COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2026

N° 2026/ 75

N° RG 21/13154 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BICMR

[C] [Y]

C/

SCI BELGIQUE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier BOLLA

M^e Frédéric GARCIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 16 juillet 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/05301.

APPELANT

Monsieur [C] [Y],

née le 14 juin 1968 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté et plaidant par M^e Olivier BOLLA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

SCI BELGIQUE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GARCIA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne Allard, conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 14 avril 2016, la SCI Belgique et M. [C] [Y] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un emplacement de parking pour personne à mobilité réduite, situé dans une copropriété à Nice, pour la somme de 25 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 28 500 euros.

Par courriel du 13 juin 2016, M. [Y] a indiqué à la SCI Belgique renoncer à la condition suspensive et annoncé son intention de payer le prix comptant.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Par acte du 21 novembre 2018, après plusieurs mises en demeure infructueuses M. [Y] a assigné la SCI Belgique devant le tribunal judiciaire de Nice en réitération de la vente, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et en dommages-intérêts.

Par jugement du 16 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté M. [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la SCI Belgique de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné M. [Y] aux dépens.

Le tribunal a considéré que la promesse synallagmatique de vente du 14 avril 2016 était caduque en raison du défaut de consignation de la somme mise à la charge de l’acquéreur à titre de dépôt de garantie.

Par acte du 25 août 2021, complété le 10 septembre 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [Y] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

En cours d’instance, il a sollicité un sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Nice à l’encontre du notaire de la société Belgique. Le conseiller de la mise en état a déclaré sa demande irrecevable par ordonnance du 3 mai 2023.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 28 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, M. [Y] demande à la cour de :

' juger que le désistement du 13 septembre 2023 n’étant pas parfait n’emporte pas acquiescement au jugement ;

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' condamner la SCI Belgique à lui payer 18 000 euros en réparation de son préjudice matériel, 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et 2 500 euros en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal sur toutes ces sommes à compter de l’assignation en date du 21 novembre 2018 ;

' capitaliser les intérêts ;

' condamner la SCI Belgique à lui payer 4 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 11 novembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la SCI Belgique demande à la cour de :

A titre principal,

' statuer ce que de droit sur les conclusions de désistement d’instance et d’action de M. [Y] et son refus de se désister de ses propres demandes reconventionnelles ;

' juger les demandes de l’appelant abandonnées ;

A titre subsidiaire,

' débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes ;

' le condamner reconventionnellement au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en l’état du caractère abusif de l’appel et des diverses procédures judiciaires subies et d’une somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur les effets du désistement de M. [Y]

1.1 Moyens des parties

M. [Y] fait valoir que, s’il s’est désisté de son appel par conclusions du 13 septembre 2023, la SCI Belgique n’a pas accepté ce désistement de sorte qu’il n’est pas parfait et ne vaut pas acquiescement au jugement.

La SCI Belgique soutient qu’elle ne s’est pas opposée au désistement, mais a simplement maintenu ses demandes reconventionnelles, de sorte que M. [Y] doit être considéré comme ayant abandonné ses demandes.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Selon l’article 403 du même code le désistement de l’appel emporte acquiescement au jugement.

L’article 401 du code de procédure civile dispose que le désistement de l’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.

Il en résulte que le désistement d’appel ne peut pas être unilatéral si l’adversaire a préalablement formé une demande incidente.

Dans cette hypothèse, le désistement ne peut être que conventionnel, qui suppose l’acceptation de l’intimé.

En l’espèce, M. [Y], appelant principal, s’est désisté de son appel par conclusions du 13 septembre 2023. Ce désistement ne contient aucune réserve.

A la date où le désistement est intervenu, la SCI Belgique, intimée, dans ses conclusions du 5 janvier 2022, n’avait formé aucun appel incident à l’encontre du jugement. En revanche, dans ces conclusions elle demandait à la cour de condamner M. [Y] à 5 000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif.

En conséquence, dès lors que la SCI Belgique avait, au jour où le désistement d’appel est intervenu, formé une demande incidente, le désistement devait, pour être parfait, être accepté.

Or, dans ses conclusions du 14 septembre 2023, la SCI Belgique indique page 4, qu’elle « n’entend en aucune façon accepter un tel désistement. Et ce pour solliciter la condamnation amplement justifiée de M. [Y] d’une part au titre d’une procédure abusive depuis le 18 avril 2018, d’autre part au titre des frais irrépétibles conséquents tant en première instance au fond et en référé qu’en cause d’appel ».

Il résulte de ces éléments que la SCI Belgique a expressément refusé le désistement d’appel de M. [Y] qui, dès lors, n’est pas parfait et n’emporte pas acquiescement au jugement.

2/ Sur la caducité du contrat

2.1 Moyens des parties

M. [Y] fait valoir que les dispositions de l’article 1186 du code civil, selon lesquelles le contrat valablement formé devient caduc si un de ses éléments essentiels disparaît, ne sont pas applicables au litige au regard de la date du contrat, conclu avant l’entrée en vigueur de ce texte ; que l’absence de versement entre les mains du notaire du dépôt de garantie ne saurait priver le contrat de ses effets, ce d’autant que la SCI Belgique lui a écrit, au sujet du paiement du prix qu’il devrait être intégralement réglé dès lors qu’elle n’avait pas encaissé le chèque de dépôt de garantie qu’il lui avait adressé ; que la SCI Belgique, qui a reconnu avoir reçu le chèque de garantie, ne l’a pas mis en demeure de procéder à ce règlement entre les mains du notaire et que le contrat ne fait pas de ce versement une condition suspensive.

La SCI Belgique soutient que le contrat est caduc en l’absence de versement par l’acquéreur du dépôt de garantie, qui constitue un élément essentiel du contrat, ce quand bien même l’article 1186 du code civil, dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1er février 2016, n’est pas applicable en l’espèce puisque cette sanction existait avant la réforme du droit des contrats et qu’en tout état de cause, le contrat a fixé une date butoir pour la réitération de la vente, qui devait avoir lieu avant le 14 juillet 2016 alors qu’en l’espèce, M. [Y] a attendu le 18 avril 2018 pour l’assigner en référé et qu’il ne démontre pas la mauvaise foi qu’il lui impute dans l’exécution de ses obligations.

2.2 Réponse de la cour

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, le contrat litigieux a été conclu le 14 avril 2016, de sorte qu’il demeure soumis aux dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance précitée.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Le contrat conclu entre M. [Y] et la SCI Belgique le 14 avril 2016, stipule que « le vendeur, en s’obligeant et en obligeant ses héritiers et ayants droit solidairement entre eux fussent-ils mineurs ou incapables, à toutes les garanties ordinaires et de droit les plus étendues, vend à l’acquéreur, qui accepte et s’engage à acquérir sous réserve des conditions suspensives énoncées aux présentes, les biens et droits immobiliers désignés ci-après ».

Ce contrat correspond à une promesse synallagmatique de vente. Il consacre, comme il le rappelle expressément, un accord définitif des parties sur la chose et sur le prix, rappelant que le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente. Ils stipule par ailleurs que l’acte authentique devra être établi dans un délai de trois mois.

Le paragraphe XII, afférent au séquestre, impose à l’acquéreur de verser une somme de 500 euros entre les mains de Me [O], notaire désigné en qualité de séquestre, précisant que ce versement s’imputerait sur le prix convenu de la vente et qu’il serait intégralement restitué à l’acquéreur en cas de non réalisation d’une des conditions suspensives indiquées dans l’acte.

L’acte précise qu’un chèque n°244 9281, tiré sur le crédit mutuel, d’un montant de 500 euros, a été remis le jour de la signature de l’acte au notaire.

Cette clause est cependant contredite par les termes d’un courrier que Me [O] a adressé à la SCI Belgique le 2 août 2018, dans lequel elle lui indique qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé en sa comptabilité par M. [Y].

L’intéressé ne le conteste pas, qui précise avoir remis le chèque précité à la SCI Belgique elle-même le jour de la signature de la promesse.

Ainsi que le relève Me [A], notaire de M. [Y] dans un courriel du 29 août 2018, la référence dans l’acte sous seing privé signé par les parties au numéro du chèque tiré sur le compte crédit mutuel de l’acquéreur tend à démontrer que ce chèque de 500 euros a bien été remis le jour de la signature de l’acte à la venderesse.

En tout état de cause, sauf clause contraire, absente dans le contrat conclu entre la société Belgique et M. [Y], l’expiration du délai de réitération de la vente par acte authentique n’emporte pas caducité de la promesse, mais point de départ de la prescription, ouvrant le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice.

Par ailleurs, les parties n’ont pas fait du versement de la somme de 500 euros entre les mains du notaire une condition de formation du contrat et l’obligation pour l’acquéreur de verser cette somme ne figure pas parmi les conditions suspensives stipulées au contrat. Celui-ci ne prévoit pas davantage qu’en cas de non versement du dépôt de garantie entre les mains du séquestre, le vendeur pourra, s’il le désire, se prévaloir de la caducité du contrat ou que l’acquéreur sera considéré comme défaillant.

Les termes du contrat signé par les parties, tels que rappelés ci-dessus, ne permettent pas, en l’absence de clause dénuée d’équivoque prévoyant expressément une telle caducité, de considérer que les parties ont fait du versement du dépôt de garantie de 500 euros un élément essentiel dont la disparition justifie la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

S’agissant d’une promesse synallagmatique de vente, il est indifférent que M. [Y] ait mis près de dix-huit mois pour assigner la société Belgique en vente forcée.

En conséquence, la société Belgique n’est pas fondée à se prévaloir de la caducité du contrat pour justifier son refus de réitérer la vente par acte authentique.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts

3.1 Moyens des parties

M. [Y] fait valoir que la société Belgique a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations en refusant, sans motif légitime, de réitérer par acte authentique la vente qui était acquise aux termes de la promesse ; que sa carence est en réalité liée à un refus de sa part de prendre en charge des frais de découpage et de géomètre qui n’étaient pas mentionnés dans le contrat ; qu’elle a profité de la remise du chèque de garantie entre ses mains pour, de mauvaise foi, se prévaloir du non-respect de la clause de séquestre stipulée dans la promesse ; qu’une exécution forcée de la vente n’étant plus possible, il y renonce au profit de l’indemnisation des préjudices que les manquements fautifs de la SCI Belgique lui ont causés, à savoir une perte financière puisqu’il avait promis à son locataire de lui louer la place de stationnement et qu’il a été contraint d’accepter une rupture du contrat de bail, subissant, de ce fait, une importante perte locative.

Il y ajoute un préjudice moral au regard des difficultés provoquées par le comportement de la SCI Belgique et de la nécessité d’engager une procédure.

La SCI Belgique conteste avoir commis une quelconque faute engageant sa responsabilité au motif que le non-respect par M. [Y] de son obligation de verser un dépôt de garantie justifiait son refus de réitérer la vente par acte authentique ; que la mauvaise foi qui lui est imputée n’est pas caractérisée et qu’en tout état de cause, M. [Y] ne rapporte pas la preuve des préjudices financiers et moraux qu’il allègue.

3.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Conformément au principe général rappelé plus haut, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Il en résulte que les obligations contractées par les parties ont force obligatoire et que l’inexécution du contrat, lorsqu’elle cause un dommage au créancier de l’obligation, oblige le débiteur à en répondre.

Selon l’article 1149 ancien du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Par ailleurs, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

En l’espèce, la SCI Belgique a refusé de réitérer la vente par acte authentique alors que le contrat n’était pas caduc, que, selon les termes du contrat, la promesse synallagmatique valait vente et stipulait expressément que « le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente ».

Elle ne justifie d’aucun motif légitime à ce refus puisque, si la promesse de vente était initialement soumise à une condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire, M. [Y] y a renoncé.

Dans ces conditions, son refus de réitérer la vente par acte authentique consacre un manquement à ses obligations contractuelles.

La clause pénale stipulée au contrat, dont M. [Y] demande l’application, a pour vocation de sanctionner le comportement fautif de la partie qui, alors que toutes les conditions de la vente sont réunies, refuse de signer l’acte authentique de vente.

Elle stipule que « au cas où une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti ('), la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 2 500 euros ».

En application de l’article 1152 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au regard de la date du contrat, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En conséquence, M. [Y] a droit au paiement de la somme stipulée par le contrat à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, soit 2 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2018, date de l’assignation valant mise en demeure.

Lorsque les parties ont fixé par avance le montant des dommages-intérêts auxquels ouvrirait droit le manquement par l’une d’entre elles à ses obligations, il appartient à celle qui prétend que le manquement fautif lui a causé un préjudice excédant l’indemnité contractuellement convenue de le démontrer.

En l’espèce, M. [Y] justifie avoir conclu avec la société JSC le 14 juin 2016 un contrat de bail commercial portant sur un local à usage d’entrepôt et une place de parking en sous-sol.

A la date où il a conclu ce contrat, la promesse synallagmatique de vente de l’emplacement de parking avait déjà été signée par les parties.

Il justifie que son locataire a dénoncé le contrat de bail en raison de l’impossibilité de jouir de l’emplacement de stationnement prévu au contrat.

Selon le contrat de bail, le loyer annuel pour l’entrepôt et la place de parking s’élevait à 6 000 euros annuel TTC, ce qui représente une loyer mensuel de 500 euros pour le tout.

Si la perte du revenu locatif qu’il attendait de cet emplacement est en lien direct avec le manquement fautif commis par la société Belgique, M. [Y] ne justifie par aucune pièce probante qu’il a vainement tenté de relouer son local après le départ de son locataire.

Or, la clause pénale représente cinq mois de revenus locatifs non perçus.

En conséquence, il ne justifie pas d’une perte financière excédant l’indemnisation forfaitaire convenue entre les parties.

Quant au préjudice moral qu’il allègue, il n’est étayé par aucune pièce.

En conséquence, M. [Y] sera débouté du surplus de ses demandes indemnitaires.

Il sera également fait application des dispositions de l’article 1154 ancien du code civil, de sorte que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt.

4/ Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

4.1 Moyens des parties

La SCI Belgique fait valoir que la procédure engagée par M. [Y] est abusive et justifie de lui allouer 10 000 euros à titre de dommages-intérêts

M. [Y] n’a pas conclu sur cette demande.

4.2 Réponse de la cour

L’exercice du droit d’ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, il est partiellement fait droit aux demandes de M. [Y], qui a été contraint d’agir en justice pour être rempli de ses droits, de sorte que la procédure ne saurait être qualifiée d’abusive nonobstant le délai dans lequel il a agi.

En conséquence, la SCI Belgique sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

La SCI Belgique supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M. [Y] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Dit que le désistement d’appel de M. [Y] n’est pas parfait et n’emporte pas acquiescement au jugement ;

Infirme en toutes dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Nice le 16 juillet 2021 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI Belgique de sa demande de caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties le 14 avril 2016 ;

Condamne la SCI Belgique à payer à M. [C] [Y] une somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2018 ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt dans les conditions fixées par l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Le déboute du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Condamne la SCI Belgique aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Belgique de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Belgique à payer à M. [C] [Y] une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel.

La greffière La présidente