COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CM/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 18/00389 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EIRI

Jugement du 15 Janvier 2018

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 14/00931

ARRET DU 25 JANVIER 2022

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […]

Hygne

[…]

Madame C D épouse X

née le […] à […]

Hygne

[…]

E.A.R.L. D’HYGNE

Hygne

[…]

Représentés par M^e S charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Monsieur S-T Y

né le […] à […] […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/003234 du 23/05/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Madame E F épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/003233 du 23/05/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représentés par M^e Grégoire TREBOUS substituant M^e S-Philippe MESCHIN de la SELARL D.M. T, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 0257511

INTIMEE EN APPEL PROVOQUE

SAS QUATUOR TRANSACTIONS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 18082, et M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 04 Octobre 2021 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame MULLER, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame ROUSTEAU, Président de chambre

Madame MULLER, Conseiller

Madame REUFLET, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 25 janvier 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Sylvie ROUSTEAU, Président de chambre, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

Par acte authentique en date du 8 janvier 2009, M. S-T Y, son épouse M^me E F, et le GAEC d’Higné représenté par cette dernière, seule associée suite au décès de M. H F, ont vendu pour une durée de douze années à l’EARL d’Hygné substituée à M. B X et son épouse M^me C D les droits de superficie des immeubles cadastrés, d’une part, section A n°111 lieudit «Les Bétaudières» et […]» à Etriché pour une surface totale de 3 ha 27 a 85 ca comprenant un bâtiment pour la production de veaux de boucherie et son extension, un abri pour génisses et une fosse pour déjections des veaux, qui appartiennent au GAEC d’Higné, d’autre part, section A n°612 lieudit «Cloteau du Patis d’Higné», n°614 lieudit «Higné», […]» et […]» à Daumeray pour une surface totale de 1 ha 48 a 80 ca comprenant un hangar à fourrage-matériels, une stabulation bovins, une réserve d’eau irrigation avec station de pompage, une réserve d’eau blanche (lavage) et un ancien bâtiment atelier, qui appartiennent aux époux Y F, l’ensemble au prix de 126.400 euros, droits à paiement unique compris, ventilé entre le GAEC d’Hygné pour 41.650 euros et les époux Y F pour 84.750 euros.

Les vendeurs ont déclaré, en page 18 de l’acte, exploiter jusqu’alors dans les lieux une installation d’élevage de 506 veaux à loger portant le numéro de référence 2101.1°a à la nomenclature des installations classées et ayant fait l’objet d’une autorisation par arrêté préfectoral en date du 7 février 1997 dont une copie est demeurée annexée à l’acte.

Par acte authentique en date du même jour, les époux X D ont acquis des époux Y F, qui ont préalablement réitéré leur autorisation quant aux constructions réalisées et financées par le GAEC d’Higné et leur renonciation à l’accession à la propriété, la propriété indivise à concurrence de moitié chacun d’une maison d’habitation en pierres avec parc et pelouse arborés à Etriché, d’un bâtiment d’exploitation en pierres en forme de longère avec terrain à Daumeray, de terres agricoles et prés d’une surface totale de 12 ha 00 a 24 ca à Etriché et de 20 ha 34 a 09 ca à Daumeray, ainsi que du tréfonds des parcelles agricoles dont le droit de superficie a été vendu à l’EARL d’Hygné.

Les ventes ont été négociées par la SARL Quatuor Transactions, agence immobilière spécialisée en transactions d’exploitations agricoles, qui a perçu une commission de 22.248,33 euros HT pour la reprise de l’exploitation agricole et de 10.151,34 euros HT pour la reprise de l’habitation.

Sur la base d’un diagnostic R d’exploitation d’élevage (DEXEL) établi le 26 avril 2011 par la SARL Q R concluant à l’insuffisance des volumes de stockage des effluents pour un élevage de 357 places de veaux de boucherie, l’EARL d’Hygné et les époux X D ont fait assigner les époux Y F, le GAEC d’Higné et la SARL Quatuor Transactions en référé expertise.

Par arrêt en date du 16 octobre 2012, la cour d’appel d’Angers a, infirmant l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance d’Angers en date du 15 décembre 2011 ayant rejeté leur demande, ordonné une expertise confiée à M. K L sur la capacité effective de stockage de veaux de boucherie de l’exploitation au jour de la vente au regard de la nature et de la contenance des installations, notamment de la fosse à lisier, et de la réglementation en vigueur et, en cas d’incompatibilité avec une capacité de stockage de 506 veaux, sur son éventuel caractère apparent au jour de la vente, sur le préjudice en résultant pour les acquéreurs, notamment au titre des travaux de mise en conformité nécessaires, et sur les responsabilités encourues, ce aux frais avancés des demandeurs conservant à leur charge les dépens de première instance et d’appel, sans application de l’article 700 du code de procédure civile.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 21 mars 2013.

Par acte d’huissier en date du 28 février 2014, l’EARL d’Hygné et les époux X D ont fait assigner les époux Y F et la SARL Quatuor Transactions devant le tribunal de grande instance d’Angers afin d’obtenir au principal leur condamnation in solidum à financer la réalisation d’une nouvelle fosse nécessaire à l’accueil de 506 veaux ou, à défaut, la modification de l’existant.

Par jugement en date du 15 janvier 2018, le tribunal a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de M. B X et de son épouse M^me C D

- déclaré irrecevables les demandes de l’EARL d’Hygné et des époux X D contre M. S-T Y et son épouse M^me E F

- rejeté les demandes contre la société Quatuor Transactions

- condamné l’EARL d’Hygné et les époux X D à payer les sommes de 1.500 euros aux époux Y F et de 1.000 euros à la société Quatuor Transactions en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance conformément à l’article 699 du même code qui comprendront les frais d’expertise.

Suivant déclaration en date du 1er mars 2018, l’EARL d’Hygné et les époux X D ont relevé appel de ce jugement, qui leur a été signifié le 9 février 2018, en ses dispositions ayant déclaré irrecevables leurs demandes à l’encontre des époux Y F, ayant rejeté leurs demandes contre la société Quatuor Transactions et les ayant condamnés au paiement d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, ce en intimant uniquement les époux Y F qui ont fait assigner en appel provoqué la SARL Quatuor Transaction par acte d’huissier en date du 6 juillet 2018.

L’EARL d’Hygné, M. B X et son épouse M^me C D ont demandé à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1382 et 1641 du code civil en leurs dispositions applicables à la date des faits, de :

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Angers en date du 15 janvier 2018 en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir des époux X D

- l’infirmer en ce qu’il a déclaré irrecevables leurs demandes contre les époux Y F, a rejeté leurs demandes contre la société Quatuor Transactions et les a condamnés à payer les sommes de 1.500 euros aux époux Y F et de 1.000 euros à la société Quatuor Transactions en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance conformément à l’article 699 du même code qui comprendront les frais d’expertise

- les dire fondés et recevables en leurs demandes

- à titre principal, condamner in solidum les époux Y F et la société Quatuor Transactions à financer la réalisation d’une nouvelle fosse nécessaire à l’accueil de 506 veaux, telle que préconisée par les sociétés Moreau, N et Z, et ses incidences et à verser, au titre d’une réparation du préjudice subi par eux en cas de réalisation d’une nouvelle fosse, les sommes de :

32.481 euros HT soit 38.977,20 euros TTC pour la fosse• 12.074,83 euros HT soit 14.489,80 euros TTC pour le terrassement• 1.250 euros pour le temps passé au titre de la procédure• 1.350 euros au titre du coût de l’étude CER• 1.260 euros concernant le permis de construire à intervenir• 3.000 euros pour le dossier ICPE• 24.057,60 euros pour la perte d’activité•

- à titre subsidiaire, en cas de modification de l’existant, les condamner in solidum à réparer le préjudice à hauteur des préconisations de l’expert telles qu’elles figurent en AA 6 et 7 de son rapport et à verser les sommes de :

1.250 euros pour le temps passé au titre de la procédure• 1.350 euros au titre du coût de l’étude CER• 1.260 euros concernant le permis de construire à intervenir• 3.000 euros pour le dossier ICPE•

• 24.057,60 euros minimum pour une durée minimum de travaux de 6 mois au titre de l’arrêt d’activité

- en toute hypothèse, condamner tous succombants à leur verser une somme de 50.000 euros au titre du préjudice économique subi pendant les 10 années d’exploitation et une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, de référé d’appel et de la présente instance, auxquels s’ajouteront les frais de l’expertise de M. K L.

M. S-T Y et son épouse M^me E F ont demandé à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1147 et suivants, 1382 et suivants du code civil, de :

- infirmant le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action des époux X D, déclarer cette action irrecevable à défaut pour les époux X D de disposer d’un intérêt à agir à leur encontre

- confirmer pour le surplus le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables l’EARL d’Hygné et les époux X D à leur encontre

- subsidiairement, déclarer irrecevable et mal fondée toute demande de l’EARL d’Hygné et des époux X D à leur encontre

- plus subsidiairement, condamner la société Quatuor Transactions à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations

- rejeter toutes demandes de la société Quatuor Transactions

- condamner les époux X D et l’EARL d’Hygné ou, à défaut, la société Quatuor Transactions à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP DMT, avocat au barreau d’Angers, conformément à l’article 699 du même code.

La SAS Quatuor Transactions a demandé à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et de condamner la partie qui succombera à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par arrêt en date du 28 mai 2021, la cour d’appel de céans a confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir des époux X D et déclaré irrecevables les demandes de l’EARL d’Hygné et des époux X D contre M. S-T Y et l’a infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de l’EARL d’Hygné et des époux X D contre M^me E F épouse Y ; statuant à nouveau et y ajoutant, elle a :
- déclaré l’action de l’EARL d’Hygné et des époux X D recevable à l’encontre de M^me E F épouse Y en qualité d’associée unique du GAEC d’Higné

- dit que la capacité insuffisante des fosses de stockage d’effluents pour l’exploitation d’un élevage de 357 veaux constitue un vice caché connu du GAEC d’Higné affectant les droits de superficie vendus par celui-ci à l’EARL d’Hygné

- rejeté la demande d’indemnisation du préjudice économique de l’EARL d’Hygné formée à l’encontre de M^me E F épouse Y

- déclaré sans objet la demande subsidiaire en garantie formée par M. S-T Y à l’encontre de la SAS Quatuor Transactions

- avant dire droit plus avant, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 octobre 2021 et invité :

• l’EARL d’Hygné et les époux X D à fournir les explications de fait nécessaires à la solution du litige sur les conditions de la vente de la ferme d’Hygné avec tous ses bâtiments d’exploitation à une SCI pour la transformer en un lieu de jeux de rôle grandeur nature, ce par voie de conclusions et pièces transmises au plus tard le 15 juillet 2021

• toutes les parties à fournir les explications de droit nécessaires à la solution du litige sur l’incidence de cette vente sur le bien fondé des demandes indemnitaires formées par l’EARL d’Hygné et les époux X D à l’encontre de M^me E F épouse Y au titre des frais de mise en conformité des fosses et de la perte d’exploitation pendant la durée de travaux de mise en conformité, demandes susceptibles d’être devenues sans objet

• toutes les parties à présenter leurs observations sur les moyens de droit, susceptibles d’être relevés d’office, tirés de l’absence ou de la caducité de l’appel principal de l’EARL d’Hygné et des époux X D à l’encontre de la SAS Quatuor Transactions

- réservé la demande subsidiaire en garantie formée par M^me E F épouse Y à l’encontre de la SAS Quatuor Transactions

- réservé les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EARL d’Hygné, M. B X et son épouse M^me C D, autorisés à bénéficier d’un délai supplémentaire jusqu’au 8 septembre 2021 pour y procéder, n’ont pas présenté d’observations, leur conseil ayant indiqué le 7 septembre 2021 n’être plus chargé de leurs intérêts.

Par conclusions après arrêt avant dire droit en date du 24 septembre 2021, M. S-T Y et son épouse M^me E F demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1147 et suivants, 1382 et suivants du code civil, de :

- déclarer sans objet les demandes tant de l’EARL d’Hygné que des époux X D formées à l’encontre de M^me E F épouse Y au titre des frais de mise en conformité des fosses et de la perte d’exploitation pendant la durée des travaux de mise en conformité en raison des ventes intervenues le 10 octobre 2019 au profit de la SCI Le Domaine d’Hygné

- condamner les époux X D et l’EARL d’Hygné ou, à défaut, la SAS Quatuor Transactions à verser aux époux Y F la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP DMT, avocat au barreau d’Angers, conformément à l’article 699 du même code.

Ils font observer que les époux X D et l’EARL d’Hygné qui ont vendu le 10 octobre 2019 à la SCI Le Domaine d’Hygné, respectivement, le tréfonds et la superficie des parcelles A 111 et 114 à Etriché et des parcelles 612, 614, 618 et 982, n’ont pas qualité à agir, leurs demandes au titre des frais de mise en conformité des fosses et de la perte d’exploitation pendant la durée des travaux de mise en conformité étant devenues sans objet.

Par conclusions après arrêt avant dire droit en date du 30 septembre 2021, la SAS Quatuor Transactions demande à la cour, de :

- constater la caducité de la déclaration d’appel

- déclarer sans objet les demandes de l’EARL d’Hygné et des époux X D formées à l’encontre de M^me E F épouse Y au titre des frais de mise en conformité des fosses et de la perte d’exploitation

- subsidiairement, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, la recevoir en ses conclusions, l’y dire bien fondée et, en conséquence, confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions

- en toutes hypothèses, condamner la partie qui succombera à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait observer que les époux X D et l’EARL d’Hygné, à supposer qu’ils aient omis de l’intimer, n’ont jamais complété leur déclaration d’appel et ne lui ont pas fait signifier dans le délai des articles 908 et 911 du code de procédure civile leurs conclusions d’appelants sollicitant sa condamnation in solidum avec les époux Y F, de sorte qu’ils encourent la caducité de leur déclaration d’appel, et qu’ayant cédé les biens objets du litige à la SCI Le Domaine d’Hygné, ils sont dépourvus de droit à agir quant à leurs demandes indemnitaires au titre des frais de mise en conformité des fosses et de la perte d’exploitation pendant la durée des travaux de mise en conformité, lesquelles sont devenues sans objet.

À titre subsidiaire, elle réitère les prétentions et moyens contenus dans ses dernières conclusions antérieures à l’arrêt du 28 mai 2021.

Sur ce,

En préambule, il convient de rappeler que, dans les matières où, comme en l’occurrence, la représentation est obligatoire, l’avocat ne peut se décharger de son mandat tant qu’il n’est pas remplacé par un nouveau représentant effectivement constitué en ses lieu et place, conformément à l’article 419 alinéa 2 du code de procédure civile, et que la cour d’appel reste donc saisie des demandes formulées par l’EARL d’Hygné et les époux X D dans leurs dernières conclusions récapitulatives n°4 en date du 16 décembre 2019, autres que celles sur lesquelles il a déjà été statué par l’arrêt mixte rendu le 28 mai 2021, quand bien même leur conseil a indiqué n’être plus chargé de leurs intérêts.

Sur l’absence ou la caducité de l’appel principal à l’encontre de l’agent immobilier

Aux termes de l’article 908 du code de procédure civile, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe, ce à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office ; l’article 911 du même code l’oblige sous la même sanction à signifier ses conclusions à chaque intimé qui n’a pas constitué avocat, ce dans le mois suivant l’expiration du délai de trois mois susvisé.

En l’espèce, si l’absence de mention de la société Quatuor Transactions en qualité d’intimée dans la déclaration d’appel du 1er mars 2018 paraît résulter d’une omission matérielle dans la mesure où l’EARL d’Hygné et les époux X D ont expressément relevé appel des dispositions du jugement rejetant leurs demandes contre elle et les condamnant à lui verser une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile puis, dès leurs premières conclusions d’appelants déposées le 31 mai 2018, sollicité sa condamnation in solidum avec les époux Y F, les premières conclusions signifiées par les appelants à la SAS Quatuor Transactions sont leurs conclusions récapitulatives notifiées le 31 août 2018 au conseil constitué le 12 juillet 2018 pour celle-ci sur l’assignation en appel provoqué que lui ont fait délivrer les époux Y F le 6 juillet 2018.

Cette notification étant postérieure à l’expiration au lundi 2 juillet 2018 du délai supplémentaire d’un mois dont les appelants disposaient en vertu de l’article 911, ce à compter de l’expiration du délai de trois mois prévu par l’article 908, pour signifier leurs conclusions à cette intimée n’ayant pas encore constitué avocat, l’EARL d’Hygné et les époux X D, dont l’appel à l’égard de la SAS Quatuor Transactions ne saurait s’analyser en un appel incident au sens de l’article 549 du code de procédure civile faute d’avoir été provoqué par l’appel incident des époux Y F, encourent la caducité de leur déclaration d’appel à l’égard de cette société.

Du fait de cette caducité, il n’y a pas lieu de statuer sur leurs demandes à l’encontre de la SAS Quatuor Transactions.

Sur l’incidence de la vente des biens objets du litige sur l’action indemnitaire des acquéreurs contre le vendeur

Il a été jugé par l’arrêt rendu le 28 mai 2021, d’une part, que l’EARL d’Hygné, qui s’est portée acquéreur pour une durée de 12 ans à compter du 8 janvier 2009 des droits de superficie appartenant au GAEC d’Higné notamment sur les parcelles A 111 et 114 et comprenant le bâtiment pour la production de veaux de boucherie (abritant la fosse enterrée litigieuse) et son extension, l’abri pour génisses et la fosse pour déjections des veaux (correspondant à la fosse non couverte litigieuse), et les époux X D, qui ont vocation à redevenir de plein droit titulaires de ces droits de superficie à l’issue de ce délai pour avoir acquis simultanément le tréfonds des mêmes parcelles des époux Y F, sont recevables, comme y ayant intérêt, à agir à l’encontre de M^me E F épouse Y en qualité d’associée unique du GAEC d’Higné en indemnisation des préjudices résultant de l’insuffisance alléguée de capacité des fosses vendues pour permettre la poursuite de l’exploitation dans le respect de la réglementation en vigueur, d’autre part, que la capacité insuffisante des fosses de stockage d’effluents pour l’exploitation d’un élevage de, non pas 506, mais seulement 357 veaux constitue un vice caché connu du GAEC d’Higné affectant les droits de superficie vendus, enfin, que l’EARL d’Higné n’est pas fondée en sa demande d’indemnisation d’un préjudice économique dont elle ne démontre ni l’existence ni l’imputabilité à la non conformité des fosses.

Seuls restent en débat les indemnités sollicitées par les appelants de concert au titre du coût des travaux de réalisation d’une nouvelle fosse (38.977,20 euros TTC pour la fosse et 14.489,80 euros TTC pour le terrassement) ou, à défaut, de modification de l’existant selon les préconisations de l’expert judiciaire en AA 6 et 7 de son rapport, du temps passé au titre de la procédure (1.250 euros), du coût de l’étude CER (1.350 euros), des frais de permis de construire (1.260 euros), des frais de dossier ICPE (3.000 euros) et de la perte d’activité pendant les travaux (24.057,60 euros).

Si, dans le cadre de la réouverture des débats, les appelants n’ont fourni aucune explication de fait sur les conditions de la vente de la ferme d’Hygné avec tous ses bâtiments d’exploitation à une SCI pour la transformer en un lieu de jeux de rôle grandeur nature, il ressort du relevé des formalités publiées au 4 juillet 2021, régulièrement communiqué par les époux Y F, que l’EARL d’Hygné et les époux X D ont vendu le 10 octobre 2019 à la SCI Le Domaine d’Hygné, respectivement, les droits de superficie et le tréfonds de diverses immeubles dont les parcelles A 111 et 114.

L’EARL d’Hygné et les époux X D ne sont donc plus fondés à obtenir dans le cadre de leur action autonome en réparation des préjudices subis du fait du vice caché, ni le remboursement du coût des travaux de mise en conformité des fosses qu’ils n’auront pas à entreprendre du fait de la vente intervenue avant d’engager ces travaux, sauf à ce qu’une clause de l’acte de vente en mette le coût à leur charge dans leurs rapports avec l’acquéreur, ce qui n’est pas allégué ni démontré, ni l’indemnisation de la perte d’exploitation dont il n’auront pas à pâtir pendant la durée de ces travaux.

Leurs demandes indemnitaires au titre du coût de réalisation d’une nouvelle fosse, terrassement compris, tel que chiffré aux devis de l’Eurl M N et de la SARL Moreau & Associés, du coût de modification de l’existant, non chiffré à ce stade, des frais de permis de construire et de dossier ICPE (installation classée pour la protection de l’R) afférents aux travaux de mise en conformité, tels que chiffrés aux devis respectifs du bureau d’études O P et de la société Q R, et de la perte d’activité pendant ces travaux doivent, dès lors, être déclarées sans objet.

Il ne leur a été substitué aucune demande d’indemnisation d’une moins-value sur le prix de vente des immeubles.

Les appelants peuvent tout au plus prétendre à l’indemnisation, d’une part, du temps passé au titre du suivi de la procédure et des déplacements qu’elle a induits, chiffré par le cabinet d’expertise comptable CerFrance à la somme de 1.250 euros, d’autre part, du prix de 1.350 euros payé à cet expert comptable pour son étude relative au temps passé au titre de la procédure et à la marge perdue par veau sorti pendant la suspension d’activité consécutive aux travaux de reprise.

M^me E F épouse Y sera, par conséquent, condamnée en qualité d’associée unique du GAEC d’Hygné à payer à l’EARL d’Hygné et aux époux X D ensemble ces seules sommes de 1.250 euros et de 1.350 euros.

Sur l’action en garantie du vendeur contre l’agent immobilier

L’appel provoqué des époux Y F à l’encontre de la SAS Quatuor Transactions, recevable en dépit de la caducité de l’appel principal à l’égard de celle-ci, ne conserve un objet qu’en ce qui concerne M^me E F épouse Y, seule condamnée à indemniser l’EARL d’Hygné et les époux X D.

Ceci précisé, en droit, l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil, dite de moyens, relative à l’immeuble vendu par son entremise.

Il engage sa responsabilité si, ayant des raisons de soupçonner l’existence d’un risque ou d’une incohérence dans les déclarations du vendeur, il ne procède à aucune vérification complémentaire ou si, en présence de vices indécelables pour des personnes non averties mais visibles pour lui, il omet d’en informer les parties.

En revanche, il n’a pas à se substituer à un professionnel d’un autre secteur d’activité que le sien et à s’assurer de l’absence de vice lorsque les vices sont inapparents au moment de la vente.

En l’espèce, M^me E F épouse Y reproche uniquement à la société Quatuor Transactions de n’avoir pas fourni à l’EARL d’Hygné et aux époux X D les renseignements exacts que ceux-ci étaient en droit d’attendre, ce en portant, à l’article «V. R» du dossier technique de septembre 2007 joint à la fiche de présentation de l’exploitation agricole qu’elle leur a remis, les mentions suivantes, alors qu’elle était en possession de l’ensemble des documents relatifs à l’exploitation, dont le DEXEL élaboré le 20 novembre 2000 par l’organisme Caval R pour le compte du GAEC d’Higné faisant état d’un effectif de 366 veaux :
'Autorisation d’exploiter :

En date du 7 février 1997, soit un élevage de 506 veaux.

Mises aux normes : réalisée'.

Toutefois, cette référence à une mise aux normes réalisée n’a pas plus que la mention, au paragraphe «Informations relatives aux installations classées» du compromis de vente rédigé par la société Quatuor Transactions et signé le 18 septembre 2008 entre le GAEC d’Higné et les époux X D, selon laquelle 'Cette installation a fait l’objet d’un arrêté d’autorisation délivré par Monsieur le Préfet du département du Maine-et-Loire en date du 7 février 1997, conformément aux dispositions du décret n°77-1133 du 21 septembre 1977 et ses modificatifs par lequel le vendeur est autorisé à exploiter au lieu dit «Higné» à ETRICHE, un élevage de 506 veaux à loger dans trois bâtiments existants et deux bâtiments à construire (parcelles n°111 et 114, section A) et relevant de la rubrique 2101.1°.a de la Nomenclature et est soumis aux dispositions du présent arrêté (copie de l’arrêté ci annexé). En outre, le vendeur déclare […] Que l’activité de cette installation a débuté dans le délai de trois ans de l’autorisation citée et qu’elle n’a fait l’objet d’aucune suspension, fermeture ou suppression administrative, ni d’une interruption pendant plus de trois ans', induit les acquéreurs en erreur sur la conformité des installations à la capacité maximale d’élevage de 506 veaux de boucherie autorisée par l’arrêté préfectoral susvisé car ceux-ci n’ignoraient pas que cette capacité maximale n’était pas atteinte à la date de la vente, les installations vendues ne permettant alors d’accueillir simultanément que 357 veaux de boucherie comme indiqué aux contrats d’intégration de veau de boucherie signés par le GAEC d’Higné en qualité d’engraisseur avec la SARL Denkavit France les 7 novembre 2006 et 27 mai 2008 et repris dans l’étude du projet d’installation de M. B X en date du 27 mai 2008, et que l’autorisation d’exploiter ne préjugeait pas de la conformité des installations en cas de nouvelle extension des bâtiments, nécessaire pour augmenter la capacité d’élevage effective.

La fiche de présentation et le dossier technique rédigés par l’agent immobilier décrivent, d’ailleurs, l’unique bâtiment dédié à la production des veaux de boucherie comme comportant '56 cases de 5 veaux', sans la moindre référence à la capacité de stockage des effluents.

En outre, si la SAS Quatuor Transactions ne justifie pas du caractère intentionnel de la réticence dolosive qu’elle impute aux vendeurs pour lui avoir remis des documents qu’ils savaient inexacts sans l’alerter de la distorsion entre, d’une part, le DEXEL du 20 novembre 2000, qu’elle a transmis avec divers documents (résultats d’exploitation, dossiers PAC, relevé MSA et étude d’impact du projet du GAEC d’Higné) aux candidats acquéreurs sous clause de confidentialité, faisant état d’une fosse 'bateau’ en béton projeté appelée STO.1 d’une capacité existante de 1.000 m3 et d’une fosse rectangulaire enterrée couverte appelée STO.2 d’une capacité existante de 250 m3, et, d’autre part, la capacité utile réelle des fosses qui, comme l’a constaté l’expert judiciaire, n’était que de 523 m3 pour la fosse 'bateau’ extérieure et de 59 m3 pour la fosse rectangulaire couverte et permettait d’exploiter 271 places d’engraissement seulement compte tenu de la capacité de stockage de lisier et eaux de lavage (fixée selon les usages professionnels à 1,9 m3 par place d’engraissement de veau sur caillebotis intégral) et de la pluviométrie locale (estimée sur 6 mois à un volume de 66,10 m3 à déduire de la capacité utile de la fosse non couverte), M^me E F épouse Y, qui reste peu précise sur l’extension du bâtiment de production des veaux de boucherie réalisée par rapport aux deux bâtiments à construire, avec création d’une fosse non couverte de 500 m3 en complément de la fosse enterrée préexistante, prévus initialement dans l’étude d’impact du projet du GAEC d’Higné présentée à l’appui de la demande d’autorisation du 19 juin 1996, ne pouvait ignorer, en sa qualité de co-gérante associée du GAEC d’Higné et quand bien même son frère se serait occupé de la gestion de l’exploitation, l’écart important entre la capacité annoncée et la capacité réelle de la fosse couverte, ne serait-ce que par le nombre de voyages nécessaires pour la vider à l’aide de la tonne à lisier de 6.000 litres faisant partie des biens mobiliers attachés à l’exploitation également vendus à l’EARL d’Hygné.
Il n’en va pas de même de l’agent immobilier qui, bien que spécialisé dans les ventes d’exploitations agricoles, n’était pas habilité à émettre un avis technique sur la capacité non apparente des fosses, à la différence des organismes Caval R ayant établi le DEXEL du 20 novembre 2000, qui a précédé la mise aux normes du bâtiment de production des veaux entrée en comptabilité le 31 mars 2001, et Q R ayant établi le DEXEL du 26 avril 2011 pour le compte de l’EARL d’Hygné après la vente, qui divergent dans leurs conclusions sur ce point.

Du tout, il résulte que M^me E F épouse Y ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’une faute commise par la SAS Quatuor Transactions en relation de causalité avec le vice caché dont elle doit répondre envers l’EARL d’Hygné et les époux X D.

Elle ne peut donc qu’être déboutée de son recours en garantie.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, M^me E F épouse Y supportera les dépens de référé, de première instance et d’appel, lesquels comprennent de droit la rémunération de l’expert judiciaire en vertu de l’article 695 4° du code de procédure civile, à l’exception des dépens exposés par M. S-T Y qui resteront à la charge de l’EARL d’Hygné et des époux X D.

En outre, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, elle versera les sommes de 4.000 euros à l’EARL d’Hygné et aux époux X D ensemble et de 2.000 euros à la SAS Quatuor Transaction au titre des frais non compris dans les dépens exposés par ceux-ci sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile, sans pouvoir bénéficier du même texte dont il n’y a pas lieu de faire application au profit de M. S-T Y.

Par ces motifs

La cour,

Vu l’arrêt rendu le 28 mai 2021 par la cour d’appel de céans ;

Déclare caduque à l’égard de la SAS Quatuor Transactions la déclaration d’appel faite le 1er mars 2018 par l’EARL d’Hygné et les époux X D.

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’EARL d’Hygné et les époux X D au paiement d’indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Vu la vente le 10 octobre 2019 à un tiers des biens objets du litige, déclare sans objet les demandes indemnitaires de l’EARL d’Hygné et des époux X D au titre du coût de réalisation d’une nouvelle fosse ou de modification de l’existant, des frais de permis de construire et de dossier ICPE et de la perte d’activité pendant les travaux.

Condamne M^me E F épouse Y en qualité d’associée unique du GAEC d’Higné à payer à l’EARL d’Hygné et aux époux X D ensemble les sommes de 1.250 (mille deux cent cinquante) euros pour le temps passé au titre de la procédure et de 1.350 (mille trois cent cinquante) euros au titre du coût de l’étude CerFrance.

La déboute de son recours en garantie à l’encontre de la SAS Quatuor Transactions.

La condamne à payer les sommes de 4.000 (quatre mille) euros à l’EARL d’Hygné et aux époux
X D ensemble et de 2.000 (deux mille) euros à la SAS Quatuor Transactions sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile.

Déboute les époux Y F de leur demande au même titre.

Condamne M^me E F épouse Y aux dépens de référé, de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire, excepté les dépens exposés par M. S-T Y qui resteront à la charge de l’EARL d’Hygné et des époux X D.

Dit que les dépens seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF S. ROUSTEAU 1. U V W AA

[…]