COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 JUILLET 2025

N° 2025 / 210

N° RG 23/03997

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7ED

[E] [C] veuve [D]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

[F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Jean DE VALON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 26 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/09975.

APPELANTE

Madame [E] [D]

née le 10 Octobre 1931 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Cyrille MICHEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le PARC MONTVERT sis [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de son président,

représentée par M^e Jean DE VALON, membre de l’association DE VALON / PONTIER DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [E] [D] est propriétaire d’un appartement situé au 7e étage, bâtiment A1, au sein de la copropriété [Adresse 6].

Elle a dénoncé la survenance le 21 avril 2018 suite à de fortes pluies de traces d’infiltrations en plafond de son appartement.

Un constat amiable de dégâts des eaux a été régularisé avec le syndic OTIM’IMMOB.ILIER le 24 avril 2018. Un devis de mise en eau de la terrasse de l’appartement du 8ème étage, appartenant à Mme [T], a été sollicité par le syndic.

La société SUD-EST ETANCHEITÉ est intervenue le 14 mai 2018.

Mme [D] s’est ensuite plainte de l’inaction du syndic malgré plusieurs relances amiables.

Mme [D] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE afin d’obtenir sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 30 novembre 2018, le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE a ordonné une expertise et désigné M.[R] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 octobre 2019. Il conclut que les dommages déclarés par Mme [D] sont constitués par des infiltrations qui affectent le plafond de la chambre localisée en sous face de la toiture terrasse étanchée accessible carrelée dont Mme [T] bénéficie de la jouissance privative.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2020, Mme [D] a fait citer devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires aux fins de paiement des travaux de reprise et d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement rendu le 24 janvier 2023, le Tribunal:

ANNULE le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [R] le 22 octobre 2019,

ORDONNE la communication à l’expert judiciaire M.[R] de la présente décision,

DEBOUTE Mme [E] [D] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE Mme [E] [D] à verser la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4], au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [E] [D] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration au greffe en date du 16 mars 2023, du 17 mars 2023 et du 22 mars 2023 Mme [D] a interjeté appel de cette décision.

Les trois procédures ont été jointes par ordonnance du 27 juillet 2023.

Mme [D] sollicite:

Ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les N° 23/03997, 23/04037 et 23/04298

Vu le règlement de copropriété, les articles 3, 10-1 et 14 de la loi du 10/07/1965, 1241 du code civil, 114 et 175 du CPC

Infirmer le jugement rendu le 24 janvier 2023 dans sa totalité

Statuant à nouveau

*A titre principal

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de nullité du rapport d’expertise

Homologuer les conclusions de l’expert concernant l’origine des désordres et la solution à apporter, Constater que le syndicat des copropriétaires a réalisé en juin 2020 les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse de Mme [T] préconisés par l’expert et que ces travaux ont mis fin aux désordres chez Mme [D],

Constater que de l’aveu même de M. [Y] les travaux qu’il a réalisés n’avaient pas pour finalité de mettre fin aux infiltrations par la terrasse.

Constater que les infiltrations chez Mme [D] ont cessé après la réalisation par le syndicat des copropriétaires des travaux d’étanchéité sur la terrasse de Mme [T] et la casquette du bâtiment 1 qui en est le prolongement

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [D] les sommes suivantes

—  2 668,45 € au titre du solde des travaux de réfection des embellissements

—  1 200 € au titre du préjudice de jouissance de la chambre

—  20 800 € au titre du préjudice d’immobilisation de l’appartement

*A titre subsidiaire

Constater que la cause des infiltrations chez Mme [D] provenait bien du défaut d’étanchéité de la terrasse de Mme [T],

Constater que les travaux de reprise de cette étanchéité partie commune, en juin 2020 par le syndicat des copropriétaires, ont mis fin aux désordres chez Mme [D]

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [D] les sommes suivantes

—  2 668,45 € au titre du solde des travaux de réfection des embellissements

—  1 200 € au titre du préjudice de jouissance de la chambre

—  20 800 € au titre du préjudice d’immobilisation de l’appartement

Dans tous les cas,

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [D] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont les frais d’expertise (4 000 €), et les frais d’huissier du référés (174,06 €)

Dispenser Mme [D] de participer aux frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que la copropriété a refait l’étanchéité de la terrasse de Mme [T] comme préconisé par l’expert de sorte qu’elle considère bien cette terrasse comme une partie commune conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété, en effet cette terrasse sert de toiture à sa chambre et son étanchéité fait partie du gros oeuvre,

— qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires est en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 responsable des dommages causés aux copropriétaires par vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes,

— que le premier juge a annulé l’expertise en raison de deux irrégularités tenant d’une part à l’absence de constatation personnelle du désordre par l’expert et d’autre part au défaut de réponse aux dires de la partie défenderesse portant sur l’imputabilité des dommages,

— mais que le syndicat des copropriétaires n’a jamais contesté la réalité des mesures d’humidité faites par elle à la demande de l’expert, la question n’étant pas que l’expert n’ait rien constaté, il a utilisé des mesures objectives faites par elle transmises au contradictoire par un dire et non contestées,

— que les éléments transmis à l’expert avant et ceux recueillis après son accédit étaient suffisants pour caractériser la persistance des infiltrations chez elle après les travaux effectués sur la baie de Mme [T] en juin 2019 pour permettre à l’expert d’affiner la cause des désordres,

— que le fait pour l’expert de ne pas joindre la totalité des annexes du dire du syndicat ne cause aucun grief à ce dernier puisque cette annexe est dans le débat,

— que l’expert ne répond pas à l’observation de la copropriété sur le fait que les désordres proviendraient des menuiseries privatives (autre cause possible) car la chronologie des événements ne permet pas de retenir cette cause, en effet les constats d’humidité effectués avant et après l’accédit du 9 septembre 2029 excluent cette hypothèse d’un arrêt des infiltrations suite aux travaux réalisés avant le 14 juin 2019,

— qu’en tout état de cause les infiltrations ont cessé après la réalisation des travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse de Mme [T] effectuée par la copropriété en juin 2020 à dire d’expert, ce qui démontre qu’elles provenaient bien des parties communes,

— qu’elle subit un préjudice de 2668,45€ laissés à sa charge par son assureur pour les travaux de reprise de sa chambre, outre un préjudice d’immobilisation de 20 800€.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

Vu les des articles 233, 237,238 et 281 du code de procédure civile

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1241 du code civil

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Annulé le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [R] le 22 octobre 2019,

Ordonné la communication à l’expert judiciaire M. [R] de la présente décision,

Débouté Mme [E] [D] de l’intégralité de ses demandes,

Condamné Mme [E] [D] à verser la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4], au titre des frais irrépétibles,

Condamné Mme [E] [D] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

Subsidiairement en cas de reconnaissance de la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

et statuant à nouveau

Débouter Mme [D] de ses demandes de condamnation au titre de la réfection des embellissements, du trouble de jouissance et du préjudice d’immobilisation de l’appartement non justifiées, des dépens, d’article 700 et de non-participations aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Y ajoutant condamner Mme [E] [D] à la somme de 3000 € en application de l’article 700 en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel

Il soutient:

— que les infiltrations proviennent des huisseries privatives de l’appartement [T],

— que l’expertise doit être annulée car l’expert n’a pas fait les constations personnellement et qu’il n’a pas tenu compte de ses dires ni n’y a répondu,

— que les seules vérifications techniques effectuées l’ont été par SUD EST ETANCHEITE qui n’incrimine pas l’étanchéité mais les menuiseries de la terrasse de Mme [T], parties privatives,

— que les travaux réalisés sur les parties communes relèvent de leur entretien et sont sans lien avec les désordres,

— que la réfection du plafond a été pris en charge par l’assureur, le reste étant une amélioration par remise à neuf de la chambre qui n’a pas à être mis à sa charge comme ne résultant pas des désordres,

— qu’il n’est pas justifié du trouble de jouissance allégué s’agissant de l’apparition de tâche ponctuelles au plafond,

— qu’il n’est justifié ni de l’impossibilité de mise en location, ni de cette mise en location et de refus de prise à bail,

— qu’après le départ en maison de retraite de l’appelante eu égard à son état de santé un temps de latence a eu lieu avant la mise en location dont l’imputabilité aux désordres n’est pas rapportée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du rapport d’expertise

L’article 175 du code de procédure civile dit que la nullité des mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L’article 144 du même code dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est expressément prévue par la loi sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’évoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

L’article 233 du même code prévoit que le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.

En l’espèce, le jour de l’unique accédit le 9 septembre 2019, les lieux étant secs, l’expert judiciaire n’a pu constater que des traces d’infiltrations sèches.

Les relevés mentionnés dans l’expertise suite aux précipitations des 10 et 11 septembre 2019 ont été effectués à l’aide d’un humitest à la demande de l’expert par Mme [D], une des parties au litige, sans respect du contradictoire et sans que l’expert n’indique, dans son rapport, la provenance de ces mesures et photographies

Ce dernier, qui n’a mené aucune investigation particulière, n’a ainsi pu constater par lui même la persistance des infiltrations alléguées.

Ainsi, quand bien même le syndicat des copropriétaires n’a pas contesté l’existence des infiltrations durant l’expertise, l’expert, en ne respectant pas son obligation de constatation personnelle des désordres, n’a pu établir leur persistance, dans un contexte où le syndicat des copropriétaires les attribuaient à des parties privatives sur lesquelles des travaux ont été effectués en amont du rapport, privant ainsi les parties de la détermination incontestable de la cause du sinistre.

En effet, l’expert a considéré que les désordres venaient des parties communes (étanchéité de la terrasse du dessus), sans aucune investigation, alors même que la société SUD EST ETANCHEITE a diligenté le 18 janvier 2019 un test de recherche de fuite par aspersion des baies vitrées (partie privative) de la voisine du dessus, qui s’est avéré infiltrant.

Ce comportement justifie que le jugement soit confirmé sur la nullité de l’expertise, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens invoqués.

Cet acte conserve, pour autant, la même valeur probatoire que les autres pièces communiquées.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 et applicable au litige, prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

S’il ressort tant de la loi que du règlement de copropriété que les terrasses et leur étanchéité sont des parties communes, rien n’établit, hormis le postulat de l’expert étayé par aucune constatation personnelle ni investigation particulière, que les infiltrations proviennent de la terrasse de l’appartement du dessus.

Bien plus, comme développé ci-dessus, la seule investigation menée par la société SUD EST ETANCHEITE tend à établir que l’origine des dégâts est dans les menuiseries de cet appartement du dessus.

Il importe peu que le fils de la propriétaire de cet appartement atteste de travaux réalisés en juin 2019 sur ces menuiseries, soit antérieurement à l’expertise, ces derniers réalisés non contradictoirement ont pu ne pas être suffisants. Ce fils, qui travaille dans une entreprise de menuiseries, écrit lui même 'je pense avoir fait le nécessaire'.

Par ailleurs, si Mme [D] prétend que les désordres ont cessé, elle ne prouve pas le lien de causalité exclusif entre ces travaux d’étanchéité de la terrasse de l’appartement du dessus réalisés par le syndicat des copropriétaires et l’arrêt des infiltrations, qui pourraient résulter d’une nouvelle intervention sur les menuiseries ( partie privative) de la voisine du dessus, ignorée des parties au litige.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’est pas établi que les désordres d’infiltration allégués proviennent des parties communes de nature à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et en ce qu’il a débouté Mme [D] de l’intégralité de ses demandes.

Sur les autres demandes

Mme [D] est condamnée à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 janvier 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [D] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIER PUJOL, la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [D] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE