ARRET

N°

S.A.S. AD2J

S.A.S. PHOENIX AVENTURE

C/

[M]

[W]

CJ/MC/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEPT NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03466 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I26K

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN DU DIX NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. AD2J agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

S.A.S. PHOENIX AVENTURE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentées par M^e Jean-Marie WENZINGER de la SCP J-M WENZINGER – M. TEIXEIRA, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Ayant pour avocat plaidant par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

APPELANTES

ET

Monsieur [O] [M]

né le 12 Janvier 1963 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe VIGNON de la SCP PHILIPPE VIGNON-MARC STALIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Monsieur [I] [W]

né le 25 Février 1977 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Stéphanie CARLIER-BRAME, avocat au barreau de LAON

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 04 juillet 2024 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Mathilde CRESSENT, greffière.

Sur le rapport M^me Clémence JACQUELINE de et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 07 novembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

En 2021, M. [O] [M] a confié à la SAS AD2J, exerçant sous l’enseigne Groupe Phoenix Immobilier, la vente d’un immeuble sis [Adresse 10] dans lequel il exploite un fonds de commerce de boucherie.

Le 9 août 2021, M. [M] a signé avec cette société un mandat exclusif de vente de son fonds de commerce boucherie charcuterie traiteur composé d’une charcuterie, chambre froide, laboratoire, arrière cuisine pour la somme de 300 000 euros.

La SAS AD2J a mis en relation M. [M] avec M. [I] [W].

M. [W] n’a pas pu obtenir de financement pour procéder à l’acquisition au prix de 300 000 euros.

Le 3 janvier 2022, M. [W] a signé un document intitulé offre d’achat d’un bien immobilier désigné ainsi : ' Un bien immobilier, à savoir fonds de commerce, situé à l’adresse suivante [Adresse 10] '.

Le prix proposé pour cette acquisition était de 180 000 euros dont 30 000 euros d’honoraires pour l’agence immobilière.

M. [M] a apposé la mention ' Bon pour accord ' sur cette offre.

Par acte du 6 janvier 2022, M. [M] a signé un compromis de vente en viager de l’immeuble seul, hors fonds de commerce, au profit de la société Phoenix Aventure, sous condition suspensive de la vente du fonds de commerce.

Le compromis devait être réitéré par acte authentique avant le 31 avril 2022.

Par courrier recommandé du 26 janvier 2022, M. [W] a indiqué se désister de son offre d’achat invoquant les contradictions de l’acte rédigé par l’agence immobilière qui entretenait une confusion entre l’achat d’un fonds de commerce et l’achat d’un immeuble.

Par des courriers recommandés respectivement des 14 et 16 février 2022, la société AD2J a mis en demeure M. [M] d’avoir à régler la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale et la société Phoenix Aventure l’a mis en demeure d’avoir à réitérer la vente viagère.

Par acte d’huissier en date du 10 mai 2022, la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure ont fait assigner M. [O] [M] et M. [I] [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin aux fins d’exécution forcée de la vente et d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Saint Quentin a :

— débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de leur demande en exécution forcée de la vente portant sur l’immeuble située [Adresse 10], propriété de M. [O] [M] ;

— prononcé la nullité du mandat de vente exclusif liant M. [O] [M] et la SAS AD2J en date du 9 août 2021 ;

— débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de M. [O] [M] ;

— débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de M. [I] [W] ;

— débouté M. [O] [M] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la SAS AD2J ;

— débouté M. [I] [W] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la SAS AD2J ;

— condamné in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure à payer à M. [O] [M] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure à payer à M. [I] [W] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure aux entiers dépens ;

— constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

La SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure ont interjeté appel par déclaration du 27 juillet 2023.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2023, elles demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de leur demande en exécution forcée de la vente portant sur l’immeuble située [Adresse 10], propriété de M. [M] ;

* prononcé la nullité du mandat de vente exclusif liant M. [M] et la SAS AD2J en date du 9 août 2021 ;

* débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de M. [M] ;

* débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de M. [W] ;

* condamné in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure à payer à M. [M] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure aux entiers dépens ;

* constaté l’exécution provisoire de ladite décision.

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il déboute M. [W] et M. [M] de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts dirigées à l’encontre des sociétés concluantes ;

— à titre principal,

* condamner M. [M] à signer l’acte de vente concernant la vente en viager de la totalité de la pleine propriété viager libre, libre de tout occupant ou occupation, la vie durant de M. [M] de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 1] dans le délai d’un mois à compter de la signification à intervenir,

*dire que passé ce délai la présente décision vaudra vente de cet ensemble immobilier dans les conditions prévues au compromis de vente en viager, et sera publiée à la Conservation des Hypothèques entre M. [M] et la société Phoenix Aventure,

— à titre subsidiaire, déclarer que M. [M] et Monsieur [W] sont responsables des préjudices subis par la société Phoenix Aventure, condamner solidairement M. [M] et Monsieur [W] au paiement de la somme de 15 000 euros à la société Phoenix Aventure correspondant au préjudice financier subi,

— en toute état de cause, déclarer M. [M] et Monsieur [W] responsables des préjudices subis par la société AD2J, condamner solidairement M. [M] et Monsieur [W] au paiement de la somme de 30 000 euros à la société AD2J correspondant à la commission prévue pour les missions réalisées, condamner M. [M] et M. [W] au paiement de la somme de 3 000 euros chacun à la société AD2J et la société Phoenix Aventure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure de première instance, condamner M. [M] et M. [W] au paiement de la somme de 4 000 euros chacun à la SAS AD2J et la société Phoenix Aventure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel et condamner M. [M] et M. [W] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Elles exposent que l’offre d’achat du fonds de commerce de M. [W] a été acceptée par M. [M] et qu’un compromis de vente a été régularisé par M. [M] et la société Phoenix Aventure si bien qu’elles sont légitimes à poursuivre l’exécution forcée de la vente viagère.

À défaut, la société Phoenix Aventure demande l’indemnisation de ses préjudices et expose que M. [M] avait parfaitement connaissance des liens entre l’agence immobilière et la société qui a décidé d’acquérir le bien.

Sur la responsabilité de M. [W] à l’égard de la société Phoenix Aventure, cette dernière expose que l’offre d’achat n’est pas caduque, que l’acte a été signé en toute connaissance de cause en vue de l’achat d’un fonds de commerce.

Elles exposent que le mandat est régulier, n’a jamais été dénoncé et que l’agence a accompli toutes les missions qui lui étaient confiées.

Sur la responsabilité de M. [W] dans le cadre de la vente du fonds de commerce, elles exposent que la vente était parfaite compte tenu de l’acceptation par M. [M] avant rétractation par M. [W]. Elles estiment que M. [W] engage sa responsabilité délictuelle comme intermédiaire dans la vente. Elles notent qu’il n’existait aucun doute sur l’objet et la nature de l’offre.

Par ses dernières conclusions signifiées le 18 octobre 2023 par voie dématérialisée, M. [W] demande à la cour de :

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de l’ensemble de leurs demandes, débouté les appelantes de leur demande d’exécution de la vente portant sur l’immeuble situé [Adresse 10], prononcé la nullité du mandat de vente exclusif liant M. [M] et la SAS AD2J, débouté la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de M. [M], débouté SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure en leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de M. [W],

Déclarer M. [W] recevable et bien fondé en son appel incident,

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [W] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la société par action simplifiée AD2J

Statuant à nouveau

Condamner la SAS AD2J à verser à M. [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article L 121-2 du code de la consommation et 1240 du code civil.

Condamner in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure en tous les dépens.

Il expose qu’il s’est légitimement désisté de l’offre d’achat pré-rédigée par l’agence immobilière qui était confuse sur plusieurs points essentiels (bien concerné, prix, identité du vendeur). Il ajoute qu’aucune référence à un bail commercial n’apparaît alors qu’il comptait exploiter le fonds. Il relève que l’offre était valable jusqu’au 5 janvier 2022 et qu’elle est devenue caduque faute d’acceptation.

S’agissant des demandes de la société AD2J formées à son encontre, il note qu’aucun mandat n’a été formalisé entre eux, qu’aucun honoraire n’est dû faute de réalisation de la vente et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. Il demande à être indemnisé par la SAS AD2J en raison de ses pratiques commerciales trompeuses et du caractère abusif de la procédure. Il indique qu’il était profane et s’est contenté de formaliser l’offre d’achat comme la société AD2J le lui demandait. Il indique qu’il avait entrepris de démissionner, qu’il a rencontré d’importantes difficultés, souffert d’une dépression et finalement acquis un fonds de commerce à [Localité 12].

Par ses dernières conclusions signifiées le 29 novembre 2023, M. [M] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du mandat de vente donné à la SAS AD2J ;

— débouté la SAS Phoenix Aventure et la SAS AD2J de l’ensemble de leurs demandes ;

Dire que l’offre de M. [W] signée par M. [M] ne vaut pas vente et à titre subsidiaire, prononcer la nullité ou la caducité de cette vente ;

Constater la caducité du compromis de vente du 6 janvier 2022 conclu entre M. [M] et la SAS Phoenix Aventure ;

À titre subsidiaire si la décision ne devait pas être confirmée sur ces points en tout ou partie ;

Dire que l’acte signé par M. [W] et M. [M] ne vaut pas vente et à titre subsidiaire, prononcer la nullité ou la caducité de cette vente ;

Prononcer la nullité et à tout le moins, constater la caducité du compromis de vente du 6 janvier 2022 conclu entre M. [M] et la SAS Phoenix Aventure ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de M. [M] ;

Statuant à nouveau ;

Condamner la SAS AD2J à verser à M. [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et l’atteinte aux conditions d’existence causés par le blocage de la vente ;

En tout état de cause, condamner in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamner in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure aux entiers dépens.

Il expose qu’il ne dispose pas de la copie du mandat de vente et que le mandat produit par la société AD2J est irrégulier si bien qu’aucune rémunération n’est due.

Il indique que la société AD2J a manqué à ses obligations contractuelles déontologiques en dissimulant l’identité réelle de l’acquéreur, à savoir une société à laquelle elle est étroitement liée.

Il affirme que le manquement au devoir de conseil est caractérisé par le montage mis en place qui prévoit un transfert immédiat de propriété dans le cadre d’un viager permettant à l’acquéreur de percevoir un loyer au montant plus élevé que la rente viagère fixée.

Il note qu’au regard de son espérance de vie, il aurait très peu probablement perçu le prix de vente de 150 000 euros si bien qu’il est certain d’être lésé. Il ajoute qu’il était prévu qu’il consente un crédit bailleur à M. [W] qui aurait tant de charges financières qu’il n’aurait pu honorer les mensualités du prêt.

Il expose qu’il n’avait aucun intérêt à la mise en oeuvre d’une rente viagère. Il indique que l’agent immobilier ne lui a jamais présenté les options existant et observe que le contrat viager est aléatoire.

Il relève qu’il n’a finalement pas vendu le bien, que l’agence n’a pas tenté d’exécuter son mandat, que s’il avait trouvé un acquéreur lui-même, il lui aurait suffi de dénoncer le mandat. Il affirme que la société ne justifie d’aucun démarche active pour vendre le bien.

Il expose que l’offre d’achat incompréhensible ne vaut pas contrat de vente, même s’il l’a signée.

Il relève qu’un bail commercial aurait dû être régularisé en même temps que la cession du fonds de commerce. Il précise que l’offre d’achat était quoiqu’il en soit caduque.

Il affirme avoir été victime d’un dol car il a été trompé sur l’identité de son co-contractant.

Il expose que même si la vente n’était pas nulle, elle devait être réitérée au plus tard au 31 avril 2022 et a été soumise à la condition particulière de la réalisation de la vente du fonds de commerce. Il affirme qu’aucun acquéreur du fonds ne s’est manifesté en dehors de M. [W] et que la vente à celui-ci n’a pu aboutir, ou qu’à tout le moins elle est irrégulière.

Il note que la vente forcée à la société Phoenix Aventure ne peut avoir lieu compte tenu des manquements précités et relève qu’aucune clause pénale n’a été prévue à l’acte.

Il précise que la société AD2J lui a menti, l’a menacé et lui a dissimulé le conflit d’intérêt entre les sociétés en cause. Il indique qu’il n’a pas pu prendre sa retraite comme prévu et que la société lui a volontairement nui pour lui réclamer d’importantes sommes.

Par un message dématérialisé du 16 avril 2024, le conseil des appelants a indiqué avoir dégagé sa responsabilité.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’affaire a été clôturée le 17 avril 2024 et fixée pour être plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’exécution forcée de la vente

Aux termes de l’article 1583 du code civil la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’en est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. L’article 1584 du même code ajoute que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives. Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions. En vertu de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En outre, l’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. L’article 1114 précise que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. En outre, selon l’article 1117 du code civil, l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur.

En l’espèce, M. [M] produit l’offre d’achat formalisée par M. [W] le 3 janvier 2022 et le compromis de vente du 6 janvier 2022.

Il résulte de ce compromis que la société Phoenix Aventure et M. [M] se sont accordés le 6 janvier 2022 sur la vente en viager de l’immeuble, propriété de M. [M], situé [Adresse 10], au cadastre n°000 AK [Cadastre 4] moyennant le paiement d’une rente fixée à la somme annuelle de 5 475 euros payable en douze mensualités égales indexées d’un montant de 456, 25 euros.

Il était prévu que la vente soit réitérée au plus tard le 31 avril 2022 par acte authentique, l’acte prévoyant une condition suspensive tenant à la vente du fonds de commerce.

Sur ce point, M. [W] a rédigé le 3 janvier 2022 une offre d’achat portant sur 'un bien immobilier, à savoir FONDS DE COMMERCE situé à l’adresse suivante [Adresse 10], Fonds de commerce (Boucherie-Charcuterie) En activité " pour un montant de 180 000 euros.

Le prix était ventilé comme suit : 83 797 euros correspondant aux éléments incorporels payés en totalité le jour de la vente, 66 203 euros payés en 36 mensualités de 1840 euros et la somme de 30 000 euros correspondant aux honoraires de l’agence à régler en totalité le jour de la vente.

L’offre mentionne que 'seul un compromis de vente établi par notaire viendra matérialiser nos accords et nos engagements’ et que 'l’offre est valable jusqu’au 05/01/22 inclus. Elle deviendra caduque au-delà de cette date faute d’acceptation. En cas d’acceptation du propriétaire, je vous remercie de bien vouloir m’en adresser la confirmation par écrit et je souhaiterais signer la promesse de vente dans les plus brefs délais'.

Cette offre signée électroniquement par M. [W] comporte la mention manuscrite 'Bon pour accord’ suivie des initiales 'JJP’ et d’une signature.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, d’une part, l’offre est totalement imprécise s’agissant des éléments constitutifs du fonds de commerce et de la nature du bien vendu (fonds de commerce ou immeuble) d’autre part, les initiales JPP ne sont complétées d’aucune date et l’accord de M. [M] n’a pas été confirmé par écrit. Les appelants ne produisent aucune pièce et rien ne permet d’établir que M. [M] l’aurait acceptée au plus tard le 5 janvier 2022, ce qu’il conteste. Elle n’a quoiqu’il en soit pas été matérialisée par un compromis de vente. Enfin, M. [W] s’est désisté de son offre par une lettre recommandée adressée le 26 janvier 2022 à la société AD2J.

L’offre d’achat est donc caduque.

Si l’offre avait été acceptée par M. [M] au plus tard le 5 janvier 2022, il n’aurait pas été nécessaire de prévoir une condition suspensive dans l’acte de vente de l’immeuble du 6 janvier 2022. Il n’est pas démontré par les appelants que M. [M] a empêché la réalisation de la condition suspensive de vente du fonds. Le premier juge en a tiré toutes les conséquences juridiques en constatant que la vente de l’immeuble, non réitérée par acte authentique faute de vente du fonds de commerce, n’est pas parfaite.

Le rejet de la demande d’exécution forcée de la vente de l’immeuble sera donc confirmé.

Sur la demande subsidiaire de condamnation de M. [M] et M. [W] à indemniser le préjudice financier de la société Phoenix Aventure

Si M. [M] était lié par le compromis de vente à la société Phoenix Aventure ce qui permet à cette dernière de solliciter une indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle et des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, aucun contrat n’a été formalisé entre ladite société et M. [W] dont la responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil.

La société Phoenix Aventure prétend avoir subi un préjudice financier de 15 000 euros causé par le défaut de réitération de la vente dont seraient responsables M. [M] et M. [W].

Elle prétend sans le démontrer que M. [M] et M. [W] se sont entendus pour réaliser la vente du fonds et de l’immeuble, M. [M] violant ainsi l’engagement pris son égard et M. [W] se rétractant de son offre d’acquisition du fonds de commerce.

Elle échoue à démontrer le comportement fautif de M. [M] et ne peut lui reprocher la seule non réalisation de la condition suspensive de vente du fonds de commerce. Il lui appartient de démontrer la faute commise par M. [M] ce qu’elle échoue à faire.

Elle ne caractérise pas davantage la faute de M. [W] qui a renoncé à son offre d’achat alors qu’il n’est pas établi qu’elle a été acceptée dans le délai prévu et confirmée par les parties concernées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Phoenix Aventure de sa demande de dommages-intérêts formée contre M. [M] et M. [W], étant au surplus relevé que la société ne caractérise pas le préjudice financier allégué à hauteur de 15 000 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société AD2J

1. Sur l’engagement de la responsabilité de M. [M]

En application des dispositions des articles 72 alinéa 5 et suivants du décret du 20 juillet 1972, tous les mandats prévues par les dispositions de l’article 6 de la loi du 2 juillet 1970 sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de 1'intérieur et du ministre de 1'économie et des finances. Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant. Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sons forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du code civil.

Il résulte de ces textes que l’exemplaire du mandat d’agent immobilier, qui reste en la possession du mandant, doit, à peine de nullité, mentionner le numéro d’inscription au registre des mandats tenus par l’agent immobilier. Il importe peu que cette mention ait figuré sur l’exemplaire de l’agent immobilier et ait été effectivement inscrite au registre, dès lors que les dispositions sont d’ordre public.

En cause d’appel, la société AD2J n’a déposé aucune pièce, son avocat ayant dégagé sa responsabilité.

Le mandat dont elle se prévaut n’est donc pas communiqué.

Il n’est pas contesté par M. [M] que la société a communiqué deux copies du mandat de vente exclusif conclu le 9 août 2021 en première instance, le premier ne comportant pas de numéro d’enregistrement, le second comportant le numéro 1042 ainsi qu’un registre des mandats qui établit que le mandat a été enregistré le 16 septembre 2022. M. [M] expose avoir demandé la communication en original des deux documents, s’étonnant de l’existence de deux originaux, dont un seul comporterait un numéro d’enregistrement.

M. [M] soutient qu’il n’a jamais eu de copie de ce mandat et la société AD2J échoue à établir qu’elle lui en a effectivement remis une copie.

Le premier juge a retenu à juste titre que la preuve de la régularité du mandat n’était pas rapportée, l’a en conséquence annulé et a débouté la société AD2J de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de M. [M]. Il sera également confirmé sur ce point.

2. Sur l’engagement de la responsabilité de M. [W]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En outre, 1'agent immobilier peut prétendre à commission dès l’instant que l’opération a été effectivement conclue.

La société AD2J recherche en l’espèce la responsabilité de M. [W] dont la renonciation à son offre d’achat du fonds de commerce serait fautive et aurait fait perdre à la société le bénéfice de la commission sur le vente en viager du bien immobilier.

Cependant, ainsi qu’il a été précédemment démontré, M. [W] a indiqué renoncer à son offre pour un motif fondé, tenant à l’incertitude portant sur l’objet de la vente et ce alors qu’il n’est pas établi que l’offre avait été acceptée dans le délai prévu, soit le 5 janvier 2022 au plus tard, par M. [M].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société AD2J formée contre M. [W].

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, aux termes de l’article L. 121-2 du code de la consommation, une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l’une des circonstances suivantes :

1° lorsqu’elle crée une confusion avec un autre bien ou service, une marque, un nom commercial ou un autre signe distinctif d’un concurrent

2° lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants :

a) L’existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service ;

b) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, notamment au regard des règles justifiant l’apposition des mentions « fabriqué en France » ou « origine France » ou de toute mention, signe ou symbole équivalent, au sens du code des douanes de l’Union sur l’origine non préférentielle des produits, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, notamment son impact environnemental, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou-le service ;

c) Le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix notamment les réductions de prix au sens du I de l’article L. 112-1-1, les comparaisons de prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service ;

d) Le service après-vente, la nécessité d’un service, d’une pièce détachée, d’un remplacement ou d’une réparation ;

e) La portée des engagements de l’annonceur, notamment en matière environnementale, la nature, le procédé ou le motif de la vente ou de la prestation de services ;

f) L’identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel ;

g) Le traitement des réclamations et les droits du consommateur ;

3° Lorsque la personne pour le compte de laquelle elle est mise en 'uvre n’est pas clairement identifiable ;

4° Lorsqu’un bien est présenté comme étant identique à un bien commercialisé dans un ou plusieurs autres Etats membres alors qu’il a une composition ou des caractéristiques différentes.

1. Sur la demande de M. [M]

M. [M] soutient avoir été victime de pratiques commerciales trompeuses de la part de la société AD2J en raison de la confusion entretenue sur l’identité de l’acquéreur qui n’était pas un tiers mais une société ayant le même dirigeant social que l’agence immobilière.

Le compromis de vente du 6 janvier 2022 mentionne cependant explicitement que l’acquéreur est la société Phoenix Aventure représentée par Mme [H] [J] également représentante légale de la société AD2J désignée « Agence Groupe Phoenix Immobilier ».

Les liens entre les deux sociétés et l’existence d’un représentant commun étaient donc établis à la lecture de l’acte. Il ne peut donc être reproché aucune dissimulation à la société AD2J.

M. [M] soutient par ailleurs que la société AD2J a eu la volonté de lui nuire et qu’il a été privé de la possibilité de vendre son bien immobilier et le fonds de commerce. Il produit un message signé de [Z] [J], qu’il désigne comme l’époux de [H] [J], dont le contenu est le suivant : « je suis en mesure de réclamer 45 000 euros au tribunal et de bloquer la vente du fonds et de l’immeuble en attendant la décision de justice. Sans compter le préjudice et les frais de justice que je pourrais réclamer (. . .) je suis prêt à négocier à hauteur de 25 000 euros hors taxes (Soit la moitié de ce que je pourrais obtenir ». A travers ce message, M. [J] menace M. [M] de le poursuivre en justice et entend en réalité le convaincre de régler leur litige en lui allouant 25 000 euros. Ce message démontre qu’une fois le désaccord apparu entre les parties, M. [J] a fait part de son intention d’agir en justice, avec le risque d’empêcher la vente à une autre partie, et ce pour inciter M. [M] à négocier avec lui une indemnisation de son prétendu préjudice. Si la procédure n’a finalement pas abouti, il n’est cependant pas établi que la société AD2J avait l’intention de nuire à M. [M] en l’empêchant de vendre rapidement et de profiter de sa retraite mais uniquement qu’elle lui a fait part des conséquences d’une procédure en justice sur son projet de vente pour l’inciter à négocier avec elle.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande de dommages-intérêts.

2. Sur la demande de M. [W]

M. [W] soutient que la société AD2J a pré-rédigé l’offre d’achat qu’il a signé, sans qu’il puisse connaître les conditions d’exploitation du fonds et alors qu’elle comptait lui imposer un bail commercial qui lui serait défavorable.

Il procède cependant par voie d’allégations sans démontrer que la société AD2J a usé d’allégations trompeuses sur les qualités essentielles du bien de nature à l’induire en erreur. L’offre d’achat est certes ambigue sur l’objet de la vente mais elle émane de M. [W].

Au surplus, les pièces produites ne permettent pas d’établir que le comportement allégué de la société AD2J et l’abandon du projet seraient à l’origine de difficultés rencontrées par M. [W] avec son employeur et de son état dépressif.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [W] de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement portant sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

La société AD2J et la société Phoenix Aventure qui succombent en appel seront condamnées, in solidum, aux entiers dépens d’appel.

Elles seront en outre condamnés in solidum à payer à M. [M] et M. [W] la somme de 3 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles d’appel.

Les demandes des sociétés AD2J et Phoenix Aventure formées au même titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure in solidum aux dépens d’appel,

Condamne in solidum la SAS AD2J et la SAS Phoenix Aventure à payer à M. [O] [M] et M. [I] [W] la somme de 3 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette les demandes de la SAS AD2J et de la SAS Phoenix Aventure formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE