COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT DE CADUCITE

DU 03 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 332

N° RG 23/10522

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLX4M

[E] [J]

C/

S.A.R.L. NEPTUNE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thierry BAUDIN

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de NICE en date du 06 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02449.

APPELANT

Monsieur [E] [J]

né le 19 Décembre 1976 à [Localité 7] (Italie), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thierry BAUDIN, membre de la CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.R.L. NEPTUNE

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 6]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Marielle WALICKI, membre de la SCP WABG, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2016, la SARL NEPTUNE a donné à bail à usage d’habitation, non soumis à la loi du 6 juillet 1989, à M. [J] un bien immobilier situé [Adresse 5].

Le bail était prévu pour une durée d’une année à compter du 1er août 2016 jusqu’au 31 juillet 2017, moyennant un paiement mensuel et d’avance de 690 € par mois, charges incluses, sans électricité et prévoyait une gratuité de 6 mois « pour la mise en état des locaux ».

A l’issue du terme initial, le bail s’est reconduit.

M. [J] n’a pas payé son loyer à l’issue de la période de gratuité au motif qu’une fuite ayant pour origine les parties communes entraînerait un dégât des eaux dans sa salle de bains et rendrait le bien inhabitable.

La SARL NEPTUNE a fait signifier à M. [J], suivant acte de la SAS SORRENTINO BRUNEAU du 24 juin 2022, un commandement de payer la somme principale de 27 165 € correspondant aux loyers et charges pour la période de juin 2019 jusqu’au 1er juin 2022.

M. [J] a formé opposition audit commandement avec assignation au fond suivant acte du 13 juillet 2022.

A titre reconventionnel, la SARL NEPTUNE a demandé la résiliation du bail de M. [J].

Par jugement rendu le 6 juillet 2023, le Tribunal:

Rejette la nullité de forme du commandement de payer du 24 juin 2022, soulevée par M. [E] [J],

Dit la demande reconventionnelle de la SARL NEPTUNE en résiliation du bail d’habitation liant les parties, recevable,

Condamne M. [E] CATTAGN1 à payer la somme de 25 530,00 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 24 juin 2022,

Dit que les intérêts légaux dus pour au moins une année entière seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la SARL NEPTUNE du surplus de sa demande en paiement au titre des taxes sur logement vacant 2019, 2020 et 2021 à hauteur de la somme de 1 611,00 euros,

Prononce la résiliation du bail d’habitation en date du 1er juin 2016 à effet à la date de signification du présent jugement, aux torts exclusifs de M. [E] [J],

Ordonne l’expulsion de M. [E] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Dit qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Adresse 9] avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Condamne M.[E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé, charges incluses sans électricité soit 690,00 euros par mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux, par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera régit par les dispositions des articles L 433-l et R 433-1 du- code des procédures civiles d’exécution.

Condamne M. [E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE la somme de 690,00 euros par mois au titre du loyer mensuel dû à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la signification du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail avec intérêts au taux légal à compter de ce même jugement,

Condamné M. [E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE la somme de 8 500,00 euros TTC au titre du coût de la remise en état de son studio avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Déboute la SARL NEPTUNE de ses deux chefs de demandes au titre du coût de la réparation de l’ascenseur et de la remise en état de la cage d’escalier de l’immeuble,

Condamne M. [E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE la somme de l 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute la SARL NEPTUNE du surplus de ses demandes reconventionnelles et de celle en suppression du délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion du locataire,

Condamne [E] [J] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que:

— le commandement de payer les loyers du 24 juin 2022 doit être qualifié de sommation de payer les causes visées dans un délai requis en informant le locataire des conséquences d’un défaut de paiement, de sorte qu’il ne relevait pas des dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et n’encourt aucune nullité de forme,

— le locataire ne démontre pas que le studio aurait été totalement inhabitable et n’a pas saisi le juge pour être autorisé à consigner les loyers jusqu’à la réalisation des travaux à effectuer dans le bien loué, de sorte qu’il doit payer les loyers dus et son opposition à commandement de payer est rejetée,

— la demande reconventionnelle en résiliation du bail est recevable,

— la résiliation du bail est prononcé pour manquement grave et renouvelé du locataire à son obligation en paiement des loyers et pour réalisation par ce dernier de travaux importants sans l’accord du bailleur,

— la somme de 8500€ est accordée au bailleur en réparation de son préjudice matériel, résultant des réparations locatives, ce dernier échouant à imputer au locataire les dégradations des parties communes.

Par déclaration au greffe en date du 4 août 2023, M.[J] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, il sollicite:

DECLARER l’appel recevable et fondé.

INFIRMER le jugement rendu le 06 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], en ce qu’il :

« Rejette la nullité de forme du commandement de payer du 24 juin 2022, soulevée par M. [E] [J],

Dit la demande reconventionnelle de la SARL NEPTUNE en résiliation du bail d’habitation liant les parties, recevable,

Condamne M. [E] [J] à payer la somme de 25 530,00 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 24 juin 2022,

Dit que les intérêts légaux dus pour au moins une année entière seront capitalisés conformément à l’article 134362 du code civil,

Déboute la SARL NEPTUNE du surplus de sa demande en paiement des taxes sur logement vacant 2019, 2020 et 2021 à hauteur de la somme de 1.611,00 euros,

Prononce la résiliation du bail d’habitation en date du 1er juin 2016 à effet à la date de signification du présent jugement, aux torts exclusifs de M. [E] [J],

Ordonne l’expulsion de M. [E] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Dit qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Adresse 10] avec le concours de la force publique, si nécessaire,

Condamne M. [E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé, charges incluses, sans électricité, soit 690 euros par mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux, par la remise des clefs au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

Dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE la somme de 690,00 euros par mois au titre du loyer mensuel dû à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la signification du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail avec intérêts au taux légal à compter de ce même jugement,

Condamne M. [E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE la somme de 8.500,00 euros TTC au titre du coût de la remise en état de son studio avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne M [E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [E] [J] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ».

CONFIRMER le jugement rendu le 06 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], en ce qu’il :

« Déboute la SARL NEPTUNE de ses deux chefs de demandes au titre du coût de la réparation de l’ascenseur et de la remise en état de la cage d’escalier de l’immeuble,

Déboute la SARL NEPTUNE du surplus de ses demandes reconventionnelles et de celle de suppression du délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion du locataire ».

Et statuant à nouveau :

In limine litis,

JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 24 juin 2022, délivré à M. [J] est incomplet et devra être déclaré nul et nul effet pour absence des mentions obligatoires et formalités substantielles, requises en matière de résiliation de bail et d’expulsion.

PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à M. [E] [J], par acte de la SAS SORRENTINO-BRUNEAU en date du 24 juin 2022.

JUGER IRRECEVABLES les demandes reconventionnelles formées par la SARL NEPTUNE au titre de la résiliation du contrat de location et expulsion de M.[J] et tout occupant de son chef, faute de signification des conclusions à la Préfecture par la SARL NEPTUNE dans les deux mois précédant l’audience, sans régularisation possible.

Sur le fond,

JUGER que depuis 2016, M. [J] n’a jamais pu jouir des locaux loués à la SARL NEPTUNE.

JUGER que la SARL NEPTUNE est demeurée taisante et passive, jusqu’à ce qu’elle délivre une assignation en date du 28 janvier 2021, à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1], soit 5 ans après le sinistre d’août 2016.

JUGER que pendant 5 ans, la SARL NEPTUNE n’a rien fait pour permettre à son locataire une jouissance paisible des locaux, et ce en parfaite infraction avec les dispositions de l’article 1719 du code civil, alors que le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du logement et de garantir le locataire contre les vices ou défauts qui en empêchent l’usage, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives.

JUGER que le commandement de payer délivré à M. [J] en date du 24 juin 2022 porte grief à M. [J], alors que le bailleur lui réclame tout d’un coup la somme de 27 573,38 euros arrêtée au 01/06/2022, pour un local non occupé depuis 2016 par la faute du syndicat des copropriétaires, et en parfaite indifférence du bailleur qui ne s’est pas manifesté pour tenter de remédier au problème, et n’a pas davantage réclamé le paiement du loyer à M. [J].

JUGER que le commandement de payer délivré à M. [J] en date du 24 juin 2022, doit être annulé, pour absence de créance de la SARL NEPTUNE à l’encontre de M. [J], créance non fondée en son principe et en son quantum, compte-tenu de l’absence de jouissance des locaux consécutive à un sinistre dégât des eaux survenu le 26 août 2016 en provenance des parties communes, dont les causes ont enfin été réparées en 2020, et dont la remise en état des locaux est toujours en cours.

En conséquence,

PRONONCER la nullité du commandement de payer délivré à M. [E] [J] par acte de la SAS SORRENTINO-BRUNEAU en date du 24 juin 2022.

DEBOUTER la SARL NEPTUNE de l’ensemble de ses demandes portées à l’encontre de M. [E] [J], et de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, à la fois irrecevables et infondées.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SARL NEPTUNE à payer à M. [E] [J] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SARL NEPTUNE aux entiers dépens. (article 699 du Code Civil).

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’il limine litis le commandement de payer signifié le 24 juin 2022 est nul pour se référer à la loi du 6 juillet 1989 sans respecter les mentions obligatoires, pour ne pas contenir l’origine, le montant et les détails de la dette locative, ce qui lui cause grief, puisqu’il n’a pu jouir du bien loué et que le bailleur a attendu plusieurs années pour lui réclamer une dette locative importante alors même qu’il utilise les locaux pour le stockage de sa propre activité,

— que la remise en état des locaux n’a pas pu se faire du fait d’un dégât des eaux survenu le 26 août 2016, non réparé pendant plusieurs années et qui a donné lieu à un long et important contentieux avec le syndicat des copropriétaires et le bailleur,

— que des travaux ont eu lieu pour mettre fin au sinistre en 2020 et à compter de mai 2022, le studio a fait l’objet de travaux de remise en état réglés par lui,

— qu’il a sollicité en référé en avril 2017 une expertise judiciaire,

— qu’il résulte de l’expertise en date du 4 avril 2018 que le plafond de l’appartement a été endommagé par les fuites des collecteurs en partie commune,

— que l’expert a chiffré les travaux de remise en état à la somme de 2 888,60€,

— que par ordonnance du 19 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires a été condamné à effectuer les travaux sous astreinte,

— que faute pour les travaux d’avoir été réalisés, il a saisi le juge de l’exécution en liquidation de l’astreinte, et par un jugement du 9 janvier 2020 l’astreinte a été liquidée et une nouvelle astreinte prononcée,

— que les travaux ont été faits partiellement à l’exclusion de la réfection du plafond de la salle de bains de sorte que le juge de l’exécution à de nouveau liquidé l’astreinte à son profit,

— que le bailleur est resté taisant durant 5 ans avant d’assigner le syndicat des copropriétaires en janvier 2021,

— que dans ce studio loué en août 2016, les travaux de rénovation et de mise en état ont pu démarrer en 2022, quand bien même ils ne sont toujours pas achevés,

— qu’il ne peut être retenu qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée le bien est présumé avoir été loué en bon état puisque le bail prévoyait une gratuité de 6 mois pour remise en état du local,

— que les travaux de remise en état ne peuvent être considérés comme des dégradations et des transformations non autorisées,

— que le bailleur n’a jusqu’au commandement de payer de 2022 jamais réclamé les loyers de sorte qu’il y a accord tacite sur ce point tout d’abord pour la remise en état du bien puis en raison du sinistre que le syndicat des copropriétaire a tardé à régler et enfin en raison de l’usage du bien comme lieu de stockage,

— qu’il n’avait pas à demander la consignation des loyers qu’il ne devait pas,

— que le bailleur ne rapporte nullement la preuve qu’il serait l’auteur de dégradations sur les parties communes de l’immeuble.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SARL NEPTUNE conclut:

DIRE IRRECEVABLE les conclusions signifiées par M. [J] portant volontairement une adresse erronée, ce qui cause un préjudice à l’intimé, par ailleurs créancier de l’appelant,

DIRE CADUQUE la déclaration d’appel de M. [J] à défaut de conclusions régulières signifiées dans les trois mois de ladite déclaration.

CONFIRMER la décision querellée en ce qu’elle a :

Rejeté la nullité de forme du commandement de payer du 24 juin 2022, soulevée par M. [E] [J],

Dit la demande reconventionnelle de la SARL NEPTUNE en résiliation du bail d’habitation liant les parties, recevable,

Condamné M. [E] [J] au paiement des arriérés de loyers avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 24 juin 2022,

Dit que les intérêts légaux dus pour au moins une année entière seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Prononcé la résiliation du bail d’habitation en date du 1er juin 2016 à effet à la date de signification du présent jugement, aux torts exclusifs de M. [E] [J],

Ordonné l’expulsion de M. [E] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Dit qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Adresse 10] avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Condamné M. [E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé, charges incluses sans électricité soit 690,00 € par mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux, par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera régit par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamné M. [E] [J] à indemniser la SARL NEPTUNE du coût de la remise en état de son studio avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamné M.[E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance.

INFIRMER la décision querellée en ce qu’elle a :

Débouté la SARL NEPTUNE du surplus de ses demandes reconventionnelles,

Débouté la SARL NEPTUNE du surplus de sa demande en paiement au titre des taxes sur logement vacant 2019, 2020 et 2021 à hauteur de la somme de 1.611 €,

Limité le quantum des condamnations prononcées à l’encontre de M. [J] au titre du coût de la remise en état de son studio à la somme de 8 500 € TTC.

Limité le quantum des arriérés locatifs à la somme de 25.530 €.

Débouté la SARL NEPTUNE de ses deux chefs de demandes au titre du coût de la réparation de l’ascenseur et de la remise en état de la cage d’escalier de l’immeuble,

ET, STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNER M. [J] au paiement de la somme de 3.103 € en indemnisation des taxes sur les locaux vacants payés par la SARL NEPTUNE du seul fait de la non-occupation indue du logement par M. [J],

CONDAMNER M. [J] au paiement de la somme de 35.000 € au titre du coût de la remise en état du bien immobilier,

CONDAMNER M. [J] au paiement de la somme de 60.030 € au titre de la dette locative arrêtée au 6 juillet 2023, jour de la résiliation du bail en ce qui concerne l’arriéré locatif et au 14 avril 2042, jour de l’expulsion en ce qui concerne l’indemnité d’occupation,

CONDAMNER M. [J] au paiement des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et avec capitalisation en application de l’article 1343-2 du Code Civil sur l’intégralité des condamnations prononcées,

CONDAMNER M. [E] [J] à payer à la SARL NEPTUNE la somme de 5.247 € correspondant au coût de réparation et de remise en service de l’ascenseur ainsi que la somme de 8.340 € correspondant au coût de remise en état embellissements cage d’escalier qu’il a dégradés en y transportant une importante quantité de gravats et de matériaux, coût que le Syndicat des copropriétaires demande à la SARL NEPTUNE d’assumer ;

CONDAMNER Monsieur [E] [J], à payer à la SARL NEPTUNE la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNER Monsieur [E] [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Paul GUEDJ, avocat, sur son affirmation de droit pour ceux dont elle a fait l’avance.

Elle soutient:

— qu’après plusieurs procédures le locataire a été expulsé le 10 avril 2024, mais refuse d’indiquer sa nouvelle adresse et se domicilie chez un commissaire de justice,

— que l’adresse mentionnée tant sur sa déclaration d’appel que sur la constitution d’avocat et sur chacune de ses écritures est celle du bien loué que M.[J] n’a jamais habité,

— que cette fausse adresse pour éviter toute mesure d’exécution lui cause grief la mettant dans l’impossibilité de faire exécuter la décision à intervenir, de sorte que les écritures de M.[J] sont irrecevables et sa déclaration d’appel caduque,

— que le commandement de payer ne pouvait viser une clause résolutoire non contenue au bail, non soumis à la loi du 6 juillet 1989,

— qu’il avait pour objectif de demander le paiement des loyers et non la résiliation du bail,

— qu’aucune cause de nullité ne peut être retenue, d’autant qu’aucun grief n’existe,

— que l’appelant ne peut lui faire grief de l’état des locaux lors de la prise à bail dans la mesure où il en était informé et a bénéficié d’une gratuité de 6 mois en contrepartie des travaux à réaliser,

— qu’elle n’est pas responsable du dégât des eaux subi par le locataire dont l’origine provient des parties communes, alors qu’elle a mis le syndic en demeure de réaliser les travaux à plusieurs reprises,

— que les travaux n’ont pu être réalisés du fait de la mauvaise foi du locataire qui refusait de laisser entrer les ouvriers chargés d’effectuer les réparations, il a d’ailleurs été condamné par ordonnance de référé du 22 mars 2022 à laisser pénétrer les entreprises sous astreinte, ce qui a été confirmé en appel selon arrêt du 13 avril 2023,

— qu’en juillet 2022 l’appartement était toujours inhabitable et inhabité non en raison de la fuite mais des travaux de réfection toujours en cours,

— que l’appelant ne lui a jamais payé le moindre centime au titre du loyer, ce qui justifie sa demande de résiliation du bail,

— que le locataire a refusé l’accès au bien loué pour la réalisation de travaux et ce durant plusieurs années, ce qui est également constitutive d’une faute de nature à justifier la résiliation du bail,

— que le locataire a totalement transformé le bien sans l’en avertir, ce qui est fautif et justifie la résiliation sollicitée,

— que le coût de la remise en état est de 35 000€ somme à laquelle l’appelant doit être condamné, comme au coût de remise en état des parties communes (ascenseur et cage d’escalier) du fait du transport de gravats et de matériaux,

— que le locataire n’ayant jamais emménagé dans le bien, elle a dû payer la taxe sur les logements vacants dont elle demande le remboursement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’irrecevabilité des conclusions de M.[J] et la caducité de l’appel

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 954 du même code dans sa version applicable à l’espèce disposait que les conclusions d’appel contiennent, en entête, les indications prévues à l’article 961.

L’article 961 du même code disposait que les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’article 2 de l’article précédent n’ont pas été fournies. Cette fin de non recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats.

L’article 960 du même code dispose que la constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique:

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance;

(…)

L’article 908 du même code dispose qu’à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe.

Comme l’article 907 du même code opère un renvoi à l’article 789 dudit code, il s’en déduit que le conseiller de la mise en état dispose des mêmes prérogatives que le juge de la mise en état, notamment quant à une compétence exclusive pour se prononcer sur les fins de non recevoir.

Pour autant, il est de jurisprudence que la fin de non recevoir prévue à l’article 960 du code de procédure civile doit faire exception à cette règle et relève de la seule compétence de la cour d’appel saisie au fond.

En effet, il est possible de régulariser le défaut d’indication des mentions prévues à l’article 960 jusqu’à la clôture, or cette possible régularisation disparaîtrait si le conseiller de la mise en état pouvait prononcer l’irrecevabilité des conclusions, privant ainsi la partie d’en déposer de nouvelles pour régularisation.

La fin de non recevoir soulevée résulte du non respect par M.[J] de l’obligation d’indiquer dans la déclaration d’appel, la constitution d’avocat et chacune de ses écritures son domicile, obligation édictée par l’article 960 du code de procédure civile.

En l’espèce, M.[J] a mentionné tant sur la déclaration d’appel, que sur la constitution d’avocat et sur chacune de ses écritures l’adresse du bien loué à savoir le [Adresse 2], alors même qu’il résulte des différents constats de commissaire de justice versés aux débats, sans que cela ne soit d’ailleurs contesté par M.[J], qu’il n’habite pas et n’a jamais habité à cette adresse.

Or, cette déclaration d’adresse mensongère cause un préjudice à la SARL NEPTUNE, puisqu’ignorant le domicile réel de M.[J], elle sera dans l’impossibilité de faire exécuter la décision à intervenir.

Il convient, en conséquence, de déclarer les écritures de M.[J] irrecevables et sa déclaration d’appel caduque.

Sur l’appel incident de la SARL NEPTUNE

Il résulte de l’article 550 du code de procédure civile que l’appel incident est recevable alors même que l’appel principal serait déclaré irrecevable, dès lors qu’il a été formé dans le délai pour agir à titre principal.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que l’appel incident est également irrecevable.

Sur les autres demandes

M.[J] est condamné à 2500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’appel, avec distraction au profit de M^e GUEDJ.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

DECLARE irrecevable les conclusions signifiées par M.[J] ;

DECLARE caduque la déclaration d’appel de M.[J] ;

DECLARE irrecevable l’appel incident de la SARL NEPTUNE ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M.[J] à régler à la SARL NEPTUNE la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[J] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e GUEDJ, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT