COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 349

Rôle N° RG 24/10010 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQSC

S.C.I. LA COLOMBIERE

C/

Syndic. de copro. SDC [Adresse 14]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle CORNE

M^e Denis CERATO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 27 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/02970.

APPELANTE

S.C.I. LA COLOMBIERE Prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié ès qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Denis CERATO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 15] SDC VILLA STELLA MARIS est représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BOUMANN IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital de 100 000 € immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro B 434 170 403, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualité audit siège,, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société civile immobilière (SCI) la Colombière, est propriétaire des lots n°38 (appartement) et n°53 (cave), au sein de l’ensemble immobilier, 'résidence [13]', sis [Adresse 4] (06).

La résidence '[Adresse 12] Maris’ est constituée de 9 copropriétaires.

M. [D] [B] est la gérant de la SCI la Colombière.

Mme [W] [B], son épouse, a occupé les fonctions de syndic bénévole au sein de la copropriété du 15 juillet 2015 au 28 octobre 2017.

Son mandat n’ayant pas été renouvelé lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2017, et en l’absence d’autre candidature, Maître [C] a été désigné es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété le 30 novembre 2017.

Le cabinet Boumann Immobilier a été désigné es qualité de syndic le 4 avril 2018, pour une durée de trois ans.

Suite aux difficultés financières de la copropriété, monsieur [L] [E] a été désigné pour contrôler les comptes 2016 et 2017.

Suivant mise en demeure adressé le 6 août 2021 à la SCI la Colombière, le cabinet Boumann Immobilier a sollicité le paiement de la somme de 12 676,31 euros, au titre des charges de copropriété.

Le 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, a mis en demeure la SCI la Colombière de régler la somme de 26 729,25 euros, au titre d’arriéré de frais et charges.

Par exploit d’huissier du 22 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble cv immobilier,'Résidence Villa [Adresse 10] Maris', sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI la [Adresse 6], par devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

27 814,50 euros, au titre des charges impayées, dus au 1er octobre 2023, outre frais de rappel et intérêts légaux sur la somme 26 729,25 euros, à compter du 30 mars 2023, date de la mise en demeure ;

350 euros, au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2024, le tribunal a :

— déclaré recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice ;

— condamné la SCI [Adresse 8], à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

* 26 379,35 euros, au titre des charges et avances travaux Alur échues au 31 décembre 2016 jusqu’au 1er janvier 2023 inclus avec intérêts au taux légal, à compter du 30 mars 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

* 1 455,15 euros, au titre des charges non échues au titre de l’exercice 2023, devenues exigibles suite à la mise en demeure du 30 mars 2023 ;

* 50 euros au titre des frais nécessaire ;

* 2 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— déclaré le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires, irrecevable, au titre des appels de fonds et avance travaux Alur afférents au budget 2024 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires et dommages et intérêts ;

— débouté la SCI la Colombière de sa demande reconventionnelle tendant voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la procédure abusive ;

— condamné la SCI la Colombière, à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Suivant déclaration au greffe en date du 1 août 2024, la SCI [Adresse 8] a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises excepté en ce qu’il a déclaré le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires, irrecevable, au titre des appels de fonds et avance travaux Alur afférents au budget 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau :

— à titre principal :

— juge irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, en l’absence de représentant légal;

— à titre subsidiaire, sur le fond :

— juge que la mise en demeure du 6 août 2021 n’a produit aucun effet en l’état de l’expiration du mandat de syndic au jour de l’envoi ;

— juge que la SCI la Colombière n’est pas un copropriétaire défaillant ;

— déboute le syndicat des copropriétaires, de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes versées, en exécution du jugement déféré ;

— à titre reconventionnel :

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20 000 euros, pour procédure abusive ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cerato.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic depuis le 31 août 2020 et en l’absence de représentant légal, son action est irrecevable ;

— sur le fond, la mise en oeuvre de la procédure accélérée au fond est subordonnée à la délivrance par le syndic d’une mise en demeure de payer les charges, restée infructueuse pendant au moins trente jours ;

— la mise en demeure du 6 août 2021, n’a produit aucun effet en l’état de l’expiration du mandat de syndic ;

— le 7 décembre 2023, le tribunal a annulé la résolution n°23 de l’assemblée générale du 7 juin 2021, désignant le cabinet Boumann Immobilier aux fonctions de syndic ;

— la régularisation a posteriori de la nomination d’un syndic ne régularise pas rétroactivement une mise en demeure adressée par une personne dépourvue de qualité à agir au moment de son émission, de sorte que la demande en paiement est irrecevable, si la mise en demeure préalable est irrégulière ;

— les mises en demeure des 6 août 2021 et 30 mars 2023, sont nulles et de nul effet;

— les assemblées des 27 août 2018, 31 août 2020, la résolution n°23 de l’assemblée du 7 juin 2021 ont été annulées ; l’assemblée du 30 juin 2022 est contestée en appel ;

— aucune assemblée n’a été convoquée en 2023 ;

— l’assemblée du 9 janvier 2024 est contestée ;

— les comptes 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 n’ont pas été approuvés ;

— l’assemblée 2022 n’a pas été valablement convoquée en l’absence de syndic ;

— afin de contourner la difficulté le 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait voter l’approbation des comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ;

— elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de l’assemblée du 9 janvier 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, demande à la cour qu’elle :

— confirme le jugement entrepris, en ce qu’il a :

— débouté la SCI la Colombière de sa fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de ses demandes;

— constaté que les comptes des exercices 2018 à 2022 avaient été approuvés ;

— constaté que le vote par l’assemblée générale du 30 juin 2022 et du 9 janvier 2024 du budget prévisionnel de l’année 2023 pour un montant de 21 750 euros ;

— constaté la déchéance du terme, suite à l’envoi de la mise en demeure du 30 mars 2023 ;

— condamné la SCI la Colombière au paiement de la somme total de 27 834,50 euros à titre d’arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2023, outre intérêts à taux légal à compter du 30 mars 2023 ;

— condamné la SCI la Colombière au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts et 2 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande d’actualisation de créance ;

— été débouté de sa demande en paiement d’une somme de 350 euros, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

statuant à nouveau, y ajoutant :

— condamne la SCI la Colombière au paiement de la somme de 3 616,69 euros à titre d’arriéré de charges, provisoirement arrêtés au 29 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamne la SCI la Colombière en paiement de la somme de 350 euros, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamne la SCI la Colombière au paiement de la somme de 6 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Corne. ;

— déboute la SCI [W] de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— l’assemblée générale du 27 août 2018 a été annulée par jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 25 novembre 2019 ;

— l’assemblée générale du 31 août 2020, au cours de laquelle le cabinet Boumann Immobilier a été redésigné pour une durée de 36 mois jusqu’au 30 août 2023, a été contestée par les consorts [R] et la SCI la Colombiere puis annulée respectivement par jugements des 22 juillet 2022 et 9 novembre 2023 ;

— l’assemblée générale du 7 juin 2021au cours de laquelle l’ensemble des résolutions figurant à l’assemblée générale 2020 ont de nouveau été votées y compris la désignation du cabinet Boumann Immobilier (résolution n°23), a à nouveau été contesté par la SCI la Colombiere et les consorts [R] ;

— par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la SCI Colombiere de sa demande d’annulation ; la SCI la Colombiere a relevé appel de ce jugement, l’affaire étant actuellement pendante devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

— par jugement du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a fait droit aux demandes des consorts [R] et annulé certaines résolutions de l’assemblée générale du 7 juin 2021, dont la désignation du cabinet Boumann Immobilier ;

— l’assemblée générale du 30 juin 2022 a été contestée mais par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la SCI la Colombiere de sa demande d’annulation y compris des résolutions 28 et 29 désignant le Cabinet Boumann Immobilier comme syndic pour une durée de 36 mois ; un appel a été interjeté et est en cours ;

— la demande est donc recevable ;

— contrairement à ce que soutient l’appelante, le cabinet Boumann Immobilier était investi des fonctions de syndic lors de l’envoi des mises en demeure du 6 août 2021 et 30 mars 2023 ;

— le cabinet Boumann Immobilier a la qualité de syndic depuis le 31 août 2020 ;

— la demande au titre de l’arriéré des charges est bien fondé.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close au 19 juin 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires :

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 du même code prévoit que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut d’intérêt à agir.

L’intérêt à agir se définit donc comme une condition de recevabilité de l’action. Il doit être personnel, direct, né, actuel et légitime et s’apprécie à la date de la saisine de la juridiction.

En application de ces dispositions, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

Sur la qualité à agir du Syndic :

En application des articles 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, disposent que le syndic en exercice a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, au nom du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, précise que le syndic est dispensé d’obtenir une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires lorsqu’il agit en recouvrement de créance et plus particulièrement de charges impayées de copropriété.

Il est acquis qu’en cas d’annulation judiciaire d’une décision d’assemblée générale, celle-ci est en droit d’adopter, dans des conditions régulières cette fois, une nouvelle décision ayant le même objet que celle qui a été annulée (Cass. civ 3ème, 20 décembre 2000, pourvoi n°99-15. 531).

De même, les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées par une décision de justice définitive revêtue de la force de chose jugée (Cass. civ 3ème 26 mars 2020, pourvoi n°18-11.987).

La SCI la Colombière soutient que le cabinet Boumann Immobilier n’a plus qualité de syndic depuis le 30 août 2020, en raison des multiples procédures d’annulation des assemblées générales.

Il n’est pas contesté que l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2020, au cours de laquelle le cabinet Boumann Immobilier a été désigné aux fonctions de syndic de la copropriété pour une durée de 36 mois, allant du 31 août 2020 au 30 août 2023 (résolution n°22) a été annulé par jugements du tribunal judiciaire de Grasse du 22 juillet 2022 et 9 novembre 2023 (n° RG 20/04859).

Suivant assemblée générale du 7 juin 2021, les copropriétaires ont de nouveau voté l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 31 août 2020, en ce compris la désignation du cabinet Boumann Immobilier (résolution n°23). Par jugement du 9 novembre 2023 (RG 21/03691), le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la SCI la Colombiere de sa demande d’annulation de ladite assemblée générale.

Cependant par jugement du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse, a annulé, à la demande des consorts [R] la résolution n°23 de l’assemblée générale du 7 juin 2021.

Suivant assemblée générale du 30 juin 2022, les copropriétaires ont voté les résolutions figurant aux assemblées générales de 2020 et 2021 (résolution n°28).

Le cabinet Boumann Immobilier a été désigné pour une durée de 36 mois, du 30 juin 2022 au 29 juin 2025 (résolution n°29). Par jugement du 9 novembre 2023 (RG 22/04616), le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la SCI la Colombiere de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2022. Un appel est en cours.

Suivant assemblée générale du 22 janvier 2024, les copropriétaires, dûment convoqués suivant autorisation judiciaire résultant de l’ordonnance de référé du 23 novembre 2023, du président du tribunal judiciaire de Draguignan, ont à nouveau confirmé la désignation du syndic 'cabinet Boumann Immobilier’ pour la période allant du 31 aout 2020 au 30 août 2023 et 30 juin 2022 au 29 juin 2025 (résolutions n°44 et 45). Cette assemblée fait l’objet d’un recours devant le tribunal judiciaire de Grasse suivant assignation du 21 mars 2024, délivrée par la SCI la Colombiere.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires, à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’annulation de la désignation du cabinet Boumann Immobilier es qualité de syndic, lors de l’assemblée générale du 31 août 2020 et du 7 juin 2021, n’entraîne pas la nullité automatique des assemblées ultérieurement convoquées par le syndic devenu rétroactivement sans qualité à cet effet.

Lors de la délivrance de l’assignation le 22 juin 2023, le cabinet Boumann Immobilier désigné es qualité de syndic, lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022, avait qualité à agir, et avait qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 9]'.

Cette assemblée n’est pas annulée à ce jour et a également désigné le cabinet Bouamnn Immobilier es qualité de syndic jusqu’au 29 juin 2025 (résolution n°29).

Aucune décision définitive revêtue de la force de chose jugée n’est intervenue, l’appel étant toujours en cours et l’exécution provisoire étant de droit.

En outre, l’assemblée générale du 9 janvier 2024, non annulée à ce jour, a régularisé toutes les assemblée générales antérieures et notamment celle de 2020, au cours de laquelle le syndic avait été désigné pour 36 mois, soit jusqu’au 30 août 2023, ainsi que celle du 30 juin 2022, au cours de laquelle le syndic a été désigné jusqu’au 29 juin 2025. Cette assemblée fait l’objet d’un recours devant le tribunal judiciaire de Grasse mais n’a pas été annulée à ce jour.

Sur la procédure accélérée au fond :

Par ailleurs l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats et sus développés, que lors de la délivrance des mises en demeure du 6 août 2021 et 30 mars 2023, le cabinet Boumann Immobilier avait qualité de syndic et était donc habilité à représenter le syndicat des copropriétaires, agir en justice en son nom et pour son compte, en vertu tant de l’assemblée générale du 30 juin 2022, non annulée à ce jour et au cours de laquelle sa désignation pour la période du 31 août 2020 au 30 août 2023 a été confirmée, que de celle du 9 janvier 2024 non annulée à ce jour, revotant la désignation du cabinet Boumann Immobilier pour la même période ainsi que celle allant jusqu’au 29 juin 2025.

Par conséquent, c’est par des motifs pertinents que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Boumann Immobilier recevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires à leur recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisés.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel…

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut voter des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 prévoit que dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant (…)

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il s’évince des éléments sus évoqués que les résolutions adoptées par les assemblées générales des 30 juin 2022 et 9 janvier 2024 produisent leur effet, en l’absence d’annulation définitive desdites assemblées.

En application des assemblées générales des 30 juin 2022 et 9 janvier 2024, la cabinet Boumann a bien la qualité de syndic depuis le 31 août 2020 et a qualité pour recouvrer les charges.

A l’appui de sa demande en paiement des charges échues depuis et des charges et cotisation fonds travaux non encore échus mais exigibles au titre de l’intégralité de l’exercice 2023, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété, établissant la qualité de copropriétaire de la SCI [Adresse 8] ;

— la mise en demeure en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, adressé le 30 mars 2023, sollicitant le paiement de la somme de 26 729,25 euros ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2017, portant approbation des comptes allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, et adoption du budget prévisionnel des années 2018 et 2019 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2018, ayant adopté du budget prévisionnel de l’année 2019 ; (annulé par jugement du tribunal de Grande Instance de Grasse du 25 novembre 2019) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2020, portant approbation des comptes allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, et adoption du budget prévisionnel des années 2020 et 2021 ; (annulé par jugements des 22 juillet 2022 et 9 novembre 2023 du tribunal judiciaire de Grasse) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2021, confirmant l’approbation des comptes allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, approbation du budget de l’année 2020 et adoption du budget prévisionnel de l’année 2022 ; (par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la SCI Colombiere de sa demande d’annulation) ; (par jugement du 7 décembre 2023, un certain nombre de résolutions ont été annulées ) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022, confirmant l’approbation des comptes allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020, approbation du budget de l’année 2021 et adoption du budget prévisionnel de l’année 2023 ; (par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la SCI [Adresse 8] de sa demande d’annulation ) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2024, approuvant les comptes allant du 1er janvier au 31 décembre 2022 et à nouveau des exercices 2018, 2019, 2020 et 2021, et adoption du budget prévisionnel de l’année 2024 ;

— des appels de fonds relatifs aux années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024

— des décomptes dont le dernier en date du 29 mai 2024 ;

— des relevés de compte et état de répartition pour la SCI la Colombiere dont le dernier en date du 29 octobre 2024, portant l’arriéré de charges à la somme de 3 616,69 euros ;

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Seuls les frais nécessaires au recouvrement doivent être retenus, les autres frais devant être expurgés de la créance.

En l’espèce, au vu des éléments versés aux débats, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur un arriéré de charges de copropriété et frais apparaît bien fondée.

Contrairement à ce que soutient la SCI la Colombière, tous les comptes des exercices 2018 à 2023 sont à ce jour approuvés, conformément au procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien-fondé à solliciter la condamnation de la SCI [Adresse 8] au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels non encore échus de l’exercice 2023, au jour de l’envoi de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 mars 2023, devenus exigibles en application de l’article 19-2.

La créance est certaine, liquide et exigible.

De plus, il est acquis que le mécanisme ainsi institué par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut trouver à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988).

Ainsi c’est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu au vu de la mise en demeure du 30 mars 2023, les montants suivants :

* 26 379,35 euros (26 729,35 euros – 350 euros), au titre des charges et avances travaux Alur échues au 31 décembre 2016 jusqu’au 1er janvier 2023 inclus avec intérêts au taux légal, à compter du 30 mars 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

* 1 455,15 euros, au titre des charges non échues au titre de l’exercice 2023, devenues exigibles suite à la mise en demeure du 30 mars 2023 (soit 462,31 euros au titre des provisions trimestrielles + 22,74 euros au titre des avances travaux Alur x 3) ;

soit 27 834,50 euros ;

* 50 euros au titre des frais nécessaires (mise en demeure du 6 août 2021).

Par ailleurs, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 350 euros, au titre des frais de l’article 10-1, en l’absence de démonstration de diligences exceptionnelles effectuées, ces frais n’étant pas nécessaires au recouvrement.

Le jugement sera confirmé également en ce qu’il a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires concernant le surplus de ses demandes au titre des appels de fonds et avances travaux Alur, afférents au budget 2024, devenus exigibles et réitéré devant la cour.

Cependant, au vu de l’évolution du litige, la SCI [Adresse 8] a effectué un paiement de 32 684,50 euros le 15 octobre 2024.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI au paiement des sommes susvisées.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement, la SCI ayant désormais soldé son arriéré de charges réclamée dans le cadre du présent litige.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI la Colombière :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré d’intention de nuire de la part du syndicat des copropriétaires. La procédure d’appel ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 8], de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements systématiques et répétés de la SCI [Adresse 8] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, depuis le mois d’octobre 2020 (en dehors d’un règlement au mois d’avrl 2021) et ce pendant trois années, sans motif valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass civ 3ème 4 décembre 2007).

Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI la Colombière aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SCI la Colombière, au paiement des sommes de :

* 26 379,35 euros, au titre des charges et avances travaux Alur échues au 31 décembre 2016 jusqu’au 1er janvier 2023 inclus avec intérêts au taux légal, à compter du 30 mars 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

* 1 455,15 euros, au titre des charges non échues au titre de l’exercice 2023, devenues exigibles suite à la mise en demeure du 30 mars 2023 ;

* 50 euros au titre des frais nécessaire ;

Confirme le jugement entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 11] [Adresse 10] Maris', pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété et de frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêté selon la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais et dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,