ARRET

N°

SCP MARUSIAK DEFRANCE VALET

C/

Z

XXX

XXX

COUR D’APPEL D’X

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 15/00117

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’X DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE QUATORZE

PARTIES EN CAUSE :

SCP MARUSIAK DEFRANCE VALET

XXX

80000 X

Représentée par M^e N LE ROY, avocat au barreau D’X

Plaidant par M^e Cécile PLOT, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET

Monsieur G Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté et plaidant par M^e Xavier D’ HELLENCOURT, avocat au barreau D’X

XXX

XXX

80000 X

Représentée et plaidant par M^e A B, avocat au barreau D’X

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 26 mai 2016 devant la cour composée de M. Philippe BOIFFIN, Président de chambre, M^me I J et M. E F, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Malika RABHI, greffier.

Sur le rapport de M^me I J et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 septembre 2016, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 15 septembre 2016, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empêché la minute a été signée par M^me I J Conseiller le plus ancien et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

*

* *

DECISION :

Selon acte notarié du 15 septembre 2010, la XXX a donné à bail commercial à Monsieur G Z un local à usage de bureau sis à X, XXX.

Le bail était conclu moyennant un loyer mensuel de 1600 euros pour une durée de neuf années commençant à courir le 15 septembre 2010 pour se terminer le 14 septembre 2019, avec faculté pour le preneur de résiliation triennale.

Les 6 et 11 février 2013, Monsieur Z a demandé à la SCP Marusiak Defrance Valet, huissiers de justice à X, de délivrer un congé pour mettre fin au bail avant l’expiration de la première période triennale.

Le XXX, la SCP Marusiak Defrance Valet a établi un acte de congé devant être signifié à la XXX située XXX et après s’être rendue à l’adresse de la société bailleresse, l’a remis à Madame C Y, qui a affirmé être habilitée à recevoir copie de l’acte et a confirmé que le domicile ou siège social du destinataire était toujours à cette adresse. La SCP Marusiak Defrance Valet a ensuite adressé à la XXX la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile au XXX.

Madame Y est une employée de Monsieur Z, exerçant dans les locaux loués par ce dernier au XXX à X, et n’a jamais été la salariée de la XXX.

Selon courrier recommandé en date du 19 avril 2013, Monsieur Z a adressé au gérant de la XXX une correspondance en ces termes : « Cher Monsieur, Nous avons été dernièrement destinataire d’une correspondance libellée au nom de votre Société et qui ne nous concerne pas. Nous vous prions donc de bien vouloir trouver ci-joint celle-ci. Vous en souhaitant bonne réception’ ».

Était jointe à cet envoi, la copie d’un acte intitulé « Congé donné par le preneur commercial » établi par la SCP Marusiak Defrance Valet, huissiers de justice à X, le XXX.

Aux termes de cet acte, l’huissier informait la XXX de ce que son preneur, Monsieur Z, entendait lui donner congé pour le 14 septembre 2013.

Estimant que le congé était nul, la XXX a saisi le tribunal de grande instance d’X par acte d’huissier en date du 11 juin 2013.

Le 27 septembre 2013, Monsieur Z a fait assigner en garantie la SCP Marusiak Defrance Valet.

Les deux procédures ont été jointes le 7 novembre 2013.

Aux termes de ses conclusions la XXX demandait au tribunal pour l’essentiel de :

' dire nul et de nul effet le congé donné par le preneur commercial délivré par la SCP Marusiak Defrance Valet le XXX,

' constater que le bail commercial liant la XXX à Monsieur G Z expirera le XXX,

' condamner Monsieur Z à verser à la société AT HOME BIS la somme de 30 071,78 euros en principal, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir,

' condamner Monsieur G Z à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Monsieur Z sollicitait du tribunal qu’il :

' constate la validité du congé délivré à la XXX le XXX, en conséquence déboute la XXX de ses demandes,

' subsidiairement, constate l’absence de griefs et en conséquence dise n’y avoir lieu à nullité du congé,

' à défaut, dise que la SCP Marusiak Defrance Valet sera condamnée à le relever et le garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais et dépens qui viendraient à être prononcées contre lui sur la demande de la XXX,

' reconventionnellement, dise et juge que le bailleur a agi de mauvaise foi et en conséquence prononce la résiliation du bail à ses torts exclusifs au 12 septembre 2013,

' condamne quoi qu’il en soit la XXX à payer à Monsieur G Z la somme de 57 600 euros (sauf mémoire pour l’indexation) à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondus.

La SCP Marusiak Defrance Valet demandait au tribunal de :

' débouter la XXX et Monsieur Z de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre,

' dire et juger le congé délivré le XXX parfaitement valable,

' constater que le bail a expiré le 14 septembre 2013,

' constater que les locaux ont été reloués au 14 avril 2014,

' condamner in solidum Monsieur Z et la XXX à payer à la SCP Marusiak Defrance Valet la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement rendu le 3 décembre 2014, le tribunal de grande instance d’X a :

' prononcé la nullité du congé délivré le XXX par la SCP Marusiak Defrance Valet,

' constaté que les locaux loués à Monsieur Z ont été reloués à compter du 17 avril 2014,

' condamné Monsieur Z à payer à la XXX la somme de 11 351,73 euros au titre des loyers dus entre le 12 septembre 2013 et le 17 avril 2014,

' condamné Monsieur Z à payer à la XXX la somme de 2046,73 euros au titre de l’indexation des loyers et celle de 918 euros au titre des impôts fonciers de l’année 2013,

' condamné la SCP Marusiak Defrance Valet à garantir Monsieur Z des condamnations prononcées au titre des loyers d’un montant de 11 351,73 euros et des dépens,

' rejeté les demandes plus amples ou contraires,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

' dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Monsieur Z aux dépens dont distraction au profit de Maître A B.

Par déclaration reçue au greffe le 12 janvier 2015, la SCP Marusiak Defrance Valet a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de conclusions (récapitulatives n°2) notifiées suivant la voie électronique le 27 octobre 2015, expressément visées, la SCP Marusiak Defrance Valet demande à la Cour de :

infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’X le 3 décembre 2014,

et statuant à nouveau :

' débouter la XXX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP Marusiak Defrance Valet,

' dire le congé délivré le XXX parfaitement valable,

' constater que le bail a expiré le 14 septembre 2013,

' constater que les locaux ont été reloués au 14 avril 2014,

' subsidiairement et dans le cas où la Cour viendrait à annuler le congé, constater l’absence de tout préjudice pour la XXX,

' encore plus subsidiairement, débouter Monsieur G Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP Marusiak Defrance Valet,

' condamner in solidum Monsieur G Z et la XXX à payer à la SCP Marusiak Defrance Valet la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts,

condamner in solidum Monsieur G Z et la XXX à payer à la SCP Marusiak Defrance Valet la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions (n°2) notifiées suivant la voie électronique le 11 septembre 2015, expressément visées, Monsieur G Z sollicite de la Cour, au visa des articles 654 et suivants du code de procédure civile, L145 ' 1 et suivants du code de commerce, 1134 et suivants du code civil, 1984 et suivants du code civil et subsidiairement 1134 et suivants et 1382 et suivants du même code, qu’elle :

' déclare l’appel de la SCP Marusiak Defrance Valet recevable et mal fondé,

déclare l’appel incident de Monsieur Z recevable et bien fondé,

en conséquence, infirme la décision déférée,

' constate la validité du congé délivré à la XXX le XXX et, en conséquence, déboute la XXX de ses demandes,

' subsidiairement, constate l’absence de griefs et en conséquence dise n’y avoir lieu à nullité du congé,

subsidiairement également, dise n’y avoir lieu au paiement de loyers ou à défaut exclusivement jusqu’à la date de l’état des lieux ou plus subsidiairement encore la date du 17 avril 2014 date à laquelle les locaux ont été reloués,

' plus subsidiairement encore, dise n’y avoir lieu à paiement de l’impôt foncier ni à indexation de loyers,

à défaut,

' dise que la SCP Marusiak Defrance Valet sera condamnée à le relever et le garantir de toute condamnation en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais de l’article 700 du code du procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre lui sur la demande de la XXX,

' reconventionnellement, dise et juge que le bailleur a agi de mauvaise foi et en conséquence prononce la résiliation du bail à ses torts exclusifs au 12 septembre 2013,

' condamne quoi qu’il en soit la XXX à payer à Monsieur G Z la somme de 57 600 euros (sauf mémoire pour indexation) à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondus,

' condamne solidairement la XXX et la SCP Marusiak Defrance Valet au paiement à Monsieur Z, outre de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à celui des entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître D’Hellencourt, avocat aux offres de droit.

Par conclusions ( n°2) notifiées suivant la voie électronique le 16 septembre 2015, expressément visées, la XXX sollicite de la Cour au visa des articles 112 et suivants du code de procédure civile, 654 et suivants du même code, L145 ' 1 et suivants du code de commerce, 1134 et suivants du code civil, qu’elle :

' déclare la société AT HOME BIS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

' confirme le jugement dont appel rendu par le tribunal de grande instance d’X le 3 décembre 2014 en ce qu’il a :

*prononcé la nullité du congé délivré le XXX par la SCP Marusiak Defrance Valet,

*condamné Monsieur Z à verser à la société AT HOME BIS une somme de 11 351,73 euros au titre des loyers dus entre le 12 septembre 2013 et le 17 avril 2014,

*condamné Monsieur Z à verser à la XXX une somme de 2046,73 euros au titre de l’indexation des loyers,

*condamné la SCP Marusiak Defrance Valet à garantir Monsieur Z des condamnations prononcées au titre des loyers d’un montant de 11 351,73 et des dépens,

*condamné Monsieur Z aux entiers dépens de première instance,

' l’infirme pour le surplus,

statuant à nouveau,

' condamne Monsieur Z à verser à la société AT HOME BIS une somme de 16 692,66 euros en principal, correspondant aux loyers dus sur la période allant du 17 avril au 30 juin 2014 d’une part, et à la diminution de loyers concédée par la société AT HOME BIS sur la période allant du 17 avril 2014 au XXX d’autre part, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement (sic) à intervenir,

' condamner Monsieur Z à verser à la société AT HOME BIS une somme de 2027,39 euros au titre de l’arriéré d’impôts fonciers 2013 et 2014,

' condamner Monsieur Z à payer à la société AT HOME BIS la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

' condamner solidairement Monsieur G Z et la SCP Marusiak Defrance Valet à payer à la société AT HOME BIS une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner solidairement Monsieur G Z et la SCP Marusiak Defrance Valet aux entiers dépens d’appel,

' dise que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître A B pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 avril 2016, et l’affaire renvoyée à l’audience du 26 mai 2016 pour plaidoiries.

MOTIFS :

Sur la validité de la signification du congé délivré le XXX :

Après avoir rappelé qu’aux termes des articles L145-1, L145-4 alinéa 2 et L145-9 du code de commerce dont l’application à l’espèce n’est pas contestée, le congé que le preneur peut délivrer à l’issue de chaque période triennale doit, sous peine de nullité, prendre la forme d’un acte extra-judiciaire qui doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance, le tribunal a considéré que le congé délivré le XXX par la SCP Marusiak Defrance Valet à la requête de M. Z n’avait pas été valablement signifié à la XXX comme n’ayant pas été signifié au siège social de la XXX et ayant été remis à une personne se disant à tort habilitée à recevoir l’acte, a annulé en conséquence ledit congé pour irrégularité de fond sur le fondement des articles 117, 693, 654 à 659 du code de procédure civile, et dit que le contrat de bail n’a pas été résilié à la date du XXX.

Au soutien de son appel principal, la SCP Marusiak Defrance Valet fait valoir qu’elle a été parfaitement diligente, qu’elle s’est en effet rendue au siège social du destinataire de l’acte où elle a constaté que la remise de celui-ci était possible à personne habilitée, que l’acte a été remis à M^me Y, collaboratrice, qui s’est déclarée habilitée à recevoir copie de l’acte et a confirmé que le domicile du siège social du destinataire était toujours à cette adresse, qu’elle n’avait pas à contester les affirmations de cette personne, pas davantage à vérifier son pouvoir ou son identité, enfin qu’elle n’était pas tenue d’investigations complémentaires contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, dans la mesure où rien, même pas l’identité d’adresse entre le bailleur et le preneur, ne permettait de se douter d’une possible erreur ou confusion en l’absence de la moindre réserve formulée par M^me Y lors de la remise de l’acte, que la société bailleresse n’est pas fondée à à invoquer un grief tiré d’une irrégularité qu’elle a elle-même induite, qu’il appartenait à M. Z d’être vigilant auprès de ses salariés, ou plus encore après la réception de la lettre simple qui lui est parvenue le lendemain de la signification, que l’irrégularité de la signification ne peut constituer l’une des irrégularités de fond limitativement énumérées à l’article 117 du code de procédure civile, que le seul grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile résulterait de la non-connaissance par la XXX de la délivrance de ce congé, que toutefois cette dernière a eu parfaitement connaissance du congé et ne peut donc se prévaloir d’aucun grief causé par l’irrégularité, de sorte que la nullité de la signification du congé ne peut être prononcée.

Au soutien de son appel incident, M. Z expose que le congé a été régulièrement délivré au XXX à X, adresse confirmée du siège social de la XXX, et remis entre les mains d’une personne présente à l’adresse indiquée, que l’huissier instrumentaire a également remis conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile le congé par lettre simple au siège de la société. Il ajoute que de toute bonne foi il a écrit à son bailleur le 19 avril 2013 pour lui préciser avoir reçu copie d’un acte concernant sa société,que la XXX a ainsi eu connaissance du congé par deux lettres recommandées adressées par le preneur aux deux adresses personnelles connues du gérant de la société bailleresse, que les conditions dans lesquelles le congé a été notifié et les conditions dans lesquelles la XXX a été informée du départ de M. Z ne lui causent aucun grief, puisqu’elle a eu tout loisir de prendre ses dispositions pour trouver un nouveau locataire, que les locaux ont d’ailleurs été reloués très rapidement.

Comme le fait toutefois valoir la SARL AT HOME et l’a justement retenu le tribunal, s’il existe plusieurs locaux différents dans l’immeuble situé XXX ' la présence de sept boîte à lettres est établie par les photographies versées au dossier (pièce 2 de la SCP Marusiak Defrance Valet.) – et si la SARL AT HOME ne justifie pas d’un local dans cet immeuble qui serait affecté à son siège social, il n’en demeure pas moins que l’huissier instrumentaire est entré dans les locaux loués à M. Z pour les besoins de son activité d’agent d’assurance, ce qui était indiqué de façon très explicite par des panneaux et affiches apposés sur l’immeuble situé au XXX, notamment un panneau implanté au-dessus d’une des deux baies vitrées (pièce 2 déjà citée), qu’il ne pouvait dans ces conditions se satisfaire de la déclaration de M^me Y, dont il est démontré qu’elle est salariée de M. Z et n’a jamais été l’employée de la XXX, selon laquelle elle était habilitée à recevoir copie de l’acte pour la XXX, la contradiction entre cette prétendue qualité et la rencontre de cette employée au sein des locaux de l’agence d’assurance Z, expéditeur de l’acte à délivrer, étant pertinemment relevée par le tribunal. En s’abstenant de toute vérification et en faisant dans les locaux de son mandant une remise de l’acte à personne, l’huissier instrumentaire a commis une irrégularité qui relève non pas des irrégularités de fond limitativement énumérées à l’article 117 du code de procédure civile mais des irrégularités de forme.

Il est constant que la SARL AT HOME n’a pas reçu, avant que M. Z ne la lui transmette, le 19 avril 2013, la lettre simple adressée par la SCP Marusiak Defrance Valet conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile.

C’est vainement dans ces conditions qu’est invoquée l’absence de grief résultant de l’irrégularité de forme ayant affecté la notification du congé, la preuve de ce que la SARL AT HOME a été informée du congé du XXX avant la réception des lettres recommandées du 19 avril 2013 n’étant malgré les affirmations contraires et les pièces invoquées ( message, attestation) pas rapportée, de sorte que les démarches en vue d’une relocation des locaux n’ont pu commencer avant cette date, alors que le congé devait être donné six mois avant la fin de la première période triennale du bail, soit au plus tard le 14 mars 2013 pour le 14 septembre 2013. Il est établi que les locaux ont été reloués, mais seulement sept mois plus tard, par un bail du 17 avril 2014, de sorte que la SARL AT HOME est justifiée à invoquer le grief que lui a causé l’irrégularité commise par la SCP Marusiak Defrance Valet dans la signification du XXX dudit congé.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a annulé le congé délivré le XXX et dit que le bail n’a pas été résilié par l’effet de celui-ci, la Cour observant que contrairement à ce que prétend la SCP Marusiak Defrance Valet et comme le souligne la XXX, il ne peut valablement être déduit que cette dernière aurait, en se faisant représenter lors de l’état des lieux du 12 septembre 2013 et en reprenant alors l’ensemble des clés sans réserves, renoncé à invoquer la nullité de la signification du congé, ces éléments ne traduisant pas une volonté non équivoque d’accepter le congé litigieux, mais seulement la prise en compte du départ de M. Z et de la restitution des locaux.

Sur la demande en résiliation du bail à la date du 13 septembre 2013 aux torts et griefs du bailleur :

Comme en première instance M. Z soutient que le comportement procédurier et la mauvaise foi de la XXX qui, selon lui, a eu parfaitement connaissance du congé et pris ses dispositions pour relouer mais fait échec à sa sortie du bail pour réclamer des loyers sans contrepartie – il précise qu’ il a quitté les lieux le 13 septembre 2013 ' justifie, comme l’absence de délivrance de quittances de loyer malgré de nombreuses relances, la résiliation du bail aux torts et griefs du bailleur.

La XXX conteste le bien fondé des griefs formulés à son encontre et souligne que la preuve de ceux-ci n’est pas rapportée.

Comme l’a justement retenu le tribunal, l’annulation de la signification du congé délivré le XXX prive de l’un de ses fondements la prétention de M. Z. S’agissant de la non-délivrance des quittances de loyer, M. Z ne saurait valablement soutenir qu’elle a rendu le maintien du lien contractuel impossible, étant observé que la seule réclamation de sa part est en date du 20 juin 2013 ( sa pièce 9), soit postérieurement à sa décision de donner son congé avant la fin de la première période triennale.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en résiliation du bail aux torts du bailleur.

Sur les demandes en paiement de loyers, indexation du loyer et impôts fonciers formées à l’encontre de M. Z :

Le tribunal a considéré que M. Z, qui se considérait comme libéré de ses obligations contractuelles par le congé qu’il avait donné, était toutefois redevable à l’égard de la XXX des loyers jusqu’au 17 avril 2014, date d’effet de la nouvelle location, et l’a condamné en conséquence à payer la somme de 11 351,73 euros ( 7 mois ½ x 1746,42 euros) après prise en compte de l’indexation à compter du 12 septembre 2013.

La XXX maintient au soutien de son appel incident que M. Z est tenu de s’acquitter du loyer conventionnel jusqu’au terme du contrat de bail, soit le XXX, dont elle accepte de déduire le montant des loyers payés par le nouveau locataire depuis le 1^er juillet 2014 ' et non le 17 avril 2014 comme l’a retenu le tribunal -, d’un montant inférieur à celui fixé précédemment, exposant que la somme ainsi réclamée correspond exactement au préjudice qu’elle a subi du fait du retard avec lequel elle a pu remettre en location le bien suite à l’erreur manifeste de l’huissier, voire sa négligence.

S’agissant des loyers, M. Z soutient à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le congé du XXX ne serait pas « validé », qu’il « ne saurait y être tenu au paiement postérieurement à la date de la remise des clés au 12 septembre 2013 ou plus subsidiairement encore à la date du 17 avril 2014 date à laquelle les locaux ont été reloués ».

La SCP Marusiak Defrance Valet fait valoir à titre subsidiaire que si elle devait être condamnée, elle ne pourrait être tenue qu’aux loyers dus entre le 1^er septembre 2013 et le 17 avril 2014, date d’effet de la nouvelle location, soit la somme de 11 351,73 euros.

Le défaut de signification dans les formes et délai prévus par la loi entraînant l’annulation du congé donné le XXX, comme jugé ci-dessus, le contrat de bail s’est poursuivi, à tout le moins pour une nouvelle période triennale, M. Z demeurant ainsi tenu de ses obligations contractuelles au-delà du 14 septembre 2013, notamment de celle de payer le loyer convenu. C’est toutefois à bon droit que le tribunal a considéré que ses obligations avaient cessé avec la régularisation d’un nouveau contrat de bail, le 17 avril 2014, date d’effet de la nouvelle location, la XXX ne pouvant prétendre au paiement par M. Z de loyers pour un bien occupé par un autre locataire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. Z à payer à la XXX la somme de11 351,73 euros à ce titre.

Comme en première instance, M. Z ne méconnaît pas n’avoir pas réglé les sommes dues au titre de l’indexation du loyer telle que réclamée par la XXX, tout en précisant, ce qui n’est pas contesté, qu’aucune demande ne lui avait été faite dans ce sens.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. Z à payer à ce titre la somme de 2046,73 euros.

Relevant qu’il n’était pas contesté que M. Z n’avait pas réglé les impôts fonciers à l’exception de ceux de 2011, et que la XXX produisait l’avis d’imposition au titre de l’année 2013, le tribunal a fait droit à cette seule dernière demande, à hauteur de 918 euros.

M. Z sollicite la réformation du jugement de ce chef et le débouté de la XXX, exposant à hauteur d’appel que le contrat de bail ne stipule pas que l’impôt foncier soit à la charge du preneur, maintenant que le paiement de l’impôt foncier ne lui a d’ailleurs pas été réclamé à l’exception de l’année 2011 ' et il a réglé celui-ci -, enfin que la XXX ne justifie pas de la matrice fiscale fixant la répartition dudit impôt entre les différents locataires de l’immeuble.

La XXX, qui fait appel incident de ce chef aux fins d’obtenir la condamnation de M. Z à lui payer la somme de 1352,39 euros au titre de l’année 2013 et ajoute une demande à hauteur de 675 euros pour l’année 2014 (prorata), fait valoir que le tribunal a fait une lecture erronée de la pièce relative à l’impôt foncier 2013, dont il résulte que M. Z est redevable de la somme de 1352,39 euros, et que M. Z est de mauvaise foi au regard de la clause du bail prévoyant le paiement par le preneur de l’impôt foncier.

Force est de constater que la clause du bail authentique en date du 15 septembre 2010 selon laquelle : « le preneur acquittera ses impôts personnels, taxe professionnelle et généralement tous impôts y compris l’impôt foncier, contributions et taxes, fiscales ou parafiscales, auxquels il est et sera assujetti personnellement et dont le bailleur pourrait être responsable pour lui au titre des articles 1686 et 1687 du CGI… » met sans ambiguïté aucune à la charge du locataire commercial le paiement de l’impôt foncier relatif aux locaux loués. C’est pour cette raison sans doute que M. Z a réglé sans protestations l’impôt foncier de l’année 2011 lorsque son bailleur le lui a réclamé.

L’examen de l’avis d’impôt 2013 taxes foncières adressé à la XXX ( pièce 8 de celle-ci) met en évidence que sur la somme totale de 4262 euros, la seule somme de 1313 euros correspond aux locaux sis XXX et est justement réclamée par la XXX, dont il n’est aucunement établi qu’elle soit propriétaire d’autres locaux que ceux loués à M. Z puis à M^me M-N.

Il est justifié par l’avis d’impôt 2014 taxes foncières que la somme de 1324 euros correspond aux mêmes locaux. La SARL AT HOME sollicite le paiement de « l’impôt foncier dû au prorata pour l’année 2014 », soit « la somme de 675 euros (1324 euros/2 )». Cependant il résulte du bail authentique signé le 17 avril 2014 entre la SARL AT HOME et M^me O M-N (pièce 15 de l’appelante) que celle-ci est à cette date devenue locataire des lieux situés XXX à la suite de M. Z et est redevable selon une clause du bail identique à celle sus-rappelée de l’impôt foncier, de sorte qu’elle doit supporter celui-ci à partir du 17 avril 2014, et M. Z jusqu’au 16 avril 2014.

Il y a donc lieu de réformer le jugement et de condamner M. Z à payer à la SARL AT HOME la somme de 1313 euros au titre de l’année 2013 et de le compléter en le condamnant à lui payer celle de 384,50 euros au titre de l’année 2014, au prorata du temps avec la locataire lui ayant succédé( (1324 : 365) x 106 =384,50 euros).

Sur la demande de garantie formée à l’encontre de la SCP Marusiak Defrance Valet :

Retenant une négligence fautive de la SCP Marusiak Defrance Valet le tribunal a condamné celle-ci à garantir M. Z de la condamnation prononcée à son encontre au titre des loyers, rejetant la demande de ce dernier pour le surplus.

La SCP Marusiak Defrance Valet poursuit l’infirmation du jugement de ce chef et le débouté de M. Z, faisant valoir comme en première instance que si la XXX n’a pas été informée du congé, l’erreur est imputable à M. Z ou à son préposé, M^me Y, cette dernière ayant commis l’erreur d’accepter l’acte et M. Z ayant commis celle d’adresser directement à la SARL AT HOME les documents reçus de l’huissier par sa salariée plutôt que d’en informer celui-ci et lui demander de faire une nouvelle signification – possible jusqu’au 13 mars 2013 -, que dès lors M. Z doit supporter seul les conséquences de ses erreurs « en vertu du principe « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans » ou tout simplement d’une faute contractuelle ».

Bien qu’il réitère sa demande tendant à ce que la SCP Marusiak Defrance Valet soit condamnée à le garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages-intérêts, « frais de l’article 700 du code de procédure civile » et dépens qui viendraient à être prononcées contre lui sur la demande de la XXX, M. Z ne critique pas la motivation du premier juge au terme de laquelle la SCP Marusiak Defrance Valet est condamnée à le garantir de la seule condamnation au paiement des loyers dus jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail.

Il convient de rappeler que l’adage « Nemo auditur.. » est inopérant en matière de responsabilité civile, et de relever, s’agissant de la « faute contractuelle » de M. Z que si le comportement de celui-ci, comme l’a justement énoncé le premier juge, n’est pas exempt de tout reproche en ce qu’il n’a pas informé l’huissier de la signification à son agence d’un congé destiné à la XXX ' le reproche de n’avoir pas demandé à ce qu’il renouvelle une signification à domicile ne saurait en revanche lui être valablement fait, en sa qualité de profane ' cette faute est totalement absorbée par celle, beaucoup plus grave, de son mandataire qui, ce qu’a exactement retenu le tribunal, a pénétré dans les locaux de l’agence d’assurance exploitée par M. Z, ce qu’il ne pouvait ignorer (comme déjà jugé), et a remis (de surcroît à personne se disant habilitée, la signification valant ainsi signification à personne de la XXX) sans aucune investigation complémentaire un congé destiné au bailleur de celui-ci. L’acceptation par M^me Y, employée de M. Z, de la copie de l’acte destiné à la XXX a été rendue possible par la négligence (et la confusion vraisemblablement opérée en raison de l’identité d’adresse entre le siège social de la XXX et le lieu d’exercice par M. Z de son activité d’agent d’assurance, situés dans le même immeuble) de l’huissier qui après s’être introduit dans l’un des sept locaux occupés au XXX, pourtant très visiblement annoncés comme étant ceux de l’agence d’assurance exploitée par M. Z, a accueilli sans interrogation la confirmation du siège social de la SARL AT HOME et la déclaration de l’habilitation de M^me Y, présente dans ces locaux, à recevoir un acte destiné à la XXX. Il ne saurait donc y avoir lieu à partage de responsabilité, de plus fort exonération de responsabilité de l’huissier instrumentaire.

Le comportement fautif de la SCP Marusiak Defrance Valet a eu pour conséquence directe l’absence de signification à la XXX dans le délai et les formes légaux, et le maintien de l’obligation pour M. Z de payer le loyer au-delà du 14 septembre 2013. Il est en revanche sans rapport de causalité avec le surplus des condamnations prononcées à l’encontre de M. Z à la demande de la XXX. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande en dommages-intérêts formée à l’encontre de la SARL AT HOME :

Le tribunal a débouté M. Z de sa demande en paiement de la somme de 57 600 euros à titre de dommages-intérêts, présentée à titre subsidiaire dans l’hypothèse où la Cour « invaliderait le congé » et ne ferait pas droit à sa demande reconventionnelle en résiliation du bail à la date du 13 septembre 2013 pour faute du bailleur.

M. Z réitère sa demande au motif que le comportement procédurier et la mauvaise du bailleur, la non-délivrance des quittances de loyer, enfin la tardiveté de sa reconnaissance de la relocation des locaux commerciaux lui ont causé un préjudice moral et matériel correspondant au montant des loyers qu’il devra payer.

La Cour relève que le comportement procédurier et la mauvaise foi de la XXX, sus-examinés, ne sont pas établis, qu’en outre et comme le souligne la XXX, celle-ci n’a reçu avant juin 2013 aucune demande de quittances de loyer, et qu’aucun préjudice n’est justifié en rapport avec cette carence, pas davantage avec le fait qu’elle a informé de l’existence d’un nouveau bail seulement après la mise en 'uvre du paiement des loyers par son nouveau locataire. Le rejet de la demande de ce chef sera donc confirmé.

Sur la demande en dommages-intérêts formée à l’encontre de M. Z et de la XXX :

La SCP Marusiak Defrance Valet réitère sa demande tendant à la condamnation in solidum de M. Z et de la XXX à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts, faisant valoir que l’action en responsabilité n’a aucun fondement juridique mais porte atteinte à la réputation de son étude qui « a le sentiment d’avoir été abusée, sans savoir exactement par qui ».

Le présent arrêt confirmant la mise en jeu par l’huissier instrumentaire de sa responsabilité civile en raison de sa négligence fautive lors de la signification du congé en date du XXX, la confirmation du rejet de la demande de ce chef s’impose.

Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive formée à l’encontre de M. Z :

La XXX fait grief au tribunal d’avoir rejeté sa demande de ce chef aux termes du dispositif du jugement, au demeurant sans s’exprimer sur son bien-fondé, et la réitère, exposant que la résistance abusive de M. Z, qui lui a fait perdre plusieurs semaines dans la recherche d’un nouveau locataire dans une conjoncture difficile, a augmenté le préjudice subi par elle, que les locaux sont restés vacants durant dix mois et n’ont pu être reloués qu’à un prix moindre (346,42 euros de moins par mois), qu’elle a dû engager la présente procédure et par conséquent des frais importants.

La Cour constate que le préjudice allégué est déjà réparé s’agissant des loyers dus pour la période séparant le départ de M. Z et la prise d’effet d’un nouveau bail, et qu’il a pour le surplus vocation à l’être par l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et confirmera par conséquent le jugement de ce chef.

Sur les frais et dépens :

Le tribunal a exactement statué sur les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la XXX la totalité des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en première instance ; le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles, et une somme de 2000 euros lui sera allouée à ce titre.

Chacune des parties succombant pour l’essentiel en son appel principal ou incident supportera ses propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 décembre 2014 par le tribunal de grande instance d’X, sauf en ce qu’il a condamné M. Z au paiement de la somme de 918 euros au titre des impôts fonciers 2013 et débouté la XXX de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. G Z à payer à la XXX :

la somme de 1313 euros au titre de l’impôt foncier 2013 et celle de 384,50 euros au titre de l’impôt foncier 2014,

la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens d’appel.

LE GREFFIER P/LE PRESIDENT

EMPECHE