Chambre civile

Section 2

ARRET N°

du 17 MARS 2021

N° RG 19/00421

N° Portalis DBVE-V-B7D-B3WC JD – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 02 Avril 2019, enregistrée sous le […]8/01244

X

C/

Y

B

D

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

DIX SEPT MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

APPELANT :

M. I X

né le […] à ROUEN

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie-Pierre FINALTERI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMES :

M. Z, A, J Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA

M. K B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Pierre SEFFAR, avocat au barreau de BASTIA

M^me M D

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine SECONDI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

Conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile et de l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 janvier 2021, par Judith DELTOUR, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte de son rapport dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-S GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

O P.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 mars 2021.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-S GILLAND, président de chambre, et par O P, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE

Alléguant l’acquisition simultanément avec M. K B, par acte authentique du 31 octobre 2006 des droits dépendant d’un immeuble situé à Patrimonio (Haute-Corse) et cadastré sections C […]9, 546 et 550, être propriétaire du lot n° l, bénéficiant d’un droit de passage sur le lot n°5 propriété de M. B, constitué d’une bande de 3 mètres, la vente en juin 2013 d’un lot n°6 issu de la division du lot n°5 sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en contravention avec ses droits puisque les modifications effectuées et la création d’une terrasse ne lui permettent plus d’accéder à son lot au moyen

d’un véhicule, une expertise de M. C ordonnée par décision du 1^er avril 2015 au terme de laquelle l’assiette de la servitude a été modifiée, par acte du 28 novembre 2016, M. I X a fait assigner M. K B et M^me M D devant le tribunal de grande instance de Bastia pour qu’il déclare nulle la division du lot n°5 dépendant de la copropriété de l’immeuble, condamne M. B à lui payer 10 000 euros en réparation du préjudice issu de l’atteinte à la servitude de passage, au paiement des dépens et de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 février 2018, le tribunal de grande instance a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture, dit que le nouveau propriétaire du lot n°6 devra être appelé dans la cause, ordonné le sursis à statuer sur les demandes et la radiation dans l’attente de la régularisation.

Suivant assignation du 31 juillet 2018, l’instance a été reprise et, par jugement du 2 avril 2019, rendu en présence de M. Z Y, le tribunal de grande instance de Bastia a :

'- dit n’y avoir lieu à rabat de l’ordonnance de clôture,

— déclaré l’action engagée contre M^me D, recevable,

— rejeté les demandes de M. X et de M. B,

— condamné M. X à payer à M^me D la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. X au paiement des dépens.'

Par déclaration reçue le 30 avril 2019, M. I X a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes et condamné au paiement des dépens et d’une somme en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions communiquées le 29 juillet 2019, M. X a sollicité, au visa du rapport de l’expert, de la loi du 10 juillet 1965, de la servitude de passage grevant le lot 5 dépendant de l’immeuble cadastré C 550 au profit du lot […], sa propriété :

'- d’infirmer le jugement,

Au principal,

— d’annuler la division du lot 5 dépendant de la parcelle cadastrée C 550 de la commune

de Patrimonio avec toutes conséquences de droit,

— de condamner M. J Y à remettre dans son état initial la parcelle C 550 sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M^me D la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

— d’ordonner à M. B de faire procéder, à ses frais, à la rectification du plan et des actes notariés s’y rattachant, suivant le plan figurant au rapport de M. C, expert judiciaire dans le respect de la servitude de passage grevant l’immeuble C 550,

En tout état de cause,

— de condamner M. J Y à remettre dans son état initial la parcelle C 550 sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Vu l’article 1240 du Code civil, de

— condamner M. B et M. Y à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par leur attitude fautive,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, de

— condamner M. B et M. X in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et de constat d’huissier du 6 mai 2019 et à lui payer la somme de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.'

Il a fait valoir que M. B avait divisé un lot de copropriété sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires puisqu’il s’agissait d’une partie commune dont il n’avait que la jouissance exclusive, s’agissant d’un jardin, que son droit de jouissance exclusif ne l’autorisait pas à disposer de cette partie de la copropriété, que tant la division, que les ventes consécutives sont nulles. Il a ajouté que le découpage effectué par M. B avait pour conséquence de modifier l’assiette de la servitude de passage dont il disposait, que la terrasse érigée avec son autorisation en 2007 était étrangère au débat, que les lots créés par M. B ne correspondent pas aux surfaces mentionnées dans les actes de vente, qu’il a subi ainsi que l’expert les menaces de M. B. Il a soutenu que M. Y désormais propriétaire du lot n°6, pour l’avoir acquis de M^me D faisait obstacle à l’exercice de sa servitude de passage. Subsidiairement, il a soutenu sa demande de modification de l’assiette de la servitude de passage et sa demande de dommages et intérêts, fondée sur l’attitude fautive de M. X.

Par conclusions communiquées le 28 octobre 2019, M. B a requis :

'Au principal de

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner M. X à lui payer 20 000 euros de dommage-intérêts « et » procédure abusive,

— le condamner au payement des dépens et de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

— d’ordonner une nouvelle expertise, à l’effet de déterminer les limites de la terrasse située sur la parcelle C 550 et de déterminer la largeur du passage actuellement emprunté par M. X.'

Il a fait valoir qu’il n’était plus propriétaire du lot n°6 sur lequel M. X exerçait sa servitude de passage, la liberté de chaque copropriétaire de diviser son lot tant qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble ou à des restrictions du règlement de copropriété, l’absence d’un tel règlement, l’absence de modification des lieux et l’autorisation donnée par M. X au déplacement de la servitude. Il a ajouté que M. X était un procédurier qui l’avait menacé, qu’il avait autorisé la construction de la terrasse et que l’expert avait ignoré ses observations. Il a soutenu que M. D était informé de l’existence du passage puisqu’il figurait dans l’acte, que l’expertise judiciaire était sans utilité ni pertinence et contredite par le rapport d’un autre géomètre expert qui a relevé que le rapport de M. C laissait perplexe relativement à l’orthographe, au respect de la mission, à son caractère laconique et à ses conclusions, que « le plan annexé à l’acte n’était qu’un croquis qui avait une simple valeur informative ». Il a affirmé qu’il n’existait aucun préjudice puisque M. X pouvait accéder à son lot.

Par conclusions communiquées le 24 octobre 2019, M^me M D a demandé de :

'- recevoir son appel incident,

— déclarer les demandes de M. X irrecevables : pour défaut de publicité de l’assignation, comme prescrites et pour défaut d’intérêt à agir,

Sur le fond,

— confirmer le jugement,

Y ajoutant,

— condamner M. X au paiement des dépens et de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.'

Elle a fait valoir avoir cédé l’intégralité de ses droits et sa nécessaire mise hors de cause, que l’assignation qui tendait à la nullité d’un acte de vente n’avait pas été publiée, la tardiveté de la demande puisque la division effectuée par M. B datait du 13 juin 2013. Elle a soutenu la confirmation du jugement et l’absence de demande à son encontre.

Par conclusions communiquées le 25 octobre 2019, M. Y a réclamé de :

'- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par M. X,

— le recevoir en son appel incident et y faisant droit,

— déclarer les demandes de M. X irrecevables à son égard pour défaut de publicité, défaut d’information du syndic et prescription de son action,

Pour le surplus,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Subsidiairement et s’il venait à en être autrement,

— dire qu’en toutes hypothèses M. B sera tenu de le relever et de le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre,

— condamner M. X au paiement des entiers dépens et de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.'

Il a fait valoir qu’il était propriétaire du lot n°6 représentant la jouissance exclusive d’un jardin, comportant une bande de terres constituant un droit de passage pour véhicule à partir de la route nationale sur une bande de 3mètres longeant le bâtiment, que ce lot est issu de la division par M. B du lot n°5. Il a soutenu l’irrecevabilité de la demande à défaut de publication de l’assignation, en application des dispositions de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 et à défaut d’appel en cause du syndic représentant le syndicat des copropriétaires, si l’appelant considère que le lot n°5, devenu les lots n°6 et n°7, est resté une partie commune, d’autant que l’agence Conca d’Oru immobilier n’a émis aucune opposition à cette mutation. Subsidiairement, il a soutenu la confirmation du jugement en faisant valoir la liberté de chaque copropriétaire de subdiviser son lot sans autorisation dès lors que la division n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, ce qui n’est « aucunement soutenu », que le lot n°5 d’origine n’était l’accessoire d’aucun lot de copropriété, qu’aucun millième de partie commune ne lui était attribué, que l’état descriptif de division du 31 octobre 2006 prévoit que ce lot est seulement constitué d’un droit de jouissance sans quote-part déterminée, qu’il n’a été créé qu’en 2006 à la suite de la suppression du lot n°2 d’origine « confirmant le caractère autonome de ce lot ». Il a soutenu que le droit de passage de M. X n’était pas entravé, mais déplacé après la construction de la terrasse en 2007, qu’il respectait la servitude et le droit de passage de M. X, d’autant qu’il n’habite pas sur place, ne l’utilise pas quotidiennement et alors qu’il a posé une clôture pour matérialiser l’assiette du droit de passage. Il a réclamé à titre infiniment subsidiaire la garantie de M. B, d’autant qu’informé de cette procédure, il a renoncé par l’acte de vente à tout recours contre ses vendeurs, les consorts D.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2019. L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 20 février 2020. A cette audience, l’affaire a été renvoyée à la demande des avocats des parties poursuivant un mouvement de grève catégoriel à l’audience du 14 janvier 2021.

Le 9 décembre 2020, les parties ont été avisées que l’affaire serait examinée en application des dispositions de l’article 6 de l’ordonnance du 18 novembre 2020. Sans opposition, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 17 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal qui n’a été saisi d’aucune fin non-recevoir, a considéré que chaque copropriétaire pouvait librement diviser son lot, tant que la division n’est pas contraire à la destination de l’immeuble ou à des restrictions du règlement de copropriété ce qui n’était « aucunement soutenu », que le lot n°5 n’était affecté d’aucun millième de copropriété, que la construction de la terrasse avait été acceptée par M. X et qu’elle aboutit à décaler la servitude de passage, ce qui excluait que les modifications aient été faites du seul chef de M. B, que M. X ne prouvait pas qu’il était privé d’accès à son lot, alors qu’il existe un passage suffisant et qu’il ne subissait aucun préjudice, qu’il n’y avait lieu ni à expertise ni à dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la

publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort et suivant l’article 30 du même décret, in extenso, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, M. X poursuit à titre principal l’annulation d’une division du lot 5 dépendant de la parcelle cadastrée C 550 de la commune de Patrimonio (Haute-Corse) avec toutes conséquences de droit. Or, si toute modification des lots doit être constatée par un acte modificatif de l’état descriptif de division, qui doit faire l’objet d’une publication, les demandes tendant à faire prononcer l’annulation d’actes ou de droits réels immobiliers résultant d’actes publiés au bureau des hypothèques, doivent également faire l’objet d’une publication.

Considérant la mention figurant explicitement dans le règlement de copropriété du 22 juin 2006, portant sur l’immeuble C 546 litigieux, de sa vocation à être publié, dès lors que M. X poursuit l’annulation de modifications qui y ont été apportées unilatéralement, il aurait dû publier l’assignation ou à tout les moins ses conclusions portant cette demande.

En effet, seules sont exemptées de l’obligation de publicité les demandes visant l’annulation des clauses qui n’affectent pas la propriété des lots. M. X n’a pas régularisé la fin de non-recevoir. En tout cas, cette publication ne figure ni sur son bordereau de communication des pièces ni sur l’assignation originelle.

La demande soutenue en appel à titre principal est irrecevable.

Par acte notarié reçu le 31 octobre 2006, le bien litigieux a été fait l’objet d’un état descriptif de division à l’initiative de M. Q G, M^me R G et M. S G s’agissant de l’immeuble commune de Patrimonio section C546 Santa Maria pour 1 are 34centiares en :

— lot […] la jouissance exclusive d’un jardin jouxtant la façade nord et la route nationale d’une superficie de 9,70 m² et les 118/1000èmes des parties communes

— lot n°2 un WC ayant un accès direct depuis la façade nord d’une superficie de 8,50 m² et les 103/1000èmes des parties communes,

— lot n°3 un sotto scala ayant un accès depuis le WC précité d’une superficie de 1,30 m² et les 16/1000èmes des parties communes,

— lot […] une cave ayant un accès direct depuis la façade nord d’une superficie de

10,30 m ² et les 125/1000èmes des parties communes,

— lot n°5 une partie de cave depuis la cave précitée ou depuis une cave dépendant de l’immeuble mitoyen cadastré C550 d’une superficie de 4,80 m² et les 58/1000èmes des parties communes,

— lot n°6 un appartement ayant son accès par un escalier extérieur en façade nord -est permettant également l’accès à l’étage de l’immeuble C19 comprenant un escalier d’accès un

perron, un couloir, une chambre, une salle-de-bains, une buanderie, une terrasse côté ouest d’une superficie de 39,40 m² et les 478/1000èmes des parties communes,

— lot n°7 un toit terrasse auquel on accède depuis la terrasse de l’immeuble C18 qui sert d’accès aux combles de l’immeuble C19 d’une superficie de 8,40 m² et les 102/1000èmes des parties communes.

Cet état descriptif de division identifie les parties communes en précisant qu’il s’agit de celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, qu’elles se subdivisent en parties communes générales appartenant à l’ensemble des copropriétaires et parties communes particulières n’appartenant qu’à certains copropriétaires et que les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives auxquelles elles sont afférentes, ni d’une cession, ni d’une action en partage, ni d’une licitation forcée. Il définit également les parties privatives comme celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire. Il indique qu’il a

valeur contractuelle, que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble, ni de porter atteinte à sa destination. Il précise notamment que la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais que les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées, que les garages ne pourront servir qu’au stationnement des voitures, que chaque copropriétaire pourra user librement des parties communes, pour la jouissance de sa fraction divise, suivant leur destination propre, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.

L’immeuble commune de Patrimonio section C550 Santa Maria pour 4 ares 10 centiares a fait l’objet d’un état descriptif de division le 12 avril 2002 qui n’est pas produit mais qui a été publié et d’un état descriptif de division complémentaire le 31 octobre 2006 (pièce3) suivant lequel les :

— lot […] n’est pas modifié,

— lot n°2 est supprimé ;

il s’agit de l’étage de l’immeuble sans précision des tantièmes de copropriété qui est divisé en

— lot n°3 étage : terrasse nord ouest,

— lot […] étage : terrasse sud ouest,

— lot n°5 jardin jouissance exclusive.

Le 31 octobre 2006, M. Q G, M^me R G et M. S G ont cédé

— à M. X : commune de Patrimonio :

— C19 Santa Maria: 2 ares 56 centiares : les lots n°6 : une cave formant l’extrémité ouest du bâtiment comprenant trois petites caves et ayant un accès depuis la terrasse couverte sise au rez-de-chaussée de l’immeuble mitoyen C550 et les 74/1000èmes des parties communes, […]3; un appartement situé à l’étage côté sud, auquel on accède depuis l’immeuble C546 par un escalier extérieur comprenant séjour, balcon, rangement, couloir, chambre l, chambre 2,

chambre 3, salle d’eau/WC et la totalité de la terrasse et les 285/1000èmes des parties communes de l’immeuble, lot […]5 (ex […]1) la totalité du grenier situé coté sud, dont l’accès se fera par l’intérieur et les 47/1000èmesdes parties communes de l’immeuble, le tout identifié sur le plan demeurant annexé à la minute mais non produit au débat,

— C546 Santa Maria 1 are 35 centiares la moitié du rez-de-chaussée : les lots n°3 : un sotto scala ayant un accès depuis le WC situé au rez-de-chaussée et les 16/1000èmes des parties communes de l’immeuble, […] une cave ayant un accès direct depuis la façade nord et les 125/1000èmes des parties u communes de l’immeuble étant précisé que l’accès

du lot 4 se fera au moyen d’un droit de passage piétonnier s’exerçant à partir de la route nationale, sur une bande d’un mètre longeant le bâtiment existant côte Nord jusqu’au bout dudit bâtiment, tel qu’il est identifié sur un plan demeurant annexé, réservé au seul lot 4 (cave) dépendant du dit immeuble (plan non produit), ainsi que ce droit de passage résulte du lot 1 dépendant de l’immeuble C, n°5 une partie de cave ayant un accès depuis la cave précitée ou depuis une cave dépendant de l’immeuble mitoyen cadastré C540 et les 58/1000èmes des parties communes de l’immeuble, au premier étage, la moitié sur le lot n°8 (ex n°6), l’escalier et le perron permettant l’accès aux lots 12 et 13 (ex lot […]0) dépendant de l’immeuble C19 et les 10/1000èmes des parties communes de l’immeuble,

— C 550 Santa Maria bâti 4a10ca, les lots […] un préau situé côté sud et une partie d’une grade cave située au rez-de-chaussée, ayant son accés par ledit préau "étant précisé que l’ancienne désignation dudit lot était la suivante: une grande pièce à usage de cave, comprenant une cuve, située au rez-de-chaussée, ayant son accès par le lot 2 dépendant de l’immeuble cadastré à la section C sous le numéro 19, et donnant sur un préau, situé côté parking. L’accès du lot 1 se fera au moyen d’un droit de passage pour véhicule s’exerçant à partir de la route nationale, sur une bande de 3 mètres longeant le bâtiment existant côté Sud jusqu’au bout dudit bâtiment, tel qu’il est identifié sur un plan demeuré annexé, réservé au seul lot l (préau) dépendant dudit immeuble ; ainsi que ce droit de passage résulte du lot 5 dépendant de l’immeuble C550, lot […], la terrasse située à l’étage, côté sud ouest.

— à M. B commune de Patrimonio :

— C19 Santa Maria: 2 ares 56 centiares : les lots […] : un local dénommé Les nuits des guitares formant l’angle sud est de l’immeuble ayant un accès direct depuis la façade sud et les 97/1000èmes des parties communes, n°5 : une petite cave formant l’angle sud ouest ayant un accès depuis la terrasse couverte sise au rez-de-chaussée de l’immeuble mitoyen cadastré C550 et les 23/1000èmes des parties communes de l’immeuble, lot […]2 (ex […]0) deux pièces à usage de cuisine et de chambre donnant sur une terrasse à laquelle on accède depuis l’immeuble C546 par un escalier extérieur et les 142/1000èmes des parties communes de l’immeuble, dans les combles le lot […]4 (ex […]1) la totalité du grenier situé côté nord ayant un accès depuis le toit terrasse de l’immeuble C546 et les 47/1000èmes des parties communes de l’immeuble, le tout identifié sur le plan demeurant annexé à la minute mais non produit au débat,

— C546 Santa Maria 1 are 35centiares au rez-de-chaussée : les lots […] la jouissance exclusive d’un jardin jouxtant la façade nord et la façade route nationale d’une superficie pondérée de 9,70 m² et d’une superficie réelle de 157,34 m² à l’exception d’un droit de passage piétonnier s’exerçant à partir de la route nationale, sur une bande d’un mètre longeant le bâtiment existant côté nord, jusqu’au bout du dit bâtiment tel qu’il est identifié sur le plan réservé au seul lot […] (cave) dépendant de l’immeuble et les 118/1000èmes des parties communes, la moitié du premier étage lot n°8 (ex n°6) l’escalier et le perron permettant l’accès aux lots 12 et 13 ex 10 de l’immeuble C19 et les 16/1000èmes des parties communes, lot n°9 (ex n°6) un couloir, une chambre, une salle de bains et une buanderie, ayant son accès par un escalier

extérieur en façade nord est et une terrasse côté ouest et les 468/1000èmes des parties communes, lot n°7 un toit terrasse auquel on accède depuis la terrasse de l’immeuble C19 et qui sert d’accès aux combles de l’immeuble C18 et les 102/1000èmes des parties communes,

— C 550 Santa Maria bâti 4 ares 10 centiares, les lots […]) la terrasse située à l’étage côté Nord ouest, n°5 la jouissance exclusive d’un jardin jouxtant la façade sud et la façade route nationale d’une superficie de 269,66 m² à l’exception d’un droit de passage pour véhicule s’exerçant à partir de la route nationale sur une bande de 3 mètres longeant le bâtiment existant côté Sud jusqu’au bout dudit bâtiment, tel qu’il est identifié sur un plan demeuré annexé réservé au seul lot 1 (préau) dépendant de l’immeuble.

Par acte du 13 juin 2013, M. B a cédé aux consorts D commune de Patrimonio :

— C19 Santa Maria: 2 ares 56 centiares : les lots […] : un local dénommé Les nuits des guitares formant l’angle sud est de l’immeuble ayant un accès direct depuis la façade sud et les 97/1000èmes des parties communes, n°5 : une petite cave formant l’angle sud ouest ayant un accès depuis la terrasse couverte sise au rez-de-chaussée de l’immeuble mitoyen cadastré C550 et les 23/1000èmes des parties communes de l’immeuble, les deux lots formant dorénavant un petit appartement pour une surface de 35,44 m²,

— C 550 Santa Maria 4 ares 10 centiares, le lot n°6 la jouissance exclusive d’un jardin d’une superficie d’environ 149 m² en ce compris la terrasse qui est rattachée à l’appartement au rez-de-chaussée formant les lots 4 et 5 de l’immeuble mitoyen C19, le dit jardin formé par une bande de terrain depuis l’angle Sud-Ouest du bâtiment sur toute la largeur de la parcelle C550 à l’exclusion d’un droit de passage pour véhicule s’exerçant à partir de la route nationale sur une bande de 3 mètres longeant le bâtiment existant côté Sud jusqu’au bout dudit bâtiment, tel qu’il est identifié sur un plan annexé.

L’acte précise que le fonds dominant est le lot 6 dépendant de l’immeuble C550 et le fonds dominant le lot 7 dépendant de l’immeuble C550 restant appartenir à M. B. Ce dernier a procédé à la division du lot n°5 en lots 6 et 7. Le plan annexé matérialise un passage différent de celui précédent puisqu’il ne s’exerce plus en ligne droite mais sur deux bandes pratiquement en quinconce ( sur 3 mètres, puis 5,3 mètres et à nouveau sur 3 mètres) ouvrant directement sur le lot n°7 créé par et pour M. B mais évitant la zone de stationnement consentie à l’acquéreur, qui ne figure d’ailleurs pas à l’acte, située sur la servitude.

Le droit de jouissance privatif exclusif d’une partie commune attaché à un lot ne peut être cédé en tout ou en partie au propriétaire d’un autre lot sans l’accord du syndicat des copropriétaires. En effet, le droit de jouissance exclusif n’est pas un droit de propriété et l’espèce ce droit de jouissance exclusif était lui-même démembré puisqu’affecté d’un droit de passage au bénéfice du seul lot appartenant à M. X. D’une part, M. B ne pouvait pas céder la jouissance exclusive du jardin en ce qu’elle supportait un droit de passage pour véhicule au profit du propriétaire d’un fonds contigu. D’autre part, il ne pouvait pas sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires céder une partie commune à usage exclusif et priver le titulaire de son droit de passage et encore moins subdiviser une partie commune dont il avait la jouissance exclusive pour créer deux fonds, céder une partie commune et créer une servitude, donnant d’ailleurs au fonds qu’il avait conservé la nature d’un fonds dominant et au fonds qu’il avait cédé celle d’un fonds servant.

En effet, le jardin litigieux est, par l’effet de la loi et de l’état descriptif de division, une partie commune à usage exclusif. Or, les parties communes sont la propriété indivise de tous les copropriétaires et aucune servitude sur une partie commune au profit d’un lot distinct ne peut être créée. Nonobstant toute prétention contraire, l’immeuble litigieux est une copropriété par l’effet de la loi, ce qui est confirmé d’une part par l’état descriptif de division initial et d’autre

part par les plans, et M. B, ne pouvait par un démembrement irrégulier de la copropriété, constituer artificiellement des fonds distincts, sur lesquels il a concédé plus de droits qu’il n’en avait.

De plus, en l’espèce la constitution de la « servitude » était en contradiction avec un démembrement déjà existant (le droit de passage de M. X) et en contradiction avec l’état descriptif de division puisque le droit de passage accordé à M. X pour rejoindre le préau, côté parking, dont l’accès doit se faire « au moyen d’un droit de passage pour véhicule s’exerçant à partir de la route nationale, sur une bande de 3 mètres longeant le bâtiment existant côté Sud jusqu’au bout dudit bâtiment, tel qu’il est identifié sur un plan demeuré annexé, réservé au seul lot l (préau) dépendant dudit immeuble ».

L’existence de la terrasse édifiée devant les lots 4 et 5 appartenant à M. B, cédés aux consorts D, puis à M. Y, n’entrave pas le passage de M. X puisque le passage s’exerçait certes en longeant le bâtiment mais « côté Sud » en ligne droite depuis l’accès à partir de la route nationale.

M. X qui poursuit la protection d’une partie commune à usage exclusif affectée d’un droit de passage à usage d’un copropriétaire, n’a pas appelé dans la cause de syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, alors que l’article 51 du décret du 17 mars 1967 précise que copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Pour autant, cette obligation n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité de la demande. Cependant, M. X ne peut donc réclamer la rectification du plan et de l’état descriptif de division, « dans le respect de la servitude de passage ».

Il résulte de l’état descriptif de division initial que les consorts G ont créé non seulement une copropriété, mais encore que le démembrement de la propriété a enclavé le propriétaire du lot […] (le préau). C’est pourquoi, M. X dispose d’un droit propre : son droit de passage, et non une servitude, sur la parcelle C 550 qui lui permet d’accéder à la voie publique et qui doit s’exercer "pour [un] véhicule s’exerçant à partir de la route nationale, sur une bande de 3 mètres longeant le bâtiment existant côté Sud jusqu’au bout du dit bâtiment […] réservé au seul lot l (préau) dépendant dudit immeuble", droit propre qu’il ne peut plus exercer en raison de la présence du stationnement de M. Y, tel que concédé à ses auteurs par M. B et de la modification de la division parcellaire par M. B. Il peut donc poursuivre la condamnation de M. Y sous astreinte à remettre en son état initial la parcelle C550 suivant le tracé prévu à l’acte d’acquisition

c’est-à-dire une ligne droite, à partir de la route nationale, sur une bande de 3 mètres longeant le bâtiment existant côté Sud, jusqu’au bout de ce bâtiment, lui permettant de manoeuvrer et de stationner son véhicule sous le préau.

Que ce droit de passage s’exerce le long de la terrasse ou le long de la parcelle contigüe C554, il lui est réservé. Autrement dit, d’une part M. B ne peut pas l’emprunter pour accéder au lot n°7 qu’il a créé, mais d’autre par M. Y ne peut pas l’utiliser pour stationner un véhicule et il doit s’agir d’une ligne droite et non d’une ligne brisée telle que réalisée par le plan créé lors de la vente B/D.

Il résulte du pré-rapport de M. C qu’il a été induit en erreur par la mission qui évoque une servitude au profit de M. X, alors qu’il s’agit d’un droit de passage. Nonobstant sa critique, il établit que le plan annexé par le notaire n’est pas conforme à la chaîne des actes et que le droit de passage de M. X a été délibérément ignoré par M. B. Quant au rapport de M. H il n’est pas contradictoire et donc n’engage que son auteur, mais il

présente l’avantage de comporter des photographies qui peuvent être rapprochées de celles figurant au constat du 6 mai 2019 et mettent en évidence que M. X ne peut pas exercer son droit de passage et accéder au préau. Il y a donc lieu, sans qu’une nouvelle expertise soit nécessaire, de faire droit à la demande formulée en tout état de cause, au visa de l’obstruction causée par M. Y et M. B et de condamner M. J Y à remettre dans son état initial la parcelle C 550 sous astreinte, compte tenu de la résistance opposée, de 300 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision.

Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être infirmé en toutes ses dispositions contestées.

M. X a subi un préjudice, en ce qu’il ne peut plus accéder à son lot depuis 2013 ce qui le prive de l’usage de son droit de propriété, en raison de la division irrégulière du lot supportant son droit de passage par M. B, de la création sur le même fonds d’une servitude de passage et de l’obstruction de l’accès par M. Y, qui y stationne un camion.

Il y a lieu de lui allouer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts et de condamner in solidum M. Y et M. B au paiement de cette somme.

Au delà des fins non-recevoir soulevées, M^me D n’a réclamé que la confirmation du jugement. Elle ne peut être simplement mise hors de cause puisque M. Y tient ses droits d’elle, qui les tenait M. B. En outre, M. Y ne peut être garanti par M. B puisqu’il résulte du dossier que sa propre faute a contribué à priver M. X de son droit de passage. Il est débouté de son appel en garantie.

M. B et M. Y qui succombent sont condamnés in solidum au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise et de constat. Ils sont également condamnés in solidum à payer à M. X une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. B et M. Y sont déboutés de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité n’exige pas faire application de ces dispositions au profit de M^me D, qui est déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, dernier ressort,

— Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

— Déclare irrecevables faute de publication, les demandes tendant à l’annulation de la division, à la rectification du plan et des actes notariés,

— Condamne M. J Y à remettre dans son état initial la parcelle C 550 sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision,

— Condamne M. J Y et M. K B in solidum à payer à M. I X une somme de 5 000 euros dommages et intérêts,

— Déboute M. K B et M. J Y de leurs autres demandes, y compris en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. J Y et M. K B in solidum au paiement des entiers dépens,

— Condamne M. J Y et M. K B in solidum à payer à M. I X une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute M^me M D de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,