COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 JANVIER 2026

N° 2026/36

Rôle N° RG 25/03665 -

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOS3C

[T] [G]

C/

[V] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hugo BONACA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 09 Janvier 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/03625.

APPELANT

Monsieur [T] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2025-8016 du 12/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]), né le 21/05/1966 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne, assisté de M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [V] [W], né le 22/10/1961 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 15 avril 2011, M. [V] [W] a donné à bail à M. [T] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 820 euros, outre 30 euros par mois de provision sur charges.

Le 28 février 2023, M. [W] a fait signifier à M. [G] un commandement de payer la somme principale de 20 195,95 euros à valoir sur l’arriéré locatif visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, M. [W] a, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023, fait assigner M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire du 9 janvier 2025, ce magistrat a :

— déclaré l’action de M. [W] recevable ;

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à effet au 28 avril 2023 ;

— ordonné en conséquence à M. [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 7 jours à compter de la signification de la décision ;

— dit, qu’à défaut pour M. [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [G] à verser à M. [W] la somme de 3 208,83 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné M. [G] à verser à M. [W], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 850 euros) ;

— débouté M. [G] de ses demandes reconventionnelles de délais de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— débouté M. [G] de ses demandes de transmission d’un diagnostic de performance énergétique et de déconnexion de certains éléments de son compteur électrique ;

— condamné M. [G] à verser à M. [W] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant déclaration transmise au greffe le 25 mars 2025, M. [G] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 23 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [G] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a maintenu à la somme de 820 euros le montant du loyer et déduit les loyers antérieurs au 15 mai 2020, et statuant à nouveau :

à titre principal,

— déboute M. [W] de ses demandes ;

— se déclare incompétent au vu des contestations sérieuses ;

à titre subsidiaire,

— ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— lui accorde un délai de 36 mois pour payer le reliquat à valoir sur la dette locative, déduction faire des sommes réclamées indues ;

en tout état de cause,

— enjoigne à M. [W] de justifier d’un diagnostic de performance énergétique permettant de démontrer la comptabilité du logement avec les critères de décence énergétique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamne M. [W] à faire réaliser les travaux propres à mettre fin aux désordres décrits dans la mise en demeure de la ville d'[Localité 5] du 20 février 2025, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamne M. [W] à lui payer une somme provisionnelle de 4 000 euros pour le préjudice de jouissance subi ;

— enjoigne à M. [W] de procéder à la déconnexion de l’éclairage de la cage d’escalier ainsi que de l’interphone compteur électrique de M. [G], sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamne M. [W] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

— condamne M. [W] aux dépens de première instance et d’appel.

Bien que régulièrement intimé par la signification de la déclaration d’appel le 18 avril 2025, remise à étude, et des conclusions des appelants le 12 juin 2025, remises à domicile, M. [W] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, le contrat de bail stipule dans un paragraphe X que le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus des loyers et charges.

Un commandement de payer la somme principale de 20 195,95 euros a été délivré le 28 février 2023 correspondant à un arriéré locatif portant sur les années 2018 à 2021.

Alors même que le premier juge a considéré que loyers échus antérieurement au 15 mai 2020 étaient sérieusement contestables pour cause de prescription, de même que les loyers révisés, faute pour le bailleur d’avoir manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer, et les provisions sur charges réclamées, faute de régularisation annuelle, M. [W], qui n’a pas constitué avocat, ne le conteste pas.

Sur la somme de 15 580 euros (soit 820 euros X 19 mois) à valoir sur les loyers échus entre les mois de juin 2020 et décembre 2021, M. [G] a réglé 11 858,94 euros (4 611,81 euros + 7 247,13 euros), laissant un solde de 3 721,06 euros.

Or, un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

En l’occurrence, M. [G], qui ne procédera à aucun réglement avant le 8 avril 2022, ne démontre pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail à effet au 28 avril 2023.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, sur la base d’un loyer d’un montant de 820 euros non sérieusement contestable échu à compter du mois de juin 2020, le premier juge a retenu une provision de 3 208,83 euros à valoir sur l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

A l’examen du décompte versé aux débats arrêté au 30 novembre 2024, il apparaît en effet que M. [G] a repris le paiement de certaines de ses échéances à compter du mois d’avril 2022 avant de régler la somme de 11 282,23 euros le 18 mars 2024 ainsi que ses échéances courantes en 2024.

La provision de 3 208,83 euros allouée par le premier juge n’étant pas discutée, l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance entreprise que la dette locative était de 3 208,83 euros en octobre 2024, sachant qu’elle était de 3 721,06 euros lors de la délivrance du commandement de payer le 28 février 2023.

Si au cours de l’année 2024, M. [G] a repris le paiement de ses échéances courantes, tout en réglant une somme de 11 282,23 euros le 18 mars 2024, ce dernier n’a pas réglé, tous les mois, jusqu’au mois de décembre 2023, l’ensemble de ses échéances.

Il reste que, faute pour M. [W] d’avoir constitué avocat en appel, la cour ignore si la dette locative a augmenté depuis que l’ordonnance a été rendue il y a plus d’un an.

De plus, M. [G], qui a repris le paiement de ses échéances courantes depuis au moins le mois de janvier 2024, démontre ses capacités financières à apurer l’arriéré locatif de 3 208,83 euros en 36 mensualités de 89 euros chacune, en plus du paiement des échéances courantes.

Il convient donc d’accorder à M. [G] des délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette locative en 36 mensualités de 89 euros chacune, la 36ème mensualité devant être augmentée du solde de la dette, en plus du loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par M. [G] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer courant, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et M. [G] sera tenu de payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, sans la provision sur charges à défaut de régularisation annuelle, soit la somme de 820 euros, en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a, faute d’avoir suspendu les effets de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de M. [G] des lieux loués et l’a condamné au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation, conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [G]

Sur les obligations de faire

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

* Sur les travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

En outre, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».

En l’espèce, M. [G] justifie, s’être plaint à plusieurs reprises, postérieurement à la délivrance du commandement de payer le 28 février 2023, d’un logement ne répondant pas aux caractéristiques d’un logement décent.

Par courriers en date des 16 novembre 2023 et 7 mars 2024, Mme [I] de l’association ADRIM, service Habitat, conseillère en économie sociale familiale de M. [G], fait état d’une déperdition d’énergie affectant le logement en raison de sa mauvaise isolation et de ce que les thermostats des radiateurs ne fonctionnent pas. Elle indique également que la fenêtre de la cuisine ne s’ouvre plus obligeant M. [G] à allumer la lumière de la cuisine en continue.

Par courrier en date du 2 mai 2024, auquel sont jointes des photographies, Mme [I] se prévaut d’un dégât des eaux provenant du chauffe-eau qui date de 1999. Elle demande au bailleur de remédier à l’ensemble des désordres mais également de procéder à l’élaboration d’un diagnostic de performance énergétique qui n’a jamais été remis au locataire.

Un rapport a été dressé, le 2 juillet 2024, par le service prévention des risques et sécurité de la mairie d'[Localité 5] du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des bouches-du-Rhône. Il a été conclu à un logement non décent ne présentant pas de risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants et ne rendant pas le logement impropre à l’habitation. Il est relevé une fuite au niveau du cumulus en raison de sa vétusté et un système de chauffage électrique partiellement voire non fonctionnel.

Par courrier en date du 20 février 2025, ce même service a mis en demeure le bailleur d’assurer le clos et le couvert (le gros oeuvre doit être en bon état d’entretien), de protéger le logement contre les infiltrations d’air parasites (porte fenêtre du séjour) et de veiller à ce que les matériaux de construction ne présentent aucun danger manifeste (ouvrants), au fonctionnement des réseaux d’électricité et d’eau chaude (cumulus), à une aération suffisante et à un équipement de chauffage suffisant (radiateurs).

Il résulte de ces éléments que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude ne sont, à l’évidence, pas en bon état d’usage et de fonctionnement, de sorte que le manquement de M. [W] à son obligation de délivrance n’est pas sérieusement contestable.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en condamnant M. [W] de veiller au bon état d’usage et de fonctionnement des équipements de chauffage et de production d’eau chaude du logement loué à M. [G].

Afin de contraindre M. [W] à s’exécuter, il y a lieu d’assortir cette obligation de faire d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce, pendant une durée de 6 mois, période à l’issue de laquelle une nouvelle astreinte pourra être prononcée.

* Sur la demande de justification du diagnostique de performance énergétique (DPE)

Depuis le 1er juillet 2007, un DPE devait être annexé à tout nouveau contrat de location et remis au locataire.

En l’espèce, à la lecture du bail, à effet au 15 avril 2011, aucun DPE n’a été remis à M. [G] lors de son entrée dans les lieux, de sorte que M. [W] a manqué, à l’évidence, à son obligation d’information au moment de la conclusion du bail.

Il reste que l’obligation pour M. [W] de réaliser un DPE concernant un bail qui dure depuis 2011 est sérieusement contestable dans la mesure où le DPE n’est obligatoire qu’en cas de nouvelle mise en location ou de changement de locataire.

De plus, il résulte de ce qui précède que le service prévention des risques et sécurité de la mairie d'[Localité 5], qui a relevé un dysfonctionnement des équipements de chauffage et de production d’eau chaude, a conclu à un logement non décent ne présentant pas de risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants et ne rendant pas le logement impropre à l’habitation. En l’absence de preuve que le logement est une passoire énergétique, M. [G] ne démontrant pas avoir des factures anormalement élevées, la volonté de ce dernier de vérifier si le logement est indécemment énergivore n’est pas justifiée.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M. [G] de sa demande d’enjoindre à M. [W] de réaliser un DPE.

* Sur la déconnexion de l’éclairage de la cage d’escalier et de l’interphone compteur électrique

Afin de démontrer que l’éclairage de la cage d’escalier et l’interphone de l’immeuble sont branchés sur son compteur électrique, à l’origine de factures anormalement élevées, M. [G] verse aux débats un courrier dressé le 16 mai 2025 par la société Méta prod aux termes duquel elle indique avoir constaté que l’éclairage des parties communes, le système général et le système VMC commune sont alimentés depuis le tableau électrique de M. [G].

Or, faute de produire aux débats la moindre facture établissement des montants anormalement élevés, l’obligation de déconnexion sollicitée par M. [G] est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen

En l’espèce, s’il apparaît que le système de chauffage dysfonctionne depuis la fin de l’année 2023, de même que le cumulus depuis le mois de mai 2024, M. [G] n’apporte pas la preuve du préjudice de jouissance subi, faute de produire aux débats le moindre procès-verbal de constat permettant de déterminer l’ampleur des conséquences résultant du dégât des eaux ayant affecté le logement ainsi que la realité d’un bien indécemment énergivore.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en déboutant M. [G] de sa demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que M. [G] obtient partiellement gain de cause, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné aux dépens de première instance et à verser à M. [W] la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie sera condamnée à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel par elle exposés.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou de l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à effet au 28 avril 2023 ;

— condamné M. [G] à verser à M. [W] la somme de 3 208,83 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté M. [G] de ses demandes de transmission d’un diagnostic de performance énergétique et de déconnexion de certains éléments de son compteur électrique ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Autorise M. [T] [G] à se libérer de leur dette en 36 mensualités de 89 euros le 15 de chaque mois, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer courant du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de grâce ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact :

— le bail sera automatiquement résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— à défaut pour M. [T] [G] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meubles choisi par ce dernier ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [T] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, tel qu’il aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 820 euros ;

Condamne M. [V] [W] à veiller au bon état d’usage et de fonctionnement des équipements de chauffage et de production d’eau chaude du logement loué à M. [T] [G] ;

Assortit cette obligation de faire d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce, pendant une durée de 6 mois, période à l’issue de laquelle une nouvelle astreinte pourra être prononcée ;

Déboute M. [T] [G] de sa demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel par elle exposés.

La greffière La présidente