COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 357

Rôle N° RG 21/14953 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIWC

[C] [Z] [Y]

C/

S.D.C. [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier ARNAUBEC

M^e Lionel ALVAREZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 20 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/000586.

APPELANTE

Madame [C] [Z] [Y]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012686 du 26/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

née le 09 Avril 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier ARNAUBEC de la SCP BIANCOTTO ARNAUBEC, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS NEXITY, au capital de

219388000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, sous le numéro 487 530 099, prise en son établissement situé [Adresse 1] représentée par son représentant légal en exercice y domicilié

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] est propriétaire des lots n°132 et n°263 au sein d’une résidence en copropriété dénommée « [Adresse 5] » sis à [Localité 6].

Constatant la défaillance de Madame [Y] dans le paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 04 juin 2020, demeuré infructueux.

Suivant exploit de commissaire de justice du 03 août 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] », représenté par son syndic en exercice, a assigné Madame [Y] devant le tribunal de proximité de Fréjus aux fins de voir cette dernière condamnée à lui payer la somme de 2.627,45 € au titre des appels de fonds, charges de copropriété et frais nécessaire au recouvrement arrêtée au 16 juin 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020, celle de 2.500 € à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 juin 2021.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance, réactualisant sa créance à hauteur de 4.021,91 euros arrêtée au 21 juin 2021 et s’opposait à la demande de report de la dette formée par Madame [Y].

Madame [Y] demandait au tribunal d’ordonner un report de deux ans des sommes dues et de dire et juger que durant ces délais, les sommes ne seront pas productives intérêts.

Par jugement contradictoire en date du 20 août 2021, le tribunal de proximité de Fréjus a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*condamné Madame [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 3.661,63 euros, arrêtée au 21 juin 2021, au titre des rappels de fonds (gestion courante, travaux, fonds de prévoyance travaux), charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 1er avril 2018 au 1er juillet 2021, somme assortie des intérêts légaux au taux légal à compter du 04 juin 2020, date du commandement de payer,

*ordonné la capitalisation des intérêts dus conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

*dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

*condamné Madame [Y] au paiement de :

— la somme 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] », pour le urplus ;

*rejeté les demandes formées par Madame [Y] [C] ;

*condamné la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 04 juin 2020.

Suivant déclaration au greffe en date du 21 octobre 2021, Madame [Y] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne Madame [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 3.661,63 euros, arrêtée au 21 juin 2021, au titre des rappels de fonds (gestion courante, travaux, fonds de prévoyance travaux), charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 1er avril 2018 au 1er juillet 2021, somme assortie des intérêts légaux au taux légal à compter du 04 juin 2020, date du commandement de payer,

— ordonne la capitalisation des intérêts dus conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

— condamne Madame [Y] au paiement de :

¿la somme 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

¿ somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette les demandes formées par Madame [Y] [C] ;

— condamne la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 04 juin 2020.

— rappelle que la présente procédure est exécutoire de plein droit

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame [Y] demande à la cour d’infirmer le jugement critiqué et, statuant à nouveau, de :

*donner acte à Madame [Y] de ce qu’elle entend régler les charges de copropriété pour les périodes 2019, 2020 et 2021 ;

*lui octroyer un délai de paiement de 24 mois ;

*infirmer la décision pour le surplus ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » de ses plus amples demandes formulées notamment dans le cadre de ses conclusions du 1er mars 2022 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » à verser à Madame [Y] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [Y] évoque un problème d’inondations dans son appartement dès l’aménagement en 2015, auquel ni le syndicat , ni le syndic n’ont donné suite.

Elle indique avoir réglé ses charges par deux virements les 06 juin 2018 et 13 juillet 2018 pour un montant global de 1.800 euros, qui n’ont pas été pris en compte par le syndic pendant un an.

Elle fait valoir que malgré sa situation délicate, elle n’a pas pu louer son bien, celui-ci n’étant pas hors d’eau et le syndicat refusant d’effectuer les travaux nécessaires.

Si elle ne conteste pas les charges dues, elle soutient cependant que des pénalités lui sont irrégulièrement appliquées puisque déjà payées.

Elle explique être dans une situation d’une grande précarité et inextricable, due au syndicat.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice demande à la cour de :

*confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— condamné Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 3.661,63 euros, arrêtée au 21 juin 2021, assortie des intérêts légaux au taux légal à compter du 04 juin 2020,

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— condamné Mme [Y] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Y ajoutant,

*faire droit à sa demande additionnelle ;

*condamner Madame [Y] à lui payer les sommes de :

—  5.162,40 euros au titre des charges dues du 22 juin 2021 au 08 avril 2025,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

*débouter Madame [Y] de sa demande de délais de paiement ;

*débouter Madame [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner Madame [Y] à payer la somme de 3.600 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

*condamner Madame [Y] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 04 juin 2020.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » rappelle qu’une inexécution de ses obligations par le syndicat des copropriétaires ne saurait justifier une inexécution par un copropriétaire de son obligation de paiement des charges de copropriété.

Il souligne que Madame [Y] a bénéficié de très larges délais et n’a réglé aucune charge.

Il sollicite l’actualisation de sa créance et le bénéfice de dommages et intérêts.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juillet 2025 et mise en délibéré au 02 octobre 2025.

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SUR CE

1°) Sur le paiement des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » ;

Et l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ;

Attendu qu’il résulte de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. »

Que l’article 36 de ce même décret prévoit que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Qu’en l’espèce, Madame [Y] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Attendu que l’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’il appartient donc au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » de démontrer que Madame [Y] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité, et à cette dernière de prouver s’en être acquittée.

Attendu qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » sollicite la condamnation de Madame [Y] au paiement de la somme de 5.162,40 euros au titre des charges de copropriété impayées dues du 22 juin 2021 au 08 avril 2025 ;

Que le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » produit à l’appui de sa demande :

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division en date du 16 mars 1999

— le tableau récapitulatif. Etat descriptif et répartition des millièmes en date du 16 mars 1999

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 03 août 2016 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 02 août 2017 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2018 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 août 2019 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 août 2020 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 août 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 septembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 août 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2024 ;

— les appels de provisions de charges et de fonds travaux de 2019 et 2020 ;

— les comptes individuels de Mme [Y] du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 ;

— les mises en demeure en date du 24 mai 2019 , du 14 juin 2029, du 22 août 2019 et du 3juin 2020

— les lettres de rappel en date du 29 avril 2019, du 26 juillet 2019 et du 5 mai 2020 ;

— le commandement de payer les charges de copropriétés en date du 4 juin 2020 ;

— le relevé de compte copropriétaire arrêté au 31 mars 2018 ;

— le relevé de propriété ;

— les mandats de syndic ;

— les appels de provisions de charges et de fonds travaux de 2020 et 2021 ;

— les appels de fonds du 10 septembre 2020 au 25 février 2021 ;

— le compte individuel de charges du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 ;

— les appels de provisions de charges et de fonds travaux de 2021 ;

— le compte individuel de charges du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 ;

— les appels de fonds du 25 février 2021 au 1er octobre 2021 ;

— le compte individuel de charges du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 ;

— les appels de provisions de charges et de fonds travaux de 2022 et 2023 ;

— le compte individuel de charges du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;

— les appels de provisions de charges et de fonds travaux de 2024 et 2025 ;

— l e décompte du 7 avril 2025

— les factures des frais liés au contentieux.

Attendu que le décompte arrêté au 07 avril 2025 fait apparaître un solde débiteur de 8.824,03 euros.

Que le jugement rendu en première instance a condamné Madame [Y] à verser au syndicat requérant la somme de 3.661,63 euros au titre des appels de fonds, charges de copropriété, et frais nécessaires au recouvrement, pour la période du 1er avril 2018 au 1er juillet 2021 ;

Que le syndicat des copropriétaires réclame ainsi au titre des charges échues entre le 21 juillet 2021 et le 08 avril 2025 la somme de 5.162,40 euros ;

Que Madame [Y] ne conteste pas que les charges sont dues mais soutient qu’il est apparu des irrégularités puisque l’intimé lui réclame des pénalités et des frais de relances sur des sommes qu’elle a payées ;

Que celle-ci ne produit cependant aucun élément à l’appui de ce moyen dont elle ne tire finalement aucune conséquence juridique ;

Attendu cependant que le décompte produite au débat fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le syndicat des copropriétaires auprès de commissaire de justice, d’auxiliaire de justice et des frais de mise en demeure qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ;

Que ceux-ci s’élèvent, selon le décompte produit, à la somme de 1.902,38 euros ;

Qu’il convient de déduire de la somme globale de 5.162,40 euros, la somme de 1.902,38 euros et de fixer à la somme de 3.260,02 euros le montant de l’arriéré de charges échues entre le 21 juillet 2021 et le 08 avril 2025.

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 4] Pins » est fondé en sa demande ;

Que les griefs, à supposés avérés de Madame [Y] tenant l’inertie du syndicat des copropriétaires dans la prise en charge des travaux concernant son appartement ne sauraient la dispenser du paiement de ses charges, l’obligation au paiement des charges étant d’ordre public la jurisprudence constante exclue l’exception d’inexécution opposée à l’action en paiement de charges.

Qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 3.661,63 euros, arrêtée au 21 juin 2021, au titre des rappels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 1er avril 2018 au 1er juillet 2021, et, y ajoutant, de condamner Madame [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 3.260,02 euros au titre des charges dues du 30 août 2021 au 07 avril 2025 ;

2°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires .

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » produit un décompte arrêté au 07 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur relatif exclusivement aux frais de 1.902,38 euros ;

Que si le montant des frais de vacation horaire heures ouvrables à hauteur de 120 euros, facturés en date du 07 décembre 2021, est justifié par le contrat de syndic du 17 août 2020 (p. 7), ainsi que celui des frais de vacation horaire heures ouvrables à hauteur de 132,60 euros, facturés le 30 mars 2023, le 28 juin 2023, le 27 septembre 2023 et le 11 décembre 2023, est justifié par le contrat de syndic du 12 septembre 2022 (p. 7), il apparaît néanmoins que la preuve de la nécessité de facturer les mêmes frais tous les 3 mois n’est pas rapportée.

Que par ailleurs le surplus de frais n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires ;

Qu’ainsi, ne seront retenus que les frais d’auxiliaire de justice facturés le 07 décembre 2021 et ceux facturés en 2023 seulement pour une seule occurrence ;

Qu’il convient donc de déduire de la somme de 1.902,38 euros, celle de 1.649,78 euros ;

Qu’il ressort ainsi du décompte arrêté au 07 avril 2025 que Madame [Y] est redevable de la somme de 252,60 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » ;

Qu’il y a donc lieu de condamner Madame [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 252,60 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance ;

3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] »

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil énonce que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, les manquements répétés de Madame [Y] à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] », depuis de nombreuses années, de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ce point et, y ajoutant, de condamner Madame [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, cette dernière ne s’étant toujours pas acquittée des charges de copropriété dues pour la période du 30 août 2021 au 07 avril 2025 ;

4°) Sur les délais de paiement

Attendu que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ;

Attend qu’en l’espèce, Madame [Y] sollicite des délais de paiement, invoquant une situation professionnelle délicate et une grande précarité, due au syndicat des copropriétaires ;

Qu’à l’appui de sa demande, elle verse aux débats un courrier de la commission de surendettement des particuliers du Var du 21 juillet 2021 la notifiant de la recevabilité de son dossier et de l’orientation de ce dernier vers une phase de conciliation ;

Qu’elle ne produit cependant aucun élément de nature à justifier des mesures prises par la commission de surendettement, ni aucun élément de nature à justifier de sa situation actuelle, certains courriers laissant penser qu’elle avait pour projet de vendre sa résidence principale ;

Qu’il ne peut être contesté qu’elle n’a plus réglé ses charges de copropriété depuis 2018 ;

Qu’elle ne justifie pas de sa capacité à pouvoir régler sa dette en 24 mensualités ;

Qu’ainsi Madame [Y] sera déboutée de sa demande et le jugement confirmé sur ce point ;

5° Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner Madame [Y] aux entiers dépens en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner Madame [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 20 août 2021 par le tribunal de proximité de Fréjus, en toutes ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 3.260,02 euros au titre des charges dues du 30 août 2021 au 07 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 252,60 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance ;

CONDAMNE Mme [C] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Madame [C] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 5] » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, n