COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/01274 – N° Portalis DBVP-V-B7G-FBAE

jugement du 28 juin 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 11211054

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024

APPELANT :

Monsieur [J] [D]

Maison d’Arrêt

[Adresse 7]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004215 du 13/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représenté par M^e Jennifer NEVEU, avocat au barreau du MANS

INTIMEES :

Madame [L] [W]

née le 10 Novembre 2000 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

N’ayant pas constitué avocat

O.P.H. LE MANS METROPOLE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emilie BOURDON de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 2021432

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 septembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame GANDAIS qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 26 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 11 février 2020, l’OPH Le Mans Métropole Habitat a donné à bail à M. [J] [D] et Mme [L] [W] un logement situé [Adresse 1] au [Localité 6] (72).

Suivant actes en date des 2 et 6 décembre 2021, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans aux fins d’obtenir à titre principal, le prononcé de la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage, l’expulsion des locataires, leur’condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’arriéré locatif ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Suivant jugement rendu le 28 juin 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [L] [W] et de M.'[J] [D] et portant sur un logement situé [Adresse 1] au [Localité 6],

— dit qu’en conséquence Mme [L] [W] et M. [J] [D] devront libérer les lieux, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, à’compter de la notification du jugement, à défaut autorisé l’OPH Le Mans Métropole Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [W] et M.'[J] [D] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément a l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé l’OPH Le Mans Métropole Habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement Mme [L] [W] et M. [J] [D] à payer à l’OPH Le Mans Métropole Habitat :

—  577,77euros au titre des loyers et charges

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [J] [D] à payer à l’OPH Le Mans Métropole Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— condamné solidairement Mme [L] [W] et M. [J] [D] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

— débouté chacune des parties du surplus de ses demandes,

— ordonné la notification de la présente décision, à la diligence du greffe et en vertu de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution à M. le Préfet de la Sarthe.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 juillet 2022, M. [D], qui a obtenu l’aide juridictionnelle totale le 13 septembre 2022, a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives à l’expulsion et au transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ainsi que celles ayant débouté chacune des parties du surplus de ses demandes ; intimant’le bailleur et Mme [W].

Suivant conclusions signifiées le 11 octobre 2022, le bailleur a formé appel incident du jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a été débouté de sa demande indemnitaire.

Seul le bailleur intimé a fait signifier le 14 octobre 2022 ses conclusions du 11 octobre 2022 comportant appel incident, à sa co-intimé, Mme [W], qui,'citée à domicile, n’a pas constitué avocat.

Le présent arrêt sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 août 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 septembre 2024, conformément à l’avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties le 24 avril 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses uniques écritures reçues le 25 juillet 2022, M. [D] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 28 juin 2022 en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires et en ce qu’il a condamné ces derniers à payer solidairement la somme de 577,77 euros au titre du loyer et des charges outre la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger de nouveau :

— débouter l’OPH Le Mans Métropole Habitat de ses demandes,

— condamner l’OPH Le Mans Métropole Habitat à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jennifer Neveu, avocat au barreau du Mans.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 1er août 2024, l’OPH Le Mans Métropole Habitat demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des’articles 1217, 1728 et 1729 du code civil, de :

— déclarer M. [J] [D] mal fondé en son appel ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,

— confirmer le jugement rendu le 28 juin 2022 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire du Mans en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [L] [W] et de M. [J] [D] et portant sur un logement n°816 situe [Adresse 1],

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’en conséquence Mme [L] [W] et M. [J] [D] devront libérer les lieux, de leur biens ainsi que de tous occupants de leur chef, à compter de la notification du jugement, à défaut autorisé l’OPH Le Mans Métropole Habitat exerçant sous l’enseigne Le Mans Métropole Habitat à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [W] et de M. [J] [D] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [L] [W] et M. [J] [D] à lui payer la somme de 577,77 euros au titre des loyers et charges,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [J] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [L] [W] et M. [J] [D] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [J] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

— condamner M. [J] [D] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [J] [D] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y additant,

— condamner M. [J] [D] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [J] [D] aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour constate que l’intimé sollicite la confirmation de la disposition du jugement relative au prononcé de l’expulsion des locataires. Or,'celle-ci n’a fait l’objet d’aucune critique de la part du locataire au titre de son appel principal et de la part du bailleur, au titre de son appel incident, de sorte que la cour n’en est pas saisie et n’a pas à la confirmer.

I- Sur la résiliation du bail

Le tribunal a retenu qu’il résulte d’une main courante, d’attestations et demandes d’intervention de la part des voisins, dès le mois de juin 2020, de la proposition du bailleur de rendez-vous pour évoquer les difficultés, des lettres et des mises en demeure adressées par le bailleur de faire cesser les troubles de 2020 et 2021, restées sans effet que les locataires ou les occupants de leur chef commettent des tapages nocturnes et diurnes, des souillures des parties communes liées aux animaux, des comportements non autorisés dans l’ascenseur (urine, crachats), des agressions verbales, profèrent des insultes et des menaces à l’égard des voisins au moins depuis juin 2020 jusqu’au 29 mars 2022, date d’une nouvelle demande d’intervention du voisinage. Il a également relevé que le service Médiaction a constaté ces nuisances à de nombreuses reprises et que malgré les mises en demeure, les locataires n’ont pas cessé ces troubles. Le premier juge a également observé que postérieurement aux mises en demeure et tentatives de rendez-vous infructueuses avec les locataires, les’troubles ont continué. S’agissant de Mme [W], le tribunal a indiqué que si cette dernière démontre avoir déménagé, elle ne justifie pas du congé qu’elle aurait délivré au bailleur ni qu’elle aurait dû quitter le logement du fait de violences conjugales de sorte qu’elle a été considérée comme étant toujours locataire en titre. S’agissant du co-locataire, le tribunal a retenu que si ce dernier soutient être incarcéré, il est cependant responsable de toutes les personnes qui s’introduisent dans son logement de son chef, ne démontrant pas le contraire et soulignant que les pièces produites par le bailleur établissent des nuisances antérieures à son incarcération. Le premier juge a conclu que les troubles de jouissance ainsi établis sont suffisamment graves pour considérer que les locataires n’usent pas de la chose louée raisonnablement. Il a en conséquence prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires.

Aux termes de ses écritures, l’appelant fait valoir qu’à la date des faits dénoncés, il était incarcéré et que si des troubles résultent de son appartement, c’est le fait de tiers qui s’y sont introduits sans son consentement. Il conteste ainsi l’imputabilité des troubles de voisinage à son endroit et reproche au tribunal d’avoir prononcé la résiliation du bail à ses torts.

Aux termes de ses dernières écritures, le bailleur fait valoir que très peu de temps après leur entrée dans les lieux, soit à compter d’août 2020, le voisinage direct des locataires s’est plaint en raison des troubles anormaux causés par ces derniers et qu’au jour de la délivrance de l’assignation, les incivilités dont ils étaient les auteurs persistaient. L’intimé produit plusieurs attestations à cet effet ainsi qu’une main courante établie le 11 septembre 2020. Il fait également état des nombreuses mises en demeure qui leur ont été adressées ainsi que les multiples interventions au domicile des locataires, nécessitées par des troubles dénoncés par le voisinage. Le bailleur ajoute que les troubles ont persisté jusqu’en mars 2022 et ce, en dépit des rappels et des mises en demeure. Il’soutient que l’ensemble des pièces produites par ses soins est suffisamment cohérent et probant pour caractériser de manière objective l’existence de troubles importants et récurrents résultant du comportement des locataires. En réponse à l’argumentation de la partie adverse, l’intimé rappelle que la période de trouble s’étend a minima d’août 2020 à mars 2022 et que sur cette période, le locataire n’a pas été continuellement incarcéré et se trouvait donc à son domicile. Il’souligne que les interventions de la société Médiaction permettent de caractériser la participation de l’appelant aux nuisances subies par le voisinage puisqu’il y est fait la mention expresse de sa présence. Au surplus, le bailleur rappelle qu’en vertu d’une jurisprudence constante, le locataire est responsable en qualité de titulaire du bail tant des troubles résultant de son propre comportement que ceux provenant des personnes qu’il reçoit à son domicile.

Sur ce, la cour

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes des articles 1728 du même code, et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du même code prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il est de principe que la situation invoquée au soutien de la demande de résiliation du bail doit être appréciée le jour où le juge statue et qu’il appartient en outre à celui-ci d’apprécier si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

En l’espèce, le bailleur affirme que les locataires ne respectent pas l’obligation de jouissance paisible des lieux loués dès lors que, de jour comme de nuit, émanent de leur logement des bruits tels que des aboiements de chiens, des’coups dans les murs, des éclats de voix, de la musique à un haut niveau sonore, des bagarres. Il fait également état de divers actes d’incivilité dans les parties communes de l’immeuble (souillures de chiens, traces d’urine, crachats, dépôt sauvage de poubelles) et d’agissements à l’égard des autres occupants de l’immeuble (agressions verbales, actes d’intimidation).

Il verse aux débats :

— une main courante du 11 septembre 2020 établie à la demande d’une voisine déplorant des aboiements de chien incessants ainsi que le comportement agressif de la locataire,

— plusieurs mises en demeure qu’il a adressées aux locataires au cours des mois d’août, septembre 2020 puis en mai, juin et septembre 2021, aux fins qu’ils cessent l’ensemble des nuisances sonores et autres troubles dénoncés par le voisinage,

— un courrier de rendez-vous adressé aux locataires le 14 septembre 2020,

— de multiples demandes d’intervention qui lui ont été adressées par le voisinage en juin, août, septembre et décembre 2020, en mai, juin, juillet, août, septembre et décembre 2021, en janvier et mars 2022 du fait des troubles sonores diurnes et nocturnes occasionnés par les locataires,

— les nombreuses interventions de la société de gardiennage de nuit Médiaction, notamment en août 2021 et novembre 2021,

— cinq attestations établies par le voisinage proche, datées de septembre 2021, dénonçant la réalité des troubles imputés aux locataires.

L’appelant, pour sa part, produit devant la cour, deux certificats de présence établis par le directeur de la maison d’arrêt du [Localité 6], indiquant qu’il a été incarcéré du 15 octobre 2020 au 16 octobre 2020 et du 26 octobre 2020 au 3 juillet 2021.

Si l’appelant soutient que les incidents relatés remontent à une période où il se trouvait incarcéré, force est de constater que les nuisances ont été constatées de manière continue depuis le mois d’août 2020 jusqu’à mars 2022, étant observé que du mois d’août jusqu’au 14 octobre 2020 et à compter du 4'juillet 2021, il n’est pas discuté que le locataire n’était plus détenu à la maison d’arrêt et avait regagné son domicile. Ainsi, le 5 novembre 2021 à 23h49, la société Médiaction conduite à se rendre chez les locataires à la suite de plaintes du voisinage relativement à du tapage nocturne, a confirmé les nuisances sonores causées par de la musique forte et a rencontré l’appelant qui indiquait fêter un anniversaire. L’appelant ne s’explique pas sur les troubles qui le mettent personnellement en cause.

Par ailleurs, ainsi que l’a rappelé le premier juge, le preneur doit répondre, non seulement de ses propres manquements aux obligations nées du bail, mais’également de ceux commis par les occupants de son chef. Si l’appelant indique qu’au cours de sa période de détention, des tiers se sont introduits chez lui, sans son consentement, il ne verse aux débats aucune pièce justifiant de cette situation. En tant que locataire, il n’a effectué aucune démarche auprès du bailleur ou des services de police pour faire cesser l’occupation de l’appartement, étant observé que son incarcération ne l’empêchait pas de réaliser toutes diligences utiles en ce sens. Mme [W], en tant que co-locataire, n’a pas davantage dénoncé l’introduction de tiers sans son autorisation dans le logement loué.

En définitive, d’une part, l’appelant ne contredit pas les allégations du bailleur s’agissant des troubles constatés à des périodes où il ne se trouvait pas incarcéré. D’autre part, lors de sa période de détention, il ne peut valablement, pour dénier sa responsabilité, se retrancher derrière le fait de tiers dont il ne démontre pas l’introduction sans son accord dans son logement.

Les manquements à l’obligation de jouissance paisible, qu’ils soient imputables aux locataires ou aux occupants de leur chef, sont clairement établis par les déclarations et constats multiples, répétés et convergents faits par plusieurs voisins ainsi que par la société de gardiennage de nuit. Comme relevé par le premier juge, nonobstant les multiples rappels à leurs obligations qui ont été adressés aux locataires, les nuisances diverses en provenance de leur logement ont persisté.

En considération de ce qui précède, il apparaît que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les manquements répétés des locataires à leurs obligations étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail étant observé qu’il n’est produit devant la cour aucun élément permettant de remettre en question la juste appréciation des faits de la cause réalisée en première instance.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires.

II- Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Le tribunal a, en considération du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, condamné l’appelant à payer, à compter du prononcé du jugement, une’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, précisant que Mme [W] n’en était pas débitrice dès lors qu’elle justifiait avoir quitté le logement.

Aux termes de ses écritures, l’appelant, bien qu’ayant expressément critiqué la disposition du jugement l’ayant condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, ne présente plus de prétention à cet égard.

Le bailleur, pour sa part, conclut à la confirmation du jugement condamnant l’appelant à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges.

Sur ce, la cour

La cour constate, à la lecture des écritures de l’intimé, que l’appelant a volontairement quitté les lieux, lesquels ont fait l’objet d’une reprise suivant procès-verbal du 15 juin 2023 qui a été signifié à ce dernier par commissaire de justice le 22 juin 2023 dans les formes prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

L’appelant abandonnant sa demande d’infirmation du jugement relativement au chef le condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, il convient de confirmer, sans plus ample examen au fond, cette disposition sauf à préciser que le paiement de ladite indemnité n’est due que jusqu’au 15 juin 2023, date à laquelle le bailleur a pu disposer à nouveau de son bien.

III- Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Dans la mesure où l’appelant ne développe aucun moyen au soutien de l’infirmation du chef du jugement l’ayant condamné solidairement avec sa co-locataire à payer une somme de 577,77 euros au titre de l’arriéré locatif, il y a lieu en conséquence, sans plus ample examen au fond, de confirmer ce chef de la décision.

IV- sur la demande indemnitaire formée par le bailleur

Le tribunal a rejeté la demande indemnitaire formée par le bailleur au motif que celui-ci ne justifie pas d’un préjudice direct puisque seuls les voisins des locataires ont été concrètement atteints par le comportement de ces derniers ou des tiers occupants le logement.

Aux termes de ses dernières écritures, le bailleur soutient que le comportement des locataires, des lors qu’il constitue un trouble de voisinage, est’de nature à lui causer un préjudice direct. Il s’estime fondé à réclamer la condamnation solidaire des anciens locataires à lui régler la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice résultant du non-respect des clauses du bail.

L’appelant n’a formé aucune observation relativement à l’appel incident du bailleur.

Sur ce, la cour

La cour observe que si l’intimé invoque un préjudice résultant du non-respect des clauses du bail, il ne l’explicite pas et ne justifie pas en réalité d’un préjudice autre que celui résultant de son obligation d’initier une procédure à l’encontre des locataires, ce qui fait l’objet d’une indemnisation au titre de ses frais irrépétibles.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande indemnitaire.

V- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au regard de la solution apportée par la cour, les dépens d’appel seront mis à la charge de l’appelant et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelant qui succombe en son appel sera condamné à payer à l’intimé la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, sans pouvoir prétendre à l’application à son bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 28 juin 2022 sauf à préciser que l’indemnité d’occupation est due par M. [J] [D] du prononcé du jugement jusqu’au 15 juin 2023,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [J] [D] à payer à l’OPH Le Mans Métropole Habitat la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

DEBOUTE M. [J] [D] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [D] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS