COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 675 DU 05 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00819 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DTCT

Décision attaquée : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 06 juillet 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 21/02093

APPELANTE :

S.A.R.L. Ali Baba

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Michaël Sarda, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIME :

Monsieur [T] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Catherine Glaziou, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Frank Robail, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 5 décembre 2024.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé :M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat de bail commercial du 1er avril 2017, M. [T] [V] a loué à la SARL Ali Baba une maison à usage commercial située [Adresse 2] à [Localité 3], composée d’un local au rez-de-chaussée, d’un dépôt avec WC et balcon au premier étage et d’un dépôt, d’un bureau et d’une terrasse au deuxième étage, moyennant un loyer mensuel de 2.000 euros.

Suivant contrat de bail commercial du 1er mars 2018, résiliant expressément le précédent, M. [V] n’a loué à la société Ali Baba que le rez-de-chaussée et le premier étage de la même maison à usage commercial située [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros.

Le 14 septembre 2020, M. [V] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme de 8.500 euros au titre d’un arriéré de loyer, qui visait expressément la clause résolutoire contenue dans le contrat du 1er mars 2018.

La société Ali Baba ayant sollicité l’annulation de ce commandement en saisissant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, ce dernier, par ordonnance du 5 mars 2021, a principalement :

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseraient mais, dès à présent, par provision,

— débouté la société Ali Baba de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 14 septembre 2020 et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouté M. [V] de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

— ordonné à M. [V] d’entreprendre les travaux et réparations nécessaires à la sécurité du local sis [Adresse 2] à [Localité 3],

— condamné la société Ali Baba au paiement de la somme provisionnelle de 3.000 euros au titre de l’arriéré de loyers dus au mois de janvier 2021.

Le bailleur a fait réaliser les travaux durant l’été 2021 et a remis les clés au locataire, suite à ces travaux, le 8 septembre 2021.

Le 15 novembre 2021, M. [V] a fait délivrer à la société Ali Baba un nouveau commandement de payer la somme de 9.100 euros au titre des loyers impayés de juin 2020 à septembre 2021, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par acte du 10 décembre 2021, la société Ali Baba a assigné M. [V] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, cette fois au fond, aux fins d’annulation des deux commandements de payer précités.

En réponse aux demandes reconventionnelles du bailleur, qui souhaitait voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion, outre sa condamnation au paiement d’un arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation, la société Ali Baba a sollicité la réduction partielle du loyer en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, le bien se trouvant dans un état de dégradation avancé, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire du 6 juillet 2023, le tribunal a :

— débouté la société Ali Baba de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des commandements de payer délivrés les 14 septembre 2020 et 15 novembre 2021,

— exonéré partiellement la société Ali Baba des loyers dus au titre du contrat de bail conclu avec M. [V] le « 1er avril 2018 » pour la période du mois de juillet 2020 au mois de mai 2021, en raison du caractère inutilisable du 1er étage du local,

— fixé en conséquence à 1.000 euros par mois le loyer dû par la société Ali Baba sur cette période, du mois de juillet 2020 au mois de mai 2021,

— constaté, à la date du 15 décembre 2021, l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par M. [V] à la société Ali Baba le 1er mars 2018, portant sur le local sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3],

— débouté la société Ali Baba de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence la libération des lieux par la société Ali Baba, ainsi que par tous occupants de son chef, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement,

— ordonné, au terme de ce délai de trois mois, l’expulsion de la société Ali Baba et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Ali Baba jusqu’à libération effective des lieux à hauteur du double du loyer mensuel, soit 3.000 euros mensuels, conformément aux stipulations contractuelles,

— condamné la société Ali Baba à payer à M. [V] :

— la somme de 2.988,17 euros au titre des arriérés de loyers et pénalités dus jusqu’au 15 décembre 2021,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.000 euros à compter du 15 décembre 2021 et jusqu’à libération des lieux, soit d’ores et déjà 8.250 euros pour la période du 15 décembre 2021 au 31 mai 2022,

— et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de l’assignation, et capitalisation des intérêts pour ceux échus au moins pour une année entière,

— débouté la société Ali Baba de sa demande de remboursement dirigée à l’encontre de M. [V],

— débouté M. [V] de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné la société Ali Baba aux dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat de Maître [W] [X] du 30 août 2021 et du commandement de payer du 15 novembre 2021,

— condamné la société Ali Baba à payer à M. [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté l’exécution provisoire.

La société Ali Baba a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 1er août 2023, en indiquant expressément que son appel portait sur les chefs de jugement par lesquels le premier juge avait :

— débouté la société Ali Baba de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des commandements de payer délivrés les 14 septembre 2020 et 15 novembre 2021,

— constaté, à la date du 15 décembre 2021, l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par M. [V] à la société Ali Baba le 1er mars 2018, portant sur le local sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3],

— débouté la société Ali Baba de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence la libération des lieux par la société Ali Baba, ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement,

— ordonné, au terme de ce délai de trois mois, l’expulsion de la société Ali Baba et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Ali Baba jusqu’à libération effective des lieux à hauteur du double du loyer mensuel, soit 3.000 euros mensuels, conformément aux stipulations contractuelles,

— condamné la société Ali Baba à payer à M. [V] :

— la somme de 2.988,17 euros au titre des arriérés de loyers et pénalités dus jusqu’au 15 décembre 2021,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.000 euros à compter du 15 décembre 2021 et jusqu’à libération des lieux, soit d’ores et déjà 8.250 euros pour la période du 15 décembre 2021 au 31 mai 2022,

— et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de l’assignation, et capitalisation des intérêts pour ceux échus au moins pour une année entière,

— débouté la société Ali Baba de sa demande de remboursement dirigée à l’encontre de M. [V],

— condamné la société Ali Baba aux dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat de Maître [W] [X] du 30 août 2021 et du commandement de payer du 15 novembre 2021,

— condamné la société Ali Baba à payer à M. [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

M. [V] a remis au greffe sa constitution d’intimé par voie électronique le 19 septembre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

Suivant note adressée par RPVA le 4 novembre 2024, la cour a invité les avocats des parties à faire valoir leurs observations, avant le 18 novembre 2024, sur les moyens de droit suivants, qu’elle envisageait de relever d’office :

— l’absence de dévolution à la cour des chefs de jugement ayant exonéré partiellement la société Ali Baba des loyers dus au titre du contrat de bail pour la période du mois de juillet 2020 au mois de mai 2021 et fixé en conséquence à 1.000 euros par mois le loyer dû par la société Ali Baba sur cette période, ces chefs de jugement n’ayant pas été mentionnés dans la déclaration d’appel et ne dépendant pas d’autres chefs déférés à la cour,

— l’irrecevabilité subséquente de la demande de la société Ali Baba tendant à voir fixer à 1.000 euros par mois le loyer dû par elle pour la période de juillet 2018 à juillet 2020, alors qu’en vertu des chefs de jugement non déférés à la cour, le tribunal avait déjà statué sur cette même demande et l’avait partiellement rejetée,

— l’absence d’appel incident de la part de M. [V], un tel appel incident ne pouvant être formé qu’en cas de demande expresse d’infirmation ou de réformation (2e Civ., 1 juillet 2021, pourvoi n° 20-10.694),

— l’irrecevabilité subséquente :

— de la demande de dommages-intérêts formée par M. [V], le chef de jugement l’ayant débouté de cette demande n’ayant pas été déféré à la cour,

— de la demande de condamnation de la société Ali Baba à lui payer la somme de 27.635 euros au titre des loyers, pénalités contractuelles et indemnités d’occupation impayés, arrêtés à avril 2022 inclus, le sort de l’appelant ne pouvant être aggravé sur son seul appel, en l’absence d’appel incident (2e Civ., 12 juin 2008, pourvoi n° 07-12.967).

Aux termes de ses observations datées du 4 novembre 2024, la société Ali Baba a indiqué que, si les chefs de jugement l’ayant exonérée partiellement des loyers dus au titre du contrat de bail pour la période du mois de juillet 2020 au mois de mai 2021 et fixé en conséquence à 1.000 euros par mois le loyer dont elle était redevable sur cette période, n’avaient pas été déférés à la cour, elle avait en revanche interjeté appel du chef de jugement l’ayant déboutée de sa demande de remboursement d’un trop-versé. Elle en a déduit qu’en conséquence, sa demande tendant à voir fixer à 1.000 euros par mois le loyer dû par elle pour la période de juillet 2018 à juillet 2020 était recevable.

L’intimé, de son côté, n’a pas adressé d’observations dans le délai imparti.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SARL Ali Baba, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions expressément contestées aux termes de la déclaration d’appel,

— statuant à nouveau :

— de fixer à 1.000 euros par mois le loyer dû par la société Ali Baba pour la période de juillet 2018 à juillet 2020,

— de dire et juger qu’il ne pouvait y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où le compte entre les parties faisait ressortir un solde en sa faveur, au regard du défaut de délivrance conforme du local loué depuis le mois de juillet 2018,

— de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 novembre 2021,

— de dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 novembre 2021 ne pourra pas s’appliquer,

— de débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner M. [V] à payer à la société Ali Baba la somme de 10.283 euros au titre du trop-perçu de loyer,

— de dire et juger que la société Ali Baba ne sera pas condamnée à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance,

— de condamner M. [V] à lui payer la somme de 4.500 euros à ce titre, ainsi qu’aux entiers dépens,

— à défaut, si la cour estimait que le commandement de payer visant la clause résolutoire devait s’appliquer :

— de dire et juger que la société Ali Baba est à jour du paiement de ses loyers et des retards de loyers,

— de lui octroyer rétroactivement des délais de paiement pour s’acquitter de la dette de loyer, dans la mesure où elle s’en est totalement acquittée à la date de l’arrêt à intervenir,

— de lui octroyer des délais de paiement pour s’acquitter de la dette de loyer, pour le cas où la cour estimerait qu’elle demeure redevable de loyers,

— de suspendre dans tous les cas les effets de la clause résolutoire et de dire que la clause résolutoire du bail commercial ne jouera pas dans la mesure où elle s’est acquittée de la dette de loyer en totalité, ou encore qu’elle ne jouera pas si elle se libère dans les conditions fixées par la cour, au cas où cette dernière estimerait que des sommes sont encore dues au titre des loyers,

— de débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dont celle tendant notamment à son expulsion,

— à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour estimait devoir faire droit à la demande d’expulsion formée par M. [V] :

— de lui octroyer un délai de six mois afin de lui permettre de quitter les lieux,

— de fixer une indemnité d’occupation égale à un mois de loyer, soit 1.500 euros, selon la jurisprudence en vigueur,

— de débouter M. [V] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions,

— dans tous les cas :

— de débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de dire et juger qu’elle ne sera pas condamnée à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le cadre de la première instance,

— de condamner M. [V] à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, ou encore, à défaut, de dire que chaque partie supportera ses propres dépens et frais irrépétibles.

2/ M. [T] [V], intimé :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, par lesquelles l’intimé demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— vu l’article 564 du code de procédure civile, de débouter la société Ali Baba de ses demandes nouvelles formées en cause d’appel, relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire et aux délais de paiement,

— de juger la société Ali Baba mal fondée en toutes ses demandes et prétentions et de l’en débouter,

— de condamner la société Ali Baba à lui payer les sommes suivantes :

—  27.635 euros au titre des loyers, pénalités contractuelles et indemnités d’occupation impayés, arrêtés à avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  3.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, étant précisé que la société Ali Baba devra se conformer aux obligations du locataire sortant, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— de condamner la société Ali Baba à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Ali Baba aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat de Maître [X] du 30 août 2021, d’un montant de 450 euros, le procès-verbal de remise des clés dressé par Maître [X] le 8 septembre 2021, d’un montant de 131,28 euros, le coût du commandement de payer de Maître [X] du 15 novembre 2021, d’un montant de 189,21 euros, soit une somme totale de 770,49 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel principal :

L’article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par la voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse.

Ce délai court à compter de la signification de la décision contestée.

En l’espèce, la société Ali Baba a interjeté appel le 1er août 2023 du jugement rendu le 6 juillet 2023, avant toute signification.

En conséquence, son appel doit être déclaré recevable.

Sur l’absence d’appel incident et ses conséquences :

Il résulte des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile, les deux derniers dans leur version en vigueur jusqu’au 1er septembre 2024, applicable en l’espèce, que lorsque l’intimé ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation, ni l’annulation du jugement, l’appel incident n’est pas valablement formé ( 2e Civ., 1 juillet 2021, pourvoi n° 20-10.694).

Dès lors, les prétentions de l’intimé relatives à un chef de jugement qui n’a pas été déféré à la cour, faute d’appel incident, ne peuvent qu’être déclarées irrecevables.

En l’espèce, M. [V] n’a formé aucun appel incident, faute pour lui d’avoir sollicité, dans le dispositif de ses conclusions remises au greffe dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile, l’infirmation expresse de certains chefs de jugement ou l’annulation du jugement.

En conséquence, le chef de jugement par lequel le premier jugé l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts n’ayant pas été déféré à la cour, la prétention qu’il forme à nouveau à ce titre en cause d’appel doit être déclarée irrecevable.

De la même façon, il n’a pas interjeté appel incident à l’encontre des chefs de jugement par lesquels le premier juge a condamné la société Ali Baba à lui payer la somme de 2.988,17 euros au titre des arriérés de loyers et pénalités dus jusqu’au 15 décembre 2021, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.000 euros à compter du 15 décembre 2021 et jusqu’à libération des lieux, soit d’ores et déjà 8.250 euros pour la période du 15 décembre 2021 au 31 mai 2022.

Pourtant, il demande en cause d’appel la condamnation de la société Ali Baba à lui payer 27.635 euros au titre des loyers, pénalités contractuelles et indemnités d’occupation impayés, arrêtés à avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, outre 3.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2022 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Ses prétentions en cause d’appel, qui portent sur la même période que celle au titre de laquelle le premier juge a d’ores et déjà condamné la société Ali Baba à lui payer un arriéré global de 11.238,17 euros arrêté au 31 mai 2022, et qui ne constituent donc pas une actualisation de sa créance, sont dès lors irrecevables, faute d’appel incident.

Sur la nullité des commandements de payer visant la clause résolutoire :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 1er septembre 2024, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion de ces écritures.

Or, en l’espèce, après avoir sollicité l’infirmation du chef de jugement l’ayant déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des commandements de payer délivrés les 14 septembre 2020 et 15 novembre 2021, la société Ali Baba ne forme, dans le dispositif de ses dernières conclusions, aucune prétention au titre du commandement de payer délivré le 14 septembre 2020.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’annulation de ce commandement.

En ce qui concerne la nullité du commandement de payer délivré le 15 novembre 2021, la société Ali Baba sollicite l’infirmation du jugement ayant rejeté sa demande à ce titre, en soutenant, comme en première instance, que le loyer devait être ramené à 1.000 euros par mois à compter de juillet 2018, et pas seulement à compter de juillet 2020 comme l’a retenu le premier juge, de sorte que, compte tenu des règlements qu’elle a effectués depuis juillet 2018, non seulement elle n’était plus redevable d’aucun arriéré à la date du 15 novembre 2021, mais M. [V] est au contraire désormais redevable à son égard d’une somme de 10.283 euros au titre d’un trop perçu.

En premier lieu, il convient de relever qu’ainsi que l’a indiqué la société Ali Baba dans le cadre de ses observations, sa demande tendant à voir réduire le loyer dû pour la période de juillet 2018 à juillet 2020 est recevable en cause d’appel, puisqu’elle a interjeté appel du chef de jugement l’ayant déboutée de sa demande de remboursement d’un trop-versé, qui comprenait implicitement, mais nécessairement, une demande de diminution du loyer sur toute la période considérée.

En second lieu, sur le fond, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil.

Sauf clause contraire expresse, il est donc tenu, en vertu de cette obligation de délivrance conforme, de prendre à sa charge les travaux nécessaires pour permettre l’exercice de l’activité stipulée dans le contrat de bail.

A défaut, le locataire est en droit d’obtenir une réduction du loyer.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre M. [V] et la société Ali Baba le 1er mars 2018 précisait que le bail portait sur le rez-de-chaussée de la maison à usage commercial, mais également sur le premier étage, constitué d’un dépôt comprenant un WC et un balcon.

Le premier étage était donc destiné à une activité de dépôt.

Le 31 juillet 2018, la société Ali Baba a fait réaliser un constat d’huissier dont il ressort :

— qu’une toiture de tôle était posée en appui sur la toiture du premier étage de la maison louée et qu’elle ne couvrait pas l’intégralité du premier étage,

— qu’au niveau du balcon situé au premier étage, le nez du balcon était dégradé,

— que le bandeau supérieur était désolidarisé du reste de la structure du toit,

— que la structure des murs penchait vers la [Adresse 4],

— qu’un jour existait, au niveau du premier étage, à l’intérieur des lieux loués, au niveau des volets de la porte-fenêtre,

— que la gouttière au niveau du balcon n’était pas fixée sur la totalité de la toiture et qu’un écart était visible entre celle-ci et le toit,

— que les planches en sous-face de toit étaient en mauvais état,

— que la fixation de la rambarde au balcon était désolidarisée du mur,

— qu’au niveau de la salle d’eau, la poutre du plafond située au niveau de la porte d’accès était partiellement cassée et que le ferraillage était apparent,

— qu’une fissure verticale existait au niveau du passage de porte côté droit et une fissure horizontale le long du coin douche.

Cependant, il ressort d’une photographie prise en page 7 de ce constat que le premier étage, qui devait être utilisé comme dépôt, était alors aménagé en lieu d’habitation, avec un grand lit couvert d’une moustiquaire et un meuble supportant une télévision moderne.

Dès lors, même si les lieux loués présentaient un certain nombre de désordres, la société Ali Baba échoue à démontrer que ces lieux n’auraient pas pu être exploités conformément à la destination prévue dans le bail, dès le mois de juillet 2018.

En réalité, ce n’est qu’au terme d’une expertise amiable, diligentée à la demande de la société Ali Baba le 23 septembre 2020, que M. [Z] a constaté que l’état de la construction ne permettait pas l’exploitation du premier niveau, prévue dans le bail, pour une utilisation de dépôt, l’instabilité des structures de l’étage rendant impossible son accès au personnel de l’établissement.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le loyer devait être ramené à 1.000 euros par mois, au lieu de 1.500 euros, à compter du 1er juillet 2020 seulement. La demande de la société Ali Baba tendant à voir fixer le point de départ de cette réduction de loyer au 1er juillet 2018 sera donc rejetée.

Pour le surplus, la société Ali Baba ne développe aucune argumentation de nature à remettre en cause l’analyse du premier juge, que la cour adopte, qui l’a conduit à établir qu’elle restait redevable, à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 novembre 2021, d’un arriéré locatif de 2.717 euros, outre les pénalités, soit 2.998,17 euros au total.

En conséquence, le tribunal ayant très justement rappelé qu’une erreur dans le montant de la somme réclamée en vertu d’un commandement de payer ne constituait pas une cause de nullité, dès lors qu’une dette existait bien à la date de sa délivrance, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Ali Baba de sa demande tendant à voir annuler ce commandement.

Il sera également confirmé en ce qu’il a débouté la société Ali Baba de sa demande tendant à obtenir le remboursement d’un trop-versé de la part de M. [V].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le premier juge a très justement constaté que la société Ali Baba n’avait pas réglé, dans le mois suivant la signification du commandement de payer, la somme de 2.717 euros dont elle restait redevable à cette date au titre de l’arriéré de loyers.

La société Ali Baba n’apportant, en cause d’appel, aucune pièce de nature à prouver qu’elle se serait intégralement acquittée des causes de ce commandement avant le 15 décembre 2021, c’est à bon droit que le jugement contesté a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En vertu de ces textes, il est parfaitement constant, ainsi que le rappelle l’appelante, que tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délai peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant la clause résolutoire, et ce même s’il constate que le preneur s’est intégralement libéré de sa dette au jour où il statue (3e Civ., 18 mai 2010, pourvoi n° 09-13.785).

En l’espèce, la société Ali Baba sollicite en cause d’appel l’octroi de délais de paiement afin de bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire prévue par l’article L.145-41 précité, en indiquant qu’elle a désormais soldé l’arriéré locatif.

M. [V] soutient en premier lieu, dans la discussion de ses dernières conclusions, que ces demandes seraient irrecevables, car nouvelles en cause d’appel, conformément à l’article 564 du code de procédure civile.

Cependant, au-delà du fait qu’il ne demande pas à la cour de les déclarer irrecevables dans le dispositif de ses écritures, ne sollicitant que leur rejet, force est de constater que la société Ali Baba avait bien formé une demande de suspension des effets de la clause résolutoire dès la première instance, mais qu’elle avait été rejetée car elle n’était pas associée à une demande de délais de paiement.

Dès lors, la demande de délai de paiement formée en cause d’appel, qui est le complément nécessaire de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire soumise au premier juge, doit être déclarée recevable, conformément à l’article 566 du code de procédure civile.

Sur le fond, la société Ali Baba démontre qu’elle a réglé la somme de 2.717 euros qui restait due à la date de délivrance du commandement de payer du 15 novembre 2021 au titre de l’arriéré de loyers, outre les pénalités, soit un total de 2.998,17 euros, en procédant à six versements mensuels de 500 euros chacun d’août 2023 à janvier 2024 en plus du paiement du loyer courant.

En effet, le jugement déféré à la cour n’ayant pas été assorti de l’exécution provisoire, la société Ali Baba n’était pas tenue de régler par provision l’indemnité d’occupation de 3.000 euros par mois à compter du15 décembre 2021 fixée par le premier juge, et elle a donc poursuivi le règlement de son loyer courant, d’un montant indexé de 1.566 euros par mois.

Il est donc établi que sa dette est désormais soldée.

Dans ces conditions, il convient de réformer le jugement qui a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la société Ali Baba et, statuant à nouveau :

— d’autoriser cette société à s’acquitter de sa dette en cinq versements mensuels de 500 euros chacun et un sixième, devant intervenir au plus tard le 5 janvier 2024, devant solder la dette de 2.988,17 euros,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 5 janvier 2024,

— de constater qu’à cette date, la dette avait été intégralement soldée,

— et, en conséquence, de dire que la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er mars 2018 n’a pas joué, la locataire s’étant libérée dans les conditions fixées par la cour.

Dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a :

— constaté, à la date du 15 décembre 2021, l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par M. [V] à la société Ali Baba le 1er mars 2018, portant sur le local sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3],

— ordonné en conséquence la libération des lieux par la société Ali Baba, ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement,

— ordonné, au terme de ce délai de trois mois, l’expulsion de la société Ali Baba et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Ali Baba jusqu’à libération effective des lieux à hauteur du double du loyer mensuel, soit 3.000 euros mensuels, conformément aux dispositions contractuelles,

— condamné la société Ali Baba à payer à M. [V] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.000 euros à compter du 15 décembre 2021 et jusqu’à libération des lieux, soit d’ores et déjà 8.250 euros pour la période du 15 décembre 2021 au 31 mai 2022.

Après infirmation de ces chefs de jugement, M. [V] sera débouté de toutes ses demandes à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les deux parties succombant partiellement à l’instance, puisque le loyer réclamé a été réduit en raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme, chacune conservera la charge de ses propres frais et dépens engagés tant en première instance qu’en appel.

Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel principal formé par la SARL Ali Baba,

Constate que M. [T] [V] n’a pas formé d’appel incident,

Déclare M. [T] [V] irrecevable en ses demandes tendant à voir condamner la SARL Ali Baba à lui payer :

—  27.635 euros au titre des loyers, pénalités contractuelles et indemnités d’occupation impayés, arrêtés à avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Dans la limite des chefs de jugement déférés à la cour,

Déboute la société Ali Baba de sa demande tendant à voir réduire le loyer à 1.000 euros par mois pour la période de juillet 2018 à juillet 2020,

Confirme le jugement querellé en ce qu’il a :

— débouté la société Ali Baba de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des commandements de payer délivrés les 14 septembre 2020 et 15 novembre 2021,

— condamné la société Ali Baba à payer à M. [V] la somme de 2.988,17 euros au titre des arriérés de loyers et pénalités dus jusqu’au 15 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de l’assignation, et capitalisation des intérêts pour ceux échus au moins pour une année entière,

— débouté la société Ali Baba de sa demande de remboursement dirigée à l’encontre de M. [V],

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté, à la date du 15 décembre 2021, l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par M. [V] à la société Ali Baba le 1er mars 2018, portant sur le local sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3],

— débouté la société Ali Baba de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence la libération des lieux par la société Ali Baba, ainsi que par tous occupants de son chef, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement,

— ordonné, au terme de ce délai de trois mois, l’expulsion de la société Ali Baba et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Ali Baba jusqu’à libération effective des lieux à hauteur du double du loyer mensuel, soit 3.000 euros mensuels, conformément aux dispositions contractuelles,

— condamné la société Ali Baba à payer à M. [V] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.000 euros à compter du 15 décembre 2021 et jusqu’à libération des lieux, soit d’ores et déjà 8.250 euros pour la période du 15 décembre 2021 au 31 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, date de l’assignation, et capitalisation des intérêts pour ceux échus au moins pour une année entière,

— condamné la société Ali Baba aux dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat de Maître [W] [X] du 30 août 2021 et du commandement de payer du 15 novembre 2021,

— condamné la société Ali Baba à payer à M. [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Autorise la SARL Ali Baba à s’acquitter de sa dette de 2.988,17 euros au titre des arriérés de loyers et pénalités dus jusqu’au 15 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021, en cinq versements mensuels de 500 euros chacun et un sixième, devant intervenir au plus tard le 5 janvier 2024, devant solder la dette de 2.988,17 euros,

Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu’au 5 janvier 2024,

Constate qu’à cette date, la dette avait été intégralement soldée,

Dit qu’en conséquence, la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er mars 2018 conclu entre M. [T] [V] et la SARL Ali Baba n’a pas joué,

Déboute M. [T] [V] de ses demandes tendant à voir ordonner la libération des lieux, l’expulsion de la SARL Ali Baba et de tous occupants de son chef, et la fixation d’une indemnité d’occupation,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens, engagés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président