rôle N° RG 24/13911 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN7D5

S.A.S. K INVEST

C/

SAS FREY RIVIERA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lisa ARCHIPPE

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 4] en date du 22 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00894.

APPELANTE

S.A.S. K INVEST,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Lisa ARCHIPPE de la SELAS ARCHIPPE TRAVART VILLALARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

SAS FREY RIVIERA

venant aux droits de la SNC JUIN SAINT HUBERT,

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 30 juin et 8 juillet 2021, la société en nom collectif (SNC) Juin Saint Hubert, aux droits de laquelle vient la société par actions simplifiée (SAS) Frey riviera a consenti à la SAS K invest, avec faculté de substitution, un bail commercial portant sur divers locaux dépendant du centre commercial « Polygone Riviera» situé [Adresse 2], pour une durée de 10 ans à compter de leur livraison, moyennant le paiement d’un loyer de base fixé à l’origine à 105.000 euros hors taxes et hors charges, à indexer chaque année et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 8 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 13 octobre et 15 décembre 2022 et du 11 janvier 2023 le mandataire de la SNC Juin Saint Hubert a adressé à la SAS K invest trois mises en demeure en vue d’obtenir le paiement d’un montant de 80 361,76 euros pour la première, de 83 597,04 euros pour la deuxième et de 118 321,33 euros pour la dernière.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023, la SNC Juin Saint Hubert a fait délivrer à la SAS K invest un commandement de payer la somme en principal de 130 153,46 euros, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2023, la SNC Juin Saint Hubert a fait assigner la SAS K invest devant le tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référés, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit à effet du 24 mars 2023 ;

ordonner l’expulsion de la SAS K invest et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;

la condamner par provision au paiement des sommes suivantes, selon décompte arrêté le 17 avril 2023 et sous réserve de l’actualisation de la dette locative :

157 531,28 euros au titre des loyers, charges et accessoires en principal,

15 753,12 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 %,

69 325,80 euros au titre du remboursement de la franchise et des réductions,

92 716,12 euros au titre de l’indemnité de relocation ainsi que les intérêts de retard au taux contractuel à parfaire au jour du paiement,

soit un montant total, à parfaire, de 335 326,32 euros ;

juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à son profit, conformément aux stipulations contractuelles ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société défenderesse au montant du dernier loyer majoré de 50 % à compter du 24 mars 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance contradictoire en date du 22 août 2024, ce magistrat a :

déclaré la SNC Juin Saint Hubert recevable et bien fondée en son action ;

constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties en date des 30 juin et 8 juillet 2021 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d’huissier du 23 février 2023 à compter du 24 mars 2023,

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS K invest du local dépendant du centre commercial « Polygone Riviera » situé [Adresse 2] et plus particulièrement le local 011 d’une surface de 161 m² environ et le local 011 T d’une surface de 70 m² environ, tous deux situés au niveau 0, ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place pourraient être séquestrés dans les lieux ou transportés dans tel garde-meubles de leur choix et ce, aux risques, frais et périls du défendeur ;

donné acte à la SAS K invest « de ce qu’elle accepte que le local soit récupéré par la bailleresse pour qu’elle puisse en jouir à nouveau, considérant n’avoir aucun droit dessus » ;

condamné la SAS K invest à payer à la SNC Juin Saint Hubert une provision de :

131 733,52 euros à valoir sur les loyers, les charges de fonds marketing, les honoraires analyse assistance, la taxe foncière, le dépôt de garantie et la taxe sur les locaux commerciaux arrêtés au 3 octobre 2023,

13, 173,25 euros à titre d’indemnité forfaitaire de 10 % arrêtée à cette date ;

dit que ces sommes produiraient intérêts au taux contractuel tels que calculés conformément aux dispositions de l’article 8 du titre II du bail ;

jugé que la SNC Juin Saint Hubert conserverait le montant du dépôt de garantie ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en condamnation provisionnelle au titre des acomptes sur charges, des acomptes sur travaux et de l’indemnité de relocation;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle en remboursement des franchises et des réductions de loyer ;

fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle au montant du loyer global de la première année de location, majoré de 50 % à compter du 24 mars 2023, jusqu’au départ effectif de la SAS K invest et restitution des clés ;

condamné la SAS K invest à payer à la SNC Juin Saint Hubert cette indemnité ;

condamné la SAS K invest aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 23 février 2023, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à la SNC Juin Saint Hubert une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que la SAS K invest ne justifiait pas que son consentement avait été obtenu par la violence et ne produisait aucune pièce permettant d’établir le vice de consentement qu’elle alléguait de sorte que la nullité invoquée du contrat de bail ne saurait constituer une contestation sérieuse valablement opposée aux demandes formées par la SNC Juin Saint Hubert.

Il a estimé que la SAS K invest ne saurait contester en référé la régularité de la signature du bail commercial dès lors que ses annexes et le certificat, validant la signature électronique, lui ont été remis.

Il a constaté que le bail s’était trouvé résilié de plein droit depuis le 24 mars 2023, le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance.

Il a observé que la SAS K invest ne saurait élever une contestation tenant à l’absence de prise de possession du local dès lors que, d’une part, le procès-verbal de mise à disposition avait été régularisé par M. [W] [S], représentant la société, qui n’avait formulé aucune observation et, d’autre part, que la SAS K invest n’avait entrepris aucune démarche auprès de la SNC Juin Saint Hubert, à compter de la mise à disposition des locaux, pour contester les factures qui lui avaient été adressées.

Il a estimé que les demandes de condamnation provisionnelle formées par la SNC Juin Saint Hubert au titre des loyers, du dépôt de garantie, des charges de fonds marketing, des honoraires d’analyse, d’assistance et de conseil, de la taxe foncière, de la taxe sur les locaux commerciaux, d’indemnité forfaitaire de 10 % et d’indemnité d’occupation ne faisaient l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Il a revanche décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les acomptes sur charges, sur les acomptes sur travaux, sur le remboursement des franchises et des réductions de loyer ni sur l’indemnité de relocation qui étaient sérieusement contestés.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 novembre 2024, la SAS K invest a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en condamnation provisionnelle au titre des acomptes sur charges, des acomptes sur travaux, d’indemnité de relocation et sur la demande provisionnelle en remboursement des franchises et des réductions de loyer.

Par dernières conclusions transmises le 9 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS K invest demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en condamnation provisionnelle au titre des acomptes sur charges, des acomptes sur travaux, d’indemnité de relocation et en remboursement des franchises et des réductions de loyer ;

reformer pour le surplus,

statuant de nouveau,

à titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la SNC Juin Saint Hubert,

à titre subsidiaire,

débouter la SNC Juin Saint Hubert de l’ensemble de ses demandes provisionnelles,

en tout état de cause,

condamner la SNC Juin Saint Hubert à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait notamment valoir que M. [W] [S], kinésithérapeute et son père M. [G] [S], éducateur spécialisé, ont eu comme projet d’ouvrir un fonds de commerce de restauration dans le cadre duquel un bail commercial a été formalisé portant sur le local appartenant à la SNC Juin Saint Hubert.

Elle explique, qu’à ce stade en réalité, le projet commercial était « balbutiant », les concours bancaires nécessaires pour la mise en conformité du local n’ayant pas encore abouti. Elle indique que pour les besoins de la signature du bail commercial ils ont constitué, « à la va-vite », une société, holding de la future société commerciale, signataire du bail, alors même que ce type de contrat ne correspondait pas à son objet social. Elle précise qu’il était par ailleurs institué une franchise de loyer jusqu’au commencement de l’exploitation commerciale, afin justement de permettre au preneur de se faire substituer dans les liens contractuels par sa société commerciale qui aurait par ailleurs réussi à obtenir les concours bancaires.

Elle expose que depuis la signature du contrat de bail, aucune activité commerciale n’a pu débuter raison pour laquelle elle s’est alors approchée du bailleur afin de connaître les modalités de résiliation du contrat et de lui permettre de retrouver la possibilité de louer les locaux.

Au visa de l’article 834 du code de procédure civile, elle excipe de diverses contestations sérieuses notamment la nullité du contrat au regard des dispositions de l’article 1143 du code civil, évoque la violence, son état de dépendance par rapport à la SNC Juin Saint Hubert, un contrat d’adhésion dont les clauses seraient rédigées dans l’intérêt exclusif du bailleur et ce, même parfois contra legem, l’existence d’un déséquilibre évident du contrat au regard des charges et des frais facturés trimestriellement et la déloyauté de la bailleresse.

Elle fait valoir que, même à supposer que le contrat ne soit pas annulé, celui-ci contient de très nombreuses causes de résolution imputables au bailleur qui n’a pas respecté les obligations lui incombant et plus particulièrement la communication tardive de certains documents impératifs tels que les annexes du contrat de bail.

Elle prétend que la bailleresse ne communique aucun élément pouvant justifier de la signature efficace du bail, si ce n’est le 13 octobre 2023 par la production du certificat de preuve de la signature électronique. Elle observe que ce document porte mention de ce qu’aucune authentification n’a été réalisée et qu’aucune pièce d’identité n’a été demandée. Elle en conclut qu’il n’y a aucun contrat signé, aucune remise de clés, aucune obligation de paiement de loyer, la bailleresse échouant à rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de bail qui serait oral.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que le procès-verbal de mise à disposition, produit en cours d’instance, n’a aucune valeur probante en l’absence de mention de remise des clés, que ce document renseigne comme ancien preneur la société à responsabilité limitée (SARL) Factory and co licence pour une prise de possession prévisionnelle en août 2021 alors que le document porte mention du 13 juin 2022, qu’il n’est pas signé par le représentant légal de la société. Elle prétend que la bailleresse échoue à rapporter la preuve de ce que le principe de la facturation a débuté. Elle fait valoir que les indemnités annexes telles que l’indemnité forfaitaire, l’indemnité de relocation, la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie découlent toutes du titre 2 du contrat qui ne lui est pas opposable, la signature n’apparaissant qu’en bas du titre I.

La SAS K invest a libéré les lieux le 26 décembre 2024.

Par dernières conclusions transmises le 7 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Frey riviera demande de la cour de :

dire la SAS Frey riviera recevable et bien fondée,

débouter la SAS K invest de l’ensemble de ses contestations,

confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en condamnation provisionnelle au titre des acomptes sur charges, des acomptes sur travaux et d’indemnité de relocation et en remboursement des franchises et des réductions de loyer ;

statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant ou actualisant :

condamner la SAS K invest par provision à lui payer les sommes suivantes, selon décompte arrêté le 26 décembre 2024, et sous réserve de l’actualisation de la dette locative :

loyers, charges et accessoires en principal 457 759,00 euros,

remboursement de la franchise et des réductions 71 921,46 euros,

indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % 52 968,05 euros,

indemnité de relocation 98 102,80 euros,

intérêts de retard au taux contractuel « à parfaire au jour du paiement »,

soit un total à parfaire de 680 751,31 euros

condamner la SAS K invest à lui payer la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 1103 du code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient que les différents postes réclamés sont justifiés, qu’il s’agisse des loyers, des charges, des taxes, des impôts, de l’indemnité forfaitaire de 10 % et des intérêts de retard au taux contractuel, du remboursement de la franchise et des réductions de loyers octroyés, de l’indemnité d’occupation, de la conservation du dépôt de garantie ou enfin des frais de relocation.

Elle réfute l’existence de contestations sérieuses soulevées par la SAS K invest et soutient que le juge des référés n’a pas été saisi sur le fondement des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, comme le soutient la SAS K invest, mais sur le fondement des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 835 du même code.

En réponse à la prétendue nullité du contrat de bail pour vice du consentement et plus particulièrement celui de violence liée à un état de dépendance sur le fondement de l’article 1143 du code civil, la SAS Frey riviera soutient qu’aucune des trois conditions cumulatives requises n’est démontrée.

Elle argue de ce que la SAS K invest ne saurait lui reprocher l’échec de l’obtention des concours bancaires qu’elle aurait sollicités et indique qu’il lui appartenait de le mentionner lors des négociations si elle avait voulu insérer une condition suspensive d’obtention d’un concours bancaire dans le bail. Elle affirme que la SAS K invest expose avoir été assistée d’un professionnel de l’immobilier l’ayant aidée à négocier son bail et de son franchiseur raison pour laquelle elle ne saurait soutenir avoir été abusée ni méconnaître s’être engagée en parfaite connaissance de cause, avec l’assistance de ces professionnels.

En ce qui concerne la production des documents sollicités par sommation, elle indique qu’elle a satisfait à la demande en produisant l’ensemble des annexes au bail et précise que la SAS K invest disposait déjà de ces éléments pour avoir été inclus dans le process de signature électronique.

S’agissant de la validité de la signature électronique du contrat et de la prétendue absence de signature du bail ou de l’affirmation selon laquelle seul le titre I du bail lui serait opposable, la signature de M. [S] n’apparaissant qu’au terme de ce titre, voire même sa signature ne serait pas authentifiée, elle verse aux débats le certificat de signature DocuSign du bail des 30 juin et 8 juillet 2021 qui complète et certifie les signatures et dates apposées sur le bail commercial lui-même, sur celles de ses annexes paraphées, et chacune des pages qui portent la référence dudit certificat de signature électronique.

En ce qui concerne la facturation et la mise à disposition des lieux, la bailleresse indique que le procès-verbal de livraison, valant état d’entrée des lieux, a été signé par M. [S] lui-même, qu’il ne comporte aucune observation, à l’exception de la mention portant sur le relevé du compteur d’eau. Elle ajoute que l’acquiescement par la SAS K invest de ce que le local soit récupéré par ses soins démontre bien qu’elle a valablement pris possession des lieux et qu’elle acquiesce en réalité à voir le bail résilié par l’effet de la clause résolutoire.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

À titre liminaire, il y a lieu de relever que, contrairement à ce que prétend la SAS K invest, la SAS Frey riviera ne fonde pas ses demandes sur les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile mais sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2.

Sur la contestation tirée de la nullité du bail commercial

Aux termes des dispositions des dispositions de l’article 1143 du code civil « il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».

En l’espèce, la SAS Frey riviera entend se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer qu’elle lui a fait délivrer en vertu du bail commercial des 30 juin et 8 juillet 2021, demeuré sans effet dans le mois de sa délivrance, et exiger le paiement des sommes qu’elle estime dues contractuellement.

La SAS K invest invoque la nullité du contrat de bail pour vice du consentement lié à un état de dépendance.

Il est admis que trois conditions cumulatives doivent être réunies pour que ces dispositions puissent recevoir application et en l’espèce la démonstration d’un état de dépendance dans lequel se trouverait la SAS K invest à l’égard de la SAS Frey riviera, de l’obtention d’un engagement de sa part qu’elle n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et de l’existence d’un avantage manifestement excessif dont bénéficierait la bailleresse.

Il y a lieu de relever que la SAS K invest prétend que la présente affaire est « une illustration manifeste » d’un cas de vice du consentement aux motifs que le bailleur est une « grosse société générant un chiffre d’affaire de plus de 8 millions d’euros avec un bénéfice de plus de deux millions d’euros », que le contrat de bail a été souscrit alors que le projet de franchise n’en était qu’à son « balbutiement », que « la rigueur juridique aurait dû conduire les parties à formaliser un acte sous conditions suspensives de prêt », qu’elle devait procéder aux travaux exigés par la charte graphique de la franchise, que la situation économique notamment des restaurants était compliquée dans le cadre de la crise sanitaire de 2021 et que c’était « une aubaine » pour la SNC Juin Saint Hubert de trouver un preneur qui ne connaissait pas les usages et qui n’était pas assisté d’un avocat.

Au cas présent, il y a lieu de relever que la SAS K invest, à qui la charge de la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention incombe, ne démontre pas avoir été en état de dépendance économique.

En effet, il résulte de l’exposé des faits contenu dans ses dernières conclusions que Messieurs [G] et [W] [S] ont eu « comme projet d’ouvrir un fonds de commerce de restauration ; que béotiens dans le domaine des affaires, ils ont sélectionné un franchiseur afin d’être accompagnés étape par étape dans le montage de leur projet ; que, dans cette perspective, le franchiseur, les a mis en relation avec un tiers ; que l’ensemble des acteurs ont porté leur dévolu sur des locaux situés dans le centre commercial Polygone, propriété de la SNC Juin Saint Hubert ».

Il y a lieu de noter qu’il résulte de l’analyse de la facture produite par la SAS K invest que cette dernière a payé à la SARL Factory & co licence la somme de 57 600 euros pour son intervention.

De plus, la SAS K invest verse aux débats les courriels échangés notamment en octobre 2020 avec M. [O] [C] de la société Mw conseils, et Mme [X] [Y], de la société [Adresse 3], aux fins de réaménagement du local pris en location.

Il s’ensuit que la SAS K invest a été accompagnée, a minima, par un cabinet de conseil dans le cadre de l’opération avant la signature du bail commercial.

Par ailleurs, le bail mentionne en son article 5 du titre I les négociations ayant précédé la conclusion du bail à savoir que les parties ont discuté des modalités de cette prise à bail aux termes de divers échanges plus précisément « lors d’un rendez-vous de négociation en date du 20 mars 2021, elles ont trouvé un accord sur les principales clauses et conditions du bail à conclure et qu’elles ont négocié les derniers éléments et finalisé le bail aux termes de rendez-vous/emails d’avril à juin 2021 ».

Il résulte de l’analyse du courriel adressé le 30 août 2022 par Mme [F] [K], animatrice réseau de la société Credipro, notamment à messieurs [S], selon lequel l’ensemble d’établissements bancaires avait refusé la demande de financement, que la SAS K invest a décidé de régulariser le bail avant de solliciter les concours bancaires lui permettant de mener à bien l’opération.

La SAS K invest ne justifie ainsi pas, en l’état, que son consentement a été obtenu par la violence et ne produit aucune pièce permettant de suspecter un tel vice du consentement de sorte que la nullité du contrat invoquée ne saurait constituer une contestation sérieuse valablement opposée aux demandes élevées par la SAS Frey riviera.

Elle ne saurait davantage contester en référé la régularité de la signature du bail commercial dès lors que ses annexes et le certificat validant la signature électronique lui ont été remis en cours de procédure.

La SAS K invest ne produit ainsi aucun élément sérieux susceptible de remettre en cause, avec l’évidence requise en référé, la validité du bail commercial régularisé.

Sur la constatation de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, il y a lieu de relever que, préalablement à la délivrance du commandement de payer, le mandataire du bailleur a adressé à la SAS K invest les 13 octobre et 15 décembre 2022 et le 11 janvier 2023 trois mises en demeure en vue d’obtenir le paiement d’un montant de 80 361,76 euros pour la première, de 83 597,04 euros pour la deuxième et de 118 321,33 euros pour la dernière.

Ces rappels étant demeurés sans effet, le bailleur a fait signifier à la SAS K invest un commandement de payer par acte de commissaire de justice, en date du 23 février 2023, visant à obtenir le paiement de la somme de 130 153, 46 euros, détaillée dans un décompte joint, dans le mois et lui dénonçant son intention, à défaut, de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle. Cette somme inclut le dépôt de garantie, le loyer et les charges au titre des 2ème et 3ème trimestres 2022, le loyer ou indemnité d’occupation, charges et accessoires au titre du 4ème trimestre 2022, la taxe foncière de l’année 2022 et le loyer ou indemnité d’occupation, charges et accessoires au titre du 1er trimestre 2023.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré et il rappelait au preneur défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 24 mars 2023 et le bailleur est parfaitement fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

Depuis cette date, la SAS K invest est occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef, étant précisé que la SAS K invest demande, dans le dispositif de ses dernières écritures, qu’il lui soit donné acte qu’elle accepte de quitter les lieux.

L’ordonnance déférée sera, par conséquent, confirmée de ce chef.

Sur les demandes de condamnation provisionnelles formées par la SAS Frey riviera

En l’espèce, la SAS Frey riviera sollicite la condamnation à titre provisionnel de la SAS K invest au paiement de la somme de 680 751,31 euros, à parfaire, suivant décompte arrêté au 26 décembre 2024, décomposée comme suit :

— loyers, charges et accessoires en principal 457 759,00 euros,

— remboursement de la franchise et des réductions 71 921,46 euros,

— indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % 52 968,05 euros,

— indemnité de relocation 98 102,80 euros,

— intérêts de retard au taux contractuel à parfaire au jour du paiement

Pour justifier ce montant, elle verse aux débats :

le relevé de compte détaillé au 17 avril 2023 et les factures,

les lettres de mises en demeure et leurs accusés de réception,

le bail commercial avec l’ensemble des annexes,

le procès-verbal de mise à disposition avec état des lieux d’entrée,

le certificat de signature DocuSign du bail commercial,

le relevé de compte arrêté au 3 octobre 2023 et les factures,

un tableau intitulé « décompte K invest au 26 décembre 2024 .

De son côté, la SAS K invest conteste que la facturation par le bailleur ait démarré dès lors qu’elle soutient n’avoir jamais pris possession des lieux.

L’article 7 du titre I du contrat de bail précise que la prise d’effet du bail est fixée « à titre prévisionnel le 30 septembre 2021 ainsi que cela résultera du procès-verbal de mise à disposition qui sera établi entre la bailleur et le preneur (')».

Cette clause est claire et sans équivoque.

Le procès-verbal de mise à disposition versé aux débats a été régularisé par M. [W] [S], en sa qualité de « représentant du preneur et déclarant être dûment habilité », le 13 juin 2022. L’analyse de ce document permet de constater que M. [S] n’a formulé aucune observation, seule la mention du relevé du compteur d’eau à 4 162 mètres cube étant reportée sur le procès-verbal.

Au vu des éléments produits aux débats, la SAS K invest ne saurait élever une contestation sérieuse tenant à l’absence de prise de possession du local d’autant qu’elle n’allègue ni justifie avoir entrepris une quelconque démarche auprès du bailleur à compter de cette date pour contester les factures qui lui ont été adressées.

Il ressort des factures jointes aux deux relevés versés aux débats par la SAS Frey riviera que le montant de 680 751, 31 euros réclamé peut être décomposé en plusieurs postes : loyer de base, acomptes sur charges, acomptes sur travaux, charges de fonds marketing, honoraires d’analyse d’assistance et de conseil, taxe foncière, dépôt de garantie, taxe sur les locaux commerciaux et indemnité forfaitaire irrévocable de 10 %.

Afin d’apprécier la légitimité de la demande de condamnation provisionnelle formée par la SAS Frey riviera, il convient d’analyser les montants réclamés poste par poste.

1. Sur les loyers

En l’espèce, le bail commercial précise, en son article 11.2 du titre I, qu’à titre exceptionnel, le bailleur consent une franchise totale de loyers « à compter de la mise à disposition du local au preneur jusqu’à, au plus tôt, l’ouverture du local au public ou, au plus tard, jusqu’au troisième mois suivant la mise à disposition du local au preneur» et en son article 4.1 du titre I que le loyer annuel de base est fixé à la somme de 105 000 euros hors taxes et hors charges.

Cette clause est claire et sans équivoque.

Le bail fait ainsi la distinction entre la mise à disposition du local et l’ouverture du local au public.

L’analyse des factures produites par le bailleur, jointes aux deux relevés, permet de constater que la facturation n’a débuté qu’à compter du mois de juillet 2022.

Si le motif du décalage entre la signature du bail les 30 juin et 8 juillet 2021, et la prise de possession des lieux, intervenue le 13 juin 2022, n’est pas justifié par l’une ou l’autre des parties, la seule évocation par la SAS K invest de l’absence de remise des clés ne suffit pas à elle-seule, à porter le fruit d’une contestation sérieuse.

La demande de condamnation provisionnelle formée par la SAS Frey riviera au titre des loyers sera ainsi accueillie.

La SAS Frey riviera produit :

le relevé de compte détaillé au 17 avril 2023 et les factures,

le relevé de compte arrêté au 3 octobre 2023 et les factures,

un tableau intitulé « décompte K invest au 26 décembre 2024 ».

L’analyse des factures jointes aux deux relevés produits par la SAS Frey riviera permet de constater qu’un montant total de 114 682,93 euros a été facturé pour la période du 13 juin 2022 et le 31 décembre 2023, à savoir la somme de 176 504,64 euros au titre du loyer de base ' 61 821,71 euros au titre des franchises et réductions de loyer.

Il convient de noter que la SAS Frey riviera actualise sa créance et produit un décompte faisant apparaître une dette au titre de l’année 2023 d’un montant global de 251 541 euros correspondant, selon ses dires, à une « reprise ».

Or, ce montant global de 251 541 euros n’est pas décomposé et ne permet pas de connaître à quel titre il est réclamé.

Au titre de l’année 2024, elle produit un décompte faisant apparaître les montants suivants :

Au titre du 1er trimestre 2024,

35 241 euros de LMG (loyer minimum garanti),

' 7 048 euros d’allègement,

Au titre du 2ème trimestre 2024,

35 241 euros de LMG (loyer minimum garanti),

' 5 987 euros d’allègement,

Au titre du 3ème trimestre 2024 ,

37 080 euros de LMG (loyer minimum garanti),

' 3 524 euros d’allègement,

Au titre du 4ème trimestre 2024 ,

35 043 euros de LMG (loyer minimum garanti),

' 3 369 euros d’allègement.

Or, il convient de noter que ce décompte n’est accompagné d’aucune facture permettant de justifier lesdits montants.

Par conséquent, la demande de condamnation provisionnelle formulée au titre du loyers par la SAS Frey riviera sera ainsi accueillie à hauteur du montant justifié, à savoir la somme de 114 682,93 euros.

L’ordonnance sera, en revanche, infirmée en ce qu’elle a condamné la SAS K invest au paiement dudit montant à la SNC Juin Saint Hubert.

2. Sur les acomptes sur charges

En l’espèce, la question des charges est abordée au point 10.1 du titre I du bail commercial lequel précise que « les charges des parties d’utilité commune générales et spéciales visées à l’article 6.1 du titre II seront réparties entre les différents preneurs selon la surface totale pondérée de leur local par rapport à la surface totale pondérée de l’ensemble des locaux privatifs du Centre en ce compris une distinction pour les espaces non clos » selon un tableau déterminant un coefficient de pondération en fonction du cas de figure.

Il est également précisé que « par ailleurs, le budget prévisionnel de charges établi en début d’année par le Bailleur ou son mandataire sera déterminé en fonction des amplitudes horaires définies au règlement intérieur joint en annexe. En conséquence, si le Preneur devait utiliser des locaux loués avec une amplitude horaire significativement plus large que celle indiquée dans ledit règlement, le Bailleur serait en droit de majorer en conséquence la quote-part des charges du Preneur dans la limite des prestations complémentaires ainsi générées par cette amplitude horaire afin de tenir compte des surcoûts induits et de ne pas pénaliser les autres locataires du Centre ; la quote-part des charges en résultant étant déterminée en fonction des règles définies ci-dessus. »

Les articles 6-3 et 6-4 du titre II sont relatifs à la répartition des charges et la facturation des charges.

Il y est notamment précisé que « le Preneur devra verser à compter de la date de prise d’effet du bail dès réception de la facture puis le 1er jour de chaque trimestre civil et d’avance, sa quote-part de provision pour charges, impôts et taxes correspondant à la quotepart de ces budgets annuels et le solde de la régularisation annuelle dans les dix jours de l’appel de fonds. Les acomptes trimestriels de charges seront appelés sur la base des budgets prévisionnels établis en début d’année et en cours d’année et les comptes seront arrêtés une fois l’an et répartis entre les exploitations du Centre en faisant apparaître les montants hors taxes et la TVA que le Preneur pourra récupérer, après paiement intégral des sommes appelées ».

Ces clauses sont claires et sans équivoque.

Il ressort des factures jointes aux deux relevés versés aux débats par la SAS Frey riviera que les acomptes sur charges s’élèvent, pour la période du 13 juin 2022 au 31 décembre 2023, à la somme de 52 264,67 euros.

Il convient de noter que la SAS Frey riviera actualise sa créance et produit un décompte faisant apparaître une dette au titre de l’année 2023 d’un montant global de 251 541 euros correspondant, selon ses dires, à une « reprise ».

Or, ce montant global de 251 541 euros n’est pas décomposé et ne permet pas de connaître à quel titre il est réclamé.

Au titre de l’année 2024, elle produit un décompte faisant apparaître les montants suivants :

Au titre du 1er trimestre 2024,

9 326 euros de provision de charges,

Au titre du 2ème trimestre 2024,

9 326 euros de provision de charges,

Au titre du 3ème trimestre 2024,

9 326 euros de provision de charges,

Au titre du 4ème trimestre 2024,

9 019 euros de provision de charges.

La SAS K invest fait valoir que la méthode de calcul des charges trimestrielles n’est pas précisée dans le bail commercial et qu’aucun justificatif desdites charges n’est transmis.

Il y a lieu de noter que les budgets prévisionnels puis les comptes établis en 2022, 2023 et 2024 ne sont pas produits aux débats et qu’aucune explication n’est fournie dans les dernières écritures de la SAS Frey riviera.

En l’état, il existe ainsi une contestation sérieuse à ce qu’il soit réclamé, dans le cadre de la présente procédure, ces acomptes sur charges dont les montants ne sont corroborés par aucun élément.

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir pas lieu à référé sur ce point.

3. Sur le dépôt de garantie

En l’espèce, l’article 5 du titre I du bail commercial est rédigé comme suit :

Le dépôt de garantie versé par le Preneur au jour de la signature du Bail est égal à la somme de 31 500 € (TRENTE ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS).

Son montant variera dans les conditions indiquées à l’article 5 du Titre II.

Or, la facture versée aux débats par la SAS Frey riviera établie le 12 août 2022 fait état d’un montant de 27 629,20 euros et celle du 23 mai 2023 d’un rappel de dépôt de garantie de 1 738,04 euros soit 29 367,24 euros au total.

Ce dernier montant sera ainsi retenu, étant précisé que la SAS K invest ne conteste pas ne pas avoir versé le dépôt de garantie.

La SAS Frey riviera sollicite qu’il lui reste acquis après paiement et soutient que le dépôt n’est pas une clause pénale et ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

La SAS K invest soutient que les sommes dues au titre des loyers sont contestées de sorte qu’il n’est pas possible que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur.

S’agissant de la restitution ou conservation du dépôt de garantie, l’article 5 du titre II du bail commercial se présente en ces termes :

(') 5.1 Restitution

Cette somme non productive d’intérêts sera rendue au Preneur en fin de jouissance après remise des clefs et sous réserve du paiement de tous les loyers (en ce inclus le loyer variable additionnel) et charges (dont les provisions pour travaux ou les régularisations de charges), de même que de toute somme dont il pourrait être débiteur en vers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit. (')

L’article 26.2.3 du titre II dispose que si le bail est résilié dans les termes de l’article 1217 du Code civil par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour tout autre cause imputable preneur, le dépôt de garantie restera au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres.

Cette clause affecte ainsi le dépôt de garantie à la réparation du préjudice subi par la société bailleresse en raison de la faute commise par la société preneuse. Elle modifie l’objet de ce dépôt de garantie puisque il n’est plus destiné à garantir le paiement des sommes dues par le preneur au bailleur à l’issue du contrat mais répare le préjudice subi en raison de la résiliation du contrat.

En outre, une telle clause pénale est susceptible d’être modérée en fonction du préjudice réellement subi par la société bailleresse, ce qui implique une analyse de la faute et du préjudice subi.

De tels éléments conduisent à retenir l’existence de contestations sérieuses en lien avec la modification de l’objet des fonds versés au titre du dépôt de garantie et l’analyse de la responsabilité de la société preneuse.

A titre surabondant, la cour souligne que la demande de conservation du montant du dépôt de garantie qui correspond à une demande en paiement d’une clause pénale est présentée à titre définitif alors que le juge des référés ne peut accorder que des mesures provisoires.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a condamné la SAS K invest à payer la somme de 27 629, 20 euros à titre de dépôt de garantie et qu’elle a indiqué que ce montant serait conservé par le bailleur.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

4. Sur les acomptes sur travaux

En l’espèce, il ressort des factures jointes aux deux relevés versés aux débats par la SAS Frey riviera que les acomptes sur travaux s’élèvent, sur la période du 13 juin 2022 au 31 décembre 2023, à la somme de 2 522,16 euros (2 884,04 euros – un avoir d’un montant de 361,88 euros), la SAS K invest ne contestant pas précisément ce montant.

La SAS Frey riviera actualise le montant global réclamé, arrêté au 26 décembre 2024, mais le décompte ne précise pas le montant correspondant aux acomptes sur travaux.

Par ailleurs, elle ne précise pas à quelle partie du bail se rapporte cet acompte sur travaux pas plus qu’elle ne la justifie par la production d’éléments permettant au juge des référés d’appréhender son montant.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

5. Sur les charges de fonds marketing

En l’espèce, l’article, 7 du titre II du bail précise que « le Centre commercial constitue un ensemble économique organisé, composé de magasins et services, conçus, planifiés, réalisés et gérés comme une unité ». Sont mentionnées l’animation, la promotion et la publicité du Centre. « Les modalités de mise en 'uvre de cet objet (concept, stratégie, plan média et/ou hors média), le champ d’application (sur site ou au niveau local ou départemental ou régional) et la fréquence de ces opérations, seront définies annuellement et librement par le Bailleur et financées par le poste Charge de Fonds Marketing Charge de Fonds Marketing »). Il est également indiqué « Aussi, à titre de condition déterminante, le Preneur déclare et reconnaît qu’en s’implantant et qu’en exploitant un local dans un Centre commercial, il adhère aux principes fondamentaux mis en 'uvre dans les centres commerciaux au titre desquels figurent notamment l’existence d’une politique spécifique, dédiée à la promotion, à l’animation du centre commercial, à la communication à travers les réseaux sociaux, les services exclusifs à la clientèle et financés par les Preneurs des centres commerciaux. »

L’article 9 du titre I du bail commercial précise que la charge du fonds marketing est fixée à la somme annuelle de 10 395 euros hors taxe, soit 12 474 euros toutes taxes comprises.

Ces clauses sont claires et non équivoques.

Il ressort des factures jointes aux deux relevés produits par la SAS Frey riviera que les charges de fonds de marketing s’élèvent, pour la période du 13 juin 2022 au 31 décembre 2023, à la somme de 11 282,46 euros, la SAS K invest ne contestant pas précisément ce montant.

La SAS Frey riviera actualise le montant global réclamé arrêté au 26 décembre 2024 et produit un décompte faisant apparaître les montants suivants au titre du fonds de marketing de l’année 2024:

3 304 euros au titre du 1er trimestre 2024,

3 323 euros au titre du 2ème trimestre 2024,

3 403 euros au titre du 3ème trimestre 2024,

3 328 euros au titre du 4ème trimestre 2024.

Or, il convient de noter que ce décompte n’est accompagné d’aucune facture permettant de justifier lesdits montants.

Par conséquent, la demande de condamnation provisionnelle formulée au titre des charges de fonds marketing par la SAS Frey riviera sera accueillie à hauteur du montant justifié, à savoir la somme de 11 282,46 euros.

L’ordonnance déférée sera en revanche infirmée en ce qu’elle a condamné la SAS K invest au paiement dudit montant à la SNC Juin Saint Hubert.

6. Sur les honoraires d’analyse, d’assistance et de conseil

En l’espèce, l’article 17 du titre II du bail commercial précise que «pour les locaux commerciaux lui appartenant, le Bailleur a décidé de confier à un ou plusieurs mandataires de son choix les missions suivantes » : « Analyse, assistance, conseil » (') « En conséquence, le Preneur s’engage à respecter les directives de ce(s) mandataire(s) dans l’exercice des missions ainsi confiées et à payer au Bailleur, aux mêmes périodicités que les loyers et/ou indemnités d’occupation, et dans les mêmes conditions, les honoraires dus en exécution des missions susvisées et fixées à 3 % du montant total des loyers et/ou indemnité d’occupation hors taxes hors charges. »

Cette clause est claire et non équivoque.

Il ressort des factures jointes aux deux relevés versés aux débats par la SAS Frey riviera que les honoraires d’analyse, d’assistance et de conseil s’élèvent, pour la période du 13 juin 2022 au 31 décembre 2023, à la somme 2 459,37 euros, la SAS K invest ne contestant pas précisément ce montant.

Il convient de noter que le décompte produit par la SAS Frey riviera et arrêté au 26 décembre 2024 ne fait pas apparaître de montant qui serait réclamé au titre des honoraires d’analyse, d’assistance et de conseil. Ce décompte comprend un montant trimestriel d’environ 900 euros au titre des « frais adm » mais qui n’est justifié par aucune facture.

Par conséquent, la demande de condamnation provisionnelle formulée au titre des honoraires d’analyse, d’assistance et de conseil par la SAS Frey riviera sera accueillie à hauteur du montant justifié, à savoir la somme de 2 459,37 euros.

L’ordonnance déférée sera en revanche infirmée en ce qu’elle a condamné la SAS K invest au paiement dudit montant à la SNC Juin Saint Hubert.

7. Sur la taxe foncière

En l’espèce, en page 8 du titre II du bail commercial est précisé, dans la rubrique « Etat et collectivités » « taxes et redevances » que la taxe foncière est laissée à la charge du Preneur.

Cette clause est claire et non équivoque.

La facture établie le 25 octobre 2023 fait état d’un montant de 3 235,28 euros toutes taxes comprises pour la période du 13 juin 2022 au 31 décembre 2022, la SAS K invest ne contestant pas précisément ce montant.

Il convient de noter que le décompte produit par la SAS Frey riviera et arrêté au 26 décembre 2024 ne fait pas apparaître de montant qui serait réclamé au titre de la taxe foncière.

Par conséquent, la demande de condamnation provisionnelle formulée au titre de la taxe foncière par la SAS Frey riviera sera accueillie à hauteur du montant justifié, à savoir la somme de 3 235,28 euros.

L’ordonnance déférée sera en revanche infirmée en ce qu’elle a condamné la SAS K invest au paiement dudit montant à la SNC Juin Saint Hubert.

8. Sur la taxe sur les locaux commerciaux

En l’espèce, en page 8 du titre II du bail commercial est précisé, dans la rubrique « Etat et collectivités » « taxes et redevances » que la taxe sur les locaux commerciaux est laissée à la charge du Preneur

Cette clause est claire et non équivoque.

La facture établie le 1er juin 2023 fait état d’un montant de 73,48 euros pour la période du janvier 2023 au 31 décembre 2023, la SAS K invest ne contestant pas précisément ce montant.

Il convient de noter que le décompte produit par la SAS Frey riviera et arrêté au 26 décembre 2024 ne fait pas apparaître de montant qui serait réclamé au titre de la taxe sur les locaux commerciaux.

Par conséquent, la demande de condamnation provisionnelle formulée au titre de la taxe sur les

locaux commerciaux par la SAS Frey riviera sera accueillie à hauteur du montant justifié, à savoir la somme de 73,48 euros.

L’ordonnance déférée sera en revanche infirmée en ce qu’elle a condamné la SAS K invest au paiement dudit montant à la SNC Juin Saint Hubert.

Au vu de ce qui précède, l’obligation au paiement au titre des loyers, charges et accessoires en principal, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 159 362,72 euros se décomposant comme suit :

114 682,93 euros au titre du loyers,

27 629,20 euros au titre du dépôt de garantie,

11 282,46 euros au titre des charges de fonds marketing,

2 459,37 euros au titre des honoraires d’analyse, d’assistance et de conseil,

3 235,28 euros au titre de la taxe foncière,

73,48 euros au titre de la taxe sur les locaux commerciaux.

Il convient ainsi de condamner la SAS K invest à payer cette somme à la SAS Frey riviera, venant aux droits de la SNC Juin Saint Hubert, à titre provisionnel.

9. Sur l’indemnité forfaitaire irrévocable de 10 %

En l’espèce, la clause 26-2-1 du titre II du bail commercial liant les parties intitulée « Indemnités forfaitaires » fait référence, en cas de défaillance du preneur dans le paiement notamment du loyer et des accessoires, à la majoration de plein droit des « sommes dues » de 10 % après l’envoi, par le bailleur, soit d’une lettre consécutive restée infructueuse 48 heures après sa première présentation soit d’une mise en demeure soit d’un commandement. Ladite clause prévoit que cette indemnité sera due indépendamment des intérêts de retard.

La clause est claire et sans équivoque de sorte que le juge des référés ne saurait écarter son application.

La SAS Frey riviera sollicite la condamnation provisionnelle de la SAS K invest à lui verser la somme de 52 968,05 euros au titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 %.

Il ressort de la facture d’un montant de 3 472,43 euros établie le 1er février 2023 et de celle du 3 mai 2023 d’un montant de 3 573,75 euros que le bailleur a facturé un montant total de 7 046,17 euros au titre d’indemnité forfaitaire de 10 %.

La demande de condamnation provisionnelle formulée par la SAS Frey riviera au titre de cette indemnité forfaitaire de 10 % sera ainsi accueillie à hauteur de 15 936,27 euros (soit 10 % de 159 362,72 euros).

Il convient ainsi de condamner la SAS K invest à payer cette somme à la SAS Frey riviera, à titre provisionnel.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle condamné la SAS K invest au paiement à la SNC Juin Saint Hubert de la somme de 13 173,35 euros.

10. Sur la franchise et la réduction des loyers

En l’espèce, le bail commercial précise, en son article 11.2 intitulé « Loyer de base : franchise et réduction » qu’à titre exceptionnel, le bailleur consent une réduction du loyer de base à compter « au plus tôt de l’ouverture du local au public » les trois premières années. Il précise qu’en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit (') le Preneur sera déchu du bénéfice de la réduction du loyer de base octroyée ci-dessus ».

La clause est claire et non équivoque. Elle n’évoque pas, en cas de résiliation du bail, le remboursement des franchises consenties mais le remboursement des réductions de loyer égales à 35 % du loyer de base la première année, à 20 % la seconde année et à 10 % la troisième année.

La SAS Frey riviera sollicite la condamnation provisionnelle de la SAS K invest à lui verser la somme de 71 921,46 euros au titre de la franchise et des réductions des loyers qui lui ont été consenties. Cette somme se décompose comme suit, 48 007,86 au titre des années 2022 et 2023 et 23 913,60 euros au titre de l’année 2024.

Elle fait valoir que la SAS K invest a vu son loyer diminuer au gré des franchises et réductions qui lui ont été octroyées en janvier, septembre et octobre 2022 et janvier, avril, juillet et octobre 2023 et fournit, dans ses dernières écritures, le détail du calcul au titre des années 2022 et 2023.

S’agissant de l’actualisation au titre de l’année 2024, elle produit un décompte arrêté au 26 décembre 2024 qui n’est accompagné d’aucune facture permettant de justifier les loyers réclamés ni les allègements appliqués.

Par conséquent, la demande de condamnation provisionnelle formulée au titre de la franchise et la réduction des loyers par la SAS Frey riviera sera accueillie à hauteur du montant justifié, à savoir la somme de 48 007,86 euros.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

11. Sur l’indemnité de relocation

En l’espèce, l’article 26.2.4 du titre II du bail commercial dispose que « le Preneur devra réparer l’intégralité du préjudice du Bailleur du fait de la résiliation fautive (perte de loyer durant la période de relocation, perte de valeur de loyer, remboursement de la participation du Bailleur aux travaux, de la franchise et des aménagements de loyer ».

La clause est claire et sans équivoque de sorte que le juge des référés ne saurait écarter son application.

La SAS Frey riviera sollicite la condamnation provisionnelle de la SAS K invest à lui payer la somme de 98 102,80 euros au titre d’indemnité de relocation correspondant à l’échéance du 4ème trimestre 2024, soit la somme de 45 017 euros + (3 362 euros + 20 %) x2). Elle soutient que le délai usuel constaté pour des relocations est en général de six mois.

Elle fait valoir qu’elle est fondée à percevoir une provision à valoir sur les préjudices nés de la perte de loyer pendant la durée de relocation et de la perte de chance de percevoir un loyer additionnel.

Il y a lieu de constater que le bailleur ne produit aux débats aucun élément justifiant l’allocation d’une provision à ce titre, n’explique pas le calcul qu’il opère et ne justifie pas des loyers qu’il réclame au titre du 4ème trimestre 2024 servant de base à son calcul.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

12. Sur les intérêts de retard

En l’espèce, l’article 8 du titre II du contrat de bail dispose que « à défaut de paiement d’une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garanties compléments au dépôt de garantie, Charge de Fonds Marketing, honoraires, etc.) à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt : soit au taux d’intérêt légal, majoré de 500 points de base (soit 5,00 %) l’an (à titre d’exemple, si le taux est de 1,00 %, le taux appliqué sera de 1 % + 5,00 %, soit 6 %), et ce, sous réserve de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Preneur et restée infructueuse de ce dernier en tout ou partie passé un délai de huit (8) jours suivant cet envoi. Les intérêts seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil. »

En application de cette disposition qui est claire et sans équivoque, la SAS K invest sera condamnée au paiement des sommes provisionnelles majorées des intérêts de retard calculés conformément à ces dispositions et l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

13. Sur l’indemnité d’occupation contractuelle

En l’espèce, l’article 26.2.4 du titre II du contrat de bail dispose que « de la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux par le Bailleur, le Preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50 %, auquel s’ajoutera la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et plus généralement tous accessoires du loyer dus par le preneur au titre du Bail. »

La SAS Frey riviera sollicite la condamnation provisionnelle de la SAS K invest au paiement d’une indemnité d’occupation calculée conformément à ces dispositions.

Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale mais ne peut moduler son montant en application de l’article 1152 du code civil.

La clause étant claire et non équivoque, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer annuel exigible et dû par la SAS K invest, majoré de 50 %, du 24 mars 2023 jusqu’au 26 décembre 2024, tel que calculé conformément aux dispositions de l’article 26.2.4 du titre II du bail.

Par conséquent, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance déférée de ce chef en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle au montant du loyer global de la première année de location, majoré de 50 % à compter du 24 mars 2023, jusqu’au départ effectif de la SAS K Invest et restitution des clés.

Sur les dépens et les frais de procédure

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SAS K invest aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 23 février 2023, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SAS K invest au paiement à la SNC Juin Saint Hubert de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais, exposés en première instance, non compris dans les dépens.

La SAS K invest, succombant, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de condamner la SAS K invest à payer à la SAS Frey riviera la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel, non compris dans les dépens.

La SAS K invest, en tant que partie perdante, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties en date des 30 juin et 8 juillet 2021 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d’huissier du 23 février 2023 à compter du 24 mars 2023,

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS K invest du local dépendant du centre commercial « Polygone Riviera » situé [Adresse 2] et plus particulièrement le local 011 d’une surface de 161 m² environ et le local 011 T d’une surface de 70 m² environ, tous deux situés au niveau 0, ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place pourront être séquestrés dans les lieux ou transportés dans tel garde-meubles de leur choix et ce, aux risques, frais et périls du défendeur ;

donné acte à la SAS K invest « de ce qu’elle accepte que le local soit récupéré par la bailleresse pour qu’elle puisse en jouir à nouveau, considérant n’avoir aucun droit dessus » ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle formée par la SAS Frey riviera au titre des acomptes sur charges, des acomptes sur travaux et d’indemnité de relocation ;

dit que les sommes auxquelles est condamnée la SAS K invest produiront intérêts au taux contractuel, tels que calculés conformément aux dispositions de l’article 8 du titre II du bail ;

condamné la SAS K invest aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 23 février 2023, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’infirme pour le surplus,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS K invest à payer à la SAS Frey riviera une provision de :

114 682,93 euros à valoir sur les loyers, arrêtée au 26 décembre 2024 ;

11 282,46 euros à valoir sur les charges de fonds marketing, arrêtée au 26 décembre 2024 ;

2 459,37 euros à valoir sur les honoraires d’analyse, d’assistance et de conseil, arrêtée au 26 décembre 2024 ;

3 235,28 euros à valoir sur la taxe foncière, arrêtée au 26 décembre 2024 ;

73,48 euros à valoir sur la taxe sur les locaux commerciaux, arrêtée au 26 décembre 2024 ;

15 936,27 euros à titre d’indemnité forfaitaire irrévocable de 10 %, arrêtée au 26 décembre 2024 ;

48 007,86 euros à valoir sur la franchise et la réduction des loyers, arrêtée au 26 décembre 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives au dépôt de garantie ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer annuel exigible et dû par la SAS K invest, majoré de 50 %, du 24 mars 2023 jusqu’au 26 décembre 2024, tel que calculé conformément aux dispositions de l’article 26.2.4 du titre II du bail;

Condamne la SAS K invest aux dépens de la procédure;

Condamne la SAS K invest à payer à la SAS Frey riviera la somme de 4 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en cause d’appel, non compris dans les dépens ;

Déboute la SAS K invest de sa demande formée sur le même fondement.

La greffière Le président