COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 OCTOBRE 2025

MM

N° 2025/ 327

N° RG 22/11518 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4PJ

[V] [N]

C/

[I] [Z]

S.C.I. ODECAPON

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES

SELAS CABINET POTHET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 11 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01104.

APPELANTE

Madame [V] [N]

demeurant [Adresse 6] – BELGIQUE

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e David FAURE-BONACCORSI de la SELARL ITEM AVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Ségolène TULOUP, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMÉS

Monsieur [I] [Z]

demeurant [Adresse 7]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 12.12.2022 en étude

défaillant

S.C.I. ODECAPON, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualités audit siège

représentée par M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Véronique MÖLLER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE':

La SCI ODECAPON est propriétaire d’un lot numéro 44, cadastré section AZ [Cadastre 4] et [Cadastre 2], situé dans le périmètre foncier du lotissement du [Adresse 8] sur la commune de [Localité 9]. Ses voisins [V] [N] et [I] [Z] sont propriétaires du lot numéro 14 cadastré section AZ [Cadastre 3], également situé dans le périmètre foncier du lotissement du [Adresse 8].

La SCI ODECAPON a constaté la construction par les consorts [N] – [Z] d’un garage ainsi que l’ aménagement d’un vide sanitaire en chambres, créant un niveau d’habitation supplémentaire sur la propriété de ces derniers.

Estimant que le permis de construire obtenu par les consorts [N] – [Z], le 22 décembre 2000, ne prévoyait pas ces constructions qui de plus seraient contraires au cahier des charges du lotissement du [Adresse 8], la SCI ODECAPON a, suivant exploit d’huissier de justice en date du 5 février 2020, fait assigner [V] [N] et [I] [Z] devant le tribunal judiciaire de Draguignan, sur les fondements des articles 544, 1240 du code civil et de la théorie des troubles anormaux de voisinage, aux fins de voir les défendeurs condamner, sans écarter 1'exécution provisoire et avec charge de dépens, à :

— démolir le garage édifié dans la zone non aedificandi des cinq mètres prévue par le cahier des charges du lotissement du [Adresse 8] et remettre en état l’immeuble conformément au permis de construire, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, outre celle de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

[V] [N] a soulevé l’irrecevabilité des demandes présentées par la SCI ODECAPON et elle a saisi le juge de la mise en état de l’incident.

Par ordonnance en date du 15 juin 2021, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire devant la formation collégiale de jugement conformément aux dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020.

[V] [N] a sollicité du tribunal, outre de retenir la compétence du juge de la mise en état pour trancher l’incident, de :

DIRE ET JUGER irrecevable l’action engagée par la SCI ODECAPON à son encontre dès lors que celle-ci est prescrite ;

DEBOUTER la SCI ODECAPON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SCI ODECAPON à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI ODECAPON aux entiers dépens qui seront distraits au profit de Maître David FAURE-BONACCORSI, par application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Au visa notamment des articles 6, 9, 122 et 789 du code de procédure civile et 2224 du code civil, [V] [N], a notamment fait valoir les moyens suivants':

— la prescription de l’action est en l’ espèce de cinq années et est atteinte puisqu’elle établit que la construction litigieuse était déjà achevée en 2008, notamment l’aménagement du vide sanitaire en chambres d’habitation ;

— que l’action en démolition du garage ne peut être trentenaire et est nécessairement prescrite qu’ elle soit fondée sur les troubles anormaux du voisinage, sur le non-respect du cahier des charges du lotissement ou sur un droit réel'; que sur ce dernier fondement, l’article 2272 alinéa 2 du code civil prévoit la prescription abrégée de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, ce qui est le cas de la défenderesse ayant acquis le bien en 2008 et avec un garage ayant fait l’objet d’autorisations d’urbanisme en 1983 et 1994.

La SCI ODECAPON a demandé au tribunal d’ordonner le renvoi de l’affaire devant le tribunal statuant au fond, et de

REJETER la demande d’incident ;

CONDAMNER reconventionnellement Madame [V] [N] au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, avocat, pourra recouvrer directement ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 789 6° du code de procédure civile, la SCI ODECAPON, défenderesse à l’incident, a fait valoir :

— que l’action en justice vise pour partie à faire respecter un droit réel immobilier, celui de la servitude conventionnelle de recul de l’association syndicale libre du [Adresse 8], et n’est pas atteinte par la prescription trentenaire ;

— que l’action est également fondée sur le trouble anormal de voisinage au visa de l’article 544 du code civil, ainsi que sur la faute du voisin ne respectant pas les dispositions légales ; que de ce fait, la prescription quinquennale, partant du jour où les travaux sont réalisés, n’est pas atteinte alors que des travaux étaient encore en cours en 2019 ;

— que l’incident soulevé par la défenderesse est dilatoire faute pour elle de fournir des factures des travaux réalisés démontrant l’absence de prescription.

[I] [Z], cité à étude d’huissier de justice, n’a pas constitué avocat

Par jugement du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a statué comme suit':

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par [V] [N].

RENVOIE la cause et les parties à l’audience du juge de la mise en état du 14 mars 2022 à 9 heures pour conclusions au fond de la demanderesse.

DIT que les dépens suivront le cours de l’instance principale.

DEBOUTE [V] [N] et la SCI ODECAPON de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu la motivation suivante':

[V] [N] se fonde sur les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, selon lesquelles «'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’ intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'».

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq années à compter du jour ou le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il en va ainsi des actions fondées sur les troubles anormaux de voisinage, sur une faute délictuelle ou quasi-délictuelle et sur le non-respect du cahier des charges, document à valeur contractuelle.

La charge de la preuve incombe à celui qui soulève la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

En l’espèce, [V] [N] produit un rapport d’expertise immobilière établi le 6 février 2008 par [T] [S], ainsi qu’une facture de travaux en date du 31 juillet 2008.

Concernant l’aménagement du vide sanitaire, il en résulte les éléments suivants :

— sur le rapport de [T] [S], la troisième photographie en page 13 ne montre que la partie haute de la façade Nord-Est avec un promontoire délimité par deux garde-corps de chaque côté ;

— la facture de travaux concerne la construction en sous-sol de deux studios et une salle privée; il est compris un lot démolition, avec ouverture de deux baies pour un accès par l’extérieur dans les deux studios, ainsi qu’un lot maçonnerie avec la création de deux ouvertures sur l’extérieur avec renfort linteau béton et seuil ;

— au titre du lot menuiserie aluminium de cette facture, il est prévu la fourniture et pose de baie en aluminium coulissantes en galandage composée de deux vantaux sur un vantail.

— Les factures ne sont pas suffisamment précises pour démontrer l’existence de travaux au niveau du vide sanitaire, situé en-dessous du promontoire.

— Au demeurant, les éléments produits par la demanderesse à l’incident ne contredisent pas les photographies annexées par la SCI ODECAPON, notamment celles résultant du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 23 avril 2019, qui montrent un aménagement du vide sanitaire en-dessous du promontoire, avec la modification puis la suppression des garde-corps présents sur la photographie de 2008.

— Aucun élément ne vient contester l’affirmation de la SCI ODECAPON selon laquelle elle a été en mesure d’exercer ses droits lorsqu’elle a fait procéder à d’importantes tailles de haie en 2019.

— Ainsi, [V] [N] échoue à démontrer que les demandes en justice concernant le vide sanitaire sont atteintes par la prescription quinquennale.

— Concernant le garage, il résulte de la photographie, présente en page 13 du rapport de [T] [S], que le garage existait en 2008, avec le mur de soutènement visible à gauche en venant de la propriété de la SCI ODECAPON. Une photographie aérienne, présente en page 19 des conclusions de la SCI ODECAPON notifiées dans une instance de référé, confirme que la construction du garage est achevée en 2006 et laisse deviner la présence des deux murs de soutènement de chaque côté du garage. La demande relative au garage serait donc atteinte par la prescription sur les fondements des troubles anormaux du voisinage et de la faute délictuelle ou quasi-délictuelle.

— Toutefois, la SCI ODECAPON relève que l’action en justice relative au garage tend au respect de la servitude conventionnelle de recul qui serait présente au cahier des charges du lotissement.

— S’agissant de l’action visant à faire respecter un droit réel immobilier, elle ne peut être soumise à la prescription extinctive mais seulement à la prescription acquisitive prévue par l’article 2272 du code civil.

— Ce texte prévoit une prescription de droit commun de trente années pour acquérir une propriété immobilière, et une prescription abrégée de dix années pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

— [V] [N] invoque la prescription abrégée en produisant un acte authentique de vente non signé, et pour partie non rempli, qui ne permet à l’évidence pas de satisfaire à la condition du juste titre exigée par l’article 2272 précité. Elle justifie seulement de la construction du garage depuis au moins 2006.

— La discussion relative à l’opposabilité du cahier des charges et à l’existence de la servitude concerne le fond du droit et sera tranchée par la suite.

— Dès lors, la demanderesse à l’incident ne justifie pas à ce stade d’une prescription acquisitive, trentenaire ou abrégée, permettant de faire échec à l’action réelle exercée par la SCI ODECAPON.

La fin de non-recevoir soulevée par [V] [N] sera rejetée.

Par déclaration du 10 août 2022, [V] [N] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 10 octobre 2023, le magistrat de la mise en état a annulé l’ acte de signification du jugement à Mme [N] et rejeté l’incident d’irrecevabilité de l’appel.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 19 août 2025

Des conclusions de procédure ont été déposées le 11 août 2025 par l’ intimée tendant au rejet des dernières conclusions et pièces de l’appelante, à laquelle l’appelante a répliqué par conclusions de procédure du 28 août 2025.

[I] [Z] assigné par acte de commissaire de justice portant signification de la déclaration d’appel le 12.12.2022, en l’ étude, n’a pas constitué avocat. L’arrêt sera en conséquence rendu par défaut.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions du 8 août 2025 de Mme [N] qui demande à la cour de':

au visa des articles 789 du code de procédure civile et ensemble les articles 6, 9 et 122, 454 et suivants, 805 du même code et des articles 1240, 2224, et 2272 du code civil,

Vu le renvoi de l’affaire au tribunal par mention du Juge de la mise en état,

ANNULER le jugement entrepris en ce qu’il découle d’une saisine totalement irrégulière opérée en violation de ses pouvoirs par le juge de la mise en état,

À défaut,

REFORMER la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par [V] [N] et qu’elle l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

PRONONCER l’irrecevabilité de l’action engagée par la SCI ODECAPON à l’encontre de Madame [N] dès lors que celle-ci est prescrite,

DEBOUTER la SCI ODECAPON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI ODECAPON à verser à Madame [V] [N] la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et l’appel ;

CONDAMNER la SCI ODECAPON aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle fait valoir notamment les moyens et arguments suivants:

1) En droit Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

2) La Cour de cassation juge régulièrement que l’action pour troubles anormaux de voisinage constitue une action en responsabilité délictuelle et non une action immobilière réelle. (Civ. 2 ème, 13 septembre 2018, n° 17-22. 474) .

3) Ainsi, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

4) Au-delà, l’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale. (Civ 3 – 6 avril 2022 ' n° 21-13.891).

5) Pour établir le point de départ de la prescription, la SCI ODECAPON a produit un procès-verbal de constat daté du 24 avril 2019, supposé faire la démonstration de ce qu’elle serait toujours dans le temps pour agir.

6) La concluante avait écrit au Maire de [Localité 9], le 15 mai 2019 pour se plaindre des constructions réalisées par sa voisine, suscitant alors la réponse et les observations écrites de Madame [N]. Il en ressortait très précisément qu’en 2008, soit près de 12 ans avant la date de l’assignation, les aménagements intérieurs et extérieurs dénoncés existaient déjà.

7) Les pièces annexées à la réponse faite au Maire en justifiaient et notamment la lettre de Monsieur [O] (Immobilier [Localité 9]) du 6 février 2008, donnant une description du bien tout à fait identique à celle donnée par Monsieur [E] en 2015 (garage et chambres en rez-de-jardin).

8) Quant aux baies vitrées au niveau de la piscine, il était prouvé qu’elles étaient mises en place à l’occasion des travaux de rénovation réalisés lors de l’achat et facturés le 31 juillet 2008, par l’entreprise Général Home Service (ouverture de deux baies en sous-sol pour permettre l’accès par l’extérieur dans les deux studios et fourniture de deux baies alu de 1600 x 2100, outre création de l’extension de la terrasse et de la terrasse de ces deux logements).

9) En tout état de cause, les modifications litigieuses sont toutes visibles dans le rapport d’évaluation immobilière du 19 février 2015.

10) Les travaux litigieux étaient donc antérieurs à 2015, n’en déplaise à la société ODECAPON, et son action est donc prescrite.

11) Les travaux qu’elle menait en 2019 n’avaient aucunement pour effet de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble et n’étaient pas soumis à quelque autorisation d’urbanisme que ce soit. La commune n’a d’ailleurs donné aucune suite en l’état des explications fournies.

12) Mais encore, la preuve était rapportée que le garage dont il était soutenu qu’il avait été édifié en violation des règles édictées par le cahier des charges du lotissement, était existant lors de l’acquisition, et en réalité bien auparavant.

13) Ces éléments permettent d’établir avec certitude que la demande de démolition est irrecevable pour être prescrite dès lors que les ouvrages qui sont l’objet de cette demande et qui auraient été réalisés en violation du cahier des charges ont été édifiés ou réalisés de longue date et en tout état de cause, il y a plus de 5 ans.

14) C’est donc bien en 2008 au plus tard que le trouble éventuel s’est trouvé constitué, et l’action est prescrite. Au demeurant, rien n’établit quel trouble pourrait créer l’existence de baies vitrées en rez-de-jardin pour un riverain dont le fonds n’est pas contigu mais séparé de la parcelle litigieuse par une voie de circulation, ce qui justifierait du débouté de son action au fond.

15) C’est tout à fait artificiellement que la SCI demanderesse soutient avoir découvert seulement en 2019 la situation. Ceci est de plus fort établi par les correspondances échangées entre les parties qu’elle a pu produire, quand, dans un contexte de parfait voisinage, son gérant se rendait chez la concluante en 2016 pour prendre des photographies de la vue depuis son fonds.

16) On trouve en tout état de cause dans ces correspondances la preuve de ce que l’action n’est qu’une rétorsion au refus manifesté par ses voisins de son projet de construction en ce qu’il était de nature à altérer leur vue sur la mer.

17) Les photographies produites par la SCI ODECAPON, elle-même, dans ses conclusions devant le juge des référés établissent que le garage était déjà existant en 2006, soit avant même l’acquisition de la concluante.

18) Ce garage est d’ailleurs cadastré de longue date, ce qui prouve de plus fort que ce n’est pas Madame [N] qui l’a édifié, alors qu’il a été édifié dès l’origine de la construction.

19) Sur le terrain de l’action des troubles de voisinage, l’action est donc prescrite.

20) Sur le terrain de l’action qui pourrait découler d’une violation du cahier des charges, elle le serait aussi.

21) C’est à tort que la SCI ODECAPON se fonde sur ce qu’elle dénomme le cahier des charges « actualisé » du lotissement dont elle n’établit nullement l’opposabilité à la concluante.

22) La lecture attentive de ce document révèle qu’il ne s’agit que d’une « étude » dont rien ne prouve qu’il ait été régulièrement publié par les services de la publicité foncière et qu’il pourrait donc être opposable à la concluante.

23) Les titres de propriété des parties n’y font en effet aucune référence, l’acte de Madame [N] ne faisant référence qu’au seul cahier des charges approuvé du 28 août 1956.

24) Le Tribunal a reproché à Madame [N] de n’avoir pas produit la copie de son acte d’acquisition signé, alors que la partie adverse n’avait pas mis en cause la validité du document, pour en tirer la conclusion qu’elle ne prouvait pas cette affirmation.

25) Madame [N] a donc produit la version complète et signée de son acte qui ne fait aucune référence au cahier des charges invoqué par le demandeur.

26) L’opposabilité de ce document à Madame [N] n’est donc pas établie.

27) Quand bien même il figurerait dans ce cahier des charges une mention en contradiction avec la présence du garage litigieux, l’action ne pourrait pas prospérer, se trouvant malgré tout prescrite.

28) La SCI ODECAPON a pu soutenir quelle serait recevable sur ce point à agir dès lors qu’il s’agirait alors d’une prescription trentenaire.

29) Cependant, c’est omettre la modulation à cette prescription particulière découlant de l’article 2272 alinéa 2 du code civil, qui dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

30) Il figure en effet à l’acte d’acquisition de Madame [N] la précision que son vendeur confirmait « qu’aucune transformation ou agrandissement sujets à autorisation administrative préalable n’avaient été réalisés depuis l’achèvement des constructions autorisées par les permis, qu’aucun recours n’avait été exercé ni aucune action interruptrice de prescription depuis lors. »

31) Les autorisations d’urbanisme visées par l’acte notarié étant datées de 1983 et 1994 pour le garage, la preuve est donc faite, par les termes même de cet acte notarié, comme tel publié et opposable aux tiers et constituant un juste titre, que le garage, quand bien même il aurait été construit en violation des règles du cahier des charges, ne pourrait en aucun cas être démoli à ce jour.

32) L’action est donc bien prescrite, y compris pour le garage. Pour la moralité des débats, il est indiqué que le garage ne se situe pas sur la voie qui sépare les fonds des parties, mais sur une voie située de l’autre côté de la parcelle de Madame [N], très éloignée du fonds ODECAPON, qui n’en est aucunement riverain.

Vu les conclusions du 8 mai 2025 de la SCI ODECAPON tendant à':

Vu le jugement entrepris rendu par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 11 janvier 2022, RG n°20/01104, Minute n°2022/20, N° Portalis DB3D-W-B7E-IU5G,

Le CONFIRMER en toutes ses dispositions, sauf à:

CONDAMNER en cause d’appel Madame [V] [N] au paiement de la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [V] [N] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI ODECAPON fait valoir les moyens et arguments suivants':

Il ressort du cahier des charges actualisé du lotissement des [Adresse 8], en son

« Article VI Constructions ' Destination des lots » que :

' « d) Aucune construction ne pourra être édifiée à une distance inférieure à 5 mètres des routes dulotissement et à 4 mètres des limites du terrain »'

Les conclusions déposées le 14 novembre 2022 par Madame [V] [N] devant la cour visant à solliciter l’annulation du jugement ne ressortent pas de la dévolution de l’appel, et en tout état de cause ces demandes sont irrecevables faute de contestation de l’ordonnance du 15 juin 2021, qui a renvoyé l’incident devant le tribunal pour y être plaider sur le fondement du code de procédure civile.

Les constatations qui ont pu être opérées par la SCI ODECAPON laissent apparaître une vue du garage depuis la rue, démontrant que cette limite de cinq mètres n’a pas été respectée.

De plus, un mur de soutènement de deux mètres de hauteur le long de l'[Adresse 5] a été réalisé, lequel se trouve être sur la vue de la SCI ODECAPON, et alors même qu’à l’article V du cahier des charges il n’est pas interdit de se clore mais que les clôtures doivent être en conformité avec les règles du PLU de la commune de SAINT- TROPEZ qui n’autorise pas une telle hauteur.

Par ailleurs, l’extrait de plan de coupe du permis de construire délivré ci-avant en façade Nord-est, démontre la réalisation d’une terrasse avec habitation sur vide sanitaire. La vue d’ensemble du vide sanitaire annexée démontre qu’une partie du terrain a été décaissée et que des travaux d’aménagement du vide sanitaire ont été réalisés, en toute illicéité, puisque ces travaux ne figurent pas sur le permis de construire, ce qui constitue également une violation du cahier des charges ; qui prévoit en son article VI précité : ' « f) Les demandes de permis de construire doivent être préalablement soumises au syndicat afin de vérifier la conformité au présent cahier des charges »'« e) Les constructions devront se conformer au règlement d’urbanisme de la ville » '« c) Les constructions comprendront un rez-de-chaussée et par exception dans certains lots qui ne peuvent gêner la vue mer, les constructions pourront avoir un étage. Les constructions devront être implantées de façon à ne pas priver les autres villas de la vue qu’elles pourraient avoir sur la mer. Un accord écrit du syndicat sera délivré ».

Outre le fait que les ouvrages dont il s’agit causent un préjudice pour la SCI ODECAPON, ils n’ont pas obtenu d’autorisation administrative, pas plus que du syndicat du lotissement du [Adresse 8]. Cette situation est hautement préjudiciable pour la SCI ODECAPON, qui entend obtenir la démolition des ouvrages litigieux, et en tout cas leur remise en état.

Un procès-verbal de constat a été établi à la demande des époux [H] personnes physiques et associés de la SCI ODECAPON, en date du 23 avril 2019, par la SCP AUBERT VALENTIN JOLY TEMPS huissiers de justice associés à [Localité 9], qui révèle que les travaux étaient encore en cours en avril 2019.

Dès lors c’est à bon droit que la SCI ODECAPON pouvait, sur le fondement à la fois de l’article 1240 du Code civil, mais de manière complémentaire de l’article 544 du même code, venir solliciter la remise en état et la démolition des ouvrages.

Dans les faits, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cass. Civ., 19 nov. 1986, Bull. Civ. III n°172). Cette théorie jurisprudentielle s’appuie sur l’article 544 du code civil.

Les travaux tels que dénoncés constituent des troubles anormaux de voisinage au sens de la jurisprudence (Cass. Civ. 3 ème , 7 déc. 2017, n°16-13.309).

La SCI ODECAPON considère que si Madame [V] [N] prétend à un préjudice du fait de la construction de la SCI ODECAPON, c’est qu’elle-même, auparavant et dans des délais non prescrits, a réalisé des travaux ayant amené à créer des vues sur le fonds de la SCI ODECAPON et à s’aménager des vues sur la mer dont elle ne disposait pas au moment de son acquisition.

C’est dans ces conditions que des contentieux croisés ont été initiés.

L’action fondée repose sur trois fondements.

Tout d’abord, la violation des règles du lotissement, règles par nature contractuelles qui obéissent à deux règles de prescription quinquennale ou trentenaire, dès lors que des droits communs ont été accaparés par Madame [V] [N], ce qui est le cas du non-respect d’une servitude conventionnelle de recul qui constitue un droit réel accessoire dont bénéficie l’ASL, et qui est un droit commun dont la violation est sanctionnée par toutes actions qui se prescrivent dans le délai trentenaire.

Sur ce point, Madame [N] prétend que les documents contractuels de l’ASL ne lui seraient pas opposables, alors même que le Juge des référés dans une instance différente, a eu à statuer il y a peu sur l’opposabilité des documents contractuels entre les colotis.

C’est d’ailleurs en partie sur ces documents contractuels que Madame [N] avait saisi le Juge des référés.

l’assignation délivrée par la SCI ODECAPON vise le trouble anormal de voisinage au visa de l’article 544 du Code civil, mais également la faute du voisin qui ne respecte pas les dispositions légales, dès lors que les travaux qui ont été dénoncés sont de plusieurs natures. Il faut rappeler également que la prescription quinquennale court en l’état de l’article 2224 du Code civil, à compter du jour où la SCI ODECAPON a eu connaissance des vices, ce qui diffère du jour où les travaux ont été achevés.

Or, ce n’est qu’ après la réalisation de travaux visant à procéder à des tailles importantes de sa haie, en 2019, tel que cela a été relevé en référé, que les travaux litigieux ont pu être constatés par la SCI ODECAPON.

Un procès-verbal de constat du 24 avril 2019 versé aux débats fait état de travaux en cours, et les photographies versées aux débats et annexées à un courrier adressé à la Mairie de [Localité 9], en date du 14 mai 2019, démontrent que Madame [V] [N] avait entrepris des travaux importants en avril 2019 ; et il est donc faux d’indiquer qu’ils sont anciens et qu’ils préexistaient en 2008 date à laquelle elle a fait l’acquisition du bien.

Au demeurant, dans son titre de propriété, la description de son bien est la suivante : DESIGNATION A [Adresse 10], Une MAISON A USAGE D’HABITATION composée de : – au rez-de-chaussée : une chambre avec dressing, salle de bains, – au rez-de-jardin : une chambre de maître avec salle de bains, dressing, hall, salon, salle à manger, cuisine équipée, une chambre avec salle de bains, WC, vestiaire, – Vide sanitaire avec accès depuis le rez-de-chaussée. – Piscine. Figurant au cadastre savoir : – Section AZ, numéro [Cadastre 3], lieudit "[Adresse 8]", pour une superficie de treize ares quarante-deux centiares (00ha 13a 42ca).

Il est évident que les travaux réalisés en bordure de route d’aménagement d’un mur en pierres sèches et d’un garage sont de facture très récente et ont fait l’objet de travaux qui ont moins de cinq ans.

Madame [V] [N] dans un temps assez proche a décaissé le vide sanitaire qui est devenu purement et simplement un étage, si bien que si le bâti existait à l’origine, les travaux d’aménagement de ce vide sanitaire et le changement de destination sont eux très récents permettant à Madame [V] [N] de dégager un étage.

Le permis de l’immeuble qu’elle a acquis et le descriptif de son bien démontrent que nécessairement les photographies produites aux débats révèlent que des travaux ont été faits alors qu’elle était propriétaire.

La réalité est en fait que Madame [V] [N] a réalisé les travaux dans les cinq dernières années avant l’assignation et encore très récemment selon procès-verbal de constat du 24 avril 2019, lequel démontre que la benne contenant les déchets concernait bien de lourds travaux de gros-'uvre.

Il a été à l’évidence réalisé une terrasse en béton côté Ouest et un promontoire côté Est et une modification de façade par suppression de piliers, le promontoire entraînant une vue plongeante sur la propriété de la SCI ODECAPON et donc un préjudice.

L’ensemble des travaux vise à augmenter la surface utile de la propriété, que ce soit des terrasses et même de l’habitation par l’aménagement du vide sanitaire, générant un flux plus important dans la propriété et donc des gênes pour la SCI ODECAPON.

La modification et la transformation d’un garage de 37,40m² en chambre constitue également un préjudice.

La comparaison des photographies du 1er avril 2018 au 28 septembre 2019 permettra de constater la réalisation de travaux et l’aménagement d’une terrasse et d’un promontoire, ainsi que le décaissement d’une partie de la façade pour aménager le vide sanitaire.

Ces travaux ont commencé d’ailleurs dès 2017, et une photographie versée aux débats démontre la pose de bâches pour cacher aux voisins l’amplitude des travaux.

L’acte de séparation de patrimoine datant de 2012 décrit la maison mais sans les travaux indiqués. A tout le moins, en 2012, l’immeuble dont est propriétaire Madame [V] [N] à ce jour est différent de celui qu’elle avait acheté avec Monsieur [Z] en 2008, mais également différent de celui qu’elle s’est vu attribuer en 2012.

Madame [V] [N] produit une facture de la société GENERAL HOME SERVICE du 31 juillet 2008, qui ne saurait constituer un élément probatoire suffisant. Un tel document n’est qu’une façon de se rapporter la preuve à elle-même. Aucune certification de la facture n’a été établie, ni même le justificatif de son inscription en comptabilité par la société l’ayant émise, et aucun procès-verbal de constat d’huissier n’a été établi à l’époque.

Il est prétendu qu’un reportage photographique de l’agence ENGELS &VOLKERS permettrait de constater la présence des portes-fenêtres équipées de volets en rez-de-jardin sous la terrasse du niveau le plus haut ; ce qui serait corroboré par la description du bien faisant état de cinq chambres, deux au niveau principal et trois au niveau du jardin.

Il est également justifié qu’en 2010, des travaux d’installation d’une porte automatisée du garage déjà existant auraient été réalisés.

Madame [V] [N] a réalisé des travaux d’aménagement qui ont fait évoluer l’immeuble, si bien que même si la structure du bâtiment n’a pas évolué, son changement de destination n’a pas été autorisé.

Il est de jurisprudence constante que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (Cass. 3 e Civ., 15 juin 2017, n°15-24.776'; Cass. 3 e Civ., 14 février 2019, n°18-10.601'; Cass. 3 e Civ., 15 juin 2017, n°15-24.776'; Cass. 3 e Civ., 14 février 2019, n°18-10.601)

MOTIVATION':

Sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées par l’appelante le 8 août 2025

La SCI ODECAPON soulève l’irrecevabilité des conclusions notifiées le 8 août 2025 à 11 jours de l’ordonnance de clôture par Mme [N], au motif que l’ intimée qui avait conclu en dernier lieu le 8 mai 2025, était en vacances en août.

Mme [N] s’oppose à cette demande au motif que ses dernières conclusions, qui ne soulèvent ni moyens nouveaux, ni prétentions nouvelles, se bornent à rappeler en page 9, l’issue de l’incident d’irrecevabilité de l’appel soulevé par la SCI ODECAPON devant le conseiller de la mise en état'; à souligner en page 14 la contradiction du raisonnement de la SCI ODECAPON qui affirme d’une part que Mme [N] ne produit aucune facture permettant d’indiquer que les travaux réalisés par elle, après son acquisition, auraient plus de 5 ans, pour finalement considérer, lorsque ces factures sont produites et ne vont pas dans le sens qu’elle soutient, qu’elles ne sauraient constituer un élément probatoire suffisant'; enfin, elle justifie, photographies et factures de travaux BIZAZZA à l’appui, que les travaux qu’on lui reproche d’avoir réalisés en dernier lieu étaient des travaux de réfection de terrasse et de garde-corps, et d’aménagement d’abords, et non de modification des lieux.

Sur ce , il convient de constater que les conclusions notifiées par Mme [N] 11 jours avant l’ordonnance de clôture et les factures et photographies communiquées ne développent aucuns moyens nouveaux ni ne formulent de demandes nouvelles , mais se bornent à actualiser le rappel de la procédure et à répliquer à deux arguments soulevés par l’intimée. Ces conclusions et pièces dont l’ intimée a pris connaissance sans estimer devoir répliquer à son tour ne portent pas atteinte au principe du contradictoire et n’ont pas lieu d’ être écartées.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur l’ annulation du jugement':

Mme [N] sollicite l’annulation du jugement en ce qu’ était nulle la saisine du tribunal par le juge de la mise en état, en application de l’article 789 6° du code de procédure civile , non pour trancher une question de fond mais par excès de pouvoir négatif, qui plus est par mention au dossier et non par ordonnance.

La SCI ODECAPON s’oppose à ce moyen de nullité au motif essentiel que la nullité de la saisine du tribunal par le juge de la mise en état n’a pas été soulevée devant le tribunal.

Sur ce ,

En droit, le défaut de saisine régulière d’une juridiction est tantôt une fin de non-recevoir qui peut être soulevée en tout état de cause, tantôt une nullité de procédure pour vice de forme qui doit être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et suppose la démonstration d’un grief, lorsque notamment des mentions indispensables de l’acte de saisine sont absentes ou insuffisantes.

L’excès de pouvoir négatif du juge de la mise en état relève en principe d’un appel nullité. Faut-il encore que la décision ait donné lieu à une ordonnance motivée notifiée aux parties comme le prévoit l’article 792 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige et non d’une simple mention au dossier comme ce fut le cas en l’espèce.

Force est de constater qu’ en première instance Mme [N] n’a pas soulevé la nullité de la saisine du tribunal par le juge de la mise en état et a conclu au fond sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription . Au demeurant, elle ne justifie pas d’un grief .

Dès lors , la nullité du jugement frappé d’appel sera rejetée

Sur la prescription des demandes de la SCI ODECAPON':

La cour n’est saisie que de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la SCI ODECAPON et non de l’ opposabilité du cahier des charges du lotissement invoquée par l’intimée et contestée par l’appelante, qui concerne l ' existence du droit allégué par la SCI ODECAPON. Or, l’existence du droit invoqué est une condition du succès de l’action et non de sa recevabilité.

Afin de statuer sur la recevabilité de l’action au regard de la prescription , il convient de qualifier la nature de l’action de l’intimée en considération des fondements invoqués et de la nature des demandes formulées.

L’action de la SCI ODECAPON est fondée sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, responsabilité sans faute, sur l’article 1240 du code civil sur la responsabilité du fait personnel qui suppose de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux, et sur le manquement de l’appelante aux obligations du cahier des charges applicable au lotissement, s’agissant des demandes de démolition et de remise en état formulées.

La SCI ODECAPON a demandé au tribunal la démolition du garage édifié dans la zone non aedificandi de 5 mètres décomptée à partir des voies du lotissement en méconnaissance du cahier des charges du lotissement [Adresse 8] de 1955 et de son cahier des charges actualisé. L’implantation du garage qui se situe en bordure de l'[Adresse 5], ne correspond pas au permis de construire délivré le 22 avril 2000 qui prévoyait une extension, notamment du garage, mais pas la construction d’un garage à l’endroit où il a été réalisé. En outre l’article 6 alinéa d) du cahier des charges révisé prévoit qu’aucune construction ne peut être implantée à moins de 4 mètres des limites séparatives.

Elle sollicite également la démolition ou en tout cas la remise en état de la construction en façade Nord Est, où des travaux de transformation du vide sanitaire en volume habitable avec création, notamment, de deux portes fenêtres ont été réalisés après décaissement du terrain, comme le montre la comparaison entre l’ esquisse d’ insertion du bâtiment existant dans son environnement, figurant au dossier de permis de construire précité, et les photographies du vide sanitaire sous terrasse, modifié, figurant en page 6 de ses conclusions .

Elle rappelle que l’article VI du cahier des charges actualisé prévoit , en son alinéa f) que «'les demandes de permis de construire doivent être préalablement soumises au syndicat afin de vérifier la conformité au présent cahier des charges'»'; en son l’alinéa e) que «'les constructions devront se conformer au règlement d’urbanisme de la ville'»'; et en son l’alinéa c) que «'les constructions comprendront un rez-de-chaussée et, par exception , dans certains lots qui ne peuvent gêner la vue sur la mer, les constructions pourront avoir un étage. Les constructions devront être implantées de façon à ne pas priver les autres villas de la vue qu’elles pourraient avoir sur la mer. Un accord écrit du syndicat sera délivré'».

Elle considère qu’ outre le fait que les ouvrages réalisés créent un préjudice pour la SCI ODECAPON, ils n’ont pas obtenu d’autorisation administrative , pas plus que du syndicat du lotissement.

En outre , la SCI ODECAPON a sollicité la réparation du «'préjudice causé par la situation actuelle'» à hauteur de 10 000,00 euros.

Madame [N] soutient que l’action de la SCI ODECAPON est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil; qu’en tout état de cause, cette prescription est acquise car le gérant de la SCI ODECAPON’ connaissait les constructions litigieuses depuis plus de cinq ans; qu’en 2008, soit près de 12 ans avant la date de l’assignation, les aménagements intérieurs et extérieurs dénoncés existaient déjà.

Elle ajoute que c’est de façon tout à fait artificielle que la SCI ODECAPON soutient qu’elle aurait découvert la situation, seulement en 2019, à l’occasion de l’élagage d’une haie, alors qu’en 2016, son gérant, M [H], s’ était rendu chez la concluante pour prendre des photographies en vue de son propre projet de construction.

A supposer que l’action découlant de la violation du cahier des charges du lotissement soit soumise à la prescription trentenaire, elle oppose la prescription acquisitive abrégée en cas de juste titre, de l’article 2272 du code civil, de sorte que le garage ne pourrait être démoli les autorisations d’urbanisme visées dans l’acte notarié étant datées de 1983 et 1994 pour le garage.

En droit, aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 2227 du même code, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire ( Cass. 3ème Civ., 6 avril 2022, pourvoi n° 21-13 891)

L’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale. De même en est-il de l’action en réparation du préjudice personnel résultant d’un trouble anormal du voisinage.

Dans ces conditions, la demande indemnitaire de la SCI ODECAPON est soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil. Quant à l’action en démolition et remise en état des constructions réalisées en méconnaissance des dispositions du cahier des charges du lotissement, elle est soumise à la prescription trentenaire.

C’est à celui qui se prévaut de la prescription d’ en établir le point de départ.

En l’espèce et selon les plans de coupe du projet ayant obtenu le permis de construire délivré le 22 décembre 2000, il est établi qu’à cette date le garage dont l’extension était prévue était intégré au volume de la villa et non implanté en bordure de la voie du lotissement comme le montrent les photographies versées aux débats.

La photographie satellite Google Earth datée du 21 août 2006 produite en pièce 31 de l’appelant montre le garage construit en bordure de voie de circulation et en retrait de la villa, de sorte qu’il convient d’en déduire qu’entre 2000 et 2006, le garage préexistant qui était intégré au volume de la construction principale a été affecté à un usage d’habitation comme le prévoyait le permis de construire du 22 décembre 2000 et qu’un garage excentré par rapport au corps d’habitation a été construit en bordure de voie de circulation. La servitude non aedificandi du cahier des charges du lotissement ne pouvant s’éteindre par l’effet d’une prescription abrégée de 10 ans, il y a lieu de considérer que la prescription trentenaire de l’action en démolition du garage n’était pas acquise à la date de délivrance de l’assignation , le 5 février 2020.

Le même raisonnement doit être tenu s’agissant de l’action en démolition des aménagements du vide sanitaire réalisés sans autorisation de l'' association syndicale du lotissement et de la demande de remise en son état d’origine de ce volume. En effet, le titre de Mme [N] daté de 2008 fait état d’un simple vide sanitaire sans mention de sa transformation en habitation. En revanche, la facture General Home Service du 31 juillet 2008 adressée à M. [Z], ex-mari de Mme [N], fait état de l’aménagement de deux studios en sous-sol qui ne peuvent correspondre qu’ à l’aménagement du vide sanitaire. En effet les plans de coupe annexés au permis de construire délivré en 2000 ne mentionnent pas la présence d’un sous-sol mais uniquement d’un vide sanitaire. Sur cette facture, le percement de deux baies pour un accès extérieur est prévu avec renfort béton et seuil, pose de menuiseries aluminium et de volets doubles vantaux .

Les travaux intérieurs ne comportent aucuns travaux de démolition mais uniquement des travaux d’isolation, de coulage d’une chape, de préparation des supports, de cloisonnements, de réalisation de bâtis sanitaires, de pose de carrelage au sol, et de faïence sur les murs des salles de bain. Il s’agit donc, non pas d’une rénovation de studios préexistants, mais bien de la transformation du vide sanitaire pour l’aménagement de deux studios. Dès lors, de nouveau , la prescription trentenaire n’était pas acquise à la date de l’assignation .

S’agissant de l’action personnelle en indemnisation du préjudice résultant du trouble de voisinage ou d’une faute, par suite des manquements aux clauses du cahier des charges, l’ action en indemnisation du préjudice résultant de l’implantation du garage est prescrite, car cette construction était visible depuis la voie du lotissement au minimum dès 2006, ce que l’ auteur de la SCI ODECAPON ne pouvait ignorer.

Quant à l’action indemnitaire fondée sur la découverte de l’aménagement du vide sanitaire et des vues créées par sa transformation, la SCI ODECAPON soutient que c’est après avoir fait procéder à une importante taille de haie, en 2019, qu’elle a découvert les vues créées par l’aménagement du vide sanitaire de la Villa de Mme [N] .

Cette dernière lui oppose que son gérant est venu prendre des photographies des lieux durant l’été 2016 pour se rendre compte des perspectives de vue sur le projet de construction que l’intimée se proposait de réaliser sur son propre terrain , afin de ne pas gêner la vue de ses voisins vers la mer.

Cependant, à supposer que le gérant de la SCI ODECAPON, M [H] soit effectivement venu réaliser, durant le mois d’août 2016, des photographies depuis la villa de Mme [N] comme le laissent entendre les courriers échangés et versés aux débats, l’assignation ayant été délivrée le 5 février 2020, la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil n’ est pas acquise.

Mme [N] ne démontre pas que la SCI ODECAPON, ou son auteur avant elle, avait une connaissance de la transformation du vide sanitaire en volume habitable, avec création de deux baies vitrées, plus de 5 ans avant la délivrance de l’assignation .

L’action personnelle en réparation du dommage résultant de la transformation du vide sanitaire n’est donc pas prescrite.

Le jugement frappé d’appel doit en conséquence être réformé en ce qu’il a rejeté globalement la fin de non-recevoir soulevée par Mme [N], l’action indemnitaire en réparation du préjudice causé par la construction du garage dans la zone non aedificandi de 5 mètres, définie par le cahier des charges du lotissement, étant prescrite.

Sur les demandes annexes':

Madame [N] , partie perdante, est condamnée aux dépens et frais irrépétibles d’appel, dont distraction au bénéfice de la SELAS CABINET POTHET, représentée par M^e Alain POTHET, avocat, de ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision, le jugement étant confirmé sur le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

Rejette le moyen d’irrecevabilité des conclusions notifiées le 8 août 2025 par Mme [V] [N],

Rejette la demande d’annulation du jugement,

Réforme le jugement en ce qu’il a rejeté en totalité la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la SCI ODECAPON,

Statuant à nouveau,

Déclare prescrite l’action indemnitaire de la SCI ODECAPON en réparation du dommage résultant de la construction du garage de la villa de Mme [N] dans la zone non aedificandi prévue par le cahier des charges du lotissement du [Adresse 8],

Déclare recevable et non prescrite l’action de la SCI ODECAPON en démolition du garage et en démolition et/ou remise en état du vide sanitaire transformé en volume habitable, de la villa de Mme [N], pour méconnaissance des clauses du cahier des charges du lotissement du [Adresse 8],

Déclare recevable et non prescrite l’action indemnitaire de la SCI ODECAPON en réparation du dommage résultant de la transformation du vide sanitaire de la villa de Mme [N] en volume habitable,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant ,

Condamne Mme [V] [N] aux dépens d’appel dont distraction au bénéfice de de la SELAS CABINET POTHET, représentée par M^e Alain POTHET, avocat, de ceux des dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [N] à payer à la SCI ODECAPON la somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT