COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/SS

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 15/03656

Jugement du 20 Octobre 2015

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 12/00790

ARRET DU 10 AVRIL 2018

APPELANT :

Monsieur B-J K Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Maria BONON, avocat postulant au barreau du MANS – N° du dossier 120020 et M^e David ELBAZ, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMES :

Maître H Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e GIBAUD substituant M^e Elise HERON de la SCP LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD – SIMON – VILLEMONT – MEM IN, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20160110

SAS STELLIUM IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

SCI LA TIMONIERE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/o […]

[…]

SAS OMNIUM FINANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentées par M^e Nathalie GREFFIER, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 00015645 et M^e JEANJACQUES, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

SA CNP ASSURANCES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel NOBILET de la SCP NOBILET – LAMBALLE, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 213028

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de BNP PARIBAS INVEST IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 160021

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 13 Février 2018 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame G, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport et Madame PORTMANN, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame G, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

M^me LE BRAS, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 avril 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique G, Président de chambre et par Christine X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Suivant acte du 19 juillet 2007 au rapport de M^e Z, notaire associé au Mans, Monsieur Y a acheté, dans une perspective d’investissement, en l’état futur d’achèvement à la SCICV 'la Timonière’ un appartement T3 et une place de stationnement constituant les lots numéro 30 et 52 dans un immeuble en copropriété dénommé « résidence la Timonière » situé au Mans, […], moyennant le prix de 160'390 €.

Ce contrat faisait suite au contrat de réservation signé le 9 février 2007 par Monsieur Y lequel avait été démarché par Monsieur D A, conseiller en investissement indépendant déclarant intervenir pour le groupe Omnium finance.

Pour financer cette acquisition, Monsieur Y a souscrit auprès de la société BNP Paribas invest Immo un prêt d’un montant de 166'840 € au taux initial de 3,95 % variable, remboursable sur une durée de 27 ans, garanti par un contrat d’assurance groupe souscrit par la banque auprès de CNP assurances.

Faute de locataires, il a été en difficultés pour faire face aux charges d’emprunt et il a obtenu le 10 août 2010 du juge des référés un report du paiement des échéances de prêts pendant une durée de deux ans.

Mécontent des conditions dans lesquelles il avait été amené à souscrire à cet investissement, il a, les 20 et 21 février 2012, fait assigner la SCICV la Timonière, la société Omnium finance, la société BNP Paribas personal finance, Monsieur D A et M^e Z devant le tribunal de grande instance du Mans en annulation du contrat de vente et du contrat de prêt et indemnisation de ses préjudices.

Le 23 janvier 2013, il a assigné aux mêmes fins la société Stellium immobilier venant aux droits de la société Omnium conseil et la société CNP assurances.

Par jugement du 20 octobre 2015, le tribunal de grande instance du Mans :

— a mis hors de cause la SAS Omnium Finance ;

— a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de nullité du contrat de réservation conclu le 22 février 2007 ;

— a déclaré recevable la demande de Monsieur Y tendant à l’annulation du contrat de vente conclu le 19 juillet 2007 avec la SCICV La Timonière et celles subséquente d’annulation du contrat de prêt conclu avec la SA BNP Paribas Invest Immo aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas personal finance et du contrat d’adhésion à l’assurance groupe CNP Assurances ;

— a débouté Monsieur Y de ses demandes en annulation du contrat de vente conclu le 19 juillet 2007 avec la SCICV La Timonière et celles subséquentes d’annulation du contrat de prêt conclu avec la SA BNP Paribas Invest Immo aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas personal finance et du contrat d’adhésion à l’assurance groupe CNP assurances.

— a débouté Monsieur Y de ses contestations relatives au contrat de prêt souscrit auprès de la SA BNP Paribas Invest lMMO aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas personal finance ;

— a condamné Monsieur Y à payer à la SA BNP Paribas personal finance venant aux droits de la SA BNP Paribas Invest immo les sommes de :

* 154 916,63 Euros au titre du capital restant dû,

* 21 330 Euros au titre des 24 échéances de prêt reportées pendant 24 mois,

* 19 561,44 Euros au titre des sommes échues impayées du 7 novembre 2012 au 7 juin 2014 ;

— a condamné la SAS Stellium immobilier à payer à Monsieur Y la somme de 15 000 Euros à titre de dommages intérêts ;

— a débouté Monsieur Y du surplus de ses demandes indemnitaires ;

— a débouté Maître Z de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;

— a condamné Monsieur Y à payer la somme de 1500 € à Maître Z sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a débouté les autres parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a rejeté la demande d’exécution provisoire ;

— a condamné Monsieur Y aux dépens de l’instance et a fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— a débouté les parties de toutes autres demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a :

— considéré que la société Omnium finance n’avait qu’une activité de société holding par prise de participation notamment dans la SAS Stellium Finance, qu’elle n’avait aucun lien de droit avec Monsieur Y en dehors du mandat consistant à transmettre la déclaration fiscale au service des impôts compétent, ni avec la SCICV la Timonière ou les autres parties de sorte qu’elle devait être mise hors de cause

— relevé la prescription de la demande de nullité du contrat préliminaire de réservation du 22 février 2007 pour non-respect des règles de formalisme prescrites par le code de la consommation dès lors que cette demande de nullité n’a pas été présentée dans le dispositif de l’assignation initiale du 20 février 2012 mais pour la première fois dans des conclusions signifiées le 18 décembre 2013 ;

— jugé que la société venderesse ne pouvait se prévaloir de la confirmation de l’acte du 19 juillet 2007 par son exécution spontanée et sans réserve par Monsieur Y faute de démontrer que celui-ci avait à la fois connaissance du vice et volonté claire et non équivoque de le réparer ;

— jugé que Monsieur Y ne pouvait se prévaloir de la possibilité d’user de la faculté de rétractation prévue par l’article L271'1 alinéa 5 du code de la construction et de l’habitation dès lors que le délai de sept jours pour ce faire courant à compter du contrat préliminaire de réservation a expiré et que la notification n’avait pas a être réitérée à l’acte authentique de vente ;

— jugé que le contrat préliminaire de réservation et l’acte authentique de vente sont deux conventions autonomes et qu’en toute hypothèse et dès lors que l’action en nullité du contrat préliminaire de réservation est prescrite, Monsieur Y n’est pas fondé à solliciter du tribunal qu’il constate la nullité de l’acte authentique de vente par suite de l’annulation du contrat préliminaire de réservation ;

— jugé que Monsieur Y n’établissait pas la preuve de la prétendue fausseté et du caractère volontairement incomplet des informations qui lui ont été communiquées dans la plaquette de commercialisation, ni du caractère sciemment erroné des loyers espérés et du montage financier proposé au regard des avantages fiscaux promis et l’a débouté de sa demande de nullité de la vente pour dol et partant de sa demande de nullité du contrat de prêt et d’assurance ;

— jugé que le contrat de prêt respectait les conditions édictées par le code de la consommation et condamné Monsieur Y à régler les sommes dues à la banque ;

— considéré que la société Stellium immobilier avait failli à son obligation d’information et de conseil à l’égard de Monsieur Y et condamné à lui verser une somme de 15'000 € à titre de dommages-intérêts ;

— débouté Monsieur Y de sa demande d’indemnisation pour absence de mise en garde imputable à la banque ;

'débouté Monsieur Y de sa demande contre le notaire dont l’efficacité de l’acte n’est pas mise en cause, qui est resté étranger à la négociation ayant abouti à la signature du contrat préliminaire de réservation et qui n’a jamais rencontré Monsieur Y lequel avait donné procuration pour passer l’acte de vente.

Monsieur Y a fait appel du jugement le 18 décembre 2015 y intimant l’ensemble des défendeurs à l’exception de Monsieur D A lequel était défaillant en première instance

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

M Y le 9 janvier 2018

SCI La Timonière et Stellium Omnium le 23 janvier 2018

BNP Paribas le 22 janvier 2018

M^e Z le 20 mai 2016

CNP Assurances le 17 mai 2016

Monsieur Y demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Stellium Immobilier à verser à Monsieur Y la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts

— de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

— de prononcer la nullité du contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement en date du 22 février 2007 en application des articles L.121-23, L.121-24, R.121-4 à R.121-6 du code de la consommation, et L.261-15 et R.261-29 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence,

— de prononcer la nullité de la vente des biens immobiliers acquis par Monsieur Y constatée par acte de Maître H Z le 19 juillet 2007, après achèvement de la construction, dans un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé « Résidence La Timonière »

— d’ordonner à la Société SCICV La Timonière de restituer à Monsieur Y les sommes versées, soit 171.300,18 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil ;

— de dire que la restitution des biens immobiliers par Monsieur Y sera subordonnée au règlement préalable de ladite somme par la SCICV La Timonière.

— de dire que l’éventuelle obligation de restitution des loyers par Monsieur Y devra intervenir sous déduction des charges de copropriété, coût des travaux dans l’appartement vendu ou dans l’immeuble, assurances, frais de gestion, taxes foncières et impôts afférents à l’immeuble ou aux revenus fonciers ;

— de prononcer la nullité du prêt souscrit auprès de la Société BNP Paribas Invest Immo ;

— d’ordonner la restitution par Monsieur Y à la Société BNP Paribas personal finance, venant aux droits de la Société BNP Paribas Invest Immo du capital prêté, soit 166.840 €, sous déduction des fractions de capital amorties à ce jour, des intérêts contractuels, des frais de dossier, de cautionnement et des primes d’assurance versées (26.499,71 € au 07.09.2012), soit la somme de 140.340,29 € arrêtée au 7 septembre 2012, à

parfaire au jour de l’arrêt.

— de condamner in solidum la Société BNP Paribas personal finance , venant aux droits de la Société BNP Paribas Invest Immo et Maître Z à payer à Monsieur Y la somme de 83.000 € à titre de dommages et intérêts.

— d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

— de débouter les Sociétés SCICV La Timonière, Omnium conseil aujourd’hui Stellium immobilier et Omnium Finance , BNP Paribas personal finance, venant aux droits de la Société BNP Paribas invest immo, CNP assurances et Maître Z de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de tout appel incident ;

— de condamner in solidum les Sociétés Omnium finance , SCICV La Timonière et BNP Paribas personal finance , venant aux droits de la Société BNP Paribas Invest immo, CNP Assurances et Maître H Z à payer à Monsieur Y la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— de condamner in solidum Monsieur A('), les Sociétés omnium finance, SCICV La Timonière et BNP Paribas personal finance, venant aux droits de la Société BNP Paribas invest immo, CNP Assurances et Maître Z à payer à Monsieur Y aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Maria Bonon, avocat aux offres de droit.

Il soutient que c’est à tort que le premier juge a mis hors de cause la société Omnium finance alors qu’elle est à l’origine de l’opération litigieuse, qu’elle apparaît dans la plaquette commerciale et dans les documents remis à Monsieur Y, que la société Omnium conseil devenue Stellium immobilier s’est déclarée comme étant son mandataire et que Monsieur Y avait à tout le moins motif légitime de penser qu’elle se trouvait engagée.

Il prétend que l’assignation du 20 février 2012 a eu à elle seule un effet interruptif de prescription de l’action en nullité du contrat préliminaire de réservation dès lors que la loi ne précise pas qu’il faut viser telle ou telle demande pour interrompre un délai d’action. Il ajoute que l’action en nullité du contrat de réservation et l’action en nullité de la vente tendent à un seul et même but, que la première est virtuellement comprise dans la seconde ; que Monsieur Y mettait en lumière dans son assignation plusieurs causes de nullité du contrat de réservation qu’il demandait au tribunal de constater. Estimant sa demande recevable, il conclut à la nullité du contrat de réservation pour différentes irrégularités notamment du bordereau de rétractation détachable et d’absence d’encaissement du chèque de réservation. Il en déduit que puisque la faculté de rétractation lui a été notifiée dans cet acte nul et qu’elle n’a pas été réitérée dans l’acte authentique, le délai n’a jamais couru et il doit être admis qu’il a régulièrement usé de cette faculté de rétractation le 24 février 2015. Il conteste par ailleurs l’autonomie prétendue entre l’acte authentique et le contrat de réservation.

Il fait valoir que le dol est constitué par une tromperie sur l’état du marché locatif, sur le prix d’achat, sur les garanties de résultat et fait valoir que l’investissement a été réalisé sans aucune analyse spécifique de l’adéquation du programme immobilier à la demande locale et grâce à une présentation volontairement fallacieuse et dolosive du potentiel locatif et de l’intérêt fiscal du placement immobilier. Il sollicite en conséquence la nullité du contrat de vente, du contrat de prêt et du contrat d’assurance.

Il soutient que la demande de restitution des loyers ne pourrait être prise en considération qu’à compter de l’assignation du 20 février 2012, Monsieur Y étant pour la période antérieure possesseur de bonne foi et qu’elle devra intervenir sous déduction des charges de copropriété coût des travaux dans l’appartement vendu, assurance, frais de gestion, taxes foncières et impôt afférent à l’immeuble et aux revenus fonciers.

Il conteste le jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité de la banque alors que celle-ci ne justifie pas l’avoir mis en garde contre les conséquences de l’endettement excessif souscrit et ceux alors que Monsieur Y est un emprunteur non averti.

Il conteste le jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité du notaire lequel en sa qualité de professionnel aurait dû le mettre en garde contre le risque très important d’endettement et la dangerosité d’investir dans une vente Vefa au surplus moyennant une acquisition par un prêt à taux variable non capé.

La SCI la Timonière, la SAS Omnium finance et la société Stellium immobilier demandent à la cour :

— de débouter Monsieur B-J K Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

Et en conséquence,

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions non contraires aux présentes le jugement

A titre liminaire :

— de mettre purement et simplement la SAS Omnium finance hors de cause, aux frais et dépens exclusifs de Monsieur Y ;

— de débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses prétentions en tant que formulées à l’encontre de la SAS omnium finance ;

A titre principal sur le fond :

— de dire et juger tardive et sans effet la rétractation tentée par Monsieur B J K Y par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 24 février 2015 sur le fondement des dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

— de débouter Monsieur B-I K Y de ses demandes directes de nullité du contrat de prêt hypothécaire et de vente en I’état futur d’achèvement, ce dernier conclu avec la SCCV La Timonière et en date du 19 juillet 2007 ;

— de dire irrecevable, en raison de la prescription quinquennale de l’article 1304 du code civil la demande de nullité formulée pour la premiére fois par Monsieur B-I K Y à I’occasion de ses conclusions du 18 décembre 2013 et tendant à la nullité du contrat préliminaire qu’il avait conclu avec la SCCV La Timonière le 1^er septembre 2006 et partant, de sa demande en nullité subséquente de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement qu’iI avait ensuite conclue avec la SCCV La Timonière le 19 juillet 2007 ;

A titre subsidiaire sur Ie fond :

— de dire et juger que, par confirmation, Monsieur B-I K Y a couvert toutes nullités et perdu le droit de les invoquer ;

— de débouter en conséquence Monsieur B-I K Y de ses demandes de nullité du contrat de prêt hypothécaire et de vente en I’état futur d’achèvement, ce dernier conclu avec la SCCV La Timonière en date du 19 juillet 2007 ;

— de débouter la SA BNP Paribas personal finance de toutes ses demandes indemnitaires à I’encontre de la S.A.S Stellium immobilier et de la SCCV La Timonière ;

— de débouter la CNP assurances de toutes ses demandes indemnitaires à I’encontre de la SAS Stellium immobilier, de la SCCV La Timonière et de la SAS Omnium finance ;

En tout état de cause sur le fond :

— de débouter Monsieur B-I K Y de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Stellium immobilier au paiement de la somme de 15.000 €, représentant selon lui son préjudice fiscal, moral et financier cumulés ;

— de dire et juger qu’aucune faute, aucun préjudice et aucun lien de causalité entre l’un et l’autre ne permet d’engager au profit de Monsieur B-I K Y Ia responsabilité délictuelle à l’égard de la SAS Stellium Immobilier ;

En conséquence,

— de débouter Monsieur B-J K Y de l’ensemble de ses demandes de dommages-intérêts à l’encontre de la SAS Stellium Immobilier ;

A titre infiniment subsidiaire :

— d’ordonner la restitution intégrale des loyers perçus par Monsieur B-J K Y à la SCCV La Timonière depuis la date de conclusion de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement soit à compter du 19 juíllet 2007, jusqu’à la date des restitutions effectives, en vertu de son anéantissement rétroactif ;

— d’ordonner en conséquence la compensation de la créance des loyers de la SCCV La Timonière avec la créance du montant du prix de vente d’un montant de 171.300,18 € de Monsieur B-Le

K Y ;

Reconventionnellement :

— de condamner Monsieur B-I K Y et, solidairement, toute partie succombante, à payer à Ia SAS Omnium finance, à la SAS Stellium immobilier et à la SCCV La Timonière, chacune, la somme de 2.500,00 € hors taxe, soit au total 7.500,00 € hors taxe, en application des dispositions de I’articIe 700 du code de procédure civile ;

— de condamner enfin Monsieur B-I K Y et, solidairement, toute partie succombante, aux entiers dépens tant de première instance que d’appeI, le tout avec distraction.

Ils soulignent qu’il n’existe aucune ambiguïté sur le rôle de la SAS Omnium Finance laquelle n’a jamais eu ni en droit, ni en fait un rôle d’intermédiaire en matière de négociation et commercialisation de biens immobiliers.

Ils concluent au caractère tardif et sans effet de la lettre de rétractation et entendent se prévaloir d’une jurisprudence récente de la cour de cassation laquelle a jugé que la signature sans réserve de l’acte authentique vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation.

Ils contestent le dol soulignent que les brochures de commercialisation n’excèdent pas la mesure d’un document publicitaire, relèvent que M Y ne met en évidence aucune présentation volontairement erronée de la simulation non contractuelle. Ils ajoutent qu’il a pu être informé par son propre notaire M^e C lors de l’établissement de la procuration à Neuilly sur Seine.

Ils concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en nullité du contrat de réservation et contestent subsidiairement les griefs invoqués.

Ils rappellent qu’à supposer annulé, et en raison de l’autonomie des deux contrats, cette annulation ne peut avoir aucun effet sur la validité de l’acte authentique .

Ils ajoutent que M Y en exécutant ses obligations et en se comportant comme le maître du bien acquis, a confirmé son engagement et ne peut plus en invoquer la nullité.

Ils sollicitent subsidiairement le remboursement de l’intégralité des loyers soit 17.242,00 €.

Relevant la qualité de professionnelles de la BNP, ils s’opposent à toutes demandes présentées par la banque à leur encontre.

BNP Personal Finance demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris,

En conséquence,

— de débouter Monsieur B-J M Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la BNP Paribas personal finance,

— de dire et juger que le compte de Monsieur Y présente, au 7 juin 2014 :

— Capital restant dû 139.524,29 euros

—  24 échéances reportées en exécution de Pordonnance du Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Charenton (sic) du 10/08/2010 soit 21.330,00 euros

— Un solde débiteur de 37.327,50 euros (échéances du 7/11/2012 au 7/04/2016)

— de le condamner au paiement de ces sommes,

A titre subsidiaire,

— de dire et juger qu’en cas de nullité du contrat de vente entraînant l’annulation du contrat de prêt souscrit, Monsieur Y B-J M devra restituer à la BNP Paribas personal finance le capital versé de 166.840 euros après déduction des sommes déjà versées d’un montant de 4.793,18 euros, au lieu des 26.499,71 € spécifié par Monsieur Y, soit, après compensation la somme de 162.046,82 euros outre les intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds,

— de condamner le ou les responsables de l’annulation de la vente à indemniser la BNP Paribas personal finance de ses préjudices selon les modalités suivantes :

— Intérêts, frais et cotisations d’assurance au 7/09/2012 2.735,47 euros

— Indemnités de remboursement anticipée 1.468,20 euros

— de dire et juger qu’en cas d’annulation du contrat de vente aux torts de la SCICV La timonière, de la société Omnium finance, de Maître Z et de Monsieur D A ('), la BNP Paribas personal finance est fondée à solliciter leur garantie de toutes les condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur B-J M Y,

— d’ordonner le maintien des effets de l’inscription de privilège de préteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle de la société BNP Paribas personal finance publiée au 1^er bureau de la conservation des hypothèques du MANS le 6 septembre 2007, volume 2007 V n°2439 jusqu’à l’exécution intégrale de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— de condamner Monsieur B J-M Y à verser à la BNP Paribas personal finance une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de Particle 700 du code de procédure Civile

— de condamner Monsieur B J-M Y en tous les dépens qui seront recouvrés conformément à Particle 699 du Code de Procédure Civile.

Elle conteste formellement tout manquement au devoir de mise en garde au regard d’un crédit adapté aux capacités financières de l’emprunteur telles que celui-ci les avait déclarées et précise qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la prétendue baisse de revenus des années postérieures pour considérer l’adéquation entre la charge d’emprunt et les ressources lesquelles doivent être appréciées à l’époque de la signature du prêt. Elle ajoute par ailleurs que le contrat contenait toutes les précisions nécessaires sur le taux variable non capé.

Maître Z demande à la cour

— de confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Mans le 20 octobre 2015 ;

En conséquence ,

— de débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes ;

— de débouter la BNP Paribas personal finance de la demande subsidiaire qu’elle présente à son

encontre ;

— de condamner Monsieur Y à lui verser une indemnité de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de laisser les dépens exposés devant la cour pour le compte de M^e Z à la charge intégrale de Monsieur Y et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procèdure civile CPC au profit de son conseil ;

Il rappelle que la responsabilité des notaires est régie par l’article 1382 ancien du code civil et il s’étonne que les conclusions devant la cour d’appel visent à nouveau également la responsabilité contractuelle laquelle est inapplicable en matière de responsabilité notariale. Il conclut à l’irrecevabilité de l’action pour cumul de ces deux fondements.

Il expose subsidiairement que Monsieur Y ne s’est pas déplacé pour signer l’acte et peut difficilement lui reprocher de ne pas l’avoir utilement conseillé.

Il ajoute qu’il n’a pas participé aux négociations préalables et qu’il est intervenu alors qu’il n’y avait déjà plus de place pour le devoir de conseil, les contrats étant déjà définitivement conclus.

Il soutient enfin que le notaire n’est pas tenu d’une obligation de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher. Il conteste par ailleurs l’existence même du préjudice.

CNP assurances réclame à titre principal

— de voir dire et juger autant irrecevable que mal fondé Monsieur Y en son appel et de l’en débouter.

À titre subsidiaire, et si par impossible, Ia Cour venait à ordonner la restitution par la SA CNP Assurances des primes d’assurances perçues

— de condamner in solidum Monsieur A('), la SAS Stellium immobilier venant aux droits de la société Omnium conseil, la SAS Omnium Finance, la SCIVC La Timonière, Ia SA BNP Paribas personal finance venant aux droits de Ia societé BNP Paribas Invest Immo et Maître Z à Iui restituer Ie montant des primes réglées par Monsieur Y, et ce, à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice subi.

En toute hypothèse , et statuant sur son appel incident

— de condamner in solidum Monsieur Y, Monsieur A, la SAS Stellium immobilier venant aux droits de la société Omnium conseil, la SAS omnium finance, Ia SCIVC La Timonière, la SA BNP Paribas personal finance venant aux droits de la société BNP Paribas Invest Immo et Maître Z à lui verser Ia somme de 2000 € en vertu des dispositions de l’articIe 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance.

— de condamner in solidum Monsieur Y, Monsieur A ('), la SAS Stellium immobilier venant aux droits de la société Omnium conseil, la SAS omnium finance, Ia SCIVC La Timonière, la SA BNP Paribas personal finance venant aux droits de la société BNP Paribas Invest Immo et Maître Z à lui verser la somme de 1 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par devant la cour.

— de condamner Monsieur Y en tous les frais et dépens d’appel recouvrés conformément aux dispositions de Particle 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) sur les demandes formées devant la cour d’appel contre M D A

M D A partie au procès en première instance n’a pas été intimé en appel ni par M Y, appelant à titre principal ni par l’une des parties intimées.

Aucune condamnation n’a été prononcée à son encontre par le premier juge.

Les demandes présentées contre lui par certaines des parties intimées, sans qu’il n’y ait besoin d’y faire expressément référence, sont radicalement irrecevables.

2) sur les demandes formées contre la SAS Omnium finance

Il n’existe aucun lien contractuel entre M Y et cette société holding laquelle n’a pour activité qu’une prise de participation dans différentes sociétés qui sont ses filiales telle la société Stellium Immobilier laquelle est la mandante de M A le démarcheur et la mandataire du promoteur SCICV La Timonière.

Le fait que son nom apparaisse sur différents documents non contractuels ne suffit pas à justifier son appel en cause.

La cour entend confirmer pour les motifs relevés par le premier juge qu’elle adopte la mise hors de cause de cette société.

3) sur la recevabilité de la demande de nullité du contrat de réservation et la nature des liens existant entre le contrat de réservation préliminaire et le contrat de vente en l’état futur d’achèvement

La société Omnium Finance, la société Stellium immobilier et la SCCV La Timonière soutiennent que le contrat préliminaire a été signé le 1^er septembre 2006 de sorte que la prescription était largement acquise lorsque M Y a sollicité la nullité pour la première fois par voie de conclusions du 18 décembre 2013.

Par simple référence aux pièces produites, il peut être constaté que le contrat préliminaire a été signé le 9 février 2007 par M Y et le 22 février 2007 par la SCICV La Timonière.

La date du 1^er septembre 2006 ne correspond pas à la date de la convention de réservation en litige.

L’acte n’étant parfait qu’à la date où les deux parties l’ont signé, c’est le 22 février 2007 qui doit être retenue comme étant celle de la convention préliminaire.

L’assignation a été délivrée le 20 février 2012 soit juste avant l’expiration du délai de 5 ans.

Aux motifs que M Y ne demandait pas dans cet acte introductif d’instance de prononcer la nullité du contrat de réservation du 22 février 2007 mais simplement de constater les irrégularités du contrat de réservation conclu en vertu d’un démarchage à domicile au regard des dispositions des articles L121-21 à 26, L 312-2, L312-10, L 313-1 et 2, R 121-3 à R121-5 du code de la consommation et R 261-29 du code de la construction et de l’habitation pour aboutir à une demande de nullité de la vente des biens constatée par acte notarié du 19 juillet 2007, le tribunal a jugé irrecevable la demande de nullité du contrat préliminaire.

Au terme de l’article 2241 du code civil, si la demande en justice interrompt le délai de prescription, l’effet interruptif de l’assignation ne s’étend pas à une seconde demande différente de la première par son objet.

Selon M Y, la demande en nullité du contrat de réservation formulée expressément pour la première fois dans ses conclusions du 18 décembre 2013 poursuivait le même but que la demande initiale à savoir l’obtention du prononcé de la nullité de la transaction de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

Il ajoute qu’il existe un lien direct entre le contrat de réservation et le contrat de vente notarié qu’il tient pour une seule et même opération.

Contrairement à ce que soutient M Y, le contrat de réservation est facultatif et indépendant du contrat de vente, les deux contrats ne sont pas unis par un lien d’indivisibilité de sorte que la nullité du contrat de réservation n’emporte pas de plein droit nullité du contrat de vente et inversement.

Il existe cependant des interférences possibles entre les deux actions notamment pour ce qui concerne le respect du délai de réflexion de l’article L 271-1 alinéa 5 du code de la construction et de l’habitation visé par M Y dans son assignation initiale.

Il peut être considéré en l’espèce que si l’action en nullité du contrat de réservation et l’action en nullité du contrat de vente ne peuvent qu’être considérées comme ressortant de demandes distinctes, elles tendent à un seul et même but.

Il s’en déduit que l’assignation délivrée le 20 février 2012 a interrompu toute prescription, tenant tant au contrat de réservation qu’au contrat de vente en la forme authentique, et que, par conséquent, M Y disposait d’un nouveau délai de cinq ans pour former toute demande se rapportant à ces deux conventions successivement signées dans le cadre de la même opération.

4) sur la nullité du contrat de réservation

Au terme des dispositions de l’article L 121-23 du code de la consommation en sa version applicable à l’espèce :

'Les opérations visées à l’article L. 121-21 doivent faire l’objet d’un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes :

1° Noms du fournisseur et du démarcheur ;

2° Adresse du fournisseur ;

3° Adresse du lieu de conclusion du contrat ;

4° Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ;

5° Conditions d’exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d’exécution de la prestation de services ;

6° Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l’intérêt et le taux effectif global de l’intérêt déterminé dans les conditions prévues à l’article L. 313-1 ;

7° Faculté de renonciation prévue à l’article L. 121-25, ainsi que les conditions d’exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L. 121-23, L. 121-24, L. 121-25 et L. 121-26'.

Au terme de l’article R121-3 du même code en sa version applicable à l’époque de la souscription du

contrat :

'Le formulaire détachable destiné à faciliter l’exercice de la faculté de renonciation prévu à l’article L. 121-25 fait partie de l’exemplaire du contrat laissé au client.

Il doit pouvoir en être facilement séparé.

Sur l’exemplaire du contrat, doit figurer la mention :

« Si vous annulez votre commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre ».

Il apparaît que le contrat de réservation remis à M Y ne mentionne pas le nom du démarcheur : M A.

Il mentionne contrairement à ce que soutient M Y le nom du 'fournisseur’ la SCICV La Timonière et son adresse.

Il ne précise pas l’adresse du lieu de conclusion du contrat mais simplement la ville 'Charenton'.

Il n’indique pas le taux nominal de l’intérêt mais simplement le montant du prêt que le réservataire entend souscrire d’un organisme tiers prêteur.

S’il comporte un formulaire de renonciation et de rétractation visant à la fois les dispositions de l’article L 121-25 du code de la consommation et L 271-1 du code de la construction, il n’est pas contesté que sur l’original du contrat, ce formulaire ne comporte pas l’adresse au verso et ampute une partie du contrat s’il est découpé.

La SCICV et la société Stellium Immobilier se bornent à opposer des considérations générales sur l’attitude de M Y qu’elles qualifient de manoeuvre de juridisme dévoyée sans pour autant se défendre sur les irrégularités du contrat relevées par leur adversaire.

Le formalisme de protection n’ayant pas été respecté alors qu’il n’est pas contesté que le contrat a été souscrit par démarchage, il convient pour tous ces motifs de prononcer la nullité de l’acte de réservation.

5) sur la nullité de l’acte authentique de vente pour défaut de respect des dispositions des articles L 271-1 du code de la construction et de l’habitation

Le contrat de réservation facultatif et le contrat de vente en l’état futur étant distincts, la nullité du premier n’emporte pas nullité de plein droit du second.

Il n’en demeure pas moins qu’il convient de raisonner comme si ce contrat préliminaire n’avait jamais existé.

Il doit être considéré que le contrat de réservation annulé étant privé de tous effets, la notification faite en février 2007 à M Y de la possibilité de se rétracter dans les conditions édictées par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation est réputée non avenue de sorte que cette formalité devait être renouvelée avant signature de l’acte authentique.

En effet, lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ce qui est le cas en l’espèce en raison de l’annulation du contrat de réservation, l’acquéreur non professionnel doit disposer d’un délai de réflexion de 7 jours à compter de la notification de la remise du projet d’acte.

Il est indiqué page 19 de l’acte authentique sous la rubrique : cinquièmement que conformément à l’article L 271-1 du code de la construction, le contrat préliminaire a été notifié par LRAR du 28 février 2007 à l’acquéreur qui reconnaît avoir bénéficié du délai de rétractation de sept jours prévu à l’article L271-1 du code susvisé et en conséquence requiert expressément le notaire de régulariser la vente.

Sous la rubrique ; septièmement, il est indiqué à l’acte notarié que le vendeur a notifié le projet d’acte à l’acquéreur par LRAR en date du 11 juin 2007, que la copie de la lettre et de l’accusé de réception demeurent annexées à l’acte authentique.

Cette notification obligatoire en matière de vente en l’état futur est prescrite par l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation.

Au terme de cet article :

'Le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte'.

M Y soutient que cette démarche ne saurait se substituer aux diligences prévues par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il observe que cette démarche doit être réalisée du fait précisément de l’existence du contrat préliminaire anéantie en l’espèce et il relève que cette notification ne vise aucun délai de réflexion.

Il en déduit que n’ayant jamais été saisi d’une notification ayant pour objet de l’informer de sa faculté de rétractation ni de la possibilité de l’exercer, le délai n’a jamais couru.

Il en conclut qu’il doit être admis qu’il a exercé ce droit valablement par courrier du 24 février 2015 ce qui entraîne anéantissement du contrat de vente en l’état futur d’achèvement lequel doit être considéré comme n’ayant jamais existé.

La SCICV La Timonière et Stellium Immobilier répliquent que la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévu à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient d’observer toutefois qu’il n’est pas invoqué par M Y une irrégularité de la notification du droit de rétractation mais une absence de notification du droit de rétractation de sorte que la thèse soutenue par les intimés ne peut être appliquée..

En l’espèce et dès lors qu’il n’est pas soutenu que la lettre du 11 juin 2007 par laquelle le projet d’acte authentique lui a été adressé, mentionnait l’existence de ce délai de rétractation de 7 jours, c’est à juste titre que M Y entend exercer ce droit lequel n’a pas expiré alors qu’il n’est pas démontré qu’il avait renoncé à se prévaloir de cette omission en connaissance de cause lors de la signature de la vente puis de l’exécution ultérieure des obligations auxquelles il était tenu en sa qualité d’acquéreur..

6) sur les effets de la nullité du contrat de vente du 19 juillet 2007

La vente étant annulée, la SCICV 'La Timonière’ devra restituer à M Y les sommes versées soit le prix principal et les frais annexes soit une somme de 171.300,18 € avec intérêts au taux légal ayant pour point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer soit le 20 février 2012.

M Y devra restituer les loyers perçus sous déduction des charges de copropriété, coût des

travaux entrepris dans l’appartement, assurances de l’immeuble, frais de gestion, taxes et impôts afférents à l’immeuble.

Il n’y a pas lieu de tenir compte des éventuels impôts au titre des revenus fonciers dont M Y ne justifie pas l’existence alors que l’opération avait pour objectif précisément une défiscalisation.

La cour n’est saisie que par le dispositif des conclusions des parties. Or, dans ce dispositif, M Y offre la restitution des loyers sans opérer de distinction selon la date à laquelle il a pu les percevoir.

Il ne sera donc pas tenu compte de son argumentation selon laquelle cette obligation de restitution devrait être limitée aux seuls loyers perçus à compter d’avril 2016 ou à compter de la date d’assignation selon ce qui figure dans le corps de ses conclusions, en raison de sa bonne foi.

Il s’opérera une compensation de plein droit entre ces sommes et la SCICV La Timonière sera tenue au paiement du solde avec capitalisation annuelle.

Dès paiement, M Y devra restituer à la SCICV La Timonière les biens immobiliers litigieux.

7) sur la nullité du contrat de prêt et ses effets

L’emprunt contracté par Monsieur Y auprès de BNP Paribas Invest Immo en vue de l’acquisition du bien étant l’accessoire du contrat de vente, l’annulation du contrat de vente entraîne du fait de sa rétroactivité celle du contrat de prêt.

Les parties doivent être remises en l’état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à l’exécution du contrat.

La banque devra rembourser l’intégralité des sommes réglées par Monsieur Y depuis la date d’effet du contrat jusqu’à la signification du présent arrêt soit l’ensemble des échéances de prêt en principal, ainsi que les intérêts conventionnels, primes d’assurances, frais de cautionnement et frais de dossier.

Réciproquement, M Y devra restituer à BNP Paribas Invest Immo le capital versé soit 166.840 €. Il n’est pas justifié de réclamer les intérêts au taux légal ayant couru depuis le déblocage du prêt à M Y lequel, du fait de l’annulation de la vente doit être considéré comme n’ayant pas acquis le bien. Cette demande annexe en ce qu’elle est formulée à son encontre, est mal dirigée. Les intérêts courront au taux légal à compter du présent arrêt.

Compensation s’opérera entre ces sommes et M Y devra régler à BNP Paribas Invest Immo le solde restant dû.

Conformément à la demande de la banque, les effets de l’inscription du privilège de prêteur de deniers et de l’inscription d’hypothèque conventionnelle de la société BNP Paribas publiées au 1^er bureau des services de la publicité foncière du Mans le 6 septembre 2007, volume 2007 V n°2439 seront maintenus jusqu’à exécution intégrale de la décision à intervenir.

8) sur la nullité du contrat d’assurance et ses effets

La demande présentée par M Y à l’encontre de la société CNP Assurances ne consiste qu’en une condamnation aux frais irrépétibles laquelle sera traitée à un paragraphe distinct.

Le contrat d’assurance accessoire au contrat de prêt doit être annulé en raison de son interdépendance avec les contrats de vente et de prêt.

Toutefois il n’est pas sollicité restitution par la CNP Assurances du montant des cotisations versées par M Y, ce dernier dirigeant cette réclamation contre BNP Paribas Invest Immo.

Les demandes à titre subsidiaire de l’assureur dans l’hypothèse où la cour viendrait à ordonner la restitution par la SA CNP Assurances des primes d’assurances perçues par elle est, apparaît sans objet.

9) sur les demandes de dommages-intérêts formées par M Y.

Il sollicite confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Stellium Immobilier à lui payer 15.000 € à ce titre. Il soutient que les comptes de restitution, conséquence de la nullité de la vente immobilière n’entrent pas en compte dans l’évaluation de son préjudice.

Il convient de relever que la condamnation de la société Stellium Immobilier prononcée par le tribunal a été prévue dans l’hypothèse d’un maintien de la vente. Le tribunal relève que suite à son engagement, M Y s’est trouvé confronté aux soucis générés par l’absence de locataire durant plusieurs mois, le retard de prise en charge par l’assurance au titre de la carence locative attestées par les courriers adressés par les difficultés de remboursement de prêt, par la nécessité d’introduire un référé pour voir suspendre son obligation à paiement des échéances auxquelles il ne pouvait faire face.

Il est exact que ces contrariétés et les soucis financiers engendrés ont existé et ne sont pas réparés par l’annulation du contrat de vente.

Il apparaît toutefois que cette indemnité apparaît excessive, que les soucis subis par M Y demeurent limités dans le temps.

Il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé cette indemnité à 15.000 € et allouer de ce chef à M Y une somme de 10.000 €.

Il réclame également condamnation in solidum de la banque et du notaire à lui verser 83.000 € à titre de perte de chance de ne pas avoir contracter.

Il reproche à la banque de lui avoir proposé un montage périlleux et d’avoir omis de le mettre en garde et il fait état du préjudice qu’il subit du fait de la charge que représente pour lui le paiement de l’emprunt alors qu’il ne reçoit aucune contrepartie locative et ne perçoit qu’avec irrégularité des indemnités d’assurance.

Il fait grief au notaire de ne pas l’avoir mis en garde contre le risque très important d’endettement et la dangerosité d’investir en VEFA au surplus au moyen d’un prêt à taux variable non capé.

Pour évaluer son préjudice, il considère que correctement informé par ces professionnels et mis en garde, il avait autant de chance de contracter que de ne pas le faire.

Il évalue la perte de chance à la moitié de son investissement soit 83.000 €.

Dès lors que la vente est annulée et les parties remises en l’état, M Y ne justifie plus de l’existence d’un préjudice financier en lien avec la perte de chance de ne pas avoir contracté.

Puisqu’il ne fait état d’aucun préjudice autre que financier en lien avec l’intervention de la banque et du notaire, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ces chefs de prétention.

10) sur les demandes de BNP Paribas Personal Finance

BNP Paribas Personal Finance demande la condamnation du ou des responsables de l’annulation de la vente à l’indemniser de ses préjudices selon les modalités suivantes :

— frais d’assurance= 2735,47 €

— indemnité de remboursement anticipé= 1468,20 €.

Dès lors que la nullité du contrat de réservation n’était pas prévisible pour M^e Z lorsqu’il est intervenu pour authentifier la vente, il convient de considérer que le responsable de l’annulation est la société Stellium Immobilier mandante de M A, laquelle n’a pas respecté les textes de protection du consommateur démarché à domicile ainsi que la SCICV La Timonière engagée du fait des agissements de sa mandataire Stellium Immobilier.

La banque n’est pas fondée à solliciter paiement de l’indemnité de remboursement anticipé du fait de la nullité du contrat de prêt incluant cette stipulation contractuelle laquelle est réputée n’avoir jamais existé.

La nullité du contrat a engendré pour la banque des frais effectifs au titre du contrat d’assurance CNP Assurance dont il est légitime qu’elle obtienne le remboursement.

[…]

M^e Z et BNP Paribas Personal Finance qui concluent au titre des frais irrépétibles à l’encontre de M Y exclusivement, seront déboutés de ce chef.

La SA Stellium Immobilier et de la SCICV La Timonière verseront à la SA CNP Assurances une somme de 1200 € à ce titre.

Elles seront également condamnées à payer à M Y une somme de 6000 €.

Il n’est pas justifié de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de CNP assurance.

Elles supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel et il sera fait application pour leur recouvrement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement du 20 octobre 2015sauf en ce que :

— il a mis hors de cause la SAS Omnium Finance ;

— il a déclaré recevable la demande de M Y tendant à l’annulation du contrat de vente conclu le 19 juillet 2007 avec la SCICV La Timonière et celles subséquentes d’annulation du contrat de prêt conclu avec la SA BNP Paribas Invest Immo aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas Personal Finance et du contrat d’adhésion à l’assurance groupe CNP Assurances ;

— il a débouté M^e Z de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;

et statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;

—  DECLARE irrecevables les demandes formées devant la cour d’appel à l’encontre de M D

A ;

—  DECLARE recevable la demande de M Y tendant à l’annulation du contrat de réservation du 22 février 2007 ;

—  PRONONCE la nullité du contrat de réservation du 22 février 2007 ;

—  PRONONCE la nullité du contrat de vente du 19 juillet 2007 au rapport de M^e H Z, notaire associé au Mans (72) intervenu entre M E -J K Y et la SCICV La Timonière portant sur les biens suivants :

dans un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé Résidence La Timonière, sur une parcelle de terrain sise au […], figurant au cadastre de la Commune du Mans sous les relations suivantes

— section […]

— section […]

les lots n°30 : un appartement T3 au 2^e étage, accessible par l’escalier A1, comprenant entrée avec placard, un séjour avec coin cuisine côté Nord, un dégagement desservant un WC et une salle de bains au centre, deux chambres avec placard côté Sud et deux balcons et les 284/10.00emes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

n°52 : un emplacement de stationnement situé à l’extérieur, le 16^e à droite en rentrant côté Nord et les 10/10.000emes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

DIT que la SCICV 'La Timonière’ devra restituer à M Y les sommes versées soit 171.300,18 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2012 ;

DIT que M Y devra restituer l’intégralité des loyers perçus sous déduction des charges de copropriété, coût des travaux entrepris dans l’appartement, assurances de l’immeuble, frais de gestion, taxes et impôts fonciers afférents à l’immeuble ;

DIT n’y avoir lieu à déduction des impôts au titre des revenus fonciers ;

DIT que s’opère une compensation de plein droit entre ces sommes et CONDAMNE la SCICV La Timonière au paiement du solde avec capitalisation annuelle à compter de la demande ;

DIT que M Y, une fois ce paiement opéré, devra restituer à la SCICV La Timonière les biens immobiliers litigieux ;

PRONONCE la nullité du contrat de prêt souscrit par M Y auprès de BNP Paribas Personal finance ;

DIT que la banque devra rembourser l’intégralité des sommes réglées par Monsieur Y depuis la date d’effet du contrat jusqu’à la signification du présent arrêt soit l’ensemble des échéances de prêt en principal, ainsi que les intérêts conventionnels, primes d’assurances, frais de cautionnement et frais de dossier.

DIT que M Y devra restituer à BNP Paribas Invest Immo le capital versé soit 166.840 €.

DIT que compensation s’opérera entre ces sommes et CONDAMNE M Y à régler à BNP Paribas Invest Immo le solde restant dû avant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

DIT que les effets de l’inscription du privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle de la société BNP Paribas publiées au 1^er bureau des services de la publicité foncière du Mans le 6 septembre 2007, volume 2007 V n°2439 seront maintenus jusqu’à exécution intégrale de la décision à intervenir ;

PRONONCE la nullité de l’adhésion de M Y au contrat d’assurance CNP Assurances ;

CONDAMNE Stellium immobilier à verser à M Y une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M Y de sa demande d’indemnisation formée à l’encontre de M^e Z et de BNP Paribas Personal finance ;

CONDAMNE in solidum la société Stellium Immobilier et la SCI CV La Timonière à verser à BNP personal finance la somme de 2735,47 € ;

DEBOUTE M^e Z et BNP Paribas Personal Finance des demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles présentées à l’encontre de M Y ;

CONDAMNE in solidum la SA Stellium Immobilier et la SCICV La Timonière à verser à la SA CNP Assurances une somme de 1200 € et à M Y une somme de 6000 € à ce titre ;

CONDAMNE in solidum la SA Stellium Immobilier et la SCICV La Timonière aux entiers dépens de première instance et d’appel et dit qu’il sera fait application pour leur recouvrement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X M. G