ARRET

N°

X

BOULOIR

C/

SELAS B B-K L-B & A

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUINZE JUIN DEUX MILLE DIX SEPT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 15/04086

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE QUINZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur D X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame E F épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Virginie BERNIER VAN WAMBEKE de la SCP DUSSEAUX BERNIER VAN WANBEKE, avocat au barreau D’AMIENS

APPELANTS

ET

SELAS B B-K L-B & A, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e DEFER substituant M^e Franck DERBISE, avocats au barreau D’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 06 avril 2017, l’affaire est venue devant M. I J, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 juin 2017.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Isabelle LEROY, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Philippe COULANGE, Président, M^me G H et M. I J, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 15 juin 2017, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Philippe COULANGE, Président de chambre, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

*

* *

DECISION :

Mr D X et M^me E F épouse X ont fait l’acquisition, le 24 janvier 2006, d’un studio sis à XXX

L’acte de vente reçu par Maître B, notaire à Corbie mentionne l’existence de deux inscriptions d’hypothèque conventionnelles au profit de la BANQUE POPULAIRE PROVENÇALE ET CORSE (BPPC), ainsi qu’un courrier en date du 19 mai 2005, aux termes duquel le créancier a donné son accord de mainlevée de ces deux hypothèques, contre paiement de la somme de 78 484.72 €.

Souhaitant revendre ce bien, les époux X ont signé le 24 juin 2010 un compromis de vente, au profit des époux Y. Toutefois, la vente n’a pas pu être réitérée en la forme authentique, leur notaire, Maître Z, n’ayant pu obtenir du notaire ayant authentifié la vente du 24 juin 2006, les accords de mainlevée des deux inscriptions d’hypothèques auxquelles il aurait dû être procédé.

Maître Z a dû s’adresser directement à la B.P.P.C, mais celle-ci s’est refusée à donner mainlevée de l’une des deux inscriptions hypothécaires, contraignant ainsi les époux X à saisir le Président du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE, statuant en référé.

A la faveur de cette procédure, la B.P.P.C a accepté de reconnaître que le prêt consenti à la SCI LES DEMEURES, vendeur des époux X, avait été intégralement remboursé.

Le 18 mai 2011, la B.P.P.C a donc donné mainlevée de l’hypothèque conventionnelle subsistante.

Par acte d’huissier du 4 septembre 2013, les époux X, ont fait assigner la SELAS B, B-K, L-B et A (3L ET G) ci après la Société de notaires 3L ET G devant le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS.

Dans le dernier état de leurs écritures, les époux X ont demandé au Tribunal :

— de dire que Maître B et la SELAS 3L et G ont engagé leur responsabilité, en ne procédant pas aux formalités relatives à la mainlevée des deux hypothèques conventionnelles grevant l’immeuble à eux vendu, par la SCI LES DEMEURES, suivant acte authentique en date du 24 janvier 2006 ;

— en conséquence, de condamner la SELAS 3L ET G à leur verser, en réparation de leur préjudice, les sommes de :

.41 851.43 € au titre du règlement des intérêts du prêt contracté auprès de la BNP PARIBAS,

.2500 € au titre des frais relatifs à l’établissement des diagnostics plomb, amiante, etc,

.47 000 € au titre de la perte résultant de la diminution de la valeur de l’immeuble,

.3 000 €, au titre de leur préjudice moral,

.2 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— d’ordonner l’exécution provisoire et de condamner la SELAS 3L ET G aux dépens.

Par jugement contradictoire du 27 mai 2015, le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS a :

— Dit que Maître B et Maître A ont manqué à leur devoir d’information quant à la situation hypothécaire du bien vendu ;

— Condamné la Société de notaires 3L ET G à payer aux époux X la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal ;

— Débouté les époux X du surplus de leurs demandes ;

— Condamné la Société de notaires 3L ET G à payer aux époux X la somme de 1800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la Société de notaires 3L ET G aux dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 30 juillet 2017, Mr D X et M^me E F épouse X ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 4 avril 2017, Mr D X et M^me E F épouse X demandent à la Cour de :

— Confirmer le jugement dont appel, en ce que le Tribunal a dit et jugé que Maître B et Maître A ont manqué à leur devoir d’information, quant à la situation hypothécaire du bien vendu ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il leur a alloué :

. 2 000 € au titre des frais relatifs à l’établissement des diagnostics plomb, amiante, etc,

. 3 000 € au titre de leur préjudice moral,

. 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réformer la décision entreprise pour le surplus,

En conséquence,

— Condamner la Société de notaires 3L ET G à leur payer la somme de 11 851.43 €, au titre du règlement des intérêts du prêt contracté auprès de la BNP PARIBAS ;

— Condamner la Société de notaires 3L ET G à leur payer la somme de 51 000 €, au titre de la perte résultant de la diminution de la valeur de l’immeuble ;

Y ajoutant,

— Condamner la Société de notaires 3L ET G à leur payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Société de notaires 3L ET G aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 5 avril 2017, la Société de notaires 3L ET G demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS le 27 mai 2015 en ce qu’il a dit que Maître B et Maître A avaient manqué à leur devoir d’information quant à la situation hypothécaire du bien vendu ;

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS le 27 mai 2015 en ce qu’il a condamné la Société de notaires 3L ET G à payer aux époux X :

. 2.000 € au titre du préjudice lié à la nécessité d’établir de nouveaux diagnostics,

. 3.000 € au titre du préjudice moral,

. 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Dire que la Société de notaires 3L ET G n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle ;

En conséquence,

— Débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires;

A titre subsidiaire,

— Dire que les époux X ne démontrent pas l’existence d’un préjudice personnel, actuel, certain et direct en lien de cause à effet avec la faute qu’aurait commise le notaire ;

En conséquence,

— Débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

En tout état de cause,

— Condamner les époux X in solidum à lui payer la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux X in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance du 6 avril 2017, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du même jour.

L’action en justice opposant les parties ayant été introduite avant le 1^er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, celle-ci n’est pas applicable au présent litige ; il sera donc fait référence aux articles du code civil selon leur numérotation antérieure à cette entrée en vigueur.

CECI EXPOSE, LA COUR,

Sur la responsabilité du notaire :

Aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige, celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte, il est considéré que les notaires engagent leur responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1382 précité lorsqu’ils ne respectent pas les obligations professionnelles mises à leur charge lesquelles comprennent notamment :

— l’obligation, avant de dresser des actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’ils authentifient

— l’obligation d’éclairer leurs clients sur les conséquences de l’acte, de leur fournir toutes informations permettant d’expliquer la nature et la portée de leur engagement ;

— l’obligation que de se conduire ' en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant';

— l’obligation concernant une vente, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur ;

Il est, en outre considéré qu’il appartient au notaire en sa qualité de professionnel qui prétend avoir rempli sa mission d’apporter la preuve qu’il a bien exécuté son devoir de conseil et d’information.

En l’espèce, comme l’ont justement relevé les premiers juges par des motifs pertinents que la Cour entend adopter, il est constant :

— que l’acte authentique du 24 janvier 2006 mentionne que ' par courrier en date du 19 mai 2005, le créancier a donné son accord de mainlevée contre le paiement de la somme de 78.484,72 €, décompte arrêté au 14 mai 2005" ;

— qu’en se contentant d’une mention aussi imprécise et dépourvue de toute portée juridique(le courrier du 19 mai 2005 n’est pas annexé à l’acte de vente), le notaire a manqué à son devoir d’information en laissant croire aux acquéreurs que les hypothèques avaient été purgées ;

— que les acquéreurs n’étaient en effet pas censés deviner que l’accord de mainlevée du 19 mai 2005 était resté sans effet au jour de la vente, soit huit mois plus tard ;

— que l’acte est d’autant plus entaché d’imprécision que la phrase qui suit immédiatement la mention ' le vendeur déclare que la situation hypothécaire résultant du renseignement susvisé est identique à la date de ce jour et n’est susceptible d’aucun changement’ contredit l’accord de mainlevée précédemment mentionné, en ce que les deux hypothèques conventionnelles existent toujours au 24 janvier 2006 et ne sont susceptibles d’aucune mainlevée ;

— que si c’est le notaire du vendeur qui devait régulariser l’acte de mainlevée des hypothèques Maître B avait reçu le 17 janvier une télécopie du notaire du vendeur où il est indiqué que l’acte de mainlevée est en cours d’établissement, et Maître B n’a pas informé les acquéreurs de ce que la purge des hypothèques était à la charge des acquéreurs et n’en a pas fait mention dans l’acte du 24 janvier 2006 ;

— qu’en instrumentant une vente au vu d’un état hypothécaire délivré huit mois plus tôt, sans vérifier que le notaire des vendeurs avait bien dresser l’acte de mainlevée des hypothèques, Maître B a manqué à son devoir d’information quant à la situation hypothécaire du bien au jour de la vente, situation qu’il ne connaissait manifestement pas lui-même alors qu’un notaire a l’obligation de vérifier l’état hypothécaire du bien dont il authentifie la vente ;

— que par ailleurs, il est établi que le notaire des époux X, puis les époux X eux-mêmes et enfin leur avocat, ont fait parvenir à Maître A pas moins d’une dizaine de courrier à compter du 22 septembre 2010 lui demandant copie des actes de mainlevée des hypothèques ou une attestation de la banque justifiant de ce que les inscriptions étaient sans cause, Maître A, qui ignorait la situation hypothécaire du bien dont son associé Maître B avait authentifié la vente, n’a jamais répondu à ces sollicitations, au point que les époux C dû saisir la chambre des notaires ;

— que Maître A a attendu le 6 janvier 2011 pour répondre à la chambre des notaires qui pourtant l’avait interrogé le 23 novembre 2010 ;

— que ce faisant, Maître A a commis une faute professionnelle en refusant délibérément pendant plusieurs mois de répondre aux époux X, à leur notaire puis à leur conseil alors qu’il avait l’obligation d’informer les acquéreurs de la situation hypothécaire du bien dont Maître

B avait identifié la vente, obligation à laquelle le notaire restait tenu dés lors que Maître B ne s’en était pas acquittée au jour de la vente.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que Maître B et Maître A ont manqué à leur devoir d’information quant à la situation hypothécaire du bien vendu.

Sur les préjudices :

Sur l’existence de préjudices :

Il ne peut être sérieusement soutenu que les époux X n’ont subi aucun préjudice au motif que l’existence d’une hypothèque sur un immeuble ne fait pas obstacle à sa vente et il ne peut être fait grief à Maître Z d’avoir refusé d’authentifier la vente du 24 juin 2010 alors qu’en raison du mutisme de Maître A, il était dans l’impossibilité d’obtenir la justification de ce que les inscriptions d’hypothèques dont l’immeuble était toujours grevé n’avaient plus lieu d’être.

Par ailleurs, si Maître B et Maître A n’avaient pas manqué à leur devoir d’information quant à la situation hypothécaire du bien acquis en 2006, les époux X n’auraient pas été contraints d’attendre 2011 pour s’adresser à la Banque Populaire Provençale et Corse afin d’obtenir une attestation de mainlevée d’inscription d’hypothèque. Or, ce retard a eu pour effet de leur faire perdre le bénéfice de la promesse de vente signée le 24 juin 2010.

Il en résulte que les fautes commises par Maître B et Maître A ont fait perdre aux époux X une chance de pouvoir finaliser la vente du 24 juin 2010.

Sur le préjudice résultant du coût des intérêts du prêt contracté :

Comme l’ont justement relevé les premiers juges dont la décision sera confirmée sur ce point, le non remboursement anticipé du crédit souscrit en 2006 auprès de la BNP PARIBAS ne constitue pas un préjudice certain dés lors que, quant bien même l’appartement aurait été vendu en 2010, les époux X aurait pu vouloir réaffecter ce crédit à l’achat d’un autre bien immobilier.

Sur le préjudice lié à la perte de la valeur de l’appartement :

Les époux X qui avait fait l’acquisition de leur appartement le 24 janvier 2006 au prix de 99.000 € justifient en cause d’appel n’avoir vendu leur bien que le 20 février 2017 au prix de 48.000 €.

Si la vente avait pu intervenir suite au compromis du 24 juin 2010, ils auraient pu vendre leur bien 60.000 €, l’écart entre le prix convenu en 2010 et celui convenu en 2017 est donc de 12.000 €.

Toutefois, le préjudice subi consistant en une perte de chance, la réparation du dommage ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procurer cette chance si elle s’était réalisée.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de ce chef et la Société de notaires 3L ET G sera condamnée à payer aux époux X à ce titre la somme de 10.000 €.

Sur le préjudice lié à la nécessité de refaire les diagnostics :

Nonobstant, le fait que les diagnostics concernant l’amiante et le plomb dont la recherche s’est avérée négative ont une durée de validité illimitée, il est manifeste que les autres diagnostics tels que les diagnostics énergétiques ont dû être refaits.

Cependant, s’agissant d’une perte de chance, compte tenu du coût habituel de ce genre de diagnostics, la somme de 2000 € retenue par les premiers juge apparaît excessive et doit être ramenée à 500 €

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a chiffré la perte de chance subie de ce chef par les époux X à la somme de 2000 € et la Société de notaires 3L ET G sera condamnée à payer aux époux X à ce titre la somme de 500 €.

Sur le préjudice moral :

Le refus délibéré et persistant de Maître A de répondre aux demandes légitimes des époux X, de leur notaire puis de leur conseil alors qu’il restait tenu d’un devoir d’information quant à la situation hypothécaire du bien vendu, leur a incontestablement causé un préjudice moral que les premiers juges dont la décision doit être confirmée sur ce point ont justement évalué à 3000 €.

Compte tenu de ce qui précède, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné la Société de notaires 3L ET G à payer aux époux X la somme globale de 5000 € à titre de dommages et intérêts et il convient de la condamner à leur payer la somme de 13.500 € (10.000+500 € +3000€ ).

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La Société de notaires 3L ET G succombant en l’essentiel de ses demandes, elle doit être condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance et déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des époux X, il convient de leur allouer de ce chef la somme de 2000 € et de confirmer le jugement en ce qu’il leur a accordé à ce titre la somme de 1800 € pour la procédure de première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu le 27 mai 2015 par le Tribunal de Grande Instance d’AMIENS sauf en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande au titre de la perte de la valeur de leur bien, en ce qu’il leur a accordé la somme de 2000 € au titre de leur préjudice lié à la nécessité de réaliser de nouveau diagnostics et en ce qu’il leur a alloué la somme globale de 5000 € à titre de dommage et intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne la SELAS B, B-K, L-B et A (3L ET G) à payer à Mr D X et M^me E F épouse X la somme de 13.500 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SELAS B, B-K, L-B et A (3L ET G) à payer à Mr D X et M^me E F épouse X la somme de 2000 € par application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamne la SELAS B, B-K, L-B et A

(3L ET G) aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT