ARRET

N°

C

E

C/

OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION D’AMIENS-OPAC

S./BG.

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 2^e section

ARRET DU 23 NOVEMBRE 2006

RG : 05/00132

APPEL D’UN JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE D’AMIENS du 22 novembre 2004

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Madame B C

XXX

XXX

Bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 05/2334 du 15/11/2005 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

Monsieur D E

XXX

XXX

Représentés par la SCP SELOSSE BOUVET ET ANDRE, avoués à la Cour et plaidant par M^e RUELLAN substituant M^e Christophe Z, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

INTIME

OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION D’AMIENS-OPAC

XXX

XXX

Représenté par la SCP JEAN-CLAUDE MILLON ET PATRICK PLATEAU, avoués à la Cour et plaidant par M^e A avocat au barreau d’AMIENS

DEBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2006, devant :

Mme SCHOENDOERFFER, Président,

M. X et M^me SIX, entendue en son rapport, Conseillers,

qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2006

GREFFIER : M^me Y

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 23 Novembre 2006 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile ; M^me SCHOENDOERFFER, Président, a signé la minute avec M^me Y, Greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé en date du 1^er décembre 1990, l’OPAC a consenti à B C et D E un bail d’habitation concernant un appartement N° 414 d’une surface habitable de 64 m2 et d’une surface corrigée de 113 m2, se trouvant au 6^e étage d’un immeuble situé XXX à AMIENS, moyennant un loyer mensuel de 873,49 F.

Ce loyer a été ultérieurement porté à 1.522,50 F.

Considérant que l’OPAC n’avait pas respecté les dispositions de la loi du 1^er juillet 1948 et ses décrets d’application, B C et D E ont, par acte du 10 janvier 2002, fait assigner l’OPAC afin de voir :

— condamner l’OPAC à leur payer 37.943,10 F correspondant à 130 mois de trop perçu au 1^er septembre 2001,

— dire que l’OPAC sera tenu d’appliquer un loyer corrigé sur la base de 97 m2 au lieu de 120 m2, sous astreinte de 5.000 F par jour de retard,

— condamner l’OPAC à leur payer 15.000 F à titre de dommages et intérêts,

— subsidiairement ordonner une mesure d’expertise,

— condamner l’OPAC à leur payer 3.500 F en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement en date du 29 avril 2002, le tribunal d’instance d’AMIENS a :

— ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder G H, avec pour mission de déterminer la surface réelle de l’immeuble pris à bail, de déterminer la surface corrigée totale en application du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948, donner son avis sur le montant initial du loyer devant être effectivement réglé à l’OPAC en fonction du calcul ainsi retenu, et faire toutes observations utiles,

— sursis à statuer sur les autres demandes,

— réservé les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 4 février 2003.

Par lettre du 31 juillet 2003 reçue le même jour, Maître Z, avocat des locataires, a sollicité la réinscription de l’affaire.

Par jugement en date du 22 novembre 2004, le tribunal d’instance d’AMIENS a :

— 'constaté que les demandes antérieures au 10 janvier 1999 sont prescrites',

— fixé le coefficient d’entretien à 1 et le coefficient de situation à 0,9,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 13 décembre 2004 et la production par les demandeurs des justificatifs des loyers réglés mensuellement de janvier 1999 à octobre 2004,

— sursis à statuer sur les autres demandes, et réservé les dépens.

Par acte reçu le 11 janvier 2005, B C et D E ont interjeté appel de ce dernier jugement.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 11 mai 2005, ils demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement,

— juger que l’OPAC sera tenu de rectifier ses demandes et d’appliquer un loyer corrigé sur la base d’une superficie totale de 97 m2, le tout sous astreinte non comminatoire de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner l’OPAC à leur payer 2.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

— condamner l’OPAC à leur payer 1.200 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Ils soutiennent que :

— l’expert a retenu à tort une surface corrigée de ' 115 m2" (sic) au lieu de 97 m2,

— le coefficient de situation doit être fixé à 0,8 au lieu de 0,9 compte tenu d’importantes nuisances olfactives, de la proximité de quartiers sensibles à la violence urbaine, de l’insécurité grandissante et de l’absence totale de commerces,

— le coefficient d’entretien doit être fixé à 0,8 au lieu de 1 compte tenu du délabrement des parties communes,

— l’antenne TV ne peut être facturée et qu'1 m2 doit être retiré du décompte,

— le même raisonnement doit s’appliquer pour l’interphone pris à tort en considération par l’expert pour 1 m2,

— l’expert compte à tort sept pièces chauffées au lieu de cinq.

Par ses dernières conclusions signifiées le 14 mars 2006, l’OPAC demande à la Cour de :

— débouter B C et D E de leur appel,

— juger que le coefficient de situation doit être égal à 1,

— constater que la surface corrigée est égale à 119 m2 y compris l’antenne TV comptée pour 1 m2,

— débouter les appelants de leur demande de dommages et intérêts,

— les condamner au paiement de 1.500 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

Attendu qu’à titre préliminaire, il y a lieu d’observer que B C et I E sollicitent l’infirmation du jugement en date du 22 novembre 2004, mais ne font valoir aucun moyen à l’encontre de cette décision en ce qu’elle a retenu la prescription triennale ;

Attendu que le jugement sera donc confirmé sur ce point, la cour n’étant saisie d’aucun moyen;

Attendu que B C et I E ont limité leur demande devant le tribunal d’instance à la fixation du loyer à la date de signature soit le 1^er décembre 1990 ;

Attendu que la mission de l’expert a été définie en ce sens ;

Attendu que les appelants n’ont jamais sollicité auprès du tribunal l’extension de la mission de l’expert en vue de la fixation d’un loyer en 2002, date de l’assignation ;

Attendu que l’article 3 du contrat de location signé par B C et I E stipule : '(…) la location est consentie et acceptée aux clauses et conditions du présent contrat, ainsi que des documents qui y sont annexés et ont valeur contractuelle, à savoir : (…) 2/ le décompte du prix du loyer, comportant calcul de la surface corrigée et énumération des éléments de la surface corrigée (…)'.

Attendu que dans ce décompte est mentionnée une surface corrigée de 113 m2, calculée en fonction d’un coefficient de situation de 0,9 et d’un coefficient d’entretien de 1 ;

Attendu qu’il résulte de l’article 35 de la loi du 1^er septembre 1948 que les loyers qui dépassent la valeur locative telle qu’elle est définie à l’article 27 seront ramenés à cette valeur locative ;

Que l’article 27 de la même loi dispose que la valeur locative d’un local est égale au produit de la surface corrigée telle qu’elle résulte de l’article 28 par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévus à l’article 30 ;

Que l’article 28 de cette loi renvoie à un décret qui doit préciser les correctifs applicables à l’ensemble du logement pour tenir compte, notamment, de son état d’entretien, de sa vétusté, de l’importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d’équipement propres soit au local soit à l’ensemble de l’immeuble ;

Que l’article 11 du décret du 22 novembre 1948 dispose que la surface corrigée des pièces et annexes totalisée pour l’ensemble du local est affectée d’un correctif d’ensemble résultant de la moyenne de deux coefficients : le coefficient d’entretien tenant compte de la vétusté et de l’état d’entretien, et le coefficient d’emplacement tenant compte de la situation dans l’agglomération et les sujétions de voisinage ;

Que l’article 13 dispose que le coefficient destiné à tenir compte de l’emplacement du local dans l’agglomération et des sujétions du voisinage peut varier, par pallier de 0,1 entre 1,1 et 0,7, que le coefficient 1,1 s’applique à un local situé sur un emplacement offrant des avantages notoires sans inconvénients appréciables, que le coefficient 1 s’applique à un local dont l’emplacement ou le voisinage n’offre ni inconvénient ni avantage notoire ou dont les uns et les autres se compensent, que le coefficient 0,9 s’applique notamment à un local situé sur une cour fermée non plantée d’arbres, que le coefficient 0,7 s’applique à un local dont l’emplacement ou le voisinage présente des dangers ou des causes notoires d’incommodité ou d’insalubrité ;

Qu’il est précisé par ce texte que pour la détermination des avantages liés à l’emplacement d’un local on tient compte, notamment, de l’agrément du voisinage, du caractère résidentiel de l’agglomération ou de la zone où est situé le local, de la proximité des moyens de transport en commun, des magasins d’alimentation et des marchés et que, pour déterminer les inconvénients liés à l’emplacement d’un local et aux sujétions de voisinage, on tient compte, notamment, de la proximité d’établissements industriels et commerciaux ou de dépôts entraînant une gêne pour le voisinage par l’émission de bruits, fumées, poussières ou odeurs désagréables, de l’éloignement des moyens de transport en commun, des magasins d’alimentation et des marchés, de l’incommodité des accès au local et du bruit et des trépidations dues à la circulation ;

Attendu qu’il résulte clairement de l’ensemble de ces textes qu’il convient, pour déterminer le coefficient de situation de l’immeuble, de tenir compte, pour ce qui concerne les inconvénients, aussi, le cas échéant, de la proximité d’un quartier sensible à la violence urbaine, les éléments énoncés dans ces textes n’étant pas limitatifs, le législateur dès lors qu’il fait d’abord référence aux sujétions de voisinage pour ensuite prévoir qu’il faut tenir compte 'notamment’ de situations qu’il énumère, n’ayant pas limité à ces dernières les hypothèses à prendre en considération ;

Sur le coefficient de situation

Attendu que B C et I E affirment être victimes de nuisances olfactives et produisent aux débats des attestations de personnes XXX, qui indiquent subir des odeurs nauséabondes en raison d’une station d’épuration ;

Attendu que toutefois ces témoins ne précisent pas si ces odeurs sont permanentes ou limitées à une période de la journée ou de l’année, que le plan produit fait apparaître que ces personnes habitent dans des rues éloignées de la rue Couperin, que l’expertise précise, en réponse à un dire de M^e Z : '(…) suivant nos visites dans le quartier et interrogations d’un certain nombre de personnes, nous concluons que les odeurs émanent de la station 'VIDAM’ distante de plus de deux kilomètres, semblent perçues seulement de rares jours par an. Il n’est pas prouvé que la nuisance soit notoire (…)'.

Attendu qu’il ne sera donc pas tenu compte des odeurs alléguées et du centre de traitement des déchets VIDAM ;

Attendu que s’agissant des sujétions de voisinage, B C et I E invoquent la proximité des quartiers sensibles à la violence urbaine et l’insécurité grandissante, mais ne produisent aucune pièce permettant de le confirmer ;

Attendu que l’expert ne fait pas état d’une proximité de quartiers sensibles à la violence urbaine et l’insécurité grandissante, mais il y a lieu de rappeler que l’expert avait pour mission de donner son avis sur le montant du loyer initial qui aurait dû être effectivement réglé à l’OPAC à partir de 1990 ;

Attendu qu’en l’absence de preuve sur la violence urbaine et l’insécurité ayant existé en 1990, la Cour ne peut prendre en compte ces éléments,

Attendu qu’il ressort du plan, du rapport d’expertise et des photographies produits, que l’appartement loué se trouve actuellement à proximité de la mairie annexe, d’un centre social, de centres commerciaux, d’un collège, d’une école, de deux hôtels d’entreprise, de plusieurs stations de bus, de magasins d’alimentation ;

Attendu que les locataires ne prétendent pas que l’immeuble serait éloigné des moyens de transport en commun, en revanche ils relèvent l’absence de commerce ;

Attendu qu’ils ne font pas état de l’incommodité des accès au local, de bruit ou de trépidations dues à la circulation ;

Attendu que l’expert, tenant compte de l’éloignement d’établissements industriels perturbant l’environnement, mais également à cette époque, soit en 1990, celui des services publics et de centres commerciaux, a retenu un coefficient de situation égal à 0,9 ;

Attendu qu’eu égard à l’ensemble de ces éléments relatifs à la situation de l’immeuble dans l’agglomération et aux sujétions de voisinage, il y a lieu de retenir un coefficient de situation de 0,9 ;

Sur le coefficient d’entretien

Attendu qu’à la suite à son pré-rapport daté du 3 août 2002, l’expert a répondu aux dires des parties et précisé par une note en date du 28 novembre 2002 qu’il retenait un coefficient d’entretien de 1 au motif d’une part que la date de référence était celle de la signature du bail le 1^er décembre 1990, d’autre part que l’immeuble avait fait l’objet d’importants travaux de rénovation et de réhabilitation entre 1987 et 1989, qui ne sont pas contestés par B C et I E ;

Attendu qu’il a détaillé ce coefficient de la manière suivante :

— gros oeuvre 0,50

— couverture et terrasse 0,20

— ravalement 0,50

— menuiseries extérieures 0,30

— parties communes 0,15

— entretien courant 0,05

— ascenseur 0,10

TOTAL 1,80 coefficient

limité à 1 en application du décret 60-1063 du 1^er octobre 1960.

Attendu que B C et I E ne produisent aucune pièce permettant d’établir le délabrement des parties communes et le défaut d’entretien par l’OPAC ;

Attendu que de plus la demande de B C et I E concerne la fixation du loyer en 1990 ;

Attendu qu’il convient en conséquence de retenir un coefficient d’entretien de 1 ;

Sur l’antenne TV

Attendu que par lettre du 17 septembre 2002 de M^e A à l’expert, valant dire, il est affirmé que les locataires disposaient d’une antenne TV dès la signature du bail ;

Attendu que ces derniers ne le contestent pas, mais que l’expert, dans son rapport daté du 25 janvier 2003, considère finalement, que l’antenne n’existait pas en 1990, alors que préalablement il avait rappelé que ce type d’équipement ne figure pas dans la liste visée à l’article 14 du décret N° 48-1766 du 22 novembre 1948 mais que la loi du 2 juillet 1966, prévoit que le propriétaire peut demander à titre de frais de branchement et d’utilisation une quote part des dépenses d’installation ;

Qu’il considère que cet équipement doit être classé comme 'exceptionnel’ et faire l’objet d’une évaluation séparée, équivalente à 1 m2 ;

Attendu qu’au vu de l’article 2 de la loi N° 66-457 du 2 juillet 1966, et des observations de l’expert, il y a lieu de tenir compte d’une surface de 1 m2 au titre de l’antenne TV;

Sur l’interphone

Attendu que par lettre du 23 décembre 2002, annexée au rapport de l’expert et valant dire, M^e A précise que '(…) concernant l’interphone, les recherches effectuées dans les archives n’ont pas permis de retrouver un document attestant de l’existence de cet équipement. Il faut par contre noter, comme l’indique le décompte de la surface corrigée ci-joint, que cet équipement n’était pas facturé à cette époque. Il l’a été à partir de 1995, puis supprimé au 1^er janvier 2002 (…)'.

Attendu que l’expert n’a pas retenu l’existence de l’interphone à la date de signature du bail ;

Attendu qu’il n’y a donc pas lieu de déduire 1 m2 de la surface corrigée proposée par l’expert ;

Sur le nombre de pièces chauffées

Attendu que B C et I E reprochent à l’expert d’avoir comptabilisé sept pièces chauffées alors qu’elles ne seraient qu’au nombre de cinq, puisque la chambre N° 1 ne serait pas une chambre dans la mesure où elle n’est pas séparée du séjour, (cf. lettre de M^e Z à l’expert le 23 septembre 2002 annexée au rapport) et que le dégagement ferait partie également du séjour ;

Attendu que l’expert note qu’il existe une amorce de séparation entre la chambre 1 et le séjour, sur une longueur de 70 cm ;

Qu’il souligne que cette globalisation des surfaces, sur le nombre de pièces chauffées, n’a aucune incidence puisque le logement est chauffé par le sol, et que l’application stricte de l’article 14 du décret de novembre 1948 permet de comptabiliser les annexes dans les pièces chauffées et d’évaluer ainsi leur nombre à huit ;

Qu’il précise qu’il a estimé toutefois raisonnable de ne comptabiliser que six éléments de chauffage central ;

Attendu qu’au vu de ces observations, il y a lieu de retenir que l’appartement comporte un séjour et trois chambres et six éléments de chauffage central ;

Sur la cave

Attendu que celle-ci était valorisée pour 1,50 m2 de surface corrigée dans le décompte du prix du loyer en 1990 ;

Mais attendu que dans la description du programme de travaux de 320 logements, il est précisé que la cave et le local pour remiser les deux roues sont inutilisables depuis ;

Attendu que toutefois à la réception d’un dire de l’OPAC, daté du 23 décembre 2002 et du décompte du prix du loyer, retenant une surface corrigée pour les pièces de 57,29 m2 et une surface corrigée pour les équipements de 56 m2, l’expert précise que lors de sa visite du logement en juillet 2002, il a comptabilisé des équipements qui n’existaient pas en 1990, tels que certains postes d’eau froide et chaude, baignoire, puissance électrique, antenne de télévision, mais qu’il existait en 1990 une cave ;

Attendu qu’il conclut le 25 janvier 2003 qu’en raison de ces modifications intervenues lors de la réhabilitation de l’immeuble, il convient d’adopter un total de 56 m2 pour les équipements (figurant dans le contrat de location et le décompte du prix du loyer) et non 57,20 m2 + 1 m2 comme il l’avait proposé dans son pré-rapport du 3 août 2002, soit une surface corrigée totale de : 57,06 m2 pour les pièces + 56 m2 pour les équipements = 113,06 m2 arrondie à 113 m2;

Attendu qu’il y a lieu de retenir la surface corrigée totale de 113 m2 conformément aux conclusions de l’expert, lors de la signature du bail le 1^er décembre 1990 ;

**

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte ;

**

Sur le préjudice matériel

Attendu que B C et I E, déboutés de leur demande de réduction de la surface corrigée, ne justifient pas d’un préjudice ;

Qu’ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du nouveau code de procédure civile

Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en date du 22 novembre 2004 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, dit que la surface corrigée s’élevait à 113 m2 à la date du 1^er décembre 1990,

Déboute B C et D E de leur demande de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

Condamne B C et D E aux dépens d’appel et autorise leur recouvrement conformément à l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,