COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 06 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 21/03406 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCCN

Association [Adresse 5]

C/

S.C.I. 3B2R

Copie exécutoire délivrée

le : 6 Février 2025

à :

M^e Arnaud LUCIEN

M^e Ségolène TULOUP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ à compétence commerciale de [Localité 12] en date du 25 Février 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/03873.

APPELANTE

Association [Adresse 6]

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Arnaud LUCIEN, avocat au barreau de TOULON et ayant pour avocat plaidant M^e Xavier CHABEUF de l’AARPI CARDINAL, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.C.I. 3B2R

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ségolène TULOUP, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société 3B2R Les Plantades est propriétaire d’un ensemble immobilier situé sur la commune de [Adresse 10] [Localité 9][Adresse 1].

Selon acte sous seing privé du 30 avril 2013, elle a donné à bail à l’université Fernando Pessoa, devenue l’association [Adresse 7] ( CLESI), des locaux commerciaux dans cet ensemble immobilier portant sur un bâtiment d’une surface de 2.399,85 m². Ledit bail était conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013 pour les locaux situées au 2ème étage du bâtiment, le terrain à usage de parking et les annexes et, à compter du 1er septembre 2013 pour les locaux situés au 1er étage, moyennant le versement d’un loyer annuel de 352.927 €.

La bailleresse a été confrontée à compter du 1er juillet 2014 à des retards de paiement du preneur.

Un premier commandement de payer en date du 12 février 2015 a été délivré à l’association CLESI pour le règlement d’une somme de 232.780,11 €, commandement contesté par la preneuse qui a saisi le tribunal de grande instance de Toulon aux fins d’obtenir son annulation.

Par courriel du 11 avril 2016, l’association CLESI proposait à la société 3B2R Les Plantades un échéancier de règlement de l’arriéré selon les modalités suivantes:

-70.000 € début juillet 2016,

—  100.000 € au mois de septembre,

—  100.000 € au mois d’octobre,

— le solde au mois de février 2017.

Parallèlement, un avenant au bail initial était signé entre les parties le 30 juin 2016 en vertu duquel elles convenaient que les locaux donnés à bail se composeraient d’une surface de 809,66 m² et que le loyer serait réduit en conséquence à un montant mensuel de 9.710, 52 €.

Aucun règlement conforme aux engagements pris n’étant intervenu, un nouveau commandement de payer a été signifié à la preneuse le 28 juillet 2016, qui a fait assigner la bailleresse, par acte du 10 août 2016, en nullité de ce commandement.

La société 3B2R Les Plantades a, enfin, fait délivrer le 12 août 2016 un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire et pour la somme de 527.323,09 €. Ce dernier étant resté infructueux, elle a fait assigner l’association CLESI, par acte du 7 octobre 2016, devant le juge des référés.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2016, le juge des référés a, notamment:

— constaté que le bail liant les parties est résilié depuis le 12 septembre 2016,

— ordonné l’expulsion de l’association CLESI et l’a condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 12.529,75 € à compter du 13 septembre 2016 jusqu’à complète libération des lieux,

— condamné la preneuse au paiement de la somme provisionnelle de 41.589,25 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 novembre 2016.

Le 2 février 2017, l’association CLESI a quitté les lieux et restituée les clefs à la bailleresse.

N’ayant pas réglé les sommes dont elle était redevable au titre de l’ordonnance de référé susvisée, la société 3B2R Les Plantades a fait pratiquer une saisie-attribution sur le compte bancaire de l’association CLESI pour le paiement de la somme de 60.577,56 €.

Celle-ci a introduit une procédure devant le juge de l’exécution en nullité et main-levée de la saisie attribution et par jugement en date du 13 février 2018, elle a été déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Par acte du 24 août 2016, l’association CLESI a fait assigner la SCI 3B2R Les Plantades devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins de solliciter:

— la nullité des commandements de payer délivrés les 12 février 2015, 28 juillet 2016 et 12 août 2016,

— l’annulation et subsidiairement la résolution du bail commercial en date du 30 avril 2013,

— la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts.

La preneuse opposait l’absence d’information de la part de la bailleresse du risque pour la sécurité des personnes compte tenu de l’emplacement des locaux commerciaux en zone UGC, zone danger en raison du risque SEVESO, lié aux dépôts de liquide inflammable sur le site Antargaz, distant de 500 mètres et de lui avoir dissimulé qu’elle avait réalisé des extensions ainsi que modifié la destination du bâtiment en violation de son permis de construire. Elle soutenait que ces manoeuvres entraînaient la nullité du contrat sur le fondement du dol et subsidiairement, la résolution judiciaire du bail.

La SCI 3B2R sollicitait à titre reconventionnel la condamnation de l’association CLESI à lui payer la somme de 488.425,97 € au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal majoré de 4 points.

Par jugement en date du 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a:

— déclaré sans objet les demandes d’annulation des commandements de payer des 12 février 2015 et 28 juillet 2016,

— débouté l’association CLESI de sa demande d’annulation du commandement de payer du 12 août 2016,

— dit que le bail commercial liant les parties est résilié de plein droit au 12 septembre 2016,

— confirmé la décision d’expulsion prise par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Toulon, par ordonnance du 20 décembre 2016,

— débouté l’association CLESI de sa demande d’annulation du bail commercial pour dol,

— débouté l’association CLESI de sa demande de résolution judiciaire du bien pour défaut de délivrance juridique du bien,

— confirmé les condamnations prononcées par le juge des référés, à savoir la condamnation de l’association CLESI à payer la somme de 41.589,25 € correspondant au loyer échu du mois de septembre 2016 et les indemnités d’occupation dues pour les mois d’octobre et novembre 2016,

— condamné l’association CLESI à payer la somme de 463.225,97 € au titre des loyers impayés outre intérêt au taux légal majoré de 4 points conformément aux clauses du bail, avec capitalisation depuis le 12 août 2016,

— condamné l’association CLESI à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que:

— sur la nullité des trois commandements de payer:

* par son commandement en date du 12 août 2016, le bailleur a renoncé aux commandements antérieurs des 12 février 2015 et 28 juillet 2016, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la validité des deux premiers commandements,

* le commandement du 12 août 2016 reproduit la mention prescrite par l’article L 145-41 du code de commerce, a été régulièrement signifié et comporte un décompte des sommes dues, de sorte qu’il est parfaitement valable,

* le bail litigieux a donc été résilié de plein droit à compter du 12 septembre 2016,

— sur le dol reproché à la SCI 3B2R Les Plantades:

* celle-ci indique avoir annexé bail un état des risques établi sur la base des informations mises à sa disposition par arrêté préfectoral du 20 avril 2011, qui précise que la commune n’est pas située dans un périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques,

* l’annexe est constituée de cases à risque potentiel, ce qui confirmerait l’existence d’un risque, mais ce seul document est insuffisant pour caractériser des manoeuvres dolosives de la part du bailleur,

* le tribunal administratif de Toulon, par décision du 31 janvier 2017, a considéré que l’activité d’enseignement n’était pas interdite dans la zone urbaine du plan local d’urbanisme de La Garde,

* l’association CLESI ne justifie par aucune pièce qu’elle a été empêchée d’enseigner, nonobstant les réglementations concernant le risque qu’elle reproche au bailleur de ne pas avoir respectées,

* l’association CLESI a proposé un échéancier pour régler l’arriéré de loyers et a signé un avenant au bail le 30 juin 2016 réduisant la surface des locaux loués,

* la preuve d’un dol n’est pas établi,

— sur le défaut de délivrance juridique de la chose louée:

* la locataire soutient que le bâtiment loué ne lui permettait pas d’exercer son activité d’enseignement en l’absence des règles de sécurité exigibles, caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

* il apparaît que dès la signature du bail, la preneuse a demandé un changement de destination des lieux pour pouvoir exercer son activité d’enseignement et a obtenu un mandat de représentation du bailleur afin d’obtenir les autorisations nécessaires,

* elle a, par ailleurs, dans le bail, déclaré faire son affaire personnelle de la non conformité des lieux aux normes exigées par la législation,

* elle ne justifie par aucune pièce de quelle façon elle a été empêchée dans son activité d’enseignement,

— sur la demande en paiement de la SCI 3B2R au titre des loyers:

* il convient de confirmer les condamnations prononcées par le juge des référés à hauteur de

41. 589,25 €,

* l’association CLESI émet des contestations sur des paiements non pris en compte qui ne sont pas fondées,

* elle s’oppose également au montant des charges réclamées, arguant que le bailleur ne produit aucun justificatif,

* le preneur ayant occupé les locaux et exercé son activité, il ne serait pas équitable qu’il ne verse aucune charge, de sorte qu’en équité, le paiement des charges ne sera dû qu’à hauteur de 70 %, des provisions versées, soit la somme de 58.800 €,

Par déclaration en date du 3 mars 2021, l’association CLESI a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 juillet 2023, l’association CLESI demande à la cour de:

Vu les articles 1109, 1116, 1134, 1147, 1149, 1183, 1184 du code civil (dans leur version antérieure au 1 er octobre 2016),

Vu les articles 1719 et 1721 du code civil,

Vu les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce,

— infirmer le jugement rendu le 25 février 2021 par le tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du contrat de bail commercial signé le 30 avril 2013 entre la société 3B2R Les Plantades et l’association [Adresse 7],

— condamner la société 3B2R Les Plantades à verser à l’association [Adresse 7], consécutivement à l’annulation du bail commercial ou, à défaut, sur le fondement de l’article1240 du code civil, la somme de 271.496 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la réduction de 20 % du prix des loyers prévu par le bail commercial et son avenant,

Subsidiairement,

— prononcer la résolution judiciaire en date du 30 novembre 2013 du contrat de bail commercial signé le 30 avril 2013 entre la société 3B2R Les Plantades et l’association [Adresse 7], compte tenu des manquements imputables au bailleur,

— condamner la société 3B2R Les Plantades à verser à l’association [Adresse 7] la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi,

En tout état de cause,

— prononcer l’annulation du commandement de payer en date du 12 août 2016,

— condamner la société 3B2R Les Plantades à verser à l’association [Adresse 7] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la rupture abusive du bail commercial et de l’expulsion dont a fait l’objet l’association,

— constater que la société 3B2R Les Plantades est débitrice de la somme de 18.407,28 € à l’égard de l’association [Adresse 7],

— condamner la société 3B2R Les Plantades à verser à l’association [Adresse 7] la somme de 18.407,28 € au titre du solde restant dû à cette dernière,

— débouter la société 3B2R Les Plantades de l’ensemble des demandes qu’elle formule à l’encontre de l’association [Adresse 7],

— condamner la société 3B2R Les Plantades à verser à l’association [Adresse 7] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La SCI 3B2R Les Plantades, suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 août 2023, demande à la cour de:

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu l’article 1719 du code civil,

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

* déclaré sans objet les demandes d’annulation des commandements de payer des 12 février 2015 et 28 juillet 2016,

* débouté l’association CLESI de sa demande d’annulation du commandement de payer du 12 août 2016,

*dit que le bail commercial liant les parties est résilié de plein droit au 12 septembre 2016,

* confirmé la décision d’expulsion prise par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Toulon par ordonnance du 20 décembre 2016,

* débouté l’association CLESI de sa demande d’annulation du bail commercial pour cause de dol,

* débouté l’association CLESI de sa demande de résolution judiciaire du bail pour défaut de délivrance juridique du bien,

* confirmé les condamnations prononcées par le juge des référés, à savoir la condamnation de l’association CLESI à payer la somme de 41.589,25 € correspondant au loyer échu du mois de septembre 2016, les indemnités d’occupation dues pour octobre et novembre 2016,

*condamné l’association CLESI à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné l’association CLESI à payer la somme de 463.225,97 € au titre des loyers impayés outre intérêts au taux légal majoré de 4 points, conformément aux clauses du bail avec capitalisation depuis le 12 août 2016,

Statuant à nouveau,

— condamner l’association CLESI à payer à la SCI 3B2R Les Plantades la somme de

488.425,97 € au titre des loyers impayés, outre intérêt au taux légal majoré de 4 points

conformément aux clauses du bail, avec capitalisation depuis le 12 août 2016,

— débouter l’association CLESI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’association CLESI à payer à la SCI 3B2R la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du bail commercial

L’association reproche à la SCI 3B2R d’avoir employé des manoeuvres dolosives en omettant de l’informer que le bail était situé dans une zone géographique présentant des risques en matière de sécurité, l’ensemble immobilier litigieux étant situé en zone UGC PLU de la commune de La Garde comme l’a relevé le préfet du Var dans le procès-verbal d’infraction qu’il a établi à l’encontre de la bailleresse du fait de la violation du permis de construire qui lui avait été accordé caractérisée par la réalisation d’aménagements non autorisés à l’Est comme à l’Ouest.

Elle relate que l’immeuble appartenant à la SCI 3B2R est également situé dans le périmètre d’un site classé SEVESO présentant des risques d’incendie majeurs, expliquant que la DREAL a donné son agrément au permis de construire sous réserve de diverses exigences expressément rappelées dans le permis qui sera finalement délivré.

L’appelante fait grief à la SCI 3B2R de lui avoir dissimulé de tels risques manifestement incompatibles avec l’activité d’enseignement exercée dans des locaux recevant du public et, pour parfaire la fraude, en joignant au bail un état des risques technologiques certifiant que l’immeuble n’était pas situé dans une zone à risque de surpression et qu’il n’était pas concerné par les prescriptions de travaux au regard d’un plan de prévention des risques technologiques, affirmant avoir établi cet état des risques naturels trompeur sur la base d’un arrêté préfectoral du 20 avril 2011 qui n’a jamais été communiqué.

Elle ajoute que la bailleresse n’a jamais justifié avoir pris en considération les prescriptions formées par la DREAL dans le cadre des constructions qu’elle a réalisées et que l’état des risques mensonger joint au bail avait pour but de la tromper en lui dissimulant la situation réelle de l’emplacement des locaux donnés à bail, alors que la sécurité d’un établissement relevant du public est un élément substantiel et essentiel, qui conditionne la conclusion d’un bail commercial. Elle considère que le fait pour le tribunal administratif d’avoir retenu que les établissements d’enseignement ne peuvent être regardés comme interdits en zone UG n’a pas pour effet d’éluder l’absence d’information de la part de la SCI 3B2R d’informations déterminantes tenant aux risques afférents à l’emplacement de l’immeuble de nature à tromper le preneur.

La SCI 3B2R conteste toute manoeuvre frauduleuse de sa part, en observant que s’agissant de l’implantation du bâtiment dans la zone du site classé Seveso, l’état des risques naturels, miniers et technologiques annexé au bail commercial a été établi sur la base des informations mises à disposition par arrêté préfectoral du 20 avril 2011, lequel, ainsi que ses annexes ont bien été joints au contrat. Elle précise que selon cet arrêté toujours en vigueur à ce jour, il est clairement indiqué que la commune de [Localité 11] n’est pas située dans un périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir falsifié ce document alors que les informations correspondent à celles contenues dans l’arrêté. Elle ajoute que la DREAL n’a émis d’objection particulière à l’octroi d’un permis dans la zone du site Antargaz classé SEVESO et le tribunal administratif, par jugement du 31 janvier 2017, a jugé que les établissements d’enseignement ne sont pas interdits dans la zone d’implantation du local, dans laquelle sont autorisés des activités de commerce, services, établissements recevant du public et logements.

Sur l’absence de permis de construire et plus particulièrement la dissimulation tenant à la réalisation d’une extension et la modification de la destination du bâtiment, elle soutient qu’elle justifie de l’arrêté de permis de construire et qu’en tout état de cause cet élément n’a pas empêché l’exploitation conforme à sa destination contractuelle d’activité d’enseignement supérieur.

En vertu de l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il appartient à l’acquéreur d’établir le vendeur lui a sciemment caché une information déterminante de son consentement ou a menti sur une telle information.

Le dol, vice du consentement, s’apprécie au moment de la formation et non lors de son exécution ou son extinction.

Les parties sont en l’état d’un bail commercial en date du 30 avril 2013 par lequel la SCI 3B2R Les Plantades a donné en location à l’association CLESI des biens et locaux au sein d’un ensemble immobilier dénommé Espace André, sis [Adresse 8] et se composant:

— d’un bâtiment d’une surface totale d’environ 2.399,85 m² comprenant:

* au 1er étage des locaux d’une surface de 1.357,06 m²,

* au 2ème étage des locaux d’une surface de 1.042,79 m²,

— d’un terrain à usage de parking d’une surface de 1.888, 20 m²,

— de locaux annexes d’une surface d’environ 78,85 m²,

étant précisé que la date d’entrée en jouissance a été fixée au 1er juillet 2013 pour les locaux situés au 2ème étage du bâtiment, les terrains à usage de parking ainsi que les locaux annexes et, à compter du 1er septembre 2013 pour les locaux situés au 1er étage du bâtiment.

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 352.997 € HT et aux fins d’utilisation par le preneur de l’immeuble loué à usage de centre de formation privée pour l’exercice de l’activité d’enseignement, au sens de l’article L 145-2 1er alinéa du code de commerce.

Ledit bail comporte un paragraphe ' Etat des risques naturels et technologiques’ stipulant que ' L’immeuble loué étant situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans une zone de sismicité, le bailleur remet au locataire qui le reconnaît un état des risques naturels et technologiques établi conformément à l’article L 125-5 ainsi qu’aux articles R 125-23 et suivants du code de l’environnement ( Annexe 3)'.

La bailleresse produit l’état des risques naturels, miniers et technologiques qui a été annexé au bail litigieux, document qui a été dûment paraphé par l’ensemble des parties, de sorte que l’appelante ne peut soutenir qu’elle n’en avait pas connaissance.

Il ressort de cet état et des cases qui sont cochées, que l’immeuble litigieux n’est pas situé dans le périmètre d’un plan de prévention de risques naturels, de risques miniers ou de risques technologiques. Il est également indiqué que la zone réglementaire pour la prise en compte de la sismicité est faible ( zone 2).

Si effectivement, l’arrêté joint à cet état des risques est daté du 27 avril 2012 et non du 20 avril 2011, date de l’arrêté à laquelle se réfère l’annexe, il ressort de la production de ces deux arrêtés que:

— le premier arrêté fixe la liste des communes où s’applique l’obligation d’information de l’état des risques naturels et technologiques dans tout contrat de vente ou de location, liste qui comprend toutes les communes du Var,

— le second arrêté du 27 avril 2012, qui fait référence à l’arrêté du 20 avril 2011 est spécifique à la commune de [Localité 11].

L’association CLESI prétend que cet état des risques est mensonger et tronqué mais ne le démontre pas, la société 3B2R justifiant, pour sa part, que les informations correspondent à celles contenues dans l’arrêté préfectoral et verse aux débats le règlement PLU de la commune de [Localité 11] ( pièce n° 20) à la lecture duquel il apparaît que dans la zone UG, au sein de laquelle se situe les locaux donnés à bail, sont autorisés:

— les activités de commerce et de services (artisanat, commerce de détail, restauration, hébergement hôtelier et touristique, cinéma, activités de service où s’effectuent l’accueil d’une clientèle…)

— les équipements d’intérêt collectif et services publics dont les établissements d’enseignements, de santé et d’action sociale, les salles d’arts et de spectacles, les équipements sportifs, les locaux et bureaux accueillant du public, des administrations publiques et assimilées,

— les activités de bureaux et centre de congrès ou d’exposition.

La Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement ( DREAL) de Provence Alpes Côte d’Azur, dans son courrier du 20 août 2013 adressé au maire de la commune de La Garde n’émettait pas d’objection particulière à la demande de permis de construire déposée par la SCI 3B2R sous réserve de la prise en compte:

— qu’une partie de la zone d’emprise du projet ( à l’Est) se situe dans la zone d’effets indirects

des phénomènes dangereux susceptible de se produire au sein de l’installation Antargaz, établissement dit ' SEVESO seuil bas',

— que les bâtiments à implanter dans ces zones devront présenter des éléments de bâti pouvant résister à une surpression 50mbars.

La société intimée a obtenu le 6 septembre 2013 la délivrance d’un arrêté de permis de construire pour ' extension et surélévation du bâtiment existant, changement de destination des locaux immeuble Sud: aménagement de locaux pour un centre d’études supérieures sur 2 niveaux (…)'.

Si effectivement le tribunal administratif a été saisi par le préfet du Var d’une requête aux fins d’annulation de ce permis, cette requête a été rejetée par jugement du 31 janvier 2017, la juridiction administrative ayant retenu que ' Considérant qu’il est constant que le terrain d’assiette du projet en zone urbaine UG du plan local d’urbanisme de La Garde (…) qu’il résulte du préambule précitée que la zone UG est affectée aux activités économiques et d’intérêt collectif et qu’elle présente ainsi le caractère d’une zone d’activité hétérogène (…), que les dispositions du règlement de la zone UG ne faisaient pas obstacle au projet de la SCI 3B2R consistant notamment à changer la destination des premier et second étages d’un immeuble existant auparavant affectés à un usage industriel, artisanal, d’entrepôts et de bureaux pour les affecter désormais à un centre d’études supérieures exerçant une activité d’enseignement; que par la suite le marie de [Localité 11] n’a pas méconnu les règles applicables à la zone UG en délivrant le permis litigieux.'

En considération de ces éléments, l’association CLESI ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de manoeuvres dolosives qui auraient été commises par son cocontractant en ce que les locaux ont été donnés à bail pour une activité d’enseignement qui est autorisée dans la zone litigieuse, en vertu d’un permis de construire obtenu par la bailleresse en vue d’aménager les locaux pour un centre d’études supérieures. Il n’est aucunement démontré qu’il existe un risque pour la sécurité des personnes dans la zone UG où sont autorisés non seulement des activités de commerces et services mais aussi de nombreux établissements recevant du public.

Plus particulièrement, l’appelante n’établit pas que la société intimée aurait usé de mensonges ou dissimulé une information déterminante de son consentement, puisque l’activité d’enseignement projetée était, en toute hypothèse, autorisée, de sorte que l’implantation du bâtiment dans une zone à proximité du site Antargaz n’était pas un élément essentiel pour l’association CLESI.

Il sera, en outre, observé que lors de la survenance des premiers incidents de paiement ayant motivé la délivrance d’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 février 2015, lequel a été contesté par la preneuse qui a saisi le tribunal de grande instance de Toulon aux fins d’en obtenir l’annulation, le président de l’association CLESI écrivait, le 13 mars 2015, un message à la société bailleresse en ces termes ' Je suis désolé d’avoir fait délivrer cette assignation mais vous avez invoqué la clause résolutoire dans votre mise en demeure ce qui ne me laissait aucune autre possibilité. Je travaille jour et nuit pour mes conventions et je viens enfin d’en attraper une ce qui me permettra de régulariser ma situation avec vous. Je ne souhaite rien d’autre et je suis vraiment confus des désagréments que je vous cause.'

De même, par courriel du 11 avril 2016, ce même président sollicitait des délais de paiement pour apurer son arriéré de s’en acquitter de la manière suivante:

—  70.000 € le 1er ou 2 juillet,

—  10.000 € en septembre,

—  10.000 € en octobre,

— le solde au plus tard en février 2017.

Les parties ont par ailleurs régularisé le 30 juin 2016 un avenant au bail initial par lequel elles convenaient que les locaux loués se composeraient désormais d’une surface de 809, 66 m² avec une diminution corrélative du loyer à la somme mensuelle de 9.710,52 € HT.

A aucun moment, il n’est fait état par l’association CLESI de griefs envers la bailleresse tenant à la dissimulation d’information au moment de la conclusion du bail en 2013, ni d’un quelconque problème de sécurité tenant à la situation du bâtiment en zone UG ou à proximité du site Antargaz alors qu’elle occupait les lieux depuis près de trois ans.

La demande de l’association CLESI tendant au prononcé de la nullité du contrat de bail régularisé entre les parties le 30 avril 2013 ne peut donc qu’entrer en voie de rejet.

Par voie de conséquence, l’appelante sera déboutée de sa demande de condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 271.496 € consécutivement à l’annulation du bail susvisé.

Elle sollicite également dans le dispositif de ses dernières conclusions et à titre subsidiaire, l’allocation d’une telle somme sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Elle se garde toutefois d’expliquer à quel titre la responsabilité de la société 3B2R en sa qualité de bailleresse pourrait être engagée sur un fondement délictuel et ne développe aucun moyen au soutien d’une telle prétention.

Sur les manquements contractuels justifiant la résolution judiciaire du bail commercial

Au visa de l’article 1719 du code civil, l’association CLESI reproche à la SCI 3G2R un manquement à ses obligations d’information et de délivrance, particulièrement en matière de sécurité, rappelant que le permis de construire qui lui a été délivré contient d’importantes prescriptions à la charge de cette dernière en matière de sécurité, la mise en oeuvre de telles préconisation étant impératives.

Elle fait valoir que la bailleresse ne justifie ni avoir respecté les prescriptions en matière de sécurité, notamment en matière d’incendie, ni de s’être conformée aux exigences de la DREAL, ni d’avoir déposé de déclaration d’achèvement et conformité des travaux. Elle relate que les dispositions du bail ne sauraient avoir pour objet de mettre à la charge du preneur la mise en oeuvre des mesures de sécurité et que le bailleur est de toute façon tenu de délivrer, dès la formation du contrat, des locaux conformes à l’usage auxquels ils sont destinés, ni exempts de vices affectant le gros oeuvre et la sécurité.

La société intimée soutient que la demande de l’association CLESI visant à obtenir la résolution judiciaire du bail pour défaut de délivrance ne saurait prospérer dès lors que:

— une clause insérée dans le contrat de bail stipulait qu’elle était mandatée par le bailleur pour obtenir toutes les autorisations nécessaires pour répondre aux exigences de l’administration et plus particulièrement aux établissements recevant du public,

— les manquements allégués de la part du bailleur ne sont pas démontrés, le tribunal administratif ayant jugé que l’activité d’enseignement n’était pas interdite dans la zone UG et n’ayant relevé aucun manquement aux prescriptions du permis de construire, lequel est désormais définitif,

— l’association appelante ne justifie d’aucun trouble à l’exploitation normale de son activité puisqu’aucune décision de fermeture des locaux n’est intervenue.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Le bailleur est ainsi tenu sans qu’il soit besoin d’une obligation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ne s’agit pas d’une exécution instantanée exécutée dès la remise matérielle des lieux. L’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du bail et ce même si une nouvelle réglementation apparaît postérieurement à la date de la conclusion du bail.

Les travaux de mise en conformité des locaux, notamment les travaux de sécurité, avec les prescriptions administratives relèvent de l’obligation du bailleur, sauf stipulation expresse contraire.

Le bail litigieux comporte un paragraphe 13 ' Etat de l’immeuble loué’ énonçant que:

' La prise de possession par le preneur est prévue:

— à compter du 1er juillet 2013, pour les locaux situés au 2ème étage du bâtiment et pour le terrain à usage de parking et les annexes,

— à compter du 1er septembre 2013 pour les locaux situés au 1er étage du bâtiment.

Le bailleur s’engage à livrer juridiquement les locaux à date du 1er novembre 2013. Cette livraison juridique comprend les autorisations relatives à la réglementation des établissements recevant du public, et notamment toute demande d’autorisation requise en matière d’urbanisme. Il est rappelé que le preneur a expressément requis du bailleur un changement de destination de l’immeuble, lui permettant d’exercer son activité dans les lieux et impliquant des demandes d’autorisations complémentaires, notamment en matière d’établissement recevant du public.

Aussi il est expressément convenu entre les parties que le preneur prendra à sa charge les frais d’architecte et de bureau d’études liés à l’obtention desdites autorisations (…)

Si les lieux loués venaient à ne pas répondre aux normes exigées par la législation et les prescriptions administratives en vigueur, le preneur déclare faire son affaire personnelle de cette non conformité et, par dérogation à l’article 1719 alinéa 2 du code civil, vouloir prendre à sa charge l’ensemble des formalités administratives à accomplir, ainsi que l’exécution et le coût des travaux, aménagements et équipements divers nécessaires pour répondre à leur exigence.

Le bailleur donne par la présente mandat de représentation au preneur afin de lui permettre de faire tout démarche nécessaire auprès d’une quelconque administration pour obtenir les autorisations permettant l’exercice de l’activité du preneur.'

L’article 3.2 ' Travaux imposés par l’administration’ précise encore que

' Le preneur supportera seul la charge des travaux de toute nature qui seraient imposées au cours du bail par une quelconque disposition législative ou réglementaire ou norme à venir, en matière d’hygiène, de sécurité, de salubrité.'

Il résulte de ces dispositions que l’association CLESI ayant sollicité un changement de destination de l’immeuble afin de lui permettre d’exercer l’activité d’enseignement, les locaux à l’origine étant affectés à un usage industriel, artisanal, d’entrepôt ou de bureaux, elle disposait d’un mandat de représentation qui lui avait été consenti par le bailleur afin d’effectuer toutes les démarches nécessaires en vue d’obtenir les autorisation administratives nécessaires pour les établissements recevant du public.

L’association CLESI ne peut donc reprocher au bailleur de ne pas avoir accompli les formalités qui s’imposaient permettant de délivrer les locaux conformes à l’usage auquel ils étaient destinés alors qu’elle a accepté, dès la signature du bail, de le représenter en vue d’obtenir les autorisations exigées en matière d’établissement recevant du public.

Elle a également expressément déclaré ' faire son affaire personnelle’ de la non conformité des lieux aux normes exigées par la législation, par dérogation aux dispositions de l’article 1719 du code civil.

L’appelante reproche également à la société 3B2R de ne pas avoir respecté les prescriptions du permis de construire et notamment les exigences de la DREAL. Or, elle se prévaut d’un procès-verbal d’infraction dressé le 20 août 2013 relatif à la réalisation d’une construction suite à un permis de construire délivré le 9 janvier 2008 et transféré à la SCI 3B2R le 24 juin 2008.

Il ressort toutefois des développements qui précèdent que la bailleresse a obtenu un autre arrêté de permis de construire le 6 septembre 2013 en vue précisément de l’aménagement d’une partie des locaux pour un centre d’études supérieures sur 2 niveaux.

Or, il n’est pas justifié de manquements aux prescriptions de ce permis, ni aux exigences de la DREAL, l’association CLESI se contentant de procéder, sur ce point, par affirmations.

En outre, elle ne justifie d’aucun trouble dans l’exploitation de son activité, ni d’aucun incident ou décision de fermeture des locaux durant sa période d’occupation, étant rappelé le tribunal administratif de Toulon, dans sa décision du 31 janvier 2017, a jugé que l’exercice de l’activité d’enseignement était autorisée dans la zone d’implantation du bâtiment donné à bail.

Enfin, il a été rappelé la teneur des correspondances adressées par le président de l’association CLESI en 2015 et 2016, admettant ses difficultés financières et proposant un échéancier de paiement, mais sans jamais évoquer la moindre difficulté tenant à l’exercice de l’activité prévue ou reprochant au bailleur un manquement à son obligation de délivrance.

Au regard de ces éléments, l’association CLESI ne démontre pas les manquements de la société intimée à son obligation de délivrance, ni davantage d’avoir subi un trouble dans l’exploitation normale de son activité.

Elle doit être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur et de sa demande subséquente de dommages et intérêts en réparation du préjudice en découlant.

Sur la nullité du commandement de payer du 12 août 2016

L’association CLESI argue de la nullité du commandement de payer litigieux aux motifs qu’il fait état d’une somme due en principal ne reposant sur aucun décompte précis permettant de déterminer de façon sérieuse le montant restant dû au titre des loyers et des charges, l’extrait du grand livre annexé au commandement étant particulièrement confus et erroné.

La SCI 3B2R conclut, pour sa part, à la parfaite régularité du commandement de payer qui respecte les prescriptions de l’article L 141-41 du code de commerce et le fait que le montant des loyers et charges mentionné dans le décompte annexé soit supérieur à ce qui est réellement dû, n’a aucune incidence sur la régularité de cet acte.

Conformément à l’article L 141-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail du 30 avril 2013, en son paragraphe 5.4, contient une clause résolutoire contient une clause résolutoire qui prévoit que ' A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, impositions, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou encore à défaut d’exécution d’une quelconque des clauses et conditions du présent bail ou des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter par acte extra-judiciaire, précisant le manquement reproché et l’intention d’user de la présente clause résolutoire, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit (…)'

Le commandement de payer signifié par acte extra-judiciaire le 12 août 2016 à l’association CLESI reproduit les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et indique que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.

Ledit acte précise le montant des sommes réclamées à la preneuse au titre des loyers et charges impayés, en prenant soin de retracer l’historique de la relation contractuelle (bail initial, commandements précédents délivrés, avenant au bail du 30 juin 2016 modifiant le montant du loyer, règlement effectués depuis le mois de mars 2015) et comporte en annexe un extrait du grand livre de l’association CLESI qui retrace clairement les factures trimestrielles et les paiements reçus.

Le commandement de payer est donc parfaitement régulier et c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le bail était résilié de plein droit au 12 septembre 2016, justifiant que soit ordonnée l’expulsion de l’association CLESI et celle de tous occupants de son chef. En revanche, c’est à tort que le tribunal a dit qu’il convenait de confirmer la décision d’expulsion prise par le juge des référés de Toulon par ordonnance du 20 décembre 2016, le juge du fond n’étant en aucun cas le juge d’appel du magistrat des référés.

Il n’est cependant pas contesté que l’appelante a quitté les lieux et restitué les clefs le 2 février 2017, de sorte que la mesure d’expulsion est devenue sans objet.

Sur le montant de l’arriéré des loyers et charges réclamés par la SCI 3B2R

L’association CLESI, après avoir établi elle-même un tableau retraçant le montant total des loyers et provisions sur charges dû en vertu des documents contractuels liant les parties, formule plusieurs contestations:

— il convient de déduire les loyers dus pour la période du 1er juillet 2013 au 23 septembre 2013 en ce qu’elle ne disposait de l’intégralité des locaux,

— certains règlements qu’elle a effectués n’ont pas été comptabilisés,

— les provisions sur charges doivent lui être remboursées faute pour le bailleur de justifier des charges locatives récupérables sur le preneur,

— il convient de déduire la somme de 60.577,56 € qui a fait l’objet d’une saisie-attribution.

La société 3B2R réclame la somme de totale de 488.425,97 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon un décompte arrêté au mois de janvier 2017 inclus.

Cette dernière communique un décompte qui ventile les différents postes et met en évidence que le montant des loyers et indemnité d’occupation impayés s’élève à la somme globale de 423.868,63 € HT. Elle produit également le commandement de payer du 12 février 2015 comportant une annexe retraçant l’intégralité de la dette locative depuis l’origine ( 1er juillet 2014) outre le décompte annexé au dernier commandement du 12 août 2016.

S’agissant de la déduction des loyers pour la période du 1er juillet 2013 au 23 septembre 2013, à savoir le retranchement d’une somme de 96.485,84 € au motif que la locataire ne jouissait pas de la totalité des locaux donnés à bail, le contrat signé le 30 avril 2013 prévoit en page 11 que ' Le preneur s’oblige à payer le loyer trimestriellement et d’avance, le premier paiement devant avoir lieu le 1er juillet 2013. Les parties conviennent expressément que le loyer sera dû en intégralité à compter du 1er juillet 2013 et qu’il ne sera établi aucun prorata pour tenir compte de l’entrée en jouissance différée des locaux situés au 1er étage, au 1er septembre 2013.'

Il n’y a donc pas lieu de déduire une partie des loyers dus pour la période susvisée.

L’appelante prétend par ailleurs qu’elle a procédé à plusieurs règlements depuis le 1er février 2016 pour un montant global de 129.498,55 € qui n’a pas été déduit.

Le décompte produit par la bailleresse fait état sur la même période de versements à hauteur de 63.075,02 € lesquels ont bien été pris en compte. En revanche pour le surplus des paiements invoqué par la preneuse, celle-ci n’en rapporte aucunement la preuve et ne produit aucune pièce au soutien de ses affirmations.

Il est toutefois établi que l’association CLESI a fait l’objet d’une saisie-attribution le 2 octobre 2017 pour un montant de 60.577,56 € et diligentée par la SCI 3B2R. Or, cette somme n’a pas été déduite du solde réclamé par l’intimée alors qu’elle doit être prise en considération.

Concernant, enfin les charges, l’association CLESI conteste le montant des provisions qu’elle a réglées, à savoir un total de 78.198,38 €, et dont elle sollicite le remboursement, au motif que la bailleresse ne justifie pas des sommes réclamées à ce titre, en ce qu’elle n’a jamais adressé d’état semestriel des dépenses et n’a pas davantage transmis le détail des sommes réellement acquittées.

L’article 4.1.2 du bail énonce que ' Le preneur s’engage à verser au bailleur la somme de 2.000 € mensuels afin de couvrir les charges locatives avancées par le bailleur pour le compte du preneur. Ladite somme sera payable trimestriellement et d’avance, en même temps que chaque échéance de loyer. Le bailleur adressera au preneur une fois par trimestre et pour la première fois le 1er janvier 2014, un état des dépenses qu’il aura avancées pour le compte de celui-ci. Le bailleur procédera à un appel de charges complémentaires ou à une restitution au profit du preneur, en fonction des charges réellement acquittées.'

L’article 4.1.5 précise que ' En sus du loyer, le preneur supportera toute taxe, sous quelque dénomination qu’elle soit, pouvant être mise à la charge des locataires (…)

Le preneur remboursera également au bailleur l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment:

— la taxe de balayage,

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— la moitié du montant de l’impôt foncier, au prorata des surfaces et de la durée d’occupation'.

Il appartient au bailleur de justifier des charges locatives récupérables sur le preneur, de façon à ce que ce dernier puisse avoir une connaissance exacte de ses obligations.

En cause d’appel, la SCI 3B2R indique qu’elle produit désormais les justificatifs des charges.

Il y a lieu de relever qu’elle verse uniquement les justificatifs des charges locatives pour 2015 et 2016.

Elle ne produit aucun élément sur les charges qui pourraient être dues pour la période du 1er juillet 2013 au 31 décembre 2013 ainsi que l’année 2014.

S’agissant des années 2015 et 2016, elle communique pour chaque période, un état récapitulatif des charges qui seraient dues avec, en fonction des catégories, différentes bases de calcul avec des prorata de surfaces occupées qui varient et sans aucune explication sur les montants imputés in fine à l’association CLESI, alors que les locaux qui lui ont été loués font partie d’un ensemble immobilier comprenant plusieurs bâtiments et manifestement d’autres locataires.

Au demeurant, dans ses écritures, la bailleresse se content d’affirmer qu’elle rapporte la preuve des charges dues par l’appelante et visant les justificatifs communiquées en pièce 24 et 25, sans la moindre explication, étant souligné qu’elle n’a procédé à aucune régularisation de charges et se contente d’en tirer pour conséquence que les provisions versées sont bien dues.

En considération de ces éléments, l’association CLESI est fondée à réclamer le remboursement des provisions pour charges qu’elle soutient avoir versées, à savoir la somme totale de 78.198,38 €, montant qui n’est pas contesté par la bailleresse qui fait de son côté de provisions versées à hauteur de 84.000 € sur toute la période.

Il apparaît que l’association CLESI est redevable d’une somme de 423.868, 63 € HT au titre des loyers et indemnités d’occupation, soit 508.642 € TTC, montant duquel il convient de déduire la somme de 60.577,56 € ( saisie-attribution), à savoir un solde de 448.064,44 € .

Déduction faite des provisions sur charges réglées à hauteur de 78.198,38 € , l’association CLESI sera condamnée à verser à la SCI 3B2R la somme de 369.866, 06 € outre intérêts au taux légal majoré de 4 points conformément aux clauses du bail à compter du 12 août 2016, date du commandement de payer. La capitalisation des intérêts sera également ordonnée à la demande du créancier.

Au regard de la solution apportée au présent litige, l’association CLESI ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la rupture abusive du bail commercial et de l’expulsion dont elle a fait l’objet.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon sauf en ce qu’il a:

— confirmé la décision d’expulsion prise par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Toulon par ordonnance du 20 décembre 2016,

— confirmé les condamnations prononcées par le juge des référés, à savoir la condamnation de l’association CLESI à payer la somme de 41.589,25 € correspondant au loyer échu du mois de septembre 2016 et les indemnités d’occupation dues pour les mois d’octobre et novembre 2016,

— condamné l’association CLESI à payer la somme de 463.225,97 € au titre des loyers impayés outre intérêt au taux légal majoré de 4 points conformément aux clauses du bail, avec capitalisation depuis le 12 août 2016,

Statuant à nouveau sur ces points,

Dit n’y avoir lieu à confirmer la décision d’expulsion et les condamnations prononcées par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Toulon par ordonnance du 20 décembre 2016,

Constate cependant que l’association [Adresse 4] ayant libéré définitivement les lieux le 2 février 2017, la demande d’expulsion est devenue sans objet,

Condamne l’association Centre Libre d’Enseignement International à payer à la SCI 3B2R Les Plantades la somme de 369.866, 06 € au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés au 1er janvier 2017 ( échéance de janvier 2017 incluse) avec intérêts au taux légal majoré de 4 points conformément aux clauses du bail à compter du 12 août 2016, .

Ordonne, à la demande du créancier, la capitalisation des intérêts,

Déboute l’association [Adresse 4] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne l’association Centre Libre d’Enseignement International aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,