COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 18 DECEMBRE 2025

N° 2025/726

Rôle N° RG 25/01340 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOKHA

[N] [P]

C/

S.A. VILOGIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin LABONNE

M^e Maxime PLANTARD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 23 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02836.

APPELANT

Monsieur [N] [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002452 du 29/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

né le 26 Février 1970 à [Localité 4] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin LABONNE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. VILOGIA

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Matthieu MOLINES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2022, la société anonyme (SA)Vilogia a donné à bail d’habitation à M. [N] [P] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 429,10 euros, provisions sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2023, la société Vilogia a fait délivrer à M. [P] un commandement de payer la somme principale de 1 208,48 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, la société Vilogia a fait assigner M. [P], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l’explusion du requis et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 23 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a:

— déclaré recevable l’action de la société Vilogia ;

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 9 octobre 2023 ;

— ordonné l’expulsion de M. [P] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux, passé le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de commissaire de justice ;

— condamné M. [P] à payer à la société Vilogia :

— la somme provisionnelle de 3 236,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire ;

— accordé à M. [P] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 3 226,50 euros et dit qu’il devrait régler cette somme en 24 mensualités de 134 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

— donné acte à la société Vilogia de ce qu’elle communiquerait les attestations de paiement effectués par M. [P] depuis le mois de juin 2024 ;

— débouté la société Vilogia du surplus de ses demandes ;

— condamné M. [P] à payer à la société Vilogia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— M. [P] n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié par le jeu de la clause résolutoire ;

— en l’absence de reprise de paiement du loyer, M. [P] ne pouvait obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

— la situation financière de M. [P] justifiait l’octroi de délais de paiement de 24 mois.

Par déclaration transmise le 4 février 2025, M. [P] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’il lui a été accordé des délais de paiement de 24 mois et que la société Vilogia a été déboutée du surplus de ses demandes.

Par conclusions transmises le 14 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [P] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

— a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 9 octobre 2023 ;

— a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux, passé le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de commissaire de justice ;

— l’a condamné à payer à la société Vilogia :

— la somme provisionnelle de 3 236,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire ;

— l’a condamné à payer à la société Vilogia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Statuant à nouveau,

* à titre principal :

— prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— lui octroyer les plus larges délais de paiement aux fins de lui permettre de poursuivre le paiement de sa dette locative de manière échelonnée ;

* à titre subsidiaire :

— lui accorder les plus larges délais afin de lui permettre de quitter les lieux ;

— en tout état de cause, condamner la société Vilogia aux entiers dépens.

Par conclusions transmises le 12 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Vilogia sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée et la condamantion de M. [P] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre lesentiers dépens d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 27 octobre 2025.

Le 7 novembre 2025, la société Vilogia a transmis de nouvelles conclusions comportant une actualisation de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En application de ce texte, les conclusions transmises par la société Vilogia le 7 novembre 2025 comportant une actualisation de la dette locative doivent être déclarées recevables.

— Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Suivant l’alinéa 1 de l’article 915-2 de ce code, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

L’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

En l’espèce, si M. [P] a interjété appel du constat de la résiliation du contrat de bail, de l’expulsion et des condamnations au paiement de provisions au titre de la dette locative, de l’indemnité d’occupation mensuelle et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il ne sollicite plus, dans le dispositif de ses dernières conclusions, que des délais de paiement avec la suspension subséquente de la clause résolutoire et subsidiairement des délais pour quitter les lieux.

Il doit être rappelé que même si M. [P] critique, dans le corps de ses conclusions, le montant des provisions allouées, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des conclusions, qui ne comprend pas de demande afférente aux dites provisions.

Parallèlement, la société Vilogia sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Elle ne formule aucune demande d’infirmation.

Aussi, l’ordonnance entreprise doit confirmée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 9 octobre 2023 ;

— condamné M. [P] à payer à la société Vilogia la somme provisionnelle de 3 236,50 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est r éputée n e pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, suivant l’attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales, les ressources de M. [P] sont constituées du revenu de solidarité active à hauteur de 559,42 euros et d’une allocation logement de 253,76 euros.

Suivant le décompte de la dette locative, seule l’allocation logement est désormais versée à la société bailleresse. Aucun paiement n’a été effectué par l’appelant depuis le mois de juin 2025 de sorte que les délais accordés en première instance n’ont pas été respectés.

Or, les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accordés qu’en cas de reprise du paiement du loyer courant. M. [P] ne verse aux débats aucun élément justifiant d’une telle reprise de paiement alors que la charge de la preuve lui incombe.

Dès lors, M. [P] doit être débouté de sa demande de délais de paiement.

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire présentée par M. [P].

Subséquemment, elle doit aussi être confirmée en ce qu’elle a :

— ordonné l’expulsion de M. [P] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux, passé le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de commissaire de justice ;

— condamné M. [P] à payer à la société Vilogia une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire.

— Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [P] sollicite, subsidiairement, des délais pour quitter les lieux mais sans expliciter en quoi son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Certes, il est bénéficiaire du revenu de solidarité active mais la faiblesse de ses revenus n’est pas un élément suffisant pour étayer l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales.

Par ailleurs, la cour souligne que M. [P] a déjà de facto bénéficier d’un délai de plus de deux années.

Dès lors, l’appelant doit être débouté de sa demande de délais pour quitter le logement.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. [P] à verser à la société Vilogia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En cause d’appel, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société Vilogia est donc déboutée de sa demande de ce chef.

M. [P], succombant à l’instance, devra supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Déboute M. [N] [P] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute la société Vilogia de sa demande présentée sur ce fondement ;

Condamne M. [N] [P] aux dépens d’appel.

La greffière, La Présidente,