COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

(Expertise)

DU 18 SEPTEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 278

Rôle N° RG 21/15680 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BILHO

[X] [C] décédé

[E] [H] épouse [C]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES VILLA [19]

C/

Syndicat des copropriétaires [18]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pascal FRANSES

SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 02 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02889.

APPELANTS ET INTIMÉS

Monsieur [X] [C] décédé le 18/12/ 2022 et demeurant de son vivant [Adresse 9]

Madame [E] [H] épouse [C]

agissant en qualité de seul ayant droit de [X] [C] décédé le 18.12.2022

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Pascal FRANSES, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉ ET APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE VILLA [19] sis [Adresse 29] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société CABINET D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER S.A.R.L, dont le siège social est [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, pris en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires

intimé et appelant

représenté par M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [18] , sis [Adresse 29], représenté par son syndic professionnel, FONCIA [Localité 28], lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 17]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE':

Monsieur et Madame [C] sont propriétaires à [Adresse 9], de parcelles de terre, formant les lots n° 2 et n° 3 du «'Lotissement [19]'», sur lesquelles est édifiée leur maison d’habitation principale, pour les avoir acquises par acte du 1er juin 1989, le tout cadastré section [Cadastre 10].

Le lotissement '[19]' a été créé en 1931. Les lots 10, 11 et 12, correspondent aux parcelles cadastrées section [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 21] et [Cadastre 12] et [Cadastre 8] sur lesquelles ont été édifiés deux immeubles, l’un appartenant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE VILLA [19]( [Cadastre 8]) et l’autre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [18] propriétaire des parcelles cadastrées section [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 21], [Cadastre 11] ,[Cadastre 12] , [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15].

Ces derniers déversent leurs eaux usées dans une canalisation de branchement à l’égout traversant les lots n° 2 et 3 du Lotissement '[19]' et passant notamment sous la maison de Monsieur et Madame [C] .

Les époux [C] se sont plaints de 1' existence de désordres consistant en des inondations régulières en partie habitable ainsi que de suintements d’ eaux sales dans leur jardin et le long du mur séparatif d’avec les syndicats VILLA [19] et [18], ces désordres provenant du très mauvais état de la canalisation récupérant les eaux usées.

Aucun accord n’ ayant pu être trouvé entre les parties, c’ est dans ce contexte que Monsieur et Madame [C] ont obtenu par ordonnances de référé du président du TGI de Grasse des 26 octobre 2011 et 11 juillet 2012 la désignation d’ un expert judiciaire en la personne de Monsieur [W], lequel a déposé son rapport le 13 juin 2014.

Parc acte en date du 24 février 2014 Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] ont fait citer devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE dénommé 'VILLA [19]' et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ' [18]', en demandant, en l’état de leurs dernières conclusions

A titre principal, de':

Condamner in solidum sous astreinte définitive de 1000€ par jour de retard et par défendeur, passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir, les deux copropriétés défenderesses à exécuter les travaux de modification de l’implantation de la servitude d’écoulement d’eaux usées pour la faire correspondre au plan annexé au cahier des charges du lotissement en créant un regard sur la planche la plus au nord de la parcelle [Cadastre 10] au pied du mur constituant la limite de propriété avec les parcelles [Cadastre 21], [Cadastre 25] et [Cadastre 8], sauf à préciser, avec 1' accord des époux [C], que ladite canalisation demeurera sur la parcelle 37 (lot n°3 du lotissement) en limite de la parcelle 24 (lot n°4 du lotissement).

Condamner in solidum sous astreinte définitive de 1000 € par jour de retard et par défendeur, passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir, les deux copropriétés défenderesses à exécuter les travaux de réfection totale de la canalisation du regard créé, jusqu’ à l’entrée de leurs bâtiments ;

Condamner in solidum sous astreinte définitive de 1000 € par jour de retard et par défendeur, passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir, les deux copropriétés défenderesses à mettre hors service le tronçon de canalisation du regard créé jusqu’ au regard RV3 apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 février 2013.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tracé actuel de la canalisation serait maintenu':

Condamner in solidum sous astreinte définitive de 1.000 € par jour de retard et par défendeur, passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir, les deux copropriétés défenderesses à exécuter les travaux de réfection totale de la canalisation et des regards en conformité avec les obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, du regard RV1 inclus apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 juin 2014 jusqu’ à l’entrée de leurs bâtiments ;

Dans tous les cas,

Condamner chacun des défendeurs sous astreinte définitive de 1000 € par jour de retard passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir à exécuter les travaux de nature à supprimer toute évacuation de leurs eaux pluviales dans la canalisation d’évacuation des eaux usées;

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission : de vérifier en cours d’ exécution et à leur achèvement, la bonne exécution de ces travaux ; de déterminer et chiffrer le préjudice en résultant pour les époux [C].

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de 1'immeuble « [18] '' et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé «'VILLA [19]'» à payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts à Monsieur et Madame [C], à raison du préjudice subi par eux depuis l’année 2006 au titre du trouble anormal de voisinage.

Condamner les défenderesses in solidum à payer aux époux [C] une somme de 10.000€ sur le fondement de l’ article 700 du Code de procédure civile,

Condamner les défenderesses in solidum aux entiers dépens incluant les dépens des procédures de référé ayant abouti aux Ordonnances n° 2011/1162 du 26 octobre 2011 et n°20l2/757 du 11 juillet 2012, ainsi que l’ état de frais de l’ expert [W] d’ un montant de 14.438,76 €, distraits au profit de Maître Pascal FRANSES sur son affirmation de droit, avec exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] a demandé au tribunal au visa des articles 122 et suivants du Code de procédure civile, de':

JUGER que constitue une fin de non-recevoir l’absence d’accord de l’association syndicale libre du lotissement pour faire les travaux de dévoiement d’une canalisation commune, du propriétaire du lot n°13 pour la passer sur son lot, ainsi que de celui de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 22] pour se brancher sur la canalisation existante (en aérien) de diamètre 250, à défaut d’être partie dans le cadre de la présente procédure';

JUGER qu’il est impossible de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e VILLA [19] à entreprendre 1 'unique solution de dévoiement techniquement viable préconisée par Monsieur [W] dans son rapport déposé le 13 juin 2014.

JUGER que le cahier des charges du lotissement [19] n’a pas fait l’objet d’une publicité foncière, de sorte qu’il n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19]

Vu les articles 4 et 8 du cahier des charges du lotissement [19].

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] ne vient pas aux droits du lotisseur qui est l’auteur de l’enfouissement de la canalisation litigieuse dans le tréfonds du lotissement et qui a unilatéralement accepté que la villa acquise par les époux [C] soit édifiée à 1' endroit où elle se trouve.

JUGER que depuis avril 2011, date de la réalisation de travaux de mise en 'uvre d’un regard au pied de la canalisation concernée au niveau de la voirie du [Adresse 26] par la METROPOLE [Localité 28] [Localité 20], les résurgences d’eaux noires ont cessé.

JUGER que le dévoiement de la canalisation est disproportionné pour faire cesser le suintement du talus en pudding situé sur la propriété [C] en contrebas de l’immeuble du syndicat des copropriétaires VILLA [19], alors que ces derniers ne subissent aucun préjudice à ce titre.

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] ne peut être condamné sous astreinte à rétablir l’assiette de la canalisation commune, alors qu’il n’en est pas le constructeur et qu’il n’est pas possible de demander le rétablissement d’un tracé stipulé selon un cahier des charges tout en prévoyant un aménagement à ce dernier.

METTRE purement et simplement hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] .

DEBOUTER les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions .

Sinon,

JUGER que les époux [C] ne rapportent pas la preuve d’avoir disposé d’une autorisation d’urbanisme pour aménager le vide-sanitaire de leur villa en studio.

JUGER que les époux [C] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral.

DEBOUTER les époux [C] de leur demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires de 1 'immeuble VILLA [19] soit condamné à leur payer une somme de 30000 € pour préjudice moral.

DEBOUTER les époux [X] et [E] [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigés contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19]

Sinon,

JUGER que s’agissant d’une canalisation commune, les époux [C] devront participer pour un tiers aux travaux de remise en état pour mettre en concordance le tracé de la canalisation litigieuse avec celui prévu par le plan annexé au cahier des charges du lotissement ou aux travaux de dévoiement qui seront éventuellement susceptibles d’être ordonnés par la juridiction, l’autre tiers restant à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [18].

DEBOUTER les époux [C] de toutes-leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNER les époux [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l ' immeuble VILLA [19] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Julie FELHMANN, Avocat postulant aux offres de droit.

Le Syndicat des copropriétaires [18] a demandé au Tribunal de :

CONSTATER que les désordres mentionnés par les époux [C] portent sur une canalisation, d’ équipement commun, appartenant à un lotissement ;

CONSTATER que les époux [C] n’ ont pas assigné l’ Association syndicale libre, chargée d’administrer le lotissement; dans le cadre de cette procédure, ni durant l’ expertise de Monsieur [W] ;

CONSTATER que la maison des époux [C] a été construite, sur les canalisations, en toute connaissance de cause;

CONSTATER qu’ aucune servitude n’ est mentionnée dans l’ acte de vente des époux [C].

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [C] de l’ ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [18], sous astreinte.

En outre,

CONSTATER que les désordres qui sont évoqués par les époux, en aval, sont étrangers à la copropriété [18] en ce qu’ ils résultent d’ un défaut d’ entretien d’ un ouvrage public,

CONSTATER que le sous-sol de l’ habitation des époux [C] a subi un changement de destination transformant une cave en studio ;

CONSTATER que les désordres qui touchent ce local transformé illégalement en studio, et dont la destination était celle d’un vide sanitaire, ne sauraient être imputables au syndicat de la copropriété [18]';

CONSTATER que la cave a été transformée en local à usage d’ habitation ;

DIRE ET JUGER que la première solution envisagée par Monsieur l’ expert [W], visant le déplacement de la canalisation des eaux usées ne peut s’ appliquer ;

CONSTATER que la seconde solution préconisée par Monsieur l’ expert [W] ne peut pas plus être retenue car elle vise le raccordement de la canalisation dont s’ agit sur la canalisation, appartenant pour partie à un tiers à l’ expertise et qui n’ a pas été identifié ;

En tout état de cause,

SOMMER les époux [C] de produire l’ autorisation administrative qui a autorisé un tel changement ;

CONDAMNER les époux [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA [18] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 2 juin 2021, le tribunal judiciaire de GRASSE a’statué comme suit':

Vu la théorie des troubles du voisinage,

Vu l’article 698 du Code Civil,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C],

DEBOUTE Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] de leurs demandes de condamnation à faire sous astreintes formulées à titre principal et subsidiaire;

DIT que les écoulements d’ eaux usées sur le fonds de Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] en provenance des fonds appartenant au syndicat de copropriété VILLA [19] et au Syndicat de copropriété [18] constituent des troubles anormauxdu voisinage,

DIT que la servitude de canalisation des eaux usées contenue dans la cahier des charges du lotissement [19] a été aggravée par les fonds dominants ( anciens lots 10, 11, 12),

CONDAMNE in solidum le Syndicat. de copropriété [18] et le Syndicat de copropriété VILLA [19] à exécuter les travaux de nature à supprimer toute évacuation de leurs eaux pluviales dans la canalisation d’ évacuation des eaux usées vétuste située sous la maison de Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] ( tronçon 1 et 2), sous astreintes de 500 euros chacune par jour de retard passé le délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement.

CONDAMNE in solidum le Syndicat de copropriété [18] et le Syndicat de copropriété VILLA [19] à verser à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse-[C] une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat de copropriété [18] et le Syndicat de copropriété VILLA [19] à verser à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] une somme de 4000 euros sur le fondement de l’ artic1e 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNE l’ exécution provisoire du présent jugement.

CONDAMNE in solidum le Syndicat de copropriété [18] et le Syndicat de copropriété VILLA [19] aux entiers dépens de la présente instance ce compris les frais d’ expertise judiciaire et les frais de référé ( ordonnance 2011/1162 du 26 octobre 2011 et ordonnance 2012/757 du 11 juillet 2011) avec distraction au profit de Maître Pascal FRANSES.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment retenu les motifs suivants':

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur et Madame [C] :

— Les ASL ne sont pas régies par un règlement de copropriété, mais par des documents contractuels que sont les statuts et le cahier des charges.

— Ses membres ont qualité à agir à son encontre, sans avoir à établir l’existence d’un préjudice personnel, s’ils estiment que les documents contractuels la régissant ont été violés.

— Les membres d’une ASL peuvent également agir en justice sans que cette dernière ne soit partie au procès. Notamment contre un autre membre, pour obtenir sa condamnation à se mettre en conformité avec les documents contractuels.

Sur l’ existence d’une servitude d’écoulement des eaux usées dans le cahier des charges:

— Toute servitude suppose: deux immeubles, soit deux fonds de terre ou bâtiments, immeubles par nature; deux propriétaires différents; l’ affectation de l’ un des deux héritages au service .de l’ autre.

— En 1' espèce un cahier des charges de lotissement peut être à 1' origine de la constitution de servitude au sens du code civil dès lors que cette servitude concerne des fonds appartenant à des propriétaires différents.

— Les servitudes de lotissement ne sont opposables aux acquéreurs que si les documents contenant les règles du lotissement ont été publiés.

— En 1' espèce, il résulte du cahier des charges du lotissement établi par acte notarié le 19/6/1926 dans son article 4 concernant les canalisations de tout-à-l’égout , eau, gaz et électricité que ' Des égouts seront construits par le vendeur à l’intérieur du lotissement suivant le tracé indiqué sur le plan ci-annexé; les acquéreurs se brancheront à leurs frais sur cette canalisation par des conduites imperméables et ils seront tenus d’évacuer leurs eaux ménagères dans les égouts dont il s’agit, lesquelles seront reliés avec le réseau urbain de la ville de [Localité 28]. Les lots numéro 10-11 et 12 se brancheront sur les égouts au moyen d’une canalisation commune qui traversera le lot numéro 2 sur la zone de non-aedificandí attenante au lot 3. Les lots numéro 14 à 21 sur lesquels des canalisations d’égouts sont prévues supporteront ces canalisations à l’endroit où elles sont installées ; le lot numéro 21 supportera en outre le branchement des lots voisins d’un niveau supérieur mais seulement sur les zones frappées de non-aedifìcandi.'

'Des canalisations pour l’écoulement des eaux pluviales sont en outre prévues à la partie inférieure du lotissement pour rejoindre le vallon Obscur et à la partie supérieure pour rejoindre le vallon de [Adresse 26]; le lot numéro 93 étant traversé sur sa limite Est par cette dernière canalisation, l’acquéreur devra supporter la canalisation dont il s’agit et entretenir en bon état la partie qui traverse ledit lot.

Tous les acquéreurs des lots à vendre devront se brancher à leur frais sur les canalisations d’eau, de gaz et d’ électricité.''

— Les dispositions concernant la mise en place de la canalisation des eaux usées des deux copropriétés précisées à 1' article 4 se comprennent à la lecture de 1' article 11 qui prévoit ' Il sera ménagé de chaque côté de la ligne séparative de deux lots contigus, un espace frappé de servitude de non aedificandi de 2 mètres 50 de largeur; de façon à former une zone non bâtissable de 5 mètres de largeur entre les deux lots et sur toute la longueur de leurs limites. Cette clause ne s’appliquera pas aux dépendances dont la hauteur ne dépassera pas 3 mètres 50 centimètres et dont la longueur sur la limite ne pourra excéder 6 mètres, à condition toutefois que la construction de cette dépendance ne devra ni supprimer ni diminuer l’étendue réglementaire des vues directes des pièces habitables ou non habitables des habitations existantes ou à édifier sur les deux lots contigus en question.'

— L’ acte de vente du 1er juin 1989 de la parcelle EH numéro [Cadastre 10] sur laquelle se trouve la propriété des requérants ne mentionne pas l’existence de servitude. Cependant est annexée à l’ acte de vente la note de renseignements d’ urbanisme qui mentionne que les lots 2 et 3 acquis sont soumis ' au cahier des charges du lotissement dont les règles d’urbanisme sont toujours maintenues.'

— Il résulte de ces éléments qu’ il existe une servitude d’écoulement des eaux usées pesant sur le fonds constituant le lot 2 au bénéficie des fonds sur lesquels se trouvent les copropriétés défenderesses . Cette servitude est opposable aux époux [C] pour avoir été mentionnée dans leur acte de vente qui fait état de l’existence du cahier des charges.

Elle est également opposable à tous les propriétaires de lots dans le lotissement donc aux copropriétés défenderesses dès lors que le cahier des charges a été publié à la conservation des Hypothèques de [Localité 28] 1er Bureau le 6 juillet l 927 volume 445 n°3.

Sur les conclusions de l’expertise :

— Suite à une obstruction dans la canalisation d’eaux usées, le studio se situant au rez-de- chaussée de la villa [C] a été inondé par une eau « sale ''. Cette eau refoulait du siphon de la douche. Ce dommage concerne la partie avale de la canalisation.

— Le talus vertical en « pudding '', mitoyen aux copropriétés des fonds supérieurs, est toujours humide au droit du passage du collecteur E. U. Ce dommage concerne la partie amont de la canalisation.

— En aval, à la demande de Madame [C], la Métropole [Localité 28] [Localité 20] est intervenue au niveau de la canalisation, en limite de propriété, sur la voirie du [Adresse 26]. La canalisation aurait été débouchée et un nouveau regard a été créé sur la voirie. Depuis cette intervention, les désordres dans le vide sanitaire ou dans le studio du rez-de-chaussée de la villa [C] ne se sont plus reproduits.

— En amont, des investigations par caméra vidéo de la canalisation concernée mettent en évidence ' Trois canalisations d’eaux usées qui se rejoignent dans un regard situé à l’intérieur de la villa [C] ; Les tronçons 3 et 5 semblent inutilisés ; Les tronçons en aval de ce regard sont en bon état. Ils ont été refaits ou entretenus. Les tronçons situés en amont, qui desservent les propriétés situées en contre-haut, VILLAS [18] et [19], sont vétustes et pas entretenus.'

— L’ expert fait état d’ un plan sur lequel figure en pointillés rouges la canalisation des eaux usées, ce tracé montrant 'que la canalisation passe sur le lot 4 en limite du lot 3". L''expert précise 'Nous supposons que ce plan est le plan annexé au cahier des charges du lotissement’ , ce qui lui a été confirmé par Maître LERDAH, conseil des époux [C].

— Il est également fait référence à ce plan dans le cahier des charges publié au bureau des hypothèque qui précise ' Les égouts seront construits par le vendeur à l’intérieur du lotissement suivant tracé indiqué sur le plan ci-annexé, les acquéreurs se brancheront à leurs frais sur cette canalisation par des conduites imperméables et ils seront tenus d’ évacuer leurs eaux ménagères dans les égouts dont il s’agit lesquels seront reliés avec le réseau urbain de la ville de [Localité 28].'

— Cependant ce plan est en contradiction avec les dispositions du cahier des charges du lotissement. Le texte en effet du cahier des charges prévoit une servitude sur le lot 2 dans la zone non-aedificandi jouxtant le lot 3, alors que le plan annexé montre une servitude qui passe sur le lot 4 en limite du lot 3.

— Monsieur et Madame [C] sont propriétaires des lots anciennement dénommés Lot 2 et Lot 3, ces deux lots ont été réunis, si bien que la servitude est au bon emplacement selon le texte du cahier des charges, mais se trouve sous leur maison ce qui selon 1' expert 'est contraire à toutes les règles techniques et sanitaires’ , et qu’ elle n’ est pas correctement placée si l’on se réfère au plan.

— Il n’ est pas justifié que cette servitude soit au mauvais endroit par rapport au texte du cahier des charges.

— S’agissant des préjudices et désordres, l’ expert réaffirme dans ses dires que les dommages principaux qui ont affecté l’ intérieur même de la maison [C] en février 2006, ont cessé après la mise en 'uvre d’un regard au pied de la canalisation concernée au niveau de la voirie du [Adresse 26] en avril 2011.

— Il n’ est donc pas justifié que le sinistre du mois de février 2006 ait pour cause la vétusté et/ou le non entretien des tronçons en amont.

— L’ expert précise encore que lors du passage d’une caméra vidéo 'l’ inspection du tronçon 1 a été abandonnée suite à une obstruction par un ensemble complexe racinaire’ et ajoute ' Ces racines expliquent très probablement la rupture ou le défaut d ' étanchéité de la canalisation qui a « pollué'» le terrain [C]'.

— Il a constaté s’ agissant du talus vertical en pudding «'mitoyen'» aux copropriétés des fonds supérieurs que ce dernier est humide au droit du passage du collecteur EU , ce qui peut être la conséquence d’ une rupture ou d’ un défaut d’ étanchéité de la canalisation.

— Un constat d’huissier en date du 28 juin 2016 , postérieur à l’ expertise, témoigne également de la présence à cet endroit d’ écouements nauséabonds sur le terrain de Monsieur et Madame [C].

— Un sinistre a également été constaté par huissier le 11 septembre 2017, chez Monsieur et Madame [C] avec de l’ eau dans le vide sanitaire et au rez-de-chaussée.

— L’ état des tronçons en amont aggrave donc de manière certaine la servitude dont est grevée la propriété [C].

— Le service d’ assainissement de la ville, en août 2016 , a constaté que le mur en limite de propriété avec les deux copropriétés défenderesses était mouillé d’ eaux usées et a informé les époux [C] dans un courrier en date du 16 octobre 2017 que les écoulements d’ eaux usées n’ étaient pas différenciés des eaux pluviales s’agissant des deux copropriétés , ce qui est contraire aux dispositions réglementaires.

— L’existence d’ une servitude d’ écou1ement des eaux usées grevant le fonds des requérants au profit des fonds des deux copropriétés défenderesses n’ impose pas aux époux [C] de subir des débordements anormaux et des odeurs nauséabondes sur leurs terrains, ces écoulements étant avérés au vu des conclusions expertales concernant le terrain des requérants.

— Ces écoulements à l’extérieur de la maison [C] mais sur leur terrain , qui appartiennent aux copropriétés défenderesses, constituent des troubles anormaux du voisinage causant un préjudice direct et certain aux époux [C].

— Par application de l’article 698 du Code civil, l’ ob1igation de conservation et de maintien en l’état de la servitude de canalisation transportant leurs eaux usées sont aux frais du détenteur de la servitude, étant rappelé en l’espèce que des tronçons bien distincts acheminent exclusivement des eaux usées des deux copropriétés.

— Monsieur et Madame [C] justifient avoir pris en charge seuls à de nombreuses reprises les frais de débouchage des tronçons en amont de leur maison.

— Il convient donc de leur allouer sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage et par application de l’article 698 du Code Civil, au vu des frais engagés et des inconvénients subis consistant dans les écoulements et suintements nauséabonds sur leur terrain et contre le mur mitoyen, une somme de 1000 euros par an à compter du rapport d’ expertise jusqu’ à la présente .décision soit une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur les travaux à réaliser':

— L’expert judiciaire préconise la réfection complète du réseau d’évacuation des eaux usées, travaux compliqués qui vont nécessairement provoqué des dommages collatéraux sur la propriété [C], selon deux options.

— La première consiste à déplacer la canalisation des eaux usées qui passe aujourd’hui sous la maison [C], pour la positionner conformément au tracé prévu initialement sur le plan annexé au cahier des charges du lotissement, à savoir sur le lot 4 en limite du lot 3( parcelle 24).

— Ce tracé implique des travaux importants dans la propriété [C] et sur la parcelle voisine (anciennement lot 4, nouvellement parcelle 24), dont les propriétaires n’ ont pas été appelés en cause

— La seconde consiste à raccorder la canalisation d’eaux usées desservant les 2 copropriétés, villas [18] et [19] sur la canalisation existante, (en aérien ), de diamètre 250. Cette solution est selon l’expert la plus simple et la plus adaptée. Elle supprimerait la servitude sur la propriété [C].

Cette seconde solution technique nécessite une étude technique circonstanciée, l’approbation du lot 13, l’accord de la métropole [Localité 28] [Localité 20].

— Par dire en date du 16/4/2014, la métropole [Localité 28] [Localité 20] n’ a émis aucune contre- indication sur cette solution technique, mais a précisé que les copropriétaires concernés devront déposer une demande de branchement auprès de la métropole [Localité 28] [Localité 20]»

— Ces préconisations posent difficultés car elles supposent 1'accord ou du moins la présence de tiers qui ne sont pas dans la cause .

— La solution la plus approchante du texte du cahier des charges serait de positionner la servitude sur le terrain anciennement lot 3 de Monsieur et Madame [C] dans la zone non-aedificandi jouxtant le lot 4, pour tenir compte du fait que les anciens lots 2 et 3 ne font plus qu’ un seul lot.

— En l’état actuel du dossier , la solution proposée par Monsieur et Madame [C] à titre principal apparait donc être la plus logique .

— Cependant elle n’ a pas été avalisée par un expert , si bien que l’ on ignore la faisabilité et le coût de cette solution,

— Les tronçons dans lesquels se déversent les eaux des deux copropriétés sont vétustes et doivent être remplacés.

— La servitude ne peut être située sous la maison des époux [C] pour des raisons sanitaires.

— Si le nouvel emplacement proposé par Monsieur et Madame [C] était adopté , en toute hypothèse il ne servirait qu’ à l’ évacuation des eaux usées des deux copropriétés défenderesses, les époux [C] ayant leur propre évacuation qui est entretenue et en bon état . '

— La nouvelle canalisation à mettre en place, sauf meilleure solution, devrait être réalisée sur le terrain des époux [C] mais aux frais des copropriétés défenderesses.

— La solution qui a les faveurs de 1' expert est de raccorder la canalisation d’ eaux usées litigieuse sur la canalisation existence en aérien mais cette solution suppose l’ accord du lot 13. En 1' état actuel du dossier aucune condamnation ne peut donc intervenir à l’ encontre des copropriétés défenderesses.

— Il convient en conséquence de débouter Monsieur et Madame [C] de leurs demandes principales tendant à voir condamner in solidum les deux copropriétés défenderesses à exécuter sous astreinte les travaux de modification de l’implantation de la servitude d’écoulement d’eaux usées(') les travaux de réfection totale de la canalisation du regard créé jusqu’ à l’ entrée de leurs bâtiments et à mettre hors service le tronçon de canalisation du regard créé jusqu’ au regard RV3 apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 février 2013.

— S’ agissant des demandes formulées à titre subsidiaire par les demandeurs, dans l’ hypothèse où le tracé actuel de la canalisation serait maintenu , il s’agit de faire des travaux de réfection totale de la canalisation et des regards en conformité avec les obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, du regard RV1 inclus apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 juin 2014 jusqu’ à l’ entrée de leurs bâtiments.

— Cette solution n’ a pas été envisagée par l’expert et semble non conforme aux règles sanitaires et le tribunal ne dispose d’aucun élément concernant son coût et sa faisabilité-.

— Il convient de condamner chacun des défendeurs à exécuter les travaux de nature à supprimer toute évacuation de leurs eaux pluviales dans la canalisation d’ évacuation des eaux usées qui est vétuste et non imperméable. Cette condamnation doit être assortie d’une astreinte mais un délai suffisamment long doit être prévu pour que les deux copropriétés trouvent une solution pour évacuer leurs eaux usées de manière conforme aux règles sanitaires en vigueur, soit en adoptant la solution proposée par les époux [C] qui est conforme à l’ esprit du cahier des charges, soit en adoptant la solution numéro deux qui a les faveurs de l’ expert judiciaire .

— Cette condamnation sera prononcée sous astreinte de 500 euros chacun par jour de retard passé le délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement.

— La demande de mission de contrôle est sans fondement juridique et doit être rejetée.

Par déclaration du 8 novembre 2021 , les époux [C] ont relevé appel de ce jugement. M [X] [C] est décédé le [Date décès 6] 2022, Mme [E] [H] épouse [C] seule ayant-droit de son défunt mari a repris l’instance au nom de ce dernier .

Par déclaration du 12 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires Villa [19] a relevé appel du jugement.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 29 avril 2022 sous le numéro RG 21-15680.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions notifiées le 5 mai 2025 par Mme [E] [C] tendant à':

Vu les articles 697 et 698 du Code civil,

Vu la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage fondée sur les articles 544 et 1240 du Code civil,

Vu le jugement du 2 juin 2021

Réformer le jugement du 2 juin 2021 en ce qu’il a débouté les époux [C] de leur demande de condamnation in solidum sous astreinte définitive de 1.000 € par jour de retard et par défendeur, passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir, des deux copropriétés défenderesses (SDC [18] et SDC [19]) à exécuter les travaux de réfection totale de la canalisation et des regards des eaux usées en conformité avec les obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, du regard RV1 inclus apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 juin 2014 jusqu’à l’entrée de leurs bâtiments,

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamner in solidum sous astreinte définitive de 1.000 € chacune par jour de retard et par défendeur, passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA [19], sis à [Adresse 29] et le syndicat des copropriétaires [18], sis à [Adresse 29], à exécuter les travaux de réfection totale de la canalisation et des regards des eaux usées en conformité avec les obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, du regard RV1 inclus apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 juin 2014 jusqu’à l’entrée de leurs bâtiments,

Y ajoutant,

Ordonner une expertise judiciaire en désignant tel expert qu’il lui plaira avec mission habituelle de contrôle de bonne fin et notamment :

— Faire l’inventaire et décrire les travaux exécutés par les deux copropriétés pour la réfection totale de la canalisation et des regards des eaux usées du regard RV1 inclus apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 juin 2014 jusqu’à l’entrée de leurs bâtiments ;

— Donner son avis sur la conformité de ces travaux aux règles de l’art et aux obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole ;

— Déterminer, décrire et chiffrer les travaux restant éventuellement à exécuter en précisant leur durée ;

— Dans l’hypothèse où les travaux exécutés ne seraient pas conformes aux règles de l’art et aux obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, déterminer, décrire et chiffrer les travaux à exécuter pour leur mise en conformité en précisant leur durée.

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné in solidum le Syndicat de copropriété [18] et le Syndicat de copropriété VILLA [19] à exécuter les travaux de nature à supprimer toute évacuation de leurs eaux pluviales dans la canalisation d’évacuation des eaux usées vétuste située sous la maison [C] (tronçon 1 et 2), sous astreintes de 500 euros chacune par jour de retard passé le délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement.

Y ajoutant,

Ordonner une expertise judiciaire en désignant tel expert qu’il lui plaira avec mission habituelle de contrôle de bonne fin et notamment :

— Faire l’inventaire et décrire les travaux exécutés par les deux copropriétés pour supprimer toute évacuation de leurs eaux pluviales dans la canalisation d’évacuation des eaux usées vétuste située sous la maison [C] (tronçon 1 et 2) ;

— Donner son avis sur la conformité de ces travaux aux règles de l’art et aux obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole ;

— Déterminer, décrire et chiffrer les travaux restant éventuellement à exécuter en précisant leur durée ;

— Dans l’hypothèse où les travaux exécutés ne seraient pas conformes aux règles de l’art et aux obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, déterminer, décrire et chiffrer les travaux à exécuter pour leur mise en conformité en précisant leur durée.

Confirmer le jugement du 2 juin 2022 en ce qu’il a condamné in solidum le Syndicat de copropriété [18] et le Syndicat de copropriété VILLA [19] à payer à Monsieur [X] [C], dont le seul ayant droit est Madame [E] [H] épouse [C], et Madame [E] [H] épouse [C] à titre personnel, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et par application de l’article 698 du Code Civil, au vu des frais engagés et des inconvénients subis consistant dans les écoulements et suintements nauséabonds sur leur terrain et contre le mur mitoyen, une somme de 1.000 € par an à compter du rapport d’ expertise jusqu’ à la présente décision, soit une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant cependant,

Condamner in solidum le Syndicat de copropriété [18] et le Syndicat de copropriété VILLA [19] à payer à Madame [E] [H] veuve [C] en sa qualité de seul ayant droit de Monsieur [X] [C] et à titre personnel, une somme de 1.000 € par an jusqu’à l’exécution des travaux de réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées,

Confirmer le jugement du 2 juin 2021 en toutes ses autres dispositions,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA [19], sis à [Adresse 29] et le syndicat des copropriétaires [18] sis à [Adresse 29] de toutes leurs demandes,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA [19], sis à [Adresse 29] et le syndicat des copropriétaires [18] sis à [Adresse 29] in solidum à payer à Madame [E] [H] veuve [C] en sa qualité de seul ayant droit de Monsieur [X] [C] et à titre personnel, une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA [19], sis à [Adresse 29] et le syndicat des copropriétaires BEAURAGARD sis à [Adresse 29] aux entiers dépens de la présente procédure d’appel incluant les frais de l’expertise judiciaire ordonnée par l’arrêt à intervenir.

Vu les conclusions du 15 avril 2025 du SDC [18] tendant à':

Vu le cahier des charges du lotissement [19],

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [W] du 13 juin 2014,

INFIRMER le jugement en date du 2 juin 2021 en ce qu’il a :

— Considéré que la présence à la procédure de l’ASL non encore constituée à ce jour, n’est pas nécessaire ;

— Considéré que le fonds des époux [C] est grevé d’une servitude d’écoulement des eaux usées ;

— Condamner in solidum la copropriété [18] et la copropriété VILLA [19] au paiement de la somme de 8000 € à titre de dommages intérêts.

Statuant à nouveau :

— Dire et Juger la présence de l’ASL à la présente procédure indispensable dans la mesure où la conduite des eaux usées est un équipement commun.

— Dire et Juger qu’il n’existe aucune servitude d’écoulement des eaux usées.

— Dire et Juger que les travaux effectués par le syndicat des copropriétaires [18], conformément au jugement de première instance ont mis un terme aux désordres invoqués par Madame [H] veuve [C].

— Débouter Madame [H] veuve [C] de sa demande de dommages et intérêts.

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a :

— Débouté Madame [H] veuve [C] de ses demandes de condamnation in solidum sous astreinte définitive de 1.000 € par jour de retard et par défendeur, passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir, des deux copropriétés défenderesses à exécuter les travaux de réfection totale de la canalisation et des regards d’eaux usées en conformité avec les obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, du regard RV1 inclus apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 juin 2014 jusqu’à l’entrée de leur bâtiment.

En conséquence :

— Débouter Madame [H] veuve [C] de sa demande de désignation d’un expert aux fins de contrôle de bonne fin des travaux visant la réfection totale de la canalisation et des regards d’eaux usées en conformité avec les obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, du regard RV1 inclus apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 juin 2014 jusqu’à l’entrée du bâtiment de cette dernière.

— Débouter Madame [H] veuve [C] de sa demande de désignation d’un expert visant à faire l’inventaire des travaux d’ores et déjà réalisés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [18], de donner son avis sur la conformité de ses travaux aux règles de l’art, de déterminer, décrire et chiffrer les travaux restant éventuellement à exécuter en précisant leur durée et enfin dans l’hypothèse où les travaux exécutés ne seraient pas conformes aux règles de l’art de chiffrer le coût des travaux à exécuter pour leur mise en conformité en précisant leur durée.

Plus généralement :

— Débouter Madame [H] veuve [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

— Condamner Madame [H] veuve [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [18] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

Vu les conclusions du 11 février 2022 du SDC VILLA [19] tendant à:

Vu les articles 122 et suivants du Code de procédure civile,

Vu le cahier des charges du lotissement [19],

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [W] du 13 juin 2014,

JUGER que constitue une fin de non-recevoir l’absence d’accord de l’association syndicale libre du lotissement pour faire les travaux de dévoiement d’une canalisation commune, du propriétaire du lot n°13 pour la passer sur son lot, ainsi que de celui de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 22] pour se brancher sur la canalisation existante (en aérien) de diamètre 250, à défaut d’être partie dans le cadre de la présente procédure,

JUGER qu’il est impossible de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] à entreprendre l’unique solution de dévoiement techniquement viable préconisée par Monsieur [W] dans son rapport déposé le 13 juin 2014,

DEBOUTER les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a : « Déclaré recevables les demandes de Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] »,

Sinon,

Vu l’article 637 du Code de procédure civile,

JUGER qu’il n’existe aucune servitude pour canalisation qui grèverait la parcelle Section [Cadastre 10], propriété des époux [C], qui serait le fonds servant, au bénéfice des parcelles même Section n°[Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 21] et [Cadastre 12] propriétés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19], qui serait le fonds dominant,

Vu les articles 4 et 8 du cahier des charges du lotissement [19],

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] ne vient pas aux droits du lotisseur qui est l’auteur de l’enfouissement de la canalisation litigieuse dans le tréfonds du lotissement et qui a unilatéralement accepté que la villa acquise par les époux [C] soit édifiée à l’endroit où elle se trouve,

JUGER que depuis avril 2011, date de la réalisation de travaux de mise en 'uvre d’un regard au pied de la canalisation concernée au niveau de la voirie du [Adresse 26] par la METROPOLE [Localité 28] [Localité 20], les résurgences d’eaux noires ont cessé,

JUGER que le dévoiement de la canalisation est disproportionné pour faire cesser le suintement du talus en pudding situé sur la propriété [C] en contrebas de l’immeuble du syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19], alors que ces derniers ne subissent aucun préjudice à ce titre,

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] ne peut être condamné sous astreinte à rétablir l’assiette de la canalisation commune, alors qu’il n’en est pas le constructeur et qu’il n’est pas possible de demander le rétablissement d’un tracé stipulé selon un cahier des charges tout en prévoyant un aménagement à ce dernier,

METTRE purement et simplement hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19],

DEBOUTER les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a :

« Dit que les écoulements d’eaux usées sur le fonds de Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] en provenance des fonds appartenant au syndicat de copropriété VILLA [19] et au syndicat de copropriété [18] constituent des troubles anormaux de voisinages,

Dit que la servitude de canalisation des eaux usées contenue dans le cahier des charges du lotissement [19] a été aggravée par les fonds dominants (anciens lots 10, 11, 12),

Condamné in solidum le syndicat de copropriété [18] et le syndicat de copropriété VILLA [19] à exécuter les travaux de nature à supprimer toute évacuation de leurs eaux pluviales dans la canalisation d’évacuation des eaux usées vétuste située sous la maison de Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] (tronçon 1et 2), sous astreintes de 500 euros chacune par jour de retard passé le délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement »,

Sinon,

JUGER que les époux [C] ne rapportent pas la preuve d’avoir disposé d’une autorisation d’urbanisme pour aménager le vide-sanitaire de leur villa en studio,

JUGER que les époux [C] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral,

DEBOUTER les époux [C] de leur demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa [19] soit condamné à leur payer une somme de 30 000 € pour préjudice moral,

DEBOUTER les époux [X] et [E] [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigés contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa [19],

En conséquence,

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a : « Condamné in solidum le syndicat de copropriété [18] et le syndicat de copropriété VILLA [19] à verser à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel et de jouissance »,

Sinon,

JUGER que s’agissant d’une canalisation commune, les époux [C] devront participer pour un tiers aux travaux de remise en état pour mettre en concordance le tracé de la canalisation litigieuse avec celui prévu par le plan annexé au cahier des charges du lotissement ou aux travaux de dévoiement qui seront éventuellement susceptibles d’être ordonnés par la juridiction, l’autre tiers restant étant à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [18],

DEBOUTER les époux [C] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNER les époux [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa [19] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Julie FELHMANN, avocat postulant aux offres de droit,

En conséquence,

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a : « Condamné in solidum le syndicat de copropriété [18] et le syndicat de copropriété VILLA [19] à verser à Monsieur [X] [C] et Madame [E] [H] épouse [C] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamné in solidum le syndicat de copropriété [18] et le syndicat de copropriété VILLA [19] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de référé (ordonnance 2011/1162 du 26 octobre 2011 et ordonnance 2012/757 du 11 juillet 2011) avec distraction au profit de Maître Pascal FRANSES »

MOTIVATION':

A titre liminaire , il convient de relever que suite au décès de son époux [X] [C], demandeur en première instance et appelant, survenu le [Date décès 6] 2022, Madame [E] [H] veuve [C] a produit un acte de notoriété dressé le 8 février 2023 par Maître [N] [R], notaire à [Localité 28], établissant que par acte du 23 avril 2014, devenu définitif, les époux [C] ont adopté le régime matrimonial de la communauté universelle, la communauté ne comprenant que les biens acquis pendant le mariage'; que par suite de l’attribution intégrale de la communauté à Madame [E] [C] au décès de son époux, la dévolution successorale s’est opérée, à son bénéfice, pour la totalité des droits en pleine propriété sur les actifs dépendant de la succession de [X] [C]; qu’il n’est pas contesté que l’immeuble cadastré EH n° [Cadastre 10] est un bien dépendant de la communauté dont Mme [C] est seule attributaire.

Mme [C] poursuit par conséquent l’instance, interrompue par le décès de son époux, à titre personnel et en qualité de seul ayant droit de M. [X] [C].

Sur la saisine de la cour

Selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «dire et juger» ou même «'juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité des demandes de Mme [E] [H] veuve [C]':

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de Monsieur [X] [C] et de Mme [E] [H] épouse [C], aux motifs que':

Constitue une fin de non-recevoir l’absence d’accord de l’association syndicale libre du lotissement pour faire les travaux de dévoiement d’une canalisation commune , «'du propriétaire du lot n°13 pour la passer sur son lot, ainsi que de celui de la parcelle cadastrée section [Cadastre 22] pour se brancher sur la canalisation existante ( en aérien) de diamètre 250'» (SIC), à défaut d’être parties dans la cause';

Qu’il est donc impossible de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] à entreprendre l’unique solution de dévoiement techniquement viable préconisée par l’expert [W] dans son rapport déposé le 13 juin 2014.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [18], sans pour autant conclure à l’infirmation du jugement sur la recevabilité des demandes des époux [C], conclut à l’infirmation des motifs qui fondent ce chef du dispositif du jugement, en ce que le tribunal a considéré que la présence à l’ instance de l’ASL non encore constituée n’est pas nécessaire.

Le syndicat de l’immeuble [18] considère au contraire que la conduite des eaux usées étant un équipement commun, la présence de l’ASL à la présente procédure est indispensable.

Mme [C] réplique qu’il n’existe aucune ASL'; que lors de la création du lotissement [19] en 1929, sous l’empire de la loi du 14 mars 1919, modifiée par la loi du 19 juillet 1924, il n’existait aucune obligation de créer une ASL pour gérer les éventuels équipements communs d’un lotissement'; que cette obligation n’est apparue qu’ avec le décret N°77-860 du 26 juillet 1977'; que selon les articles 3 et 7 de la loi du du 21 juin 1865 applicables aux associations syndicales à la date de création du lotissement, les associations syndicales ne pouvaient ester en justice qu’à la condition d’avoir fait l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales'; qu’en l’ espèce, aucune création d’ASL du lotissement [19] n’a fait l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales'; que d’ailleurs, le cahier des charges du lotissement ne prévoit pas la création d’une telle association.

Elle fait valoir également que la canalisation litigieuse est commune seulement aux lots 10-11 et 12 qui sont les seuls à en faire usage à l’exclusion de tout autre lot et qu’ainsi , elle ne constitue nullement une canalisation appartenant et bénéficiant au lotissement.

Sur ce':

Pour un lotissement créé avant le 1er’janvier 1978, date d’entrée en vigueur des dispositions du décret n° 77-860 du 26 juillet 1977, la constitution d’une association syndicale libre, conçue par la loi du 21 juin 1865 pour permettre l’exécution de travaux intéressant plusieurs propriétaires, était facultative. Le recours à la loi de 1901 sur les associations était également possible pour assurer l’entretien d’ouvrages à l’usage commun de différents propriétaires. Dans les deux cas, l’accord unanime des propriétaires colotis, sur le principe de la création de la structure représentative et sur ses statuts, était requis. Ce principe de l’unanimité de l’accord s’applique pour tout changement de statut subséquent. Ainsi, les propriétaires d’un lotissement géré par une association type loi 1901, créée antérieurement au 1er’janvier 1978, sont libres de décider de la création d’une ASL en lieu et place de l’association, à condition de réunir l’accord de l’ensemble des propriétaires concernés.

A partir du 1er janvier 1978, le dossier de demande d’autorisation de lotir devait être complété, en cas de terrains ou d’équipements communs, de l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs, ainsi que par les statuts de l’association syndicale. Ces dispositions ont été codifiées à l’article R 315-6 du code de l’urbanisme. Le décret du 26 juillet 1977 prévoyait une dérogation codifiée à l’article R 315-7 du même code, aux termes duquel':

«'Les dispositions de l’article R. 315-6 ne sont pas applicables si, le nombre de logements à construire n’étant pas supérieur à cinq, le lotisseur s’engage à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots.

Il en est de même si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d’une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés'».

Le lotissement [19] ayant été créé en 1929, ces dispositions ne lui étaient pas applicables sauf volonté unanime des propriétaires colotis de créer une association syndicale et de lui transférer la propriété, la gestion et l’entretien des équipements communs. En l’espèce , il n’est pas contesté qu’aucune association syndicale du lotissement [19] n’a été constituée. A cet égard , le cahier des charges du lotissement qui a une valeur contractuelle entre les propriétaires colotis ne contient aucune disposition concernant la création d’une association syndicale chargée de gérer et d’entretenir les équipements communs.

Ensuite, il ressort de l’article 4 du cahier des charges du lotissement que la canalisation litigieuse ne peut être qualifiée d’ équipement commun du lotissement, s’agissant d’une canalisation de branchement à l’égout destinée, selon le cahier des charges publié le 6 juillet 1927, à évacuer les eaux usées des seuls lots 10, 11 et 12.

En effet, cet article intitulé «' canalisation de tout à l’égout, eau, gaz, électricité'»' contient les dispositions suivantes:

«'Des égouts seront construits par le vendeur à l’intérieur du lotissement suivant le tracé indiqué sur le plan ci-annexé; les acquéreurs se brancheront à leurs frais sur cette canalisation par des conduites imperméables et ils seront tenus d’évacuer leurs eaux ménagères dans les égouts dont il s’agit, lesquels seront reliés avec le réseau urbain de la ville de [Localité 28]. Les lots n° 10-11 et 12 se brancheront sur les égouts au moyen d’une canalisation commune qui traversera le lot N° 2 sur la zone de non-aedificandí attenante au lot N° 3. Les lots N° 14 à 21 inclus sur lesquels des canalisations d’égouts sont prévues supporteront ces canalisations à l’endroit où elles sont installées ; le lot N° 21 supportera en outre le branchement des lots voisins d’un niveau supérieur mais seulement sur les zones frappées de non-aedifìcandi (')

Des canalisations pour l’écoulement des eaux pluviales sont en outre prévues à la partie inférieure du lotissement pour rejoindre le vallon Obscur et à la partie supérieure pour rejoindre le vallon de [Adresse 26]; le lot N° 93 étant traversé sur sa limite Est par cette dernière canalisation, l’acquéreur devra supporter la canalisation dont il s’agit et entretenir en bon état la partie qui traverse ledit lot.

Le vendeur fera établir à ses frais, le long de toutes les voies du lotissement, les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité.

Tous les acquéreurs des lots à vendre devront se brancher à leur frais sur les canalisations d’eau, de gaz et d’ électricité.'»

Il ressort de ces dispositions que la canalisation litigieuse est une canalisation de branchement à l’égout, branchement qui devait être réalisé aux frais des acquéreurs des lots n°s 10-11 et 12, selon les dispositions ci-dessus rappelées. Ainsi, cette canalisation qui ne sert qu’au raccordement des lots précités et du fonds [C] qu’ elle traverse, ne peut être qualifiée d’équipement commun du lotissement.

Par ailleurs, à supposer qu’une association syndicale libre eût été créée, ses membres pourraient agir en justice sans que cette dernière fût partie au procès, pour obtenir la condamnation d’un autre coloti à se mettre en conformité avec le cahier des charges du lotissement.

Or, Madame [C] invoque 1' existence d’ une aggravation de la servitude d’ écoulement des eaux usées qui grève son lot, cette servitude étant établie par l’article 4 du cahier des charges du lotissement et notamment par les dispositions qui prévoient que la canalisation de branchement à l’égout des parcelles [Cadastre 2]-[Cadastre 3] et [Cadastre 5] traversera la parcelle [Cadastre 27] dans la zone de non aedificandi attenante au lot n° 3, ces lots formant dorénavant la parcelle [Cadastre 10] propriété de Madame [C].

L’ article 4 prévoit expressément que les acquéreurs doivent se brancher à l’égout au moyen de «' conduites imperméables'», soit étanches, ce qui n’est plus le cas de la conduite d’évacuation des eaux usées des copropriétés [18] et VILLA [19] qui est fuyarde comme l’a montré l’expert [W] .

Dans ces conditions, les demandes de Madame [C] sont recevables, nonobstant la non représentation du lotissement dans la cause, au travers d’une ASL qui n’a pas été constituée à ce jour,

La fin de non-recevoir soulevée est en conséquence rejetée, étant rappelé que pas plus à hauteur d’appel qu’en première instance, Madame [C] ne demande un déplacement de la conduite d’eaux usées sur la parcelle voisine nouvellement cadastrée [Cadastre 7], anciennement lot 4, ou sur l’ ancien lot n° 13 pour un raccordement sur la canalisation existante ( en aérien) en bordure d’escalier public, parcelles dont les propriétaires ne sont pas dans la cause.

Sur l’existence d’une servitude d’évacuation des eaux usées:

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [19] conteste l’existence d’une servitude et conclut à l’infirmation du jugement de ce chef, aux motifs , notamment, que la soi-disant servitude n’est pas mentionnée dans le titre de propriété des époux [C]'; que la cause d’une servitude s’apprécie au moment où elle a été créée'; qu’il ne peut y avoir de servitude sur deux fonds appartenant à la même personne. Il considère qu’au jour de la constitution de la servitude alléguée, le lotisseur était propriétaire de l’ ensemble des terrains situés à l’intérieur du périmètre à lotir, de sorte que le cahier des charges qui prévoit la traversée du lot [Cadastre 27] par la canalisation litigieuse, nécessairement antérieur à la création du lotissement et à la vente des lots, ne peut être l’instrumentum d’une servitude.

Le notaire rédacteur de l’acte de vente de 1989 n’avait donc pas à mentionner dans le titre de propriété des époux [C] une servitude inexistante.

Le syndicat des copropriétaires [18] conclut lui aussi à l’inexistence de la servitude dont se prévaut la requérante, au motif notamment qu’elle ne figure pas dans l’ acte de vente des époux [C] en date du 1er juin 1989.

Mme [C] réplique que les deux copropriétés tirent leur droit de faire passer leurs canalisation d’évacuation des eaux usées dans le fonds de la concluante, de l’article 4 du cahier des charges du lotissement [19] et du plan qui y est annexé. La disposition correspondante ne concerne que les relations entre les lots 10, 11 et 12, d’une part, et les lots 2 et 3, d’autre part.

Elle ajoute que bien qu’elle ne figure pas dans les titres des parties, cette servitude est pourtant opposable aux acquéreurs successifs des lots 10, 11 et 12, d’une part, et 2 et 3 d’autre part, en raison de la publication du cahier des charges du lotissement à la conservation des hypothèques devenue le service de la publicité foncière.

Elle rappelle que l’article 15 du cahier des charges prévoit que «'les acquéreurs seront subrogés dans tous les droits, actions et obligations du vendeur relativement aux droits de passage et servitudes quelconques énoncés en suite de l’origine de propriété'».

Sur ce':

En droit , le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date , approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ( Cass. Civ. 3, 9 mars 2017, pourvoi n° 16-13.085).

Par ailleurs, les servitudes résultant du cahier des charges du lotissement sont opposables aux acquéreurs mêmes lorsqu’elles ne figurent pas dans leur titre de propriété pour peu que le cahier des charges du lotissement ait fait l’objet de la publicité foncière permettant aux intéressés de s’ y référer.( Cassation Civ 3e, 23 mai 1991 pourvoi n° 89-19.363'; Civ. 3° 10 mars 2015, pourvoi n° 13-21.539).

Au sens de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Toute servitude suppose donc :

— deux immeubles, soit deux fonds de terre ou bâtiments, immeubles par nature;

— deux propriétaires différents;

— l’ affectation de l’ un des deux héritages au service de l’ autre.

Un cahier des charges de lotissement peut, en conséquence, être à 1' origine de la constitution d’ une servitude au sens de l’article 637, dès lors que cette servitude concerne des fonds appartenant à des propriétaires différents.

En l’espèce , le cahier des charges du lotissement , reçu par acte notarié du 9 mars 1927, a été publié à la conservation des hypothèques de [Localité 28] , 1er bureau le 6 juillet 1927, Vol.445 n° 3. Ce document, dans son article 4 précédemment rappelé, impose au lot n° 2 le passage, en tréfonds, d’une conduite d’évacuation des eaux usées , destinée à permettre le raccordement à l’égout des habitations devant être construites sur les lots n°s 10,11 et 12. Cette charge imposée à un fonds, pour l’utilité et l’usage de trois autres fonds, répond ainsi aux critères qui permettent de la qualifier de servitude, peu importe qu’au moment de la rédaction du cahier des charges qui en constitue le titre, et de sa publication , les lots en question n’avaient pas encore été vendus par le lotisseur.

L’article 15 du cahier des charges «'consacré aux servitudes générales et particulières'» énonce d’ailleurs que les acquéreurs des lots «'jouiront des servitudes actives, souffriront celles passives apparentes ou non apparentes, continues ou discontinues de voirie ou autres auxquelles les parcelles de terrain à eux vendues peuvent ou pourront être assujetties, le tout à leurs frais risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur et sans que la présente clause puisse attribuer à qui que ce soit plus de droit qu’il n’en aurait soit en vertu de la loi, soit en vertu de titres réguliers non prescrits.

Les acquéreurs seront subrogés dans tous les droits, actions et obligations du vendeur relativement aux droits de passage et servitudes quelconques énoncés ensuite de l’origine de propriété.'»

Dès lors, il résulte de ces éléments qu’ il existe une servitude d’écoulement des eaux usées pesant sur le fonds [C] constitué notamment du lot n° 2, au bénéficie des fonds sur lesquels se trouvent les copropriétés défenderesses .

Cette servitude est opposable à la fois à Madame [C] et aux syndicats des copropriétaires VILLA [19] et [18] dès lors que le cahier des charges du lotissement [19] a été publié à la conservation des Hypothèques de [Localité 28] 1er Bureau le 6 juillet 1927 volume 445 n°3.

Sur l’aggravation de la servitude et l’existence d’un trouble anormal du voisinage':

Madame [C] soutient que la servitude d’écoulement des eaux usées qui grève son fonds s’est aggravée et qu’elle est à l’origine d’un trouble anormal du voisinage en raison des fuites qui résultent du défaut d’entretien et de la détérioration de la canalisation litigieuse . Elle ajoute que cette canalisation l’empêche de réaliser des travaux dans le tréfonds de sa maison limitant ainsi abusivement son droit de propriété. Elle rappelle que l’expert a mis en évidence que cette canalisation d’évacuation d’eaux usées était également utilisée pour l’évacuation des eaux pluviales des copropriétés ce qui génère tout à la fois une aggravation de la servitude et un trouble anormal de voisinage.

Elle fait valoir que contrairement aux allégations des syndicats des copropriétaires , les désordres ont persisté , en dépit des travaux réalisés par la Métropole sur le réseau public et ceux d’entretien réalisés par elle et son époux sur la canalisation privative.

A hauteur d’appel et outre la demande indemnitaire qu’elle formule, Madame [C] sollicite la condamnation in solidum des copropriétés [18] et VILLA [19] à exécuter les travaux de réfection totale de la canalisation et des regards des eaux usées en conformité avec les obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, du regard RV 1 inclus apparaissant sur le schéma en pas 18 du rapport d’expertise de M. [W] du 13 juin 2014 jusqu’à l’entrée de leurs bâtiments, et ce sous astreinte passé le délai de trois mois de la signification du jugement à intervenir.

Cette demande correspond au subsidiaire qui était formulé en première instance , étant rappelé que la demande principale des époux [C] était de voir condamner les copropriétés défenderesses à

— exécuter les travaux de modification de l’implantation de la servitude d’écoulement d’eaux usées pour la faire correspondre au plan annexé au cahier des charges du lotissement en créant un regard sur la planche la plus au nord de la parcelle [Cadastre 10] au pied du mur constituant la limite de propriété avec les parcelles [Cadastre 21], [Cadastre 25] et [Cadastre 8], sauf à préciser, avec l’accord des époux [C], que ladite canalisation demeurera sur la parcelle [Cadastre 10] (lot n°3 du lotissement) en limite de la parcelle [Cadastre 7] (lot n°4 du lotissement)';

— à exécuter les travaux de réfection totale de la canalisation du regard créé jusqu’ à l’ entrée de leurs bâtiments sous astreinte';

— à mettre hors service le tronçon de canalisation du regard créé jusqu’ au regard RV3 apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 février2013.

Cette solution a été écartée par le tribunal aux motifs que la solution proposée par Monsieur et Madame [C] à titre principal, si elle apparait être la plus logique, n’ a pas été avalisée par un expert , si bien qu’ on en ignore la faisabilité et le coût.

La solution consistant à procéder à la réfection complète de la canalisation existante , sans en modifier le tracé, a également été rejetée par le tribunal , aux motifs que cette solution qui ne semble pas conforme aux règles sanitaires n’ a pas été envisagée par l’expert et qu’ on n’en connait ni le coût, ni la faisabilité..

Au-delà des moyens tirés du caractère d’équipement commun du lotissement, de la canalisation litigieuse, et de l’absence de servitude, qui viennent d’ être examinés, le syndicat des copropriétaires [18] et celui de la VILLA [19] s’opposent aux prétentions de Madame [C] aux motifs, notamment, que':

— La réfection de la canalisation existante n’a pas été retenue par l’expert , si bien que l’on ignore sa faisabilité et son coût.

— Les solutions retenues par l’expert ne sont pas réalisables car elles impliquent de passer sur d’autres fonds dont les propriétaires ne sont pas dans la cause et n’ont pas été appelés aux opérations d’expertise.

— La servitude ne peut être située sous la maison des époux [C] pour des raisons sanitaires.

— Il n’appartient pas aux copropriétés concluantes de déplacer un ouvrage qu’elles n’ont pas construit.

— La copropriété [18] a entrepris des travaux de suppression de l’évacuation des eaux pluviales dans le réseau des eaux usées , ce qui a permis de mettre un terme aux désordres invoqués. Ces travaux se sont achevés le 15 juillet 2022, le dernier procès-verbal de constat produit par Mme [C] datant du 4 février 2022.

— La Métropole [Localité 28] [Localité 20] a entrepris des travaux sur la partie publique du branchement au réseau d’ eaux usées, en faisant remplacer le siphon collecteur, en 2011, ce qui a fait cesser les désordres constatés.

— Tout en constatant qu’aucun lien ne peut être fait entre le sinistre intervenu le 11 septembre 2017 et l’état des tronçons de canalisation en amont, le tribunal a jugé, de manière contradictoire, que l’état de ces tronçons est de nature à entraîner des nuisances chez M et Mme [C] que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur de leur maison.

— Les désordres se sont produits dans un studio en rez-de-chaussée aménagé dans une cave ou un vide sanitaire, sans justification de l’autorisation obtenue pour réaliser ce changement de destination.

— C’est en pleine connaissance de cause que les époux [C] ont acquis un lot du lotissement.

— Si le tracé de la canalisation est différent de celui prévu au cahier des charges, ce n’est pas au syndicat VILLA [19] de procéder au dévoiement d’une canalisation qu’il n’a pas construite et dont il est seulement utilisateur commun.

— L’emplacement de la villa [C], à cheval sur les lots n°s 2 et 3 et donc sur la canalisation implantée sur le lot n° 2 en limite du lot n° 3, a été autorisé par le lotisseur.

— Le suintement du talus en 'pudding’ situé sur la propriété [C] en contrebas des deux immeubles en copropriété, à l’endroit où passe la canalisation commune , découvert par l’expert en cours d’expertise, ne génère aucun préjudice pour les époux [C].

— La canalisation est commune aux deux copropriétés et à la maison des époux [C], de sorte qu’ ils doivent contribuer à la réparation de leur préjudice à concurrence d’un tiers, leur responsabilité étant prépondérante dans la mesure où ils ont concouru à leur propre préjudice.

Sur ce':

Il ressort des observations et de l’analyse de l’expert judiciaire, les éléments suivants':

S’agissant des désordres, en page 31 de son rapport, l’ expert indique:

«' 1- Suite une obstruction dans la canalisation d’eaux usées, le studio se situant au rez-de- chaussée de la villa [C] a été inondé par une eau « sale'». Cette eau refoulait du siphon de la douche Ce dommage concerne la partie avale de la canalisation.

2- Le talus vertical en « pudding '', mitoyen aux copropriétés des fonds supérieurs, est toujours humide au droit du passage du collecteur E. U. Ce dommage concerne la partie amont de la canalisation. »

S’ agissant de l’ origine des désordres, il précise':

«1.En aval:

A la demande de Madame [C], la Métropole [Localité 28] [Localité 20], est intervenue au niveau de la canalisation, en limite de propriété, sur la voirie du [Adresse 26]. La canalisation aurait été débouchée et un nouveau regard a été créé sur la voirie.

Depuis cette intervention, les désordres dans le vide sanitaire ou dans le studio du rez-de- chaussée de la villa [C], ne se sont plus reproduits.

2. En amont :

Des investigations par caméra vidéo de la canalisation concernée mettent en évidence :

— Trois canalisations d’eaux usées qui se rejoignent dans un regard situé à l’intérieur de la villa [C] ;

— Les tronçons 3 et 5 semblent inutilisés ;

— Les tronçons en aval de ce regard sont en bon état. Ils ont été refaits ou entretenus.

— Les tronçons situés en amont, qui desservent les propriétés situées en contre-haut, VILLAS [18] et [19], sont vétustes et pas entretenus. »

Selon le rapport du cabinet ASTER BTP, sapiteur de l’expert, ayant procédé à une exploration par caméra des tronçons de canalisation se rejoignant dans les regards présents sur la propriété [C], «' les canalisations en provenance des copropriétés voisines à la propriété [C] sont anciennes et non entretenues . Elles présentent des anomalies ( présence de racines) et sont obstruées. Les obturations remarquées semblent se situer à l’intérieur de la propriété [C]'. Compte tenu de la déclivité générale des terrains des différentes propriétés et copropriétés, une mise en charge du réseau pouvant donner lieu à résurgences au niveau des regards de la villa [C] ne peut apparaître qu’en présence d’une obturation totale ou partielle en aval de ces derniers . Dans le cas d’une obturation partielle de la liaison RV 2-RV4, une charge des eaux usées de la villa [C] cumulée avec celle en provenance du tronçon 1 ( regard RV3 vers les copropriétés voisines) peut produire le même effet'».

A la date de ce rapport, en février 2013, aucune obturation en partie aval des regards repérés dans l’emprise de la villa [C] n’avait été observée selon ce rapport.

S’agissant des travaux à envisager, l’expert formule les préconisations suivantes:

«'1- en aval:

Les travaux nécessaires ont été entrepris par la METROPOLE NCA.

2-En amont':

Réfection complète du réseau.

Travaux compliqués techniquement, (pas ou peu d’accès aux engins mécanisés), et très onéreux

Ces travaux vont nécessairement provoquer des dommages collatéraux dans la propriété [C]

3-Sur l’ensemble du tronçon :

Deux possibilités s’offrent au lotissement

— la première consiste à déplacer la canalisation des eaux usées qui passe aujourd’hui sous la maison [C], pour la positionner conformément au tracé prévu initialement sur le plan annexé au cahier des charges du lotissement, à savoir; sur le lot 4 en limite du lot 3.

Ce tracé implique des travaux importants dans la propriété [C] et dans la propriété voisine , ( anciennement lot 4, nouvellement lot 24).

— la seconde consiste à raccorder la canalisation d’eaux usées desservant les 2 copropriétés, villas [18] et [19] sur la canalisation existante, (en aérien ), de diamètre 250.

Cette solution nous parait la plus simple et la plus adaptée. Elle supprimerait la servitude sur la propriété [C].

Cette seconde solution technique nécessitera bien évidemment

— une étude technique circonstanciée,

— l’approbation du lot 13,

— l’accord de la métropole [Localité 28] [Localité 20].

Par dire en date du 16/4/2014, la métropole [Localité 28] [Localité 20] n’émet aucune contre- indication sur cette solution technique, mais précise , à juste titre, que les copropriétaires concernés déposent une demande de branchement auprès de la métropole [Localité 28] [Localité 20]»

Le plan annexé au cahier des charges du lotissement a été communiqué à l’ expert. Il est versé aux débats et laisse apparaître que le tracé de la canalisation d’évacuation des eaux usées des lots 10,11 et 12 devait traverser les lots 2 et 3, parallèlement à la limite séparative des fonds dominants, puis rejoindre la canalisation implantée sous la voie publique en passant sur le lot n° 4, dans la zone non aedificandi attenante au lot n° 3. Ce plan est donc discordant par rapport au texte de la servitude de branchement d’eaux usées, tel qu’énoncé à l’article 4 du cahier des charges, lequel fait passer la canalisation dans la zone non aedificandi du lot n° 2 attenante au lot n° 3, ce qui correspond à l’implantation actuelle de la canalisation de raccordement à l’égout. La maison des époux [C], implantée à cheval sur les lots 2 et 3 a donc été construite sur la canalisation litigieuse , dans sa traversée du lot n° 2, canalisation à laquelle elle est d’ailleurs raccordée.

La servitude est par conséquent implantée au bon emplacement, selon le texte du cahier des charges, mais se trouve sous la maison [C] ce qui selon 1' expert « est contraire à toutes les règles techniques et sanitaires'», règles qu’il n’a cependant pas pris la peine de préciser. En revanche, la servitude n’ est pas correctement positionnée si l’on se réfère au plan annexé au cahier des charges. Toutefois, ce plan étant très approximatif et non coté, les stipulations de l’article 4 du cahier des charges doivent prévaloir de sorte qu’il n’ est pas justifié que l’assiette de la servitude soit au mauvais endroit par rapport au texte du cahier des charges.

S’agissant des préjudices et désordres, l’ expert réaffirme dans les réponses aux dires qui lui ont été adressés que les dommages principaux qui ont affecté l’ intérieur même de la maison [C] en février 2006 ont cessé après la mise en 'uvre d’un regard au pied de la canalisation concernée, au niveau de la voirie du [Adresse 26] en avril 2011.

Il n’ est donc pas justifié que le sinistre du mois de février 2006 ait pour cause la vétusté et/ou le non entretien des tronçons de canalisation situés en amont du regard RV 1 et provenant des copropriétés voisines.

L’expert précise encore, en page 18 de son rapport, que lors du passage de la caméra vidéo, l’inspection du tronçon 1 a été abandonnée suite à une obstruction par un ensemble complexe racinaire. Ces racines expliquent très probablement la rupture ou le défaut d ' étanchéité de la canalisation qui a « pollué'» le terrain [C].

Il a d’ ailleurs constaté, s’ agissant du talus vertical en pudding, situé en bordure des copropriétés des fonds supérieurs, que ce dernier est humide au droit du passage du collecteur EU ( page 17 du rapport) . Ce qui pour l’ expert peut être la conséquence d’ une rupture ou d’ un défaut d’ étanchéité de la canalisation.

Un constat d’huissier en date du 28 juin 2016, postérieur à l’ expertise, témoigne également de la présence à cet endroit d’ écou1ements nauséabonds et d’odeurs d’égout sur le terrain de Monsieur et Madame [C]. Le service d’ assainissement de la ville a lui aussi, en août 2016 , constaté que le mur en limite de propriété avec les deux copropriétés défenderesses était mouillé d’ eaux usées et a informé les époux [C] dans un courrier en date du 16 octobre 2017 que les écoulements d’ eaux usées n’étaient pas différenciés des eaux pluviales s’agissant des deux copropriétés , ce qui est contraire aux dispositions réglementaires, notamment de l’article 25.01.2 du règlement d’assainissement, comme l’indique le courriel du service de l’assainissement de la Métropole NCA du 12 septembre 2017.

Un nouveau sinistre a cependant été constaté par huissier le 11 septembre 2017, chez Monsieur et Madame [C], à la suite d’un fort épisode orageux survenu le week-end précédent. L’huissier a relevé que la terre présente dans le vide sanitaire était détrempée'; que la terre sur le pourtour d’un regard maçonné recevant deux tuyaux d’évacuation était elle aussi détrempée. Dans l’appartement du rez-de-chaussée, les murs étaient détrempés en partie inférieure et de l’eau était présente sur le sol. Dans la cabine de douche , de l’eau souillée était présente dans le receveur et sur la faïence sur son pourtour'; le même constat a été fait sur le sol et dans l’évier de la cuisine d’été, également sur le sol de la buanderie et dans le lave mains présent dans cette pièce. Ce sinistre est selon toute logique la conséquence du raccordement des conduites d’eau pluviale des fonds des copropriétés situées en amont de la propriété [C] sur la conduite d’évacuation des eaux usées objet de la servitude.

Si aucun lien ne peut être fait de manière certaine entre ce dernier sinistre et 1' état des tronçons de canalisation implantés en amont du regard RV1, l’ état de ces tronçons est de nature à entraîner des nuisances sur le fonds [C] dans la mesure où les bouchons racinaires et les fissurations qu’ils induisent favorisent l’écoulement des eaux usées provenant des copropriétés défenderesses sur le terrain de la propriété [C], ce phénomène étant à l’origine d’une pollution du sol et d’émanations nauséabondes constatées par huissier, ce qui caractérise par ailleurs une aggravation de la servitude au sens de l’article 702 du code civil.

Le raccordement des eaux pluviales sur la conduite d’évacuation des eaux usées caractérise également une aggravation de la servitude, dans la mesure où il a pour conséquence de favoriser la mise en charge de la canalisation , en cas de fortes pluies, avec résurgence du flux des eaux de pluies mélangées aux eaux usées dans le sous-sol de la villa [C] et ses annexes.

Ces écoulements, résurgences et infiltrations sont également à l’origine d’un trouble anormal de voisinage.

En effet, le droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue consacré par l’ artic1e 544 du code civil est limité par l’ ob1igation qu’ i1 a de ne causer aucun dommage aux tiers dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Comme l’a retenu exactement le tribunal, l’existence d’ une servitude d’ écou1ement des eaux usées grevant le fonds des requérants au profit des fonds des deux copropriétés défenderesses n’ impose pas aux époux [C] de subir des débordements anormaux et des odeurs nauséabondes sur leur terrain, ces écoulements étant avérés au vu des conclusions expertales et des procès-verbaux de constat d’huissier produits. La nature des effluents rejetés sur le terrain des époux [C] scelle par ailleurs la gravité du trouble.

Il convient d’ajouter que le raccordement non réglementaire des évacuations d’eau pluviale sur la conduite d’évacuation des eaux usées est lui aussi à l’origine d’un trouble anormal du voisinage par les désordres qu’il génère dans le vide sanitaire, l’appartement du rez-de-chaussée et les annexes que sont la cuisine d’été et la buanderie, lors des épisodes de forte pluie, sans qu’il y ait lieu de vérifier si l’ aménagement de l’appartement en question a donné lieu à une autorisation de travaux.

En effet, les époux [C] n’avaient pas à subir des inondations du rez-de-chaussée de leur villa, quelle qu’en fût la destination, ces inondations étant dues au raccordement irrégulier des conduites d’évacuation des eaux pluviales des fonds supérieurs sur la conduite d’évacuation des eaux usées objet de la servitude.

Sur les travaux à entreprendre':

En application de l’article 698 du Code civil, l’ ob1igation de conservation et de maintien en l’état de la servitude de canalisation transportant leurs eaux usées sont aux frais des bénéficiaires de la servitude, étant rappelé en l’espèce que les tronçons situés en amont du regard RV 1 ( croquis en page 18 du rapport d’expertise) acheminent exclusivement les eaux usées des deux copropriétés, outre, irrégulièrement, leurs eaux pluviales.

Madame [C] justifie, par les factures qu’elle produit avoir pris en charge avec son époux, à de nombreuses reprises, les frais de débouchage des tronçons de canalisation situés sur l’emprise de leur propriété. Bon nombre de ces interventions concernent l’élimination de bouchons sur les segments de canalisation situés en amont du regard RV1, qui ne drainent que les eaux provenant des fonds des copropriétés [19] et [18].

Les solutions de déplacement de la conduite objet de la servitude, telles que proposées par l’expert ne peuvent être mises en 'uvre, faute pour les parties qui y avaient intérêt d’avoir attrait aux opérations d’expertise, puis à l’instance au fond, les propriétaires des lots n° 4 et 13 concernés alternativement par l’ une ou l’autre des hypothèses retenues par M [W].

Madame [C] demande dorénavant uniquement la réfection totale de la canalisation existante et des regards d’eaux usées , en conformité avec les obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole , du regard RV 1 inclus jusqu’à l’entrée des bâtiments des copropriétés. Toutefois , la faisabilité technique de cette réfection , son coût et les préjudices éventuels induits par l’exécution des travaux n’ont pas été évalués par l’ expert judiciaire.

La copropriété VILLA [19] produit un devis de l’entreprise RC Contractors, daté du 27 juin 2017, qui prévoit un nettoyage-curage de la canalisation depuis le regard de la copropriété VILLA [19] jusqu’ au regard de la villa de Mme [C], soit sur un linéaire de 19 m, puis le chemisage de l’intérieur de la canalisation par la mise en 'uvre de résine polymérisée de synthèse armée. Ce devis, d’un montant de 7645 euros TTC, n’inclut pas la réfection des regards et ne précise pas si le chemisage se fera jusqu’ au regard RV 3 situé à l’extérieur de la villa ou jusqu’au regard RV 1 situé dans le vide sanitaire.

Cette solution qui rejoint la demande de Mme [C] laisserait par ailleurs subsister le passage de la canalisation sous sa villa et il convient de s’assurer que cette configuration ne se heurte pas à une obligation de mise en conformité au regard de la réglementation applicable en matière d’assainissement.

Quoi qu’il en soit, le tribunal ne pouvait écarter purement et simplement la demande subsidiaire des époux [C] sans rechercher, au besoin au moyen d’un complément d’expertise, la faisabilité, le coût et la conformité au règlement d’assainissement de la solution de réfection de la conduite d’eaux usées en amont du regard RV 1.

Ces éléments d’incertitude justifie une nouvelle expertise.

Sur l’obligation imposée aux copropriétés de supprimer toute évacuation de leurs eaux pluviales dans la canalisation d’ évacuation des eaux usées vétuste située sous la maison de Mme [C].

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat de la copropriété [18] et le syndicat de la copropriété VILLA [19] à supprimer tout évacuation de leurs eaux pluviales dans la canalisation d’évacuation des eaux usées vétuste, située sous la maison de M et Mme [C] ( tronçon 1 et 2), sous astreinte de 500 euros chacune par jour de retard passé le délai de 8 mois à compter de la signification du jugement.

En effet, le raccordement des évacuations d’ eaux pluviales sur la conduite d’évacuation des eaux usées, au demeurant prohibé par le règlement d’assainissement, est un facteur d’aggravation de la servitude litigieuse et des troubles anormaux du voisinage occasionnés à Mme [C] en cas de fortes pluies.

La copropriété [18] semble avoir exécuté la condamnation prononcée par le tribunal quant à l’évacuation séparée de ses eaux pluviales. Elle produit en effet un devis de l’entreprise SEP PLOMBERIE, un arrêt du président de la Métropole NCA portant permission de voirie, une déclaration préalable de travaux , le PV d’assemblée générale des copropriétaires approuvant le devis présenté et une attestation du maître d''uvre chargé de superviser l’exécution de ces travaux attestant qu’ils ont été réceptionnés le 15 juillet 2022.

Il sera demandé à l’expert de vérifier la conformité des travaux réalisés par la copropriété [18] avec l’objectif poursuivi.

La copropriété VILLA [19] ne justifie pas en revanche avoir modifié son réseau d’évacuation des eaux pluviales.

Sur la réparation du préjudice résultant du trouble de voisinage':

Mme [C] demande la confirmation du jugement en ce qu’il lui a alloué, ainsi qu’à son époux, ensemble, une somme de 1000 euros par an à compter du dépôt du rapport d’expertise jusqu’au jugement, soit 8000,00 euros . Cette somme prend en compte , par application de l’article 698 du code civil, les frais engagés par les époux [C] du fait du manque d’entretien de la canalisation par les propriétaires des fonds dominants, et ce qu’il convient d’appeler le préjudice de jouissance résultant des écoulements et suintements nauséabonds des eaux usées des copropriétés VILLA [19] et [18] sur le terrain de la propriété [C].

Elle sollicite en outre la condamnation des mêmes à lui payer une somme de 1000,00 euros par an pour la période postérieure et jusqu’à l’exécution des travaux de réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées.

Les copropriétés VILLA [19] et [18] s’opposent à ces prétentions en faisant valoir notamment que le préjudice n’est pas justifié, que les reflux d’eaux usées dans le vide sanitaire et l’appartement aménagé dans la cave ont cessé avec les travaux réalisés par la ville de [Localité 28] en 2011, en aval de la canalisation d’eaux usées, au niveau du raccordement à l’égout avec la modification d’un siphon, que les époux [C] ont contribué à leur préjudice, notamment en aménageant un appartement dans ce qui était une cave.

Cependant , le préjudice prend certes en compte le fait que les époux [C] ont dû financer seuls des travaux pour assurer régulièrement la suppression d’encombrements et bouchons dans la conduite d’évacuation des eaux usées , en provenance des propriétés situées en amont. Mais, le tribunal a surtout tenu compte des suintements et écoulements nauséabonds au niveau du talus séparatif, sur le fonds [C], nuisances qui ne peuvent que résulter d’un défaut d’étanchéité de la canalisation d’eaux usées en amont du regard RV3, nuisances qui sont à l’origine d’un trouble de jouissance certain.

Ce préjudice demeure puisqu’ il n’est pas justifié par les deux syndicats de copropriété de l’exécution de travaux de réfection de la canalisation d’eaux usées depuis le jugement rendu.

En conséquence , l’indemnité de 8000 euros , soit 1000 euros par an entre 2014 et 2021 est de nature à réparer exactement le préjudice subi par les époux [C] sur cette période. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef, les deux syndicats étant condamnés in solidum au paiement de cette somme. Il convient d’y ajouter une somme de 1000 euros en réparation du trouble de jouissance subi en 2022 par les époux [C] jusqu’au décès de M . [C].

Il sera sursis sur le surplus de la demande indemnitaire de Mme [C] jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Sur les demandes annexes':

Compte tenu de l’issue du litige, le jugement est confirmé en ce que le Syndicat de la copropriété [18] et le Syndicat de la copropriété VILLA [19] ont été condamnés in solidum aux dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [W] et les frais des procédures de référé, avec distraction au profit de Maître Pascal Franses, ainsi qu’aux frais irrépétibles exposés devant le tribunal.

Compte tenu de l’expertise ordonnée, il convient de réserver la décision sur les dépens et frais irrépétibles d’appel jusqu’en fin d’instance.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mixte, mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [X] [C] et Mme [E] [H] épouse [C] de leur demande de condamnation à faire, sous astreintes, formulée à titre subsidiaire.

Statuant à nouveau de ce chef,

Constate qu’ à hauteur d’appel Mme [C], à titre personnel et venant aux droits de son époux décédé, sollicite, au titre des travaux à entreprendre sur la canalisation d’évacuation des eaux usées qui traverse son fonds, la condamnation in solidum, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Villa [19] », sis à [Adresse 29] et du syndicat des copropriétaires « [18] » sis à [Adresse 29], à exécuter les travaux de réfection totale de la canalisation et des regards des eaux usées en conformité avec les obligations techniques du règlement sanitaire de la Métropole, du regard RV1 inclus apparaissant sur le schéma en page 18 du rapport de Monsieur [W] du 13 juin 2014 jusqu’à l’entrée de leurs bâtiments, et ce sous astreinte définitive de 1.000 € chacune par jour de retard et par défendeur, passé le délai de trois mois de la signification de l’arrêt à intervenir,

Avant dire droit sur cette demande,

Ordonne une expertise, confiée à

M. [V] [K]

[Adresse 16]

[Adresse 16]

Port. : [XXXXXXXX01] Mel : [Courriel 24],

avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux, à [Adresse 9], lots 2 et 3 du lotissement [19], propriété de Mme [E] [H] , veuve [C], cadastrés [Cadastre 10] et [Adresse 29], lots 10,11 et 12 du lotissement [19] devenus les parcelles [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 21] et [Cadastre 12], propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [18], et [Cadastre 8], propriété du syndicat des copropriétaires VILLA [19], en présence des parties, ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception,

Se faire remettre tous documents,

Procéder à toutes constatations,

Dire s’il est techniquement possible de procéder à la réfection de la canalisation objet de la servitude d’écoulement des eaux usées grevant le fonds de Mme [C], entre le regard RV 1 du schéma figurant en page 18 du rapport [W] et l’entrée des bâtiments des copropriétés [18] et VILLA [19], dans le respect des prescriptions de la règlementation d’assainissement applicable aux immeubles en question,

Décrire les travaux à entreprendre, pour remettre en état la conduite d’évacuation des eaux usées, chiffrer leur coût et leur durée d’exécution prévisible,

En cas d’impossibilité de retenir la solution de réfection par chemisage, décrire les travaux de remplacement de la canalisation en question, évaluer leur coût et leur durée d’exécution prévisible,

Décrire les nuisances et la gêne éventuelles qui pourraient être occasionnées à Mme [C] pendant la durée des travaux'; dans ce cas, recueillir les éléments permettant d’évaluer les préjudices matériels et immatériels qui en découlent,

Vérifier la réalité et la conformité des travaux entrepris par la copropriété [18] pour supprimer le déversement de ses eaux pluviales dans la canalisation objet de la servitude d’écoulement des eaux usées grevant le fonds de Mme [C],

Rassembler tous les éléments techniques et de fait, utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne, après y avoir été autorisé par le conseiller chargé du contrôle des expertises,

Dit qu’au terme de ses investigations, il notifiera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire valoir leurs observations sous forme de dires, auxquels il répondra avant de déposer son rapport définitif au greffe de la cour d’appel d’Aix en Provence, chambre 1-5,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de Procédure Civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix,

Dit qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le magistrat chargé du contrôle des expertises de la chambre 1-5 de la cour, désigné pour suivre la mesure d’instruction,

Fixe à la somme de 3000 € la provision destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert que chacune des parties devra consigner par tiers ( 1000 € chacun) dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide un relevé de caducité et une prorogation de délai,

Dit que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation,

Dit que l’expert devra déposer son rapport auprès de la cour d’appel d’Aix en Provence , chambre 1-5, dans un délai de 6 mois à compter de la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, et qu’il en délivrera lui-même copie à chacune des parties en cause,

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et fera un rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente au magistrat chargé du contrôle des expertises,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le Syndicat de la copropriété [18] et le Syndicat de la copropriété VILLA [19] à payer à Madame [E] [H] veuve [C], en sa qualité de seul ayant droit de Monsieur [X] [C] et à titre personnel, une somme de 1.000 €, en réparation du trouble de jouissance subi durant l’année 2022,

Sursoit à statuer sur le surplus de la demande indemnitaire de Mme [C] et sur sa demande de travaux jusqu’en fin d’instance,

Réserve la décision sur les dépens et frais irrépétibles d’appel jusqu’en fin d’instance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,