Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 26 MARS 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18701 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIR67

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2023 – Juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] – RG n° 11-22-000224

APPELANTE

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE

inscrit au RCS de, [Localité 2] sous le numéro B 785 769 555

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Représentée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

INTIMÉS

Madame, [A], [K]

née le, [Date naissance 1] 1931 à, [Localité 4]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000245 du 01/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 6])

ET

Monsieur, [B], [K]

né le, [Date naissance 2] 1966 à, [Localité 1]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 5]

ET

Madame, [F], [N], [D], [J]

née le, [Date naissance 3] 1965 à, [Localité 7]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 5]

Tous représentés par M^e Kristell TANGUY-MARTIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 171

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Catherine SILVAN, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 10 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont dans une affaire opposant Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] à Valophis Habitat, OPH du Val de Marne.

Par acte sous seing privé du 20 mars 1979, Valophis Habitat, Office Public de l’Habitat du Val de-Marne a donné à bail à Mme, [A], [K] un appartement situé, [Adresse 4], à, [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 551,77 francs, hors provision pour charges.

Le bail a fait l’objet d’un avenant le 3 avril 1995, l’appartement étant loué à Mme, [A], [K] et, [L], [S] ; le 20 octobre 1995, un nouvel avenant a précisé les clauses du bail et a revalorisé le loyer à la somme de 2.580,80 francs par mois, charges comprises ; par avenant du 12 février 1999, à la suite du décès d,'[L], [S], le bail initial s’est poursuivi à compter du 3 octobre 1998 en faveur de Mme, [A], [K] aux conditions du bail initial modifié par les avenants susmentionnés.

Par acte d’huissier de justice du 10 juin 2022 Valophis Habitat, considérant que Mme, [K] avait quitté les lieux loués, [Adresse 3] sans donner congé et en y laissant habiter son fils M., [B], [K] et la compagne de celui-ci, Mme, [D], [E], [N], [J], a assignés ces trois personnes, en résiliation du bail, expulsion, condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation, de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts outre 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il s’est opposé aux demandes relatives à un abandon de logement par Mme, [A], [K] et à la continuation du bail au profit de son fils en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, estimant que la locataire a quitté les lieux de façon planifiée et concertée.

Les défendeurs ont conclu au rejet des demandes et se sont prévalus de l’article précité pour demander la continuation du bail au profit de M., [B], [K] ; à titre subsidiaire, ils ont demandé un délai de 3 ans pour quitter les lieux, outre 3.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil, 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Ils ont soutenu notamment que Mme, [A], [K] a abandonné son appartement situé au 2ème étage sans ascenceur parce qu’elle ne pouvait plus monter les étages et qu’elle a vécu chez son compagnon M., [O] à partir de 2011 et jusqu’à son décès en 2021, dans le logement loué par ce dernier dans la même rue.

Ils ont soutenu que M., [B], [K] remplit les conditions d’attribution du bail car il remplit la condition de cohabitation depuis au moins un an et présente un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action et des familles.

Par jugement contradictoire entrepris du 10 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont a ainsi statué :

— déboute Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [N], [D], [J] de leurs demandes;

— rejette la demande de résiliation du bail formulée par Valophis Habitat, Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne;

— déboute Valophis Habitat, Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne de sa demande indemnitaire;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— condamne Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [N], [D], [J] in solidum à verser à Valophis Habitat, Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamne Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [N], [D], [J] in solidum aux dépens;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 22 novembre 2023, l’EPIC Valophis Habitat, OPH du Val de Marne a interjeté appel du jugement du 10 novembre 2023.

Les intimés ont formé appel incident dans leurs premières écritures remises au greffe le 11 avril 2024 ; la recevabilité de cette demande est discutée.

Parallèlement, par acte du 28 avril 2022 Valophis Habitat avait également assigné Mme, [L], [K] devant la même juridiction, et, par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection l’a déclarée occupante sans droit ni titre du logement situé, [Adresse 2] (appartement 550) loué à, [Q], [O], décédé le, [Date décès 1] 2021, a ordonné son expulsion sans délai et l’a condamnée au paiement de diverses sommes au titre de l’occupation des lieux.

Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 17 septembre 2024 (RG 23/01122).

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 juillet 2024 par lesquelles Valophis Habitat demande à la cour de :

— Déclarer irrecevables les demandes des intimés tendant à solliciter l’infirmation du Jugement qui les a déboutés de leurs demandes, les a condamnés à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, et à statuer de nouveau afin de voir constater l’abandon de domicile par Mme, [L], [K] remplissant les critères de l’article 14 de la Loi du 06.07.1989 et dire et juger que le contrat de bail à elle consenti, continue au profit de M., [B], [K] .

— Infirmer la décision dont appel sur les seuls chefs faisant grief à Valophis Habitat, OPH du Val de Marne

Statuant de nouveau,

— Constater que Mme, [A], [K] n’est pas occupante de bonne foi du logement n°628 sis à, [Localité 8], [Adresse 5], ne respectant pas ses obligations principales qui sont l’occupation personnelle des lieux loués et l’interdiction de sous-louer, l’usage de la chose louée conformément à sa destination, conformément aux articles 1717, 1728, 1729 et 1735 du Code Civil et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location en date du 20 mars 1979, conformément aux dispositions de l’article 1224 et 1741 du Code Civil.

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme, [A], [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment celles de M., [B], [K] et de Mme, [D], [F], [N], [J] du logement n°628 situé à, [Localité 9], [Adresse 5], si besoin avec l’assistance du commissaire de Police et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ainsi qu’aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux.

— fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil.

— condamner in solidum Mme, [A], [K] et M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] au paiement mensuel de ladite indemnité d’occupation, à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux.

— Condamner in solidum Mme, [A], [K] et M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] à payer les provisions sur charges et les charges afférentes à l’occupation du logement, jusqu’à la libération des lieux.

— condamner in solidum Mme, [A], [K] et M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour défaut d’occupation personnelle des lieux loués et sous-location, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil.

— condamner in solidum Mme, [A], [K] et M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. -Confirmer pour le surplus le jugement de première instance.

— Débouter purement et simplement Mme, [A], [K] et M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— condamner in solidum Mme, [A], [K] et M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 avril 2024 aux termes desquelles Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [N], [D], [J] forment appel incident et demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 10 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Charenton en ce qu’il a :

* rejeté la demande de résiliation de bail formulée par Valophis Habitat,

* débouté Valophis Habitat de sa demande indemnitaire,

— infirmer le jugement rendu le 10 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Charenton-le-Pont en ce qu’il a :

* débouté Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [D], [J] de leurs demandes,

* condamné in solidum Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [D], [J] à verser à Valophis Habitat une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamné in solidum Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [D], [J] aux dépens.

Et statuant à nouveau,

Principalement,

— dire et juger Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [D], [J] recevables et bien-fondés en l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter VALOPHIS HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— constater l’abandon de domicile par Mme, [A], [K] remplissant les critères de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

— dire et juger que le contrat de bail consenti en date du 20 mars 1979 à Mme, [A], [K] relatif à l’appartement n° 628 sis, [Adresse 6], [Localité 10] continue au profit de M., [B], [K],

Subsidiairement,

— débouter Valophis Habitat de sa demande de résiliation de bail,

Infiniment subsidiairement,

— accorder à Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [N], [D], [J] des délais de grâce à l’expulsion d’une durée de trois ans,

En tout état de cause,

— condamner Valophis Habitat à payer à Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [N], [D], [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

— condamner Valophis Habitat à payer à Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [F], [N], [D], [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour M., [B], [K] et Mme, [F], [D], [J] et sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens que Mme, [A], [K] aurait exposés si elle n’avait pas eu l’aide juridictionnelle,

— condamner Valophis Habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur l’irrecevabilité des demandes adverses soulevée par Valophis Habitat

Valophis Habitat demande à la cour de déclarer irrecevables « les demandes des intimés tendant à solliciter l’infirmation du jugement formulées dans leurs conclusions du 11 avril 2024 ».

A l’appui de cette demande il soutient que ces conclusions « ne constituent en aucun cas un appel incident qui n’est formulé d’aucune manière. Que la Cour n’est donc saisie que des chefs de contestations formulés par Valophis Habitat, OPH du Val de Marne dans le cadre de son appel. »

L’article 909 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, dispose que :« L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. »

En l’espèce, les conclusions du 11 avril 2024, remises dans le délai de 3 mois précité, ce qui n’est pas contesté, demandent, en leur dispositif, l’infirmation du jugement en visant des chefs de dispositif du jugement précisément énoncés; la cour d’appel est donc bien saisie d’une demande d’infirmation régulière du jugement, en application de l’article 954 du code de procédure civile et de l’article 909 précité.

Il ne saurait donc être soutenu que ces conclusions ne « constituent pas un appel incident » quand bien les termes « appel incident » n’y sont pas mentionnés; à toutes fins utiles, l’appelant ne prétend pas avoir pu se méprendre sur la portée de ces conclusions.

Pour mémoire, l’irrecevabilité de ces conclusions n’est par ailleurs pas sollicitée sur le fondement de l’article 909, ce qui en tout état de cause n’aurait pu être soulevée que devant le conseiller de la mise en état (article 914).

Cette fin de non-recevoir sera donc écartée.

Sur la continuation du bail au profit de M., [B], [K]

Les consorts, [K] demandent l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a rejeté leur demande tendant à voir constater l’abandon du local loué par Mme, [A], [K] et la transmission du bail à son fils M., [B], [K] et réitèrent cette demande au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Comme devant le premier juge, il est soutenu que Mme, [A], [K] a abandonné le logement loué en 2011 car, étant âgée alors de 80 ans, étant née le, [Date naissance 4] 1931, elle ne pouvait plus monter les 2 étages ni être autonome dans cet appartement et qu’elle est allée résider avec M., [Q], [O], son compagnon, locataire d’un appartement avec ascenseur situé au, [Adresse 2], laissant son fils, qui vivait avec elle depuis de nombreuses années, dans les lieux.

Valophis habitat conclut à la confirmation du jugement, faisant état en particulier de l’absence de preuve d’un départ brusque, imprévisible et non concerté.

Les parties se fondent sur l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui est applicable en matière de logement HLM, sous certaines conditions résultant de l’article 40 de la même loi.

L’article 14 précité dispose qu'"en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

(…)

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

(…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

Les dispositions précitées sont applicables en cas de départ brusque et imprévisible ou éventuellement lorsqu’une personne se voit contrainte de quitter, sans espoir de retour, son domicile (3ème civ, 26 novembre 2008, pourvoi n° 07-17.728, Bull. 2008, III, n°186) ; en tout état de cause, le départ doit être définitif et non concerté, ces dispositions n’étant pas applicables à un départ organisé pour convenance personnelle.

Ainsi, par exemple le départ définitif du locataire, caractérisé par le fait de quitter son logement sans informer une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de sa nouvelle adresse, ni leur donner de ses nouvelles, constitue un abandon du domicile au sens de cet article (3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-16.992, Bull. 2009, III, n° 173).

Il appartient à celui qui invoque la continuation du bail d’en rapporter la preuve.

Dans l’hypothèse où les conditions requises ne sont pas réunies, le contrat se poursuit avec l’obligation pour le locataire de payer les loyers jusqu’à ce qu’il ait été mis fin régulièrement au bail. L’occupant restant dans les lieux s’y trouve alors sans droit ni titre.

Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires de la continuation du bail est limitative : toute autre personne que celles visées par le texte ne peut prétendre se maintenir dans les lieux en qualité de locataire.

Pour mémoire les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les conditions d’attribution des logements sociaux, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs ( 3e Civ., 1er octobre 2008, pourvoi n° 07-13.008, Bull. 2008, III, n 140).

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, auxquels il convient de se référer , qui ne sont pas utilement contredits par les consorts, [K], lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance, que Mme, [A], [K] n’avait pas abandonné le logement de façon brusque, imprévisible et non concertée et qu’aucune preuve de son départ des lieux, précisément en 2011, n’est rapportée.

La cour ajoute que l’arrêt de la Cour de cassation du 26 novembre 2008 précité, dont se prévalent plus particulièrement les consorts, [K] retient que « Le placement définitif d’un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon de domicile au sens de cet article » ; il s’agit, conformément à l’esprit du texte, de protéger les proches du locataire, dans des circonstances spécifiques s’imposant au locataire comme à la personne se prévalant de la continuation du bail et qui sont totalement indépendantes de leur volonté ; cette jurisprudence n’implique pas d’exclure la continuation du bail en cas de départ concerté pour convenances personnelles, ce qui porterait atteinte aux droits du bailleur.

La situation de Mme, [K] n’est en l’espèce pas analogue à celle caractérisée dans cet arrêt puisqu’elle ne démontre pas que son départ du logement loué, dont la date « 2011 » est d’ailleurs imprécise et non démontrée, était inéluctable et imposé, sans espoir de retour ; il résulte au contraire des éléments produits que sa décision a été concertée, organisée et progressive, étant rappelé que dans des enquêtes sociales postérieures, elle se déclarait toujours occupante de l’appartement objet de la présente instance.

Elle produit un certificat médical du 13 janvier 2023 dont il résulte seulement qu’à cette date son état de santé ne lui permettait pas de monter les escaliers mais aucun élément ne permet d’établir une telle incapacité en 2011 ; les autres diverses pièces médicales produites n’établissent pas davantage ses allégations ; les attestations produites sont imprécises sur la date et les circonstances de l’emménagement de Mme, [K] avec M., [O].

La cour relève que les intimés ne précisent ni n’établissent pas à quelle date est revendiquée la continuation du bail au profit de M., [B], [K].

Ainsi les circonstances dans lesquelles Mme, [A], [K] a quitté ce domicile et la date exacte de ce départ ne sont révélées précisément par aucun élément du dossier, étant rappelé qu’elle n’a pas donné congé, mais apparaissent en tout état de cause résulter de convenances personnelles et avoir été organisées ; le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté la continuation du bail au profit de M., [B], [K], sans qu’il soit besoin d’examiner s’il remplit les conditions de ressources de l’article 40.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de résiliation du bail

Valophis Habitat demande l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a rejeté sa demande de résiliation du bail et réitère cette demande, fondée sur le manquement de la locataire à son obligation d’occuper personnellement les lieux, devant la cour.

Les intimés concluent au rejet de cette demande et à la confirmation du jugement.

Aux termes de l’article 1224 du code civil , la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

Selon l’article 1228 du code civil, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

Selon l’article 1104, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public'.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. La bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

Il résulte de l’ensemble des éléments du dossier que :

— Mme, [K] n’occupe pas les lieux loués à titre de résidence principale et 8 mois par an et ce depuis plusieurs années, à tout le moins depuis 2021 ;

— fin 2021 et début 2022, le bailleur lui a demandé de libérer le logement loué à M., [O], décédé, précisant qu’une offre amiable d’un autre logement pourrait être éventuellement examinée; il n’est pas établi qu’à cette date cette réintégration dans le logement loué lui était physiquement impossible ou même difficile; la locataire a exprimé qu’elle ne souhaitait pas d’un autre logement (si ce n’est celui loué à M., [O] dont elle souhaitait obtenir le transfert) ;

— actuellement âgée de 94 ans elle ne produit aucun élément actualisé sur sa situation ; aucun accord avec le bailleur ne résulte des pièces produites.

Ainsi l’inoccupation personnelle prolongée du logement loué, contraire aux clauses contractuelles du bail (clause 7-1) et à l’obligation de résidence effective au moins 8 mois par an et à titre de résidence principale, par Mme, [K], constitue un manquement grave de nature à justifier la résiliation du bail, qui sera prononcée.

Ces circonstances ne sont pas contradictoires avec le fait que l’abandon des lieux et la continuation du bail au profit de M., [B], [K] en application de l’article 14 précité ont été par ailleurs écartés, la portée de ces circonstances et des dispositions légales étant distincte.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point ; il convient d’ordonner en conséquence la libération des lieux et à défaut l’expulsion sous réserve des motifs ci-après.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il est en l’espèce conforme au caractère compensatoire et indemnitaire de cette indemnité d’accueillir la demande de Valophis Habitat tendant à condamner in solidum les consorts, [K] à payer cette indemnité, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant observé que les consorts, [K] ne formulent aucune objection particulière sur ce point.

Sur la demande de délais de trois ans pour quitter les lieux formée par les consorts, [K]

Valophis Habitat demande l’expulsion « sans délai » des occupants du logement.

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : "Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'.

En l’espèce, les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est indispensable aux intéressés pour trouver un autre logement ; ils ne sont par ailleurs pas entrés dans les lieux par man’uvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Par ailleurs, il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du même code, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

Compte tenu des revenus modestes des intimés, de la demande de logement social faite en 2022 par M., [B], [K] sans succès, de l’âge de Mme, [A], [K], de la situation de handicap de M,.[B], [K] et de sa compagne (bénéficiant tout deux de la reconnaissance de qualité de travailleur handicapé), du fait qu’aucun impayé n’est allégué ou établi, il convient de leur octroyer un délai afin de permettre leur relogement dans des conditions normales, de 7 mois, suivant le commandement prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages-intérêts demandés par les parties

Valophis Habitat demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 1.500 euros et réitère cette demande devant la cour.

Cependant il ne démontre pas avoir subi un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par l’indemnité d’occupation et les frais de procédure et qu’il conviendrait de réparer ; par ailleurs comme l’a pertinemment retenu le premier juge, l’article 1231-6 du code civil, à nouveau mentionné dans les conclusions, n’a pas lieu d’être appliqué en l’espèce en l’absence de retard de paiement.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts à hauteur de 3.000 euros formée par les consorts, [K], au vu des motifs précédemment développés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à Valophis Habitat une indemnité de procédure de 600 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevables les demandes de Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [D] tendant à solliciter l’infirmation du jugement,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Prononce la résiliation du bail consenti à Mme, [A], [K] sur l’appartement situé situé, [Adresse 7] à, [Localité 8],

Condamne in solidum Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] à payer à Valophis Habitat, Office public de l’habitat du Val-de-Marne une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient dûs si le bail s’était poursuivi, à compter du présent arrêt et jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d’un procès-verbal d’expulsion,

Dit qu’à défaut pour Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [Z] d’avoir spontanément libéré les lieux de sa personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Accorde en outre à Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] un délai de 5 mois pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette toutes autres demandes,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] à payer à à Valophis Habitat, Office public de l’habitat du Val-de-Marne la somme totale de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme, [A], [K], M., [B], [K] et Mme, [D], [F], [N], [J] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,