COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/551

Rôle N° RG 24/13209 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN4X2

S.A.S. H CAPITAL FRANCE

C/

[I] [O] VEUVE [U]

[M] [G] épouse [X]

[F] [Y] [X]

[E] [J] [W]

S.D.C. L’ISOTE

S.N.C. INNAMORATO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Alain-David POTHET

M^e Jean-Christophe MICHEL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 10] en date du 23 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/08171.

APPELANTE

S.A.S. H CAPITAL FRANCE

dont le siège social est [Adresse 8]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Pierre-Louis CHOPINEAUX de la SELAS CCMC AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

INTIMES

Madame [I] [O] veuve [U],

née le 2 Décembre 1955 à [Localité 12] (ITALIE)

demeurant [Adresse 9] (ITALIE)

Madame [M] [G] épouse [X],

née le 25 Avril 1967 à [Localité 22] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 24] (ITALIE)

Monsieur [F] [Y] [X],

né le 9 Février 1964 à [Localité 16] (ITALIE)

demeurant [Adresse 24] (ITALIE)

Monsieur [E] [J] [W],

né le 20 Décembre 1948 à [Localité 23] (ITALIE)

demeurant [Adresse 20] (ITALIE)

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15]

sise [Adresse 17]

prise en la personne de son syndic bénévole Monsieur [F] [X],

représentés par M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Joseph André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

S.N.C. INNAMORATO

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

et assistée par M^e Jennifer PLAUT de la SELARL AVIM AVOCATS, avocat au barreau de LYON,

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Gilles PACAUD, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La copropriété [Adresse 15] a pour assiette foncière une parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] sise sur la commune de [Localité 18], dont l’accès se fait au [Adresse 5].

Sont voisines de cette parcelle :

— les parcelles cadastrées section AD numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 7] propriété de la société par actions simplifiée (SAS) H Capital France ;

— la parcelle cadastrée section AD munéro [Cadastre 6] cédée par la précitée à la SNC Innamorato par acte authentique du 25 septembre 2020.

Un contentieux est né entre les parties au sujet de la délimitation des propriétés et de l’accès à la copropriété [Adresse 15], le syndicat des copropriétaires de cette dernière soutenant :

— qu’un emplacement destiné à des parkings fait partie de l’assiette de la parcelle AD [Cadastre 3], constituant des parties privatives de celle-ci ;

— que cette parcelle AD [Cadastre 3] dispose d’une servitude de passage de 5,50 mètres de largeur sur les fonds servants AD [Cadastre 6] et [Cadastre 7] appartenant désormais aux deux sociétés voisines ;

— que la SAS H Capital France avait obtenu un arrêté municipal de permis déconstruire le 21 juillet 2021 emportant des aménagements ne respectant pas la servitude

de passage.

Suivant exploit en date du 25 janvier 2022, le Syndicat des copropriétaires de la

copropriété [Adresse 15] ainsi que monsieur [Y] [S], madame [I] [O] veuve [U], la société civile immobilière Manu, madame [M] [G] épouse [X], monsieur [F] [X] et monsieur [E] [W] ont fait assigner la SAS H Capital France devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguigan aux fins d’entendre ordonner une expertise.

Par acte d’huissier en date du 21 mars 2022, ils ont fait assigner la SCI Innamorato en intervention forcée.

Par ordonnance en date du 15 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a joint les deux instances, déclaré le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires précités recevables en leur action, débouté la SCI Innamorato de sa demande de mis hors de cause, ordonné une expertise judiciaire et rejeté les autres demandes.

Monsieur [H] [B], l’expert désigné, a déposé son rapport le 20 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X], M. [F] [X] et M. [E] [W] ont fait assigner la SAS H Capital France et la SNC Innamorato devant le président du tribunal judiciaire de Draguigan, statuant en référé, aux fins, au principal, d’entendre condamner les défenderesses à respecter l’assiette foncière de la copropriété et particulièrement en ne stationnant aucun véhicule, matériels et engins tant sur l’assiette de la servitude de passage que sur les parkings de la copropriété.

Par ordonnance contradictoire en date du 23 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté la fin de non-recevoir présentée par la SAS H Capital France et la SNC Innamorato et déclaré recevables en leur action le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], M. [F] [X], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater que Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X], M. [F] [X], M. [E] [W] et la SCI Manu sont propriétaires des places de parkings constituant les lots 7 à 12 de la copropriété l’Isote en tant que partie privative ;

— condamné la SAS H Capital France et la SNC Innamorato à respecter ou à faire respecter l’assiette foncière de la copropriété l’Isote, cadastrée section AD n° [Cadastre 3] sur la Commune de [Localité 18], et en particulier le respect des emplacements de parkings matérialisés sur le plan de masse présent en dernière page du rapport d’expertise judiciaire en ne stationnant pas, en quelque occasion que ce soit, de véhicule sur ces parkings de la copropriété, ou en n’y faisant pas déposer, pour quelque raison que ce soit, des matériels, matériaux ou autres engins de chantier ;

— dit qu’à défaut de respecter cette obligation, la SAS H Capital France et la SNC Innamorato seraient condamnées à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] ou M. [E] [W], une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice et par toutes recherches permettant d’établir la propriété des objets entreposés ;

— dit qu’il se réservait le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— condamné la SAS H Capital France et la SNC Innamorato à respecter ou à faire respecter l’assiette foncière de la servitude de passage au bénéfice de la copropriété l’Isote cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 18], en particulier en n’y faisant pas stationner en quelque occasion que ce soit de véhicule ou en n’y faisant déposer, pour quelque raison que ce soit, des matériels, matériaux ou autres engins de chantier ;

— dit qu’à défaut de respecter cette obligation, la SAS H Capital France et la SNC Innamorato seraient condamnées à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété

l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], une astreinte de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice et par toutes recherches permettant d’établir la propriété des objets entreposés ;

— dit qu’il se réservait le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— rejeté la fin de non-recevoir présentée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] et déclaré la SAS H Capital France et la SNC Innamorato recevables en leurs demandes reconventionnelles ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], à retirer la caméra Wi-fi rotative telle que décrite dans le constat de commissaire de justice du 7 juin 2024 ;

— dit qu’à défaut d’exécution dans le délai de 15 jours suivant la signification de

sa décision, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], serait condamné à payer à la SAS H Capital France et à la SNC Innamorato une astreinte de 500 euros, à chacune, par jour de retard ;

— dit qu’il se réservait le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— condamné la SAS H Capital France et la SNC Innamorato aux dépens de l’instance ;

— condamné la SAS H Capital France à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SNC Innamorato à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes.

Il a notamment considéré que :

— les requérants invoquaient l’existence d’une servitude de passage dans leurs titres en sorte qu’ils avaient qualité à agir ;

— la demande tendant à constater que les copropriétaires requérants étaient propriétaires des places de parking constituant les lots n° 7 à 12 excédait ses pouvoirs ;

— le rapport d’expertise du 20 septembre 2023 constatait un empiètement de 7 m2 au profit de la SAS H Capital France et l’ensemble des actes des parties relatait l’existence d’une servitude de passage de 5,50 m sur les parcelles AD [Cadastre 6] et [Cadastre 7] afin de permettre l’accès au parking de la parcelle AD [Cadastre 3] ;

— la présence d’une caméra de surveillance rotative sur la copropriété avec un champ de vision sur le chemin d’accès en litige était constitutive d’un trouble manifestement illicite peu important le fait qu’elle était débranché le 21 août 2024, date à laquelle le commissaire de justice a dressé son procès-verbal de constat.

Selon déclaration reçue au greffe le 31 octobre 2024, la SAS H Capital France a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises à l’exception de celles relatives au retrait de la caméra de la copropriéte l’Isote filmant la servitude de passage.

Par dernières conclusions transmises le 24 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle rejette l’appel incident du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires intimés, infirme l’ordonnance entreprise des chefs déférés et, statuant à nouveau :

— déboute le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] de toutes leurs demandes ;

— condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] à lui régler la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices moraux et de jouissance ;

— condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût du constat de commissaire de justice du 7 juin 2024.

Par dernières conclusions transmises le 29 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SNC Innamorato sollicite de la cour :

— à titre principal, qu’elle :

' réforme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

' l’a condamnée à respecter ou à faire respecter l’assiette foncière de la copropriété l’Isote cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 18] et, en particulier, le respect des emplacements de parkings matérialisés sur le plan de masse présent en dernière page du rapport d’expertise judiciaire en ne stationnant pas en quelque occasion que ce soit de véhicule sur ces parkings de la copropriété, ou en n’y faisant pas déposer, pour quelque raison que ce soit, des matériels, matériaux ou autres engins de chantier ;

' a dit qu’à défaut de respecter cette obligation, elle serait condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X] Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] ou M. [E] [W], une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice et par toutes recherches permettant d’établir la propriété des objets entreposés ;

' a dit que le contentieux de la liquidation de l’astreinte serait réservée à la juridiction des référés ;

' l’a condamnée à respecter ou à faire respecter l’assiette foncière de la servitude de passage au bénéfice de la copropriété [Adresse 15], cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 18], en particulier en n’y faisant pas stationner, en quelque occasion que ce soit, de véhicule ou en n’y faisant déposer, pour quelque raison que ce soit, des matériels, matériaux ou autres engins de chantier ;

' a dit qu’à défaut de respecter cette obligation, elle serait condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W], une astreinte de 500 par infraction constatée par commissaire de justice et par toutes recherches permettant d’établir la propriété des objets entreposés ;

' a dit que le contentieux de la liquidation de l’astreinte serait réservée à la juridiction des référés ;

' l’a condamnée à payer Syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' et, ce faisant, déboute le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] de l’intégralité de leurs moyens fins et prétentions en tant que formulées à son encontre ;

— à titre subsidiaire, qu’elle :

' réforme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a assorti les deux condamnations prononcées à l’encontre de la SNC Innamorato d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice et par toutes recherches permettant d’établir la propriété des objets entreposés ;

' et, ce faisant, assortisse les condamnations d’une astreinte de 100 euros en cas de stationnement irrégulier commis par le représentant de la SNC Innamorato, démontré par toutes recherches permettant d’établir sa propriété du ou des véhicules et, constaté par commissaire de justice, commis dans un délai d’un an suivant la signification de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause, qu’elle :

' déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Isote,

Mme [O], M. et Mme [X] et M. [W] du surplus de leurs demandes ;

— les condamne in solidum à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.

Par dernières conclusions transmises le 24 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté leur fin de non-recevoir, a condamné le Syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à retirer la caméra wi-fi rotative telle que décrite dans le procès-verbal de constat du 7 juin 2024, la confirme pour le surplus et, statuant à nouveau :

— à titre principal, déclare irrecevables en leurs demandes reconventionnelles les sociétés H Capital France et Innamorato et, à titre subsidiaire, les déclare sans fondement ;

— à titre subsidiaire, dise qu’elle est sans intérêt du fait de l’exécution justifiée par procès-verbal de constat ;

— en tout état de cause :

' condamne la SAS H Capital France à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamne la SAS H Capital France aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dise que la SELAS Cabinet Pothet, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 1er juillet 2025.

Par soit-transmis en date du 15 septembre 2025, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts formulée par la SAS H Capital à titre définitif et non provisionnel comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé. Elle leur a donc imparti un délai expirant le mercredi 24 septembre 2025, à minuit, pour lui faire parvenir leurs observations par le truchement d’une note en délibéré.

Par note en délibéré transmise le 18 septembre 2025, la SAS H Capital a indiqué que sa demande formulée au titre du préjudice moral et de jouissance devait être regardée comme formulée à titre provisionnel s’agissant d’une instance de référé, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et du trouble manifestement illicite précisé par l’article 835 du code de procédure civile. Elle ajouté des considérations relatives à la caméra litigieuse qui ne seront pas intégrées aux débats et donc pas reprises comme n’ayant pas été sollicitées par la cour.

Par note en délibéré transmise le 18 septembre 2025, le conseil de le Syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] a indiqué qu’il n’avait pas de remarque à formuler sur le point soulévé et que la cour avait déjà sanctionné des demandes identiques dans de telles conditions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’ampleur de la dévolution

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Aux termes de l’article 901 du code de procédure civile, la déclaration d’appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité … (7°) les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est, sans préjudice du premier alinéa de l’article 915-2, limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement.

Enfin, l’article 954 alinéa 2 dispose que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Son alinéa 3 précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par application des dispositions de ces textes, l’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans sa déclaration d’appel, mentionner expressément les chefs critiqués de l’ordonnance entreprise. Il doit les reprendre dans le dispositif de ses conclusions puis mentionner, d’une part, qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si, dans sa déclaration d’appel et, la première partie du dispositif de ses conclusions, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

En l’espèce, tout en demandant dans sa déclaration d’appel et le dispositif de ses conclusions de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté sa fin de non-recevoir, la SAS H Capital ne formule, dans sa demande de 'statuer à nouveau', aucune prétention visant à ce que le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] soient déclarés irrecevables en leur action.

La SNC Innamorato ne formule quant à elle aucun appel incident de ce chef.

La cour ne peut, dans ces conditions que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS H Capital France et la SNC Innamorato et déclaré recevables en leur action le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W].

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle des sociétés H Capital France et Innamorato

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il est par ailleurs acquis que les juges du fond apprécient souverainement la suffisance du lien.

En l’espèce, le litige porte sur l’usage que les parties font d’un chemin grevé d’une servitude de passage et de places de parking dont les intimés revendiquent la propriété. Le fait que la caméra litigieuse filme l’assiette de ladite servitude et des stationnements litigieux peut être considéré comme un lien suffisant avec les demandes principales rendant, aux termes de l’article précité, recevable la demande reconventionnelle de retrait de ladite caméra. En outre, comme le relève pertinemment le premier juge, la présence de la caméra semble, de par son axe et positionnement, davantage s’expliquer par le litige opposant les parties que par des considérations sécuritaires en sorte que les demandes principales et reconventionnelles participent d’un même fait générateur.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir présentée par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] et déclaré la SAS H Capital France et la SNC Innamorato recevables en leurs demandes reconventionnelles.

Sur les troubles manifestement illicites

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, ce dernier devant persister au moment où il statue.

Le trouble manifestement illicite peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie, de la part de celui qui en est victime, le recours immédiat à une procèdure d’urgence afin de le faire cesser. Il en est ainsi en cas d’entrave subite et non autorisée par décision de justice, à un passage ancien, usité habituellement.

En cas de trouble manifestement illicite, l’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour le faire cesser à moins qu’elles n’amènent à douter de son existence même ou de son illicéité.

Sur les troubles manifestement illicites relatifs à l’usages des places de stationnement et de l’assiette de la servitude de passage

Aux termes de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues ou non apparentes ne peuvent s’acquérir que par titres.

L’article 701 alinéa 1 du même code dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à la rendre plus incommode.

En l’espèce, M. [B], expert commis par ordonnance de référé du 25 janvier 2022, conclut en ces termes son rapport d’expertise daté du 20 septembre 2023 :

— limite des propriétés : suivant plan de morcellement dressé les 25 juillet et 18 octobre 1984 par monsieur [P], géomètre expert D.P.L.G, les limites définissant les six lots ont été figées ; ces limites sont opposables aux parties, puisqu’elles proviennent du même plan de morcellement dressé par un géomètre-expert D.P.L.G, et donc ont la même origine commune reportée dans les actes des différentes parties (SCI L’Isote, SAS H Captal France, SNC Innamorato ….) ;

— servitude de passage : l’ensemble des actes des parties (SCI L’Isote, SAS H Captal France, SNC Innamorato ….) relatent la servitude de passage (largeur 5,50 m) grevant les actuelles parcelles AD.799 et AD.800 (fonds servant) pour permettre l’accès aux parkings situés sur l’actuelle parcelle AD.6l3 (réunion cadastrale des anciennes parcelles AD.486, AD.488 et AD.492), depuis le Chemin communal dit «[Adresse 11] Pinet '' (actuellement route de Tahiti) ;

— définition de la limite séparative : par rapport au plan dressé par monsieur [P], géomètre-expert D.P.L.G, j’ai pu appliquer cette limite ainsi que l’assiette de la servitude de passage également reportée sur son plan ; cette limite est définie suivant les courbes ou segments de droite passant par les points A, B, C, D et E, tel que représentés et reportés sur mon plan Annexe II.

A ces conclusions expertales s’ajoute le fait que :

— la servitude de passage litigieuse, décrite par l’expert, se retrouve effectivement dans les actes de propriété des parties, au premier rang desquels ceux de la SAS H Capital, reçu le 22 mai 2018 par Maître [N], notaire à [Localité 19], et de la SNC Innamorato, reçu le 25 septembre 2020 par Maître [Z], notaire à [Localité 21] qui renvoient aux actes précédemment dressés par Maîtres [A] et [R] les 6 novembre 1984 et 11 juin 1985 ;

— ladite servitude, aménagée comme une voie communes aux propriétés des parties, est d’évidence utilisée depuis des années par les copropriétaires de la résidence [Adresse 15] pour accéder à leurs emplacements de stationnement lesquels sont expressément mentionnés dans les titres de propriété versés aux débats et plus singulièrement ceux de la SCI Manu, Mme [I] [O], M. [E] [W] où il sont présentés comme représentant 11/1000ème des parties communes ;

— le tracé de l’expert figurante en annexe II de son rapport, correspond, s’agissant des limites de la copropriété l’Isote au prolongé logique des contours du plan cadastral ce qui, rapproché du fait que les emplacements de parking sont situés à l’Est du tracé de la servitude de passage (et donc entre celle-ci et l’immeuble Isote), vient corroborer la thèse selon laquelle ils se situent bien dans l’assiette de copropriété.

Au vu de ces éléments, l’on peut considérer, à l’instar du premier juge, que les intimés étaient recevables à arguer de l’existence d’un trouble manifestement illicite né de stationnements intempestifs et/ou dépôts de matériels sur leurs places de stationnement et/ou la servitude de passage, rendant l’usage de ceux-ci impossible ou, à tout le moins plus incommode.

Pour caractériser lesdits troubles, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] versent aux débats des procès-verbaux, dressés par Maître [V], commissaire de justice et dans lesquels ce dernier constate :

' le 17 juillet 2023, à 15 heures 05, la présence de deux utilitaires stationnés, pour l’un (à l’enseigne Dav Elec), sur une place de stationnement et, l’autre (à l’enseigne Nico Jardin), sur la servitude de passage, ainsi que d’un petit engin de stationnement sur une place de parking ;

' le 20 juillet 2023, le stationnement d’un utilitaire sur une place de parking et minipelle sur la gauche de la servitude de passage ;

' le 21 juillet 2023, le stationnement d’un utilitaire sur une place de parking ;

' le 24 juillet 2023, la présence d’un utilitaire, griffé Dav Elec, sur un des emplacements de stationnement litigieux, et d’une minipelle sur la gauche de la servitude ;

' le 25 juillet 2023, la présence d’un utilitaire (à l’enseigne Fabio) et de deux autres véhicules sur les emplacements de stationnement revendiqués par la copropriété [Adresse 15] ;

' le 29 juillet 2023, la présence d’un rouleau compresseur stationné sur la gauche de la servitude de passage.

Force est néanmoins de constater que l’officier ministériel n’a, à aucun moment, interrogé les propriétaires ou utilisateurs desdits véhicules ou engins pour connaître l’identité leur comettant. Il est donc impossible d’imputer directement ou indirectement ces stationnements à la SAS H Capital France et/ou la SNC Innamorato.

La gêne générée par certains et notamment ceux réalisés sur la partie gauche de la servitude de passage (pelle mécanique ou rouleau compresseur) a, en outre, été très relative puisque, de par la largeur de l’assiette de ladite servitude (5,50 mètres), elle n’obérait en rien le passage vers les parcelles AD [Cadastre 1] et [Cadastre 6] ou les manoeuvres pour stationner des véhicule sur les parking revendiqués par la copropriété [Adresse 15].

Il sera enfin relevé que ces stationnements n’ont été relevés que sur une période de 12 jours, au cours de l’été 2023, et que visiblement motivés par la réalisation de travaux, ils n’ont logiquement duré que le temps de la réalisation de ceux-ci. En outre, aucun panneau ou inscription n’indique aux visiteur qu’il s’agit de stationnement privés (les portail et donc entrées étant seuls numérotés) et la copropriété n’a installé aucun dispositif (tel que sabots de stationnement), visant à en privatiser l’usage.

Dès lors le trouble manifestement illicite, allégué par les intimés, n’est non seulement pas imputable aux société H Capital France et Innamorato avec l’évidence requise en référé mais il n’est, en outre, nullement établi qu’il persistait au moment où le premier juge a statué.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a :

— condamné la SAS H Capital France et la SNC Innamorato à respecter ou à faire respecter l’assiette foncière de la copropriété l’Isote, cadastrée section AD n° [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 18], et en particulier le respect des emplacements de parkings matérialisés sur le plan de masse présent en dernière page du rapport d’expertise judiciaire en ne stationnant pas en quelque occasion que ce soit de véhicule sur ces parkings de la copropriété, ou en n’y faisant pas déposer, pour quelque raison que ce soit, des matériels, matériaux ou autres engins de chantier ;

— dit qu’à défaut de respecter cette obligation, la SAS H Capital France et la SNC Innamorato seraient condamnées à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] ou M. [E] [W], une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice et par toutes recherches permettant d’établir la propriété des objets entreposés ;

— dit qu’il se réservait le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— condamné la SAS H Capital France et la SNC Innamorato à respecter ou à faire respecter l’assiette foncière de la servitude de passage au bénéfice de la copropriété l’Isote cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 18], en particulier en n’y faisant pas stationner en quelque occasion que ce soit de véhicule ou en n’y faisant déposer, pour quelque raison que ce soit, des matériels, matériaux ou autres engins de chantier ;

— dit qu’à défaut de respecter cette obligation, la SAS H Capital France et la SNC Innamorato seraient condamnées à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété

l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], une astreinte de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice et par toutes recherches permettant d’établir la propriété des objets entreposés ;

— dit qu’il se réservait le contentieux de la liquidation de l’astreinte.

Sur le trouble manifestement illicite relatif à l’installation d’une caméra

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il ne doit pas être source, pour la propriété d’autrui, bénéficiant des mêmes prérogatives, d’un dommage excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Aux termes de l’article 9 du même code, chacun a le droit au respect de sa vie privée.

Par application des dispositions de ce texte et de celles de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, l’enregistrement, sans son autorisation, des faits et gestes d’un individu dans un espace privé, voire même public si elle ne poursuit pas un but d’intérêt général, constitue une atteinte à la vie privée et donc un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SAS H Capital France sollicite le retrait d’une caméra installée sur une palissade en bordure et dans l’axe de l’assiette de la servitude de passage au motif que celle-ci est de nature à filmer ladite assiette.

A l’appui de ses allégations, elle verse aux débats une photographie non daté et un procès-verbal de constat de commissaire de justice, en date du 7 juin 2024, qui corrobore ses dires au sens où la caméra photographiées, d’apparence globulaire, est bien orientée vers la servitude de passage et les places de stationnement, outre le fait qu’elle présente toutes les caractéristiques d’une caméra rotative.

En réplique, les intimés produisent un procès-verbal de constat de commissaire, dressé le 21 août 2024, dont il résulte que ladite caméra n’est pas branchée.

Il résulte néanmoins des photographies jointes à ce même procès-verbal que le raccordement au secteur de cette caméra rotative, qui s’opère par l’intermédiaire d’une simple prise, peut être réalisé à tout instant. C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a, à l’instar de l’appelante, considéré que le 'débranchement’ dudit dispositif avait pu être réalisé pour l’occasion et que des passages sur la servitude de passage pouvaient dès lors être enregistrés à l’initiative des intimés.

Le trouble manifestement illicite était donc constitué au moment où le premier juge a statué.

L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle a :

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 14], pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], à retirer la caméra Wi-fi rotative telle que décrite dans le constat de commissaire de justice du 7 juin 2024 ;

— dit qu’à défaut d’exécution dans le délai de 15 jours suivant la signification de

sa décision, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X] serait condamné à payer à la SAS H Capital France et à la SNC Innamorato une astreintc de 500 euros, à chacune, par jour de retard ;

— dit qu’il se réservait le contentieux de la liquidation de l’astreinte,

étant précisé que l’exécution de ladite ordonnance, au demeurant obligatoire du fait de son exécution provisoire de droit, est sans incidence sur le débat relatif à sa confirmation ou infirmation, la cour devant, comme indiqué supra, se positionner au moment où le premier juge a statué pour apprécier le trouble manifestement illicite.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référé, juge du provisoire, peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

En l’espèce, la SAS H Capital France sollicite la condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, de M. [F] [X], de Mme [I] [O] veuve [U], de Mme [M] [G] épouse [X] et de M. [E] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation des préjudices moral et de jouissance subis du fait du harcèlement procédural et de l’atteinte à ses droits commis par ces derniers.

Cette demande, formulée à titre définitif et non provisionnel, doit être déclarée irrecevable, dans le cadre d’une instance de référé, par application des dispositions, précitées, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’irrecevabilité dont s’agit ne s’analyse pas en une 'sanction procédurale', critiquable sur le terrain du 'formalisme excessif’ dès lors qu’elle s’induit de l’absence de pouvoir de la cour, statuant en référé, de prononcer une condamnation autre que provisionnelle. En outre, la cour ne saurait, au détriment d’une partie, requalifier la prétention d’une autre en ayant recours à des raisonnement déductifs en relation avec le cadre procédural dans lequel elle statue.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a

— condamné la SAS H Capital France et la SNC Innamorato aux dépens de l’instance ;

— condamné la SAS H Capital France à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SNC Innamorato à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W], qui succombent au litige, seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SAS H Capital France et de la SNC Innamorato les frais non compris dans les dépens, qu’elles ont exposés en première instance et appel. Il leur sera donc alloué, à chacune, une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic en exercice, Mme [I] [O] veuve [U], M. [F] [X], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] supporteront en outre les dépens de première instance et d’appel qui n’intègreront pas le coût du procès-verbal de constat du 7 juin 2024, dressé par Maître [K], commissaire de justice. En effet celui-ci participe des frais afférents au recueil d’éléments de preuve et non de ceux relatifs aux instances, actes et procédure d’exécution, au sens des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, en sorte qu’il relève du régime des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir présentée par la SAS H Capital France et la SNC Innamorato et déclaré recevables en leur action le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater que Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X], M. [F] [X], M. [E] [W] et la SCI Manu sont propriétaires des places de parkings constituant les lots 7 à 12 de la copropriété l’Isote en tant que partie privative ;

— rejeté la fin de non-recevoir présentée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X], M. [F] [X], Mme [I] [O] veuve [U], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] et déclaré la SAS H Capital France et la SNC Innamorato recevables en leurs demandes reconventionnelles ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [F] [X], à retirer la caméra Wi-fi rotative telle que décrite dans le constat de commissaire de justice du 7 juin 2024 ;

— dit qu’à défaut d’exécution dans le délai de 15 jours suivant la signification de

sa décision, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole M. [F] [X] serait condamné à payer à la SAS H Capital France et à la SNC Innamorato une astreintc de 500 euros, à chacune, par jour de retard ;

— dit que le juge des référés se réservait le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de la SAS H Capital visant à entendre condamner Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [I] [O] veuve [U], M. [F] [X], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [I] [O] veuve [U], M. [F] [X], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] d’entendre condamner la SAS H Capital France et la SNC Innamorato à respecter les emplacements de parkings compris dans l’assiette foncière de la copropriété l’Isote, cadastrée section AD n° [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 18], tels que matérialisés sur le plan de masse présent en dernière page du rapport d’expertise judiciaire en ne stationnant pas, en quelque occasion que ce soit, de véhicule sur ces parkings de la copropriété, ou en n’y faisant pas déposer, pour quelque raison que ce soit, des matériels, matériaux ou autres engins de chantier ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [I] [O] veuve [U], M. [F] [X], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] d’entendre condamner la SAS H Capital France et la SNC Innamorato à respecter ou à faire respecter l’assiette foncière de la servitude de passage au bénéfice de la copropriété [Adresse 15], cadastrée section AD numéro [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 18], en particulier en n’y faisant pas stationner, en quelque occasion que ce soit, de véhicule ou en n’y faisant déposer, pour quelque raison que ce soit, des matériels, matériaux ou autres engins de chantier ;

Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [I] [O] veuve [U], M. [F] [X], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] à payer à la SAS H Capital France la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 13]Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [I] [O] veuve [U], M. [F] [X], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] à payer à la SNC Innamorato la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [I] [O] veuve [U], M. [F] [X], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] de leur demande sur ce même fondement ;

Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété l’Isote, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [I] [O] veuve [U], M. [F] [X], Mme [M] [G] épouse [X] et M. [E] [W] aux dépens de première instance et d’appel qui n’intègreront pas le coût du procès-verbal de constat du 7 juin 2024, dressé par Maître [K], commissaire de justice.

La greffière Le président