Cour d'appel d'Angers, Chambre a - commerciale, 12 janvier 2021, n° 19/00793

TI Angers 18 mars 2019

CA Angers
Infirmation partielle 12 janvier 2021

Arguments

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Rejeté
Violation de l'obligation de jouissance paisible
La cour a estimé que les faits de violence commis par la locataire justifiaient la résiliation du bail, sans que les manquements du bailleur puissent atténuer la gravité de ces faits.
Rejeté
Difficultés de relogement
La cour a jugé que la gravité des manquements de la locataire justifiait l'expulsion, malgré les difficultés de relogement évoquées.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a confirmé que la locataire, en occupant les lieux après la résiliation, devait payer une indemnité d'occupation pour réparer le préjudice causé au bailleur.
Accepté
Gravité de l'inexécution
La cour a jugé que les faits de violence constituaient un manquement grave aux obligations contractuelles de la locataire, justifiant la résiliation du bail.

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Sur la décision

Référence :	CA Angers, ch. a - com., 12 janv. 2021, n° 19/00793
Juridiction :	Cour d'appel d'Angers
Numéro(s) :	19/00793
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Angers, 18 mars 2019, N° 1118000710
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Catherine CORBEL, président
Avocat(s) :	Dany DELAHAIEClaire EONSégolène ROUSSEAU-MERHEB
Cabinet(s) :	SCP LAGOUCHEAVOCATS- CONSEILS- ASSOCIES - COUVREUX- EON- GRATONPROXIM AVOCATS
Parties :	S.A. IMMOBILIERE PODELIHA

Texte intégral

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

SB/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 19/00793 – N° Portalis DBVP-V-B7D-EPWG

Jugement du 18 Mars 2019

Tribunal d’Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 1118000710

ARRET DU 12 JANVIER 2021

APPELANTE :

Madame Z X

née le […] à […]

[…] […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/004816 du 19/08/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représentée par M^e Claire EON de la SCP AVOCATS CONSEILS ASSOCIES BERTON-COUVREUX-EON-GRATON, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier A18/0157

INTIMEE :

S.A. IMMOBILIERE PODELIHA

[…]

Représentée par M^e Dany DELAHAIE de la SCP CHANTEUX DELAHAIE QUILICHINI BARBE, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2017452, substituée à l’audience par M^e Ségolène ROUSSEAU-MERHEB, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 28 Septembre 2020 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. BENMIMOUNE, Conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me E, Présidente de chambre

M^me ROBVEILLE, Conseiller

M. BENMIMOUNE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me C

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 12 janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine E, Présidente de chambre, et par Sophie C, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seings privés du 15 décembre 2011, le Val de Loire, entreprise sociale pour l’habitat, aux droits de laquelle vient la SA Immobilière Podeliha, a consenti à M^me Z X la location d’un appartement situé 6, rue du 14 juillet 1789 '[…]' à […], moyennant un loyer mensuel de 352,28 euros, outre un dépôt de garantie de 352,28 euros.

Le 17 mai 2017, M^me F Y-B, agent d’entretien salarié de la SA Immobilière Podeliha, a déposé plainte contre M^me X à la suite de violences commises par cette dernière, dans le hall de l’immeuble où se situe le logement litigieux, qui lui ont entraîné une incapacité totale de travail de 5 jours. M^me Y-B a fait l’objet d’un arrêt de travail du 17 mai au 16 juillet 2017.

Par jugement du 14 septembre 2018, le tribunal de police d’Angers a déclaré X coupable des faits lui étant reprochés, l’a condamnée au paiement d’une amende de 600 euros assortie d’un sursis partiel pour un montant de 400 euros, ainsi qu’à indemniser M^me Y-B à hauteur de 400 euros et à payer à la SA Immobilière Podeliha une somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier du 28 mars 2018, soutenant que par son comportement la locataire avait manqué à ses obligations contractuelles qui résultent des articles 1728 et 1722 du code civil, ainsi que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, la SA Immobilière Podeliha a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance d’Angers aux fins de voir principalement prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef.

Par jugement du 18 mars 2019, le tribunal d’instance d’Angers a :

— prononcé la résiliation du contrat de location conclu le 15 décembre 2011 entre la SA d’HLM Podeliha et M^me Z X portant sur le logement situé […],

— ordonné l’expulsion de M^me Z X ainsi que de tous occupants de son fait, au besoin avec l’assistance de la force publique faute de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamné M^me Z X à payer à la SA d’HLM Podeliha une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges, qui auraient été dû à défaut de résiliation, et ce, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au représentant de l’Etat dans le département,

— condamné M^me Z X aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe le 24 avril 2019, M^me X a interjeté appel portant sur l’intégralité du dispositif de cette décision, intimant la SA Immobilière Podeliha.

La SA Immobilière Podeliha a formé appel incident.

M^me X sollicite de la cour, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, qu’elle :

— infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— dise n’y avoir lieu à la résiliation du contrat de location conclu le 15 décembre 2011 entre la SA d’HLM Podeliha et elle-même et portant sur le logement situé 6, rue du 14 juillet 1789 à […],

en conséquence,

— dise n’y avoir lieu à son expulsion,

— rejette l’intégralité des demandes de la SA d’HLM Podeliha,

— condamne la SA d’HLM Podeliha au paiement des dépens de première instance et en cause d’appel.

La SA Immobilière Podeliha demande à la cour de :

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du contrat de location conclu le 15 décembre 2011 entre elle et M^me Z X portant sur le logement situé […],

— condamné M^me Z X à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges, qui auraient été dû à défaut de résiliation, et ce, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonné la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au représentant de l’Etat dans le département,

— condamné M^me Z X aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide

juridictionnelle,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— ordonné l’expulsion de M^me Z X ainsi que de tous occupants de son fait, au besoin avec l’assistance de la force publique faite de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— l’a déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— ordonner l’expulsion de M^me X ainsi que de tous occupants de son fait, au besoin avec l’assistance de la force publique faute de départ volontaire dans les 15 jours suivant la décision d’avoir à quitter les lieux,

— condamner M^me X au paiement de la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance,

en tout état de cause,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner M^me X aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 7 août 2019 pour M^me X,

— le 2 septembre 2019 pour la SA Immobilière Podeliha.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2019.

MOTIFS

—  Sur le prononcé de la résiliation du bail

En application combinée des articles 1728,1729 du code civil et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il découle des dispositions de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à l’espèce, le prononcé de la résiliation du contrat doit être justifié par la gravité de l’inexécution.

Pour prononcer la résiliation du bail, le tribunal a considéré que M^me X avait gravement manqué, de par l’agression commise sur un agent d’entretien salarié du bailleur sur son lieu de travail et dans l’immeuble où s’exécutait le bail, à son obligation d’user paisiblement du bien loué.

M^me X, qui indique regretter les faits de violence pour lesquels elle a été condamnée,

soutient que la résiliation du bail et l’expulsion prononcées par le premier juge constituent des mesures disproportionnées soulignant que la SA Immobilière Podeliha a manqué à son obligation contractuelle de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, impartie par l’article 1719 du code civil, en ne prenant pas en considération les doléances des locataires, dont les siennes émises par courrier du 13 janvier 2017, quant à la qualité du travail fourni par M^me Y-B et partant, en laissant la situation s’envenimée. Elle ajoute s’être toujours acquittée du paiement de son loyer et d’entretenir des relations extrêmement cordiales avec ses voisins. Elle souligne qu’une procédure d’expulsion, comme prononcé par le tribunal, emporterait des conséquences dramatiques pour sa famille, compte tenu des délais pour bénéficier d’un nouveau logement social. Elle précise vivre en couple avec trois enfants à charge, dont sa fille aînée qui a un enfant d’à peine six mois.

La SA Immobilière Podeliha soutient au contraire que rien ne justifie les faits de violence commis par M^me X qui caractérisent une violation de son obligation de jouissance paisible des locaux loués, laquelle, même non renouvelée, est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Par jugement définitif du 14 septembre 2018, le tribunal de police d’Angers a déclaré M^me X coupable de violences ayant entraîné une incapacité totale de travail n’excédant pas 8 jours, commises le 17 mai 2017 à Trélazé sur la personne de M^me Y, agent d’entretien de la SA Immobilière Podeliha. Lors de son audition devant les services de police, M^me X avait reconnu avoir, ce jour-là, proféré des menaces à l’encontre de l’agent d’entretien, alors que celui-ci effectuait le ménage dans le hall de son immeuble, lui avoir craché au visage puis l’avoir saisi par la gorge avec une main et serré jusqu’à ce qu’une voisine intervienne.

En agissant de la sorte à l’encontre d’une salariée de son bailleur dans les parties communes de l’immeuble où s’exécute le bail litigieux, M^me X, qui ne le conteste pas, a manqué à son obligation contractuelle de jouissance paisible des locaux loués. Ce manquement, constitué par des faits de violence, même non renouvelé, justifie, par sa gravité, le prononcé de la résiliation du bail, sans qu’un manquement contractuel imputé au bailleur, dont l’existence n’est d’ailleurs pas démontrée par M^me X, l’absence de réponse à un courrier adressé à ce dernier dans lequel était évoqué l’incompétence de l’agent d’entretien ne pouvant suffire à le caractériser, ni la situation personnelle et familiale de la locataire ne puissent en effacer ou minorer la gravité.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé.

- Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil causant inévitablement un préjudice au bailleur en ce qu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie la mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

La résiliation du bail litigieux ayant été prononcée, M^me X sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation.

Le jugement sera donc confirmé sauf à préciser que l’indemnité d’occupation sera due à compter du présent arrêt et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

—  Sur la réduction du délai d’expulsion

La SA Immobilière Podeliha, soulignant la gravité du manquement contractuel imputé à M^me X, sollicite l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir. Elle relève que la réduction du délai n’est pas illégale puisque prévue par l’article L. 412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution et ajoute que M^me X ne justifie pas avoir accompli de démarches pour se reloger.

M^me X soutient que la réduction du délai légal ainsi sollicité, qui ne peut être réduit ou supprimé que par une décision spéciale et motivée, est illicite.

En vertu de l’alinéa 1^er de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Il découle de ces dispositions que, contrairement à ce que soutient M^me X, le juge a la possibilité, au regard des circonstances de l’espèce, de réduire ou de supprimer ce délai.

La SA Immobilière Podeliha ne soutient pas avoir user de la faculté offerte par l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation qui permet d’éviter une action en résiliation du bail contre le locataire qui ne respecte pas l’obligation d’user paisiblement des locaux selon leur destination, en ayant proposé à M^me X, une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses facultés financières, qu’elle aurait refusée. Il n’est pas contesté que M^me X vit en couple et à trois enfants à charge dont sa fille qui a elle-même un enfant en bas âge à sa charge. Dans ces circonstances, la gravité du manquement contractuel imputé à M^me X ne saurait suffire à justifier la réduction du délai à 15 jours, alors qu’une telle réduction mettrait inévitablement tous les membres du foyer en grande difficulté, étant observé qu’il ne peut être reproché à M^me X, qui a contesté le prononcé de la résiliation du bail litigieux, de ne pas justifier des recherches entreprises en vue de son relogement.

Le jugement critiqué sera donc également confirmé sur ce point.

- Sur les demandes accessoires

M^me X, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens d’appel lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

L’équité ne commande pas de prononcer une condamnation au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel. La SA Immobilière Podeliha sera déboutée de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à préciser que M^me Z X est condamnée à payer à la SA Immobilière Podeliha une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges, qui auraient été dû à défaut de résiliation, à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux,

Y ajoutant,

DEBOUTE la SA Immobilière Podeliha de sa demande formée en cause d’appel au titre de l’article

700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M^me Z X aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

S. C C. E