MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 28 Novembre 2023

N° RG 21/00457 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GUPF

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 19 Février 2021

Appelante

Société SODEREV TOUR, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par M^e Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimés

M. [E] [S]

né le 22 Décembre 1985 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

E.U.R.L. RANO, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentés par la SELARL ELODIE CHOMETTE AVOCAT, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentés par M^e Benjamin AYOUN, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 06 Février 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 septembre 2023

Date de mise à disposition : 28 novembre 2023

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

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Faits et procédure

Par actes du 1er février 2008, M. [E] [S] et la société Rano (Eurl) ont acquis chacun un lot de copropriété, les lots 44A et 44B dans le bâtiment B de la résidence Le roc belle face dans la station des [4] 1600 située sur la commune de [Localité 5].

Par acte sous seing privé du 1er février 2008, M. [S] et la société Rano ont donné les lots 44A et 44B à bail commercial à la société Soderev Tour (Sas) pour une durée de 9 ans.

Par jugement du 28 septembre 2012, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde judiciaire au profit de la société Soderev Tour et a désigné M. [J] comme administrateur judiciaire. Les loyers ont été renégociés.

Par acte des 23 et 24 juillet 2013, un avenant au bail commercial a été conclu, avec effet au 1er janvier 2013, accordant une baisse de loyer en contrepartie de la fixation contractuelle du montant de l’indemnité d’éviction qui serait éventuellement due.

Par acte du 27 juin 2018, M. [S] et la société Rano ont donné congé à la société Soderev Tour, à effet du 30 juin 2019, avec refus de renouvellement du bail commercial qui les liait. Par courrier du 28 juin 2019, le preneur a indiqué qu’il refusait de quitter les lieux.

Par courriers des 21 et 24 août 2019, M. [S] et la société Rano ont, d’une part, restitué à la preneuse la partie de loyer indument perçue en raison de la résiliation du bail et d’autre part adressé le montant de l’indemnité d’éviction contractuellement prévue tout en lui demandant de quitter les lieux. Par courriers du 20 décembre 2019, la société Soderev Tour a maintenu son refus de quitter les lieux.

Par requête du 28 janvier 2020, M. [S] et la société Rano ont sollicité M. le président du tribunal de grande instance d’Albertville, devenu le tribunal judiciaire d’Albertville depuis le 1er janvier 2020, aux fins d’être autorisés d’assigner à jour la société Soderev Tour aux fins notamment de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement des indemnités d’éviction et d’occupation.

Par ordonnance du 11 février 2020, le président du tribunal judiciaire d’Albertville a fait droit à cette demande.

Par acte du 13 février 2020, M. [S] et la société Rano ont fait assigner la société Soderev Tour devant le tribunal de judiciaire d’Albertville, notamment aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement des indemnités d’éviction et d’occupation.

Par jugement du 19 février 2021, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Déclaré valable le congé donné par M. [S] dans le cadre du bail commercial conclu le 1er février 2008 avec la société Soderev Tour et M. [S] ;

— Déclaré valable le congé donné par la société Rano dans le cadre du bail commercial conclu le 1er février 2008 avec la société Soderev Tour ;

— Constaté la résiliation des baux à la date du 30 juin 2019 ;

— Fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 3 861 euros pour la société Rano et 3 255,46 euros pour M. [S] ;

— Donné acte à la société Rano et à M. [S] de leur proposition d’indemnisation et de leur volonté de paiement de cette indemnité d’éviction ;

— Condamné M. [S] à payer à la société Soderev Tour une indemnité d’éviction d’un montant de 3 255,46 euros ;

— Condamné la société Rano à payer à la société Soderev Tour une indemnité d’éviction d’un montant de 3 861 euros ;

— Dit qu’à défaut d’encaissement de ces sommes par la société Soderev Tour, M. [S] et la société Rano paieront cette indemnité d’éviction sur un compte séquestre mis à la disposition de la société Soderev Tour ;

— Ordonné à compter du paiement de cette indemnité d’éviction, l’expulsion de la société Soderev Tour et de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir les lots 44A et 44B du bâtiment B de la résidence Le Roc Belle Face aux Arcs 1600, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier ou de la force publique ;

— Fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par la société Soderev Tour à M. [S] à compter du 1er juillet 2019 jusqu’ à la libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 461,19 euros ;

— Fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par la société Soderev Tour à la société Rano à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 546,97 euros ;

— Débouté les bailleurs de leur demande de séquestration des objets mobiliers appartenant à Soderev Tour garnissant les lieux loués en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamné la société Soderev Tour à payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

— Autorisé M. Camus, avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans recevoir provision suffisante ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Ecarté l’exécution provisoire de la présente décision,

Au visa principalement des motifs suivants :

Les bailleurs ont pris soin d’interroger le preneur sur l’indemnité d’éviction, et leur offre de la payer rend valable le congé délivré, même dépourvu de motif ;

Les dispositions applicables à la convention d’aménagement touristique n’interdit pas au bailleur de mettre fin au bail qui le lie à un gestionnaire de tourisme mais impose seulement que la résidence soit exploitée par un seul gestionnaire, la seule contrainte étant que la résidence soit exploitée en résidence de tourisme jusqu’au 24 octobre 2029.

Par déclaration au greffe du 4 mars 2021, la société Soderev Tour a interjeté appel du jugement dans toutes ses dispositions.

Prétentions des parties

Par dernières écritures en date du 22 novembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Soderev Tour sollicite la réformation du jugement déféré et demande à la cour de :

A titre principal, d’infirmer les dispositions du jugement du 19 février 2021 du tribunal judiciaire d’Albertville et, jugeant à nouveau, de :

— Déclarer les congés délivrés par la société Rano et M. [S] nuls et de nul effet, tant pour le non-respect du formalisme que le défaut de motivation visés à l’article L145-9 du code de commerce ;

— Déclarer que les baux commerciaux du 1er février 2008, modifiés par avenant des 23 et 24 juillet 2013, sont soumis aux dispositions d’ordre public de la convention d’aménagement touristique signé avec la mairie de [Localité 5] et qu’en conséquence, aucun congé ne peut prendre effet avant le 24 octobre 2029 ;

A titre subsidiaire et si par extraordinaire, la validité des congés était confirmée, de :

— Déclarer que ces congés ne prendront effet qu’au 24 octobre 2029 ;

— Dire que les indemnités d’occupation à verser par elle à la société Rano et à M. [S] ne seront dues que pour les seules périodes du 3 juin 2020 au 31 octobre 2020 et du 3 mai 2021 à la libération des lieux ;

En tout état de cause, de :

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, si par extraordinaire elle accueillait les demandes de la société Rano et M. [S] de résiliation des baux et d’expulsion des locaux loués ;

— Condamner solidairement la société Rano et M. [S] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement la société Rano et M. [S] en tous les dépens, qui seront recouvrés par M. [Z] [U], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Soderev Tour fait valoir notamment que :

Les congés délivrés par le bailleur sont nuls en ce qu’ils ne respectent pas les dispositions de l’article 145-9 du code de commerce ni la jurisprudence constante qui impose au bailleur de préciser dans le congé si celui-ci invoque l’un des droits de reprise prévus par les textes ou une faute dans l’exécution du preneur ;

La servitude d’affectation à usage de résidence de tourisme est constituée pour une période de 18 ans à compter du dépôt en mairie de la déclaration d’achèvement des travaux, soit jusqu’au 24 octobre 2029 et s’impose aux propriétaires successifs ;

Les bailleurs n’ont aucune obligation de garder la société Soderev Tour nominativement et encore moins le même exploitant pendant 18 ans, il est cependant nécessaire, s’ils souhaitent mettre fin au bail avec cette société, que tous les bailleurs de cette résidence justifient de nouveaux baux avec un seul nouvel exploitant jusqu’en 2029, ce qui n’est en l’espèce pas le cas puisque certains copropriétaires ont d’ores et déjà renouvelé leurs baux avec la société Soderev Tour ;

La société Soderev Tour a toujours payé tous les loyers dus aux montants convenus, à l’exception des périodes de confinement, couvre-feu et interdictions d’ouverture, cas de force majeure, où elle doit être libérée de son obligation de payer les loyers réclamés

Par dernières écritures en date du 24 août 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Rano et M. [S] sollicitent de la cour de :

— Rejeter les demandes nouvelles formulées par la société Soderev Tour au titre de l’indemnite’ d’occupation ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Chambéry du 19 février 2021 dans l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— rejeté l’indemnisation du préjudice des intimés, à savoir « Déboute les bailleurs (') de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance »,

— minoré’ les montants des indemnités d’occupation demandées par eux ;

— Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Chambéry du 19 février 2021 sur les chefs de jugements suivants :

— fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par la société Soderev Tour à M. [S] à compter du 1er juillet 2019 jusqu’ à la libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 461,19 euros ;

— fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par la société Soderev Tour à la société Rano à compter du 1er juillet 2019 jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 546,97 euros ;

— débouté les bailleurs de leur demande de séquestration des objets mobiliers appartenant à Soderev Tour garnissant les lieux loués en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau sur ces deux chefs,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter du prononcé’ de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux fixés au prix du loyer actuel mensuel TTC, aux sommes suivantes :

— pour la société Rano à 643,50 euros,

— pour M. [S] à 542,58 euros ;

— Condamner la société Soderev Tour à payer au titre des préjudices subis les sommes suivantes :

— pour la Sarl Rano à 6 250 euros,

— pour M. [S] à 6 250 euros ;

— Condamner la société Soderev Tour à payer la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Soderev Tour à supporter les entiers dépens de la présente instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M. Didier Camus, avocat.

Au soutien de leurs prétentions, la société Rano et M. [S] font valoir notamment que :

Il est incontestable d’une part que la société preneuse a accepté que l’indemnité d’éviction soit limitée à 6 mois et d’autre part que la clause contenue de l’avenant est bien applicable ;

L’expulsion de la preneuse résulte du refus de renouvellement du bail par les bailleurs suivant courrier du 27 juin 2018, le refus de renouvellement des baux résulte du contrat de bail qui prévoit un préavis de 12 mois et aucune autre règle n’a lieu de s’appliquer entre les parties ;

Le preneur a pris la décision de se maintenir dans les lieux, or il n’y a de raison de réduire le montant de l’indemnité’ d’occupation au gré de l’exploitation du preneur étant donné qu’il a pris un risque commercial en 2019 en se maintenant et doit en assumer les conséquences en payant pleinement.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 6 février 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2023.

MOTIFS ET DECISION

I – Sur la validité du congé

L’article L145-9 du code de commerce prévoit : 'Par dérogation aux articles

1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. (…) Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit, à peine de forclusion saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.'

M. [S] et l’Eurl Rano ont fait délivrer un congé par acte extra-judiciaire de la selarl Cherki-Rigot, huissier de justice à [Localité 7], intitulé 'signification de lettre', précisant que l’acte a pour objet 'congé à bail commercial par acte d’huissier, portant les références ARC 1600-le roc belle face logement n°B44A’ pour le premier, et les références similiaires, 'logement B44B’ pour le second.

C’est à l’issue d’une analyse exacte, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu :

— qu’en dépit du premier intitulé parlant de lettre, la mention en objet 'congé’ ne laissait aucun doute sur la nature de l’acte qui était délivré par huissier ;

— que les congés, délivrés par acte d’huissier, reprenaient les articles L145-9 et suivants du code de commerce et les mentions obligatoires ;

— que, bien que dépourvus de motifs, les congés étaient valables, mais engageaient définitivement les bailleurs à payer l’indemnité d’éviction (3ème Civ., 3 décembre 1974, pourvoi n°73-13.131, 3ème Civ., 1er février 1995, pourvoi n°93-14.808, 3ème Civ. 28 octobre 2009, pourvoi n°07-18.520);

— que la locataire avait admis cette validité, dans un courrier du 28 juin 2019 adressé à ses bailleurs 'si ledit congé est valable sur son principe… nous ne pouvons accepter sa prise d’effet au 30 juin 2019.'

Il y a donc lieu de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a déclaré les congés valides.

II – Sur la date d’effet du congé et la servitude d’affectation à usage de résidence de tourisme

Les articles L342-1 à L342-5 du code de tourisme prévoient les conditions de mise en oeuvre d’opérations d’aménagement touristiques, en partenariat entre l’opérateur et une commune, un groupement de communes ou un syndicat mixte de collectivités territoriales.

Les articles L342-1 à L342-5 du code de tourisme prévoient les conditions de mise en oeuvre d’opérations d’aménagement touristiques, en partenariat entre l’opérateur et une commune, un groupement de communes ou un syndicat mixte de collectivités territoriales.

L’article D321-1 du code du tourisme prévoit 'la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont donnés à la location à un clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine, ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.'

Suivant convention d’aménagement touristique du 9 mai 2007, la commune de [Localité 5] et la société 'les pierres blanches’ ont convenu de la construction d’un ensemble immobilier destiné à l’hébergement sur la station des [4] et ont convenu qu’elles s’appliqueraient à tous les appartements, et tous les locaux et équipements de service d’accueil, piscine, remise en forme de la résidence de tourisme, pendant la durée de 18 années. Cette servitude d’affectation était reprise dans l’état descriptif de division et du règlement de copropriété à la requête de la société les pierres blanches (le roc belle face), propriétaire du fonds servant, et qui s’imposera aux propriétaires successifs du fonds servant, à leur famille, ayants droit, ayants-cause et préposés. Il était prévu que 100% des appartements seront affectés à usage de résidence de tourisme 4 étoiles et seront exploités dans le cadre d’une résidence de tourisme 4 étoiles, pour une durée de 18 années à compter du 9 mai 2007, et qu’en cas de non exécution de l’une quelconque des obligations résultant de ladite convention, la commune mettra le propriétaire du fonds servant en demeure de satisfaire à ses obligations, une sanction de 1 000 euros par jour de retard de non exécution pouvant être appliquée.

Pour autant, les contrats de baux commerciaux conclus entre les parties le 1er février 2008 et modifiés par avenants du 23 et 24 juillet 2013 ont prévu une durée de contrat de 9 années, sans stipulation particulière renvoyant à la durée de la convention d’affectation. Il échet en conséquence de relever que les copropriétaires bailleurs se sont bien engagés à conserver l’affectation de leur appartement, partie intégrante d’un ensemble immobilier, en résidence de tourisme pendant la durée de 18 ans, et qu’ils n’avaient pas la possibilité d’y déroger en raison de son caractère d’ordre public (3ème Civ. 26 avril 1978, pourvoi n°76-14.254, 3ème Civ. 3 février 1982, pourvoi n°80-14.632). Pour autant, ils n’ont nullement pris l’engagement de conserver la société Soderev comme locataire pendant cette durée, ce qui reviendrait à les priver du droit de veiller à la conservation de leur bien en cas de défaut d’entretien par exemple, et donc de leurs droits fondamentaux de bailleurs, les copropriétaires restant en outre libres de gérer eux-mêmes leur bien, de le confier à un administrateur de biens (question n°79989 de la quatorzième législature, JO du 19 mai 2015, JO du 4 août 2015), ou désigner de façon concertée un nouvel exploitant au cours de la période d’affectation.

Enfin, force est de rappeler que les dispositions du code de tourisme fixent une proportion des locaux d’habitation devant obligatoirement être loués, de 70% pendant une première période de neuf ans, puis de 55%, pour permettre à l’ensemble immobilier de conserver sa classification.

L’enjeu de la convention d’aménagement touristique qui porte servitude d’affectation est manifestement pour la commune de [Localité 5] de s’assurer que l’exploitant, la société Soderev respecte ses obligations en se maintenant comme gestionnaire unique pendant la période de 18 ans, mais les copropriétaires restent libres, dans une proportion égale ou inférieure à 30% ou 45%, de louer directement leur bien à des vacanciers sans avoir l’obligation de renouveler, à l’issue d’une période de 9 ans, le bail commercial. En outre, l’article L145-7-1 du code de commerce, tel qu’issu de la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 prévoit que 'les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants des résidences de tourisme mentionnées à l’article 321-1 du code de tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale', permettent de garantir la pérennité de l’exploitation des résidences de tourisme classées contre le risque de désengagement prématuré de l’exploitant, mais n’interdisent pas au bailleur de donner congé.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive, exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que le bail avait pris fin le 30 juin 2019.

III – Sur les conséquences

L’article L145-28 du code de commerce dispose 'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.'

Indemnité d’éviction

Par avenants du 24 juillet 2013 pour M. [E] [S] et du 23 juillet 2013 pour l’EURL Rano, ces deux bailleurs ont consenti une diminution du loyer annuel à leur locataire, la société Soderev, et cet acte sous seing privé a prévu que le locataire 'en contrepartie des efforts financiers consentis par le bailleur, accepte les conditions suivantes : dans l’éventualité de la délivrance par le bailleur au preneur d’un congé avec refus de renouvellement de bail, le preneur s’engage à limiter sa demande d’indemnité d’éviction à un montant maximum représentant six mois du dernier loyer applicable'.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive, exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que l’indemnité d’éviction devait être fixée à 3 255,46 euros à la charge de M. [E] [S], et à 3 861 euros à la charge de la société Rano, ce qui n’est nullement contesté par la locataire au sein de ses conclusions, et qu’il a prévu, au vu de l’envoi d’un premier chèque le 1er et le 23 octobre 2019, non encaissé par la société Soderev, que cette somme serait placée sur un compte séquestre.

S’il est admis, au terme de l’article du code de commerce précité, que le locataire évincé à la suite de l’arrivée à échéance du congé délivré par le bailleur a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, ce n’est qu’à la condition que le bailleur n’ait pas encore versé l’indemnité d’éviction. Or, en l’espèce, il est démontré par les bailleurs, parties intimées, que des chèques correspondant au montant de l’indemnité d’éviction ont été adressés en lettre recommandée avec accusé de réception au locataire par courriers des 21 et 24 octobre 2019, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, non plus que le montant de cette indemnité fixée contractuellement de sorte que les obligations de M. [S] et de la société Rano ont pris fin à cette date.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qui concerne la fixation de l’indemnité d’éviction.

Indemnité d’occupation

La fixation de l’indemnité d’occupation est une prétention qui a été soutenue en première instance, et sa supension durant la période covid-19 ne constitue donc pas une demande nouvelle en appel.

Toutefois, il convient de rejeter les demandes de la société Soderev qui tendent à voir suspendre l’obligation de payer les loyers pendant la période de crise sanitaire, soit du 14 mars 2020 au 1er mai 2021, et qui ne pourraient, en tout état de cause, être applicables qu’à des baux commerciaux en cours d’exécution, ce qui n’est pas le cas dans le présent litige. En effet, les bailleurs avaient donné congé et remis un chèque correspondant à l’indemnité d’éviction, de sorte que les baux commerciaux ont pris fin le 30 juin 2019, et que, le bien immobilier n’ayant pas été physiquement détruit, l’occupation illégitime est le support de l’indemnité due par l’occupant sans titre.

Si le locataire soutient que le loyer doit prendre en compte l’existence de malfaçons et de travaux de reprise qu’elle a dû supporter sur les ascenseurs et l’espace aqualudique, force est de rappeler que cette situation a été prise en compte dans l’avenant au bail commercial signé en 2013, à l’issue duquel les bailleurs ont accepté une diminution du loyer. Enfin, si la société Soderev prétend à l’obtention d’un abattement supérieur aux 15% pris en compte par la juridiction de première instance, les références de jurisprudence qu’elle verse aux débats ne sont pas comparables. En outre, cet abattement est généralement appliqué au motif de l’incertitude sur la date de l’éviction qui interdit par exemple au locataire de réaliser des travaux pouvant améliorer la rentabilité de son fonds.

Toutefois, il n’existe en ce qui concerne la société Soderev, aucune incertitude sur la date d’éviction, l’indemnité, dont le montant fixé contractuellement ne pouvait être contesté et ne l’est pas, ayant été payée en octobre 2019, de sorte que la société Soderev se maintient dans les lieux sans droit ni titre. Elle doit en conséquence supporter le préjudice subi par les bailleurs, constitué par la perte des loyers du fait de l’impossibilité de relouer ou d’occuper personnellement.

Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point, et il y a lieu de prévoir que l’indemnité d’occupation sera également au montant du loyer.

IV – Sur les demandes indemnitaires et de compensation

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu :

— que M. [S] et la société Rano ne démontraient pas avoir tenté de revendre leur lot de copropriété et avoir échoué dans leur projet,

— que le préjudice lié à la perte des 5 semaines d’occupation personnelle de la société Rano, qui seule disposait de cette faculté aux termes du bail, n’est pas certain, car un nouveau locataire pouvait exclure cette possibilité,

— que la société Rano n’a pas formulé de demande d’occupation personnelle.

L’article 1291 du code civil dispose que la compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantié de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles, l’article précédent prévoyant que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

En l’espèce, il y a lieu de constater la compensation entre les sommes que se doivent réciproquement les parties.

V – Sur les demandes accessoires

La société Soderev Tour succombant en son appel supportera les dépens de l’instance d’appel. Il ne paraît enfin pas inéquitable de la condamner à verser à M. [E] [S] et à la société Rano la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ces dispositions, sauf en ce qui concerne les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction et sa coordination avec l’expulsion de la société Soderev, et en ce qui concerne la fixation du montant de l’indemnité d’occupation,

Statuant de nouveau,

Condamne la société Soderev Tour à payer à M. [E] [S] à la somme de 542,58 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2019 et jusqu’à libération effective des lieux qui se manifestera par la libération des lieux,

Condamne la société Soderev Tour à payer à la société Rano à la somme de 643,50 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2019 et jusqu’à libération effective des lieux qui se manifestera par la libération des lieux,

Constate qu’il y a lieu à compensation entre les sommes que se doivent réciproquement les parties et qu’elles sont éteintes à hauteur du montant de l’indemnité d’éviction,

Ordonne l’expulsion de la société Soderev Tour et de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir les lots 44A et 44B du bâtiment B de la résidence Le Roc Belle Face aux Arcs 1600, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

Y ajoutant,

Condamne la société Soderev aux dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de M^e Camus, avocat, sur son affirmation de droit,

Condamne la société Soderev à payer à M. [E] [S] et à la société Rano la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 28 novembre 2023

à

M^e Philippe MURAT

la SELARL SELARL ELODIE CHOMETTE AVOCAT

Copie exécutoire délivrée le 28 novembre 2023

à

M^e Philippe MURAT

la SELARL SELARL ELODIE CHOMETTE AVOCAT