COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 371

Rôle N° RG 25/02060 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOM5L

[H] [B]

[Z] [D] épouse [B]

C/

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier COURTEAUX

M^e Olivier COURTEAUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 02 Septembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/03674.

APPELANTS

Monsieur [H] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009507 du 27/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 01 Juillet 1983 à [Localité 3] (Algérie), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [Z] [D] épouse [B]

née le 06 Octobre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A. ERILIA, S.A au capital de 4 497 987,00 €, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 058 811 670 dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Chloé FABIAN de la SELARL DHF AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2019, la SA ERILIA a donné à bail d’habitation à M.[H] [B] et Mme [Z] [D] un appartement situé à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 375,14 euros majoré d’une provision sur charges mensuelles de 143,48 euros.

Se plaignant de la violation par les locataires de leur obligation d’usage paisible des lieux, la SA ERILIA les a fait citer, par acte d’un commissaire de justice du 26 avril 2023, aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail.

Par jugement contradictoire du 02 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection de Marseille a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 28 février 2019,

— dit qu’à compter de la signification du jugement, M.[H] [B] et Mme [Z] [D] seront occupants sans droit ni titre du logement,

— ordonné à M.[H] [B] et Mme [Z] [D] ainsi qu’à tout occupant de leur chef de libérer l’appartement et restituer les clés dans le délai de 08 jours à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M.[H] [B] et Mme [Z] [D] et de tout occupant de leur chef d’avoir libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation à compter de la décision à 374, 14 euros et condamné solidairement M.[H] [B] et Mme [Z] [D] à s’en acquitter et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ou son expulsion,

— laissé à la SA ERILIA les dépens de l’instance,

— rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a relevé que l’origine du conflit entre M.[B] et Mme [D] d’une part, et leurs voisins, M.et Mme [K], d’autre part, résidait dans les bruits générés par l’enfant autiste de ces derniers. Il a souligné que M.[B] et Mme [D] avaient provoqué des nuisances sonores et des dégradations matérielles, alors que les difficultés générées par M.et Mme [K] ne leur étaient pas imputables et qu’aucun voisin de ces derniers ne se comportaient comme M.[B] et Mme [D]. Il a noté qu’aucune difficulté n’était à déplorer dans l’immeuble avant l’arrivée de ces derniers, alors même que la famille [K] était déjà présente. Il a estimé que la surenchère dans le comportement agressif et répété de M.[B] et Mme [D] constituait un manquement dans leur obligation d’user paisiblement des lieux loués.

Par déclaration du 19 février 2025, M.[H] [B] et Mme [Z] [D] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail avec leur expulsion, en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 374, 14 euros et en ce qu’elle les a condamnés au versement de celle-ci.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[H] [B] et Mme [Z] [D] demandent à la cour :

Vu l’article 750-1 du code de procédure civile,

— de déclarer irrecevable la demande en résiliation expulsion de la société ERILIA en l’absence de mise en demeure préalable exigé par l’article 1124 du code civil et en l’absence de congé pour juste motif préalable répondant aux conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— de déclarer irrecevable la demande en résiliation expulsion de la société ERILIA pour défaut du préalable de conciliation imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile en matière de trouble anormal de voisinage,

— d’infirmer le jugement déféré relatif s’agissant des chefs du dispositif suivants :

— prononce la résiliation du bail conclu le 28 février 2019 entre la société ERILIA et M. [H] [B] et Mme [Z] [D] pour un appartement de type 4 situé [Adresse 1],

— dit qu’à compter de la signification du présent jugement M. [H] [B] et Mme [Z] [D] seront occupants sans droit ni titre du logement,

— ordonne, en conséquence, à M. [H] [B] et Mme [Z] [D] ainsi que tout occupant de leur chef de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [H] [B] et Mme [Z] [D] et tout occupant de leur chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ERILIA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision à 374,14 euros et condamne solidairement M.[H] [B] et Mme [Z] [D] à s’en acquitter et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ou son expulsion,

En conséquence,

— de rejeter la demande de résiliation du bail d’habitation que toutes les autres demandes formulées par la société ERILIA à leur encontre,

— d’ordonner si besoin leur réintégration dans le logement situé [Adresse 1] sous peine d’une astreinte de 1.000--d’ordonner l’exécution sur minute de l’arrêt à intervenir en application de l’article 503 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104 et 1231-1du code civil,

— de condamner la société ERILIA à leur payer à chacun la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; à titre subsidiaire au titre de l’abus de procédure d’agir en justice,

— de condamner la société ERILIA à payer à M^e Olivier COURTEAUX la somme de 3.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner la société ERILIA aux entiers dépens.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail en raison :

— de l’absence de mise en demeure préalable, en application de l’article 1224 du code civil,

— de l’absence de conciliation préalable, obligatoire en matière de trouble du voisinage,

— en l’absence de la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux.

Ils s’opposent à toute résiliation judiciaire du bail. Ils contestent toute violation de leur obligation d’un usage paisible des lieux loués. Ils notent devoir faire face aux troubles anormaux du voisinage provoqués par leurs voisins, M. Et Mme [K], en raison des disputes du couple, de leur comportement bruyant, de dégradations commises par ces derniers, des cris de leur enfant autiste et de violentes prises à partie. Ils exposent s’être plaints à plusieurs reprises à leur bailleur qui n’a jamais répondu à leurs doléances. Ils soutiennent avoir même tenté une médiation, en vain.

Ils reprochent à leur bailleur de les avoir assignés sans mise en demeure préalable et de leur avoir délivré un commandement de quitter les lieux, leur créant un préjudice d’angoisse. Ils lui reprochent également de n’avoir pas respecté son obligation de leur permettre de jouir paisiblement des lieux loués. Ils sollicitent ainsi des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SA ERILIA demande à la cour :

— de débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs moyens tendant à faire déclarer irrecevable l’action initiale introduite par la société ERILIA par acte du 20 avril 2023,

— de confirmer le jugement déféré,

Y ajoutant,

— de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à 593,90 euros,

— de débouter M.[H] [B] et Mme [Z] [D] de leurs demandes,

— de condamner solidairement M.[H] [B] et Mme [Z] [D] au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ces derniers comprenant les frais d’assignation.

Elle conteste toute irrecevabilité de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Elle reproche à M.[H] [B] et Mme [Z] [D] d’avoir manqué à leur obligation d’usage paisible des lieux loués et d’avoir violé les clauses du règlement intérieur de l’immeuble. Elle fait valoir que ces derniers se sont rendus responsables d’une surenchère agressive et répétée à l’encontre des époux [K], qui ne sont pas responsables du handicap de leur enfant. Elle fait état d’un incident du 06 avril 2023 au cours duquel Mme [K] a été agressée par M.[B] et Mme [D], entraînant l’intervention de la police. Elle relate les disputes violentes et fréquentes entre les deux familles dont elle indique qu’il n’est pas démontré que le fait générateur serait de la responsabilité des consorts [K]. Elle indique avoir intenté une procédure à l’encontre de cette famille néanmoins.

Elle note que les appelants se sont abstenus de verser l’indemnité d’occupation à laquelle ils ont été condamnés, ce qui témoigne de leur mauvaise foi.

Elle demande la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 593,90 euros en notant que M.[B] et Mme [D] ne bénéficient plus de l’allocation logement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail par la SA ERILIA

L’acte introductif d’instance date du 26 avril 2023. L’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, a été annulé par le Conseil d’Etat par une décision du 22 septembre 2022.

L’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 13 mai 2023, ne s’applique qu’aux instances introduites à compter du premier octobre 2023. Par ailleurs, cet article ne s’applique pas au litige porté devant la juridiction; en effet, il ne s’agit pas de trancher un problème de trouble anormal de voisinage mais un litige portant sur une demande de résiliation judiciaire d’un bail.

Ainsi, c’est à tort que les appelants soutiennent que la demande de la SA ERILIA en résiliation judiciaire de bail serait irrecevable en raison de la violation par cette société d’une obligation de tentative de conciliation préalable, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code stipule que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En conséquence, la SA ERILIA pouvait solliciter de la justice la résiliation judiciaire du bail sans mise en demeure préalable.

Enfin, la SA ERILIA, qui pouvait solliciter la résiliation judiciaire du bail à tout moment de l’exécution du contrat en raison des manquements allégués de ses locataires, n’avait pas obligation de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux qui est une procédure différente, même si elle peut être utilisée pour dénoncer une violation, par le locataire, de ses obligations.

La demande d’irrecevabilité de la résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1719 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, les locataires ont l’obligation d’user paisiblement des lieux loués.

S’il n’est pas contestable que l’enfant de M.et Mme [K] , voisins de M.[B] et Mme [D], crée des nuisances sonores en raison de son handicap, il ressort des pièces du dossier que M.[B] et Mme [D] ont envenimé la situation qui est devenue très conflictuelle au sein du bâtiment. Les services de police ont été amenés à intervenir et des violences physiques sont à déplorer, ces faits étant commis souvent dans l’immeuble.

Les éventuelles violations d’usage paisible des lieux par M.et Mme [K] ne viennent pas excuser celles de M.[B] et Mme [D]. La SA ERILIA justifie avoir également assigné M.et Mme [K] en résiliation judiciaire de leur bail.

Il ne résulte d’aucun élément qu’une telle tension existait au sein de cet immeuble avant la venue de M.[B] et Mme [D] et leurs agissements au sein de l’immeuble (violences; dégradations de biens), même s’ils estiment qu’ils ne sont que la réponse aux comportements de leurs voisins (ce qu’ils ne démontrent même pas), sont des violations caractérisées de leur obligation d’usage paisible des lieux.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire de leur bail et ordonné leur expulsion.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions,ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

L’appel incident n’étant pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet, le dispositif des conclusions de l’intimé appelant incident doit comporter la prétention tendant à l’infirmation du jugement, faute de quoi l’appel incident n’est pas valable.

Le dispositif des dernières conclusions de la SA ERILIA ne mentionne pas une demande d’infirmation relative au montant de l’indemnité d’occupation.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré concernant le montant de l’indemnité d’occupation mis à la charge de M.[B] et Mme [D].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[B] et Mme [D]

La SA ERILIA n’a pas commis de faute à l’égard de M.[B] et Mme [D] en tentant d’exécuter le jugement de première instance qui est assorti de l’exécution provisoire. La SA ERILIA, dont la procédure a abouti, n’a pas commis de procédure abusive qui aurait dégénéré en abus de droit. M.[B] et mme [D] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[B] et Mme [D] sont essentiellement succombants.

Le dispositif des dernières conclusions de la SA ERILIA ne mentionne pas de demande d’infirmation relative à la charge des dépens de première instance et au rejet de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a laissé les dépens de première instance à la charge de la SA ERILIA et en ce qu’il a rejeté la demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[B] et Mme [D] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel. Succombants, ils seront déboutés de leur demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour des raisons tirées de leur situation économique, il n’y pas lieu de les condamner à une indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de M.[H] [B] et Mme [Z] [D] tendant à voir dire que la demande en résiliation de bail est irrecevable ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M.[H] [B] et Mme [Z] [D] ;

REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M.[H] [B] et Mme [Z] [D] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,