Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 3 décembre 2025, n° 21/02821

TI Cannes 17 décembre 2020

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 3 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la créance du syndicat
La cour a estimé que l'appelante n'a pas contesté dans les délais impartis les décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes, rendant la créance certaine et exigible.
Accepté
Situation financière délicate
La cour a reconnu la situation financière de l'appelante et a décidé de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de ses charges.
Accepté
Préjudice causé par la carence de paiement
La cour a reconnu que les manquements de l'appelante ont généré un préjudice distinct, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être à la charge de l'appelante.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 3 déc. 2025, n° 21/02821
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/02821
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Cannes, 17 décembre 2020, N° 17/12/2020
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Roselyne SIMON-THIBAUDIsabelle ESPIEYannick HENTZIEN
Cabinet(s) :	SCP HENTZIEN-BOCQUET-HENTZIEN
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 7 ] sis à [ Adresse 9 ], Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 329

N° RG 21/02821

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAA7

[T] [X]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 8]

APOGE MJPM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Yannick HENTZIEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 17 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/12/2020.

APPELANTE

Madame [T] [X]

demeurant [Adresse 1], placée sous tutelle, l’A.P.O.G.E., MJPM, mandataire judiciaire à la protection des majeurs, désignée en qualité de mandataire spécial par ordonnance du tribunal de proximité de CANNES en date du 28 septembre 2021

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001301 du 05/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle ESPIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis à [Adresse 9]

pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet TRIO – GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5], elle-même prise en la personne de son représentant en exercice demeurant et domicilié ès-qualité audit siège

représenté par M^e Yannick HENTZIEN, membre de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE

PARTIE INTERVENANTE

APOGE MJPM

ès qualités de mandataire spécial selon ordonnance de sauvegarde de justice du Tribunal de Proximité de CANNES en date du 28/09/2021 de Mme [X] [T]

assignée en intervention forcée le 28 septembre 2022 à personne habilitée

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [X] est propriétaire au sein de la résidence dénommée « [6] », sise [Adresse 2] (06) des lots n°61, 87 et 164.

Suivant exploit de commissaire de justice du 13 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils [Adresse 4] » a fait assigner Mme [X] aux fins de l’entendre condamner à la somme de 1.454,71 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 09 mars 2020 et à la somme de 236,02 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat, outre dommages et intérêts pour troubles de trésorerie et frais irrépétibles.

A l’audience du 1er décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la somme de 2.475,20 euros arrêtée au 30 novembre 2020, réitérant ses autres demandes.

Suivant jugement contradictoire du 17 décembre 2020, le tribunal de proximité de Cannes a :

condamné Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 2.475,20 euros outre intérêts au taux légal sur la somme de 505,52 euros à compter du 29 mai 2019, sur la somme de 45 euros à compter du 24 juin 2019, sur la somme de 20,94 euros à compter du 16 juillet 2019 et à compter du 13 mars 2020 pour le surplus ;

autorisé Mme [X] à s’acquitter du montant de l’arriéré de charges en douze mensualités de 206,26 euros chacune en principal augmentée des intérêts, entre le 07 et le 10 de chaque mois, par virement bancaire ou tout autre mode de paiement, et ce dès le mois suivant le prononcé du présent jugement ;

déclaré qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde deviendra de plein droit automatiquement exigible ;

condamné Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 21,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » de sa demande en dommages et intérêts ;

déclaré n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [X] aux entiers dépens recouvrés comme en matière d’AJ totale.

Suivant déclaration reçue au greffe le 23 février 2021, Mme [X] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

déclaré qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde deviendra de plein droit automatiquement exigible ;

condamné Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 21,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Mme [X] demande à la cour de :

déclarer recevable l’appel et les conclusions de l’appelante ;

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 2.475,20 euros outre intérêts à défaut pour le syndicat des copropriétaires de justifier le bien-fondé de sa créance certaine, liquide et exigible ;

Statuant à nouveau,

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » de ses demandes, fins et conclusions ;

le condamner aux dépens ;

Subsidiairement,

ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il plaira à la cour ;

Très subsidiairement,

accorder à Mme [X] les plus larges délais de paiement, soit 24 mois.

A l’appui de ses demandes, elle explique qu’elle avait déposé une demande d’aide juridictionnelle qui a suspendu tous les délais, si bien que ses conclusions sont recevables.

Elle indique qu’elle a acquis son bien le 26 octobre 2018.

Elle considère qu’il serait inéquitable de lui faire payer des charges dues par l’ancien copropriétaires alors qu’elle est dans l’impossibilité de lire et vérifier les comptes produits par le syndicat des copropriétaires qui sont inexploitables.

Elle indique ignorer si les éléments figurant sur les appels de fonds ont été ou non votés.

Elle conteste certaines des sommes mises à sa charge.

Elle expose que le syndicat ne rend pas compte de sa situation copropriétaire actualisée.

Elle indique être de bonne foi et avoir une situation financière délicate.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 août 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » demande à la cour de :

A titre principal,

constater que la déclaration d’appel a été régularisée par Mme [X] postérieurement au délai d’un mois à compter de l’acte de signification du jugement ;

En conséquence,

déclarer irrecevable l’appel interjeté par Madame [X] selon déclaration d’appel n° 21/02363 en date du 23 février 2021 ;

A titre subsidiaire,

constater que les conclusions d’appel ont été déposées et signifiées par Mme [X] postérieurement au délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel ;

En conséquence,

prononcer la caducité de la déclaration d’appel régularisée par Mme [X] ;

A titre infiniment subsidiaire,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [X] au paiement de la somme de 2.475,20 euros, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 mai 2019 sur la somme de 505,52 euros, à compter du 24 juin 2016 sur la somme de 45 euros, à partir du 16 juillet 2019 sur la somme de 20,94 euros et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance, soit le 13 mars 2020 ;

réformer le jugement dont appel pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

dire et juger que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge exclusive de Mme [X], tant au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par conséquent,

condamner Mme [X] au paiement de l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits, soit la somme de 236,02 euros composée comme suit :

facture relance 10.05.2019,

facture relance 29.05.2019,

facture relance 24.06.2019,

facture relance 16.07.2019,

facture honoraires mise au contentieux,

condamner Mme [X] au paiement de la somme de 3.600 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence ;

débouter Mme [X] de sa demande d’expertise ;

débouter Mme [X] de sa demande de délais ;

En tout état de cause,

débouter [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner Mme [X] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’assignation de Maître [O] du 16 mars 2020.

A l’appui de ses demandes, il expose que le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes a été signifié à Mme [X] le 12 janvier 2021 et que la déclaration d’appel régularisée par Mme [X] est en date du 23 février 2021, soit postérieurement au délai d’un mois.

Il ajoute que Mme [X] a déposé et signifié ses conclusions d’appelant le 25 mai 2021, soit postérieurement à l’expiration du délai de 3 mois à compter de la déclaration d’appel.

Il soutient qu’il n’y a plus aucune contestation possible sur la lisibilité des comptes.

Il explique que l’assemblée générale du 07 novembre 2019 a validé les comptes de répartition de l’exercice précédent c’est-à-dire 2017/2018, ce qui a permis d’imputer les dépenses réelles et effectives sur chaque copropriétaire ce qui fait l’objet de la ligne du 13 décembre 2018.

Il sollicite de la cour qu’elle apprécie effectivement l’imputation à Mme [X] des frais détaillés occasionnés par sa carence en l’état de son pouvoir souverain, et qu’elle constate que le syndic de copropriété a été contraint de multiplier les relances auprès de Mme [X] laquelle dès son acquisition n’a pas payé régulièrement ses charges de copropriété.

Il fait valoir que la carence de Mme [X] est génératrice d’un préjudice réel et sérieux.

Il relève que la cour ne saurait pallier la carence de la copropriétaire par la désignation d’un expert, laquelle serait parfaitement inutile, injustifiée et disproportionnée.

Il ajoute que Mme [X] est de mauvaise foi.

Aux termes des conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » demande à la cour de :

constater l’atteinte au principe du contradictoire ;

dire et juger irrecevables les conclusions de Mme [X] du 26 septembre 2025.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que les parties sont en l’état de deux avis de fixation, dont le dernier en date du 27 septembre 2024, soit il y a plus d’un an, fixant l’audience de plaidoirie au 13 octobre 2025, et Mme [X] a attendu le 25 août 2025 soit un mois avant la clôture, pour délivrer une sommation de communiquer totalement dilatoire.

Il indique que les pièces versées détaillent parfaitement le compte copropriétaire, et les échanges avec le conseiller de la mise en état sur la fixation d’urgence de ce dossier, compte tenu de l’apurement des charges de copropriété, objet de l’appel.

Par exploit du 28 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » a fait assigner en intervention forcée L’APOGE MJMP, es qualité de mandataire spécial selon ordonnance de sauvegarde de justice de Mme [X].

L’APOGE MJMP n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

Attendu qu’en vertu de l’article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse ;

Que l’article 908 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, dispose qu’à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe ;

Qu’aux termes de l’article 38 du décret du 19 décembre 1991, lorsqu’une action en justice doit être intentée devant la juridiction du premier degré avant l’expiration d’un délai, l’action est réputée avoir été intentée dans le délai si la demande d’aide juridictionnelle est adressée au bureau d’aide juridictionnelle avant son expiration et si la demande en justice est introduite dans un nouveau délai de même durée à compter de la notification de la décision d’admission provisoire, ou de la date à laquelle la décision d’admission ou de rejet est devenue définitive ou, lorsqu’un auxiliaire de justice a été désigné, à compter de la date de sa désignation ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » sollicite de la cour, à titre principal, qu’elle constate que la déclaration d’appel a été régularisée postérieurement au délai d’un mois à compter de l’acte de signification du jugement déclare irrecevable l’appel interjeté et, à titre subsidiaire, qu’elle constate que les conclusions d’appel ont été déposées et signifiées postérieurement au délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel et prononce la caducité de la déclaration d’appel ;

Que le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions d’incident prises devant le conseiller de la mise en état le 18 août 2021 tendant notamment à voir dire et juger que la déclaration d’appel a été régularisée postérieurement au délai d’un mois à compter de l’acte de signification du jugement, déclarer irrecevable l’appel interjeté, dire et juger que les conclusions d’appel ont été déposées et signifiées postérieurement au délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel et prononcer la caducité de la déclaration d’appel ;

Que par conclusions de désistement d’incident notifiées le 15 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a sollicité du conseiller de la mise en état qu’il lui donne acte de son désistement de l’incident considérant qu’en l’état de la production de la décision d’aide juridictionnelle produit par l’appelante, il n’avait d’autre choix que de se désister de son incident ;

Or attendu qu’aux termes de l’article 914 alinéa 1 du code de procédure civile le conseiller de la mise en état est, lorsqu’il est désigné et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l’appel, pour déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel ou pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l’irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement,

Qu’en vertu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » sera débouté de ses demandes principales et subsidiaires, tendant à constater que la déclaration d’appel a été régularisée postérieurement au délai d’un mois à compter de l’acte de signification du jugement, déclarer irrecevable l’appel interjeté, constater que les conclusions d’appel ont été déposées et signifiées postérieurement au délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel et prononcer la caducité de la déclaration d’appel ;

Attendu qu’aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ;

Que selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » conclut à l’irrecevabilité des dernières conclusions notifiées par l’appelante le 26 septembre 2025, soutenant qu’elle a attendu le 25 août 2025 pour délivrer une sommation de communiquer, soit un mois avant l’ordonnance de clôture ;

Qu’or, Mme [X] a notifié des conclusions d’appelant le 26 septembre 2025 dont le dispositif est identique à celui figurant aux premières conclusions d’appelant notifiées le 25 mai 2021, à l’exception de sa demande tendant à voir déclarer recevable son appel et ses conclusions ;

Que la délivrance d’une sommation de communiquer, tardivement ou non, importe peu sur la recevabilité de conclusions notifiées régulièrement et dans un délai raisonnable et ne faisant que reprendre pour l’essentiel les toutes premières conclusions notifiées dans ses intérêts ;

Qu’il n’y a pas d’atteinte au principe du contradictoire ;

Que le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » sera débouté de sa demande tendant à dire et juger irrecevables les conclusions du 26 septembre 2025 ;

Sur les demandes principales

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » ;

Que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » ;

Que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. ['] » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [X] n’a pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, et n’est pas fondée à refuser de payer les sommes réclamées ;

Qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » de prouver que l’appelante est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Que réciproquement, il appartient à cette dernière de prouver s’en être acquittée ;

Qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II », par voie de confirmation du jugement entrepris, sollicite la condamnation de Mme [X] au paiement de la somme de 2.475,20 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

Que le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

Les contrats de syndic ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 novembre 2019 approuvant les comptes pour l’exercice allant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 ;

L’état de répartition arrêté au 30 juin 2019 ;

Les appels de fonds pour l’année 2019 ;

Les courriers de mise en demeure et relance ;

Le décompte des charges arrêté au 02 janvier 2020 ;

Les appels de fonds pour le premier trimestre de l’année 2020 ;

Le titre de propriété ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 2020 approuvant les comptes pour l’exercice allant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ;

Le décompte des charges arrêté au 30 novembre 2020 ;

Que le dernier décompte produit fait apparaître un solde débiteur de 2.932,09 euros ;

Que le décompte fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance, des frais de mise en demeure, de contentieux et d’assignation qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ;

Que ceux-ci s’élèvent, selon le décompte produit, à la somme de 456,89 euros ;

Qu’il convient par conséquent de déduire de la somme globale réclamée de 2.932,09 euros, la somme de 456,89 euros au titre des frais nécessaires, sur lesquels il sera statué ci-après ;

Qu’il convient de déduire de cette somme, celle de 18,54 euros qui correspond au solde de charges de copropriété pour l’exercice allant du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et celle de 820,53 euros qui correspond aux charges appelées pour la période postérieure au 30 juin 2020, dont il n’est pas rapporté la preuve aux débats que les comptes correspondant à ces périodes ont été approuvés par les copropriétaires par assemblée générale ;

Qu’en outre, les sommes de 20 euros (« ICONIX PROGRAMMATION), de 16,01 euros (« GRAVURES PACA PORTE NOM »), de 5,02 euros (« CR Dégradations »), de 21 euros (« GRAVURES PACA PORTE NOM ») et de 165 euros (« PROVENCE BATI RENOVATION NETT PARKING »), mises à la charge de Mme [X] en vertu de factures dont les numéros sont renseignés, ne sont pourtant pas justifiées ;

Que ces sommes seront ainsi déduites du décompte de charges ;

Qu’encore, Mme [X] fait valoir qu’il serait inéquitable de lui faire payer des charges dues par l’ancien copropriétaire, alors que les charges inscrites au débit de son compte ne concernent que les périodes pendant lesquelles elle était bien copropriétaire ;

Qu’elle indique avoir reçu un document en date du 15 novembre 2018 eu égard aux charges pour l’exercice 2017/2018 sans pour autant le produire aux débats ;

Que, plus précisément, Mme [X] conteste certaines sommes, notamment les sommes de 21 euros du 10 septembre 2019, de 220,87 euros du 16 mars 2020 et de 60 euros du 04 août 2020 ;

Que les sommes de 21 euros et 60 euros doivent effectivement être déduites du décompte de charges pour les raisons évoquées ci-avant, et qu’il sera statué ci-après sur celle de 220,87 euros en ce qu’elle correspond à des frais d’assignation délivrée par commissaire de justice ;

Qu’il résulte de tous ces éléments, qu’en vertu des éléments produits à l’appui des demandes formées, la somme de 1.409,10 euros (2.932,09 – 456,89 – 18,54 – 820,53 – 20 – 16,01 – 5,02 – 21- 165) qu’il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à Mme [X] apparaît dûment justifiée par le syndicat des copropriétaires ;

Que le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » est partiellement fondé en sa demande infiniment subsidiaire ;

Qu’il y a donc lieu de condamner Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 1.409,10 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 30 juin 2020, outre intérêts au taux légal sur la somme de 424,73 euros à compter du 29 mai 2019, sur la somme de 20,94 euros à compter du 16 juillet 2019 et à compter du 13 mars 2020 pour le surplus ;

Que le jugement sera réformé sur ce point ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ;

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ;

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat requérant produit un décompte de créance arrêté au 30 novembre 2020 faisant apparaître un solde débiteur au titre des frais de 456,89 euros ;

Que les frais de relance, de mise en demeure et de constitution de dossier sont justifiés par le contrat de syndic versé aux débats par le syndicat des copropriétaires (p. 6) ;

Que, toutefois, il a été adressé en deux mois trois mises en demeure et relances à Mme [X] ;

Que cette systématicité a manifestement excédé le caractère des frais nécessaires exposés par le syndicat pour procéder au recouvrement de sa créance ;

Qu’il ne sera retenu qu’une mise en demeure (16,20 euros) ;

Que les frais de suivi de dossier transmis à l’organisme contentieux ou l’avocat, à hauteur de 100,80 euros ne constituent pas des frais strictement nécessaires au sens de l’article susvisé ;

Qu’il y a donc lieu de condamner Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 85,20 euros (16,20 + 69) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance ;

Que le jugement sera réformé sur ce point ;

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, les manquements de Mme [X] à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » de régler les charges de copropriété ont nécessairement généré la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Que le jugement sera infirmé sur ce point ;

Attendu qu’en vertu de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [X] sollicite la désignation d’un expert si la cour s’estimait insuffisamment éclairée sans préciser la mission pour laquelle un expert devrait être désigné ;

Qu’il ne peut être fait droit à cette demande, qui n’est appuyée par aucun moyen et qui n’aurait vocation qu’à suppléer la carence de l’appelante dans l’administration de la preuve ;

Que Mme [X] sera déboutée de cette demande ;

Attendu que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [X] sollicite des délais de paiement ;

Qu’à l’appui de sa demande, Mme [X], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, produit les éléments de nature à apprécier la faiblesse de ses revenus ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a autorisé Mme [X] à s’acquitter du montant de l’arriéré de charges en douze mensualités et de réformer le jugement uniquement sur le quantum des mensualités qui s’élèveront à la somme de 117 euros pour chacune des onze premières et au reste du solde pour la douzième et dernière mensualité ;

Attendu qu’il sera précisé que, si dans le temps de la procédure, un accord a pu être trouvé entre L’APOGE MJMP, es qualité de mandataire spécial selon ordonnance de sauvegarde de justice de Mme [X], et le syndic CABINET TRIO, es qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II », il n’en demeure pas moins que la cour est tenue de statuer uniquement sur les demandes formées par les parties et que le syndicat est légitime à se prévaloir d’un titre exécutoire pour faire valoir ses droits ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Attendu qu’il convient de condamner Mme [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu que l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REFORME le jugement contradictoire rendu le 17 décembre 2020 par le tribunal de proximité de Cannes en ce qu’il a :

INFIRME ledit jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » de sa demande en dommages et intérêts ;

CONFIRME le surplus dudit jugement ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmé et réformés et y ajoutant,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » de sa demande tendant à dire et juger irrecevables les conclusions du 26 septembre 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » de ses demandes principales et subsidiaires, tendant à constater que la déclaration d’appel a été régularisée postérieurement au délai d’un mois à compter de l’acte de signification du jugement, déclarer irrecevable l’appel interjeté, constater que les conclusions d’appel ont été déposées et signifiées postérieurement au délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel et prononcer la caducité de la déclaration d’appel ;

CONDAMNE Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 1.409,10 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 30 juin 2020, outre intérêts au taux légal sur la somme de 424,73 euros à compter du 29 mai 2019, sur la somme de 20,94 euros à compter du 16 juillet 2019 et à compter du 13 mars 2020 pour le surplus ;

AUTORISE Mme [X] à s’acquitter du montant de l’arriéré de charges en douze mensualités, à hauteur de 117 euros pour chacune des onze premières mensualités et au reste du solde pour la douzième et dernière mensualité, augmentée des intérêts, entre le 07 et le 10 de chaque mois, par mode de paiement, dès le mois suivant le prononcé du présent arrêt ;

DECLARE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde deviendra de plein droit automatiquement exigible ;

CONDAMNE Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 85,20 euros (16,20 + 69) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance ;

CONDAMNE Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Les Ecureuils II » la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [X] de sa demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DIT ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT