COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT MIXTE

DU 13 NOVEMBRE 2025

Rôle N° RG 25/00539 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOHH7

[R] [B], [W] [C]

(AJT n° 2025-000357 du 31/01/2025 BAJ d'[Localité 10])

C/

[S] [U]

S.A. LYONNAISE DE BANQUE

Copie exécutoire délivrée

le : 13 novembre 2025

à :

M^e Gaëlle LABBE

M^e Lise TRUPHEME

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge commissaire d'[Localité 10] en date du 06 Janvier 2025 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2024 [Localité 2].

APPELANT

Monsieur [R] [B], [W] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000357 du 31/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

né le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 17], de nationalité française, demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Gaëlle LABBE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Maître [S] [U]

mandataire judiciaire, domicilié [Adresse 20], agissant en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [R], [B], [W] [C] suivant jugement du Tribunal de Commerce d’Aix-en-Provence du 23 mai 2024 ;

représenté par M^e Lise TRUPHEME de l’AARPI CTC AVOCATS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

S.A. LYONNAISE DE BANQUE LA LYONNAISE DE BANQUE

société anonyme à directoire et conseil de surveillance immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n 954507976 dont le siège social est à [Adresse 14], au domicile élu en l’office notarial de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée NOTAMAR de [Localité 11] [Adresse 1]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère rapporteure

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 5 mai 2021, la société Lyonnaise de banque a accordé à M. [R] [C] un prêt d’un montant de 35'000 euros, le prêt étant garanti par l’inscription de privilège de prêteurs de deniers à hauteur de 20'000 euros et par l’inscription d’hypothèque conventionnelle à hauteur de 15'000 euros, aux fins de paiement du prix de vente d’un bien immobilier constitué d’une maison d’habitation à rénover et d’une remise en mauvais état cadastrées section AS n°[Cadastre 6] sis [Adresse 19].

Par jugement en date du 23 mai 2024, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a ouvert, à la demande de Monsieur [R] [C], artisan menuisier, une procédure de liquidation judiciaire et a désigné en qualité de mandataire liquidateur Maître [S] [U].

Suivant ordonnance rendue le 6 janvier 2025, le juge commissaire a autorisé Maître [U] à vendre aux enchères un bien immobilier constitué d’une maison d’habitation et d’une remise cadastré section AS n°[Cadastre 6] sises [Adresse 18]) dont M. [C] est propriétaire sur la mise à prix initiale de 20 000 euros avec faculté de baisse de quart et de moitié en cas de carence d’enchères.

M. [C] a interjeté appel de l’ordonnance.

Selon conclusions notifiées électroniquement le 20 mars 2025 et signifiées à la SA Lyonnaise de banque par acte extrajudiciaire en date du 17 avril 2025, à domicile élu, M. [C] demande à la cour de':

Déclarer l’appel de Monsieur [C] recevable';

Le recevoir en ses conclusions';

Infirmer l’ordonnance en date du 06 janvier 2025 rendue par le juge commissaire dans la procédure collective de Monsieur [C] devant le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence en ce qu’elle a autorisé le liquidateur judiciaire à vendre aux enchères la résidence principale d’un débiteur personne physique à la mise à prix de 20 000 euros';

A titre principal,

Refuser l’autorisation de vente de la résidence principale du débiteur entrepreneur individuel';

A titre subsidiaire,

Refuser le montant de la mise à prix de la vente du bien lequel doit faire l’objet d’une estimation, sa valeur vénale n’étant plus à sa valeur d’acquisition du fait des travaux de rénovation';

Autoriser la vente du bien de gré à gré compte tenu de la nature du bien à vendre, bien d’habitation ayant fait l’objet de rénovations, ce bien est passible d’être vendu par un professionnel de l’immobilier dans un délai raisonnable.

A l’appui de ses demandes, M. [C] fait valoir que ses passifs personnel et professionnel ont été réunis car son activité économique avait cessé, que son endettement personnel est d’un montant total de 62 478,50 euros et que le reste de son passif déclaré est de 19 419,69 euros'; que l’immeuble est sa résidence principale et qu’elle n’est pas un gage commun des créanciers de Monsieur [C].

Il soutient qu’il lui serait préjudiciable ainsi qu’au créancier inscrit de vendre la maison aux enchères alors qu’une recherche d’acquéreurs à l’amiable permettrait d’en tirer un prix conforme à sa valeur actuelle, la maison ayant été rénovée.

Selon conclusions notifiées le 4 avril 2025 par la voie électronique et signifiées à la SA Lyonnaise de banque par acte extrajudiciaire en date du 10 avril 2025, à domicile élu, Me [U] demande à la cour de':

Débouter Monsieur [R] [C] de l’intégralité de ses demandes';

Confirmer l’ordonnance du 6 janvier 2025 du juge-commissaire du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence en ce qu’elle a :

— autorisé Maître [S] [U], agissant en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [R] [C] suivant jugement du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence du 23 mai 2024, à faire vendre aux enchères publiques devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence et sous le ministère de Maître Lise Trupheme, avocat associé de la SELARLU Trupheme, membre de l’AARPI CTC avocats, avocat au barreau d’Aix en Provence y demeurant [Adresse 9], les biens immobiliers suivants :

.une maison d’habitation à rénover et une remise en mauvais état, sises [Adresse 7], figurant au cadastre de ladite commune section AS n°[Cadastre 6], lieu-dit [Localité 12], pour 1 a et 43 ca

Origine de propriété :

Les biens dont s’agit appartiennent à Monsieur [R] [C] suite à l’acquisition qu’il en a faite suivant acte en date du 5 mai 2021 publié le 25 mai 2021 volume 2021 P n°5425.

— autorisé Maître [U] à mandater tel huissier compétent territorialement de son choix à l’effet de dresser un procès-verbal de description,

— ordonné que les modalités de publicité seront effectuées conformément aux articles R.322-31 et R.322-32 du code des procédure civiles d’exécution, mais qu’il n’y aura pas lieu, compte tenu de la modicité de la valeur du bien, à publication de l’avis dans un journal d’annonces légales, la publicité étant limitée à l’affichage de l’avis dans les locaux de la juridiction, une insertion dans un journal à diffusion locale du lieu de situation de l’immeuble, une insertion dans un journal à diffusion locale dans le ressort d'[Localité 10] et l’apposition de l’avis en limite de l’immeuble vendu,

— délégué à Maître [U] tous pouvoirs à l’effet d’organiser librement les visites du bien objet de la présente vente, à charge de prévoir au moins une visite dans les 15 jours précédant la vente et d’en informer le public dans la publicité prévue aux articles R.322-31 à R.332-34 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonné que la vente aura lieu, pour le surplus, aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente qui sera dressé par Maître Trupheme, avocat associé de la SELARLU Trupheme, membre de l’AARPI CTC avocats, avocat au barreau d’Aix en Provence y demeurant [Adresse 9],, conformément aux articles R.311-1 à R.322-72 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’aux règles dérogatoires du livre VI du code de commerce,

— ordonné qu’en application des dispositions de l’article R.642-23 du code de commerce, la présente ordonnance sera notifiée, à la diligence du Greffier, par lettre recommandée avec accusé de réception :

— au débiteur :

Monsieur [R], [B], [W] [C]

Né le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 16] (13), de nationalité française, célibataire non lié par un pacte civil de solidarité

Demeurant et domiciliée [Adresse 7]

— au liquidateur :

Maître [S] [U], né le [Date naissance 5] 1965 à Le Raincy (93), de nationalité française, mandataire judiciaire, domicilié [Adresse 21], agissant en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [R], [B], [W] [C] suivant jugement du tribunal de Commerce d’Aix-en-Provence du 23 mai 2024 ;

— au créancier inscrit :

La société Lyonnaise de banque, société anonyme à directoire et conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro SIREN 954 507 976, dont le siège social est à [Adresse 15], au domicile par elle élu en l’office notarial de [Localité 11] (Bouches du Rhône), [Adresse 4] dans son inscription de privilège de prêteur de deniers publiée le 4 juin 2021 volume 2021 V n°1277 et son inscription d’hypothèque conventionnelle publiée le 4 juin 2021 volume 2021 V n°1276';

Infirmer l’ordonnance du 6 janvier 2025 du juge-commissaire du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence en ce qu’elle a :

— Fixé la mise à prix à la somme de 20 000,00 euros, avec faculté de baisse de quart et de moitié en cas de carence d’enchères';

— Statuant de nouveau,

— Fixer la mise à prix à la somme de 80 000,00 euros (quatre-vingt mille euros), avec faculté de baisse de quart et de moitié en cas de carence d’enchères';

— Ordonner que les dépens de première instance et d’appel seront employés en frais privilégiés de vente.

A l’appui de ses demandes, Me [U] soutient que, contrairement à ses assertions, la résidence principale de Monsieur [C] n’est pas soumise à la règle de l’insaisissabilité de droit édictée par l’article L.526-1 du code de commerce, que lorsque la procédure collective produit ses effets sur le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel, les biens insaisissables sont appréhendés par la procédure, mais uniquement pour servir les droits des créanciers auxquels l’insaisissabilité sera inopposable, c’est-à-dire aux créanciers dont les droits ne sont pas nés à l’occasion de l’exercice professionnel, ce qui est le cas de la société CIC Lyonnaise de banque puisqu’elle a financé l’acquisition de sa résidence principale et bénéficie d’une inscription d’hypothèque et de privilège de prêteur de denier sur celle-ci et a déclaré ses créances pour plus de 35.000,00 euros dont une créance privilégiée pour la somme de 31.837,71 euros.

Il s’oppose à la demande de vente de gré à gré qui n’est que l’exception à ce principe et affirme qu’en l’espèce, rien ne justifie de déroger à celui-ci, aucune offre d’achat n’étant soumise à l’appréciation du juge.

Il fait valoir qu’il avait demandé au premier juge de fixer la mise à prix à 80'000 euros pour tenir compte des travaux de rénovation effectués.

La SA Lyonnaise de banque a été assignée à domicile élu le 6 février 2025.

Elle est défaillante.

Les parties ont été avisées le 20 janvier 2025 de la fixation de l’affaire à bref délai à l’audience du 17 septembre 2025 et de la date prévisible de la clôture.

La clôture a été prononcée le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les mérites de l’appel

En application de l’article L.526-1 du code de commerce, «'Par dérogation aux articles'2284 et 2285'du code civil, les droits d’une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne. Lorsque la résidence principale est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire. La domiciliation de la personne dans son local d’habitation en application de l’article’L. 123-10'du présent code ne fait pas obstacle à ce que ce local soit de droit insaisissable, sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire.'»

Cependant, contrairement à ce que soutient M. [C], le patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel constitue le gage général des’créanciers’dont’les’droits’ne’sont’pas’nés’à'l’occasion’de son activité professionnelle, comme c’est le cas de la société CIC Lyonnaise de banque qui a financé l’acquisition de la résidence personnelle de M. [C].

La poursuite de la réalisation de la vente de la résidence principale de M. [C] aux fins de règlement de la créance de la banque prêteuse de deniers n’est donc pas infondée alors que la procédure concernant M. [C] porte sur ses biens personnels et professionnels et que les articles L.642-18 et suivants du code de commerce imposent au liquidateur judiciaire de réaliser les actifs dépendant de la liquidation judiciaire.

En application de l’article L.642-18 du code de commerce, «'Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles’L. 322-5 à L. 322-12'du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles’L. 322-6'et’L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

(').

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles’L. 322-7,'L. 322-8 à L. 322-11'et’L. 322-12'du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

(')'».

Le juge commissaire ne peut déroger au principe selon lequel les ventes d’immeubles sont soumises aux formes prescrites en matière de saisie immobilière que dans le cas où la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable.

Or, dans la mesure où il n’est fait état d’aucune procédure de saisie immobilière préalable concernant l’immeuble objet du litige, la cour estime, eu égard à la lourdeur et au coût des formalités à accomplir et de la procédure à suivre, assortie de nombreux délais, qu’il est préférable et conforme aux intérêts de M. [C] et des créanciers de sa procédure collective de réaliser ces actifs par la voie amiable.

Par ailleurs, l’estimation unique faite du bien par un agent immobilier le 5 novembre 2024 pour la somme de 135'000 euros à 140'000 euros et la nécessité d’obtenir une vente rapide du bien dans l’intérêt du créancier, le prix de vente devra être compris dans une fourchette entre 80 000 euros et 135 000 euros

Pour ces motifs, il convient d’accorder à l’appelant un délai de neuf mois à compter de la notification du présent arrêt pour organiser la vente de gré à gré du bien en cause, délai à l’issue duquel l’appelant devra justifier d’un compromis de vente qui sera transmis au liquidateur judiciaire sans délai.

Il y a lieu dans l’attente de surseoir à statuer sur les demandes des parties et sur le sort des dépens et de renvoyer l’affaire à l’audience du Mercredi 9 Septembre 2026 à 8 h 40, en salle 7 au Palais Monclar .

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt mixte réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Accorde un délai de neuf mois à M. [C] pour réaliser la vente de gré à gré du bien immobilier constitué d’une maison d’habitation à rénover et d’une remise en mauvais état cadastrées section AS n°[Cadastre 6] sis [Adresse 18]) matérialisée par un compromis de vente qui sera transmis sans délai au liquidateur judiciaire’lequel sera chargé de recevoir et détenir les fonds provenant de cette vente dans l’intérêt des créanciers de la procédure collective';

Dit que le prix de vente devra être compris entre 80 000 et 135 000 euros';

Sursoit à statuer sur les demandes des parties’jusqu’à la date du réexamen de l’affaire à l’audience fixée ci-après';

Renvoie l’affaire et les parties à l’audience du Mercredi 9 Septembre 2026 à 8 h 40, en salle 7 au Palais Monclar.

Réserve les dépens.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,