COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 323 DU 26 JUIN 2025

N° RG 24/00045 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DUSR

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Martin et Saint-Barthélémy en date du 14 novembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 11-23-000086

APPELANTES :

Madame [W] [C] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Camille Prum, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Assistée de M^e Pascale Fahrat-Vayssiere, avocate au barreau de TOULON

Madame [X] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Camille Prum, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Assistée de M^e Pascale Fahrat-Vayssiere, avocate au barreau de TOULON

INTIMES :

Madame [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Delphine Tissot de la SELARL Delphine Tissot, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Monsieur [S] [U] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Delphine Tissot de la SELARL Delphine Tissot, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Annabelle Clédat conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl,conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 26 juin 2025.

GREFFIER

Lors des débats : M^me Solange Loco, greffière placée,

Lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière,

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat en date du 27 janvier 2005, la Semsamar a donné à bail à M. [S] [U] [Z] et à Mme [D] [K] épouse [Z], ci-après les époux [Z], la villa n°7 d’un ensemble dénommé Paradise Villas, situé [Adresse 7] à [Localité 8]. Ce bail avait été conclu pour une durée de six ans à compter du 1er février 2005, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 914 euros par mois, indexable chaque année.

Par acte du 16 décembre 2019, M. [E] [G] et Mme [W] [C] épouse [G] ont racheté cette villa à la Semsamar.

Suivant avenant du 20 janvier 2020, conclu entre les époux [G] et les époux [Z], les parties ont pris acte du changement de bailleur, rappelé que le montant du loyer et la clause d’indexation demeuraient inchangés et que le bail, qui avait fait l’objet de tacites reconductions, devait prendre fin le 31 janvier 2023.

Par actes des 6 et 9 mai 2022, les époux [G] ont signifié respectivement à M. [Z] et Mme [Z] un congé aux fins de reprise pour habiter, à échéance du 31 janvier 2023.

Le 13 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer une sommation de déguerpir aux locataires, qui s’étaient maintenus dans les lieux.

Par acte du 17 avril 2023, les époux [Z] ont assigné les époux [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy afin qu’il déclare que les congés qui leur avaient été délivrés les 6 et 9 mai 2023 n’étaient pas valides, qu’il dise que le bail avait été reconduit pour une durée de trois ans et qu’il ordonne aux bailleurs de leur remettre des quittances de loyer à compter du 1er février 2023 sous astreinte.

Ils ont maintenu leurs prétentions lors de l’audience et y ont ajouté une demande de condamnation des défendeurs à réparer leur préjudice moral.

En réponse, les époux [G] ont conclu au rejet des prétentions des demandeurs et demandé au juge des contentieux de la protection de constater que les époux [Z] étaient devenus occupants sans droit ni titre du logement, d’ordonner leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant, à titre principal, au double du loyer.

Par jugement contradictoire du 14 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré nul et de nul effet le congé délivré 'le 10 mai 2022" par les consorts [G] aux époux [Z],

— en conséquence :

— dit que le bail liant les parties s’était renouvelé pour une nouvelle période à compter du 31 janvier 2023,

— invité les consorts [G] à établir et adresser aux locataires les quittances de loyer afférentes à la période du 1er février 2023 jusqu’au jour du jugement,

— dit n’y avoir lieu à la fixation d’une astreinte,

— condamné M. et Mme [G] à verser à M. et Mme [Z] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé que la décision était assortie de l’exécution provisoire de droit.

Mme [W] [C] épouse [G] et Mme [X] [G], dont l’identité était précédemment M. [E] [G], ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 12 janvier 2024, en indiquant que leur appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement, à l’exception de celui disant n’y avoir lieu à la fixation d’une astreinte.

L’affaire a été orientée à la mise en état.

Le 4 avril 2024, en réponse à l’avis du 26 mars 2024 donné par le greffe, les appelantes ont fait signifier la déclaration d’appel ainsi que leurs conclusions remises au greffe le 9 avril 2024 aux époux [Z], qui ont régularisé leur constitution d’intimés par voie électronique le 17 avril 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 mars 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ Mme [X] [G] et Mme [W] [C] épouse [G], appelantes :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, par lesquelles les appelantes demandent à la cour :

— à titre principal, de prononcer l’annulation du jugement contesté,

— subsidiairement, d’infirmer le jugement en ce qu’il a fait application de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 1er janvier 2012, plutôt que dans sa version applicable au 1er juillet 2007,

— en tout état de cause :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a refusé de faire application de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date du congé,

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré par les consorts [G] aux époux [Z],

— statuant à nouveau :

— de dire que la résiliation du bail est intervenue le 31 janvier 2023,

— de déclarer les époux [Z] déchus de tout titre d’occupation des lieux loués à compter du 1er février 2023,

— de retenir l’existence d’un trouble illicite subi par les consorts [G] depuis le 1er février 2023, date à laquelle les époux [Z] auraient dû quitter les lieux et remettre les clés du bien loué aux bailleurs et de dire que le préjudice lié à ce trouble illicite devra être indemnisé par les locataires,

— de condamner les époux [Z] à leur payer la somme mensuelle de 2.223,24 euros (soit 2 x 1.111,62 euros de loyer et charges revalorisés) en quittance ou en deniers à compter du 1er février 2023 et jusqu’à remise effective des clés le 16 septembre 2024, à titre d’indemnité d’occupation contractuelle, avec intérêts au taux légal,

— très subsidiairement :

— de condamner les époux [Z] à leur payer la somme mensuelle de 2.050 euros en quittance ou en deniers (soit 1.800 euros 'HC’ +250 euros pour troubles de jouissance) à compter du 1er février 2023 et jusqu’à remise effective des clés le 16 septembre 2024, au titre de la valeur locative du bien litigieux et trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal,

— de condamner les époux [Z] à leur verser la somme de 1.500 euros pour procédure abusive et manoeuvres dilatoires,

— de débouter les époux [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— en toute hypothèse :

— de condamner solidairement les époux [Z] à leur payer la somme de 1.500 euros pour procédure abusive, avec exécution provisoire et intérêts au au taux légal,

— de condamner solidairement les époux [Z] à leur payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, avec exécution provisoire,

— de condamner solidairement les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût des sommations de déguerpir qui leur ont été signifiées par commissaire de justice, avec exécution provisoire.

2/ M. [S] [U] [Z] et Mme [D] [Z], intimés :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, par lesquelles les intimés demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré nuls et de nuls effets les congés signifiés les 6 et 9 mai 2022,

— de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a fait application de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 1er janvier 2012,

— statuant à nouveau :

— de constater que les bailleurs ont soumis l’exécution des congés pour reprise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 à la date des congés aux fins de reprise pour habiter, et non pas aux dispositions en vigueur au 15 juillet 2007 (passage de [Localité 8] du statut de commune à celui de collectivité),

— de dire qu’en délivrant un congé aux fins de reprise pour habiter au visa de l’arrêté du 13 décembre 2017, les bailleurs ont renoncé à se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au 15 juillet 2007 au profit de l’application de la loi modifiée par la loi Alur, portant l’âge du bailleur comme exemption à 65 ans et plus,

— d’appliquer les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en sa version en vigueur au 27 mars 2014,

— de retenir à l’égard des époux [Z] la qualité de locataires protégés au sens de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989,

— de déclarer non valides les congés signifiés respectivement les 6 et 9 mai 2022,

— de déclarer que le bail conclu le 27 janvier 2005 s’est reconduit pour une durée de trois années à compter du 31 janvier 2023,

— de débouter les appelantes de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— à titre subsidiaire, si la cour confirmait la décision qui a retenu l’application de la version ancienne de l’article 15 III :

— de prononcer la nullité des congés pour reprise en ce qu’ils visent une version de la loi inapplicable et que l’irrégularité cause grief aux locataires,

— de prononcer la nullité des congés pour reprise en ce que le motif invoqué dans ces congés n’est ni réel ni sérieux,

— de déclarer non-valides les congés qui leur ont été signifiés le 6 et 9 mai 2022,

— en tout état de cause :

— de rejeter la demande de condamnation des appelantes à leur payer une indemnité d’occupation de plus du double du montant du loyer comme étant irrecevable et non fondée,

— de rejeter la demande de condamnation des appelantes à leur payer une indemnité pour troubles de jouissance comme étant irrecevable et non fondée,

— de débouter les appelantes de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— de condamner les appelantes à leur remettre sous astreinte de 100 euros par jour de retard des quittances de loyer conformes, sans mention aucune de l’existence d’une procédure judiciaire en cours,

— de condamner les appelantes à leur payer la somme de 2.000 euros à chacun au titre de leur préjudice moral,

— de condamner les appelantes à leur rembourser la somme de 208 euros au titre des frais d’état des lieux par acte d’huissier,

— de condamner les appelantes à leur rembourser la somme de 1.739,34 euros, augmentée de la pénalité de 10% par mois à compter du 16 octobre 2024 au titre du dépôt de garantie,

— de condamner les appelantes à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel principal :

Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d’appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d’un mois en matière contentieuse.

L’article 644 du code de procédure civile dispose en outre que, lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en Guadeloupe, le délai d’appel est augmenté d’un mois pour les personnes qui ne demeurent pas dans cette collectivité territoriale et de deux mois pour les personnes qui demeurent à l’étranger.

En l’espèce, les appelantes, qui résident à [Localité 6] (83), ont interjeté appel le 12 janvier 2024 du jugement rendu le 14 novembre 2023, avant même qu’il ne leur soit signifié, le 31 janvier 2024.

Leur appel doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur la recevabilité de l’appel incident :

En vertu de l’article 909 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux appels interjetés avant le 1er septembre 2024, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En outre, l’article 911-2, toujours dans sa version applicable aux appels interjetés avant le 1er septembre 2024, rappelle que lorsque la demande est portée soit devant une juridiction qui a son siège en Guadeloupe, ce délai est augmenté d’un mois pour les parties qui ne résident pas dans cette collectivité.

En l’espèce, les intimés, qui résidaient à [Localité 8], ont formé appel incident aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 28 juin 2024, soit moins de quatre mois après avoir reçu signification des conclusions des appelantes, le 4 avril 2024.

Leur appel incident doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur la demande tendant à voir annuler le jugement :

Les appelantes demandent à la cour d’annuler le jugement déféré au motif que le juge aurait omis de statuer sur plusieurs moyens de défense qu’elles avaient pourtant invoqués en première instance.

Préalablement à l’exposé des moyens soutenant cette demande d’annulation, elles concluent à sa recevabilité, en indiquant que même si leur déclaration d’appel ne visait que les chefs de jugement expressément critiqués, elles pouvaient néanmoins demander l’annulation du jugement dans leurs conclusions dès lors qu’elles avaient déféré à la cour l’ensemble des chefs de jugement.

A cette fin, elles se prévalent d’une décision récente de la Cour de cassation en vertu de laquelle, lorsque la déclaration d’appel vise l’ensemble des chefs de dispositif du jugement, l’appelant a la faculté de solliciter dans ses conclusions, soit la réformation, soit l’annulation de cette décision (2e Civ., 14 septembre 2023, pourvoi n° 20-18.169).

Cependant, tel n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’elles ont omis de viser, dans leur déclaration d’appel, le chef de jugement par lequel le premier juge a dit n’y avoir lieu à fixer une astreinte, qui ne dépend d’aucun autre chef de jugement.

En conséquence, l’ensemble des chefs de jugement n’ayant pas été déférés à la cour, elles ne pouvaient modifier l’objet de leur appel dans leurs premières conclusions afin de solliciter l’annulation du jugement, alors que leur déclaration d’appel ne tendait qu’à son infirmation.

La demande tendant à voir annuler le jugement sera donc déclarée irrecevable.

Sur la validité du congé pour reprise :

Pour déclarer nul et de nul effet le congé délivré aux locataires les 6 et 9 mai 2022, le premier juge a retenu, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

— que la version de ce texte à prendre en compte était celle applicable au 1er janvier 2012, date à laquelle la compétence en matière de logement avait été attribuée à la collectivité de [Localité 8],

— que les locataires étaient âgés de plus de 70 ans et disposaient de ressources inférieures au plafond prévu par le texte précité,

— que si M. [G] était âgé de 60 ans et 4 mois à la date du congé, les bailleurs ne démontraient pas que leur revenus étaient inférieurs au plafond prévu par l’article 15 de la loi de 1989,

— qu’ils étaient donc tenus de proposer des offres de relogement à leurs locataires ayant le statut de locataires protégés pour pouvoir s’opposer au renouvellement du bail,

— que les démarches dont ils justifiaient à ce titre étaient insuffisantes pour permettre de considérer qu’ils avaient respecté cette obligation.

Dans le cadre de l’instance d’appel, les consorts [G] soutiennent:

— que la version de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 à prendre en compte en l’espèce était celle applicable au 15 juillet 2007, même si le dispositif de leurs conclusions vise le 1er juillet 2007,

— que les locataires, bien qu’âgés de plus de 70 ans, ne démontrent pas qu’ils remplissaient les conditions de ressources leur permettant de bénéficier du statut de locataires protégés à la date de délivrance du congé, puisqu’ils ont dissimulé une partie de leurs ressources,

— qu’en tout état de cause, M. [G] était âgé de plus de 60 ans à la date de délivrance du congé, de sorte qu’il pouvait s’opposer au renouvellement du bail sans être tenu par l’obligation de proposer un relogement aux locataires,

— que le juge a commis une erreur sur ce point en considérant que la condition d’âge et la condition de ressources étaient cumulatives s’agissant du bailleur, alors qu’elles sont alternatives,

— que le motif du congé était parfaitement justifié.

Les intimés, pour leur part, demandent à la cour :

— d’appliquer l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de signification du congé,

— de retenir que les bailleurs ont eux-mêmes fait application de ces dispositions dans le congé, renonçant ainsi à appliquer ce texte dans sa version en vigueur au 15 juillet 2007,

— que conformément à l’article précité, dans sa version issue de la loi Alur de 2014, les bailleurs ne bénéficiaient pas du statut de bailleurs protégés, n’ayant pas atteint l’âge de 65 ans et ne bénéficiant pas de ressources inférieures au plafond prévu,

— qu’ils devaient donc proposer une solution de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités des locataires, ce qu’ils n’ont pas fait, ainsi que l’a retenu le premier juge,

— que leur congé n’était par ailleurs pas motivé par un motif réel et sérieux et devait être annulé compte tenu de son irrégularité formelle.

***

La loi organique n°2007-223 du 21 février 2007, qui a créé la collectivité de [Localité 8], est entrée en vigueur le 15 juillet 2007.

L’article LO6313-1 du code général des collectivités territoriales, créé par cette même loi, dispose que 'les dispositions législatives et réglementaires sont applicables de plein droit à [Localité 8], à l’exception de celles intervenant dans les matières qui relèvent de la loi organique en application de l’article 74 de la Constitution ou de la compétence de la collectivité en application de l’article LO 6314-3".

Or, l’article LO 6314-3 II A prévoit expressément que cette collectivité fixe les règles applicables en matière d’urbanisme, construction, habitation et de logement 'à compter de sa première réunion suivant son renouvellement postérieurement au 1er janvier 2012".

Enfin, l’article LO6313-4 précise que 'les lois, ordonnances et décrets intervenus avant l’entrée en vigueur de la loi organique n° 2007-223 du 21 février 2007 portant dispositions statutaires et institutionnelles relatives à l’outre-mer dans des matières qui relèvent de la compétence des autorités de la collectivité peuvent être modifiés ou abrogés, en tant qu’ils s’appliquent à [Localité 8], par les autorités de la collectivité selon les procédures prévues par le présent livre.'

Il ressort de ces textes que la collectivité de [Localité 8] dispose du pouvoir de fixer les règles relatives au logement depuis la première réunion suivant son renouvellement postérieurement au 1er janvier 2012, même s’il n’est pas contesté qu’elle n’a pris jusqu’à présent aucune disposition en ce sens.

Les lois adoptées par le Parlement français en matière de logement et promulguées après le 15 juillet 2007 ne sont donc plus applicables de plein droit à [Localité 8].

Demeurent en revanche applicables à [Localité 8] les dispositions législatives et réglementaires relatives au logement qui sont entrées en vigueur jusqu’au 15 juillet 2007, tant qu’elles n’ont pas été abrogées ou modifiées.

En conséquence, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatif demeure applicable à [Localité 8] dans sa version en vigueur jusqu’au 15 juillet 2007, et non jusqu’au 1er janvier 2012.

L’article 15 de cette loi, dans sa version applicable, dispose :

'I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.'

[…]

'III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.'

Il ressort de ces dispositions qu’un bailleur peut donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond sans avoir à lui proposer un relogement si lui-même est âgé de plus de 60 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures à un plafond, ces deux conditions étant alternatives, et non cumulatives comme l’a retenu le premier juge.

Or, en l’espèce, à la date à laquelle le bail liant les époux [G] et les époux [Z] devait arriver à expiration, soit le 31 janvier 2023, M. [G] était âgé de 61 ans révolus, pour être né le 17 septembre 1961.

En conséquence, sans même qu’il y ait lieu de s’interroger sur le point de savoir si les époux [Z] disposaient bien de ressources inférieures au plafond prévu par le texte précité, les époux [G] pouvaient leur donner congé et faire ainsi échec au renouvellement du bail, sans être tenus de leur proposer un relogement.

Le fait que les bailleurs aient joint à leur congé la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, telle que prévue par l’article 15 de la loi de 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé, dont le contenu a été fixé par un arrêté du 13 décembre 2017, n’est pas de nature à rendre applicable à [Localité 8] les modifications législatives apportées à l’article 15 précité postérieurement au 15 juillet 2007, pour les raisons précédemment indiquées.

Le fait que ces informations aient pu induire les locataires en erreur sur leur droit ne pourrait, au plus, qu’engager la responsabilité du professionnel chargé de signifier cet acte, mais en aucun cas rendre applicable un texte de loi inapplicable à [Localité 8].

Les époux [Z] demandent à la cour, si elle ne devait pas appliquer l’article 15 de la loi de 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance des congés, d’annuler ces actes sur le fondement de l’article 114 du code de procédure civile, au motif qu’ils visaient une loi inapplicable.

Cependant, ainsi que l’ont relevé les époux [G], les exceptions de nullité d’un acte de procédure ne sont recevables que si elles sont relevées in limine litis. L’article 112 du code de procédure civile dispose en effet que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement, mais qu’elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Or, en l’espèce, après avoir reçu signification des congés, les époux [Z] ont saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il constate qu’ils n’étaient pas valides, en raison du non respect des dispositions de l’article 15 de la loi de 1989, donc pour des motifs de fond. Il n’ont pas sollicité leur annulation en première instance sur le fondement de l’article 114 du code de procédure civile et ne sont donc pas recevables à former une exception de nullité pour la première fois en cause d’appel.

Au regard de l’ensemble de ces développements, la validité du congé délivré par les époux [G] aux époux [Z] n’était donc subordonnée qu’à l’indication, dans le congé, du motif de celui-ci et, s’agissant d’un congé donné pour reprise, de l’identité des bénéficiaires de la reprise.

Or, tel a bien été le cas, puisque l’acte d’huissier précisait : 'ce congé est donné aux fins de reprise pour habiter au profit des requérants qui habiteront les lieux avec leur fils [G] [B], né le 29 mars 1996, locataire au [Adresse 1].

Si les époux [Z] contestent le caractère légitime et sérieux de la reprise invoquée au soutien du congé, ils ne peuvent sérieusement reprocher aux époux [G] de ne pas avoir entrepris de démarches pour s’installer à [Localité 8], alors qu’ils n’ont libéré les lieux que le 16 septembre 2024.

Par ailleurs, le fait qu’un bailleur soit propriétaire d’autres immeubles n’exclut pas, par principe, qu’il ait bien l’intention de s’installer à titre principal dans le bien pour lequel il a donné congé à son locataire.

A l’exception de ces arguments, dépourvus de pertinence, les époux [Z] ne produisent aucun élément de nature à laisser penser que les époux [G] leur auraient donné congé sans avoir réellement l’intention de venir s’installer dans leur maison de [Localité 8].

Au contraire, ces derniers démontrent qu’ils ont demandé des devis pour faire livrer une piscine à [Localité 8] et pour faire réaliser un transport de container (groupage) entre décembre 2022 et février 2023. Ils ont relancé la demande de devis pour un groupage, correspondant à un déménagement, dès le mois de juillet 2024, après avoir reçu le congé finalement donné par leurs locataires.

En conséquence, le motif du congé ne pouvant être remis en cause, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré nuls et de nul effet les congés délivrés le 6 et 9 mai, et non le '10 mai 2022" comme indiqué par erreur, de les déclarer valables et de dire que la résiliation du bail est bien intervenue le 31 janvier 2023.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Les époux [Z] étant devenus occupants sans droit ni titre à l’échéance du bail, le 31 janvier 2013, ils étaient redevables à l’égard des époux [G] d’une indemnité d’occupation du 1er février 2023 au 16 septembre 2024, date de libération des lieux.

En se fondant sur les dispositions du contrat de bail, les appelantes demandent à la cour de condamner les époux [Z] à leur payer à titre principal une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer et, subsidiairement, une somme égale à la valeur locative du bien (1.800 euros par mois) augmentée d’une somme correspondant à l’indemnisation du préjudice de jouissance subi, sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil.

Pour s’y opposer, les époux [Z] soutiennent qu’aucune clause pénale n’est prévue contractuellement, puisqu’elle n’a pas été reprise dans l’avenant, et qu’ils ne se sont maintenus dans les lieux que parce que les indications contenues dans le congé leur laissaient penser que cet acte était irrégulier, de sorte qu’ils étaient de bonne foi. A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de modérer la clause pénale en ramenant le montant de l’indemnité d’occupation au seul montant du loyer, augmenté des charges.

L’article 10 C du contrat de bail conclu le 27 janvier 2005 stipulait : 'Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur'.

L’avenant du 20 janvier 2020, qui modifiait certaines clauses, parmi lesquelles ne figurait pas la clause précitée, indiquait expressément que les autres clauses du bail demeuraient sans changement.

Par ailleurs, les locataires étaient bien déchus de tout droit d’occupation à compter du 31 janvier 2023, à défaut d’avoir contesté la validité du congé avant cette date, de sorte que ces dispositions trouvent bien à s’appliquer au cas présent.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée par référence à cette clause, et non aux articles 554 et 1240 du code civil.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que les indications contenues dans le congé délivré par les époux [G] aux époux [Z] étaient de nature à les induire en erreur.

Néanmoins, alors que le congé leur avait été délivré les 6 et 9 mai 2022, ils ont attendu l’expiration du bail pour le contester, après avoir reçu sommation de déguerpir, ce qui permet de remettre en cause leur bonne foi.

En revanche, il n’est pas contesté qu’ils se sont acquittés jusqu’au bout du montant du loyer augmenté des charges, qui s’élevait en dernier lieu à 1.111,62 euros d’après les conclusions des appelantes.

En conséquence, il convient de réduire le montant de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue, qui apparaît manifestement excessif, et de condamner les époux [Z], solidairement, à payer aux appelantes la somme de 1.300 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er février 2023 au 16 septembre 2024, en deniers ou quittances, afin de permettre, lors de l’exécution, de déduire les sommes déjà réglées par les intimés durant cette période.

En outre, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la demande de remise de quittances de loyer sous astreinte :

Le bail ayant été valablement résilié à la date du 31 janvier 2023, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a invité les consorts [G] à établir et adresser aux locataires les quittances de loyer afférentes à la période du 1er février 2023 au jour du jugement et les époux [Z] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les appelantes :

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus que s’il est exercé dans des conditions fautives, notamment en cas de mauvaise foi, de légèreté blâmable ou dans une intention dilatoire.

En l’espèce, s’il est constant que les époux [Z] ont attendu de recevoir une sommation de déguerpir avant de contester judiciairement le congé dont ils remettaient en cause la validité, force est de constater que leur action n’était pas totalement infondée, dans la mesure où le premier juge y a fait droit.

Dès lors, malgré la réformation opérée en cause d’appel, le caractère fautif de leur action ne peut être retenu et les appelantes seront déboutées de leur demande à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral formée par les intimés :

La motivation de cette demande dans les conclusions des intimés ne permet pas à la cour de déterminer s’ils entendent invoquer à son soutien des agissements postérieurs au jugement déféré, ou s’ils reprennent la demande déjà formée en première instance.

Or, il convient de constater qu’ils n’ont pas demandé à la cour d’infirmer le chef de jugement les ayants déboutés de leur demande de dommages-intérêts en première instance.

Toute nouvelle demande à ce titre en appel est donc irrecevable.

Pour le surplus, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre des appelants dans le cadre de l’instance d’appel, dans la mesure où, au terme de cette procédure, la cour fait droit à la majeure partie de leurs demandes.

En conséquence, les époux [Z] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de remboursement des frais d’état des lieux :

Les locataires ont donné congé aux bailleurs par courrier du 15 juillet 2024 pour le 9 septembre 2024, soit moins de trois mois avant leur départ.

Alors que les bailleurs leur faisaient remarquer cette irrégularité, ils ont décidé de faire procéder à un état des lieux non contradictoire par un commissaire de justice.

En conséquence, les frais afférents à ce constat demeureront à leur charge.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie :

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au 15 juillet 2007, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

En l’espèce, les époux [Z] démontrent qu’ils avaient versé un dépôt de garantie de 1.739,34 euros à la Semsamar le 27 janvier 2005.

Malgré la demande qu’ils ont adressée aux bailleurs le 19 novembre 2024, il n’est pas établi que ce dépôt de garantie leur aurait été restitué, alors que les appelantes ont reçu restitution des clés par courrier recommandé qui leur a été distribué le 16 septembre 2024.

Elles seront donc condamnées solidairement à rembourser la somme de 1.739,34 euros aux époux [Z], augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les époux [Z], qui succombent principalement dans leurs prétentions, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance, comprenant le coût des sommations de déguerpir, et d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de les condamner in solidum à payer aux appelantes la somme globale de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, et de les débouter de leur propre demande à ce titre.

Le jugement déféré, qui avait condamné les époux [G] au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens de première instance, sera réformé en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel principal interjeté par Mme [X] [G] et Mme [W] [C] épouse [G],

Déclare recevable l’appel incident formé par Mme [D] [Z] et M. [S] [U] [Z],

Déclare irrecevable la demande de Mme [X] [G] et de Mme [W] [C] épouse [G] tendant à voir annuler le jugement rendu le 14 novembre 2023,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions déférées à la cour,

Statuant à nouveau,

Déclare valable le congé délivré les 6 et 9 mai 2022 à Mme [D] [Z] et M. [S] [U] [Z],

Dit que le bail a pris fin à la date du 31 janvier 2023,

Ordonne la réduction du montant de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue,

Condamne solidairement Mme [D] [Z] et M. [S] [U] [Z] à payer à Mme [X] [G] et Mme [W] [C] épouse [G] la somme de 1.300 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er février 2023 au 16 septembre 2024, en deniers ou quittances, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne solidairement Mme [X] [G] et Mme [W] [C] épouse [G] à payer à Mme [D] [Z] et M. [S] [U] [Z] la somme de 1.739,34 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2024,

Déboute Mme [X] [G] et Mme [W] [C] épouse [G] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Déboute Mme [D] [Z] et M. [S] [U] [Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance,

Condamne in solidum Mme [D] [Z] et M. [S] [U] [Z] aux entiers dépens de première instance, comprenant le coût des sommations de déguerpir,

Y ajoutant,

Déboute Mme [D] [Z] et M. [S] [U] [Z] de leurs demandes au titre des dommages-intérêts, du remboursement des frais d’état des lieux, des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Condamne in solidum Mme [D] [Z] et M. [S] [U] [Z] à payer à Mme [X] [G] et Mme [W] [C] épouse [G], prises ensemble, la somme globale de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne Mme [D] [Z] et M. [S] [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président,