ARRET

N°

[I]

C/

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] DROITS DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5]

PB/SGS/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01131 – N° Portalis DBV4-V-B7F-IANZ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LAON DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

Madame [B] [I]

née le 26 Avril 1983 à [Localité 3] (Congo)

de nationalité Congolaise

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Amélie DATHY, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000890 du 11/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

APPELANTE

ET

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 25 octobre 2022, l’affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 janvier 2023.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 10 janvier 2023, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCÉDURE

Selon contrat du 3 octobre 2017, l’Office public de l’habitat de [Localité 5], aux droits desquels vient l’OPH de [Localité 4] (OPH), a consenti à Mme [B] [I] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2].

Prétendant que les loyers n’étaient pas régulièrement réglés, l’arriéré s’élevant en principal à 9 287,24 €, l’OPH a fait signifier à sa locataire le 2 décembre 2019 un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail. Le commandement a été dénoncé à la CCAPEX le lendemain.

En l’absence de règlement, et par acte d’huissier de justice du 13 février 2020, l’OPH a fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Laon pour voir principalement constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 8 772,42 € au titre de l’arriéré au jour de l’assignation et au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Par jugement du 7 décembre 2020, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2017 entre l’OPH de [Localité 4], venant aux droits de l’OPH de [Localité 5], et Mme [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] bâtiment 52401, entrée n° 1, logement numéro 4, sont réunies à la date du 15 avril 2020,

— ordonné en conséquence à Mme [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut de départ volontaire, l’OPH de [Localité 4], venant aux droits de l’OPH de [Localité 5], pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [I] à verser à l’OPH de [Localité 4], venant aux droits de l’OPH de [Localité 5]:

— la somme de 12 348,67 €, décompte arrêté au 6 octobre 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020 sur la somme de 9 287,24 € et à compter du jugement pour le surplus,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

— débouté les parties de leurs autres demandes plus amples et contraires,

— débouté l’OPH de [Localité 4], venant aux droits de l’OPH de [Localité 5], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du jugement.

Mme [I] a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 25 février 2021.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 septembre 2022.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions récapitulatives de Mme [I] notifiées par voie électronique le 14 février 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il :

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2017 entre l’OPH de [Localité 4] venant aux droits de l’OPH de [Localité 5] et elle-même concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] bâtiment 52401, entrée n° 1, logement n° 4 sont réunies à la date du 15 avril 2020,

— lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH de [Localité 4] venant aux droits de l’OPH de [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— l’a condamnée à verser à l’OPH de [Localité 4] venant aux droits de l’OPH de [Localité 5] la somme de 12 348,67 € (décompte arrêté au 6 octobre 2020), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020 sur la somme de 9 287,24 € et à compter du présent jugement pour le surplus,

— l’a condamnée à verser à l’OPH de [Localité 4] venant aux droits de l’OPH de [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— a débouté l’OPH de [Localité 4] venant aux droits de l’OPH de [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 31 octobre 2017,

— dire n’y avoir lieu à prononcer son expulsion,

— reporter en conséquence pour une durée de deux années le paiement des sommes dues au titre des arriérés locatifs ou en tout état de cause juger qu’elle pourra s’acquitter desdites sommes en 23 mensualités de 180 € outre une 24ème correspondant au solde,

Subsidiairement et si par impossible la cour de céans devait ne pas faire droit à cette demande,

— juger qu’elle pourra s’acquitter des sommes mises à sa charge par 23 mensualités de 180 € et d’une 24ème correspondant au solde,

— dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À ces fins, elle soutient être de bonne foi et que ses difficultés tiennent au non-renouvellement de sa carte de séjour qui ne lui a pas permis d’avoir une activité professionnelle et a grandement fragilisé sa situation financière. Elle perçoit de nouveau l’aide personnalisée au logement et a pu procéder à des versements. Elle prétend être recevable et fondée, compte tenu de sa bonne foi, à obtenir, sur le fondement de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, le report à deux années du remboursement des sommes mises à sa charge, ou à défaut l’autorisation de s’acquitter de sa dette locative par 23 mensualités de 180 € et d’une 24 ème du solde de la dette. Elle sollicite subsidiairement l’octroi des plus larges délais de paiement, à savoir 23 mensualités de 180 € et une 24 ème du solde, pour assurer sa dette sur le fondement de l’article 1343'5 du Code Civil.

Vu les dernières conclusions récapitulatives de l’OPH notifiées par voie électronique le 11 mai 2022 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— déclarer Mme [I] mal fondée en son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a notamment :

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à effet du 15 avril 2020

— ordonné l’expulsion de Mme [I] à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— condamné Mme [I] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux.

En ce qui concerne la condamnation au paiement de l’arriéré, réformer le jugement entrepris sur le quantum de la condamnation et condamner Mme [I] à lui verser la somme de 14 505,38 €, compte arrêté au 19 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020 sur la somme de 9 287,24 € et le surplus avec intérêts de droit.

— rejeter les demandes de Mme [I] tendant tant à la suspension des effets de la clause résolutoire avec un report des paiements à deux ans qu’à l’obtention de délais de paiement de l’arriéré sur 24 mois.

— la débouter de toutes ses demandes et prétentions contraires à ses écritures,

— la condamner à une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

L’OPH affirme que si la situation personnelle et le vécu de Mme [I] sont dignes d’intérêt au regard des difficultés rencontrées, tout locataire a cependant l’obligation première et essentielle de payer chaque mois son loyer tant par application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’en vertu de l’article 1728 du code civil. Le commandement rappelant la clause résolutoire a été délivré le 2 décembre 2019 et, faute de régularisation de la situation dans le délai imparti, la résiliation du bail est acquise à son profit. L’historique du compte permet de justifier que les impayés et les incidents de paiement ont débuté dès son entrée dans les lieux fin 2017, les prélèvements étant pratiquement tous rejetés, qu’aucune échéance mensuelle de loyer n’a jamais été entièrement réglée, et, que de janvier 2018 à janvier 2021, il n’a été enregistré aucun versement. L’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation est égal à la somme de 14 505,38 € au 19 avril 2022. Il ajoute que si la situation a semblé pouvoir s’améliorer puisque Mme [I] a bénéficié du versement de l’APL, ce versement a pris fin en mars 2022 en raison du fait que le titre de séjour de Mme [I] n’a pas été renouvelé à son échéance du 18 avril 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent.

MOTIFS

Nonobstant le caractère général de l’appel interjeté par Mme [I], il n’y a aucune discussion entre les parties concernant, d’une part, la régularité et l’efficacité du commandement de payer visant la clause résolutoire que l’OPH lui a fait signifier le 2 décembre 2019, d’autre part, l’absence de règlement des causes de ce commandement, et, enfin, le fait que cette absence de régularisation est de nature à justifier le constat de la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 avril 2020.

Seuls sont sollicités par Mme [I] l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de cette clause, l’OPH réclamant pour sa part une actualisation de la condamnation au titre de l’arriéré locatif.

1. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 24-V de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

L’article 24-VII de cette loi précise que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’octroi de délais de paiement pour assurer l’apurement de l’arriéré n’est pas un droit pour le locataire, fut-il de bonne foi.

Il appartient au locataire de produire les éléments utiles démontrant qu’il est en situation de régler sa dette locative mais aussi les loyers et charges courants. Dans le cas contraire, l’octroi de délais de paiement est totalement vain puisque, soit du fait du non-respect de l’échéancier fixé, soit du fait de la création d’un nouvel arriéré, la résiliation du bail ne peut qu’intervenir.

En l’espèce, la situation personnelle de Mme [I] est effectivement digne d’intérêt (mère d’un enfant, orphelin de père assassiné au Congo ' arrivée en France avec son enfant en 2015 suite à cet assassinat ' volonté d’intégration professionnelle certaine, notamment dans le domaine de l’aide à la personne).

Par ailleurs, la situation passive du compte locatif a continué de s’aggraver depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire puisque la dette, non contestée, était d’un montant égal en principal de 9 287,24 € à la date du 2 décembre 2019 et que, selon décompte produit par le bailleur en date du 19 avril 2022, par lui-même non contesté également, l’arriéré est désormais égal à la somme de 14 505,38 €.

Mme [I] ne justifie pas de sa situation économique actuelle et, plus précisément, ne met pas la cour en situation de considérer qu’elle serait, sur telle période d’un maximum de 3 ans, en capacité d’apurer le compte locatif tout en assumant aux échéances convenues le règlement du loyer et des charges courants.

À cela s’ajoute la persistance de la précarité de sa situation administrative puisque l’OPH produit, sans être contesté sur ce point précis, un courriel de la caisse d’allocations familiales de [Localité 4] en date du 14 avril 2022 l’informant que son titre de séjour a expiré le 18 avril 2022, entraînant la cessation du versement de l’APL à compter d’avril 2022.

Par conséquent, la demande de délais de paiement doit être rejetée que ce soit sur le fondement l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ou sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

En effet, en l’état des pièces versées au débat, Mme [I] ne démontre même pas sa capacité à apurer sa dette locative par l’octroi de délais étalés sur trois années.

La clause résolutoire doit pleinement faire jouer tous ses effets à la date fixée par le jugement, en ce compris l’expulsion de Mme [I] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Le jugement doit être intégralement confirmé, sauf à tenir compte de l’actualisation du compte locatif à la date du 19 avril 2022.

Mme [I], qui ne critique pas le compte, ne rapportant pas la preuve qui lui incombe de sa libération, il sera fait droit à la demande de l’OPH de condamnation de Mme [I] à lui verser la somme de 14 505,38 €, décompte arrêté au 19 avril 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020 sur la somme de 9 287,24 € et à compter du jugement pour le surplus jusqu’à 12 348,67 €, et à compter de l’arrêt pour le surplus.

3. La situation économique de Mme [I] justifie de rejeter la demande de l’OPH fondée sur les dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] est condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par sa mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné Mme [I] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 4], venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 5] la somme de 12 348,67 €, décompte arrêté au 6 octobre 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020 sur la somme de 9 287,24 € et à compter de l’arrêt pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [B] [I] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 4], venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 5] la somme 14 505,38 €, décompte arrêté au 19 avril 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2020 sur la somme de 9 287,24 € et à compter du jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Déboute l’Office public de l’habitat de [Localité 4] de sa demande fondée sur les dispositions l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [I] aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT