COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 00A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 NOVEMBRE 2017

R.G. N° 17/01010

AFFAIRE :

Z X

C/

SARL SMD STUDIO agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 23 Décembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 16/02417

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT

M^e Bertrand ROL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame Z X

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée par M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS,avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20170044

assistée de M^e Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0037 -

APPELANTE

****************

SARL SMD STUDIO agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand ROL de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20170266

assistée de M^e Marc BENSIMHON de la SCP BENSIMHON Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0410 -

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 octobre 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Odette-Luce BOUVIER, président,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

EXPOSÉ DU LITIGE

M^me X a donné à bail commercial le 7 mai 2015 à la société SMD Studio des locaux situés […] 92240 à destination principalement d’opérations de production, diffusion, revente, achat de médias, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 78 000 euros hors charges et hors taxes payable mensuellement, et une provision mensuelle de 100 euros.

La société SMD Studio a adressé à M^me X une lettre recommandée avec avis de réception le 22 janvier 2016 lui rappelant les engagements pris et non tenus, les préjudices subis induits par l’impossibilité de jouir paisiblement des locaux, d’y faire travailler ses salariés et de venir les clients et contestant les termes des mises en demeure adressées les 21 décembre 2015 et 15 janvier 2016 par la bailleresse portant sur le non paiement des loyers et l’obstruction faite par la société locataire à la réalisation d’un état des lieux d’entrée et à la réalisation des travaux.

Dans un deuxième courrier recommandé avec avis de réception du 30 mai 2016, la société SMD Studio a notifié à M^me X l’obligation qu’elle a de cesser son activité en raison d’une chaleur excessive et suffocante et l’a mise en demeure de respecter les engagements pris portant essentiellement sur l’isolation des locaux, la mise en conformité de l’électricité et l’installation incendie des locaux, l’installation des huisseries et l’application de la franchise de loyers, et spécifiquement de réparer ou installer une climatisation lui permettant de travailler.

M^me X a fait délivrer le 8 juin 2016 à la société SMD Studio un commandement de payer visant la clause résolutoire tendant au paiement de la somme de 6 889,20 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

C’est dans ce contexte que la société SMD Studio a fait assigner le 4 août 2016 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre M^me X pour obtenir la désignation d’un expert, l’autorisation de consigner les loyers dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de provision.

Par ordonnance du 23 décembre 2016, le juge des référés a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

— ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert M. Y avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

* prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

* se rendre sur les lieux sis […] à Malakoff après y avoir convoqué les parties ;

*examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les conclusions ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

*dire si les désordres décrits étaient ou non apparents à la réception, dire s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou s’ils affectent l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement dissociable ou non,

*fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

* après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux ;

* fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

*dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

* faire toutes observations utiles au règlement du litige.

— fait injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal de grande instance de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, […] (01 40 97 14 29), dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

— dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

— dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

— dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

— désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

— dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

— fixé à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, 179-191 avenue Joliot Curie 92020 Nanterre, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

— dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— dit qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

— condamné M^me X à verser à la société SMD Studio la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société SMD Studio de sa demande de consignation des loyers,

— débouté M^me X de ses demandes,

— condamné M^me X aux dépens.

M^me X a interjeté appel de la décision le 2 février 2017.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 9 octobre 2017, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M^me X, appelante, demande à la cour de :

— infirmer partiellement l’ordonnance de référé rendue le 23 février 2016,

et statuant à nouveau :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 7 mai 2015, par suite du non-paiement dans le délai du mois des causes du commandement visant la clause résolutoire signifié le 8 juin 2016 d’avoir à payer un arriéré locatif de 6 889,20 euros arrêté au 31 mai 2016, ainsi que par suite du non paiement des causes du commandement le 6 mars 2017 d’avoir à payer la somme de 13 192,80 euros outre le non paiement de la somme de 11 238,40 euros, montant du terme du 1^er octobre 2017.

— constater que ces soldes sont justifiés par des pièces probantes et en l’absence de toute contestation sur leur montant.

— juger que les désordres invoqués sont soumis à l’expertise judiciaire de M. Y, et qu’ils ne peuvent en toute hypothèse justifier en soit la suspension des effets de la clause résolutoire, ou le non paiement des loyers, alors qu’en particulier les locaux sont toujours exploités,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire également par suite du refus de la société SMD Studio de laisser l’accès à ses locaux aux entreprises de M^me X dans le mois de la délivrance des sommations visant la clause résolutoire des 2 décembre 2016 et 6 mars 2017 pour établir les devis de remise aux normes sécurité-incendie, et subsidiairement condamner la société SMD Studio à laisser pénétrer dans les lieux loués ces dernières avec le bailleur et son architecte, sous astreinte journalière provisoire de 200 euros, pendant une durée de 15 jours, passé le délai de 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir.

— condamner la société SMD Studio à procéder à la démolition du mur qu’elle a fait construire dans le studio lors de son aménagement des locaux, sans le consentement express et par écrit du bailleur, et ce sous astreinte journalière provisoire de 200 euros passé le délai de 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce durant une première période d’un mois, passé lequel délai il sera à nouveau statué si besoin était tant sur la liquidation de cette première astreinte, que sur une nouvelle astreinte plus dissuasive.

— condamner la société SMD Studio à lui payer la somme provisionnelle de 11 238,40 euros, montant de son arriéré locatif au 6 octobre 2017 ainsi que la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SMD Studio aux dépens dont distraction au profit de la selarl LM Avocats-M^e Lallement par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, inclus le coût des exploits des 8 juin 2016, 2 décembre 2016 et 6 mars 2017.

Au soutien de son appel, M^me X fait valoir essentiellement :

— le non paiement des loyers par la société SMD Studio dans le délai imparti justifiant l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer du 8 juin 2016 et celui du 6 mars 2017,

— l’actualisation de la dette locative au 6 octobre 2017,

— le refus opposé par la société locataire à la société Bellegarde, maître d’oeuvre d’accéder aux locaux loués, caractérisé par la sommation d’exécuter du 2 décembre 2016 et le commandement de payer du 6 mars 2017 le visant,

— la construction d’un mur dans les locaux en violation des termes du bail, et à défaut de toute autorisation de sa part,

— la réalisation par la bailleresse de travaux portant sur la remise aux normes de l’électricité attestés par trois factures de septembre, octobre et novembre 2015, sur l’isolation de la verrière et la pose de climatiseurs le11 juillet 2016, et sur la réfection totale de la toiture avec un traitement isolant le 15 juillet 2017,

— les blocages fréquents de la société SMD Studio d’accès aux locaux pour les entreprises de travaux entre le 19 janvier 2016 et le 29 juillet 2017,

— le non justificatif de l’arrêt d’activité de la société SMD Studio à l’étage pour les étés 2016 et 2017 à défaut de toute baisse d’un chiffre d’affaires caractérisée,

— l’absence de toute autorisation de sa part à la construction d’un mur dans les locaux loués.

Par dernières conclusions reçues au greffe le 10 octobre 2017, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société SMD Studio, intimée, demande à la cour de :

A titre principal :

— constater le paiement par la société SMD Studio de l’intégralité des loyers dus ;

— constater que la société SMD Studio n’a pas fait obstruction à l’accomplissement de travaux,

— constater que la société SMD Studioa fait installer une cloison dans son local sans que ce soit en contrariété avec son bail commercial.

Par conséquent :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle l’a déboutée

de sa demande d’être autorisée à consigner ses loyers ;

— ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail ;

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire :

Concernant les loyers :

— lui donner acte de sa volonté de payer l’éventuel arriéré ;

— constater que cet éventuel retard de paiement est dû aux préjudices qui lui sont causés par M^me X ;

En conséquence :

— ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail ;

— lui accorder six mois de délais de paiement pour procéder au règlement de cet arriéré,

Concernant les travaux :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— débouter M^me X de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire concernant des travaux ;

— ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail ;

— dire n’y avoir lieu à référé.

Concernant la cloison posée :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— débouter M^me X de sa demande de destruction de la cloison posée par la société SMD Studio,

— dire n’y avoir lieu à référé.

En tout état de cause :

— autoriser la société SMD Studio à consigner les loyers à venir auprès de la caisse des dépôts et consignations dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

— condamner M^me X à lui payer la somme en principal de 6 859,66 euros majorée des intérêts de retard à compter du 17 septembre 2015, date d’échéance de la facture, soit la somme à parfaire de 21 264,84 euros,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 414 euros au titre des frais engagés pour démontrer le caractère mensonger de l’affirmation selon laquelle la société SMD Studio aurait cassé la climatisation ;

— condamner M^me X à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me X aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Rol.

La société SMD Studio soutient principalement :

— que l’origine du litige tient dans l’impossibilité qu’elle a de pouvoir exercer son activité tant l’hiver que l’été dans les locaux loués en raison du non-respect par la bailleresse des engagements pris pour la réalisation des travaux, de la défectuosité des travaux exécutés et de la dangerosité des locaux,

— qu’elle a dû réaliser elle-même dès juillet 2015 des travaux et des investissements pour une somme de 173 903,26 euros,

— qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de jouir paisiblement des locaux loués, de faire travailler ses salariés et de faire venir ses clients, ce qui a engendré une perte d’une partie importante de son chiffre d’affaires, ne lui permettant pas de payer les derniers loyers,

— que le préjudice qu’elle a subi est caractérisé, et est imputable à la bailleresse,

— qu’au vu des difficultés rencontrées, elle a dû payer en retard certains loyers mais a toujours procédé au règlement de l’intégralité des loyers dûs, bien que M^me X n’ait pas respecté son engagement d’imputer les travaux effectués par la société locataire sur le montant des loyers dus,

— que sa demande de suspension de la clause résolutoire est fondée,

— qu’elle n’a jamais empêché M^me X d’effectuer des travaux et ne lui a pas refusé l’accès aux locaux quand elle était prévenue suffisamment à l’avance et que les travaux étaient adaptés aux préconisations de l’expert,

— qu’elle a installé plusieurs cloisons de plâtre dans les locaux avec l’accord de la bailleresse, qu’elle n’a pas fait ériger un mur porteur,

— que sa demande subsidiaire d’un délai de six mois pour le paiement des sommes dues et ses demandes reconventionnelles sont justifiées.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 octobre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ ou de ' donner acte’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Les parties ne critiquent pas l’ordonnance déférée en ce qu’elle a organisé une expertise, actuellement en cours, des locaux loués par M^me X à la société SMD Studio. Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance à ce titre.

Sur la clause résolutoire :

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Faute d’avoir réglé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance et prévu au bail, le locataire ne peut remettre l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, l’existence de cette mauvaise foi devant s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci .

Le bail du 7 mai 2015 stipule en page 9 sous le paragraphe intitulé 'clause résolutoire’ qu’à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité de toute somme due en vertu du présent bail du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire[…], comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou de toute obligation légale ou réglementaire applicable au preneur et un mois après un commandement de payer ou un mois après une sommation d’exécuter demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, que l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant opposition ou appel.

M^me X produit le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 juin 2016 à la société SMD Studio pour la somme de 6 889,20 euros due au 27 mai 2016, sur lequel elle a fondé sa demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion devant le premier juge.

La société SMD Studio invoque des franchises de loyer pour les mois de mai, juin et juillet 2015, et pour les mois de septembre, octobre et novembre 2015, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse et ce qui est d’ailleurs mentionné sur le décompte produit à l’appui du commandement de payer ( pièce 8).

Il ressort des décomptes des parties et des relevés bancaires de la société SMD Studio que la société locataire a payé le loyer de janvier 2016 à la date du 18 février 2016 ( et non le 18 janvier 2016 comme indiqué sur son décompte) et celui de février 2016 à la date du 29 février 2016 mais que le paiement du loyer de mars 2016 n’a pas été effectué.

La société SMD Studio n’a pas réglé les causes du commandement de payer du 8 juin 2016 qui porte sur le non-paiement d’un seul loyer dans le délai d’un mois imparti.

Elle oppose toutefois à la bailleresse son manquement à la garantie de paisible jouissance des lieux, ne pouvant pas exercer ses activités.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance qui concerne aussi bien la délivrance de la chose louée au moment de la prise d’effet du bail, que son maintien en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée pendant l’exécution du contrat, de sorte que le bailleur est tenu à cette obligation pendant toute la durée du bail.

L’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en oeuvre par le preneur que dans le cas où par suite de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail.

Elle ne peut constituer une contestation sérieuse s’opposant au paiement à titre provisionnel en référé des loyers et charges dus par le preneur qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter les locaux ou en cas de manquement du bailleur à réaliser les travaux nécessaires.

En l’espèce, le bail, tout en précisant en page 1 que le preneur prend le bail sans aucune exception ni réserve, déclarant parfaitement les connaître pour les occuper déjà, mentionne que le bailleur indique ne pas avoir fait de travaux pendant 3 ans et qu’il envisage dans les trois années suivantes d’effectuer les travaux suivants : 'remise aux normes de l’électricité du local loué, mise en conformité sécurité du local loué, révision de la chaudière gaz et de la ventilation du local loué pour un budget prévisionnel de 50 000 euros '.

Dès lors c’est en pleine connaissance de l’état des locaux et des travaux qui devaient être effectués que société SMD Studio a signé le contrat et est entrée dans les lieux.

M^me X justifie avoir réalisé des travaux de chauffage et sur l’installation électrique avec remise aux normes en octobre 2015 et continue de faire des travaux tandis que la société SMD Studio lui oppose d’une part le procès-verbal de constat d’huissier du 1^er mars 2016 lequel mentionne une température de 14 degrés dans la salle de montage, des températures de 13 à 15 degrés alors que la température extérieure est de 0 degré et un certain nombres de désordres, et d’autre part le procès-verbal de constat du 9 juin 2016 qui indique des températures très élevées en périphérie de la verrière et dans les bureaux.

En tout état de cause, la cour relève à cet égard qu’une expertise judiciaire est actuellement en cours pour déterminer la nature et l’origine des désordres et de déterminer les préjudices et les responsabilités encourues, et que cette mesure expertale sollicitée par la société locataire n’a pas été remise en cause par la bailleresse.

Enfin, nonobstant les désordres dont elle fait état, la société SMD Studio n’établit son impossibilité totale d’exploiter les locaux loués de nature à caractériser l’exception d’inexécution.

Dès lors la contestation élevée par la société SMD Studio portant sur les manquements de la bailleresse ne revêt pas le caractère sérieux requis en référé sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile pour s’opposer utilement à la mise en oeuvre de la clause résolutoire et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration du délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer du 8 juin 2016.

Il n’y a donc pas lieu pour la cour de statuer sur le deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire délivré du 6 mars 2017 pour lequel M^me X sollicite également l’acquisition de la clause résolutoire, qui a, de toute façon, été produit pour la première fois lors de l’instance d’appel.

M^me X demande par ailleurs l’acquisition de la clause résolutoire par suite du refus de la société SMD Studio de laisser l’accès à ses locaux.

Le bail indique dans son article II 13° que le locataire doit laisser entrer dans les lieux notamment l’architecte et les ouvriers chargés de l’exécution des travaux dans l’immeuble.

La cour relève cependant que la sommation du 2 décembre 2016 et le commandement d’exécuter du 6 mars 2017 visant tous deux la clause résolutoire n’ont pas été invoqués lors de la première instance et la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement n’est pas, dès lors, en application de l’article 564 du code de procédure civile, recevable comme étant nouvelle en cause d’appel. En tout état de cause, les pièces contraires des parties et notamment les nombreux mails de la société SMD Studio n’établissent pas avec l’évidence requise en référé que la locataire Studio a refusé l’entrée dans les lieux à des entreprises de travaux , sauf quand la société est fermée.

Sur la demande provisionnelle :

Aux termes de l’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M^me X sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 11 238,40 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 6 octobre 2017 correspondant au terme d’octobre 2017, ce que conteste la société SMD Studio qui estime avoir tout payé et qui subsidiairement sollicite des délais de paiement sur six mois.

L’obligation de la locataire de payer cette somme n’est pas sérieusement contestable à défaut pour la société SMD Studio, qui ne justifie que d’un virement de 6 626,36 euros, de rapporter la preuve de son paiement intégral.

Il convient dès lors d’accueillir la demande de provision de M^me X à hauteur de la somme provisionnelle de 11 238,40 euros moins 6 626,36 euros soit la somme de 4 612,04 euros.

Sur la demande de délais :

L’article L.145-41 dispose dans son alinéa 2 du code de commerce que 'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Au vu des paiements effectués par la société SMD Studio, il convient de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement de six mois mois, suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion pourra être poursuivie.

Sur les autres demandes :

M^me X n’établit pas avec l’évidence requise en référé que la société SMD Studio refuse de laisser l’accès aux locaux de sa société à des entreprises de travaux, ne produisant aucun procès-verbal de constat en attestant et les mails produits par les parties étant contraires sur ce point. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

En ce qui concerne la démolition du mur sollicitée, M^me X produit les pièces numérotées 36, 27 et 38 qui comportent un plan de division en copropriété des lieux du 19 avril 2013, et des photographies non datées.

De son coté, la société SMD Studio produit un courriel du 13 juin 2015 (pièce 34) de M. B X montrant que ce dernier est au courant de la pose de ces cloisons et un courriel de son gérant du 30 juin 2015 indiquant avoir fini les cloisons.

Alors qu’aucune opposition n’a été formalisée lors de la pose de ces cloisons, il résulte que la demande de démolition du mur par M^me X se heurte à la contestation sérieuse opposée par la société locataire tenant à l’existence d’une autorisation préalable. Il n’y a donc lieu à référé sur la demande de M^me X à ce titre.

La preuve n’étant pas rapportée d’une impossibilité totale pour la société SMD Studio d’exercer son activité dans les locaux loués, sa demande de consignation des loyers dus n’est pas fondée et sera rejetée.

La société SMD Studio réclame le paiement de deux factures au titre de travaux que M^me X devait rembourser.

Sur les factures d’un montant de 6 859,66 euros, le seul courriel de M. B X du 29 août 2015 ne permet d’établir son accord pour son paiement. Il n’y a donc lieu à référé sur cette demande en paiement, non faite au surplus à titre provisionnel.

L’obligation de M^me X au paiement de la somme de 414 euros est tout aussi sérieusement contestable puisque aucun élément ne permet d’imputer les frais de l’intervention de la société IRBC au bailleur. Il n’y a pas lieu non plus à référé sur cette demande, qui n’est pas plus faite à titre provisionnel.

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En cause d’appel, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens d’appel seront à la charge de la société SMD Studio.

PAR CES MOTIFS, LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a débouté M^me X de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, et de sa demande de provision,

L’INFIRME sur ces chefs de décision,

Statuant à nouveau :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 8 juillet 2016,

CONDAMNE la société SMD Studio à payer à M^me X la somme provisionnelle de 4 612,04 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2017 inclus ;

ACCORDE à la société SMD Studio un délai de six mois pour se libérer de sa dette en cinq échéances de 750 euros, le solde de la dette étant payable avec la sixième échéance ;

SUSPEND pendant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire, à condition que la société SMD Studio se libère de la provision allouée en 5 acomptes mensuels d’égal montant et le solde au 6^e acompte à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification du présent arrêt et le suivant avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Dit qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société SMD Studio et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés […],

— la société SMD Studio devra payer mensuellement à M^me X à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire du présent arrêt ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes des parties,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la société SMD Studio supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civiArrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Odette-Luce BOUVIER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,