ARRET

N°

SARL LA HUCHETTE

C/

Y

SA B ASSURANCES IARD

SA AXA FRANCE

Copie exécutoire le :

Copie conforme le :

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU QUINZE JANVIER DEUX MILLE QUINZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 13/01338

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU DIX NEUF FÉVRIER DEUX MILLE TREIZE

PARTIES EN CAUSE :

SARL LA HUCHETTE

XXX

XXX

Représentée par M^e Hervé SELOSSE BOUVET, avocat postulant au barreau D’AMIENS et plaidant par la SELARL BENCHETRIT, avocats au barreau de PARIS

APPELANTE

ET

Monsieur E Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Pierre LE TARNEC, avocat au barreau de SENLIS

SA B ASSURANCES IARD

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre LE TARNEC, avocat au barreau de SENLIS

SA AXA FRANCE prise en la personne de son représentant légale pour ce domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Patrick PLATEAU, avocat postulant au barreau D’AMIENS et plaidant par M^e BELLON, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 25 septembre 2014 devant la cour composée de M. Philippe BOIFFIN, Président de chambre, M^me Marie-Christine LORPHELIN et M^me M Z, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

Sur le rapport de M^me Z et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 décembre 2014, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 18 décembre 2014 puis au 15 janvier 2015 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe.

Le 15 janvier 2015, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Philippe BOIFFIN, Président de chambre, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

*

* *

DÉCISION :

Par acte sous-seing privé en date du 18 mars 1998, Madame K L a donné à bail commercial à la SARL La Huchette, ayant pour activité l’exploitation d’une résidence de retraite médicalisée, un ensemble immobilier situé XXX à Orry-la-Ville (60 560), dit « La Huchette », composé d’une grande maison d’habitation, de quatre pavillons, d’un garage, d’une construction véranda à usage de bureaux, d’une cour et d’un jardin, pour un loyer annuel révisable fixé à 300 000 francs, soit 45 738,67 euros.

Madame K L est décédée le XXX, laissant pour seul héritier Monsieur E Y.

Par acte sous-seing privé en date du 1^er juin 2006, la totalité des parts sociales de la SARL La Huchette ont été acquises par la société GDP Vendôme, sans cession du droit au bail.

Par exploit d’huissier du 25 juin 2009, la SARL La Huchette a donné congé des lieux à Monsieur Y, pour le 31 décembre 2009.

Venu le 4 février 2010 sur les lieux afin que lui soient restituées les clés, Monsieur Y a constaté que ceux-ci n’étaient toujours pas libérés et qu’ils étaient fortement détériorés, ayant notamment subi un dégât des eaux.

A sa requête, la SCP Berat-X-Golliot, huissier de justice à Senlis, a dressé un procès-verbal d’état des lieux.

Le Cabinet Kruger et Dagniaux, expert missionné par B Assurances, a dressé un rapport de prévision le 25 mars 2010, chiffrant le montant des réparations à la somme de 100 000 euros – « chiffre d’ouverture ».

Par ordonnance du 11 janvier 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis a ordonné une expertise aux fins de déterminer la cause des désordres affectant l’immeuble et de procéder à un chiffrage des réparations nécessaires,

Au cours des opérations d’expertise, la SARL La Huchette a découvert que les virements bancaires mis en place pour le paiement des loyers avaient perduré au-delà du congé et jusqu’en janvier 2011.

Par exploit d’huissier en date du 19 mai 2011, elle a saisi le tribunal de grande instance d’Evry aux fins de voir condamner Monsieur Y à lui restituer la somme de 70 787,08 euros au titre des loyers indûment perçus.

Suivant acte d’huissier en date du 8 septembre 2011, Monsieur E Y a saisi le tribunal de grande instance de Senlis aux fins de condamnation de la société La Huchette à lui verser au principal la somme de 178 312,55 euros au titre des travaux de reprise des désordres constatés dans la propriété sise XXX à Orry-la-Ville et celle de 119 793,52 euros « au minimum » au titre du préjudice de jouissance subi à compter du 1^er janvier 2010 et arrêté provisoirement au 1^er octobre 2011, à parfaire.

Aux termes de son rapport d’expertise déposé le 26 décembre 2011, M. D conclut que les désordres examinés sont la conséquence du gel sur des canalisations et équipements de chauffage et de plomberie restés en eau, alors que le chauffage était soit interrompu ( chaudières mises à l’arrêt ou radiateurs fermés et non purgés ), soit maintenu de facto à une température ne permettant pas de conserver les locaux hors gel, que le transfert de la garde des lieux est intervenu le 1^er avril 2011, de sorte qu’au moment de la réalisation du sinistre la société La Huchette avait la garde de l’ouvrage, et estime le montant des travaux de réparation à la somme de 124 277,80 euros, après application d’un taux de vétusté de 50% sur deux postes, celui des menuiseries extérieures et celui de la peinture.

Par ordonnance en date du 27 mars 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance d’Evry s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de Senlis.

Par ordonnance du 16 avril 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Senlis a joint à cette affaire la procédure en intervention forcée engagée le 15 février 2012 par la société La Huchette à l’encontre de la compagnie AXA France IARD, son assureur.

La société B Assurances, assureur des locaux, a versé la somme de 106 409,01 euros à Monsieur E Y au titre des dommages causés par le sinistre.

Par jugement contradictoire rendu le 19 février 2013, le tribunal de grande instance de Senlis a :

' condamné la société La Huchette à verser à Monsieur Y :

*18 765,79 euros au titre des travaux de reprise des désordres constatés dans la propriété sise au XXX à Orry-la-Ville (60 560) et non pris en charge par B Assurances, ainsi qu’au titre des frais exposés par Monsieur Y, à la demande de l’expert judiciaire, pour faire vérifier les chaudières situées dans les locaux,

*76 232,68 euros au titre du préjudice de jouissance, compensation ayant été faite avec les loyers indus,

' condamné la société La Huchette à verser à la société B Assurances la somme de 106 409,01 euros,

' dit que les sommes à la charge de la société La Huchette seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et de la capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soient échus depuis plus d’un an,

' condamné la société La Huchette, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à Monsieur Y une somme de 4000 euros,

' mis hors de cause AXA France IARD,

' ordonné l’exécution provisoire,

' débouté les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires,

' condamné la société La Huchette aux entiers dépens, dont notamment les frais d’expertise et les frais du constat d’huissier du 5 février 2010, et dont distraction au profit de la SCP Drye-de Bailliencourt et Associés, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe suivant la voie électronique le 6 mars 2013, la SARL La Huchette a interjeté appel de ce jugement.

Par une ordonnance rendue le 17 avril 2013 en application de l’article 524 du code de procédure civile, le premier président de cette Cour a ordonné à la SARL La Huchette, dans le délai de deux mois à compter du prononcé de l’ordonnance, de consigner auprès du compte séquestre de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de Senlis la somme de 103 049,85 euros au titre de la condamnation prononcée à l’encontre de la société La Huchette au bénéfice de Monsieur E Y et de la somme de 106 409,01 euros au titre de la condamnation prononcée à l’encontre de la société La Huchette au bénéfice de la société B Assurances IARD.

Par conclusions (n° 2) signifiées par voie électronique le 26 septembre 2013, expressément visées, la SARL La Huchette demande à la Cour, au visa de des articles 1134, 1376, 1382, 1731 et suivants, et 1755 du code civil, L 145 ' 1 et suivants du code de commerce, L 121 ' 7 du code des assurances de :

à titre principal :

' réformer le jugement en toutes ses dispositions,

' dire et juger que l’imputabilité des désordres n’est pas établie,

' dire et juger que Monsieur E Y avait la garde des locaux au moment de la survenance du sinistre,

' condamner Monsieur E Y à restituer à la société La Huchette la somme de 70 787,08 euros,

' condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 667,08 euros au titre du préjudice financier subi,

en conséquence,

' dire et juger que Monsieur Y et la société B Assurances seront déboutés de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

subsidiairement, si le tribunal (sic) jugeait que les désordres étaient imputables à la SARL La Huchette :

' constater le défaut de qualité à agir de Monsieur E Y en ce qu’il ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des locaux affectés par les désordres,

' constater que les locaux dans leur ensemble étaient atteints de vétusté,

' dire et juger que le montant de la reprise des désordres s’élève à la somme de 35 044,36 euros,

' dire et juger que les frais de maîtrise d''uvre seront écartés dans la mesure où ils ne sont pas justifiés,

' dire et juger que Monsieur Y ne peut solliciter le paiement des travaux de remise en état des locaux affectés par les désordres pour lesquelles il n’a pas fait procéder aux réparations,

' dire et juger que Monsieur Y ne peut obtenir réparation du fait que les locaux n’ont pas été restitués dans un état conforme aux prévisions du bail à défaut pour lui de justifier d’un préjudice,

' dire et juger que Monsieur Y ne justifie pas d’un préjudice de jouissance,

' dire et juger que l’indemnité de 106 409,01 euros versée par la société B Assurances n’ayant pas été affectée au paiement des travaux de réparation des désordres survenus dans les locaux, n’est pas due à Monsieur Y et n’a pas à être supportée par la SARL La Huchette,

' ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues par Monsieur E Y et le montant des travaux de reprise des désordres,

en tout état de cause,

' dire et juger que la compagnie AXA France IARD devra garantir la société La Huchette de l’ensemble des condamnations qui seraient mises à sa charge,

' condamner Monsieur Y, la société B Assurances et la société AXA France IARD à lui verser chacun la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Selosse-Bouvet, avocat,

' déclarer l’arrêt à intervenir opposable à Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de Senlis.

Aux termes de conclusions signifiées selon la voie électronique le 24 juin 2013, expressément visées, Monsieur E Y et la société B Assurances, société anonyme, sollicitent de la Cour, au visa des articles 1714 et suivants du code civil, L145 ' 1 et suivants du code de commerce, 1289 à 1299 du code civil, qu’elle :

' confirme en toutes ses dispositions le jugement attaqué,

' condamne la société La Huchette à verser à la société B Assurances la somme de 106 409,01 euros au titre des travaux de reprise des désordres constatés dans la propriété sise au XXX à Orry-la-Ville (60 560),

' condamne la société La Huchette à verser à Monsieur Y les sommes suivantes :

*53 907,17 euros au titre des travaux de reprise des désordres constatés dans la propriété sise au XXX à Orry-la-Ville (60 560) et non pris en charge par B Assurances, ainsi qu’au titre des frais exposés par Monsieur Y, à la demande de l’expert judiciaire, pour faire vérifier les chaudières situées dans les locaux,

*130 683,84 euros au minimum au titre du préjudice de jouissance subi par Monsieur Y à compter du 1^er janvier 2010, et arrêté provisoirement au 1^er octobre 2011, à parfaire,

' augmente les sommes mises à la charge de la société La Huchette des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au fond devant le tribunal de grande instance de Senlis, et de la capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soient échus depuis plus d’un an,

— déclare l’arrêt à intervenir opposable à Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats au Barreau de Senlis,

' condamne la société La Huchette, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à Monsieur Y une somme de 10 000 euros et à la société B Assurances une somme de 5000 euros,

' condamne la société La Huchette aux entiers dépens, dont notamment les frais d’expertise et les frais du constat d’huissier du 5 février 2010, avec distraction au profit de la SCP Drye-de Bailliencourt et Associés, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées suivant la voie électronique le 28 juin 2013, expressément visées, la compagnie AXA France demande à la Cour, au visa des dispositions des articles L113 ' 1 et L 113 ' 2 du code des assurances, 1134 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Senlis en date du 19 février 2013 en ce qu’il a mis hors de cause la société AXA France,

— débouter la société La Huchette de ses demandes telles que formulées à l’encontre de la société AXA France,

' dire que les garanties de la société AXA France ne sont pas susceptibles d’être mobilisées au regard des circonstances du litige,

' dire que la société AXA France est bien fondée à dénier sa garantie,

' débouter la société La Huchette de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que formulées à l’encontre de la société AXA France,

' mettre la société AXA France purement et simplement hors de cause,

à titre subsidiaire,

' déclarer mal fondés Monsieur E Y et le B en leurs demandes,

' dire Monsieur E Y et le B mal fondés sur le quantum de leurs demandes, les en débouter,

' à tout le moins, minorer les demandes formulées par Monsieur Y et le B Assurances,

' déclarer mal fondés Monsieur E Y et le B Assurances en leurs demandes et par voie de conséquence déclarer les demandes de la société La Huchette à l’encontre de la société AXA France mal fondées et sans objet,

' condamner toutes parties succombantes à verser à la société AXA France la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Millon Plateau, avocat, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 janvier 2014, et l’affaire renvoyée à l’audience du 25 septembre 2014 pour plaidoiries.

MOTIFS

Sur la jouissance de l’immeuble à la date de réalisation du sinistre :

Le tribunal a considéré que la libération effective des lieux est intervenue lors de la remise des clés à Monsieur Y, à savoir le 1^er avril 2010, au plus tôt le 5 février 2010, date à laquelle le sinistre était déjà avéré, que la vague de froid survenue du 15 au 20 décembre 2009 dans le nord de la France et le radoucissement qui s’en est suivi expliquent que les canalisations et tuyauteries des différents bâtiments composant les locaux commerciaux aient gelé, puis explosé lors du dégel à compter du 20 décembre 2009, que la SARL La Huchette doit donc répondre en sa qualité de preneur conformément aux dispositions de l’article 1732 du code civil des dégradations survenues pendant sa jouissance.

Poursuivant l’infirmation du jugement de ce chef, la SARL La Huchette oppose que les désordres ne lui sont pas imputables alors que la date de réalisation du sinistre demeure indéterminée et que, la remise des clés ayant été différée du seul fait du bailleur, le transfert de garde des locaux est intervenu à la date d’effet du congé, soit le 31 décembre 2009.

Monsieur Y et la société B Assurances maintiennent que les lieux étaient encore encombrés de nombreux objets appartenant au preneur lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, le 5 février 2010, que la restitution des clés n’a eu lieu qu’après déménagement de ceux-ci, le 1^er avril 2010, qu’en tout état de cause le sinistre était déjà avéré le 5 février 2010 alors que la société La Huchette était encore gardienne des lieux, de sorte que la présomption de responsabilité de l’article 1732 du code civil trouve application, à supposer même que le sinistre soit survenu après le 20 décembre 2009.

La Compagnie AXA France indique s’associer en tant que de besoin à l’argumentation de la société La Huchette sur l’absence de responsabilité de cette dernière à raison de la remise des clés différée du fait du bailleur.

C’est vainement que la SARL La Huchette soutient avoir été, du seul fait du bailleur, empêchée de restituer les lieux loués à la date d’effet du congé, soit le 31 décembre 2009.

L’examen du dossier révèle en effet que le 5 février 2010, les lieux étaient encombrés de nombreux objets et meubles appartenant à la société locataire ( constat de Maître X, huissier de justice associé – pièce 4 de M. Y ), que le 2 mars 2010 Monsieur I A, du groupe Dolcea-GDP Vendôme, n’était pas en mesure de donner à Monsieur Y la date à laquelle il pourrait être procédé à la restitution des clés ( message électronique de M. A à M. Y – pièce 9 de M. Y ), que celle-ci a eu lieu le 1^er avril 2010 auprès du Cabinet Letessier Immobilier ( message électronique de ce dernier – pièce 10 de M. Y). Il peut être observé en outre que les abonnements au gaz et à l’électricité n’ont été résiliés qu’un an plus tard par la société La Huchette ( pièces 22 et 23 de M. Y) et que cette dernière n’ a mis fin au prélèvement bancaire mis en place pour le paiement des loyers qu’en début d’année 2011.

Il est ainsi démontré que la société La Huchette avait certes donné congé pour le 31 décembre 2009, mais n’a pas été en mesure, faute d’avoir déménagé l’ensemble des meubles et objets laissés par elle dans les locaux, de restituer à leur propriétaire la jouissance de ceux-ci, matérialisée par la remise des clés, avant le 1^er avril 2010, qu’en tout état de cause à la date du 5 février 2010 cette restitution n’avait pas eu lieu.

L’origine des désordres affectant l’immeuble précédemment donné à bail à la société La Huchette, déterminée par l’expert judiciaire dans les termes sus-exposés, n’est pas contestée par cette dernière.

Contrairement à ce qu’avance la société La Huchette, il est indifférent que la survenance du sinistre lié au gel hivernal n’ait pas été précisément datée ' en raison notamment de la carence de M^me O-P Q, directrice adjointe de la Résidence « Les Cèdres », du Groupe GDP-Vendôme, sollicitée en vain par l’expert – par M. D, en particulier par rapport à la date du 31 décembre 2009 : il est en effet certain, les dégâts entraînés par ce sinistre ayant été constatés le 5 février 2010 par Maître X en présence de M. Y et d’un représentant du Groupe Dolcea-GDP Vendôme, que ledit sinistre est survenu avant que la société La Huchette n’ait restitué les lieux à leur propriétaire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la société La Huchette est présumée responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance des lieux,sauf à démontrer que ces dégradations auraient eu lieu sans sa faute.

Sur la qualité à agir de M. Y :

Devant le premier juge, la SARL La Huchette et la compagnie AXA ont prétendu que M. Y avait vendu la totalité de l’immeuble litigieux à l’issue des opérations d’expertise et contesté par conséquent sa qualité pour agir aux fins de paiement des travaux de reprise des dégradations et d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Le tribunal a retenu que M. Y justifiait d’un intérêt à agir dans le cadre de l’instance en cours, observant que celui-ci était bien propriétaire des lieux, selon un relevé de propriété en date du 4 octobre 2012 et que, à supposer même le bien vendu, il disposerait d’une créance personnelle sur la société La Huchette.

A hauteur d’appel, la société La Huchette admet qu’aux termes de l’acte de vente du 26 janvier 2012 M. Y a cédé la propriété d’un bâtiment de « la Huchette » mais a conservé la propriété des autres. Elle fait valoir cependant qu’il est possible que M. Y cède « la Huchette » d’ici au délibéré à intervenir, que cette cession pourrait remettre en cause la qualité pour agir de celui-ci, en cas de transmission à l’acquéreur de l’indemnité que le vendeur pourrait recevoir, de transmission des droits et actions à fins de dommages-intérêts ayant pu naître au profit du vendeur.

M. Y oppose que « la Huchette » se compose de six bâtiments, qu’il n’en a vendu qu’un et qu’il conserve le profit ou la charge de la procédure en cours aux termes de l’acte de vente.

La Cour observe, d’une part qu’aucun élément n’est produit au soutien de l’existence, contestée par M. Y, d’une cession autre que celle intervenue par acte en date du 26 janvier 2012 ( avec établissement d’une attestation rectificative en date du 1^er août 2012 aux fins de la publication à la Conservation des Hypothèques de Senlis ), d’autre part que ledit acte de vente ( pièce 16 de la société appelante ) comporte la précision suivante : « … que le bien immobilier objet des présentes a fait l’objet de dégâts des eaux importants et qu’une procédure est en cours auprès du TGI de Senlis à ce titre. Le Vendeur conservera le profit ou la charge de cette procédure en cours et de ses conséquences.. »

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur le coût des réparations et le préjudice de jouissance :

Le premier juge a rappelé que l’expert avait chiffré à 117 798,87 euros HT soit 124 277,80 euros TTC les travaux de remise en état, écartant tout coefficient de vétusté sur les installations de chauffage mais faisant application d’un coefficient de vétusté de 0,5 pour les autres dommages ( menuiseries extérieures et peinture ).

Il a retenu les conclusions expertales, observant que les installations de chauffage étaient anciennes mais en état de marche, qu’en revanche le coefficient de vétusté retenu pour les autres dommages n’était pas sérieusement critiqué par M. Y qui sinon bénéficierait d’un enrichissement sans cause, enfin qu’aucun état des lieux à l’entrée n’était versé aux débats. Il a estimé non établi que des « squatters » aient détérioré les locaux en cause.

Il a mis en outre à la charge de la société La Huchette la somme de 750 euros HT, soit 897 euros TTC, exposée par M. Y au cours des opérations d’expertise pour faire pratiquer, à la demande de l’expert judiciaire, des tests sur les chaudières.

Après rappel de ce que la société B Assurances, assureur des locaux, avait versé à M. Y la somme de 106 409,01 euros au titre des dommages causés par le sinistre, il a donc condamné la SARL La Huchette à verser, au titre des désordres qui lui sont imputables, à la société B Assurances la somme de 106 409,01 euros, et à M. Y la somme de 18 765, 79 euros ( 125 174,80 ' 106 409,01 = 18 765,79 euros ).

S’agissant du préjudice de jouissance, le tribunal a considéré, contrairement à l’expert, que M. Y avait subi un préjudice de jouissance dès lors qu’il n’avait pu disposer de son bien à compter du 1^er janvier 2010 et jusqu’au 26 décembre 2011, date du dépôt du rapport d’expertise, rappelant que les opérations d’expertise avaient été rendues nécessaires par les manquements de la SARL La Huchette et estimant que M. Y ne pouvait se voir reprocher d’avoir tardé à saisir le juge des référés. Il a donc mis à la charge de la SARL La Huchette la somme de 130 683, 84 euros, correspondant au montant du loyer mensuel que M. Y aurait pu percevoir, multiplié par 24 mois.

A titre principal, la SARL La Huchette soutient que M. Y ne rapporte pas la preuve d’un préjudice, ne démontrant pas qu’il aurait été contraint de réaliser des travaux ou de vendre son bien à un prix moindre ou encore de relouer ses locaux pour un loyer inférieur, que la vétusté aurait suffi à motiver des travaux de réparation conséquents.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, elle affirme que M. Y ne peut demander la réparation d’un préjudice de jouissance fondé sur le défaut de perception de revenus locatifs alors qu’il a attendu 7 à 8 mois pour porter cette affaire sur un plan judiciaire, qu’il n’a jamais eu l’intention de donner à bail ses locaux mais envisageait de les céder, ce qu’il a commencé à faire le 28 janvier 2012, que la vétusté avérée des locaux n’aurait certainement pas permis, en l’absence de sinistre, de donner à bail les locaux ne répondant pas aux normes de sécurité et d’hygiène découlant de la réglementation applicable aux résidences de retraite médicalisées, pas davantage la conclusion d’un bail d’habitation, enfin que la configuration des lieux permet difficilement d’envisager un bail commercial dans le cadre d’une autre activité.

A titre subsidiaire elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a fait application du coefficient de vétusté retenu par l’expert pour les postes de « menuiseries extérieures » et « peinture », et son infirmation pour le surplus, sollicitant qu’un taux de vétusté de 50 % soit appliqué sur les autres postes ( menuiseries intérieures, chauffage, plomberie hors chaudière, révision des trois autres, électricité ). Elle rappelle que les locaux étaient déjà vétustes lorsqu’elle est entrée en jouissance, le 1^er janvier 1998 et que les locaux ont continué à se dégrader en cours de bail par l’effet du temps, sans que cela ne puisse lui être reproché, que les travaux de remise en état trouvant leur origine dans la vétusté de l’immeuble ne lui incombent pas, et que la vétusté anormale des lieux a été constatée par l’expert. Elle ajoute que le montant des travaux de réparation doit en outre être divisé par deux, du fait que M. Y n’a pas été diligent et n’a pas pris de mesures conservatoires afin d’éviter la dégradation des lieux loués, alors que l’expert a relevé la présence de « squatters » qui auraient visité les lieux objet du litige. Elle demande que soit écarté le poste des frais de maîtrise d’oeuvre, chiffrés à hauteur de 9812, 42 euros, au motif que M. Y ne démontre pas avoir réalisé les travaux et de plus fort en avoir effectué le paiement, de sorte que la reprise des désordres s’élève à la somme de 35 044, 36 euros.

Elle sollicite enfin l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser 106 409,01 euros à la société B Assurances, subrogée dans les droits de M. Y, pour la réparation du sinistre, faisant valoir que ce dernier n’a pas fait usage de ces sommes en vue de réparer le dommage causé à son immeuble, en violation des dispositions d’ordre public de l’article L121-7 du code des assurances, que ladite indemnité n’est donc pas due à M. Y, qu’elle est bien fondée à opposer à la société B Assurances les exceptions qu’elle était en mesure d’opposer à M. Y, qu’elle n’a pas à supporter ladite indemnité.

M. Y et B Assurances sollicitent la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il a appliqué un coefficient de vétusté de 50 % aux postes « menuiseries extérieures » et « peintures », et par conséquent la condamnation de la SARL La Huchette au paiement, au premier, de la somme de 160 316, 18 euros TTC (TVA 7%) au titre des travaux de remise en état ( 148989 euros HT, 159 419,18 euros TTC -TVA 7% ) majorés du coût des tests pratiqués en cours d’expertise à la demande de M. D sur les chaudières ( 750 euros HT, 897 euros TTC ), déduction faite de la somme de 106 409,01 euros réglée par B Assurances, et à la seconde, ladite somme de 106 409,01 euros.

Ils font valoir que les travaux de remise en état sont nécessaires en raison de l’état déplorable dans lequel la société La Huchette a rendu les locaux, que même si les travaux n’étaient jamais réalisés ' ainsi pour le bien vendu le 12 janvier 2012 ' M. Y subirait un préjudice résidant dans la perte de valeur marchande de son bien. Ils soulignent que l’allégation mensongère de la SARL La Huchette sur l’absence de mesures conservatoires d’usage de la part de M. Y n’est étayée par aucun justificatif, que le rapport d’expertise est muet sur la présence de squatters dans les lieux, affirmation hasardeuse de l’appelante, qu’il est démontré en revanche que cette dernière n’ a rien fait pour sécuriser le bien alors qu’elle en avait la jouissance, la plupart des bâtiments étant restés ouverts. S’opposant à ce qu’il soit tenu compte d’un prétendu état d’usage des peintures et des menuiseries dans le chiffrage de la reprise des désordres, ils soutiennent qu’aux termes du bail, le preneur est réputé avoir reçu les lieux en parfait état, à défaut d’état des lieux d’entrée, qu’il a la charge d’entretenir à ses frais les gouttières, huisseries et vérandas, que les réparations autres que celles définies aux articles 696 et 1754 du code civil sont à la charge financière du preneur, que par une telle clause, licite, le preneur est censé avoir accepté la vétusté. Ils demandent la confirmation du jugement du chef du préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire, la Compagnie AXA Assurances s’associe à l’argumentation de la société La Huchette sur le mal fondé des demandes de M. Y et du B à l’encontre de celle-ci.

La Cour observe que M. D, qui a organisé le 24 janvier 2011 la première réunion d’expertise sur les lieux, a conclu dans des termes dépourvus d’ambiguïté : « tous les désordres examinés sont la conséquence des effets du gel sur des canalisations et équipements de chauffage et de plomberie restés en eau, alors que le chauffage des locaux était soit interrompu (chaudières mises à l’arrêt ou radiateurs fermés et non purgés ), soit maintenu de facto à une température ne permettant pas de conserver les locaux hors gel… », et n’a fait aucune allusion à des dommages qui pourraient résulter de la présence de « squatters ».

D’un échange de messages électroniques entre M. I A, responsable de secteur au sein du groupe Dolcea-GDP Vendôme et M. E Y ( pièce 30 de la société appelante ) il résulte que la fermeture des bâtiments n’était pas encore effectuée par la société La Huchette fin février 2010. Enfin, le Cabinet Letessier auprès duquel cette dernière a restitué les clés le 1^er avril 2010 a affirmé que les seules traces de passage constatées sur les lieux étaient quelques « mégots », en aucun cas des traces de nourriture, de couchage, ni des excréments.

Le premier juge sera donc approuvé en ce qu’il a écarté d’autres causes aux dégradations constatées dans les locaux donnés à bail que celles tenant à la négligence de la société Huchette, et au non-respect par celle-ci de son obligation d’entretien des locaux résultant du bail.

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats, et qu’en application de l’article 2 du bail commercial consenti le 18 février 1998 à la société La Huchette, cette dernière est, à défaut d’état des lieux dressé contradictoirement dans le mois de l’entrée en jouissance, réputée avoir reçu les lieux en parfait état.

A juste titre M. Y et B Assurances rappellent qu’aux termes des articles 4, 5 et 6 du contrat de bail le preneur a l’obligation de tenir les lieux loués en parfait état de réparations locatives et de menu entretien, d’entretenir à ses frais les gouttières, huisseries et vérandas, et de supporter la charge financière des « réparations autres que celles définies aux articles 606 et 1754 du code civil ».

Il est en outre prévu à l’article 12 dudit bail que le preneur doit jouir des biens loués en bon père de famille suivant leur destination, qu’il ne peut rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et doit, sous peine d’être personnellement responsable, prévenir le bailleur sans retard et par écrit de toute atteinte qui serait portée à sa propriété, et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à être causées ou à se produire aux biens loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur.

Il est toutefois justifié, l’occupation des lieux par la société La Huchette ayant duré plus de douze ans, de tenir compte de la vétusté ayant participé à la dégradation de l’état des locaux, indépendamment de toute faute de la société locataire. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a appliqué un coefficient de vétusté, justement fixé à 50 % au regard du nombre d’années d’occupation, aux travaux de remise en état des menuiseries extérieures et des peintures, mais écarté tout abattement de vétusté s’agissant des travaux de menuiseries intérieures, de chauffage, plomberie hors chaudières, remplacement d’une chaudière et révision des trois autres, la remise en état au titre de ces postes ne trouvant aucune part dans l’usure normale du temps. Le montant des travaux de remise en état évalué par M. C a été retenu par l’expert, lequel a constaté que les prix unitaires étaient cohérents avec ceux du marché et vérifié contradictoirement les quantités retenues. L’ampleur et la diversité des travaux de remise en état nécessaires justifie, comme l’a préconisé l’expert, le recours à un maître d’oeuvre dont les honoraires ne sont pas, à titre subsidiaire, contestés en leur montant.

Ayant droit à la réparation intégrale du dommage subi du fait de la dégradation des locaux loués imputable à la société La Huchette, M. Y est par conséquent fondé à demander à celle-ci le paiement du montant des travaux de remise en état, la circonstance qu’il fasse ou non réaliser les réparations sur son bien immobilier étant indifférente à l’évaluation de son préjudice.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a, entérinant le rapport d’expertise, mis à la charge de la SARL La Huchette le paiement au titre des travaux de remise en état de la somme de 117 798,87 euros HT soit 124 277,80 euros TTC, majorée de la somme de 750 euros HT soit 897 euros TTC exposée par M. Y à la demande de l’expert judiciaire aux fins que soient pratiqués des tests sur les chaudières, dépense nécessaire ayant permis de déceler qu’une seule d’entre elles était à remplacer et que les trois autres avaient besoin d’une simple révision.

La Cour observe que la loi n° 95-101 du 2 février 1995 dont la société La Huchette invoque les dispositions codifiées à l’article L121-7 du code des assurances est relative à la protection de l’environnement et étrangère au présent débat et par ailleurs qu’il n’est pas allégué a fortiori justifié d’une disposition contractuelle qui subordonnerait le versement de l’indemnité par l’assureur à la justification que les réparations sont entreprises par l’assuré.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société La Huchette à verser, au titre des désordres qui lui sont imputables à la société B Assurances, subrogée dans les droits de son assuré, la somme de 106 409,01 euros, et à M. Y la somme de 18 765,79 euros.

Il est constant que, nonobstant la remise des clés en date du 1^er avril 2010, M. Y a été privé de la jouissance de son bien immobilier et notamment de la possibilité de le relouer, et ce du seul fait des dégradations considérables affectant les locaux restitués par la société La Huchette, étant observé qu’aucun élément ne conforte l’allégation de cette dernière selon laquelle les locaux qu’elle avait quittés quelques mois plus tôt auraient été si vétustes qu’ils n’auraient pu être donnés en location, indépendamment des dégradations résultant de son défaut d’entretien et du dégât des eaux. Comme l’a justement relevé le tribunal, M. Y a assigné en référé probatoire la société GDP-Vendôme dès le 7 octobre 2010, puis la société La Huchette en novembre 2010, toutes précisions ayant entre temps été données sur les conséquences de la cession des parts de la seconde à la première. Cette chronologie, rapprochée des termes courtois dans lesquels ont eu lieu les échanges entre les parties contemporains de la restitution des clés, ne permet pas d’imputer à M. Y un retard fautif à agir. Le premier juge sera en conséquence approuvé en ce qu’il a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance causé à M. Y par le comportement fautif de son locataire, évalué celui-ci en fonction du montant du loyer mensuel qu’il percevait de la SARL La Huchette et auquel il aurait donc pu prétendre dans le cadre d’un nouveau contrat de bail commercial, dit que ce préjudice était constitué jusqu’à la date à laquelle le rapport d’expertise permettant de déterminer l’origine des désordres et les travaux nécessaires à la remise en état des lieux a été déposé. En revanche, ce préjudice ne saurait exister antérieurement à la remise des clés, de sorte que le jugement sera infirmé du chef du quantum du préjudice de jouissance, celui-ci étant arrêté à la somme de 114 348,36 euros ( 5445,16 euros x 21 mois ).

*Sur la demande de restitution à la SARL La Huchette des sommes perçues par M. Y postérieurement au terme du bail :

Le tribunal a considéré que les loyers étaient dus jusqu’au 1^er avril 2010, date de la libération des lieux, et que M. Y acceptait de restituer à la SARL La Huchette les loyers perçus par lui depuis le mois d’avril 2010 à janvier 2011, soit la somme de 54 451, 16 euros. Il a, en application des dispositions des articles 1289 à 1299 du code civil, opéré la compensation sollicitée entre cette somme et celles mises à la charge de la SARL La Huchette au titre du préjudice de jouissance, un solde de 76 232, 79 euros TTC étant en faveur de M. Y.

La SARL La Huchette sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a considéré que les loyers étaient dus de janvier à avril 2010, alors que le bail était résilié au 31 décembre 2009 et qu’aucune indemnité d’occupation ne pourrait être réclamée dans la mesure où la remise des clés tardive est due au bailleur, lequel a donc perçu indûment les loyers de janvier 2010 à janvier 2011, soit la somme de 70 787,08 euros qu’il doit restituer.

M. Y et B Assurances demandent la confirmation du jugement de ce chef.

Ayant été déboutée de sa demande tendant à voir dire que la remise des clés est intervenue tardivement du seul fait du bailleur, la société La Huchette a occupé les lieux sans droit ni titre postérieurement au 31 décembre 2009, date d’effet de son congé, jusqu’au 1^er avril 2010 date de la restitution des locaux et des clés.Elle est donc redevable, en contrepartie de cette occupation, d’une indemnité égale au montant du loyer qu’elle versait à M. Y, soit de la somme de 16 335,48 euros (5445,16 euros x 3 mois). Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé à 54 451,16 euros les loyers indûment perçus par M. Y et opéré compensation entre cette somme due à la SARL La Huchette et celle due à M. Y au titre du préjudice de jouissance dont la société La Huchette doit réparation, soit la somme de 114 348,36 euros.

Dès lors, la société La Huchette sera condamnée à verser à M. Y au titre du préjudice de jouissance, compensation ayant été faite avec les loyers indus, la somme de 59 897,20 euros, le jugement étant réformé en ce sens.

Le tribunal n’est pas critiqué en ce qu’il a dit que les sommes à la charge de la société La Huchette seraient augmentées des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et de la capitalisation des intérêts pourvu qu’ils soient échus depuis plus d’un an. Cette disposition sera en conséquence confirmée.

*Sur le préjudice financier :

La SARL La Huchette sollicite la condamnation de M. Y au paiement de la somme de 667,08 euros correspondant au préjudice financier qu’elle a subi du fait de ce dernier qui s’est tu durant les treize mois où il a continué à percevoir les loyers, exposant que ces paiements ont causé un déficit de trésorerie qui a conduit la BNP Paribas à facturer des frais de commissions, de dépassement de découvert, et des frais de virements permanents, dont M. Y lui doit réparation en application de l’article 1382 du code civil.

M. Y et B Assurances s’opposent toutefois valablement à cette demande nouvelle, faisant valoir à juste titre que le préjudice dont se prévaut la SARL La Huchette ne trouve pas sa causalité dans une faute, au demeurant non démontrée, de M. Y, mais dans la très grande négligence de la société La Huchette à qui il appartenait de surveiller son compte bancaire.

Cette demande sera donc rejetée.

*Sur la garantie due par la société AXA :

Le premier juge a mis la société AXA hors de cause, estimant que celle-ci déniait à bon droit sa garantie ( contrat du 1^er janvier 2006 résilié le 1^er avril 2010 ' et non 2006 comme indiqué par erreur dans le jugement ) en application du paragraphe 4, l’assuré n’ayant pas interrompu la circulation d’eau ni vidangé les conduites, ni protégé les conduites par une quantité d’antigel correspondant à leur capacité, comme l’a relevé l’expert.

La SARL La Huchette soutient que la société AXA France IARD, assureur du preneur dans le cadre de l’exécution du bail commercial, est tenue de garantir son assurée de toutes éventuelles condamnations qui seraient mises à sa charge.

La Compagnie AXA France IARD estime que le tribunal a fait une juste appréciation des éléments de fait et de droit de l’espèce en retenant que les conditions d’application des clauses d’exclusion prévues au paragraphe 4 du contrat « dégâts des eaux et gel » : inoccupation des locaux au moment du sinistre, absence de chauffage des locaux et absence de purge des installations étant réunies, elle était bien fondée à dénier sa garantie.

A titre subsidiaire elle rappelle qu’elle ne peut être tenue que dans les termes et limites de sa police, laquelle prévoit notamment une franchise de 1000 euros.

C’est par de justes motifs en droit et en fait que le tribunal s’est prononcé, motifs que l’appelant ne critique pas au demeurant et que la Cour adopte, au vu notamment du contrat d’assurance et du rapport d’expertise versés au dossier.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur les frais et dépens :

Le tribunal a justement mis à la charge de la société La Huchette, dont la responsabilité est engagée, les dépens, y compris les frais d’expertise et de constat d’état des lieux du 5 février 2010, ainsi qu'

une indemnité de 4000 euros au profit de M. Y en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et rejeté les autres demandes pour frais irrépétibles.

Succombant en son recours, la SARL La Huchette supportera les dépens d’appel et sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. Y et de la compagnie B la totalité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont du exposer en cause d’appel. La société La Huchette sera donc condamnée à payer à chacun d’entre eux la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas l’application au bénéfice de la société AXA de ces mêmes dispositions, de sorte que celle-ci sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’opposabilité de l’arrêt au Bâtonnier de l’Ordre des Avocats :

Conformément à la demande formulée tant par la société La Huchette que par M. Y et la société B Assurances, le présent arrêt sera déclaré opposable à M. le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de Senlis, en suite de la décision rendue le 17 avril 2013 par le Premier Président de cette Cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 19 février 2013 par le tribunal de grande instance de Senlis, sauf en ce qu’il a condamné la société La Huchette à verser à M. Y la somme de 76 232,68 euros au titre du préjudice de jouissance, compensation ayant été faite avec les loyers indus

Et statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société La Huchette à verser à M. Y la somme de 59 897,20 euros au titre du préjudice de jouissance, compensation ayant été faite avec les loyers indus.

Déboute la société La Huchette de sa demande d’indemnisation d’un préjudice financier.

Condamne la société La Huchette à verser en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros à M. Y et celle de 3000 euros à la société B Assurances.

Déboute la société La Huchette et la compagnie AXA France de leurs demandes d’indemnité pour frais irrépétibles.

Condamne la société La Huchette aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP Drye-de Bailliencourt et Associés, et de la SCP Millon Plateau, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Déclare le présent arrêt opposable à Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de Senlis.

Le Greffier, Le Président,