ARRET

N°

X

X

C/

A

A

VA/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 18/02575 – N° Portalis DBV4-V-B7C-HAHB

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE LAON DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE DIX HUIT

PARTIES EN CAUSE :

Madame E X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame G X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentées par M^e PUPIN, avocat au barreau d’AMIENS substituant M^e Emilie SCHOOF de la SCP VANESSA COLLIN & EMILIE SCHOOF, avocat au barreau de LAON

APPELANTES

ET

Madame N-O A

née le […] à POISSY

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame Y A

née le […] à LAON

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentées par M^e VICENTINI substituant M^e Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

INTIMEES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 02 février 2021 devant la cour composée de M. Fabrice DELBANO, Président de chambre, M. I J et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

Sur le rapport de M. I J et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 avril 2021, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 06 avril 2021, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Fabrice DELBANO, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

Selon acte sous-seing-privé daté du 11 juin 2012, M^me E X a donné à bail un logement dans un immeuble dont elle est propriétaire en indivision avec sa soeur, G X, […], à M^lle Y Z, étudiante, avec le cautionnement de sa mère, Mme

N-O Z, pour un loyer de 325 € par mois, avec une entrée dans les lieux au 16 août 2012.

M^me E X demandait un dépôt de garantie de 900 €.

Un état des lieux de sortie a été rédigé en présence de la jeune locataire et de sa mère le 6 juillet 2015.

Le 17 mars 2016, M^me X a fait assigner M^mes Y et N-O Z devant le tribunal d’instance de Laon aux fins de les voir condamner à lui payer les sommes de:

-2130, 93 € au titre des réparations locatives,

-14, 44 € au titre de 'frais',

-743, 37 € au titre des loyers et révisions de loyers,

— dont à déduire le dépôt de garantie de 900 €, outre 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^mes Z ont comparu et ont tiré moyen de ce que M^me X agissait seule alors que l’immeuble était en indivision.

Le dossier a été renvoyé plusieurs fois.

Par jugement du 30 avril 2018, dont M^me E X a relevé appel, le tribunal d’instance a annulé l’assignation délivrée au seul nom de M^me E X et en a tiré pour conséquence que l’action était irrecevable. Il a condamné M^me E X à la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me G X, co-indivisaire, est intervenue à l’instance d’appel par voie de conclusions.

Vu les dernières conclusions d’appelant et d’intervention volontaire de M^me X, en date du 2 février 2021, visant à l’infirmation du jugement, au rejet des moyens et prétentions adverses et reprenant au fond les demandes faites en première instance, pour voir condamner les intimées :

— à la sommes de 2130, 93 € au titre des réparations locatives,

— celle de14, 44 € au titre de frais,

— celle de 743, 37 € au titre des loyers en retard,

— dont à déduire le dépôt de garantie de 900 €,

— outre la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions d’intimé et d’appel incident de M^mes Y et N-O A en date du 4 janvier 2019 sollicitant de:

— dire irrecevable l’intervention volontaire en appel de M^me G X,

— en conséquence confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la procédure irrecevable,

— annuler le bail du 11 juin 2012 et annuler le cautionnement par voie de conséquence,

— condamner M^me E X a rembourser à M^lle Y K le dépôt de garantie de 900 € avec 'intérêts de droit à compter de son versement le 11 juin 2012",

— annuler en tout état de cause le cautionnement et mettre hors de cause M^me N-O Z,

— rejeter les demandes de M^me E X,

— ordonner en cas de besoin la comparution personnelle des parties,

— condamner M^me E X à une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ ordonnance de clôture a été rabattue et l’instruction clôturée à l’audience, le 2 février 2021.

MOTIFS

1. Sur l’irrecevabilité.

Aux termes de l’article 554 du code de procédure civile, 'Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.

M^me G X, intervenante en appel, co-indivisaire, n’était pas représentée en première instance et a intérêt en sa qualité de co-indivisaire de l’immeuble donné à bail, à intervenir pour rendre l’action recevable à laquelle elle se joint.

La cour, nonobstant les dispositions erronées du jugement sur la nullité de l’assignation, dépourvues désormais d’intérêt, déclarera les demandes de M^mes X recevables.

2. Sur la nullité du bail tirée du défaut de pouvoir.

Selon l’acte sous-seing-privé daté du 11 juin 2012, M^me E X, seule, a donné à bail le logement dont elle est propriétaire en indivision avec sa soeur G X, rue de Ceray à Reims. M^mes A soutiennent qu’en l’absence d’un mandat spécial, le contrat est nul.

La conclusion d’un bail d’habitation est un acte d’administration d’une certaine gravité.

L’article 815-3 du code civil dispose que 'si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au vu et au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux'.

En l’espèce, M^me G X avait établi en première instance une attestation selon laquelle 'depuis 1994", elle autorise M^me E L à conclure et à renouveler les baux afférents au bien qu’elles possèdent en commun. Le mandat n’est pas un acte solennel et le tribunal aurait dû tenir compte de ce mandat. En outre, la gestion faite par le gérant peut toujours recevoir une ratification postérieure (article 1998 du code civil pour le mandat en général et article 815-4 du code civil pour le cas de l’indivision).

Il n’y a donc pas lieu de prononcer l’annulation du bail.

3. Sur la nullité du bail tirée du défaut de capacité.

M^lle Y A était âgée de 17 ans et demi pour être née le […] au moment de la

conclusion du bail, le 11 juin 2012. Les intimées en tirent argument pour obtenir l’annulation du bail de ce chef.

Toutefois, proche de sa majorité, elle était accompagnée de sa mère, administratrice légale, qui a régularisé un cautionnement sur le même acte. Or, chaque administrateur légal est réputé, à l’égard des tiers, avoir reçu de l’autre le pouvoir de faire seul les actes d’administration (article 382 du code civil).

En outre la jeune fille est devenue majeure, a exécuté le bail, a donné congé et a conclu l’état des lieux de sortie, exprimant par là sans ambiguïté son acceptation personnelle du contrat, lequel a été confirmé.

Le moyen de nullité du contrat de bail pour incapacité doit être écarté.

4. Sur la nullité du cautionnement.

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en son deuxième alinéa, dans sa version applicable au litige, 'La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent [l’alinéa 1, portant sur la durée et les règles de résiliation du cautionnement]. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.'

Le bail rédigé par M^me E X indique avoir été rédigé en trois exemplaires.

Un exemplaire est produit par elle-même (pièce 2), lequel comporte, cela n’est pas contesté, en annexe, le cautionnement avec la mention manuscrite exigée par l’article 22-1 rédigée par M^me N-O A.

Deux exemplaires sont produits par M^mes A (pièces 2 et 3), lesquels contiennent en annexe, un cautionnement incomplet, manifestement un projet d’acte, non signé et laissant en blanc l’espace consacré à la mention manuscrite.

Le bail a donc été remis à M^me A, comme l’exige l’article 22-1, mais le cautionnement complet avec la mention manuscrite n’a été établi qu’en un seul exemplaire, conservé par M^me E X. M^me A en sollicite l’annulation de ce chef.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne dispose pas que le bailleur doit remettre un exemplaire de l’acte de cautionnement, lequel est un engagement unilatéral, à la caution à peine de nullité; seule la remise d’un exemplaire du contrat de location est prévue par ce texte (Douai, 3^e ch., 21 juillet 2008, n°07/05595).

Il n’y a donc pas lieu d’annuler le cautionnement.

M^me N-O A, en sa qualité de caution solidaire, sera condamnée, le cas échéant, aux côté de M^lle Y Z.

5. Sur les sommes réclamées au titre des loyers de juillet (331, 98 €) et d’août 2015 (331, 98 €) et des revalorisation du loyer (59, 88 € et 73, 29 € pour 2013 et 2014).

Il est établi par M^mes A, (pièces 4/1 et 4/2) qu’un congé a bien été rédigé, daté du 17 avril 2015, pour une fin de bail au 31 juillet 2015, et déposé à la poste le même 17 avril 2015, lettre qui est

revenue 'pli avisé et non réclamé'.

Sans autre indice, la juridiction ne peut retenir que la preuve de dépôt (pièce 4/2) ne fait pas preuve de ce que la lettre était dans l’enveloppe.

Il y a lieu de retenir qu’un congé a été régulièrement donné, pour le 31 juillet 2015.

Par ailleurs plusieurs correspondances ou échanges téléphoniques ont eu lieu entre les parties qui ont fixé la date de l’état des lieux au 6 juillet 2015, date à laquelle il a bien eu lieu, en effet, sans qu’il puisse en être tiré l’indice d’un accord sur une fin de bail à cette date. Le loyer est donc dû jusqu’au 31 juillet 2015, mais seulement jusqu’à cette date.

M^me E X reconnaît qu’en application de l’article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989, seule la seconde demande pour révision du loyer, du 16/08/2014 au 30/06/2015 (73, 29 €), outre 6, 12 € pour la période du 9 juillet au 15 août 2014, peut être maintenue, de sorte que seule a somme de 79, 41 €, en effet, doit être ajoutée à celle du loyer de juillet (331, 98 €).

M^mes Z seront condamnées solidairement à payer de ces chefs la somme de 411, 39 €.

6. Sur 'les frais’ (14, 44 €).

Les frais d’envoi de lettres recommandées avec accusé de réception (14, 44 €) pour rappels ou mises en demeure sont compris, le cas échéant, dans les frais non compris dans les dépens de l’article 700 du code de procédure civile et n’ont pas lieu de faire l’objet d’une indemnisation distincte.

7. Sur la demande faite au titre des réparations locatives (2130, 93 €).

Alors que l’état des lieux de sortie était établi avec M^lle B et sa mère, M^me B, le 6 juillet 2015, et que l’appartement était reloué dès septembre 2015, M^me E X adressait à M^me N-O A le 30 septembre 2015 un courrier de vingt pages (pièce X 11) se plaignant d’une multitude de choses minimes, du type coulée de colle sur une fenêtre en PVC de la cuisine, vitre sale, plinthe insuffisamment nettoyée, joint silicone encrassé, etc., etc., alors que l’état des lieux d’entrée, extrêmement méticuleux, notait systématiquement un 'état neuf’ sur toutes les parties du logement.

L’ampoule grillée du réfrigérateur, pour 2, 99 €, prend presque une page entière de ce courrier, page 13.

M^mes A protestent contre le procédé et produisent deux attestations de locataires de M^me E X du même immeuble, qui décrivent un procédé identique: contestation du congé et réclamations méticuleuses fondées sur un état des lieux de sortie d’entrée entièrement prérédigé (attestation Nguyen et Arluison, pièces A 10 et 11).

Il est de fait que l’état des lieux de sortie est un document de sept pages entièrement rédigé à la machine, alors que l’état des lieux d’entrée, également très méticuleux, est entièrement rédigé à la main.

Toutes les plaintes relèvent en réalité de points précis de saleté. Il ne saurait en aucun cas être réclamé des frais de réfection des murs et plafonds (1700 €).

Il sera uniquement admis la facture 'AZ nettoyage’ relative au nettoyage, pour 360 € TTC.

Les autres prétentions sont rejetées.

8. Compensation.

Les sommes prévues ci-dessus à la charge de la locataire (411, 39 € + 360 €) sont également dues par M^me C au titre de son cautionnement.

Il y a lieu de prononcer la compensation entre les sommes dues comme y invitent les parties :

900 € – 411, 39 € – 360 € = 128, 61 €, tel est le montant que devront restituer M^mes X.

Il n’ y a pas lieu d’appliquer la pénalité de retard à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le mois ou les deux mois de la fin du bail, prévue à l’article 22 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, au regard des conditions de restitution du dépôt de garantie posées par les alinéas 3 et 4 du même article et des faits de l’espèce.

M^mes X seront condamnées in solidum à payer à M^mes D la somme de 128, 61 €.

9. Sur les demandes accessoires relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens.

Il n’ y a pas lieu de réformer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais non compris dans les dépens, M^me E M, quoiqu’indivisaire, ayant en effet agit seule en première instance. Les 1200 € consignés en vertu de l’ordonnance du 29 mai 2019 devront être remis à M^mes A.

Pour l’appel, chacune des parties gardera à sa charge les dépens et les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M^me G M,

Infirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Laon le 30 avril 2018, excepté sur les dépens et sur les frais non compris dans les dépens,

Statuant à nouveau,

Déclare les demandes de M^mes E et G X recevables,

Statuant sur les demandes et les moyens de défenses des parties,

Rejette les moyens tirés de la nullité du bail et de la nullité du cautionnement,

Condamne M^mes E et G X, in solidum, à payer à M^mes Y et N-O A la somme de 900 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Condamne M^mes Y et N-O A in solidum, à payer à M^mes E et G X les sommes de 411, 39 € et 360 € et rejette toute autre demande à leur encontre,

Opère la compensation judiciaire entre les condamnations,

En conséquence, condamne M^mes E et G X, in solidum, à payer à M^mes Y et N-O A la somme de 128, 61 €,

Dit que chacune des parties gardera à sa charge les dépens et les frais non compris dans les dépens

qu’elle a exposés en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT