COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/13478 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDWU

SAS HSDK

SELARL [N] ET ASSOCIÉS

C/

S.A.S. AGENCE SIM SERVICE IMMOBILIERMEDITERRANEEN MÉDITERRANÉEN

Copie exécutoire délivrée

le : 18 Septembre 2025

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 13 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2020F00198.

APPELANTES

SAS HSDK

, demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Christophe DUPONT de la SELARL SELARL CHRISTOPHE DUPONT, avocat au barreau de NICE

SELARL [N] ET ASSOCIÉS

prise en la personne de Maître [C] [N] es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la S.A.S. HSDK, désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 19 décembre 2019

, demeurant [Adresse 8] – [Localité 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Christophe DUPONT de la SELARL SELARL CHRISTOPHE DUPONT, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.A.S. AGENCE SIM SERVICE IMMOBILIER MEDITERRANEEN

, demeurant [Adresse 9] – [Localité 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux en date du 26 août 2016, la SAS HSDK a loué un local sis [Adresse 6] à [Localité 10] appartenant aux consorts [M], représentés par la SAS Agence Service Immobilier Méditerranéen ( ci-après dénommée SIM).

Le bail a été conclu pour une durée déterminée de douze mois à compter du 1er septembre 2016, renouvelable pour deux périodes successives de douze mois chacune.

Le bail comporte une clause ainsi libellée:

' Le bailleur s’engage à mettre en place pour le 1er octobre 2016 à l’arrière des locaux une nouvelle porte pouvant servir d’issue de secours. Cette issue donne sur une cour intérieure appartenant à la copropriété, celle-ci ne pourra en aucun cas servir pour un usage quelconque au preneur, qui s’engage à ne pas y faire jouer d’enfants ni y entreposer du matériel'.

Indiquant avoir découvert au mois de février 2017, que l’immeuble mitoyen devait être réhabilité par la commune de Nice et que le passage piéton servant d’issue de secours serait condamné, la contraignant à donner congé pour le 31 août 2017, la SAS HDSK a fait assigner la société Agence SIM, par acte du 15 juin 2020, devant le tribunal de commerce de Nice aux fins de voir engager sa responsabilité contractuelle et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme principale de 48.268, 87 € en réparation du préjudice subi, lui reprochant d’avoir caché cette information déterminante, connue depuis le 15 juin 2015, date d’ouverture d’une enquête publique ayant fait l’objet d’un affichage préalable.

En cours d’instance, la société HDSK a précisé qu’elle avait fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par jugement en date du 19 décembre 2019, en vertu duquel la SELARL [N] et associés, représentée par Me [C] [N], a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Celle-ci est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 29 avril 2021.

Par jugement en date du 13 septembre 2021, le tribunal de commerce de Nice a:

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SELARL [N] et associés, prise en la personne de Me [C] [N], ès qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SAS HDSK,

— condamné la SAS Agence SIM à payer à la SAS HDSK la somme de 200 € au titre de la restitution du reliquat de dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail dérogatoire,

— débouté la SAS HDSK de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à la charge de chaque partie ses propres dépens,

— liquidé les dépens à la somme de 63,36 €.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu, pour l’essentiel, que:

— il n’est pas contesté par les parties que la société Agence SIM a procédé, pour le compte des propriétaires, à la mise en place de l’issue de secours sur la cour intérieure, conformément aux clauses du bail,

— la SAS HDSK soutient que l’existence de cette issue de secours était un élément déterminant dans la conclusion du bail au motif que son activité exploitée au sein des locaux loués est celle d’un ERP de 5ème catégorie et qu’en cachant que l’immeuble mitoyen allait être détruit, condamnant de facto l’issue de secours, la société Agence SIM a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle,

— l’activité d’enseignement culturel de la société HDSK n’est pas mentionnée dans le bail, ni dans l’objet social attaché à ses statuts, et le registre de sécurité transmis a été créé le 21 novembre 2016, soit postérieurement à la signature du bail,

— la société HDSK n’apporte donc pas la preuve que la SAS Agence Sim avait connaissance à la signature du bail de son activité d’enseignement relevant d’un ERP de 5ème catégorie,

— par ailleurs, l’affirmation selon laquelle les travaux de démolition de l’immeuble voisin auraient condamné de facto l’issue de secours n’est pas justifiée, en ce qu’il ressort des pièces transmises que l’issue de secours ouverte à l’arrière du bâtiment permettait deux accès la voie publique.

Par déclaration en date du 22 septembre 2021, la SAS HDSK et la SCP [N] et associés ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 5 mai 2022, la SAS HDSK et la SELARL [N] et associés, représentée par Me [C] [N], agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SAS HDSK, demandent à la cour de:

Vu les articles 1112-1, 1191 et suivants du code civil,

Vu les articles 328, 330, 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de la SELARL [N] et associés en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SAS HDSK et à ce jour, en qualité de qualité de commissaire à l’exécution du plan,

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné la SAS Agence SIM à payer à la SAS HDSK la somme de 200 € au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail dérogatoire,

— en conséquence, condamner la SAS Agence SIM à ladite restitution,

— déclarer que la cour de céans n’est saisie par la SAS Agence SIM d’aucune demande de réformation de la décision querellée dans le dispositif,

Pour le surplus, réformer le jugement querellé,

Statuant à nouveau,

— condamner la SAS Agence SIM au paiement d’une somme de 48.268,87 € à titre de dommages et intérêts pour l’intégralité du préjudice subi,

— condamner la SAS Agence SIM au paiement d’une somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel distraits au profit de la SCP Ermeneux- Cauchi & associés aux offres de droit.

La SAS Agence SIM, suivant ses conclusions déposées et notifiées le 3 mars 2022, demande à la cour de:

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nice en date du 13 septembre 2021 en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’il a condamné la société Agence SIM à payer à la SAS HDSK la somme de 200 € à titre de restitution du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau,

Vu les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce,

Vu les articles L 111-7, L 111-8-3, R 123-14 et R 123-45 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

— débouter la SAS HDSK de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à payer à la SAS Agence Sim la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj-Montero-Daval Guedj sur son offre de droit.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 mai 2021.

MOTIFS

Les dispositions du jugement entrepris ayant déclaré recevable l’intervention volontaire de la SELARL [N] et associés, prise en la personne de Me [C] [N], ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS HDSK et désormais de commissaire à l’exécution du plan, ne font l’objet d’aucune discussion entre les parties et seront en conséquence purement et simplement confirmées.

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2016, messieurs [Z] et [P] [M], représentés par la société Agence SIM, ont consenti à la SAS HDSK, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges en principal de 14.400 €.

Ledit bail était consenti et accepté pour une durée ferme de 12 mois entiers et consécutifs, à compter du 1er septembre 2016 pour se terminer le 31 août 2017 et pouvait être renouvelé deux fois pour ne pas dépasser 36 mois et expirer le 31 août 2019.

S’agissant de la destination des lieux, il était stipulé à l’article 3 que ' Le preneur s’engage à utiliser les lieux loués exclusivement à usage de commerce dans le cadre de son activité et de l’objet social décrits dans ses statuts, dont copie en annexe.'

A l’article 5 ' Conditions générales de charges et de jouissance', il était mentionné que ' Le bailleur s’engage à mettre en place pour le 1er octobre 2016, à l’arrière des locaux, une nouvelle porte pouvant servir d’issue de secours. Cette issue donne sur une cour intérieure appartenant à la copropriété, celle-ci ne pourra en aucun cas servir pour un quelconque usage au preneur qui s’engage à ne pas y faire jouer d’enfants, ni y entreposer son matériel.'

Il n’est pas contesté par les parties que la société Agence SIM a procédé, pour le compte des bailleurs, à la mise en place de cette nouvelle porte, pouvant servir d’issue de secours, sur la cour intérieure de l’immeuble, conformément aux clauses du bail litigieux.

La société HDSK, qui a quitté les lieux le 31 août 2017, soit à l’échéance du bail, a introduit la présente procédure par assignation du 15 juin 2020, recherchant la responsabilité contractuelle de la société Agence SIM au visa de l’article 1112-1 du code civil, soutenant que celle-ci ne pouvait ignorer que l’existence d’une issue de secours était une condition substantielle à l’exercice de l’activité de la SAS HDSK, au motif que son activité exploitée à partir du 1er septembre 2016 au sein des locaux loués était celle d’un ERP de 5ème catégorie, d’autant qu’une clause particulière avait été insérée en ce sens dans le bail.

Elle fait valoir, que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, elle rapporte bien la preuve de la connaissance, avant la signature du bail, de cette activité par la société intimée en ce que son objet social fait référence à un enseignement et à tout le moins une réception du public, ce qui est corroboré par l’engagement du bailleur de mettre en place une nouvelle porte pouvant servir d’issue de secours et de la mention que le preneur s’engage à ne pas ' y faire jouer d’enfants '. Elle s’appuie également sur l’attestation d’assurance multirisque professionnelle en date du 26 août 2016 et sur le registre de sécurité créé le 21 novembre 2016, qui par définition ne peut être établi que lorsque le preneur dispose d’un local et est donc titulaire d’un bail. Elle précise qu’à la lecture du registre de sécurité, l’effectif maximal du public autorisé est de 57 personnes, correspondant à un ERP de 5ème catégorie, n’imposant aucune demande d’autorisation d’ouverture auprès de l’autorité administrative mais un nombre d’issues de secours déterminé, expliquant qu’elle avait sollicité la création d’une nouvelle issue, la porte d’accès au local ne suffisant pas.

Elle considère que la société intimée a sciemment dissimulé le fait que l’immeuble voisin devait être détruit, condamnant de facto l’issue de secours, alors qu’elle avait nécessairement connaissance de cette information par l’ouverture d’une enquête publique ayant fait l’objet d’un affichage le 28 avril 2015.

Elle ajoute, enfin, qu’elle rapporte la preuve de la condamnation de l’issue de secours en ce que cette issue donnait sur la cour intérieure de la copropriété et il était nécessaire d’emprunter le passage piéton dépendant de la copropriété voisine afin de rejoindre la voie publique, de sorte que du fait de la démolition de l’immeuble mitoyen, le passage piéton était condamné et l’issue de secours sans accès à la voie publique.

La société Agence SIM conteste avoir commis un quelconque manquement rappelant que:

— il est établi que la société HDSK bénéficiait bien de l’issue de secours conformément aux stipulations contractuelles,

— l’activité d’enseignement culturel prétendument exercée par cette dernière n’apparaît ni dans le bail, ni dans les statuts, de sorte qu’elle ignorait que la société HDSK exerçait une activité relevant d’un ERP de 5ème catégorie, le registre de sécurité ayant été créé postérieurement à la signature du bail,

— la SAS HDSK ne produit aucun élément concernant son activité alors exploitée au cours de la période litigieuse et au sein des locaux donnés à bail permettant de justifier de cette prétendue appartenance à un ERP de 5ème catégorie, pouvant accueillir 57 personnes et notamment le justificatif de son enregistrement en tant qu’ERP conformément aux dispositions du code de la construction et de l’habitation.

Elle estime qu’en tout état de cause, la société HDSK n’est pas en mesure de justifier que l’issue de secours allait être condamnée à l’expiration du bail, soit le 31 août 2017, ni même au 31 août 2019, date à laquelle elle aurait dû irrémédiablement quitter les lieux, alors que pour sa part, elle démontre que si l’immeuble voisin a effectivement été démoli, l’issue de secours donne toujours sur une cour dégagée de l’immeuble et deux accès à la voie publique demeurent possible.

Contrairement aux affirmations de la société HDSK, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que la société Agence SIM avait connaissance que le preneuse exerçait une activité d’enseignement culturel et qu’elle relevait d’un établissement recevant du public ( ERP) de 5ème catégorie.

En effet, une telle activité n’est pas mentionnée dans le bail et ne ressort pas de la lecture des statuts de la société HFSK qui définit comme suit son objet social ' La société a pour objet social, directement ou indirectement, tant en France qu’à l’étranger: Art, sport, culture. Et plus généralement, toutes opérations industrielles, commerciales, mobilières ou immobilières, se rapportant directement à l’objet social ci-dessus et à tous objets similaires ou connexes pouvant favoriser son développement.'

Le seul engagement des bailleurs par l’intermédiaire de leur représentant, de mettre en place, à l’arrière des locaux, une nouvelle porte, pouvant servir d’issue de secours ne signifie pas que la société Agence SIM était informée:

— d’une part, que l’activité exercée par la preneuse était celle d’un enseignement culturel relevant d’un ERP de 5ème catégorie,

— d’autre part, que l’existence de cette autre ouverture était un élément déterminant pour la SAS HDSK dans la conclusion du bail.

La société HDSK s’appuie sur le registre de sécurité qu’elle a elle-même créé le 21 novembre 2016, soit postérieurement à la prise d’effet du bail, qui ne permet pas pour autant de justifier que la société intimée avait connaissance, au moment de la signature du bail, de l’appartenance ou non de la locataire à un ERP de 5ème catégorie, d’autant qu’aux termes du bail, cette dernière s’est expressément engagée ' en vue de son exploitation, à faire son affaire personnelle, si nécessaire, de toutes autorisations nécessaires prescrites par la législation en vigueur, qu’elle soit générale ou particulière au lieu de situation des locaux objets de la convention’ (article 3).

Il ne peut davantage être tiré aucune conséquence de l’activité qu’elle a pu déclarer à son assureur responsabilité civile.

De surcroît, comme le relève à juste titre la société Agence SIM, la société HDSK ne produit aucun élément sur l’activité qu’elle exerçait dans les locaux donnés à bail pendant la période litigieuse ( 1er septembre 2016-31 août 2017) qui démontrerait son appartenance à un ERP de 5ème catégorie pouvant accueillir 57 personnes, d’autant qu’elle n’est pas en mesure de justifier d’une demande préalable d’autorisation d’ouverture au public effectuée auprès du maire conformément aux dispositions de l’article L 111-8.3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du bail, qui disposent que ' l’ouverture d’un établissement recevant du public est subordonnée à une autorisation délivrée par l’autorité administrative après contrôle du respect des dispositions de l’article L. 111-7".

La société HDSK ne rapporte pas davantage la preuve que la nouvelle porte créée à l’arrière était de facto condamnée par la réhabilitation de l’immeuble voisin, durant la période du bail précaire, qui expirait en tout état de cause le 31 août 2019 au plus tard.

En effet, il ressort des pièces produites que le [Adresse 6] à [Localité 10] ( à savoir les locaux loués à la SAS HDSK) correspond à la parcelle cadastrée [Cadastre 4] et que l’immeuble voisin, voué à la démolition, est situé au [Adresse 7], soit la parcelle cadastrée [Cadastre 3]. Les plans communiqués matérialisent la porte d’entrée située à l’arrière du bâtiment du [Adresse 6], ainsi que l’immeuble voisin suite à sa démolition avec une palissade érigée sur la [Adresse 11]. Il apparaît que cette porte située à l’arrière de l’immeuble loué permettait deux accès à la voie publique, dont celui situé rejoignant la [Adresse 11] au niveau du numéro [Adresse 11] ( parcelle cadastrée [Cadastre 2]) , toujours existant malgré la démolition de l’immeuble sis [Adresse 7].

En outre, la SAS HDSK verse le rapport d’enquête publique relatif au [Adresse 7], le marché de maîtrise d’oeuvre pour la construction de 18 logements et d’un commerce au [Adresse 7] qui n’est pas daté mais a été consulté le 14 mars 2018 et le permis de démolir de ce bâtiment accordé le 21 mars 2018 et l’arrêté de permis de construire délivré le 7 mai 2019 mais aucun élément ne permet de déterminer à quelle date l’immeuble en cause a été effectivement démoli, les plans susvisés faisant état de la situation en 2021. Or, rien n’indique que les travaux de démolition sont intervenus pendant la période du bail dérogatoire qui en tout état de cause expirait le 31 août 2019. La preneuse se prévaut de photographies non datées, ne permettant pas de déterminer à quoi elles se rapportent et qui ne démontrent rien.

En considération de ces éléments, la SAS HDSK échoue à rapporter la preuve d’une faute commise par la société Agence SIM en ce que:

— elle ne justifie pas d’avoir informé le représentant des bailleurs de l’exercice, au sein des locaux donnés à bail, d’une activité d’enseignement culturel relevant d’un ERP de 5ème catégorie, ni même qu’elle avait appartenait à cette catégorie d’établissement lorsqu’elle occupait les locaux litigieux,

— elle n’établit pas davantage que les travaux de démolition de l’immeuble voisin ont été entrepris durant la période du bail précaire et étaient de nature à condamner l’accès à la voie publique de la porte ouverte à l’arrière du bâtiment.

Le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS HDSK de ses demandes à l’encontre de la SAS Agence SIM sera confirmé.

La société intimée sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser à la preneuse la somme de 200 € correspondant au reliquat du dépôt de garantie.

La SAS HDSK lui objecte qu’aucune prétention aux fins de réformation n’est formulée dans le dispositif de ses conclusions d’appel notifiées le 3 mars 2022.

Le dispositif des conclusions de la SAS Agence SIM est ainsi formulée:

' Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nice en date du 13 septembre 2021 en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’il a condamné la société Agence SIM à payer à la SAS HDSK la somme de 200 € à titre de restitution du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau,

Vu les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce,

Vu les articles L 111-7, L 111-8-3, R 123-14 et R 123-45 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Débouter la SAS HDSK de toutes ses demandes, fins et conclusions (…) '

A la lecture de ce dispositif, la société intimée sollicite la confirmation du jugement querellé sauf en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de 200 € au titre du dépôt de garantie, signifiant qu’elle réclame la réformation de la décision sur cette condamnation, en demandant par la suite de rejeter toutes les demandes de l’appelante, dont celle au titre du reliquat du dépôt de garantie.

La cour est donc bien saisie de cette prétention.

Sur le fond, la SAS Agence SIM produit en cause d’appel les pièces 7 à 9 correspondant au décompte individuel de charges pour l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 ainsi que la régularisation des charges qui met en évidence que les charges réellement payées ont été supérieures aux provisions versées par la locataire puisque celle-ci restait redevable d’un solde de 244,33 € . Par voie conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné la société Agence SIM à rembourser la somme de 200 € au titre du reliquat du dépôt de garantie conservée par elle et la SAS HDSK sera déboutée de toute demande à ce titre.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Nice déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné la SAS Agence SIM à payer à la SAS HDSK la somme de 200 € au titre de la restitution du reliquat de dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail dérogatoire,

Statuant à nouveau sur ce point,

Déboute la SAS HDSK de sa demande au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie,

Y ajoutant,

Condamne la SAS HDSK à payer à la SAS Agence SIM la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS HDSK aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,