ARRET

N°

Y

C/

S.C.P. F G & H J

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PI CARDIE

VBJ/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/05278 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HMYJ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Madame K L M Y

née le […] à BEAUVAIS

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick PLATEAU de la SCP MILLON – PLATEAU, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e LANCIEN, avocat au barreau de ROUEN

APPELANTE

ET

S.C.P. F G & H J

[…]

[…]

Représentée par M^e Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET Z, avocat au barreau

D’AMIENS

Plaidant par M^e SALLABERRY de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PI CARDIE immatriculée au […]

[…]

[…]

Représentée par M^e DENYS substituant M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocat au barreau D’AMIENS

INTIMEES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 10 septembre 2020 devant la cour composée de M^me C D-X, Président de chambre, M. Pascal MAIMONE et Madame F PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

Sur le rapport de M^me C D-X et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 novembre 2020, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 12 novembre 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me C D-X, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

Exposé du litige:

Suivant acte notarié en date du 14 mai 2009, dressé par M^e B, notaire associé au sein de la Scp E A et F G, la Sccv Jardin des Peintres a vendu en l’état futur d’achèvement à M^me Y l’appartement T005 en rez-de-chaussée et deux emplacements de stationnement, situés dans un immeuble en copropriété situé […] à Amiens pour le prix de 118 000 euros.

L’acte notarié mentionne que l’acquéreur a connaissance de la garantie extrinsèque d’achèvement des travaux consentis par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie

Sont annexées à l’acte:

— la convention de garantie d’achèvement sous forme de cautionnement conclu le 1^er décembre 2006 entre la Sccv jardins des peintres et la banque,

— l’attestation de cette garantie en date du 1^er décembre 2006.

Par jugement du 20 décembre 2012, publié au Bodacc le 2 janvier 2013, le tribunal de grande instance d’Amiens a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la Sccv Jardins des Peintres et a désigné M^e Lafarge en qualité de liquidateur.

Le bien n’étant pas achevé, M^me Y a sollicité la mise en 'uvre de la garantie extrinsèque du Crédit Agricole qui l’a refusée.

Suivant acte du 28 novembre 2017, M^me Y a assigner devant le tribunal de grande instance d’Amiens l’ensemble des parties intervenues dans la vente en l’état futur d’achèvement de son appartement:

— M^e Lafarge es qualité de liquidateur judiciaire de la Sccv Jardin des Peintres, venderesse et la Scp « F G et H I »t, anciennement dénommée Scp « E B et F G » au sein de laquelle exerçait M^e B, notaire instrumentaire, afin d’obtenir leur condamnation en paiement

— la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie, engagée au titre de la garantie extrinsèque d’achèvement des travaux afinde faire dire et juger que la décision à intervenir sera commune et opposable.

Par jugement rendu le 24 mai 2019, le tribunal de grande instance d’Amiens a:

— Déclaré M^me Y irrecevable en ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie,

— Débouté M^me Y de toutes ses demandes dirigées contre la Scp G et J,

— L’a condamnée aux dépens,

— L’a condamnée à payer la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie et à la Scp G et J, chacune, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté sa demande fondée sur le même texte.

M^me Y a interjeté, le 4 juillet 2019, appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 juin 2020 et l’affaire a été fixée à l’audience des débats du 10 septembre 2020.

Prétentions et moyens des parties:

Pour l’exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions transmises au greffe par voie électronique le le 21 février 2020 par M^me Y, le 23 décembre 2019 par la Caisse régionle de crédit Agricole et le 4 décembre 2019 par la Scp F G et H J

M^me Y demande à la cour de:

— Réformer le jugement du tribunal de grande instance d’Amiens en date du 24 mai 2019 sauf en ce

qu’il a retenu comme date de départ du délai de la prescription quinquennale, la date de publication du jugement de liquidation judiciaire de la Sccv Jardins des Peintres au BODACC, à savoir le 2 janvier 2013,

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que l’action en responsabilité de la concluantse est recevable tant à l’égard de la Scp G et J venant aux droits de la Scp A et G qu’à l’égard de la Crcam Brie Picardie

— Dire et juger que la Scp G et J venant aux droits de la Scp A et G a engagé sa responsabilité en n’assurant pas l’efficacité de l’acte de vente du 14 mai 2009 et a ainsi commis une faute,

— Dire et juger que cette faute a privé M^me Y de disposer d’une garantie d’achèvement efficiente

— Dire et juger que la garantie d’achèvement délivrée par la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie n’a pas pris fin avec la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée en mairie d’Amiens le 29 juin 2010,

— Constater que l’immeuble M^me Y n’est pas achevé,

— Condamner in solidum la Société civile professionnelle G et J venant aux droits de la Scp A et G, et la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie à verser à M^me Y les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices :

— préjudice perte de loyers: 33 600 euros

— préjudice matériel tenant aux travaux à finaliser: 19 000 euros

— préjudice fiscal tenant a la perte d’avantages fiscaux en application dispositif Scellier: 29 500 euros

— remboursement intérêts intercalaires: 47 166,33 euros

— frais de copropriété indument payé : 4893,40 euros

— préjudice moral: 20000 euros

— Condamner in solidum Scp G et J venant aux droits de la Scp A et G et la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie, à régler àM^me Y la somme de 6.000 € en application de l’articIe 700 du code de procédure civile.

La Scp G et J demande à la cour de:

— Infirmer le jugement Tribunal de Grande Instance d’Amiens du 24 mai 2019 en ce qu’il a déclarée l’action initiée à l’encontre de la SCP notariale non prescrite,

— Dire et juger prescrite l’action en responsabilité civile intentée par M^me Y à l’encontre de la SCP notariale.

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Subsidiairement :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause pur et simple de la SCP notariale ;

— Dire et juger M^me Y tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP notariale.

— L’en débouter.

— Lacondamner au paiement d’une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Et condamner la demanderesse tous les dépens de 1^re instance et d’appel dont distractions sera faite au profit de Maître Z, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

La Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie demande à la cour:

A titre principal,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Amiens du 24 mai 2019 en ce qu’il a dit et jugé que M^me Y était irrecevable en ses demandes à l’égard de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie pour cause de prescription.

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait considérer leur action comme

étant non prescrite à l’égard de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie :

— Dire et juger M^me Y mal fondée en ses demandes.

— En conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes moyens fins et conclusions.

En tout état de cause et y ajoutant:

— Condamner M^me Y à payer à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie la somme de 3000 euros de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner tout succombant à l’instance aux entiers dépens.

SUR CE:

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi; en conséquence la cour ne statuera pas sur celles-ci.

Sur la recevabilité de l’action engagée par M^me Y à l’encontre de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie et de la Scp G et J:

Il résulte de l’article 2241 du code civil que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Si, en principe, l’interruption de prescription par une demande en justice ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoique ayant des causes distinctes,

tendent à un seul et même but, de telle sorte que la seconde soit virtuellement comprise dans la première.

Et il en est de même si à l’occasion de la même action, les demandes différentes tendent à un seul et même but.

En l’espèce, par acte du 28 novembre 2017, M^me Y a fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Amiens l’ensemble des parties intervenues dans la vente en l’état futur d’achèvement de son appartement:

— M^e Lafarge es qualité de liquidateur judiciaire de la Sccv Jardin des Peintres, venderesse

— la Scp G et J, notaire instrumentaire

— la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie, engagée au titre de la garantie extrinsèque d’achèvement des travaux

afin d’obtenir la condamnation en paiement des premiers et faire dire et juger commune et opposable la décision à intervenir à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie au titre de la garantie d’achèvement qu’il avait consentie à la Sccv.

Par conclusions notifiées le 18 juin 2018, M^me Y a sollicité la condamnation en paiement in solidum de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie et de la Scp G et J.

Pour déclarer les M^me Y irrecevable en ses demandes dirigées contre la caisse régionale du Crédit Agricole, le tribunal a retenu que l’action engagée par M^me Y dans son assignation du 28 novembre 2017 dont l’objet est différent, ne peut avoir pour effet d’interrompre la prescription de l’action en paiement engagé par eelle contre celle-ci postérieurement au 3 janvier 2018 par des conclusions notifiées le 18 juin suivant.

Cependant, l’assignation du 28 novembre 2017 comme les conclusions du 18 juin 2018 procèdent des mêmes relations contractuelles et tendent in fine au seul et même but d’obtention de la garantie de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuelle Brie Picardie, assureur au titre de la garantie extrinsèque et dès lors, laprescription a été valablement interrompue à son encontre le 28 novembre 2017.

Aux termes de l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le dommage subi par M^me Y ne s’est manifesté qu’à compter de la date à laquelle elle a été informée de ce que la Sccv Jardins des Peintres n’achèverait pas l’appartement, et a ainsi été en mesure de solliciter la garantie extrinsèque.

De sorte que le délai de prescription de l’action en responsabilité exercée tant contre la banque que contre le notaire n’a commencé à courir à compter de la date à laquelle elle était fondée à solliciter la mise en 'uvre de la garantie soit la date de la publication au Bodacc du jugement prononçant la liquidation judiciaire de la Sccv Jardin des Peintres.

Cette prescription qui avait commencé à courir le 2 janvier 2013, date de la publication au Bodacc du jugement prononçant la liquidation judiciaire de la Sccv Jardin des Peintres, a ensuite été valablement interrompue tant à l’égard du notaire qu’à l’égard de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie par l’assignationdu 28 novembre 2017.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré M^me Y irrecevable en ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale du Crédit régional de crédit agricole mutuel Brie Picardie et confirmé en ce qu’il l’a déclaré recevable en ses demande dirigées contre le notaire.

Sur la garantie d’achèvement de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie:

A l’appui desa demande de condamnation de la caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie, M^me Y expose qu’elle est tenue au titre de la garantie extrinsèque d’achèvement des travaux, mentionnée dans l’acte de vente, en ce que:

— cette garantie d’achèvement, obligatoire dans toute vente en l’état futur d’achèvement est annexée à l’acte de vente notarié

— l’attestation d’achèvement des travaux du 20 juin 2010, dont le crédit agricole se prévaut n’a pas été établie conformément aux dispositions de l’article R 261-24 du code de la construction, ni par un homme de l’art, ni par l’architecte maître d’oeuvre du chantier mais par la Sccv Jardins des Peintres elle-même: une telle attestation ne saurait entraîner donc la fin de la garantie.

La caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie expose qu’elle a accordé une garantie d’achèvement sous forme de convention de cautionnement en vue de l’achèvement de l’immeuble par l’avance ou le paiement des sommes nécessaires à cet achèvement qui porte sur la construction d’un immeuble objet d’un permis de construire du 23 mars 2006 modifié le 17 juillet 2006.

Or l’immeuble a fait l’objet d’un permis de construire modificatif le 20 janvier 2019, transformant des locaux à usage de commerce en appartements (dont celui de M^me Y), ce dont elle n’a pas été informée et qui a entraîné des travaux supplémentaires et modifié l’assiette de sa garantie, ce qui justifie son refus

Par ailleurs, sa garantie a pris fin avec l’achèvement de l’immeuble, l’attestation du 20 juin 2010 ayant été délivrée conformément à l’article R261-21 par la déclaration prévue à l’article L 462-1 du code de l’urbanisme, l’article R462-1 prévoyant que la déclaration est signée par le bénéficiaire du permis de construire dès lors que l’architecte n’a pas suivi les travaux, ce qui est mentionné sur la déclaration.

Il importe peu que la déclaration ait été contestée par la mairie et que l’immeuble ne soit pas achevé, ce que d’ailleurs M^me Y n’établit pas.

En l’état:

Suivant un acte en date du 1^er décembre 2006, la caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie et la Sccv Jardin des Peintres ont signé une convention de garantie d’achèvement sous forme de cautionnement visant l’édification par la Sccv, en conformité avec le permis de construire délivré le 23 mars 2006 par la mairie d’Amiens, modifié en date du 17 juillet 2006, un ensemble immobilier composé de 244 logements et 5 commerces. Il est stipulé à l’acte que la Sccv a remis à la banque le permis de construire et, l’attestation de non recours du 2 novembre 2006.

Par arrêté du 20 janvier 2009, le maire d’Amiens a modifié le permis de construire avec changement de destination d’une partie des locaux à usage commercial situés en rez de chaussée des bât R S et T passant ainsi l’opération à 253 logements au lieu de 244 initialement.

Cette modification du permis de construire n’a pas été portée à la connaissance de la banque or la vente conclue avec M^me Y porte précisément sur un appartement issu du permis de construire modifié.

L’attestation de garantie prévue à l’article R261-21b annexée par le notaire à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 14 mai 2009 est en date du 1^er décembre 2006 et se réfère au permis de construire du 23 mars 2006, modifié le 17 juillet 2006.

L’appartement de M^me Y ne relève pas de ce permis de construire du 23 mars 2006, modifié le 17 juillet 2006 mais est prévu dans un permis modificatif ultérieur du 20 janvier 2009 et n’est donc pas inclus dans l’assiette de la garantie extrinsèque accordée par la banque le 1^er décembre 2016.

La caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie ne saurait donc être tenue à garantir l’achèvement des appartements qui n’étaient pas mentionnés dans le permis de construire modificatif n° 080021 04A4360 02 qui lui a été remis le 1^er décembre 2006.

Il convient donc de débouter M^me Y de sa demande de paiement à l’encontre de la caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie.

Sur la responsabilité de la Scp G et J:

Sur la faute:

Pour débouter M^me Y de sa demande de demande tendant à voir engagée la responsabilité de la Scp G et J le tribunal a retenu que dès lors qu’elle ne faisait pas la démonstration du lien de cause à effet entre le refus de garantie opposé par la caisse régionale de Crédit Agricole mutuel Brie Picardie et l’omission reprochée au notaire, M^me Y n’était pas fondée à rechercher la responsabilité de la Scp G et J et qu’elle n’était pas davantage fondée à reprocher au notaire d’avoir failli à son devoir de conseil quant aux risques liés à la date théorique de livraison particulièrement proche de la signature de l’acte.

À l’appui de sa demande d’infirmation, Mmme Y fait valoir pour l’essentiel :

— que Maître A a manqué à son obligation de procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de son acte puisqu’il ne s’est pas assuré que la garantie extrinsèque d’achèvement, élément essentiel et obligatoire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, était effective lors de la signature de l’acte de vente et en conformité avec le permis de construire,

— qu’il lui appartenait de vérifier que la garantie extrinsèque avait vocation à s’appliquer au bien objet de l’acquisition, ce qu’il reconnaît lui même dans un dossier similaire dans lequel il indique que son rôle se limitait à vérifier si la garantie d’achèvement était bien constituée : ce qu’il n’a pas fait en l’espèce,

— qu’il ne pouvait se contenter d’annexer à l’acte une garantie d’achèvement datant du 1^er décembre 2006 alors que l’acte était signé le 14 mai 2009 et qu’il mentionne expressément en page 15 que le permis de conduire modificatif du 20 janvier 2009 a été déposé comme pièce complémentaire le 4 mai 2009,

— que la formule mentionnée en page 26 de l’acte qui indique « cette garantie d’achèvement est consentie au vendeur par la caisse régionale du Crédit Agricole brie Picardie » est trompeuse,

— que la mention selon laquelle l’acquéreur dispense le notaire d’avoir à relater les conditions de la garantie ne saurait leur être opposée comme limitant la responsabilité du notaire dès lors qu’elle est profane de l’immobilier, qu’ielle n’est pas en mesure de comprendre les enjeux essentiels de la garantie d’achèvement dans une opération de vente en l’état futur d’achèvement,

— qu’il est en outre dans l’obligation de vérifier la véracité des attestations d’assurance obligatoire du

vendeur en procédant notamment à des diligences complémentaires s’il y a des éléments de nature à faire naître un doute sur l’existence et l’étendue des assurances obligatoires et qu’il ne peut, selon la Cour de cassation, se borner à se faire remettre une attestation de l’assureur prétendu,

— qu’elle n’aurait pas acquis ce bien en vente en l’état futur d’achèvement si le notaire avait accompli des démarches de vérification et si elle avait été informée que son acquisition n’était pas accompagnée de la garantie d’achèvement extrinsèque légale et obligatoire,

— qu’en tout état de cause de tribunal a commis une erreur de droit en retenant qu’elle ne faisait pas la démonstration d’un lien de cause à effet entre le refus de garantie et l’omission reprochée au notaire, le lien de causalité devant être démontré entre l’omission du notaire et le fait qu’il n’est pas pu bénéficier, au moment de la vente, de la garantie légale dans ce type de vente.

La Scp F G-H J demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause et fait valoir pour l’essentiel :

— que la déclaration d’achèvement des travaux versés aux débats a eu pour effet de rendre caduque la garantie d’achèvement de telle sorte que l’inefficacité de la garantie extrinsèque est étrangère à M^e B,

— qu’il ne peut être fait grief au notaire de ne pas avoir anticipé l’obtention d’un permis modificatif, en effet le notaire constate un instant T que les conditions légales permettant la mise en place d’une opération sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement sont remplies et procède alors à la vente de l’ensemble des lots,

— que s’agissant d’un permis modificatif changeant la destination de quelques locaux commerciaux en locaux d’habitation alors que le la garantie portait sur 20 immeubles, il est exorbitant que le garant extrinsèque puisse décliner sa garantie : il appartenait aux acquéreurs de solliciter la mise en 'uvre de cette garantie,

— que le préjudice subi par M^me Y n’est que le résultat de la caducité de la garantie extrinsèque qui implique la mise en cause de la banque ou de l’architecte ayant signé l’attestation d’achèvement des travaux,

— qu’en tout état de cause le préjudice ne peut être qu’une perte de chance s’agissant de la perte des loyers qu’il n’existe pas de préjudice fiscal et qu’il n’est pas justifié du prétendu préjudice moral.

En l’état:

En application de l’article 1382 ancien du code civil, il est considéré que les notaires engagent leur responsabilité lorsqu’ils ne respectent pas les obligations professionnelles mises à leur charge lesquelles comprennent notamment :

— l’obligation, avant de dresser des actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’ils authentifient,

— l’obligation d’éclairer leurs clients sur les conséquences de l’acte, de leur fournir toutes informations permettant d’expliquer la nature et la portée de leur engagement,

— l’obligation que de se conduire ' en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant'.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, il appartient au notaire de vérifier le contenu des nombreux documents qui lui sont transmis et de veiller à l’existence et l’assiette de la garantie extrinsèque, assurance légale obligatoire.

Ainsi M^e B, rédacteur de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement avait la charge de vérifier la réalité de la garantie extrinsèque d’achèvement fournie par la Sccv Jardins des Peintres et devait donc procéder à l’examen attentif des pièces qui lui avaient été remises pour en attester et qu’il a annexées à son acte.

Or en l’espèce,

— l’attestation de garantie est en date du 1^er décembre 2006 et vise un permis de construire du 3 mars 2006 modifié le 17 juillet 2006.

— l’appartement vendu est décrit comme ressortant d’un permis de construire modificatif du 20 janvier 2009 ( p11 de l’acte) qui a été déposé à l’étude suivant acte du 4 mai 2009 (p13 de l’acte)

Une simple lecture attentive des pièces aurait permis à M^e B de constater l’incohérence des mentions qu’il portait dans son acte et de constater que l’assiette de la garantie extrinèque souscrite ne comprenait pas le lot vendu: ce manquement a ainsi conduit à la conclusion de la vente dans la croyance erronée de l’existence d’une garantie extrinsèque.

En s’abstenant de procéder à cette vérification, M^e B a manqué à l’obligation de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il dressait et le jugement doit être infirmé en ce qu’il a considéré que M^me Y n’était pas fondée à rechercher la responsabilité de la Scp F G-H J.

Sur le préjudice:

La faute du notaire a conduit à la conclusion de la vente dans la croyance erronée de l’existence d’une garantie extrinsèque.

M^me Y indique dans sesconclusions qu’elle n’aurait pas acquis le bien en vente en l’état futur d’achèvement si le notaire avait accompli des démarches de vérification quant à l’application de la garantie d’achèvement extrinsèque et si elle avait été informée que son acquisition n’était pas accompagnée d’une telle garantie.

Le préjudice s’analyse donc en une perte de chance de ne pas contracter et non, comme le prétend M^me Y en un préjudice matériel correspondant aux travaux à finaliser, au remboursement des intérêts intercalaires et aux frais de copropriété.

Dès lors que la faute du notaire a privé M^me Y de l’information de l’absence de garantie d’achèvement sur le bien qu’elle achetait, cette perte de chance de ne pas contracter la vente en l’état futur d’achèvement est nécessairement réelle et sérieuse.

Cette perte de chance sera justement indemnisée à hauteur de 16 000 euros.

Compte tenu de ce qui précède et de ce que, sans la faute du notaire, la vente n’aurait pas été conclue, M^me Y ne peut soutenir que cette faute luia causé les préjudices résultant de la perte des avantages que lui aurait procuré l’opération de défiscalisation, à savoir l’économie d’impôts escomptée, le montant des loyers qu’elle aurait perçus.

Il convient enfin de débouter M^me Y de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral dont elle ne justifie par aucune pièce.

La Scp G et J sera donc condamnée à verser à M^me Y la somme de 16 000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La Scp G et J succombant, il convient :

— de la condamner aux dépens d’appel;

— de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y aux dépens de première instance et de condamner la Scp G et J de ce chef;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y à la Scp G et J la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

Eu égard aux circonstances de l’espèce et de ce que l’équité commande, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y à payer à la Caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardiela somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, de débouter la caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie de ses demandes de ce chef et de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M^me Y. Il convient de condamner la Scp G et J à lui régler de ce chef la somme de 3000 euros pour la procédure d’appel et de 1500 euros pour la première instance.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort:

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Amiens le 24 mai 2019 sauf en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de M^me Y dirigées contre la Scp G et J,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant:

Déclare recevables les demandes de M^me Y dirigées contre la caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie,

Déboute M^me Y de ses demandes formées à l’encontre de la caisse régionale du Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie,

Condamne la Scp G et J à payer à M^me Y la somme de 16 000 euros de dommages intérêts au titre de la perte de chance,

Déboute M^me Y du surplus de ses demandes,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes,

Condamne la Scp G et J aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la Scp G et J à payer à M^me Y la somme de 1500 euros au titre de frais irrépétibles pour la procédure de première instance et celle de 3000 euros pour la procédure d’appel dont distraction au profit de M^e Plateau en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT