COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 6 MARS 2025

N° 2025/ 05

N° RG 24/00001 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMNNR

Etablissement Public L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-CÔTE D’AZUR (EPF PACA)

C/

[O] [J]

[P] [Y] [N] épouse [J]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laura LOUSSARARIAN

M^e Olivier BURTEZ-DOUCÈDE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône en date du 15 novembre 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 23/00014.

APPELANTE

L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-CÔTE D’AZUR (EPF PACA) représenté par sa Directrice Générale en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège, situé [Adresse 13] – [Localité 2]

représenté par M^e Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE, assisté de M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, substituée e t plaidant par M^e Xavier GOSSELIN, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [O] [J],

Madame [P] [Y] [N] épouse [J], demeurant tous deux, [Adresse 7] – [Localité 3]

représentés et plaidant par M^e Olivier BURTEZ-DOUCÈDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCÈDE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

EN PRÉSENCE DE

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE,

domicilié [Adresse 11] – [Localité 4]

Présent en la personne de Monsieur [X] [C], inspecteur des Finances publiques.

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 Février 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, Président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, Président

Madame Joëlle TORMOS, conseiller

Madame Géraldine FRIZZI, conseiller

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 06 Mars 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [O] [J] et madame [P] [J] sont propriétaires d’un appartement d’une superficie de 60 m2 constituant le lot n°12 d’un immeuble en copropriété sis à à [Localité 15], [Adresse 9], cadastré [Cadastre 8] C [Cadastre 6].

Dans le cadre de l’intervention publique contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées, une réserve foncière portant sur l’îlot [Adresse 12]-[Adresse 17] a été décidée sur plusieurs immeubles des rues [Adresse 12] et [Adresse 17], dont celui où se situe l’appartement des expropriés.

Au terme de l’enquête publique et parcellaire qui s’est déroulée du 15 au 31 mars 2021, la constitution de la réserve foncière a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 23 septembre 2021.

Préalablement, une convention d’intervention foncière portant sur ce site avait été signée entre la métropole [Localité 10]-[Localité 14]-Provence, la ville de [Localité 14], l’établissement public d’aménagement EuroMéditerranée et l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF-PACA).

C’est dans ces conditions qu’est intervenue l’ordonnance d’expropriation en date du 4 janvier 2023, la propriété du bien étant transférée à l’EPF-PACA.

En l’absence d’accord entre les parties sur le montant de l’indemnité de dépossession, l’autorité expropriante a saisi le juge de l’expropriation des Bouches-du Rhône, par mémoire en date du 8 mars 2023, d’une demande de fixation de l’indemnité due aux époux [J], proposant une indemnisation de 36 000 € en valeur occupée, soit 600 €/m2.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 24 mai 2023.

En l’absence de communication du procès-verbal de transport, il convient de se référer au descriptif du bien contenu dans le jugement du 15 novembre 2023.

Aux termes de cette décision, l’appartement objet de l’expropriation est ainsi décrit : 'dans un immeuble aux parties communes très dégradées, cadastré [Adresse 16] section [Cadastre 8] C n° [Cadastre 6], le lot n° 12 est composé d’un appartement de 60 m2 au deuxième étage sur cour qui est loué.

L’entrée donne sur un couloir, avec un compteur électrique et un tableau électrique. Le carrelage au sol est endommagé et la peinture sur les murs dégradée. Au fond du couloir se trouvent deux placards encastrés. Entre les deux placards, une importante fissure est visible.

La vitre de la porte de la cuisine est cassée. La cuisine est équipée d’un évier en inox, de plaques au gaz de ville, d’un placard encastré et d’un four. Les murs sont carrelés pour partie et peints sur la partie haute, la peinture est écaillée. Le carrelage au sol est abîmé.

Une porte-fenêtre aux huisseries anciennes en bois et simple vitrage, donne sur un grand balcon de type loggia fermé par des fenêtres simple vitrage avec des huisseries en aluminium. Le cumulus électrique se trouve dans la loggia.

La loggia est carrelée au sol, les murs revêtus de toile de verre peinte abîmée. Les fenêtres par des persiennes métalliques.

Le salon donne également sur la loggia par une porte-fenêtre en bois simple vitrage. Les murs du salon recouverts d’une toile de verre peinte sont sales et abîmés. Le carrelage au sol est endommagé. La porte du salon possède plusieurs carreaux cassés.

La salle de bain avec baignoire et faïence donne sur la cour de l’immeuble. La fenêtre est cassée, il manque quatre carreaux sur douze. La peinture est totalement écaillée, le carrelage au sol est cassé et du salpêtre est visible sur les murs et le plafond.

La peinture du couloir est dégradée. Dans les toilettes, le fenestron est cassé et le carrelage sur les murs n’est pas fini.

Une première chambre, avec un convecteur électrique, du lambris au plafond et du carrelage au sol donne sur la cour de l’immeuble. Plusieurs carreaux de la fenêtre en simple vitrage sont cassés.

La deuxième chambre aux murs peints, est dégradée.

L’ensemble du bien est vétuste et dégradé.'

Par jugement contradictoire en date du 15 novebre 2023, le juge de l’expropriation a :

— fixé à la somme de 62 901 € l’indemnité principale de dépossession revenant à [O] [J] et [P] [J] née [Y] [N] pour l’expropriation du bien immobilier un appartement constituant le lot n° 12 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] – [Localité 15], cadastré [Cadastre 8] C [Cadastre 6], situé au 2ème étage à droite et d’une superficie loi Carrez de 61, 64 m2,

— fixé à 7 290 € l’indemnité de remploi revenant à [O] [J] et [P] [J] née [Y] [N] pour l’expropriation du bien immobilier un appartement constituant le lot n° 12 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] – [Localité 15], cadastré [Cadastre 8] C [Cadastre 6], situé au 2ème étage à droite et d’une superficie loi Carrez de 61, 64 m2,

— fixé à 5 100 € l’indemnité de pertes de loyers revenant à [O] [J] et [P] [J] née [Y] [N] pour l’expropriation du bien immobilier un appartement constituant le lot n° 12 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] – [Localité 15], cadastré [Cadastre 8] C [Cadastre 6], situé au 2ème étage à droite et d’une superficie loi Carrez de 61, 64 m2,

— condamné l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA) à payer la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA).

L’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA) a, régulièrement, relevé appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe du 16 janvier 2024, notifiée aux intimés le 17 janvier 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire d’appel reçu au greffe le 12 avril 2024, auquel il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, l’appelante demande à la Cour de :

— infirmer la décision de première instance,

par suite, en statuant à nouveau :

— fixer comme suit l’indemnité revenant aux consorts [J] :

A. Indemnité principale (valeur occupée)

— méthode d’évaluation : globale, cave et parties communes intégrées

— superficie : 61, 64 m2

— valeur unitaire libre : 600 €/m2

Soit une indemnité principale de 61, 64 m2 X 600 € = 36 984 €

B. Indemnités accessoires

Frais de remploi : néant

Perte de revenus locatifs :

— à titre principal : néant

— subsidiairement : sursis à statuer

— plus subsidiairement : 10 200 € / 2 = 5 100 €

INDEMNITÉ TOTALE : 36 984 €, VOIRE 42 084 €

Au soutien de ses demandes, l’EPF PACA rappelle que le bien objet de l’expropriation est en situation d’occupation pour être loué selon bail en date du 1er janvier 2019.

S’agissant de la date de référence, elle soutient que celle-ci doit être fixée au 26 janvier 2022, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme intercommunal de [Localité 14] Provence, intervenue le 30 juin 2022.

En ce qui concerne la superficie du bien, l’EPF PACA affirme que seule la superfie 'Carrez’ doit être retenue, soit 61, 64 m2, la loggia ne pouvant modifier la consistance de l’immeuble.

L’appelante critique, par la suite, la méthode d’évaluation retenue par le premier juge.

Tout en reconnaissant que la moyenne de prix des cessions présentées par le commissaire du gouvernement se situe, pour la quasi totalité au-delà de 900 € m2, à l’exception d’une seule, elle indique que c’est le montant unitaire de cette dernière, soit 675 €/ m2 en valeur occupée, qui aurait dû être retenue, en raison de l’état de l’appartement.

Ecartant les prétentions des expropriés, L’EPF PACA propose de fixer la valeur unitaire à 600 €/m2, valeur occupée, tout en faisant état de ventes amiables intervenues dans l’immeuble voisin au prix unitaire de 675 €/m2.

Elle conteste l’octroi d’une indemnité de remploi, le bien objet de l’expropriation étant notoirement destiné à la vente par suite de la déclaration d’intention d’aliéner déposée le 5 décembre 2022, en vue d’une vente aux enchères le 15 mars 2023.

Or, aux termes des dispositions de l’article R322-5 du code de l’expropriation, 'il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.'

L’EPF PACA conclut, en conséquence, à l’infirmation de la décision querellée.

Monsieur [O] [J] et madame [P] [J] concluent essentiellement, dans leur mémoire en réponse reçu au greffe le 27 juin 2024, et auquel il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à la confirmation de la décision de première instance, en ce qu’elle leur a octroyé les sommes de 62 901 €, au titre de l’indemnité principale d’expropriation, 7 290 €, au titre de l’indemnité de remploi, et 1 500 €, autre des frais irrépétibles, et forment appel incident sur le montant de l’indemnisation due au titre de la perte de loyers, réclamant une somme de 10 200 € de ce chef.

Ils sollicitent, en outre, la condamnation de l’appelante à leur verser une somme complémentaire de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [J] indiquent reprendre leur argumentation développée en première instance.

Ils demandent la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a retenu une superficie du bien de 69, 89 m2, en prenant en compte la surface de la loggia pondérée de 50 %, et appliqué une valeur unitaire de 900 €/m2.

S’agissant de l’indemnité de remploi, ils soutiennent que le bien n’était pas notoirement à la vente et que, de plus, il n’a pas été vendu.

Ils affirment que, en tout état de cause, l’ordonnance d’expropriation a éteint à sa date les droits réels et personnels et qu’il n’y a pas eu de vente aux enchères, ni au jour du jugement, ni au jour de l’ordonnance d’dxpropriation.

Le commissaire du Gouvernement, dans son mémoire reçu le 12 juillet 2024, auquel il est expressément renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, rappelle que le bien appartenant aux époux [J] se situe dans une copropriété 'dont les parties communes sont globalement en très mauvais état, non entretenues, parfois encombrées, les installations électriques sont rarement protégées et l’on y observe parfois des branchements non autorisés.'

Sur la date de référence, le commissaire du gouvernement propose de la fixer au 28 janvier 2020, date d’opposabilité du PLUi approuvé le 19 décembre 2019.

En ce qui concerne la superficie du bien, il propose de ne retenir que celle déterminée selon la loi Carrez, soit 61, 64 m2, le fait que la loggia ait été fermée et utilisée comme chambre étant insuffisant à en faire une pièce de vie.

Il rappelle que toutes les références citées dans le même ensemble immobilier bénéficient, également, d’une loggia et n’ont, pour autant, été retenues que pour leur seule surface habitable.

Enfin, sur la valeur unitaire à retenir et les postes d’indemnisation, il retient que :

— la valeur de 900 €/m2, retenue par le premier juge, paraît équitable en se référant aux termes de comparaison produits, les mutations de biens loués se situant à 1 143 €/m2, 984 €/m2 et 975 €/m2,

— l’indemnité de remploi est due au barème en usage,

— une indemnité pour perte de loyer doit être calculée sur 6 mois.

Il propose, en conséquence, de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 55 476 €, soit 61, 64 m2 X 900 €/m2, l’indemnité de remploi à la somme de 6 547 € et l’indemnité pour perte de loyer à la somme de 5 100 €, soit 6 mois à 850 €/mois.

À l’audience du 6 février 2025, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la procédure

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 1er octobre 2021 , à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’appelante, des intimés et du commissaire du gouvernement ont été adressées ou déposées dans les délais légaux et sont recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée, qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

— Sur la date de référence

Au visa de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, et par application des dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation, la date de référence est, en l’espèce, fixée au 28 janvier 2020, date d’opposabilité du PLUi approuvé le 19 décembre 2019.

La date de référence proposée par L’EPF PACA ne peut être retenue en ce qu’elle ne concerne pas la zone dans laquelle est situé le bien exproprié.

La date de référence proposée par le commissaire du gouvernement, et reprise dans la décision de première instance, sera dès lors retenue.

— Sur l’indemnité de dépossession

Par application des dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation, le bien doit être évalué à la date du jugement.

Aux termes de leurs mémoires, les parties comparantes adoptent, de manière concordante, la méthode d’évaluation par comparaison.

L’évaluation par la méthode des termes de comparaison, ainsi retenue par les parties, est en son principe appropriée et c’est à bon droit que le juge de l’expropriation en a fait application.

En situation d’occupation locative, le bien consiste en un appartement de 61, 64 m2, situé au 2ème étage de l’immeuble sis à [Localité 14] (09), [Adresse 9], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8] C [Cadastre 5].

Pour parvenir à une évaluation à hauteur de 62 901 €, le juge de l’expropriation s’est fondé, après avoir examiné les références produites par l’expropriante, sur les termes de comparaison pertinents du commissaire du gouvernement, en en déduisant une valeur unitaire moyenne de 900 €/m2.

Le montant de la valeur unitaire, ainsi déterminée par le premier juge, est, à l’évidence, conforme à la nature du bien exproprié et à la moyenne des termes de comparaison communiqués par le commissaire du gouvernement.

En matière d’expropriation, par principe, il est d’usage de privilégier la surface utile comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Ainsi, s’agissant des surfaces annexes, et plus précisément de la loggia dont l’expropriante conteste la prise en compte, il résulte des dispositions de l’article 4-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que : « La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Aux termes des dispositions de l’article R 353-16 du code de la construction et de l’habitation : « La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement. »

L’arrêté du 9 mai 1995, modifié par arrêté du 24 juillet 1997, pris par le ministre du logement, confirme en son article 1 que : « Pour la définition de la surface utile visée à l’article R. 331-10 et au 2° de l’article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moité enterré. »

Enfin, la cour de cassation a, dans un arrêt en date du 28 janvier 2015, décidait que : « Mais attendu qu’ayant souverainement retenu qu’à la date de la vente les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, étaient closes et habitables, la cour d’appel… en a déduit à bon droit que ces loggias devaient être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives. »

En l’espèce, la loggia est fermée par des fenêtres simple vitrage et huisseries en aluminium, revêtue de toile de verre peinte et carrelée.

Il se déduit de l’ensemble de ces textes et jurisprudence que la loggia doit être prise compte dans le calcul de la superficie des parties privatives, conformément à la jurisprudence citée, avec une pondération de 50 %.

La surface retenue sera celle déterminée selon le mesurage prévu par la loi dite 'Carrez', soit 61, 64 m2, outre la moitié de la superficie de la loggia, arrêtée par l’expert mandaté par les époux [J] à 16, 03 m2, soit 8, 01 m2 indemnisables.

La surface totale servant de base au calcul de l’indemnité de dépossession sera, en conséquence, de 69, 65 m2.

L’indemnité de dépossession due aux époux [J] sera, en conséquence, fixée à la somme de 62 685 €, soit 69, 65 m2 X 900 €/m2.

— Sur l’indemnité de remploi

Aux termes des dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation : 'L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.'

La déclaration d’utilité publique est en date du 23 septembre 2021.

La déclaration d’intention d’aliéner, dont se prévaut l’expropriante et qui n’a pas été menée à son terme, est datée du 5 décembre 2022.

Il n’est pas démontré que les propriétaires du bien aient, à aucun moment et d’une quelconque manière, manifesté leur volonté de mettre en vente leur appartement dans la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Aussi, c’est pertinemment que le premier juge a fait droit à la demande d’allocation d’une indemnité de remploi formulée par les expropriés.

Celle-ci sera fixée à la somme de 7 268, 50 €, selon le barème en usage.

— sur l’indemnité pour perte de loyer

L’indemnité due par l’autorité expropriante à une personne expropriée doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Il est établi, et d’ailleurs non contesté, que le bien objet de l’expropriation est loué, selon bail en date du 1er janvier 2019, et procure aux propriétaires un loyer mensuel de 850 €.

L’indemnisation de la perte de revenus locatifs est autant justifiée qu’équitable.

Elle ne peut être corellée à l’état du bien.

Il sera fait droit à la demande d’indemnisation pour perte de loyer pour une durée de 12 mois, soit une somme de 10 200 €.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [J] et de leur allouer une somme complémentaire de 1 500 € de ce chef.

Il y a lieu, en conséquence, au vu de l’ensemble des éléments versés aux débats, des termes de comparaison produits et du descriptif du bien, de réformer partiellement le jugement du 15 novembre 2023 et de fixer comme suit les indemnités dues aux expropriés :

— indemnité principale : 62 685, 00 €

— indemnité de remploi : 7 268, 50 €

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 10 200, 00 €

Le jugement sera confirmé pour le surplus.

L’établissement public foncier PACA supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables l’appel principal de l’établissement public foncier PACA et l’appel incident des époux [J],

Fixe la date de référence au 28 janvier 2020,

Infirme partiellement le jugement déféré en ce qu’il a retenu une superficie du bien exproprié de 69, 89 m2 et fixé l’indemnité principale de dépossession à la somme globale de 70 191 €,

Dit que que la surface habitable du bien exproprié est de 69, 65 m2,

Fixe à 900 €/m2 la valeur unitaire d’indemnisation,

Fixe l’indemnité d’expropriation due à Monsieur [O] [J] et madame [P] [J] à la somme de 62 685 €, au titre de l’indemnité principale, soit 69, 65 m2 X 900 €/m2, et celle de 7 268, 50 €, au titre de l’indemnité de remploi, soit une somme globale de 69 953, 50 €,

Fixe l’indemnité pour pertes de revenus locatifs due à Monsieur [O] [J] et madame [P] [J] à la somme de 10 200 €, soit 850 € X 12 mois,

Condamne l’EPF PACA à payer à Monsieur [O] [J] et madame [P] [J] la somme complémentaire de 1 500 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Confirme, pour le surplus, le jugement entrepris, notamment en ce qu’il a condamné l’établissement public foncier PACA à verser à Monsieur [O] [J] et madame [P] [J] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance,

Laisse à l’établissement public foncier PACA la charge des dépens de l’instance d’appel.

Le greffier Le président