COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

IG-[Localité 2]/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01844 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FHRF

jugement du 10 octobre 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 3]

n° d’inscription au RG de première instance 23/00300

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

APPELANTS :

Monsieur [A] [S] [L]

né le 20 octobre 1948 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [Z] [C] [H]

née le 9 novembre 1966 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE-BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier E0003CUJ

INTIMEE :

Madame [M] [I] épouse [B] [Y]

née le 25 Juin 1965 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Karine COCHARD, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 23200

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 13 octobre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mai 2009, Mme [M] [I] épouse [B] [Y] (ci-après la bailleresse) a conclu un bail d’habitation avec M. [A] [L] et Mme [Z] [H] (ci-après les locataires), concernant un logement situé au [Adresse 3] [Localité 8] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel principal de 546'euros.

Par acte d’huissier en date du 17 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2 526,80'euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier en date du 2 juin 2023, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins principalement de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et obtenir leur condamnation à lui payer les loyers et charges impayés ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation, outre des dommages et intérêts.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 10 octobre 2023, le juge, devant lequel les locataires n’ont pas comparu, a :

— constaté la résiliation à compter du 18 mars 2023 du bail conclu entre les parties, relatif au logement situé [Adresse 4] (la chapelle [A]) ;

— condamné solidairement les locataires à verser à la bailleresse à compter du 18 mars 2023 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, en cas de non-résiliation du bail ;

— condamné solidairement les locataires à verser à la bailleresse la somme de 5 043,96 euros au titre des loyers et charges impayés, et des indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 septembre 2023 (loyer de septembre 2023 inclus) ;

— ordonné l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le greffe transmettra le jugement au représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte, de la demande de relogement des locataires dans le cadre du Plan d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement les locataires à payer à la bailleresse la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les locataires aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— débouté la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 27 novembre 2023, les locataires ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts ; intimant la bailleresse.

Suivant conclusions notifiées le 23 janvier 2024, la bailleresse a formé appel incident contre le jugement qui l’a déboutée de sa demande indemnitaire.

L’ordonnance de clôture, prévue initialement pour être rendue le 30 avril 2025, a été reportée au 17 septembre 2025, conformément aux avis de clôture et de fixation adressés par le greffe aux parties les 1er octobre 2024 et 20 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures reçues le 15 février 2024, les’locataires demandent à la cour, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6'juillet 1989, 1217 et suivants du code civil, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection ce qu’il':

— a constaté la résiliation du 18 mars 2023 du bail conclu entre les parties, relatif au logement situé [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 6] [Localité 11] [Adresse 7] (la’chapelle [A]) ;

— les a condamnés solidairement à verser à la bailleresse à compter du 18 mars 2023 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, en cas de non-résiliation du bail ;

— les a condamnés solidairement à verser à la bailleresse la somme de 5 043,96 euros au titre des loyers et charges impayés, et des indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 septembre 2023 (loyer de septembre 2023 inclus) ;

— a ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— a dit que le greffe transmettra le jugement au représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte, de la demande de relogement des locataires dans le cadre du Plan d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R412-2, du code des procédures civiles d’exécution ;

— les a condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme de 200'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les locataires aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— a rappelé que le jugement est exécutoire de droit ;

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 17 janvier 2023 ;

— condamner la bailleresse à exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les travaux suivants :

— remettre en état l’installation électrique en supprimant tous risques d’incendie et en assurant une mise à la terre suffisante,

— réaliser des travaux de pose d’une ventilation générale pour qu’elle soit suffisante et efficace ;

— supprimer les traces d’humidité, de moisissures dans le logement,

— mettre un terme aux infiltrations d’air et d’eau en réalisant notamment des travaux de remplacement des menuiseries, de joint des carreaux de fenêtre, de joint d’étanchéité entre les montants et les ouvrants,

— les autoriser à interrompre le paiement des loyers jusqu’à l’exécution complète des travaux et justification de l’exécution par la bailleresse,

— réduire le montant du loyer fixé à la somme de 320 euros par mois à compter du début de l’année 2021,

— condamner la bailleresse à leur payer les sommes suivantes :

—  11 520 euros au titre de la restitution du trop perçu de loyer compte tenu de la réduction de ce Ioyer depuis 3 ans,

—  10 000 euros en réparation du trouble de jouissance,

— ordonner la compensation entre les sommes dues réciproquement par eux et par la bailleresse et dire qu’en conséquence, ils ne doivent plus rien à la bailleresse et déclarer nul le commandement de payer,

— subsidiairement, à toutes fins, leur accorder des délais pour Ieur permettre d’apurer leur dette sur 3 ans moyennant le règlement d'1/36ème de cette dette par mois et suspendre les effets de la clause résolutoire,

En toutes hypothèses,

— débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes et notamment de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion,

— dire n’y avoir lieu à résiliation de bail ni expulsion,

— condamner la bailleresse à leur payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la bailleresse aux entiers dépens de l’instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 12 septembre 2025, la’bailleresse demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 10 octobre 2023 en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du 18 mars 2023 du bail conclu entre les parties, relatif au logement situé [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 8] (la’chapelle [A]) ;

— condamné solidairement les locataires à lui verser à compter du 18 mars 2023 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, en cas de non-résiliation du bail ;

— condamné solidairement les locataires à lui verser la somme de 5 043,96 euros au titre des loyers et charges impayés, et des indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 septembre 2023 (loyer de septembre 2023 inclus) ;

— ordonné l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le greffe transmettra le jugement au représentant de l’Etat dans le département, en vue de la prise en compte, de la demande de relogement des locataires dans le cadre du Plan d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R412-2, du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement les locataires à lui payer la somme de 200'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les locataires aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit.

— infirmer partiellement le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,

Statuant en cause d’appel,

— débouter les locataires de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement les locataires à lui verser la somme de 20 670,40'euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 5 septembre 2025, loyer de janvier 2024 inclus,

— condamner solidairement les locataires à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement les locataires à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la nullité du commandement de payer

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que le commandement de payer en date du 17 janvier 2023 qui leur a été délivré par la bailleresse est nul puisqu’il ne mentionne pas les cinq premiers alinéas de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ce en méconnaissance des dispositions de ladite loi mais également des stipulations contractuelles du bail. Ils affirment que l’absence de reproduction précise de ces mentions leur a causé grief puisqu’ils n’ont pas été en mesure d’apprécier la portée du commandement ainsi que ses conséquences. Ils relèvent que la bailleresse ne conteste pas véritablement le défaut viciant le commandement.

La bailleresse affirme que le commandement de payer litigieux comporte bien les mentions exigées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il indique le montant mensuel du loyer et des charges, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion et prévoit enfin la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse a bien été précisée dans le commandement, ainsi que la possibilité pour les locataires, de’saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1443-5 du code civil.

Réponse de la cour

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose "I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil".

En l’espèce et contrairement à ce qui est soutenu par les locataires, il’résulte de la lecture du commandement de payer qui leur a été délivré le 17'janvier 2023, que sont portées les mentions suivantes :

— le délai de deux mois pour régler la dette ;

— le montant des loyers et des charges échus et impayés de septembre 2022 à janvier 2023 inclus ;

— le décompte de la dette au principal, soit 2 526,80 euros ainsi que le montant des frais de procédure, de notification et de coût de l’acte ;

— l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion : « Faute pour vous de satisfaire au présent commandement de payer dans les deux mois à compter de la date portée en tête du présent acte, ou d’avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion » ;

— la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière : « Je vous informe que vous avez la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dans la mesure où vous remplissez les conditions requises par l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 » ;

— la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la’juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil : « je vous informe, enfin de votre possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

En conséquence, le commandement de payer respecte le formalisme prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail prévoyait en outre que le commandement devait contenir la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 24 de la loi du 6'juillet 1989 ce qu’il ne fait pas.

Toutefois, en l’absence de sanction prévue par la loi, ce manquement ne saurait entraîner la nullité de l’acte en application de l’article 114 du code de procédure civile alors qu’il ne s’agit pas d’une formalité d’ordre publique pour n’être pas prévue par la loi mais par le contrat.

En conséquence, les locataires seront déboutés de leur demande de nullité du commandement de payer.

II- Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Le premier juge, relevant que les loyers et charges ne sont plus payés par les locataires depuis le début de l’année 2023 et que le commandement de payer délivré le 17 janvier 2023 est demeuré infructueux, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail. Par suite, au constat de ce que les locataires étaient devenus occupants sans droit ni titre, il a prononcé leur expulsion des lieux.

Moyens des parties

Les locataires font état de l’indécence du logement depuis 2021, sollicitant notamment la réduction du loyer depuis cette date et corrélativement la restitution du trop versé à la bailleresse. Au titre de l’indécence des lieux loués, ils invoquent à la fois les graves problèmes d’humidité, de chauffage et de ventilation ainsi que la non-conformité de l’installation électrique (à l’origine de 3 départs de feu) et du système d’assainissement, lequel présente un danger pour les personnes. Ils font ainsi grief à la bailleresse de ne pas entretenir le logement et de s’abstenir de faire réaliser les travaux qui s’imposent. Les’locataires font valoir qu’ils ont dû faire installer, à leurs frais, un insert en bois pour chauffer correctement au moins la pièce principale du séjour ainsi qu’un ballon d’eau chaude électrique. Ils indiquent encore que la maison est affectée de défauts d’étanchéité au niveau des menuiseries entraînant des moisissures et une humidité ambiante, les contraignant à dormir dans le séjour. Ils soutiennent avoir, après plusieurs alertes verbales, avisé par courrier du 17'août 2023, le mandataire de la bailleresse, relativement à l’état défectueux du logement et à la nécessité d’y faire réaliser des travaux. Les locataires se fondent sur le rapport d’expertise privé qu’ils ont fait établir le 27 septembre 2023 pour conclure que leur logement n’est pas totalement protégé contre les infiltrations d’air et d’eau parasites et que l’absence de ventilation concomitante à un chauffage non réparti entraîne la prolifération de moisissures. Ils s’appuient encore sur le rapport des Coëvrons portant sur le système d’assainissement pour mettre en évidence l’état global, assez préoccupant pour la santé des occupants, du logement.

La bailleresse conteste la vétusté comme l’indécence du logement loué, relevant que le courrier des locataires réclamant la réalisation de travaux est postérieur de plus de six mois au commandement de payer. Elle relève qu’il est inquiétant d’apprendre que les appelants auraient connu trois départs de feu alors même qu’ils ne semblaient pas assurés. Elle indique avoir effectué, à sa charge au cours de l’année 2019, des travaux d’électricité et sur l’antenne au sein du logement loué. Elle ajoute qu’ayant fait intervenir en septembre 2022 un électricien à la suite d’une plainte des locataires relativement à l’installation électrique, il s’est avéré que celle-ci n’était pas défaillante et que la puissance du compteur électrique avait été diminuée par EDF en raison des impayés des locataires. La bailleresse affirme que ces derniers ne l’ont jamais avisée de la dangerosité de l’installation électrique et de la nécessité de changer le ballon d’eau chaude. Elle considère que le logement, donné en bon état d’usage ainsi que justifié par l’état des lieux d’entrée, est en mauvais état du seul fait du défaut d’entretien des locataires et de l’absence de chauffage. Elle explique encore la problématique de l’humidité par une absence d’entretien d’un caniveau d’évacuation qui s’est retrouvé bouché et par un défaut probable d’aération. La’bailleresse ajoute qu’avant même l’établissement du rapport d’expertise produit par les appelants, elle avait fait réaliser des travaux (tranchée drainante). S’agissant du dysfonctionnement allégué du système d’assainissement, elle’rétorque que l’installation a été faite dans les règles de l’art, conformément aux préconisations d’une étude de filière préalable réalisée en août 2014 et a été validée par la SAUR lors de sa visite de contrôle en octobre 2014. Elle fait remarquer que le rapport de la régie des eaux des Coëvrons, produit par les locataires, met en évidence un défaut d’entretien imputable à ces derniers à savoir une absence de curage de la fosse se trouvant pleine de boue. La’bailleresse conclut que les locataires sont défaillants tant dans le règlement de leurs loyers que dans leur obligation d’entretenir le bien loué.

Réponse de la cour

A titre liminaire, il convient de relever que si l’intimée souligne que les demandes des locataires relatives à la vétusté du logement sont irrecevables dans la mesure où elles n’ont pas été soulevées en première instance, elle ne formule aucune demande à ce titre, et plus particulièrement, n’oppose aucune fin de non-recevoir. En tout état de cause, la cour rappelle que les intimés qui n’ont pas comparu en première instance sont recevables à formuler, en cause d’appel, tous les moyens de défense et demandes reconventionnelles qui leur apparaissent fondés.

Sur le fond, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 venu définir les caractéristiques du logement décent mentionne notamment la nécessité pour le logement loué d’assurer le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le même texte impose l’existence de réseaux et branchements d’électricité et de gaz, d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement. Le logement doit en outre permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux critères de logement décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son’paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06'juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers (3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n 19-19.092 ; 3e Civ., 13 mars 2025, pourvoi n° 22-23.406).

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 14 mai 2009 entre les parties comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

La bailleresse a fait signifier le 17 janvier 2023 aux locataires un commandement de payer la somme de 2 526,80 euros en principal, correspondant aux loyers et charges demeurant impayés pour la période allant de septembre 2022 à janvier 2023.

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment des décomptes locatifs arrêtés au 30 novembre 2023, 5 avril 2023 et 5 septembre 2025, non’contestés par les locataires, que ces derniers ne règlent plus leur loyers et charges depuis le début de l’année 2023. Ils indiquent à cet égard dans leurs écritures qu’ils ont été confrontés à des difficultés financières dans les suites de la mise en invalidité de Mme [H], ce qui les a empêchés de régler régulièrement leurs loyers à la fin de l’année 2022. Ils ne font état d’aucun versement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer de sorte que les conditions de la clause résolutoire apparaissent comme acquises depuis la date du 18 mars 2023.

Toutefois, pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, les’locataires qui présentent, au regard du caractère indécent du logement, une’demande de réduction de loyers à compter de 2021, sans plus de précision temporelle, excipent ainsi d’une exception d’inexécution même s’ils ne l’indiquent pas expressément.

Pour caractériser l’indécence du logement, ils produisent notamment un rapport d’expertise amiable établi à leur demande le 27 septembre 2023 par le cabinet IXI mandaté par leur assureur protection juridique. Aux termes dudit rapport, il a été constaté :

— en extérieur : le décollement des joints mastic des carreaux des fenêtres, générant un jour entre le vitrage et le petit bois, l’absence de joint d’étanchéité entre les montants et les ouvrants ;

— en intérieur : la présence de moisissure dans deux chambres, au niveau du dégagement accès salle de bain, des WC, de la salle de bain, de l’arrière de la cuisine et plus particulièrement de la façade Nord-Est, l’absence de ventilation naturelle ou de VMC.

L’expert amiable a déduit de ces constatations que le logement n’est pas totalement protégé contre les infiltrations d’air et d’eau parasites (vétusté des menuiseries) et que l’absence de ventilation concomitant à un chauffage non réparti entraînant la prolifération de moisissure.

Ce rapport d’expertise amiable ne livre aucun indice sur la date d’apparition des désordres constatés alors que ce document a été établi six mois après l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Il ne démontre pas plus que ces désordres sont bien imputables à la bailleresse alors que, au contraire, l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucun désordre des huisserie et ne mentionne pas la présence d’humidité.

Par ailleurs, il convient de relever que si un défaut d’étanchéité des ouvrants est constaté, l’expertise ne fait pas état d’infiltrations d’eau de ce fait.

La cour relève encore que, si les locataires soutiennent avoir avisé verbalement à plusieurs reprises le mandataire de la bailleresse au sujet des désordres, ils ne le démontrent pas. Au contraire, la bailleresse indique n’avoir reçu que leur courrier recommandé daté du 17 août 2023, soit 8 mois après la délivrance du commandement de payer. Ainsi, antérieurement à ce courrier déplorant un défaut d’isolation et une humidité envahissante, les locataires ne justifient pas avoir prévenu la bailleresse des difficultés rencontrées dans la jouissance du logement loué.

S’agissant du rapport établi le 1er décembre 2023 par la régie des eaux des Coëvrons et sur lequel les locataires s’appuient pour invoquer la non conformité de l’installation d’assainissement, force est de constater que la régie n’a pas conclu en ce sens mais a signalé des défauts d’entretien et recommandé':

'- vidange de la fosse à réaliser,

— nettoyer le préfiltre,

— surveiller l’usure des couvercles,

— faire un hydrocurage du filtre à sable,

— entretenir le rejet pour la pérennité de l’installation'.

Ce rapport qui se limite à souligner des défaillances notables dans l’entretien de l’installation qui incombe aux locataires, n’établit donc aucunement l’indécence du logement alléguée par les locataires.

Enfin, si les locataires font état d’une installation électrique dangereuse, déplorant de nombreux courts-circuits ayant entraîné des départs de feu à l’intérieur du logement, notamment pendant les orages, ils ne produisent aux débats aucune pièce de nature à étayer leurs dires. La bailleresse qui affirme ne pas avoir eu connaissance de ces incidents, justifie pour sa part de l’intervention d’un électricien, le 21 octobre 2019 pour une mise en sécurité dans les suites d’un orage et le 16 septembre 2022 pour un dépannage qui a mis en évidence que le compteur Linky manquait de puissance.

Du tout, il résulte que les locataires ne démontrent pas que le logement loué ait été impropre à l’habitation de sorte qu’il convient d’écarter l’exception d’inexécution invoquée.

De la même manière, en l’absence d’élément sur la date d’apparition des désordres, sur des demandes de réparations à la propriétaire et au regard du bon état des locaux à la date d’entrée dans les lieux, aucune indécence du logement imputable à la propriétaire, laquelle ne saurait résulter de la seule absence de ventilation mécanique et d’une isolation insuffisante, n’est démontrée. Ainsi, l’état du logement ne saurait faire obstacle à une expulsion de ses occupants.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, le 18 mars 2023 et en ce qu’il a ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des appelants du logement occupé ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

III – Sur la demande en paiement de la dette locative

Le tribunal a condamné les locataires devenus occupants sans droit ni titre à compter du 18 mars 2023 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux ainsi qu’au paiement de la somme de 5 043,96 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 septembre 2023.

Moyens des parties

Les locataires concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et des loyers et charges échus au 5 septembre 2023, sans développer de moyens autres que ceux précités relativement à l’indécence et la vétuste du logement.

La bailleresse sollicite la confirmation du jugement en ses dispositions afférentes à la dette locative des appelants, demandant néanmoins l’actualisation de sa créance et produisant à cet égard un décompte arrêté au 5 septembre 2025.

Réponse de la cour

L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause à la bailleresse un préjudice réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation que le premier juge a exactement fixée au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus à la date de la résiliation, si le bail s’était poursuivi. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Par ailleurs, il résulte du décompte actualisé au 5 septembre 2025, produit par la bailleresse que les appelants restent devoir la somme de 20 670,40 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au jour du décompte et incluant le terme de septembre 2025. Les appelants, qui ne discutent pas le montant de la créance locative revendiquée par la bailleresse, n’allèguent ni n’établissent avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne la dette locative, les appelants étant condamnés solidairement au paiement de la somme de 20 670,40 euros.

IV- Sur la demande indemnitaire formulée par la bailleresse

Moyens des parties

La bailleresse réitère sa demande indemnitaire formée devant le tribunal, faisant état des tracas générés par la présente instance.

Les locataires ne formulent aucune observation relativement à cette demande.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faut duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la bailleresse fait état de tracas générés par la présente instance sans en apporter la preuve et sans démontrer l’existence d’une faute des locataires qui serait en lien avec le préjudice dont elle se prévaut.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts.

V- Sur les demandes reconventionnelles formées par les locataires

— Sur la demande d’exécution de travaux et de suspension du paiement des loyers

Les locataires, devenus occupants sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, ne peuvent prétendre à la réalisation de travaux dans le logement et à la suspension du paiement des loyers pendant lesdits travaux, dès lors que les obligations de la bailleresse cessent à compter de la résiliation du bail. Ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.

— Sur les demandes de réduction du montant du loyer et de restitution du trop versé

La cour constate que la demande des locataires visant à obtenir la réduction du montant du loyer, motivée uniquement par 'le grave défaut affectant le logement depuis 3 ans', et ce de manière rétroactive depuis 2021 est donc fondée sur les désordres invoqués au soutien de leur exception d’inexécution, laquelle a été écartée.

Si l’absence de VMC n’est pas discutée par la bailleresse, les locataires ne justifient pas avoir alerté cette dernière, avant la résiliation du bail, sur ce défaut de dispositif de ventilation qui a pu contribuer aux désordres nés de l’humidité. En tout état de cause, à supposer que la bailleresse ait été tenue de mettre en place un dispositif de ventilation dans le logement si celui-ci en était dépourvu, cela ne justifie pas une réduction du montant du loyer, au demeurant sur la période sollicitée en l’absence de toute pièce établissant que le phénomène de moisissure lié à l’humidité remonte au début de l’année 2021.

Il en va de même sur les désordres des huisseries dont il n’est pas possible, au regard des pièces produites, de déterminer s’ils relèvent d’un défaut d’entretien des locataires ou d’un manquement de la bailleresse lequel ne saurait en tout état de cause justifier une réduction du loyer en l’absence de preuve d’une demande d’intervention formée par les locataires à ce titre.

Les locataires seront déboutés de leurs demandes.

— Sur la demande indemnitaire pour trouble de jouissance

Moyens des parties

Les locataires sollicitent une somme de 10 000 euros en réparation du trouble de jouissance qu’ils indiquent subir 'depuis de nombreuses années', sans autre développement.

La bailleresse conclut au rejet de cette demande, contestant l’existence de tout désordre.

Réponse de la cour

Il importe de rappeler que l’humidité anormale et les moisissures constatées en septembre 2023 par l’expert amiable ne peuvent être datées. Des’causes multiples tenant à l’usage des lieux par leurs occupants sont susceptibles de causer une telle humidité. De plus, ce n’est que le 17 août 2023, soit postérieurement à la résiliation du bail et alors que les locataires étaient devenus occupants sans droit ni titre que ces derniers justifient s’être plaints de ce désordre.

Aucun trouble de jouissance résultant du manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, pas plus que d’une faute non contractuelle, ne’résulte des pièces produites aux débats de sorte que la demande indemnitaire doit être rejetée.

— Sur la demande de compensation

Moyens des parties

Les locataires sollicitent la compensation des sommes restant dues au titre du paiement des loyers avec les sommes pouvant être mises à la charge de la bailleresse au titre des demandes de réduction de loyer, de restitution du trop perçu et d’indemnisation du trouble de jouissance allégué.

La bailleresse conclut au débouté de cette demande.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1347-1 du code civil, la’compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, il n’a pas été fait droit aux demandes reconventionnelles formées par les locataires de sorte qu’il ne peut être opposée, au titre de la compensation et en l’état des prétentions, une dette de somme d’argent à la charge de la bailleresse à l’égard des locataires.

Les locataires seront en conséquence déboutés de leur demande de compensation.

VI- Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, bien que les locataires demandent dans le corps et au dispositif de leurs écritures, le bénéfice de délais de paiement sur 3 ans et la suspension des effets de la clause résolutoire, ils ne développent aucun moyen au soutien de cette prétention et ne produisent aucune pièce financière. Ils ne justifient pas en conséquence être en capacité de reprendre le paiement du loyer, arrêté depuis plus de deux ans, et encore moins être en capacité d’apurer l’arriéré d’un montant très important. De ce fait, la cour ne peut que les débouter de cette demande.

VII- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires, qui succombent en leur appel, supporteront les dépens d’appel et seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel. Les locataires seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déboute M. [A] [L] et Mme [Z] [H] de leur demande de nullité du commandement de payer qui leur a été délivré le 17 janvier 2023 par Mme'[M] [B] [Y] ;

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval du 10 octobre 2023 sauf en ses dispositions ayant condamné solidairement M. [A] [L] et Mme [Z] [H] à verser à Mme [M] [B] [Y] la somme de 5 043,96'euros, au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 5 septembre 2023 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [A] [L] et Mme [Z] [H] à payer à Mme [M] [I] épouse [K] [N] [Y] la somme de 20 670,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 5 septembre 2025, loyer de septembre 2025 inclus ;

Déboute M. [A] [L] et Mme [Z] [H] de leurs demandes reconventionnelles de réalisation de travaux et de suspension du paiement des loyers pendant lesdits travaux ;

Déboute M. [A] [L] et Mme [Z] [H] de leurs demandes reconventionnelles de réduction du montant du loyer et de restitution du trop versé de loyers ;

Déboute M. [A] [L] et Mme [Z] [H] de leur demande reconventionnelle d’indemnisation du trouble de jouissance ;

Déboute M. [A] [L] et Mme [Z] [H] de leur demande reconventionnelle de compensation ;

Déboute M. [A] [L] et Mme [Z] [H] de leur demande subsidiaire de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Condamne solidairement M. [A] [L] et Mme [Z] [H] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement M. [A] [L] et Mme [Z] [H] à payer à Mme [M] [I] épouse [B] [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à’raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Déboute M. [A] [L] et Mme [Z] [H] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée