Cour d'appel d'Amiens, 27 novembre 2014, n° 12/05646

TGI Soissons 18 octobre 2012

CA Amiens
Infirmation 27 novembre 2014

Arguments

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Accepté
Violation des clauses du bail commercial
La cour a constaté que la mise à disposition des locaux à la SARL TRADI 92 constituait une sous-location prohibée par le contrat de bail, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion de la Société DIA FRANCE, venant aux droits de la Société Nouvelle des Magasins ED, en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux
La cour a fixé l'indemnité d'occupation due par la Société DIA FRANCE au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération complète des lieux.
Accepté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la Société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 27 nov. 2014, n° 12/05646
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	12/05646
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Soissons, 18 octobre 2012

Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie COLIGNON-BERTINFranck DERBISEChristian FEDDAL
Cabinet(s) :	RECOLIA RECOUVREMENTLEBEGUE DERBISERAFFIN ET ASSOCIES
Parties :	La Société ' LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE, SA LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE c/ La Société DIA FRANCE, SARL TRADI 92, SAS DIA FRANCE, La CAISSE GENERALE DE RETRAITE DES CADRES, CAISSE GENERALE DE RETRAITE DES CADRES

Texte intégral

ARRET

N°

SA LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE

SAS DIA FRANCE

CAISSE GENERALE DE RETRAITE DES CADRES

SARL TRADI 92

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ECONOMIQUE

ARRET DU 27 NOVEMBRE 2014

RG : 12/05646

JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de SOISSONS en date du 18 octobre 2012

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

La Société 'LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE'

XXX

Représentée par M^e Franck DERBISE, de la SCP LEBEGUE – PAUWELS – DERBISE, Avocat au Barreau d’AMIENS, postulant, et plaidant par M^e GRANDGERARD, du Cabinet RAFFIN, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

INTIMEES

La Société DIA FRANCE (anciennement dénommée 'ED') venant aux droits de la SOCIETE NOUVELLE DES MAGASINS ED (SMNE) venant aux droits de la Société PENNY MARKET (SAS)

XXX

Représentée par M^e Nathalie COLIGNON, de la SELARL COLIGNON-MANGEL & Associés, Avocat au Barreau de SOISSONS, postulant, et plaidant par M^e Christian FEDDAL, Avocat au Barreau de PARIS

La CAISSE GENERALE DE RETRAITE DES CADRES

XXX

Non représentée

Assignée suivant exploit de la SCP Michel CHASTANIER – Alexandre ALLENO – K L-M, Huissiers de Justice à MONTREUIL-SOUS-BOIS (93), en date du 22/02/2013, à la requête de la Société 'LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE’ (SA)

Assignée suivant exploit de la SCP Michel CHASTANIER – Alexandre ALLENO – K L-M, Huissiers de Justice à MONTREUIL-SOUS-BOIS (93), en date du 18/03/2013, à la requête de la Société 'LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE’ (SA)

La SARL TRADI 92

XXX

Non représentée

Assignée suivant exploit de la SCP N-O P – C D – I J, Huissiers de Justice à XXX, en date du 15/02/2013, à la requête de la Société 'LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE’ (SA)

Assignée suivant exploit de la SCP Nathalie de ARRIBA – XXX – A B – G H – E F, Huissiers de Justice à XXX, en date du 25/03/2013, à la requête de la Société 'LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE’ (SA)

DEBATS :

A l’audience publique du 30 Septembre 2014 devant M^me Y, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seul, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2014.

GREFFIER : M^me Z

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Y en a rendu compte à la Cour composée de :

M^me SAINT SCHROEDER, Présidente,

M. X et M^me Y, Conseillers,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 27 Novembre 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me SAINT SCHROEDER, Présidente, a signé la minute avec M. DELATTRE, Greffier.

DECISION

Vu le jugement du 18 octobre 2012 du tribunal de grande instance de SOISSONS qui a débouté la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE de toutes ses prétentions et qui l’a condamnée à verser la somme de 3500 euros à la Société Nouvelle des Magasins ED en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Vu les dernières conclusions du 14 mars 2013 de la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE , appelante, qui demande à la cour d’infirmer le jugement et de:

— dire qu’en mettant à disposition de la société TRADI 92 une partie de ses locaux la Société Nouvelle des Magasins ED a violé les clauses du bail commercial,

— résilier le bail commercial aux torts exclusifs de la Société Nouvelle Des Magasins ED avec effet au jour de l’arrêt à intervenir,

— ordonner l’expulsion du locataire et de toutes personnes dans les lieux de son fait et, ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble et, ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

— condamner la société Nouvelle des Magasins ED à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération totale des lieux ,au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et du dernier appel de charges majoré de 50%,

— condamner la société Nouvelle des Magasins ED et la société TRADI 92 à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Nouvelle des Magasins ED aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de Maître DERBISE,

Vu les dernières conclusions du 14 mai 2013 de la société DIA FRANCE venant aux droits de la société Nouvelle des Magasins ED , intimée, qui sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions ainsi que la condamnation de l’appelante au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel dont distraction est requise au profit de Maître COLIGNON-BERTIN,

Vu l’absence de constitution d’avocat de la Caisse Générale de retraite des Cadres et de la SARL TRADI 92,

SUR CE :

A titre liminaire il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations, celles-ci ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Par acte sous seing privé daté de 2005, la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE a donné à bail , à compter du 1^er juillet 2004 pour une durée de 9 ans, à la société PENNY MARKET SA des locaux dépendants de l’immeuble sis XXX à SOISSONS dans lesquels le locataire exerce l’activité de supermarché.

Le 1^er décembre 2005, les actions de la société PENNY MARKET SA ont été cédées à la société espagnole DIA. La SAS ED, filiale du groupe DIA, a repris l’exploitation des magasins PENNY MARKET qui sont passés sous l’enseigne Société Nouvelle des Magasins ED.

Un contrat de location gérance de la totalité du fonds de commerce a été conclu au profit de la SAS ED , contrat sur lequel, par courrier du 28 octobre 2005, la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE a donné son accord sous réserve de l’établissement d’un avenant au bail.

Aucun avenant n’a été régularisé par la suite.

Le 4 septembre 2008 l’immeuble a été endommagé partiellement par un incendie. A l’occasion de l’expertise diligentée, il a été porté à la connaissance du bailleur qu’une partie du local commercial et une partie de la réserve étaient occupés par la société TRADI 92 pour une activité de boucherie.

La société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE considère que la société Nouvelle des Magasins ED a commis une faute, a violé les clauses du bail commercial en mettant à disposition de la société TRADI 92 une partie de ses locaux et qu’en conséquence il y a lieu de prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société Nouvelle des Magasins ED.

Elle produit une mise en demeure adressée à la société Nouvelle des Magasins ED en date du 9 octobre 2008.

La société DIA FRANCE venant aux droits de la société Nouvelle des Magasins ED conteste avoir commis une faute et avoir violé les clauses du bail commercial considérant que l’appelante confond les notions de mise à disposition et de sous-location.

Sur la résiliation du bail pour manquement au contrat de bail:

L’article L145-31 du code de commerce dispose que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats par les parties que l’article 5 du bail commercial daté de 2005 stipule que 'le preneur ne pourra céder son bail ni sous-louer en tout ou partie, ni se substituer toute personne ou société, même à titre gratuit, dans les lieux loués sauf accord écrit du bailleur.'

La société DIA FRANCE ne conteste pas la présence au sein du supermarché de la société TRADI 92 qui exerçait l’activité de boucherie.

Il ressort du document intitulé 'mandat d’encaissement et de gestion des flux financiers’ conclu entre la société TRADI 92 et la société SAS ED le 27 juin 2007 et des pièces communiquées par l’intimée que la société TRADI 92 exploitait un commerce de boucherie traditionnelle dans les locaux commerciaux occupés par la société ED, que cette dernière encaissait pour son compte les recettes, assurait la prestation de traitement des flux financiers tels que les frais de personnel, frais de télécommunication et qu’en contrepartie de cette prestation la société ED percevait une rémunération forfaitaire de 2% hors taxes du chiffre d’affaires TTC du rayon boucherie traditionnelle du magasin.

Il résulte des éléments du dossier qu’au cours des opérations d’expertise réalisées suite à l’incendie du 3 septembre 2008, la société TRADI 92 a sollicité l’intervention de son propre assureur , la compagnie M. M.A.

Cette convention non autorisée ni même connue du bailleur s’analyse en une sous-location et non en une simple mise à disposition des locaux, le preneur principal ayant remis la jouissance d’une partie des locaux à la société TRADI 92 moyennant une rémunération forfaitaire, la Société Nouvelle des Magasins ED ayant entièrement sous-traité l’activité boucherie de son magasin, la société TRADI 92 ayant une existence juridique autonome ainsi que son propre assureur et la Société Nouvelle des Magasins ED n’ayant pas conservé l’entière maîtrise de l’activité déléguée.

En application de l’article 5 du contrat de bail, la sous-location ainsi que la substitution de toute personne au sein des locaux en l’absence d’accord écrit du bailleur sont prohibées.

En application de l’article 13 dudit contrat cette interdiction est stipulée sous peine de résiliation.

La violation de la prohibition de sous -location sans le consentement du bailleur cause un préjudice à ce dernier en le privant , le cas échéant, de la possibilité d’exiger une augmentation du loyer et en enfreignant les obligations convenues avec lui.

La résiliation du bail commercial consenti à la Société Nouvelle des Magasins ED par application de la clause résolutoire insérée à ce contrat doit par conséquent être constatée. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

L’expulsion de la Société Nouvelle des Magasins ED et de tous occupants de son chef doit être ordonnée dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt et il sera fait droit à la demande d’astreinte à hauteur de 1000 euros par jour de retard.

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération complète des lieux sera fixée au montant du loyer actuel.

Il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE et de lui allouer, pour l’ensemble de la procédure , une indemnité dont le montant sera précisé ci-après.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour violation de l’interdiction de sous-location sans accord écrit du bailleur,

Dit le bail commercial consenti à la société DIA FRANCE venant aux droits de la Société Nouvelle des Magasins ED résilié,

Ordonne l’expulsion de la société DIA FRANCE venant aux droits de la Société Nouvelle des Magasins ED et de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et, ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due à la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE par la société DIA FRANCE venant aux droits de la Société Nouvelle des Magasins ED jusqu’à la libération complète des lieux au montant du loyer et du dernier appel de charges à la date du présent arrêt,

Condamne la société DIA FRANCE à payer à la société LES COOPERATEURS DE CHAMPAGNE la somme de 2000 euros à titre d’indemnité par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la société DIA FRANCE aux entiers dépens d’appel et de première instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,