BP

MINUTE N° 119/2019

Copies exécutoires à

Maître BOUDET

Maître HEICHELBECH

Maître CROVISIER

Maître FRICK

La SCP CAHN & ASSOCIÉS

Maître WIESEL

Le 15 mars 2019

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 15 mars 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 17/00564

Décision déférée à la Cour : jugement du 24 janvier 2017 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANT et défendeur sous 2 A 17/564 :

Le Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE ROSSINI

pris en la personne de son syndic la SARL BITZ IMMOBILIER

prise elle-même en la personne de son représentant légal

ayant son siège […]

[…]

représenté par Maître BOUDET, avocat à la Cour

APPELANTE et défenderesse sous 2 A 17/814 :

Maître N J-K Mandataire Judiciaire en sa qualité de liquidateur de la SCI 54 RUE DE HAGUENAU

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître HEICHELBECH, avocat à la Cour

plaidant : Maître SUTTER, avocat à STRASBOURG

APPELANT et défendeur sous 2 A 17/1535 :

L’OPUS 67 – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

pris en la personne de son représentant légal

ayant son […]

[…]

représenté par Maître CROVISIER, avocat à la Cour

plaidant : Maître RAJAT, avocat à STRASBOURG

INTIMÉS et demandeurs :

1 – Madame L M Q B épouse X

[…]

[…]

2 – Madame G L-S X épouse Y

[…]

[…]

3 – Monsieur F T-U X

[…]

[…]

représentés par Maître FRICK, avocat à la Cour

plaidant : Maître FAURE, avocat à STRASBOURG

- intervenants forcés :

4 – Monsieur D C

[…]

[…]

représenté par la SCP CAHN & ASSOCIÉS, avocats à la Cour

5 – La S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège […]

[…]

représentée par Maître WIESEL, avocat à la Cour

plaidant : Maître PHAM, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 février 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. F X et M^me G X, épouse Y, sont nu-propriétaires et M^me L M B, veuve X, usufruitière d’une maison à Morsbronn-les-bains (Bas-Rhin) qui était séparée de l’immeuble voisin situé à l’Est par un 'schlupf', c’est-à-dire une venelle d’une largeur d’environ un mètre.

En 2009, la […] (la SCI) a démoli cet immeuble et construit à la place un nouvel immeuble en limite de propriété, réduisant l’espace entre la maison des consorts X et l’immeuble voisin à une largeur de 35 à 50 centimètres.

Au motif que la corniche et la gouttière du toit de la maison X débordaient sur son terrain, la SCI, avec l’accord de M^me B, veuve X, a supprimé cette gouttière et accolé le mur de son immeuble au toit de la maison X.

Pour cette opération immobilière, la SCI a souscrit une police d’assurance 'responsabilité civile promoteur’ auprès de la société Axa France IARD et confié une mission de maîtrise d’oeuvre à M. D C.

Après achèvement des travaux, une copropriété a été constituée sous la dénomination Résidence Rossini, et le lot n° 300 comprenant l’immeuble jouxtant la maison des consorts X (bâtiment C) a été acquis par l’office public de l’habitat Opus 67.

Les consorts X, se plaignant d’atteintes portées, d’une part, par la suppression de la gouttière du toit de leur maison, à une servitude de surplomb acquise selon eux par prescription, et, d’autre part, à des servitudes de vue, également acquises par prescription, dont bénéficiaient quatre fenêtres implantées dans la façade Est de leur maison, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini et la […], aux fins de remise en place de la gouttière, démolition partielle de l’immeuble implanté en limite de propriété afin que soient respectées les distances imposées par les servitudes de vue, et indemnisation de leur préjudice.

L’office public Opus 67, M. C et la société Axa France IARD ont été appelés en cause.

Par jugement en date du 24 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Strasbourg a

sur la demande des consorts X:

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini à entreprendre tous travaux de démolition du bâtiment C, tel qu’il apparaît au constat d’huissier de M^e H I du 12 avril 2012, de sorte qu’à compter du parement extérieur de la fenêtre des toilettes de la maison des consorts X (page 6 en haut de ce constat) soit observée une distance de 1,90 mètre,

— prononcé une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois à compter du jour de la signification du jugement,

— condamné le syndicat à remettre la gouttière de la maison des consorts X dans l’état où elle se trouvait avant les travaux constatés au procès-verbal d’huissier ci-dessus (page 8),

— prononcé quant à cette dernière condamnation une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois à compter du jour de la signification du jugement,

— condamné in solidum la […] et le syndicat à payer à M^me L M X, née B, une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SCI à payer aux consorts X une somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné respectivement, ensemble les consorts X, le syndicat et la SCI à supporter un tiers des dépens,

sur l’appel en garantie du syndicat contre la SCI:

— dit que cette SCI devra supporter à titre définitif le coût de démolition et de remise en état dont il a été décidé ci-dessus contre le syndicat,

— condamné la SCI à garantir le syndicat de la condamnation à une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle au titre des dépens,

— condamné la SCI à payer au syndicat une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

sur l’appel en garantie formé par l’office public Opus 67 contre la SCI:

— déclaré cet appel devenu sans objet,

— condamné l’office aux dépens,

sur les appels en garantie de la SCI contre la société Axa France IARD et contre M. C:

— rejeté ces appels en garantie,

— condamné la SCI aux dépens,

sur l’appel en garantie de la société Axa France IARD contre M. C:

— déclaré cet appel en garantie devenu sans objet,

— condamné cette société aux dépens,

pour le surplus:

— rejeté toutes autres prétentions.

S’agissant de la gouttière, le tribunal a retenu qu’elle était en place au moins depuis des travaux entrepris sur la maison X en 1968, que son empiétement sur le terrain voisin avait été acquis par prescription trentenaire, et que M^me B, veuve X, n’avait pu y renoncer valablement dans le document qu’elle a signé le 25 novembre 2011, dès lors qu’elle n’était qu’usufruitière de la maison.

S’agissant des fenêtres, le tribunal a considéré que celles de la cage d’escalier et de la cuisine de la maison X n’avaient pas pu permettre l’acquisition par prescription d’une servitude de vue, car elles donnaient sur un mur aveugle situé à environ 80 centimètres, de l’autre côté du 'schlupf', et que la perte de luminosité résultant de la construction du nouvel immeuble voisin en 2011 ne constituait pas un trouble pouvant être qualifié d’anormal. Pour la fenêtre de la salle de bains, le tribunal a considéré qu’elle n’avait pas non plus permis d’acquérir une servitude de vue, dès lors que, jusque dans les années 1990-1991, elle ne permettait de voir sur le terrain voisin, à moins de 1,90 mètre, que le toit d’un garage, démoli depuis. Le tribunal a donc retenu que seule la fenêtre des WC de la maison X offrait, depuis plus de trente ans en 2011, une vue avec risque d’indiscrétion sur le terrain voisin, ce qui justifiait la démolition de la partie du nouvel immeuble construit à moins de 1,90 mètre de cette fenêtre.

Le tribunal a estimé à 5 000 euros, à la date du jugement, le trouble de jouissance subi par M^me B, veuve X, depuis la construction du nouvel immeuble voisin en 2011.

Il a accueilli le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires contre la SCI 54

[…], sur le fondement de la garantie d’éviction prévue par l’article 1626 du code civil.

Pour rejeter les recours formés contre la société Axa France IARD, le tribunal a retenu que celle-ci était fondée à se prévaloir de l’exclusion de garantie prévue à l’article 3.2.5 du contrat la liant à la SCI, visant les dommages résultant du choix de l’implantation de l’opération de construction, de ses dimensions ou de sa structure, telles que les pertes de vue ou d’ensoleillement.

Enfin, pour rejeter les recours dirigés contre M. C, le tribunal a relevé que la SCI était un promoteur, professionnel de la construction, ayant une activité de 'supports juridiques de programme', qu’elle s’était réservée la détermination d’éventuelles servitudes et, d’une façon générale, les aspects juridiques de l’opération, et que l’architecte n’avait dès lors pas, sur ces points, d’obligation de renseignement de conseil à l’égard d’un tel maître de l’ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires, la SCI et l’office Opus 67 ont interjeté appel du jugement du 24 janvier 2017 par déclarations en date, respectivement, du 2 février 2017, du 20 février 2017 et du 31 mars 2017. Les trois appels ont été joints.

*

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, à titre principal, de débouter les consorts X de l’intégralité de leurs demandes et les condamner à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, le syndicat demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la […] à le garantir et à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais d’infirmer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société Axa France IARD et M. C et de condamner ceux-ci à le garantir de toutes condamnations et à lui avancer les montants nécessaires à la réalisation des travaux de mise en conformité du bâtiment.

Le syndicat sollicite en outre, au cas où il serait fait droit aux prétentions des consorts X, la condamnation de la société Axa France IARD et de M. C à lui payer, outre une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une provision de 150 000 euros et la fixation d’une créance de même montant en sa faveur au passif de la liquidation judiciaire de la SCI.

Le syndicat se prévaut, en ce qui concerne la corniche et la gouttière de la maison X, de la renonciation de M^me B, veuve X, au débord de ces ouvrages sur le terrain voisin, selon l’écrit par elle signé le 25 novembre 2011.

S’agissant des fenêtres, le syndicat conteste l’existence des vues alléguées, même pour celle des WC retenue par le tribunal, ainsi que l’existence d’une possession trentenaire utile, aux motifs, notamment, que la date de création de fenêtres ouvrantes n’est pas connue. Il soutient en outre que, si les dispositions des articles 678 et 679 interdisent de pratiquer des ouvertures permettant des vues droites à moins de 1,90 mètre de la limite de propriété ou des vues obliques à moins de 0,60 mètre de cette limite, elles ne permettent pas au propriétaire de l’immeuble doté de telles ouvertures d’interdire au voisin de construire à moins de 1,90 ou 0,60 m de ces ouvertures.

S’agissant du trouble de jouissance invoqué par M^me B, veuve X, le syndicat soutient qu’il n’est pas établi, l’espace entre les deux immeuble n’ayant été réduit que de 16 à

20 centimètres, et qu’en toute hypothèse seule la SCI en serait responsable.

Le syndicat fonde son recours à l’encontre de la société Axa France IARD sur l’action directe prévue à l’article L. 124-3 du code des assurances, et il prétend que cet assureur doit garantir la SCI au titre de l’indemnisation dont cette dernière est tenue par application de la garantie d’éviction.

A l’encontre de M. C, le syndicat des copropriétaires invoque la responsabilité de plein droit pesant sur l’architecte en vertu de l’article 1792 du code civil, l’immeuble construit étant atteint dans sa solidité pour le cas où sa démolition partielle serait nécessaire.

*

[…], mise en liquidation judiciaire par jugement du 12 mars 2018 et agissant en la personne de son liquidateur judiciaire, M^e N J K, conclut, à titre principal, au rejet des prétentions des consorts X.

A titre subsidiaire, la SCI demande à être garantie de toute condamnation par la société Axa France IARD et par M. C.

La SCI soulève l’irrecevabilité des demandes de provision du syndicat des copropriétaires et de l’office Opus 67, pour avoir été formées pour la première fois en cause d’appel.

Elle réclame une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les prétentions des consorts X, la SCI présente un argumentaire semblable à celui du syndicat des copropriétaires, en particulier sur l’inexistence des servitudes de vue invoquées et l’absence de prescription acquisitive, ajoutant que les ouvertures de la maison X étaient situées à une distance de la limite de propriété inférieure à celles prévues par les articles 678 et 679 du code civil, qu’elles auraient dû être équipées de verre dormant, qu’elles étaient illégales en ce qu’elles pouvaient s’ouvrir que, dès lors, elles ne pouvaient pas donner lieu à une possession capable de fonder la prescription acquisitive.

Sur le recours exercé contre elle par le syndicat des copropriétaires, la SCI conteste devoir sa garantie d’éviction pour une servitude qui, selon elle, n’existait pas lors des ventes de lots aux copropriétaires et, en tout cas, était apparente.

Sur son recours contre la société Axa France IARD, la SCI soutient que l’exclusion de garantie invoquée par l’assureur doit être écartée car les conditions particulières du contrat d’assurance dérogent sur ce point aux conditions générales.

Sur son recours contre M. C, la SCI fait valoir que la clause du contrat d’architecte imposant au maître de l’ouvrage de fournir notamment le relevé des bâtis et des servitudes ne dispensait par l’architecte d’établir des plans tenant compte des règles de distance posées par le code civil en présence d’ouvertures pratiquées dans l’immeuble voisin, et qu’en tout cas, il appartenait à l’architecte d’attirer son attention sur ce point. Elle ajoute que M. C devait, selon le contrat de maîtrise d’oeuvre, vérifier la comptabilité de l’esquisse avec les contraintes du site et les réglementations, et qu’au cas où l’immeuble construit devrait être démoli, la responsabilité de l’architecte serait engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, l’immeuble étant alors impropre à sa destination.

*

L’office public de l’habitat Opus 67 conclut, à titre principal, au rejet des demandes des consorts X, et, reconventionnellement, à leur condamnation, sous astreinte, à supprimer les fenêtres litigieuses par la mise en place d’ensembles composés de châssis fixes et de briques de verre, ainsi qu’à lui payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, l’office Opus 67 sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé des astreintes et fixé à six mois à compter de la signification du jugement le délai imparti pour réaliser les travaux, sollicitant que ce délai soit porté à 18 mois à compter de l’arrêt.

En cas de condamnation prononcée contre lui, l’office Opus 67 demande à être garanti par la SCI, par la société Axa France IARD et par M. C et réclame à ceux-ci une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il forme par ailleurs contre la société Axa France IARD et contre M. C une demande de provision d’un montant de 150 000 euros et demande que sa créance à la liquidation judiciaire de la […] soit fixée à 2 096 164 euros.

L’office Opus 67 développe une argumentation analogue à celles du syndicat des copropriétaires et de la […], s’agissant de l’existence des servitudes de surplomb et de vue invoquées par les consorts X, de leur acquisition par prescription, et, subsidiairement, de la garantie due par la société Axa France IARD et de celle de M. C.

Il souligne l’illicéité des fenêtres de la maison X et le caractère disproportionné des mesures de démolition partielle sollicitées par les consorts X, produisant un rapport d’expertise privée chiffrant le coût de cette démolition et de la reconstruction du bâtiment à 2 240 812 euros.

*

Les consorts X concluent à la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il a limité à la fenêtre des WC les mesures à exécuter pour respecter les servitudes de vue, limité à 5 000 euros le trouble de jouissance et rejeté leurs prétentions à l’encontre de l’office Opus 67 et de M. C,

Formant appel incident de ces chefs, ils sollicitent

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de l’office Opus 67 à détruire les ouvrages situés à moins de 1,90 mètre de l’un des points quelconques du parement extérieur du mur abritant les ouvertures de la salle de bains situées dans la façade est de leur maison, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt,

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de l’office Opus 67 à détruire les ouvrages situés à moins de 0,60 mètre de l’un des points quelconques du parement extérieur du mur abritant l’ouverture de la cuisine située dans la façade est de leur maison, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt,

— la condamnation in solidum du syndicat et de M. C à payer à M^me B, veuve X, une somme de 15 000 euros en réparation des troubles de jouissance occasionnés pour la période de 2012 à 2017, et la fixation d’une créance de ce montant au passif de la liquidation judiciaire de la […].

Les consorts X sollicitent en outre une somme de 6 000 euros au titre de leurs frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

Ils soutiennent que la demande reconventionnelle de l’office Opus 67 tendant à la suppression des fenêtres de leur maison est irrecevable comme nouvelle en appel.

Au soutien de leur appel incident au titre des fenêtres, les consorts X, abandonnant leur demande au titre de la fenêtre de la cage d’escalier de leur maison, soutiennent que non seulement la fenêtre des WC, mais aussi celle de la salle de bains permettait depuis plus de trente ans l’exercice de vues droites sur le fonds voisin, et non seulement sur le toit du garage implanté vis-à-vis de cette fenêtre. Ils ajoutent que, depuis la fenêtre de la cuisine, il était possible d’exercer une vue oblique sur la cour du fonds voisin.

Les consorts X insistent sur la perte de luminosité affectant leur maison, justifiant selon eux une augmentation de l’indemnisation accordée par le tribunal.

*

La société Axa France IARD sollicite la confirmation du jugement déféré, en ce qu’il l’a mise hors de cause. Subsidiairement, elle demande le rejet de l’intégralité des demandes des consorts X et, à titre plus subsidiaire, la condamnation de M. C à la garantir. En toute hypothèse, elle réclame une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle n’assure pas la […] au titre de la responsabilité décennale, mais uniquement au titre d’une garantie facultative couvrant la responsabilité de droit commun du promoteur, que l’exclusion de garantie stipulée à l’article 3.2.5 des conditions générales du contrat d’assurance est donc valable, et qu’elle n’est pas en contradiction avec les conditions particulières.

Subsidiairement, la société Axa France IARD s’associe aux moyens invoqués par les appelants pour contester les prétentions des consorts X.

*

M. C conclut à la confirmation du jugement attaqué en ce que ce jugement l’a mis hors de cause, et à son infirmation en ce qu’il a fait partiellement droit aux demandes des consorts X. Il sollicite la condamnation de ces derniers, subsidiairement des parties l’ayant appelé en garantie, à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. C conteste, comme les appelants, l’existence des servitudes de vue alléguées par les consorts X et leur acquisition par prescription trentenaire.

Il fait sienne la motivation du tribunal qui a écarté sa responsabilité au motif qu’il n’avait pas d’obligation d’information et de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage, promoteur professionnel.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique

— le 13 juillet 2018 pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini,

— le 26 octobre 2018 pour M^e J K, en qualité de liquidateur judiciaire de la […],

— le 31 octobre 2018 pour l’office public de l’habitat Opus 67,

— le 1^er octobre 2018 pour les consorts X,

— le 27 septembre 2018 pour la société Axa France IARD,

— le 10 août 2017 pour M^e C.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 4 décembre 2018.

MOTIFS

Sur la servitude de surplomb

Conformément à l’article 690 du code civil, une servitude de surplomb résultant du débordement de la toiture d’un immeuble sur le fonds voisin peut, eu égard à son caractère continu et apparent, s’acquérir par prescription trentenaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la corniche et la gouttière de la maison des consorts X dépassaient la limite de propriété et surplombaient le terrain acquis par la […]. Celle-ci a elle-même dénoncé cette situation, qu’elle considérait comme illicite, selon courrier du 25 novembre 2011 adressé à M^me B, veuve X.

Il résulte des photographies et attestations versées aux débats que le toit de la maison X n’avait pas été modifié depuis 1968, année au cours de laquelle avaient été réalisés des travaux de rénovation et d’agrandissement de cette maison. En conséquence, lors des travaux réalisés en 2011 par la SCI, la servitude de surplomb avait été acquise par prescription trentenaire.

Le 'bon pour accord’ à la suppression du débord du toit de la maison X, apposé par M^me B, veuve X, sur le courrier de la SCI du 25 novembre 2011, est nul à l’égard des nu-propriétaires, l’usufruitier n’ayant,

conformément à l’article 595 du code civil, qu’un droit de jouissance sur l’immeuble et ne pouvant renoncer sans le concours des nu-propriétaires à un droit réel, qu’il s’agisse d’un droit de propriété ou d’une servitude. Par ailleurs, la SCI, en qualité de professionnel de l’immobilier, n’était pas dispensée de vérifier l’étendue des pouvoirs de M^me B, veuve X, et n’est donc pas fondée à invoquer l’existence d’un mandat apparent dont elle aurait été investie par les nu-propriétaires.

Les consorts X sont donc en droit d’exiger le rétablissement dans son état initial de la toiture de leur immeuble, avec la corniche et la gouttière débordant la limite de propriété.

Sur ce point, le jugement déféré doit être confirmé, sauf à modifier le point de départ de l’astreinte, qui commencera à courir à l’issue d’un délai de six mois à compter du présent arrêt, et pendant une durée de six mois.

Sur les servitudes de vue

Les demandes des consorts X concernant les fenêtres

Selon l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

L’article 679 du même code dispose qu’on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

Il s’ensuit que le propriétaire du fonds bénéficiaire d’une servitude de vue peut solliciter la démolition du mur édifié en deçà de la distance légale par rapport aux fenêtres par lesquelles s’exerce la servitude, afin de faire respecter celle-ci.

Pour cela, encore faut-il que les fenêtres permettent d’exercer des vues droites ou obliques sur le fonds voisin, et qu’à défaut d’avoir été instituées par titre, les servitudes de vue résultant de l’existence de ces fenêtres aient fait l’objet d’une prescription acquisitive trentenaire, étant observé qu’il importe peu à cet égard que les fenêtres en question aient pu être pratiquées irrégulièrement au regard des dispositions des articles 678 et 679 du code civil, la prescription ayant pour effet de régulariser une situation irrégulière.

En l’espèce, il n’est plus contesté, en cause d’appel, que la fenêtre de la cage d’escalier de la maison X ne permettait pas d’exercer une quelconque vue sur le fonds voisin.

S’agissant de la fenêtre de la cuisine, elle donnait sur le 'schlupf', c’est-à-dire que la vue était bouchée par un mur aveugle situé à une distance comprise entre 80 centimètres et un mètre de la fenêtre en question, ce qui ne permettait pas une vue droite supposant un risque d’indiscrétion . Il est prétendu par les consorts X qu’il était possible de voir par côté depuis cette fenêtre la cour située à l’arrière du fonds voisin, mais ceci n’est pas démontré compte tenu de l’étroitesse du 'schlupf', l’unique attestation versée aux débats sur ce point ne constituant pas une preuve suffisante.

S’agissant de la fenêtre de la salle de bains, située dans la partie de la maison X édifiée en 1968, le tribunal a relevé à juste titre que, jusqu’en 1991, la vue qu’elle permettait était en partie obstruée par le toit d’un garage édifié sur le fonds voisin. Il est indifférent que la vue ait pu s’étendre, au-delà de ce garage, sur la cour du fonds voisin, seule une vue portant sur la partie du fonds voisin située à moins de 1,90 mètre de la fenêtre par laquelle elle s’exerce pouvant donner lieu à l’acquisition d’une servitude en vertu de l’article 678 précité du code civil.

Quant à la fenêtre des WC, s’il est possible qu’elle ait permis de voir une partie de la cour du fonds voisin située à moins de 1,90 mètre, il convient d’observer, en premier lieu, qu’eu égard à la destination du local doté de cette fenêtre, celle-ci n’avait pas pour vocation de permettre d’exercer des vues.

En second lieu, il n’est pas démontré que cette ouverture était une fenêtre ouvrante depuis plus de trente ans en 2011. En effet, les attestations produites sont insuffisantes à rapporter cette preuve, dans la mesure où elles ne précisent pas à quelle date a été installée, dans les toilettes de la maison X, une fenêtre pouvant être ouverte, étant observé, d’abord, que, selon les plans du permis de construire de 1968, cette ouverture, située à moins de 1,90 m de la limite de propriété, devait être un jour en briques de verre (comme d’ailleurs la fenêtre de la salle de bains), ensuite qu’il n’est produit aucun justificatif des travaux d’installation de ces fenêtres, et enfin que les fenêtres ouvrantes actuelles en PVC ne sont manifestement pas celles d’origine.

Il s’ensuit que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des consorts X afférentes aux fenêtres de la cage d’escalier, de la cuisine et de la salle de bains de leur maison, et infirmé en ce qu’il a accueilli leur demande concernant la fenêtre des toilettes.

La demande reconventionnelle de l’office Opus 67 concernant les fenêtres

La demande de l’office Opus 67 tendant à la suppression des fenêtres de la maison X est nouvelle en appel et ne tend pas seulement au rejet des prétentions des consorts X. Elle est dés lors irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile.

Au surplus, les quatre fenêtres litigieuses donnent toutes, depuis la construction de l’immeuble appartenant à l’office Opus 67, sur un mur extérieur aveugle de cet immeuble, situé à moins de 50 centimètres des dites fenêtres. Celles-ci ne permettent donc aucune vue sur le fonds voisin. A la supposer recevable, la demande de l’office Opus 67 serait donc mal fondée.

Sur les troubles anormaux de voisinage

Avant les travaux de construction réalisés par la […], l’immeuble voisin de la maison des consorts X était situé à une distance de 0,80 à 1 mètre de celle-ci. Les deux maisons n’étaient pas jointives au niveau des toits, si bien que le 'schlupf’ séparant les deux maisons laissait passer la lumière, ce qui permettait dans une certaine mesure d’éclairer les pièces de la maison X dont les fenêtres donnaient sur ce 'schlupf'. Celui-ci permettait par ailleurs de passer à pied entre les maisons et d’installer un échafaudage pour les besoins de travaux de ravalement, ce qui n’est plus possible. Enfin, il n’y avait pas de construction, hormis un garage de faible hauteur, en face de l’extension réalisée par les consorts X en 1968 à l’arrière de leur maison.

Or, depuis l’édification de l’immeuble par la […] en 2011, les toits des immeubles se touchent, ce qui ne permet plus le passage de la lumière, et l’espace entre les deux immeuble n’est plus que 35 à 50 cm, ce qui est insuffisant pour passer à pied ou réaliser un ravalement de façade. Il résulte du constat d’huissier établi le 12 avril 2012 à la demande des consorts X que la perte de luminosité des pièces de leur maison donnant sur la façade Est est importante et que le mur de l’immeuble voisin produit un effet d’enfermement très sensible.

Sont ainsi caractérisés des troubles anormaux de voisinage, qui, s’ils sont insuffisants, en l’absence d’atteinte portée à des servitudes de vue, pour justifier les mesures de démolition sollicitées par les consorts X, doivent être pris en compte pour majorer l’indemnisation des troubles de jouissance allouée par le tribunal. Cette indemnisation sera portée à 12 000 euros et allouée à M^me L M B, veuve X, qui, en qualité d’usufruitière et occupante de la maison, a subi de 2012 à 2013 les troubles dont il est demandé réparation.

M^me L M B, veuve X, dirige sa demande d’indemnisation contre le syndicat des copropriétaires, contre la […] et contre M. C (et non contre l’office Opus 67).

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Rossini ne conteste pas que le mur à l’origine des troubles de jouissance est une partie commune. Il est donc tenu à indemnisation sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

[…] est à l’origine des troubles anormaux de voisinage pour avoir fait

édifier le mur à l’origine de ces troubles. Une créance de 12 000 euros sera donc fixée en faveur de M^me B, veuve X, au passif de la liquidation judiciaire de ladite SCI.

Le contrat d’architecte conclu entre la […] et M. C stipule que l’architecte 'analyse le programme, visite les lieux, prend connaissance des données juridiques et financières qui lui sont communiquées par le maître de l’ouvrage, sous la responsabilité de celui-ci', qu’il 'fait à cette occasion toutes observations et propositions utiles' (article 2.1), qu’il 'précise la conception générale en plan et volume, vérifie la compatibilité de l’esquisse retenue avec les contraintes (programmes, sites et réglementations)' (article 2.2.1).

Dès lors, M. C devait se préoccuper de l’existence du 'schlupf’ et des fenêtres de la maison X situées en façade Est, à proximité de la limite de propriété, ainsi que des troubles susceptibles d’être causés aux consorts X par l’édification d’un immeuble implanté, selon ses plans, en limite de propriété. En s’abstenant de tenir compte de ces éléments dans son projet, M. C a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard des consorts X. Il est donc tenu à indemnisation envers M^me B, veuve X, in solidum avec le syndicat des copropriétaires et la […].

Sur les recours en garantie

Aucune condamnation n’étant prononcée contre l’office Opus 67, ses recours en garantie sont sans objet.

Le recours du syndicat des copropriétaires contre la SCI

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir déclaré une créance à la liquidation judiciaire de la […]. Il est donc irrecevable à demander que la SCI soit condamnée à le garantir et à ce que sa créance à l’égard de la SCI soit fixée à 150 000 euros.

Les recours contre la société Axa France IARD

Le contrat d’assurance 'responsabilité civile promoteurs’ souscrit par la […] auprès de la société Axa France IARD n’a pas pour objet de satisfaire à l’obligation d’assurance de responsabilité ou de dommages concernant les désordres visés à l’article 1792 du code civil. Il s’agit donc d’une assurance facultative et le contrat comporte (article 3.2.5 des conditions générales) une exclusion, dont la licéité n’est pas contestée, visant les dommages résultant 'du choix de l’implantation de l’opération de construction, de ses dimensions ou de sa structure (tels que: perte de vue ou d’ensoleillement, brouillage des émissions de radio-télévision, mauvais tirage des cheminées ou dysfonctionnements des conduits d’aération)'.

Contrairement à ce qui est soutenu par la […], les conditions particulières du contrat d’assurance ne dérogent pas à cette exclusion. En effet, le fait que, selon l’article 3 des conditions particulières, 'par dérogation partielle à l’article 3.2.1 des conditions générales, sont garantis les conséquences des réclamations relatives à des dommages relevant de la responsabilité personnelle à l’exécution et/ou la conception des opérations de construction' (sic) signifie seulement qu’a été souscrite en l’espèce une extension de garantie couvrant la responsabilité du promoteur au cas où celui-ci assumerait tout ou partie de la maîtrise d’oeuvre, ce qui, d’une part, n’a pas été le cas en l’espèce, et, d’autre part, ne contredit pas l’exclusion prévue pour les dommages résultant de l’implantation du bâtiment.

En conséquence, la société Axa France IARD ne doit pas sa garantie et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les recours formés contre elle.

Les recours contre M. C

Il a été vu ci-dessus que M. C devait tenir compte, au titre des contraintes résultant de la configuration des lieux et de l’environnement de l’immeuble à construire sur le terrain acquis par la […], de l’existence du débord du toit de la maison des consorts X et des fenêtres de la façade Est de cette maison.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, l’obligation, mise à la charge du maître de l’ouvrage par le contrat d’architecte, de fournir à l’architecte des renseignements concernant notamment les servitudes grevant le terrain et les levés de géomètre, ne dispensait pas l’architecte de vérifier ces éléments. En l’espèce, ce n’était pas à la SCI maître de l’ouvrage, fût-elle un professionnel de la construction, d’attirer l’attention de l’architecte sur l’existence de servitudes de vue ou de surplomb qui n’étaient pas publiées au Livre foncier, de même que sur les inconvénients anormaux de voisinage causés aux consorts X par l’implantation de l’immeuble à construire en limite de propriété, mais au contraire à l’architecte d’adapter son projet à ces contraintes visibles à l’oeil nu en ce qui concerne les fenêtres et aisément décelables en ce qui concerne le débord du toit de la maison X ou au moins, au titre de son devoir d’information et de conseil, d’attirer l’attention de la SCI sur ces points et sur les difficultés susceptibles d’en résulter.

Les recours du syndicat des copropriétaires et de la […] contre M. C seront donc accueillis et le jugement entrepris réformé sur ce point.

Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Les dépens de première instance et d’appel, à l’exception de ceux de la société Axa France IARD qui seront mis à la charge la […], seront mis à la charge de M. C qui doit, à l’issue des recours en garantie formés contre lui, assumer les conséquences définitives des condamnations prononcées en faveur des consorts X.

M. C sera en outre condamné à payer, au titre des frais non compris dans les dépens, une somme de 3 500 euros aux consorts X, une somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires et une somme de 2 000 euros à l’office Opus 67.

L’équité ne prescrit pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la […] et de la société Axa France IARD.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement rendu le 24 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Strasbourg, en ce qu’il a

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini à remettre la gouttière de la maison des consorts X dans l’état où elle se trouvait avant les travaux constatés au procès-verbal d’huissier de M^e H I en date du 12 avril 2012 (page 8) ;

— déclaré sans objet l’appel en garantie formé par l’office public de l’habitat Opus 67 contre la […],

— rejeté l’appel en garantie de la […] contre la société Axa France IARD,

— déclaré sans objet l’appel en garantie formé par la société Axa France IARD contre M. C ;

INFIRME, pour le surplus, le jugement déféré ;

Statuant à nouveau et ajoutant au jugement déféré,

Sur les demandes des consorts X:

DIT que la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini à remettre dans son état antérieur la gouttière de la maison des consorts X sera assortie d’une astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant une durée de six mois à l’issue de laquelle il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir, le cas échéant, le juge de l’exécution ;

REJETTE les demandes des consorts X fondées sur l’existence de servitudes de vue ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini et M. D C, in solidum, à payer à M^me L M B, veuve X, la somme de 12 000 € (douze mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

FIXE à 12 000 € (douze mille euros) la créance de dommages et intérêts de M^me L M B, veuve X, à la liquidation judiciaire de la […] ;

DIT que la […] est tenue de cette créance in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini et M. D C ;

Sur la demande de l’office public de l’habitat Opus 67 contre les consorts X:

DÉCLARE irrecevable la demande de l’office de l’habitat Opus 67 tendant à la suppression des fenêtres de la maison des consorts X ;

Sur les recours en garantie:

DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini à l’encontre de la […], tendant à ce que cette dernière soit condamnée à le garantir et à ce que sa créance contre la SCI soit fixée à 150 000 € (cent cinquante mille euros) ;

REJETTE les recours en garantie formés contre la société Axa France IARD ;

CONDAMNE M. D C à garantir le syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini du coût des travaux de remise en état de la gouttière de la maison des consorts X et de la condamnation à dommages et intérêts prononcée en faveur de M^me L M B, veuve X ;

Sur les dépens et les frais exclus des dépens:

CONDAMNE M. D C à payer, au titre des frais non compris dans les dépens exposés tant en première instance qu’en cause d’appel:

— la somme de 3 500 € (trois mille cinq cents euros) aux consorts X,

— la somme de 2 000 € (deux mille euros) au syndicat des copropriétaires de la Résidence Rossini,

— la somme de 2 000 € (deux mille euros) à l’office de l’habitat Opus 67 ;

REJETTE les demandes de la […], de la société Axa France IARD et de M. D C formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. D C aux dépens de première instance et d’appel, à l’exception de ceux de la société Axa France IARD, mis à la charge de la […].

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE