COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 416 DU 04 JUILLET 2022

N° RG 21/00520

N° Portalis DBV7-V-B7F-DKD6

Décision déférée à la cour : Jugement de la première chambre civile du tribunal de proximité de Saint-Martin,Saint-Barthélémy, décision attaquée en date du 03 Mai 2021, enregistrée sous le n° 19/00394.

APPELANTE :

La S.E.L.A.R.L. BCM prise en la personne de Maîtres [L] [O] [V], en sa qualité d’ administrateur provisoire de la succession de [F] [Y] [P] et de [G] [K] son épouse

Immeuble Marina Center

Blanchard

97190 Le Gosier

Représentée par M^e Florence Barre Aujoulat, avocat au barreau de Guadeloupe,Saint-Martin et Saint-Barthélémy.

INTIMEES :

Madame [N] [H] [P]

Lieu-dit Griselle

Baie-Orientale

97150 Saint-Martin

Représentée par M^e Delphine Tissot de la Selarl Delphine Tissot, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy.

S.A.R.L. Rancho Del Sol prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège

Lieu-dit La Griselle

97150 Saint-Martin

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Corinne Desjardins, Présidente de chambre,

Madame Annabelle Clédat, conseillère,

Madame Christine Defoy, conseillère,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 04 juillet 2022.

GREFFIER, Lors des débats et du prononcé M^me Armélida Rayapin, Greffier.

ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par M^me Armélida Rayapin, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

[F] [Y] [P], propriétaire d’un important patrimoine immobilier notamment sur l’île de Saint-Martin, est décédé le 21 janvier 1861, laissant pour lui succéder ses six enfants.

Sa succession, ainsi que celle de son épouse [G] [T] [K], n’a jamais été partagée et au fil du temps, diverses cessions de parts successorales sont intervenues entre les héritiers et leurs descendants.

Par arrêt du 03 avril 1987, la cour d’appel de Fort-de-France, statuant sur renvoi après cassation, a principalement :

— déclaré recevable la demande en partage de la succession de [F] [Y] [P] et de son épouse, [G] [T] [K],

— dit que [L] [Y] [W] [P], qui a possédé les entiers biens de la succession à titre de coïndivisaire, n’a pas pu prescrire la propriété de son vivant,

— dit que la vente par [L] [Y] [W] [P] à ses enfants et à leur mère portant sur les 53/90èmes de la succession est inopposable aux autres cohéritiers comme constituant, à leur égard, la vente de la chose d’autrui,

— dit que les consorts [P] ont poursuivi, sur cette partie de la succession, la possession équivoque de [L] [Y] [W] [P] à compter de son décès et n’ont pas pu prescrire la propriété de ces biens,

— déclaré inopposables aux cohéritiers les cessions de biens consenties, même à des tiers, par les consorts [P],

— dit qu’à compter du 4 novembre 1931, les consorts [P], acquéreurs de parts indivises dont pouvait disposer leur père, [L] [Y] [W] [P], soit les 37/90ème de la succession, ont commencé une possession à titre de propriétaires, non contredite, sur des immeubles successoraux,

— qu’ainsi ils ont eu la possibilité de prescrire la propriété de la part de leur père sur des biens qui restent à déterminer,

— ordonné le partage de tous les biens de la succession de [F] [Y] [P] et de son épouse, [G] [T] [K], tant dans la partie française que dans la partie hollandaise de l’île de Saint-Martin,

— ordonné la licitation des biens indivis,

— renvoyé pour les mesures d’exécution, les parties devant le Tribunal de Grande Instance de Basse-Terre, lieu d’ouverture de la succession.

Par arrêt de cassation partielle sans renvoi du 20 juillet 1989, la cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France du 03 avril 1987 en ce qu’il a dit qu’à compter du 4 novembre 1931, les consorts [P] avaient eu la possibilité de prescrire la propriété de la part de leur père, soit les 37/90ème de la succession, sur des biens qui restaient à déterminer.

Par ordonnance du 26 mars 1991, le président du tribunal de grande instance de Basse-Terre a confié à Monsieur [Z] la mission d’administrer provisoirement la succession de [F] [Y] [P] et de son épouse, [G] [T] [K], et a précisé que cette mission comprenait la représentation, tant en demande qu’en défense, de la succession dans toutes les instances dont l’objet concernait la succession et l’engagement de procédures, même judiciaires, pour rapporter à la succession les biens de toute nature qui pourraient lui être dus.

Par la suite, Maître [R], puis la SELAS [R] [V] prise en la personne de Maître [R] et enfin la SELARL Bauland, [V] Martinez & Associés, venant aux droits de la SELAS [R] [V], représentée par Maître [V], ont été désignés en remplacement de Monsieur [Z], sans modification de la mission qui avait initialement été confiée à ce dernier.

Par jugement du 17 octobre 1996, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a ordonné une expertise destinée à répertoriée les actifs immobiliers dépendant de la succession [P]. L’expert, M. [C], a déposé son rapport le 03 juin 2005.

Par arrêt du 16 décembre 2013, la cour d’appel de Basse-Terre a notamment constaté que la parcelle cadastrée section AW n°58, désormais cadastrée AW 631 et AW 632, appartenant à [A] [M] [P] et occupée par lui-même, faisait partie de l’actif de la succession de [F] [Y] [P] et de [G] [T] [K].

La nue-propriété de la parcelle cadastrée AW 58 avait été donnée à [A] [M] [P] par son père, [A] [B] [M] [P], suivant acte de donation-partage du 26 juillet 1983.

Par actes des 12 et 13 septembre 2019, la Selarl BCM & Associés, venant aux droits de la Selas [R] [V], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la succession [P], a assigné Mme [N] [H] [P] et la Sarl Rancho Del Sol devant la chambre détachée de Saint-Martin afin principalement de voir :

— déclarer nul, ou à tout le moins inopposable, le bail commercial ou le contrat de location-gérance consenti par [A] [M] [P], aux droits duquel vient Mme [N] [H] [P], à la Sarl Rancho Del Sol,

— juger que la Sarl Rancho Del Sol est occupante sans droit ni titre d’une partie de la parcelle cadastrée AW 632,

— ordonner son expulsion,

— condamner la Sarl Rancho Del Sol à remettre les lieux en état sous astreinte,

— condamner la Sarl Rancho Del Sol à verser une indemnité d’occupation à l’administrateur de la succession [P],

— condamner Mme [N] [H] [P] à reverser à la succession [P] les revenus tirés de l’occupation par la Sarl Rancho Del Sol,

— la condamner par provision à payer à la succession représentée par son administrateur une somme de 240.000 euros,

— désigner pour le surplus un expert chargé de déterminer le montant des revenus perçus par [A] [M] [P] de l’occupation de la parcelle AW 632 par la Sarl Rancho Del Sol.

Par jugement du 03 mai 2021, le tribunal a principalement :

— reçu l’action de la Selarl BCM & Associés ès qualités d’administrateur de la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K],

— déclaré la cession de la parcelle cadastrée AW 632 située quartier de la Baie Orientale lieu-dit Griselle inopposable à la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K],

— déclaré que Mme [N] [H] [P] n’avait pas acquis par prescription la propriété de cette parcelle,

— déclaré le contrat de bail commercial conclu entre [A] [M] [P] et /ou sa fille Mme [N] [H] [P] et la Sarl Racho Del Sol inopposable à la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K],

— ordonné une expertise judiciaire destinée à déterminer le coût de construction du bien immobilier situé sur la parcelle AW 632, le coût de ses aménagements et sa valeur actuelle, le montant de la plus-value apportée à la parcelle par ce bien immobilier ainsi que le montant global des loyers perçus par [A] [M] [P] puis par sa fille [N] [H] au titre des loyers commerciaux et le montant de l’indemnité due par Mme [N] [H] [P] à la succession du fait de l’usage privatif de ce bien indivis,

— rejeté la demande d’expulsion de la société Rancho Del Sol de la parcelle AW 632,

— rejeté la demande de remise en état des lieux formée à l’encontre de cette société,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ainsi que leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

La Selarl BCM & Associés, agissant en qualité d’administrateur de la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K], a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 11 mai 2021, en limitant son appel aux chefs de jugement suivants : le rejet de sa demande d’expulsion de la Sarl Rancho Del Sol et le rejet de sa demande de remise en état des lieux par la Sarl Rancho Del Sol.

Mme [N] [H] [P] a remis au greffe sa constitution d’intimée le 05 juillet 2021.

En réponse à l’avis du 23 août 2021 donné par le greffe, l’appelante a fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions le 20 septembre 2021 à la Sarl Rancho Del Sol qui n’a pas constitué avocat. Cette signification ayant été faite conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, il sera statué par défaut.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 mars 2022 et l’affaire a été fixée à l’audience du 09 mai 2022, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La Selarl BCM & Associés prise en la personne de Maître [L] [O] [V], en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [F] [Y] [P] et de [G] [T] [K], appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 07 juillet 2021, signifiées à l’intimé non constitué le 20 septembre 2021, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— de la déclarer recevable en son appel partiel,

— de confirmer le jugement rendu le 03 mai 2021 par le tribunal de proximité de Saint-Martin, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’expulsion de la société Rancho Del Sol de la parcelle AW 632 située quartier de la Baie Orientale à Griselle,

— rejeté la demande de remise en état des lieux formée à l’encontre de la société Rancho Del Sol,

— par conséquent, d’infirmer le jugement déféré sur ces deux points,

— statuant à nouveau :

— de juger que la société Rancho Del Sol est occupante sans droit ni titre d’une partie des parcelles cadastrées AW 632,

— d’ordonner l’expulsion de la société Rancho Del Sol et de tous occupants de son chef des terrains cadastrés AW 632 suivant les formes légales et, au besoin, avec le concours de la force publique, faute pour la société Rancho Del Sol d’avoir spontanément quitté les lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir,

— de faire injonction à la société Rancho Del Sol de remettre en état les lieux de toute construction ou dépôt de matériaux sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard dès la signification de l’arrêt à intervenir,

— de condamner la société Rancho Del Sol à lui payer ès qualités d’administrateur provisoire de la succession la somme de 5.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2009 et jusqu’à la libération des lieux,

— en toute état de cause, de condamner in solidum Mme [N] [H] [P] et la société Rancho Del Sol à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Barre-Aujoulat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

2/ Mme [N] [H] [P], intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 30 septembre 2021 par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de l’accueillir en son appel incident et de la déclarer recevable,

— de réformer le jugement rendu le 03 mai 2021 en ce qu’il a reçu l’action de la Selarl BCM, déclaré la cession de la parcelle et le bail commercial conclu entre [A] [M] [P] et/ou sa fille [N] [P] et la société Rancho Del Sol inopposables à la succession de [F] [Y] [P] et en ce qu’il a ordonné une expertise,

— statuant à nouveau :

— de dire la Selarl BCM & Associés irrecevable en sa demande d’inopposabilité du bail conclu entre [A] [M] [P] et la société Rancho Del Sol,

— de dire qu’il n’est pas établi que Mme [N] [P] venant aux droits de son père décédé ne peut pas prescrire sur la parcelle AW 632,

— de débouter la Selarl BCM & Associés ès qualités d’administrateur de la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— de condamner la Selarl BCM & Associés à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl Delphine Tissot.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la prescription de l’action de la Selarl BCM & Associés :

Au visa des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil, Mme [N] [H] [P] conclut pour la première fois en appel à l’irrecevabilité pour cause de prescription de la demande de l’administrateur tendant à voir déclarer inopposable à la succession le bail conclu avec la Sarl Rancho Del Sol.

Elle soutient que cette action, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, n’a été introduite que les 12 et 13 septembre 2019 alors que l’administrateur était nommé depuis 1994 et que l’arrêt déclarant que la parcelle AW 58 faisait partie intégrante de la succession avait été rendu le 16 décembre 2013.

Cependant, si l’action tendant à voir déclarer inopposable à la succession un bail commercial conclu par un seul indivisaire est bien soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil, le point de départ de cette action est fixé conformément à ce texte à la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or, en l’espèce, Mme [P] ne produit aucun élément permettant d’établir que la Selarl BCM & Associés aurait pu avoir connaissance de l’existence du bail conclu par [A] [M] [P] avec la Sarl Rancho Del Sol plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation, étant précisé que ce bail n’a jamais été produit et que sa date demeure donc totalement ignorée.

En l’état, la seule pièce permettant d’attester de la connaissance que l’administrateur pouvait avoir de l’existence de ce bail est la sommation interpellative qu’il a faite délivrer à la Sarl Rancho Del Sol le 03 mai 2019 afin qu’elle précise en vertu de quel titre elle occupait les locaux et qu’elle produise une copie de son titre d’occupation, sommation à laquelle cette société n’a manifestement jamais répondu alors qu’elle s’était engagée à le faire sous 48 heures.

Il est donc indifférent que l’administrateur ait été désigné en 1994 ou qu’il ait été jugé dès 2013 que la parcelle AW 58 faisant partie de la succession [P] dès lors que le seul acte attestant de la connaissance que la Selarl BCM & Associés pouvait avoir de l’existence de ce bail ne remonte qu’au 03 mai 2019, soit quelques mois seulement avant la délivrance des assignations.

La fin de non recevoir tirée de la prescription sera en conséquence écartée.

Sur la recevabilité de la demande de la Selarl BCM & Associés tendant à voir déclarer le bail commercial inopposable à la succession:

Mme [N] [H] [P] soutient qu’il est prématuré de dire, comme le fait l’administrateur, que la parcelle cadastrée AW 632 ferait partie de l’actif de la succession et qu’elle ne détiendrait que moins de 0,40% des droits dans cette succession alors :

— que la masse successorale est indéterminée, ce qui ne permet pas de prétendre qu’elle détiendrait moins de 0,40% des droits de la succession et qu’elle ne pourrait donc rien revendiquer sur la parcelle AW 632, qui pourrait au final correspondre à sa part,

— qu’il est contestable d’affirmer que la parcelle en cause dépendrait de la succession [P] alors que l’arrêt de 2013 lui est inopposable puisqu’elle n’était pas partie à la procédure et qu’une décision postérieure a reconnu la validité et l’opposabilité de la vente de certains actifs dans la succession à une société Candiac, solution qui pourrait aussi s’appliquer à la parcelle AW 632,

— que l’arrêt de la cour de cassation du 20 juillet 1989 a laissé la possibilité aux consorts [P] de prescrire la propriété de la part de leur père, soit 37/90èmes de la succession sur les biens qui restent à déterminer, et qu’elle a donc la possibilité de prescrire sur les biens qui dépendent de la parcelle AW 632.

Cependant, la détermination de la masse partageable est indépendante des droits de Mme [N] [H] [P] dans l’indivision successorale, qui dépend simplement des droits que possédaient ses auteurs, aux droits desquels elle vient par représentation.

Sur ce point, il ressort des énonciations des différentes décisions rendues dans cette affaire que [F] [Y] [P] et son épouse [G] [T] [K] ont laissé pour leur succéder leurs six enfants, dont [F] [D] [P], détenteurs chacun de 15/90èmes des droits dans la succession.

[F] [D] [P] a laissé pour lui succéder ses trois fils, dont [L] [Y] [W], qui possédait donc en propre 5/90èmes des droits dans la succession.

[L] [Y] [W] a racheté les droits d’autres héritiers correspondant à 32/90èmes par actes des 06 septembre 1928 et 04 juin 1930.

Suivant acte du 25 octobre 1931, il a vendu à ses descendants directs les 37/90èmes des droits dans la succession puis, par acte du 03 octobre 1932, les 53/90èmes restants.

Par arrêt du 03 avril 1987, la cour d’appel de Fort-de-France a dit que la vente du 03 octobre 1932 était inopposable aux autres héritiers de [F] [Y] [P] et de son épouse [G] [T] [K].

Par arrêt du 20 juillet 1989, la cour de cassation a cassé sans renvoi l’arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France en ce qu’il avait dit que les consorts [P] avaient eu la possibilité à compter du 4 novembre 1931 de prescrire la propriété de la part de leur père, soit les 37/90èmes de la succession, sur des biens restant à déterminer.

Enfin, par arrêt du 16 février 2004, la cour d’appel de Basse-Terre a dit que les cessions de droits effectuées au profit de [L] [Y] [W] [P] les 06 septembre 1928 et 4 juin 1930 étaient inopposables aux autres héritiers en ce qu’elles portaient sur des biens indéterminés sur lesquels les parties n’avaient pu prescrire de droits.

En conséquence, [L] [Y] [W] [P] n’était propriétaire en propre que de 5/90èmes des droits dans la succession, qu’il a pu transmettre à ses sept enfants, dont [A] [B] [M] [P], à hauteur de 1/126ème chacun, soit 0,79%.

[A] [M] [P], père de Mme [N] [H] [P], était l’un des deux fils de [A] [B] [P]. Il ne disposait donc que de 0,395% des droits dans la succession [P], droits dont a hérité sa fille unique [N] [H] [P].

Il ressort de ces éléments que, quelle que soit la composition de la masse successorale, Mme [N] [H] [P] ne disposera que de 0,395 % de l’actif à partager, y compris si ce dernier devait intégrer des biens situés en partie hollandaise de l’île de Saint-Martin.

Par ailleurs, l’arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France du 3 avril 1987 a ordonné le partage de tous les biens dépendant de la succession de [F] [Y] [P] et de son épouse [G] [T] [K] et a ordonné la licitation des biens indivis.

Il est parfaitement constant que l’attribution préférentielle, procédé d’allotissement qui met fin à l’indivision, ne peut être ordonnée que tant que le partage n’a pas été ordonné, selon une autre modalité incompatible, par une décision judiciaire devenue irrévocable.

Dès lors, le partage et la licitation ayant été ordonnés en 1987, Mme [N] [H] [P] ne peut plus bénéficier de l’attribution préférentielle de la parcelle AW 632 et aucun partage en nature n’est envisageable.

En tout état de cause, compte tenu de la faiblesse de ses droits dans la succession, Mme [N] [H] [P] ne pourrait en aucun cas se voir attribuer la parcelle AW 632 dont la valeur, telle qu’elle ressortait de l’expertise judiciaire de M. [C] produite en pièce 8 du dossier de la Selarl BCM & Associés, s’élevait à plus de 2.257.000 euros en 2005.

Par arrêt du 16 décembre 2013, la cour d’appel de Basse-Terre a constaté que la parcelle cadastrée AW 58, désormais cadastrée AW 631 et AW 632, faisait partie de l’actif de la succession de [F] [Y] [P] et de son épouse [G] [T] [K].

Même si Mme [N] [H] [P] n’était pas partie à cette instance, cette décision lui est parfaitement opposable dès lors que son père et auteur, [A] [M] [P], y était partie.

Par ailleurs, Mme [N] [H] [P] ne peut tirer aucune conséquence valable du jugement du 16 septembre 2017 qui a reconnu l’opposabilité d’une vente de droits indivis à la société Candiac, d’une part car cette décision a été infirmée par la cour d’appel de Basse-Terre suivant arrêt du 12 novembre 2019, qui a débouté cette société de sa demande tendant à voir reconnaître qu’elle était titulaire de droits indivis sur deux parcelles dépendant de la succession [P], et d’autre part car ce litige était relatif à la vente de droits indivis à un tiers, et non à un héritier.

Enfin, en ce qui concerne une éventuelle prescription acquisitive, Mme [N] [H] [P] ne peut soutenir comme elle le fait dans ses conclusions que 'par arrêt du 20 juillet 1989 la cour de cassation a cassé ledit arrêt [celui de la cour d’appel de Fort-de-France de 1987] en indiquant que les consorts [P] ont la possibilité de prescrire la propriété de la part de leur père soit 37/90 de la succession sur les biens qui restent à déterminer', alors justement que la cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui ouvrait la voie à cette possibilité de prescription acquisitive, empêchant définitivement tout héritier de la succession [P] de se prévaloir de la prescription acquisitive sur des biens dépendant de la succession. En outre, par arrêt du 16 décembre 2013 rendu à l’encontre de [A] [M] [P], auteur de l’intimée, la cour d’appel de Basse-Terre a expressément constaté que la parcelle AW 632 faisait bien partie de l’actif de la succession [P].

Dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges ont :

— reçu l’action de la Selarl BCM & Associés ès qualités d’administrateur de la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K],

— déclaré la cession de la parcelle cadastrée AW 632 située quartier de la Baie Orientale lieu-dit Griselle inopposable à la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K],

— déclaré que Mme [N] [H] [P] n’avait pas acquis par prescription la propriété de cette parcelle,

— déclaré le contrat de bail commercial conclu entre [A] [M] [P] et /ou sa fille Mme [N] [H] [P] et la Sarl Racho Del Sol inopposable à la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K] sur le fondement de l’article 815-3 du code civil qui impose l’unanimité des coïndivisaires.

C’est également à bon droit que les premiers juges ont ordonné une expertise judiciaire destinée à déterminer notamment le montant global des loyers perçus par [A] [M] [P] puis par sa fille [N] [H] au titre des loyers commerciaux et le montant de l’indemnité due par Mme [N] [H] [P] à la succession du fait de l’usage privatif de ce bien indivis, conformément aux dispositions des articles 815-8 et 815-9 du code civil, cette expertise n’étant en aucun cas destinée à palier la carence de la Selarl BCM & Associés dans l’administration de la preuve ainsi que le soutient Mme [P] dans ses conclusions.

Les dispositions contestées dans le cadre de l’appel incident seront donc intégralement confirmées en l’absence de tout autre moyen au fond développé au soutien d’une demande d’infirmation.

Sur l’expulsion de la Sarl Rancho Del Sol :

Pour débouter la Selarl BCM & Associés de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Rancho Del Sol, les premiers juges ont retenu, au visa de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’elle ne produisait aucun élément justifiant qu’elle avait signifié un commandement d’avoir à quitter les lieux et de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de cette notification.

Cependant, ainsi que le relève à juste titre la Selarl BCM & Associés, l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique qu’aux baux d’habitation et ne vise que l’exécution de la mesure d’expulsion, puisqu’il dispose que 'sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux'.

Or, dès lors que le bail commercial conclu entre [A] [M] [P] et la Sarl Rancho Del Sol a été déclaré inopposable à la succession [P], à laquelle appartient la parcelle louée, il convient de constater que cette société est occupante sans droit ni titre et d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Le jugement déféré sera donc réformé en ce sens.

Sur la remise en état des lieux :

Dans la mesure où la Selarl BCM & Associés ne produit aucun élément de nature à démontrer que la société Rancho Del Sol aurait pu porter atteinte à l’état des lieux loués, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de remise en état.

Sur l’indemnité d’occupation :

La Sarl BCM & Associés n’étant pas en mesure de produire le bail commercial conclu par la Sarl Rancho Del Sol et ne produisant pas le moindre élément de nature à permettre d’estimer la valeur locative du bien loué, ni la date à laquelle la locataire a pris possession des lieux, il n’y a pas lieu en l’état de faire droit à sa demande d’indemnité d’occupation, sur laquelle les premiers juges n’avaient pas statué, alors même qu’ils en étaient saisis.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [N] [H] [P] et la Sarl Rancho Del Sol, qui succombent principalement en cause d’appel, seront condamnées in solidum aux entiers dépens distraits au profit de Maître Barre-Aujoulat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel principal et de l’appel incident,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— reçu l’action de la Selarl BCM & Associés ès qualités d’administrateur de la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K],

— déclaré la cession de la parcelle cadastrée AW 632 située quartier de la Baie Orientale lieu-dit Griselle inopposable à la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K],

— déclaré que Mme [N] [H] [P] n’avait pas acquis par prescription la propriété de cette parcelle,

— déclaré le contrat de bail commercial conclu entre [A] [M] [P] et /ou sa fille Mme [N] [H] [P] et la Sarl Racho Del Sol inopposable à la succession de [F] [Y] [P] et [G] [T] [K],

— ordonné une expertise judiciaire,

— rejeté la demande de remise en état des lieux formée à l’encontre de cette société,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’expulsion de la société Rancho Del Sol de la parcelle AW 632,

Statuant à nouveau,

Dit que la Sarl Rancho Del Sol est occupante sans droit ni titre d’une partie de la parcelle cadastrée AW 632,

Ordonne l’expulsion de la Sarl Rancho Del Sol et de tous occupants de son chef des terrains cadastrés AW 632 suivant les formes légales et, au besoin, avec le concours de la force publique, faute pour la Sarl Rancho Del Sol d’avoir spontanément quitté les lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu en l’état à faire droit à la demande de la Selarl BCM & Associés, agissant en qualité d’administrateur de la succession de [F] [Y] [P] et de [G] [T] [K], tendant à voir condamner la société Rancho Del Sol à lui payer ès qualités d’administrateur provisoire de la succession la somme de 5.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2009 et jusqu’à la libération des lieux,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles,

Condamne in solidum Mme [N] [H] [K] et la Sarl Rancho Del Sol aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Dit que ces dépens pourront être recouvrés par Maître Barre-Aujoulat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Et ont signé,

La greffière La présidente