Cour d'appel de Basse-Terre, 2ème chambre, 15 juillet 2021, n° 20/00642

TGI Pointe-à-Pitre 22 juillet 2020

CA Basse-Terre
Infirmation partielle 15 juillet 2021

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au préfet
La cour a estimé que la société avait effectivement notifié son assignation, rendant ainsi la demande recevable.
Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que le locataire avait effectivement manqué à ses obligations de paiement, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, se maintenant dans les lieux après la résiliation du bail, devait être expulsé.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner le locataire à payer une somme en application de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Basse-Terre, 2e ch., 15 juil. 2021, n° 20/00642
Juridiction :	Cour d'appel de Basse-Terre
Numéro(s) :	20/00642
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, 22 juillet 2020, N° 11-20-000077
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Corinne DESJARDINS, président
Avocat(s) :	Olivier PAYEN
Cabinet(s) :	SELARL OLIVIER PAYEN
Parties :	S.A. SOCIETE COMMUNALE DE SAINT-MARTIN

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2^e CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 586 DU 15 JUILLET 2021

N° RG 20/00642 -

N° Portalis DBV7-V-B7E-DHUO

Décision déférée à la cour : Jugement de contentieux locatif du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en ate du 22 Juillet 2020, enregistrée sous le n° 11-20-000077

APPELANTE :

S.A.E.M. L Société Communale de Saint-Martin ayant pour sigle SEMSAMAR

[…]

Marigot

97150 Saint-Martin

Représentée par M^e Olivier Payen de la SCP Payen – Gobert, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIME :

Monsieur X, Y Z

[…]

Beguette

97111 Morne-à-l’Eeau

Non représenté

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 31 mai 2021.

Par avis du 31 mai 2021 le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre,

M^me Annabelle Cledat, conseillère,

M^me Christine Defoy,conseillère.

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 13 septembre 2021 avancé au 15 Juillet 2021.

GREFFIER en charge des dossiers

Après dépôt : M^me Claudie Solignac, greffière placée.

Lors du prononcé ; M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 mars 2017, la société d’économie mixte de Saint-Martin (SEMSAMAR) a donné à bail à M. X Y Z un logement lui appartenant, sis […] à Morne à l’Eau, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 500, 22 euros, charges incluses.

Le 31 juillet 2017, la société d’économie mixte de Saint-Martin (Semsamar) a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1661,76 euros au titre des loyers échus et impayés au 18 juillet 2017.

Par jugement en date du 17 octobre 2018, le tribunal d’instance de Pointe à Pitre a déclaré irrecevable la demande de la SEMSAMAR aux fins de constatation de la résiliation du bail, faute de production de l’avis de réception du courrier adressé à la CAPEX. M. X Y Z a toutefois été condamné à payer à la société demanderesse la somme de 9115, 54 euros au titre des loyers échus au 25 septembre 2018, outre 300 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 29 novembre 2019, le bailleur a fait assigner M. X Y Z devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion du locataire et ordonner le paiement de la somme de 16 351,96 euros au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 922,27 euros jusqu’à la libération effective des lieux, outre le règlement de la somme de 1500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 22 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Pointe à Pitre a :

— déclaré irrecevable la demande visant au constat de la clause résolutoire,

— déclaré irrecevable la demande subsidiaire visant au prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— condamné M. X Y Z à payer à la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) la somme de 10 518, 67 euros au titre des loyers échus et impayés au 1^er juin 2020, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— rejeté la demande d’expulsion,

— rejeté la demande d’astreinte,

— rejeté la demande visant au paiement d’une indemnité d’occupation,

— rejeté la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X, Y Z aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 8 septembre 2020, la société d’économie mixte de Saint-Martin (SEMSAMAR) a interjeté appel de la décision précitée, sauf en ce qu’elle a condamné M. X Y Z à lui payer la somme de 10 518,67 euros au titre des loyers échus et impayés au 1^er juin 2020, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, en ce qu’elle a condamné M. X, Y Z aux entiers dépens et ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 22 octobre 2020, la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) a fait signifier sa déclaration d’appel, ses conclusions et pièces à M. X Y Z, la remise de l’acte ayant été faite à étude. L’intimé n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture étant intervenue le 1^er février 2021, l’affaire a été fixée à l’audience du dépôt du 31 mai 2021 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 13 septembre 2021 avancé au 15 juillet 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR), appelante :

Vu les conclusions signifiées par la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) le 16 octobre 2020, par lesquelles la société appelante demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pointe à Pitre en date du 22 juillet 2020 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande visant le constat d’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail, en ce qu’il a rejeté la demande d’expulsion, en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte, en ce qu’il a rejeté la demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation, en ce qu’il a rejeté la demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau, constater le jeu de la clause résolutoire et au besoin prononcer la résiliation du bail,

— en conséquence, ordonner l’expulsion tant de corps que de biens de M. X, Y Z, ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et le concours d’un serrurier : celle-ci devra intervenir à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, imparti par les dispositions de l’article L412-1du code des procédures civiles d’exécution et conformément aux articles L433-1 et suivants du même code, s’agissant de leurs biens et suivant les formes prescrites par les articles R411 et suivants quant aux personnes et R333-1 et suivants du même code quant aux biens et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— dire qu’il sera fait application des dispositions de l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution quant à la force publique,

— condamner M. X, Y Z au paiement d’une indemnité d’occupation de 922, 27 euros jusqu’à la remise des lieux,

— confirmer en tant que de besoin la décision déférée pour le surplus,

— condamner M. X, Y Z à lui payer la somme de 300 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

2/ M. X, Y Z, appelant :

M. X, Y Z, auquel ont été régulièrement signifiées la déclaration d’appel et les conclusions de la société appelante à étude, le 22 octobre 2020, n’a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera donc rendu par défaut conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la résiliation du contrat de bail,

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 indique que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) critique le jugement déféré qui l’a déclarée irrecevable tant en sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire qu’en celle consistant à voir prononcer la résiliation du bail conclu avec M. X Y Z, au motif qu’elle ne justifiait pas avoir notifié son assignation au préfet de la Guadeloupe. Elle indique que ce grief n’est pas fondé puisqu’elle a effectivement procédé à cette notification.

Pour ce faire, elle produit en sa pièce n°7 un accusé de réception électronique des services de la préfecture de Guadeloupe du 2 décembre 2019, qui atteste de ce que l’autorité préfectorale a été destinataire de l’assignation aux fins de résiliation de bail et d’expulsion dirigée contre M. X, Y Z en vue d’une audience du 12 février 2020.

La société communale de Saint-Martin, ayant régulièrement notifié son assignation aux fins de résiliation et d’expulsion, dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, son action est donc parfaitement recevable, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Toutefois, il ressort des éléments du dossier que la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) a fait délivrer à M. X, Y Z un commandement de payer, visant la clause résolutoire du contrat de bail en date du 31 juillet 2017, c’est-à-dire dans le cadre de la procédure qui s’est soldée par le jugement du 17 octobre 2018 du tribunal d’instance de Pointe à Pitre, lequel a déclaré irrecevable la demande de la SEMSAMAR aux fins de constatation de la résiliation du bail, faute de production de l’avis de réception du courrier adressé à la CAPEX.

Dans le cadre de la procédure subséquente tendant aux mêmes fins et introduite par exploit d’huissier du 29 novembre 2019, la société communale de Saint-Martin n’a nullement fait délivrer de commandement de payer visant la clause résolutoire au preneur.

Dans ces conditions, la cour ne pourra que débouter la SEMSAMAR de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Néanmoins, il appert à la lecture du jugement déféré et de sa disposition emportant condamnation de M. X Y Z à payer à la SEMSAMAR la somme de 10 518,67 euros au titre des loyers échus et impayés au 1^er juin 2020, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, devenue définitive en l’absence d’appel formé de ce chef par la SEMSAMAR, que l’intimé était redevable à cette échéance d’un arriéré locatif conséquent, caractéristique de l’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles.

M. X, Y Z ayant manifestement enfreint l’obligation essentielle lui incombant au titre du contrat de bail, consistant à s’acquitter du paiement des loyers, la cour ne pourra que résilier le bail à l’échéance du 1^er juin 2020.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcé de la résiliation du bail. Statuant à nouveau, la cour ne pourra que débouter la SEMSAMAR de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et faire droit à celle tendant à voir prononcer ladite résiliation, laquelle interviendra à l’échéance du 1^er juin 2020.

Sur la demande d’expulsion,

M. X A Z, qui se maintient dans les lieux, alors que le bail est résilié depuis le 1^er juin 2020 doit être considéré comme un occupant sans droit ni titre, de sorte qu’il convient d’ordonner son expulsion du logement, situé au 202 de la résidence les Aigrettes Beguette à Morne à l’Eau, de sa personne et de ses biens.

Faute pour lui d’y déférer, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux articles L412-1 et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et suivant les formes prescrites par les articles R411 et suivants quant aux personnes et R333-1 et suivants du même code quant aux biens, avec en tant que de besoin le concours de la force publique, en application des dispositions de l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Aucune astreinte ne sera ordonnée dès lors que la mise en 'uvre de la mesure d’expulsion dépend exclusivement du bon vouloir du bailleur. Le jugement critiqué sera confirmé sur ce point.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation,

En outre, M. X, Y Z sera condamné à payer à la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation d’un montant de 830,60 euros, correspondant au coût de son loyer, charges comprises et supplément de loyer inclus, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes,

Il ne paraît pas inéquitable enfin de condamner M. X, Y Z, qui succombe en ses prétentions, à payer à la société communale de Saint-Martin la somme de 3000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.

Enfin, l’intimé sera condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce non compris le coût du commandement de payer du 31 juillet 2017 afférent à une autre procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision par défaut et mise à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la société communale de Saint-Martin de sa demande d’astreinte,

Statuant à nouveau,

Déclare recevables les demandes en résiliation de bail et en expulsion formées par la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) à l’encontre de M. X, Y Z,

Déboute la société communale de Saint-Martin de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) et M. X, Y Z pour le logement, sis […] à Morne à l’Eau, à l’échéance du 1^er juin 2020,

Ordonne l’expulsion de M. X, Y Z, ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux articles L412-1 et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et suivant les formes prescrites par les articles R411 et suivants quant aux personnes et R333-1 et suivants du même code quant aux biens, avec en tant que de besoin le concours de la force publique, en application des dispositions de l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. X, Y Z à payer à la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant de 830,60 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

Y ajoutant,

Condamne M. X, Y Z à payer à la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) la somme de 3000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X, Y Z à payer à la société communale de Saint-Martin (SEMSAMAR) aux entiers dépens de la procédure, en ce non compris le coût du commandement de payer du 31 juillet 2017 afférent à une autre procédure.

Et ont signé,

Le Greffière La Présidente