ARRET

N°

[P]

[E]

C/

[M]

[Z] épouse [M]

AB/VB/NP

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03183 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I2NP

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ABBEVILLE DU NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [Y] [P]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002232 du 21/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

Madame [R] [E]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e François REGNIER, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002234 du 16/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANTS

ET

Monsieur [I] [M]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [A] [Z] épouse [M]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Anne WADIER de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2024, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 11 février 2025 puis au 11 mars 2025 par sa mise à disposition au greffe.

Le 11 mars 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, Greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2020, M. [I] [M] et Mme [A] [Z] épouse [M] ont donné à bail leur logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (80) à M. [Y] [P] et Mme [R] [E], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros.

Par acte d’huissier du 8 juillet 2021, les bailleurs ont fait délivrer à M. [P] un commandement d’avoir à leur payer la somme principale de 2 000 euros au titre de l’arriéré locatif et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée le 8 juillet 2021.

Par acte d’huissier du 6 octobre 2021, M. et Mme [M] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Abbeville pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de M. [P] ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef et obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts.

Après plusieurs renvois, le juge des contentieux de la protection a ordonné le retrait du rôle de l’affaire le 8 avril 2022.

Le 7 juillet 2022, M. et Mme [M] ont fait délivrer à M. [P], par acte de commissaire de justice signifié à l’étude, une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement, dans le délai d’un mois.

Puis un procès-verbal de constat d’abandon des lieux a été dressé le 7 septembre 2022.

Le 3 octobre 2022, les bailleurs ont alors saisi sur requête le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Abbeville, lequel, par ordonnance rendue le 11 octobre 2022, signifiée le 19 octobre 2022 à M. [P], à domicile – [Adresse 2], à [Localité 6] (80) – a notamment :

constaté la résiliation du bail consenti à M. [P] ;

déclaré que les biens se trouvant dans le logement ne pouvant être vendus comme n’ayant aucune valeur marchande étaient abandonnés, à l’exception des documents et objets de nature personnelle qui seraient placés sous enveloppe scellée et conservée pendant deux ans par l’huissier de justice ;

condamné M. [P] à payer la somme de 7 600 euros arrêtée à septembre 2022 au titre des loyers impayés échus ;

débouté M. et Mme [M] du surplus de leurs demandes ;

condamné M. [P] aux entiers dépens de l’instance outre la facture du serrurier en date du 9 septembre 2022.

Le 18 novembre 2022, le conseil de M. [P] et de Mme [E] a formé opposition à cette ordonnance au double motif que sa cliente, "petite-fille des époux [M]-[Z]", n’était pas visée en qualité de locataire, et que le logement n’avait pas été abandonné dans le cadre d’un contentieux locatif toujours en cours entre devant la juridiction de proximité d’Abbeville.

M. et Mme [M] ont sollicité la réinscription de l’affaire objet d’un retrait de rôle le 8 avril 2022.

Mme [R] [E] est intervenue volontairement à cette instance.

Par jugement du 9 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Abbeville a :

ordonné la jonction des instances RG n°11 22-311 et RG n°11 23-102 sous le numéro de RG 11 22-311 et reçu l’intervention volontaire de Mme [R] [E] ;

mis à néant l’ordonnance sur requête en date du 11 octobre 2022 ;

Et statuant de nouveau,

prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2020 entre M. et Mme [M] d’une part et M. [P] et Mme [E] d’autre part ;

dit que cette résiliation prendrait rétroactivement effet le 31 octobre 2021 ;

condamné M. [P] et Mme [E] à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2021 ;

condamné M. [P] et Mme [E] au paiement d’indemnités d’occupation qui se substituent au loyer dès le 31 octobre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux fixée au 7 septembre 2022 soit la somme totale de 4 093,33 euros ;

condamné M. et Mme [M] à payer à M. [P] et Mme [E] la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme due par M. [P] et Mme [E] à M. et Mme [M] était fixée à 5 793,33 euros ;

débouté M. et Mme [M] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

débouté M. [P] et Mme [E] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné M. [P] et Mme [E] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’assignation du 6 octobre 2021, outre la facture du serrurier en date du 9 septembre 2022 ;

débouté M. [Y] [P] et Mme [E] de leur demande de paiement des frais de constat de commissaire de justice des 5 et 6 octobre 2022 ;

condamné M. [P] et Mme [E] à payer à M. et Mme [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [P] et Mme [E] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

écarté l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration du 13 juillet 2023, M. [P] et Mme [E] ont relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision à l’exception de ceux relatifs à :

la jonction des instances ;

l’intervention volontaire de Mme [E] ;

la mise à néant de l’ordonnance sur requête en date du 11 octobre 2022 ;

le débouté M. et Mme [M] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 13 octobre 2023, M. [P] et Mme [E] demandent à la cour de :

les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel ;

Et en conséquence,

infirmer le jugement rendu le 9 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Abbeville, en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2020 entre M. et Mme [M] d’une part et M. [P] et Mme [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5],

— dit que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 31 octobre 2021,

— condamné les locataires à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2021,

— condamné les locataires au paiement d’indemnités d’occupation qui se substituaient au loyer dès le 31 octobre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux, fixée au 7 septembre 2022, soit la somme totale de 4 093,33 euros,

— condamné M. et Mme [M] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme dont ils sont redevables à l’égard de M. et Mme [M] est fixée à 5 793,33 euros,

— débouté les locataires de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

— condamné les locataires aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’assignation du 6 octobre 2021, outre la facture du serrurier en date du 9 septembre 2022,

— débouté les locataires de leur demande de paiement des frais de constat de commissaire de justice en date des 5 et 6 octobre 2022,

— condamné les locataires à payer à M. et Mme [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les locataires de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ce faisant,

constater l’état d’insalubrité du logement [Adresse 3] à [Localité 5] ;

recevoir l’exception d’inexécution de M. [P] et Mme [E] au paiement des loyers ;

prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs des bailleurs, à la date du 1er avril 2022 ;

A titre subsidiaire,

accorder aux locataires des dommages-intérêts en raison de leur préjudice de jouissance d’un montant équivalent à l’arriéré locatif dont se prévalent M. et Mme [M] ;

ordonner la compensation des sommes dues par M. et Mme [M] à titre de dommages- intérêts, et celles susceptibles d’être revendiquées par les bailleurs au titre d’un arriéré locatif;

En tout état de cause,

condamner M. et Mme [M] à leur payer la somme de 1 500 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;

condamner solidairement M. et Mme [M] à leur payer la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

laisser la charge des entiers dépens de la présente procédure à M. et Mme [M].

M. [P] et Mme [E] font valoir l’insalubrité du logement qu’ils opposent aux demandes en paiement du loyer des bailleurs. Ils expliquent que quelques mois après leur entrée dans les lieux, le ballon d’eau chaude est tombé en panne, après que des tuyaux d’évacuation ont cédé dans le salon, et qu’alors que M. [P] proposait de le changer lui-même, ils se sont heurtés à un refus des bailleurs. Sur ce point, ils ajoutent que le plombier envoyé par ces derniers s’est présenté uniquement afin de réaliser un devis sans jamais effectuer les réparations nécessaires.

Ils indiquent que dans ce contexte, Mme [E] a écrit aux bailleurs un courrier adressé en juin 2021 pour leur indiquer que le loyer ne serait pas payé tant que les évacuations et le ballon d’eau chaude ne seraient pas réparés.

Ils précisent que par le même courrier, ils signalaient une importante humidité liée à des désordres en toiture, rendant le logement extrêmement difficile à chauffer.

Ils décrivent en conséquence de cette situation, notamment, l’absence d’eau chaude pendant neuf mois alors que la maison était également occupée par leurs deux jeunes enfants, qu’ils ne pouvaient laver qu’au moyen d’eau chauffée à la bouilloire, et la présence d’un champignon dans le salon et dans une chambre. Ils ont en conséquence pourvu à leur relogement dès qu’ils en ont eu la possibilité, à compter d’avril 2022.

Ils contestent qu’il puisse leur être imputé un abandon du logement à une période où une procédure était pendante devant le tribunal de proximité, destinée à trancher les droits et devoirs des parties et fixer la date de résiliation du bail, avant la restitution des clefs.

Ils précisent enfin avoir une activité foraine ce qui entraîne des périodes d’absence, notamment l’été.

Par conclusions notifiées le 9 janvier 2024, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

accueillir favorablement leurs demandes, fins et prétentions, et tout particulièrement leur appel incident ;

dire et juger M. [P] et Mme [E] mal fondés en leurs demandes, fins et prétentions au soutien de leur appel ;

confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Abbeville le 9 juin 2023, en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2020 entre eux même et M. [P] et Mme [E],

— dit que cette résiliation prendrait rétroactivement effet le 31 octobre 2021,

— condamné M. [P] et Mme [E] à leur payer la somme de 3 200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêt au 31 octobre 2021,

— condamné M. [P] et Mme [E] au paiement d’indemnités d’occupation se substituant au loyer dès le 31 octobre 2021 jusqu’à libération effective des lieux, fixée au 7 septembre 2022, à la somme totale de 4 093,33 euros,

— ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme due par M. [P] et Mme [R] était fixée à 5 793,33 euros,

— débouté M. [P] et Mme [E] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— condamné M. [P] et Mme [E] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’assignation du 6 octobre 2021, outre la facture du serrurier en date du 9 septembre 2022,

— débouté M. [P] et Mme [E] de leur demande de paiement des frais de constat de commissaire de justice en date des 5 et 6 octobre 2022,

— condamné M. [P] et Mme [E] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [P] et Mme [E] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Abbeville le 9 juin 2023, en ce qu’il a :

— condamné les bailleurs à payer à M. [P] et Mme [E] la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

— débouté les bailleurs de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— débouté les bailleurs de leur demande tendant à ordonner la reprise du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5],

— débouté les bailleurs de leur demande de condamnation de M. [P] et Mme [E] à leur payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

ordonner l’expulsion de M. [P] et Mme [E] des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

juger que l’indemnité d’occupation due par M. [P] et Mme [E] jusqu’à libération effective des lieux est d’un montant de 400 euros par mois ;

condamner M. [P] et Mme [E] à payer à M. et Mme [M] une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant tous les frais liés à la procédure de constat d’abandon.

M. et Mme [M] font valoir qu’ils justifient que le logement a bel et bien été abandonné ainsi que le démontre notamment le procès-verbal de constat des lieux dressé le 7 septembre 2022 par le commissaire de justice, attestant d’un logement vide, de compteurs électriques et d’eau résiliés, et de lieux fermés depuis longtemps.

En réponse aux locataires, ils précisent n’avoir fait changer les serrures du logement qu’à la suite du constat d’abandon.

Ils contestent encore l’état d’insalubrité de la maison donnée à bail, soulignant que ce moyen ne constitue pas un motif d’opposition à la procédure d’abandon du logement, et s’agissant de l’exception au paiement des loyers, discutent la valeur probante des pièces soumises à l’appréciation de la cour.

Dans le cadre de leur appel incident, M. et Mme [M] critiquent leur condamnation au titre du préjudice de jouissance subi par les appelants, en ce que le premier juge indique dans sa décision que la présence d’humidité n’est pas imputable aux bailleurs et qu’il existe une imprécision sur la date à laquelle les désordres ont été relevés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024.

Par note en délibéré en date du 12 février 2015, les conseils des parties ont été invités, par une seule note en délibéré chacun, à adresser à la cour avant le 25 février 2025 à 14 heures, leurs observations sur la contradiction existant dans le dispositif des conclusions de M. et Mme [M], consistant à solliciter :

— d’une part, la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [P] et Mme [E] à leur payer 3 200 euros à titre d’arriéré locatif et 4 093, 33 euros à titre d’indemnité d’occupation, soit la somme globale de 7 293,33 euros, et l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à M. [P] et Mme [E] la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

— d’autre part, la confirmation du jugement en ce que celui-ci a ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties (soit, entre les montants sus-évoqués) et dit que la somme due par M. [P] et Mme [E] était fixée à 5 793,33 euros (soit 7 293,33 euros – 1500 euros).

Par note en délibéré du 18 février 2025 notifiée au réseau privé virtuel des avocats, le conseil de M. et Mme [M] a confirmé la matérialité de la contradiction relevée par la cour et indiqué en conséquence ne pas maintenir sa demande tendant à la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties et notamment entre les sommes de 7 293,33 euros et 1 500 euros.

Le conseil de M. [P] et Mme [E] n’a pas formulé d’observations.

MOTIFS

1. Sur la demande de résiliation du bail et l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1728 du code civil prévoit par ailleurs que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution du contrat (') peut résulter en cas d’inexécution suffisamment grave, (') d’une décision de justice.

En outre, il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(')

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Si l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire dont le défaut est susceptible de caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour entraîner la résolution du contrat aux torts de celui-ci, en cas d’inexécution par le bailleur de sa propre obligation de délivrance, le locataire peut en suspendre le paiement à la condition de démontrer que le défaut d’entretien ou l’indécence du logement en rend l’usage impossible.

En l’espèce, M. [P] et Mme [E] admettent avoir cessé le paiement de leur loyer à partir du mois de mars 2021, invoquant l’état d’insalubrité et d’indécence de leur logement. Ils déclarent avoir ensuite quitté les lieux en avril 2022.

Ils soulèvent une exception d’inexécution du bailleur à son obligation de délivrance, faisant valoir le défaut de remplacement ou de réparation du chauffe-eau et l’état d’humidité des lieux.

Il ressort des pièces produites aux débats, s’agissant des tuyaux d’évacuation qui ont cédé dans le salon, selon les écritures et attestations produites aux débats par les locataires, que ces derniers ont d’eux-mêmes procédé aux travaux de remise en état nécessaires, ainsi qu’il ressort de leur courrier du 24 mai 2021, sans qu’ils justifient d’une quelconque information préalable ou inaction des bailleurs, de sorte qu’il ne peut être imputé aux bailleurs d’avoir manqué à leurs obligations de ce chef.

S’agissant du chauffe-eau, les bailleurs ont été informés de la panne dès le mois de mars 2021, mais les parties n’ont pas réussi à s’entendre sur les travaux nécessaires, M. [P] proposant de les effectuer lui-même et les bailleurs s’y opposant, souhaitant l’intervention d’un plombier en la personne de M. [K] [X]. Il ressort de la lettre recommandée avec demande d’accusé de réception en date du 12 avril 2021 de M. et Mme [M] aux locataires que M. [X] avait essayé de les joindre « à maintes reprises », en vain, et de la lettre recommandée en date du 7 mai 2021, qu’il convenait qu’ils prennent attache avec ce plombier dont ils détenaient le numéro de téléphone. M. [P] et Mme [E] se contentent de faire valoir devant la cour que le plombier est venu à leur domicile aux fins d’établir un devis, sans justifier en rien l’avoir contacté à l’effet de convenir d’un rendez-vous. Leur courrier en date du 24 mai 2021 établit qu’ils estimaient n’avoir pas à appeler eux-mêmes ledit plombier. Dès lors, si M. [P] et Mme [E] ont vécu avec leurs enfants en bas âge dans le logement privé d’eau chaude durant de nombreux mois, cette situation leur est entièrement imputable.

Les attestations de Mme [D] [W] [L], de M. [S] [H], de Mme [B] [V], rédigées dans les mêmes termes, font exclusivement état d’une absence d’eau chaude pendant neuf mois et d’humidité dans diverses pièces de la maison, sans autres éléments circonstanciés.

L’attestation de M. [G] [N] relate, en termes plus personnels, une humidité se traduisant par « un champignon dans le salon et dans la chambre des enfants », et l’absence d’eau chaude "depuis une dizaine de mois.

L’attestation de M. [F] [J] fait état des dégâts de plomberie dans le salon et de leurs conséquences, sans que ce témoin précise de quelles sources il tient que « les propriétaires n’ont pas voulu se déplacer pour constater » ou encore, s’agissant de l’humidité et l’absence d’eau chaude, « ne font absolument rien du tout ». Ce témoignage ne peut donc être considéré comme un témoignage de faits directement constatés, mais plutôt de faits rapportés au sujet de l’attitude des bailleurs.

En ce qui concerne les captures d’écrans de téléphone portable avec un correspondant de la mairie de [Localité 7] produites aux débats devant la cour d’appel, datées de la fin octobre 2021, elles n’établissent pas une opposition des bailleurs à la réalisation de travaux rendus nécessaires par l’état du logement.

Il ressort encore des pièces versées aux débats, et notamment du constat de commissaire de justice effectué à la demande des locataires le 6 octobre 2022, que le logement présentait de nombreuses traces d’humidité, et qu’un trou dans le plafond des sanitaires occasionnait des infiltrations d’eau les jours de pluie.

Il convient cependant de relever que ce constat a été dressé après le procès-verbal de constat d’abandon effectué à la demande des époux [M] le 7 septembre 2022 et après que les bailleurs ont procédé au changement de la serrure de la porte d’entrée.

Dès lors, les pièces versées aux débats ne permettent d’établir, à la date d’exécution du contrat de bail, ni la réalité, ni l’ampleur, ni l’origine des traces d’humidité décrites.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a considéré, au vu des pièces soumises à son appréciation, que les désordres affectant le logement n’étaient pas de nature à le rendre inhabitable et donc que les locataires ne pouvaient se prévaloir d’une exception d’inexécution en cessant le paiement de leur loyer.

Les locataires ayant manqué gravement à leur obligation contractuelle en s’abstenant de payer leur loyer depuis mars 2021, le prononcé de la résiliation du bail est justifié au 31 octobre 2022.

Il convient de confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Abbeville le 9 juin 2023, en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2020 entre M. et Mme [M] et M. [P] et Mme [E],

— dit que cette résiliation prendrait rétroactivement effet le 31 octobre 2021,

— condamné M. [P] et Mme [E] à leur payer la somme de 3 200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêt au 31 octobre 2021,

— condamné M. [P] et Mme [E] au paiement d’indemnités d’occupation se substituant au loyer dès le 31 octobre 2021 jusqu’à libération effective des lieux,

En revanche, infirmant le jugement sur ce point, il convient de débouter les locataires de leur demande de condamnation des bailleurs à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

2. Sur la date de libération effective des lieux et le montant de l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 14-1 dans sa version modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l’huissier de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

En l’espèce, si les locataires contestent avoir abandonné le logement dans un contexte de procédure pendante devant le tribunal de proximité destinée à trancher les droits et devoirs des parties et fixer la date de résiliation du bail avant la restitution des clefs, force est de constater qu’ils déclarent avoir bénéficié d’un relogement dès le mois d’avril 2022 et que les procès-verbaux de constat de commissaires de justice de septembre et octobre 2022, postérieurs de plusieurs mois à la libération des lieux, produits aux débats par les parties, révèlent que le logement était alors vide d’occupants, de mobilier et d’effets personnels, hormis quelques sacs. Il en résulte que le bail étant résilié au 31 octobre 2021, M. [P] et Mme [E] sont redevables d’une indemnité d’occupation se substituant au loyer à compter du 31 octobre 2021 jusqu’à libération effective des lieux le 7 septembre 2022, d’un montant de 4 093,33 euros.

Le jugement querellé est confirmé de ce chef.

3. Sur la demande d’expulsion des locataires

Les locataires ayant quitté les lieux en avril 2022 et la libération effective des lieux étant établie au 7 septembre 2022, il y a lieu de débouter les bailleurs de leur demande d’expulsion sous astreinte de M. [P] et Mme [E], laquelle est sans objet.

4. Sur la compensation

En application de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, M. [P] et Mme [E] sollicitent la compensation entre un arriéré locatif qui serait mis à leur charge et des dommages-intérêts en leur faveur d’un montant équivalent à l’arriéré locatif dont se prévalent les bailleurs.

M. et Mme [M] demandent pour leur part à la cour, par voies de conclusions éclairées par la note en délibérée du 18 février 2025, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [P] et Mme [E] à leur payer la somme globale de 7 293,33 euros.

En l’absence de condamnation des bailleurs à une indemnité au titre du préjudice de jouissance susceptible de donner matière à compensation, le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme due par M. [P] et Mme [E] à M. et Mme [M] était fixée à 5 793,33 euros.

5. Sur la demande de dommages-intérêts formée par les appelants pour préjudice moral

En application de l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [P] et Mme [E] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral, distinct du préjudice de jouissance allégué, imputable aux bailleurs.

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

6. Sur la demande de dommages-intérêts formée par les intimés pour résistance abusive

M. et Mme [M] ne développent aucun moyen pour appuyer leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par conséquent, le jugement est également confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [P] et Mme [E] aux dépens d’appel et de confirmer le jugement querellé du chef des dépens de première instance.

Il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les intéressés de leur demande de paiement des frais de constat de commissaire de justice en date des 5 et 6 octobre 2022 et les a condamnés au paiement de la facture de serrurier du 9 septembre 2022, et de les condamner aux frais de la procédure de constat d’abandon des lieux.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [P] et Mme [E] sont par ailleurs condamnés à payer à M. et Mme [M] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

Les autres demandes des parties au titre de leurs frais irrépétibles sont rejetées.

Enfin, la demande de M. et Mme [M] d’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté l’exécution provisoire n’est pas motivée, et se trouve au surplus désormais privée de tout objet ; le jugement est confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

La cour, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 9 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Abbeville en ce qu’il a :

— condamné M. [I] [M] et Mme [A] [M], née [Z] à payer à M. [Y] [P] et Mme [R] [E] la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme due par M. [Y] [P] et Mme [R] [E] à M. [I] [M] et Mme [A] [M], née [Z] était fixée à 5 793,33 euros ;

Le confirme pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [P] et Mme [R] [E] aux frais de la procédure de constat d’abandon des lieux ;

Condamne M. [Y] [P] et Mme [R] [E] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [Y] [P] et Mme [R] [E] à payer à M. [I] [M] et Mme [A] [M], née [Z] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE