R.G : N° RG 18/05362 – N° Portalis DBV2-V-B7C-IBS4

COUR D’APPEL DE ROUEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 JUIN 2020

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 02 Octobre 2018

APPELANTS :

Monsieur A X

[…]

[…]

Madame C D épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e Dixie CHAILLE DE NERE, avocat au barreau de ROUEN, postulant et substituée par M^e Claire JORIO, avocate au barreau de PARIS, plaidant

INTIMÉES :

Sas EDELIS

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Vincent MOSQUET de la Selarl LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN, postulant et substitué par M^e Lauriane FONTENAS, avocate au barreau de PARIS, plaidant

Sas EXELL FINANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Benoît PEUGNIEZ de la Selarl DE BEZENAC & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

Sa CREDIT FONCIER DE FRANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Jean jacques BRUMENT de la Scp CATARSI & BRUMENT, avocat au barreau de DIEPPE substituée par M^e Jean-François DES GUERROTS, avocat au barreau de ROUEN

Compagnie d’assurances ALLIANZ VIE anciennement dénommée AGF VIE

[…]

[…]

Compagnie d’assurances ALLIANZ IARD anciennement dénommée AGF IART

[…]

[…]

représentées par M^e Marc ABSIRE de la Selarl DAMC, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Antoine ETCHEVERRY, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur LOTTIN, Président

Madame DEBEUGNY, Conseillère

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame DEBEUGNY, Conseillère, a été entendue en son rapport

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me GIRARDEL, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 février 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2020 date à laquelle il a été prorogé au 17 juin 2020 en raisons du confinement COVID-19

ARRÊT :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 juin 2020, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour,

signé par M. LOTTIN, Président et par M^me CHEVALIER, Greffier présent à cette audience.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE :

La société EDELIS (anciennement dénommée AKERYS Promotion) a fait réaliser sur la commune d’Y, un ensemble immobilier de 4 bâtiments comprenant 147 logements.

Selon contrat des 24 janvier 2007 et 21 mars 2007, la société AKERYS Promotion a consenti à la société EXELL Finance, un mandat de commercialisation des logements, auquel est annexé une grille comprenant les prix de vente des lots, mandat étant donné de 'rechercher des acquéreurs et conclure avec eux un contrat de réservation en vue de la vente en l’état futur d’achèvement'.

Le 30 juin 2007, A X et son épouse C D ont signé avec la société EXELL un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement T2 bis de 55,85m² et un parking, en état futur d’achèvement.

Suivant acte reçu par Maître CALLAT, notaire à Y, le 15 septembre 2008, les époux X ont acquis l’appartement et le parking moyennant un prix de 144 000 euros et en vue de la signature de ce contrat, ils s’étaient fait représenter par un clerc de notaire auquel ils avaient consenti une procuration reçue par Maître Z, notaire à Périgueux, le 13 février 2008.

L’acte notarié précisait que les travaux seraient achevés au cours du premier trimestre 2010.

Pour financer cette acquisition, A et C X ont accepté le 13 août 2007, l’offre de prêt de la SA CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, cet emprunt étant assuré par une assurance dispensée par la TELEVIE-Assurances, assurance reprise par ALLIANZ Vie et ALLIANZ Iard.

Le 5 juin 2008, ils ont signé un mandat de gestion confiant à la société AKERYS Services Immobiliers la gestion locative du bien et ont adhéré d’une part à un contrat d’assurance 'garantie des loyers impayés’ souscrit auprès de la compagnie AGF et à un contrat 'assurance de la perte financière lors de la revente d’un bien immobilier’ souscrit auprès de la compagnie SADA.

Par ailleurs, la société AKERYS Promotion s’était engagée à verser aux acquéreurs un revenu mensuel foncier de substitution égal au loyer mensuel brut net établi à 480 euros à compter de la livraison du bien et jusqu’à sa mise en location.

Initialement prévue au cours du 2ème trimestre 2009, la livraison du bien et la remise des clés sont intervenues le 10 juin 2011.

Invoquant leurs difficultés pour donner à bail l’appartement au prix initialement envisagé et faisant état de la surévaluation du prix d’acquisition par rapport au prix du marché ainsi que du retard de livraison, A et C X ont, par exploits des 2 et 8 juin 2015 et 2 juillet 2015, fait assigner en annulation pour dol et subsidiairement en paiement de dommages et intérêts, la société AKERYS Promotion, la société EXELL France, le Crédit Foncier de France et les sociétés ALLIANZ Vie et ALLIANZ Iard devant le tribunal de grande instance de ROUEN.

Ils faisaient valoir en première instance que les sociétés AKERYS Promotion et EXELL Finance avaient commis un dol à leur encontre en leur faisant miroiter un placement certain et sans risque, ce qui n’était pas le cas et qu’à tout le moins, la société EXELL avait manqué à son devoir d’information et de conseil.

La société EDELIS venant aux droits de la société AKERYS soulevait en première instance la prescription des actions engagées par les époux X, contestait avoir commis aucun dol ou aucune faute et affirmait qu’ils ne justifiaient d’aucun préjudice.

La société EXELL Finance reprenait ces mêmes arguments en défense, le Crédit Immobilier de l’Ouest ainsi que les deux sociétés ALLIANZ s’en rapportaient à justice et faisaient valoir que le contrat d’assurance ne pourrait être que résilié.

Par jugement contradictoire rendu le 02 octobre 2018, le tribunal de grande instance de ROUEN a :

— condamné la société EDELIS venant aux droits de la société AKERYS Promotion à payer à A et C X solidairement la somme de

2 000 euros de dommages et intérêts,

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action diligentée par eux contre les sociétés EDELIS et EXELL Finance tendant à obtenir des dommages et intérêts pour défaut de conseil,

— rejeté toute autre demande,

— condamné la société EDELIS aux dépens.

Par déclaration électronique enregistrée au greffe de la cour le 21 décembre 2018, A X et C D épouse X ont interjeté appel.

La société EDELIS a constitué avocat le 11 janvier 2019 et formé appel incident.

La société EXELL Finance a constitué avocat le 14 février 2019 et formé appel incident.

Le Crédit Foncier de France a constitué avocat le 28 janvier 2019 et formé appel incident.

ALLIANZ Vie et ALLIANZ IARD ont constitué avocat le 20 mars 2019 et formé appel incident.

La clôture a été fixée au 29 janvier 2020.

DEMANDES DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, A X et C D épouse X demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes fins et prétentions et, statuant à nouveau, de les recevoir en leurs demandes et les dire bien fondées, débouter les sociétés EDELIS et EXELL FINANCE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, prendre acte de ce que l’assignation a été publiée le 23 juillet 2015 au service de la publicité foncière de ROUEN et de :

à titre principal au visa de l’article 1116 du Code civil, concernant la validité de l’opération immobilière litigieuse et des actes y associés :

— dire que leur consentement à la conclusion de l’opération immobilière litigieuse a été surpris par dol,

En conséquence :

— prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 29 avril 2008,

— ordonner la publication du jugement auprès du service de la publicité foncière de Rouen,

— prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit auprès du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE pour un montant de 144 000 euros,

— dire que la restitution subséquente du capital mis à leur charge par le prêteur et restant à rembourser, sera déduite de l’ensemble des sommes versées par eux comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés ou tout autre frais liés à ce prêt,

— prononcer la résiliation de leurs adhésions au contrat d’assurance collectif souscrit auprès de la compagnie ALLIANZ VIE et ALLIANZ IARD,

En conséquence des nullités et résiliation prononcées, dire et juger que les parties devront être remises en l’état et que :

— le prix de vente d’un montant de 144 000 euros devra leur être restitué par la SAS AKERYS PROMOTION avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— la SAS AKERYS PROMOTION sera condamnée au remboursement du prix de vente, les époux X devant transférer à la SAS AKERYS PROMOTION la propriété de l’immeuble litigieux étant précisé que la restitution du bien litigieux n’aura à intervenir qu’après le règlement des sommes dues par la SAS AKERYS PROMOTION,

— les époux X devront restituer au CRÉDIT FONCIER DE FRANCE les sommes mises à leur disposition, soit au total la somme de

144 000 euros et le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE devra leur restituer le montant du capital, des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquittés par eux arrêté à la date du jugement à intervenir étant précisé que la SAS AKERYS PROMOTION sera condamnée in solidum avec la société EXELL FINANCE à les relever et les garantir à la date du jugement à intervenir,

— la SAS AKERYS PROMOTION sera condamnée in solidum avec la société EXELL FINANCE à relever et garantir les époux X et le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE de ces restitutions,

— la SAS AKERYS PROMOTION et la société EXELL FINANCE seront condamnées in solidum à relever et garantir les époux X de toute somme qui pourrait être due par eux à l’administration fiscale suivant l’annulation de la vente du bien litigieux,

à titre subsidiaire au visa de l’article 1116 du Code civil :

— dire que leur consentement a été vicié par des man’uvres dolosives des sociétés EDELIS et EXELL FINANCE,

En conséquence, les condamner à leur payer la somme de 81 500 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

à titre infiniment subsidiaire au visa de l’article 1382 du Code civil :

— dire que les sociétés EDELIS et EXELL FINANCE ont manqué à leur devoir d’information et de conseil,

En conséquence, les condamner à leur payer la somme de 81 500 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, en tout état de cause :

— dire que la société EDELIS ne justifie pas de causes légitimes de suspension du délai de livraison et qu’un retard de livraison lui est imputable,

En conséquence, la condamner à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société EDELIS à leur payer à la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 décembre 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, la société EDELIS demande à la cour, au visa des articles 122 et 480 du Code de procédure civile, des articles 1101 et suivants 1116, 1134, 1165, 1351, 2224 et 2241 du Code civil, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action diligentée par les époux X tendant à obtenir des dommages et intérêts pour défaut de conseil, l’infirmer en ce qu’il a condamné la société EDELIS à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, et de :

In limine litis :

— constater la prescription attachée aux demandes des époux X,

En conséquence, déclarer irrecevables leurs demandes,

à titre principal :

sur le dol,

— dire qu’ils ne rapportent pas la preuve de chacun des éléments constitutifs du dol,

— dire n’y avoir lieu en l’absence de dol au prononcé de la nullité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 29 avril 2008,

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

sur la justification des manquements, des préjudices et des dommages et intérêts,

— dire qu’ils ne rapportent pas la preuve de manquements à une obligation de conseil et d’information et de l’existence d’une perte de chance ni celle du montant du préjudice allégué,

— dire qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un préjudice lié au retard de livraison de leur bien ni celle du montant du préjudice allégué à ce titre,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

En tout état de cause :

— les condamner solidairement à lui verser la somme globale de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, la société EXELL Finance demande à la cour, au visa des articles 1108, 1109, 1116, 1147, 2222 et 2224 du Code civil, articles 699 et 700 du Code de procédure civile, de :

à titre principal :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables car prescrites les demandes de A et C X, fondées sur un manquement à l’obligation de conseil et d’information,

— l’infirmer en ce qu’il a déclaré recevable leur demande en nullité pour dol et a rejeté toute autre demande,

statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

— dire que l’action en nullité de la vente immobilière pour dol est prescrite,

— condamner solidairement les époux X à lui payer la somme de

5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

y ajoutant

— les condamner solidairement au paiement des entiers dépens d’appel,

à titre subsidiaire si la cour jugeait les demandes recevables :

— dire qu’elle n’a commis aucune man’uvre dolosive dans le cadre de la conclusion de l’acte authentique de vente du 29 avril 2008,

— dire qu’elle a parfaitement exécuté son obligation de conseil et d’information,

— dire que les époux X n’ont subi aucun préjudice indemnisable,

— dire qu’ils ne démontrent pas le lien de causalité qui existerait entre les fautes reprochées à la société EXELL FINANCE et leur prétendu préjudice,

En conséquence, rejeter l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre infiniment subsidiaire :

— dire que le préjudice des époux X, ressort d’une simple perte de chance,

— dire en conséquence, qu’ils ne sont pas fondés à solliciter une réparation intégrale du préjudice qu’ils invoquent,

— dire qu’en ne se renseignant pas sur le montage proposé, ils ont contribué à la réalisation de leur préjudice,

— réduire leurs demandes à de plus justes proportions,

— dire que sa responsabilité sera limitée à 25 % de leur préjudice,

En toutes circonstances :

— condamner solidairement A X et C D à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner solidairement au paiement des entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2019 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, les sociétés ALLIANZ Vie et ALLIANZ IARD demandent à la cour de :

— prendre acte de ce qu’elles n’entendent pas prendre partie sur le bien-fondé de l’appel formé par les époux X et donc la recevabilité et le bien fondé de leurs demandes d’annulation des actes de vente et de prêt litigieux,

— dire, en cas d’infirmation du jugement et de prononcé de la nullité de la vente litigieuse qu’en tout état de cause leurs adhésions à la Convention d’Assurance de Groupe 'Emprunteur’ litigieuse ne peuvent faire l’objet que de résiliations, de surcroît, à la date à laquelle la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives, les assureurs étant, en effet, tenus à garantie tant qu’ils procéderont au paiement de leurs primes, jusqu’au terme contractuel ou jusqu’à ce que la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviennent définitives,

— dire en effet que leurs adhésions ne peuvent faire l’objet d’une résolution judiciaire,

— prendre acte de ce que les époux X ne formulent aucune demande financière à leur encontre,

— condamner la ou les parties qui succomberont à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SELARL DA&MC, Avocat au Barreau de ROUEN.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 décembre 2019 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, le Crédit Foncier de France demande à la cour de lui donner acte de ce que sa créance a été entièrement réglée par anticipation le 05 septembre 2019 à hauteur de 118 115, 31 euros, et de :

— prononcer sa mise hors de cause,

— condamner la société AKERYS Promotion à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens exposés.

SUR CE :

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du code civil auxquelles le présent arrêt est susceptible de se référer sont celles antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1er octobre 2016.

SUR LA PRESCRIPTION

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un doit a connu ou aurait pu connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 1304 du même code prévoit que le délai de 5 ans de l’action en nullité ne court, dans le cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts.

Il résulte de ces règles légales que :

— s’agissant de l’action en nullité pour dol, la prescription quinquennale a pour point de départ le jour où le contractant a découvert le vice qu’il allègue,

— s’agissant de l’action en responsabilité, elle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle ci établit qu’elle n’en avait pas précédemment connaissance.

En l’espèce, au soutien de leur demande tendant à rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription de leur action sur les fondements du dol et du manquement au devoir d’information et de conseil, les époux X invoquent :

— la date de livraison du bien intervenue le 10 juin 2011, plus de 2 ans après la date fixée dans le contrat de réservation,

— la date de la découverte de la surévaluation ab initio du bien par l’estimation réalisée le 29 mai 2015,

— les différentes périodes de vacance locative, à compter de la livraison, en l’espèce du 11 juin au 26 octobre 2011, du 31 mai au 31 décembre 2013, du 21 avril au 07 décembre 2016 et enfin du 30 novembre 2017 au 10 juillet 2017.

Les intimés principaux, les sociétés EDELIS et EXELL Finance font valoir que la seule estimation du bien en cause ne suffit pas à caractériser la date à laquelle les époux X auraient eu connaissance de la surévaluation constitutive du dol allégué, ce qui reviendrait, dans le cas contraire, à permettre à tout demandeur de reporter artificiellement le point de départ de la prescription de son action, en recourant unilatéralement à un professionnel de son choix.

Ils soulignent que les appelants avaient toute faculté, avant de signer l’acte authentique de vente, d’apprécier sa valeur et sa rentabilité locative et qu’un délai de 10 mois a séparé le contrat de réservation et la vente.

Le premier juge a justement rappelé, comme conclu par les intimés, que la Cour de cassation juge que le dommage résultant du manquement par un banquier à son devoir de mise en garde s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter et que le délai de prescription court à compter de l’octroi du crédit, puisque le préjudice consiste en la perte de chance de ne pas contracter.

Néanmoins en l’espèce, il n’est pas contestable que les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance des différents éléments invoqués au soutien de leur action, au mieux, qu’à la date de livraison du bien, largement retardée par rapport à la date de signature de l’acte authentique, et plus certainement ultérieurement compte tenu des périodes de vacance locative sus-évoquées et de la première estimation du bien, en mai 2015 au prix de 90 à 95 000 euros, révélant une importante baisse de sa valeur vénale.

Il apparaît dès lors que le point de départ de la prescription quinquennale ne peut qu’être fixé au plus tôt à la date du 10 juin 2011, pour l’action en nullité pour dol comme pour celle engagée sur le fondement de la responsabilité pré-contractuelle de la société EDELIS, les manoeuvres dolosives invoquées étant reprises comme constituant à tout le moins ses manquements à son obligation d’information et de conseil.

Par infirmation partielle du jugement entrepris, les fins de non recevoir tirées de la prescription des actions engagées par A et C X seront rejetées.

SUR LE DOL

Selon l’article 1116, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui s’en prévaut.

Il importe en toute hypothèse à celui-ci de démontrer que les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence imputables à l’une des parties ont été des éléments déterminants de son consentement à contracter.

Enfin, le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui ci.

Il est incontestable que l’acquisition litigieuse entrait dans le cadre d’une opération de défiscalisation selon un montage impliquant différentes sociétés, dans lequel les acquéreurs se voyaient proposer un ensemble contractuel comprenant l’achat d’un bien immobilier, l’administration de ce bien et l’assurance couvrant la perte de loyers et la perte financière, par l’intermédiaire d’une société mandatée pour la commercialisation du produit sur la base d’une brochure de présentation du programme immobilier.

En l’espèce, l’étude financière effectuée le 29 juin 2007 par la société EXELL Finance, dont il n’est pas contesté qu’elle était mandatée par la société EDELIS pour commercialiser les appartements de l’ensemble immobilier Colbert, et dès lors susceptile de voir sa responsabilité professionnelle engagée, porte sur les avantages fiscaux de l’opération au regard de la situation patrimoniale des appelants (pièce 6 étude de M. et M^me X).

Cette simulation mettait en effet en évidence les principes fiscaux de la loi 'Robien recentrée’ (Amortissement de 6 % par an pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans, soit 50 % sur 9 ans – déduction des intérêts et des charges à 100%).

Elle mentionnait, ainsi que l’a relevé le tribunal, un investissement de 144 000 euros, entièrement financé sans apport personnel, un loyer de 480 euros, un gain fiscal de 23 652 euros, permettant une épargne totale de 34 405 euros pour un capital restant dû de 109 596 euros en cas de revente du support au prix d’acquisition, soit une rentabilité de 8,52 % et, avec une indexation de 2 % l’an et une revente du bien à la somme de 172 093 euros, une épargne totale de 58 486 euros, portant le taux de rentabilité à 18,57 %.

Outre qu’il est explicitement rappelé à chaque page de ce document qu’il n’a pas valeur contractuelle, la cour relève que :

- s’agissant du prix d’acquisition du bien :

le coût de l’entière opération d’investissement réalisée par les appelants s’élevait à 144 000 euros TTC, comprenant l’ensemble des frais et non pas la seule valeur du bien acquis, de sorte qu’il ne peut être retenu comme l’unique point de comparaison avec les évaluations de valeur effectuées ultérieurement.

Les acquéreurs, qui invoquent un prix d’achat trop élevé, l’ont cependant accepté librement sans jamais exercer la faculté de rétractation qui leur était offerte. La conformité de la construction à ce qui avait été promis contractuellement n’a jamais été remise en cause.

Les époux X s’appuient également sur un rapport de visite de l’immeuble par le gestionnaire ainsi que sur le coût de sinistres et de nombreux travaux supportés par la copropriété

(pièce 45 et 47). Cependant, il ne peut raisonnablement être reproché au promoteur et à la société qui a participé à la commercialisation du projet d’avoir eu connaissance de ces difficultés, par nature postérieures à la signature des actes, et les avoir sciemment dissimulées à leurs co-contractants.

Enfin, pour estimer à 88 712,50 euros HT le prix réel du logement à la date de son acquisition, les appelants retiennent le prix au m² d’un immeuble 'moyen'

(1 510 euros) alors qu’aux termes même de l’estimation réalisée par le cabinet VAULTIER DUPUY Immobilier le 29 mai 2015 (pièce 33), l’immeuble était qualifié de 'construction récente, avec des prestations de qualité'.

Le prix du m² pour la catégorie 'normal’ était fixé à1 880 euros, soit une valeur de 110 920 euros HT, bien moins éloignée du coût de l’opération, 120 401,34 euros HT, lequel comprenait tous les frais annexes de l’opération d’investissement.

—  s’agissant du montant du loyer :

Il résulte de l’ensemble des pièces que le bien a été loué moyennant un loyer mensuel de 481 euros hors charges, conforme aux prévisions de la simulation de l’opération et ce, du mois d’octobre 2011 au 21 avril 2016 (exception faite des périodes de vacance justifiées pour lesquelles les appelants établissent avoir perçu de l’assurance une somme de 2 145,50 euros). Les époux X ne produisent pas le contrat de bail ni les comptes rendus de gestion pour la locataire suivante (pièce 37 et 38 – états de lieux d’entrée et de sortie).

Ils communiquent par contre le bail signé le 10 juillet 2018 avec M. M’E moyennant un loyer hors charge de 490 euros.

Il est dès lors inexact de soutenir, encore devant la cour, que le potentiel locatif était loin d’être celui vanté par les sociétés EDELIS et EXELL Finance.

Enfin, les arguments tirés du contexte local défavorable à la création de logements neufs, au regard des chiffres respectifs d’évolution de la population et du nombre de logements sur la commune d’Y ne constituent pas plus un critère suffisant.

En effet, la mise en oeuvre de programmes immobiliers peut répondre à la nécessité de loger un bassin de population afin de dynamiser une ville et/ou de promouvoir des projets d’aménagements urbains et d’édification de logements neufs destinés à remplacer progressivement un parc vieillissant, l’important n’étant pas le nombre de logements neufs construits mais le solde de logements habitables après le remplacement de l’habitat ancien, devenu vétuste, par des constructions neuves.

Il n’est nullement démontré par les appelants qu’à la date de commercialisation et de mise en oeuvre du programme de construction, le marché immobilier à Y était saturé ou en perte de vitesse, ni que le projet en cause n’était pas pertinent.

Il sera par ailleurs relevé que les acquéreurs avaient été clairement avisés du risque de ne pas trouver de locataire puisqu’ils avaient contracté une assurance couvrant les périodes de vacance, la souscription de cette garantie démontrant qu’ils étaient parfaitement conscients de l’aléa et que le risque de non location du lot avait été évoqué et pris en compte.

Les appelants échouent dès lors à démontrer que le promoteur avait intentionnellement procédé à une sur-estimation ab initio du prix du bien immobilier et des loyers à percevoir, ni qu’il se soit engagé sur leur augmentation, la mention de l’indice de référence des loyers dans la simulation effectuée n’ayant pas valeur contractuelle.

Il n’est pas plus établi par les époux X que la perte de valeur du bien, telle qu’elle transparaît au travers des évaluations successivement réalisées entre 2015 et 2019 (62 500 euros en mars 2019) était prévisible et connue de la société venderesse et qu’elle ait été délibérément cachée aux acquéreurs, l’écoulement du temps et les aléas du marché de l’immobilier ayant nécessairement influé sur cette valeur.

—  s’agissant des informations transmises :

Les pièces communiquées devant la cour, sur les informations transmises aux acquéreurs avant signature de l’acte authentique, sont limitées à la simulation financière sus-évoquée, un document manuscrit reprenant le schéma de l’opération et la brochure commerciale sur la résidence Colbert (pièces 4 et 5), dont le premier juge a exactement constaté qu’elle présentait la commune d’Y sous un jour flatteur, sans établir cependant que la société EDELIS avait sciemment tu ou dissimulé de mauvaise foi des risques qui existaient à Y, en raison de difficultés économiques prévisibles en 2009.

Il sera encore relevé que les appelants ne produisent aucun élément sur l’avantage fiscal effectivement obtenu dans le cadre de leur investissement, alors pourtant qu’il constituait, dans la description du produit, l’élément déterminant.

Enfin, il convient de souligner que les acquéreurs, même sans compétence particulière en la matière, pouvaient parfaitement se renseigner eux mêmes, au besoin en se déplaçant pour vérifier in situ l’objet du projet et ne pouvaient ignorer que la valeur d’un bien immobilier subit nécessairement des évolutions en fonction de la situation du marché et du contexte économique.

Au vu de l’ensemble des éléments, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que n’est pas démontrée l’existence d’un dol au sens de l’article 1116 du Code civil, à l’encontre des sociétés EDELIS et EXELL Finance.

L’annulation de la vente n’étant pas prononcée, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formées au titre de l’annulation et de la résolution des contrats de crédit et d’assurance accessoires au contrat principal, lesquelles doivent être considérées sans objet.

Il y a lieu cependant de relever que dans leur dernières écritures signifiées le

11 octobre 2019, les époux X n’apportent aucune précision quant à la situation actuelle de leur bien, alors même que le Crédit Foncier de France a fait savoir que le prêt consenti aux appelants pour l’acquisition du bien litigieux a été entièrement remboursé par anticipation et sans réserves le 05 septembre 2019 à hauteur de 118 115,31 euros.

SUR LE MANQUEMENT AU DEVOIR D’INFORMATION ET DE CONSEIL

Au soutien de leur demande subsidiaire tendant à voir retenir la responsabilité de la société EDELIS pour manquement à son obligation d’information et de conseil, A et C X reprennent l’ensemble des arguments invoqués dans le cadre de leur demande sur le fondement du dol, considérant que s’ils ne suffisent pas à démontrer le caractère intentionnel des dissimulations de la société venderesse, ils permettent à tout le moins d’engager sa responsabilité pré-contractuelle.

Il résulte cependant des motifs ci-dessus exposés qu’il n’est pas établi que le logement acquis ait été mis en location à des loyers sensiblement inférieurs à ceux annoncés, ni qu’il ait connu des périodes de vacance locative significatives, ni encore que sa valeur vénale ait été surestimée à dessein pour amener les appelants à s’engager dans une opération nécessairement péjorative.

L’ensemble des pièces produites en appel révèle au contraire que lors de la signature du contrat de

réservation et de sa notification, de l’établissement du projet d’acte authentique et de la procuration établie pour sa signature, toutes les informations nécessaires au consentement éclairé des acquéreurs leur avaient bien été fournies.

Il appartenait aux appelants, même en tant que profanes et alors que toute personne normalement avisée et prudente qui procède à une telle opération sait nécessairement qu’il peut exister des périodes de vacance locative et que le montant des loyers fluctue sur plusieurs années en fonction de l’état du marché locatif et de données socio économiques évolutives, de procéder à toutes les vérifications qu’ils souhaitaient, avant de s’engager.

Aussi, en l’état de l’ensemble de ces éléments, qui ne permettent pas de démontrer l’existence de manquements fautifs des société EDELIS et EXELL Finance à leur obligation d’information et de conseil susceptible d’engager leur responsabilité, la cour rejettera la demande des époux X de ce chef.

SUR LE RETARD DE LIVRAISON

Le tribunal a retenu que le retard de plus d’une année dans la livraison de leur bien causait nécessairement un préjudice aux époux X dont il a fixé le montant à la somme de 2 000 euros.

Les appelants, qui maintiennent en appel leur demande à hauteur de 10 000 euros, n’invoquent au soutien de celle-ci aucun élément concret permettant de caractériser la réalité et l’importance du préjudice subi du fait de ce retard.

En effet, ils s’appuient exclusivement sur une décision rendue par le tribunal de grande instance de TOULOUSE dans l’instance opposant les consorts B, également propriétaires d’un appartement de la résidence Colbert, à la société EDELIS, condamnant celle-ci au paiement de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison.

La société EDELIS demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à indemniser les acquéreurs, sans pour autant contester la réalité d’un retard ni en exposer les motifs et alors qu’aux termes du cahier des charges, elle s’était expressément engagée à respecter la date d’achèvement, sauf suspension du délai de livraison pour cause légitime (pièce 13).

Elle relève par contre que les époux X ne précisent pas quels sont les préjudices dont ils auraient eu à souffrir ni à quoi correspond la somme de

10 000 euros réclamée.

Il convient de relever en premier lieu que si le contrat de réservation mentionnait une date de livraison au 2ème trimestre 2009, les parties se sont accordées, lors de la signature de l’acte authentique de vente, pour la reporter au 1er trimestre 2010, de sorte que le retard blâmable ne peut en tout état de cause pas excéder 14 mois.

Il n’est pas contesté que le délai d’achèvement n’a pas été respecté dès lors que la livraison du bien est intervenue le 10 juin 2011 avec 14 mois de retard.

Force est de constater cependant qu’aucun préjudice particulier n’est allégué par les époux X, autrement que par rapport à la situation d’un autre copropriétaire de la résidence.

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef et les appelants déboutés de leur demande indemnitaire au titre du retard de livraison.

SUR LES AUTRES DEMANDES

La cour n’a pas à statuer sur la demande d’exécution provisoire formée par les appelants, le présent arrêt ayant, dès son prononcé, force de chose jugée.

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas opportun de mettre à la charge de l’une ou de l’autre des parties le paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles en appel, la décision entreprise sera par contre confirmée du chef des dépens et, y ajoutant, A et C X, qui succombent, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables en leur forme l’appel principal interjeté par A X et C D épouse X, ainsi que les appels incidents relevés par l’ensemble des intimés à l’encontre du jugement rendu le 02 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de ROUEN,

Au fond :

INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré l’action en nullité pour dol recevable et condamné la société EDELIS aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription et DÉCLARE recevable l’action de A et C X au titre du manquement au devoir d’information et de conseil,

DÉBOUTE A et C X de l’intégralité de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

CONDAMNE A et C X aux entiers dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,