Le copies exécutoires et conformes délivrées à

PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01330 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EVOG

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 juillet 2023 – RG N°22/00211 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Monsieur Marc RIVET, président de chambre et Philippe MAUREL, conseiller

Greffier : [Localité 9] Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 01 octobre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Monsieur Marc RIVET, président de chambre et Philippe MAUREL, conseiller et assistés de [Localité 9] Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT

Monsieur [N] [O]

né le 19 Décembre 1949 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Laure FROSSARD de la SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON

Représenté par M^e Baptiste LUTTRINGER de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de STRASBOURG

ET :

INTIMÉE

APPELANT SUR APPEL INCIDENT

SA NEOLIA prise en la personne de ses réprésentants légaux domiciliés pour ce audit siège

sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Richard BELIN de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par [Localité 9] Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

M. [N] [O] est locataire d’un appartement composé de trois pièces et d’une cave situé au [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 11 février 1976, suivant bail souscrit par acte sous seing privé avec la SA '[Adresse 8]'. Le loyer, en 2020, s’élevait mensuellement à la somme de 307,42 euros. Le bailleur a sollicité la communication de ses revenus, à l’effet de vérifier si la preneur était assujetti au paiement d’un supplément de loyer de solidarité (SLS). Après s’être acquitté de ces diligences, lui permettant ainsi d’être exonéré de ce prélèvement supplémentaire, le locataire s’est délibérement abstenu, depuis l’année 2021, d’adresser au propriétaire les documents qui lui étaient annuellement réclamés.

Par acte d’huissier, en date du 16 juin 2022, la SA Néolia, venant aux droits de la société '[Adresse 8]', a fait assigner M. [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort aux fins de l’entendre condamné à lui payer la somme de 5 126,81 euros, au titre d’un solde impayé de supplément de loyer de solidarité (ci-après dénommé SLS), créance évaluée forfaitairement en raison de l’absence de toute communication des revenus du locataire, avec demande corrélative de prononcé de la résolution du bail et que soit ordonnée, en conséquence, l’expulsion de l’occupant sans titre.

Suivant jugement en date du 13 juillet 2023, le tribunal s’est prononcé dans les termes suivants:

« Déclare l’action recevable ;

Prononce la résiliation du bail conclu le 11 février 1976 entre la SA Neolia, d’une part, et M. [N] [O], d’autre part, concernant le logement n° 17, situé [Adresse 4];

Ordonne en conséquence à M. [N] [O] et à tous occupants de son chef de libérer le logement ci-dessus mentionné après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

Dit qu’à défaut pour M. [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SA Neolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

Condamne M. [N] [O] à verser à la SA Neolia la somme de 6 485,28 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2022, mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Condamne M. [N] [O] à payer à la SA Neolia les échéances des loyers et provisions sur charges du 1er janvier 2023 au jour du jugement, date du prononcé de la résiliation du bail ;

Condamne M. [N] [O] à verser à la SA Neolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, application de la clause de révision prévue au bail comprise, étant précisé que cette indemnité est due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire ;

Condamne la SA Néolia à transmettre à M. [N] [O] les quittances de loyers par voie postale, rétroactivement à compter du mois de janvier 2021 mais déboute M. [N] [O] de sa demande d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

Déboute M. [N] [O] de sa demande en paiement des sommes de 60,68 euros et 139,68 euros ;

Déboute M. [N] [O] de sa demande en en paiement de la somme de 454,43 euros :

Déboute M. [N] [O] de sa demande concernant les avis d’échéances/quittances de loyers et de charges ;

Déboute M. [N] [O] de sa demande de désignation d’un expert ;

Déboute M. [N] [O] de sa demande en remboursement des sommes indûment payées au titre des charges d’eau ;

Déboute M. [N] [O] de sa demande concernant les travaux de rénovation de sa cave et de la cage d’escalier ;

Déboute M. [N] [O] de ses demandes liées à la non-décence de son logement;

Condamne M. [N] [O] à verser à la SA Neolia une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [N] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer délivrée par Maître [S], huissier de justice à [Localité 5], du 31 janvier 2022.

Pour se déterminer ainsi qu’il l’a fait, le tribunal a retenu que :

— L’exception de fin de non-recevoir opposée à l’action introduite par l’organisme d’HLM à l’encontre du preneur pour défaut de qualité à agir ne peut qu’être rejetée puisque pendant plusieurs années les loyers ont été acquittés ce qui témoigne, au moins, de l’existence d’un bail verbal entre les parties.

— Le preneur n’a jamais contesté avoir été destinataire de mises en demeure émises en vue du recouvrement d’un solde impayé de surloyer.

— En vertu des dispositions des articles 1227 et 1228 du code civil il y a lieu de prononcer la résolution du bail d’habitation en raison du grave manquement du locataire aux devoirs de sa charge.

— Contrairement aux allégations du défendeur, les avis d’échéance produit par l’organisme requérant font apparaître le montant du loyer à échoir et le solde du compte entre les parties si bien que M. [O] est valablement désintéressé de ses droits à l’obtention de quittances de paiement.

— Les documents produits, et surtout les clichés photographiques produits aux débats, sont insuffisants pour caractériser un manquement du bailleur à ses obligations d’entretien et de réfection de l’immeuble.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 11 août 2023, l’organisme bailleur a fait délivrer à l’occupant un commandement d’avoir à quitter les lieux loués au plus tard le 11 octobre 2023

M. [O] a régularisé, à la suite du jugement, le paiement des sommes suivantes, à titre provisionnel et sans préjudice des contestations élevées quant au caractère, certain et liquide de la créance :

—  6 459, 01 euros.

—  1603, 79 euros au titre des SLS et pénalités échus à compter du 1° janvier 2023.

—  758, 68 euros au titre des SLS et pénalités postérieures au jugement..

Suivant déclaration en date du 4 septembre 2023, formalisée par voie électronique, M. [N] [O] a interjeté appel du jugement rendu en contestant chacune des dispositions prises. Dans le dernier état de ses écritures, en date du 9 septembre 2024, il invite la cour à statuer dans le sens suivant:

Dire et juger l’appel formé par M. [O] recevable et bien-fondé ;

Y faisant droit,

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

« Prononcé la résiliation du bail conclu le 11 février 1976 entre la SA Neolia, d’une part, et M. [N] [O], d’autre part, concernant le logement n° 17, situé [Adresse 4];

o Ordonné en conséquence à M. [N] [O] et à tous occupants de son chef de libérer le logement ci-dessus mentionné après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

o Dit qu’à défaut pour M. [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SA Neolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

o Condamné M. [N] [O] à verser à la SA Neolia la somme de 6 485,28 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2022, mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

o Condamné M. [N] [O] à payer à la SA Neolia les échéances des loyers et provisions sur charges du 1er janvier 2023 au jour du jugement, date du prononcé de la résiliation du bail ;

o Condamné M. [N] [O] à verser à la SA Neolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, application de la clause de révision prévue au bail comprise, étant précisé que cette indemnité est due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire;

o Débouté M. [N] [O] de sa demande en paiement des sommes de 60,68 euros et 139,68 euros ;

o Débouté M. [N] [O] de sa demande en en paiement de la somme de 454,43 euros :

o Débouté M. [N] [O] de sa demande concernant les avis d’échéances/quittances de loyers et de charges ;

o Débouté M. [N] [O] de sa demande de désignation d’un expert ;

o Débouté M. [N] [O] de sa demande en remboursement des sommes indûment payées au titre des charges d’eau ;

o Débouté M. [N] [O] de sa demande concernant les travaux de rénovation de sa cave et de la cage d’escalier ;

o Débouté M. [N] [O] de ses demandes liées à la non-décence de son logement ;

o Condamné M. [N] [O] à verser à la SA Neolia une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné M. [N] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer délivrée par Maître [S], huissier de justice à [Localité 5], du 31 janvier 2022.

Sauf en ce qu’il a :

o Condamné la SA Néolia à transmettre à M. [N] [O] les quittances de loyers par voie postale, rétroactivement à compter du mois de janvier 2021, mais infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [N] [O] de sa demande d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

Débouter la société Neolia de sa demande de résiliation du bail de M. [O] ;

Débouter la société Neolia de sa demande formulée à l’encontre de M. [O] de libérer de sa personne et de se biens le logement n° 17, situé [Adresse 4] ;

Débouter la société Neolia de sa demande de paiement de la somme de 6 685,64 euros formulée à l’encontre de M. [O] ;

Débouter la société Neolia de sa demande de paiement formulée à l’encontre de M. [O] de chaque échéance de loyers et provisions sur charges à leur terme du 1er janvier 2023 à la date de résiliation du bail ;

Débouter la société Neolia de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation ;

Sur les demandes reconventionnelles de M. [O] :

Condamner la société Neolia à lui rembourser la somme de 454,43 euros au titre d’un paiement de loyer indu ;

Oedonner à la société Neolia de lui indiquer sur chaque avis d’échéance et quittance le montant du versement mensuel effectué ;

Désigner un expert aux fins de vérifier les comptages de la société Neolia s’agissant des relevés d’eau à compter du 1er janvier 2019 ;

Condamner la société Neolia à lui rembourser les sommes indûment payées au titre des charges d’eau ;

Ordonner à la société Neolia de lui indiquer sur chaque avis· d’échéance et quittance les relevés d’eau mensuels en litres avec les dates de relevés ;

Ordonner à la société Neolia de lui adresser les relevés et quittances mensuels par voie postale sous peine d’astreinte de 15 euros par mois, rétroactivement à partir du mois de janvier 2021 ;

Ordonner à la société Neolia de restaurer l’ensemble des installations électriques dans les caves de l’immeuble d’habitation et notamment la sienne sous peine d’astreinte de 30 euros par mois;

Ordonner à la société Neolia de rénover la cage d’escalier de l’immeuble situé [Adresse 4] sous peine d’astreinte de 30 euros par mois ;

Constater l’indécence de son logement donné en location ;

Ordonner une expertise judiciaire aux fins d’organiser les travaux de désamiantage de l’appartement donné en location, y compris le mobilier, le linge, les vêtements et accessoires, aux frais de la société Neolia ;

Ordonner à la société Neolia de faire un plan d’action concernant les opérations de désamiantage ;

Condamnerla société Neolia à exécuter les travaux de désamiantage à ses frais sous le contrôle de l’expert judiciaire désigné pour procéder aux opérations d’expertise ;

A défaut d’avoir exécuté les travaux de désamiantage dans un délai de 18 mois à compter de la décision à intervenir, l’autoriser à réaliser les travaux de désamiantage préconisés par l’expert judiciaire aux frais de la société Neolia ;

Condamner la société Neolia à lui verser la somme de 585 euros correspondant aux analyses d’amiante produite aux débats ;

Condamner la société Neolia à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d’anxiété lié à la présence d’amiante ;

En tout état de cause :

Débouter la société Neolia de sa demande de paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de l’appel ;

Condamner la société Neolia en tous les frais et dépens de la présente procédure et la condamner à payer à la défenderesse la somme 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir les moyens et arguments suivants:

— Il n’est aucunement justifié que la société Néolia vienne aux droits du bailleur initial et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge aucun bail verbal ne lie les parties.

— La société requérante ne justifie nullement être assujettie au paiement du sur loyer de solidarité ;

— Le SLS a été instauré par la loi 96-162 du 4 mars 1996, soit postérieurement à la date de souscription du bail dont le concluant est titulaire, ce dont il se déduit qu’il n’en est pas redevable.

— Il s’est toujours acquitté du paiement du loyer avec ponctualité. Il s’en déduit que la résolution du bail n’était pas encourue, le premier juge ayant fait un amalgame entre l’impayé de loyer et l impayé de SLS.

— Aucune quittance de loyer ne lui ayant été délivrée, et l’organisme bailleur ne s’étant pas acquitté de l’obligation de délivrance qui lui a été imposée par le jugement, il convient de maintenir cette obligation de faire et d’assortir celle-ci d’une astreinte provisoire de 15,00 euros par jour de retard.

— L’historique des paiements de loyer fait apparaître un trop-perçu d’un montant de 454,43 euros en sa faveur dont le concluant est fondé à requérir le remboursement.

— Le comptage de consommation d’eau fait apparaître une discordance avec celle qui lui est facturée, jusifiant ainsi l’instauration d’une expertise judiciaire.

— L’éclairage des cages d’escallier, l’installation électrique au sous-sol étant défaillants et l’installation de sécurité-incendie étant très vétuste, il y a lieu de condamner le bailleur à procéder à des travaux de remise en état, sous astreinte comminatoire de 150,00 euros par jour de retard.

— Les dalles soutenant le carrelages contiennent de l’amiante. Il est donc indispensable de désigner un expert à l’effet d’établir un programme de travaux de désamiantage, le logement cédé à bail ne souscrivant pas de la sorte aux critères d’un logement décent.

* * *

En réponse, la SA Néolia se prononce en faveur du débouté pur et simple des prétentions de l’appelant. Dans ses ultimes conclusions à portée récapitulative en date du 22 août 2024, .elle sollicite de voir:

Confirmer en tous points le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné la société Neolia à transmettre à M. [N] [O] les quittances de loyer par voie postale, rétroactivement à compter du mois de janvier 2021.

Et statuant à nouveau,

Constater que la société Neolia verse aux débats: pièce n° 10 à hauteur de cour les avis d’échéances valant quittances de loyers de M. [O] pour la période du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2024.

En conséquence, débouter M. [N] [O] de ses prétentions à ce titre.

Y ajoutant,

Condamner M. [N] [O] à payer à la société Neolia la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Elle signale, à cet égard, que:

— Les dispositions légales relatives au SLS sont d’application immédiate aux baux d’habitation en cours même s’ils ont été régularisés antérieurement à la loi [Localité 6] applicable à compter de l’année 2018.

— L’appelant s’est abstenu de transmettre à la société concluante l’ensemble des pièces et documents utiles à la détermination de son assujettissement, ou bien son affranchissement, du dispositif afférent au SLS si bien que la créance de ce chef a fait l’objet d’une taxation d’office, c’est à dire a été liquidée sur une base forfaitaire.

— La position adoptée par le locataire est d’autant plus contre-productive et incompréhensible qu’il a honoré ses obligations déclaratives durant la période comprise entre 1996 et 2021, ce qui lui a permis d’être exonéré du prélèvement litigieux, puis a pris le parti de s’abstenir de toute communication sur sa situation patrimoniale.

— Les avis d’échéance valant quittance de loyer ont été adressées au preneur à bail, le remplissant ainsi des droits dont il estimait avoir été privé, étant souligné que dans l’optique d’une adaptation du formalisme inhérent à son activité à la nécessité de favoriser la transition écologique, les envois de documents-papiers ont été remplacés par des communications numérisées.

— La somme de 454, 43 euros, prétendument trop-versée a bien été prise en compte dans la régularisation des charges pour l’année de référence.

— La surconsommation d’eau alléguée ne résulte d’aucun document objectif laissant supposer l’existence d’un écart entre le niveau de facturation et la fourniture réelle. Il n’y a donc pas lieu à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

— Les photographies des cages d’escallier ont été prises par l’intéressé et ne peuvent constituer la preuve d’une dégradation ou d’un défaut d’entretien des parties communes.

— S’agissant, enfin, de la présence d’amiante dans la chappe de support du revêtement de sol, la preuve n’en est aucunement rapportée, l’intervention à titre privé d’un cabinet d’expertise ne pouvant pallier à l’absence de diligences probatoires du locataire contestant. En outre, l’interdiction d’usage de matériaux comportant de l’amiante n’est intervenue qu’en 1997, soit postérieurement au bail, ce dont il se déduit qu’aucun désamiantage des locaux n’est de mise. En cet état, le local d’habitation ne peut être reconnu comme étant en contrariété avec les critères du logement décent.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 sptembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I Sur les demandes principales:

Sur la qualité à agir de la SA Neolia:

Le bail originaire, souscrit en 1976, a été conclu avec une société d’HLM 'CRL'. Pour conclure à l’inanité du moyen de fin de non-recevoir fondé sur le défaut de qualité à agir de la société intimée, celle-ci produit aux débats un document informatif retraçant l’historique de la gestion du parc de logements sociaux, dont fait partie le local d’habitation actuellement occupé par M. [O], et qui montre que, sous des dénominations successives, la même société gestionnaire, et toujours sous la forme d’une société anonyme, a cédé à bail l’ensemble des lots composant son patrimoine immobilier. Il n’y a donc pas eu de cession ou de transformation d’entreprise, ni de fusion d’entités sociétaires mais une continuité de la personne investie des droits de propriété sur le bien en question, nonobstant les modifications de la dénomination de l’enseigne commerciale.

En toute hypothèse, le paiement régulier des loyers, non contesté par la société Neolia, vaut reconnaissance expresse de la part du locataire 'solvens’ de la qualité de créancier des redevances locatives et donc de la qualité de bailleur au récipiendaire des fonds, et ce en application de l’article 1182 du code civil, et 1338 du même code dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Dès lors, c’est le même contrat de bail qui a été reconduit à échéance de son terme depuis la date de sa régularisation. Il n’y a donc pas, à minima, un contrat verbal liant les parties, ainsi que l’a affirmé le premier juge mais une convention locative formalisée par écrit et prolongée par renouvellement tacite à l’issue de chaque période triennale. Il s’ensuit que le moyen de fin de non-recevoir ne saurait prospérer.

* * *

Il est, ensuite, fait grief à la société Neolia de ne pas administrer la preuve de ce qu’elle est habilitée à percevoir le SLS. Mais en vertu de l’alinéa 1° de l’article 441-3 du code de la construction et de l’habitation, les sociétés d’HLM ou les établissements publics gestionnaires d’un parc immobilier à vocation sociale détiennent le monopole de perception de ce prélèvement. Le moyen est donc inopérant.

* * *

Sur la résiliation du bail:

Il convient de rappeler que le SLS est une contribution exigible en marge du loyer et des charges destinée à compenser le changement de situation patrimoniale du locataire d’un logement social par rapport à celle qui avait déterminé son éligibilité aux avantages inhérents à ce dispositif. Dans cette optique, le preneur à bail est tenu de faire connaître au bailleur social le montant de ses revenus, lesquels déterminent son assujettissement ou non au paiement du SLS. Les sommes ainsi recouvrées sont affectées à un fonds d’investissement destiné au financement de travaux de rénovation de l’habitat social.

Il s’en déduit que cette créance n’est ni un loyer ni un accessoire de celui-ci dans la mesure où les conditions de son exigibilité et de sa liquidation ne sont nullement le corrolaire de la valeur locative du bien loué. Dès lors, il ne peut être identifié comme une contrepartie à la cession en jouissance du bien immobilier. Il ne s’analyse pas davantage en une redevance qui, traditionnellement, se définit comme la compensation d’un service rendu et doit, à ce titre, entretenir un rapport de symétrie entre la prestation délivrée et sa valeur marchande. Il s’agit donc d’un prélèvement 'sui generis’ en ce sens qu’il se rattache difficilement à une catégorie juridique préexistante.

Toutefois, le SLS constitue une créance du bailleur dérivant du contrat de bail si bien que l’abstention du débiteur dans l’exécution de ses obligations de ce chef peut donner prise à une exception d’inexécution de nature à entrainer la résolution anticipée du bail.

Contrairement aux assertions du locataire, celui-ci est bien assujetti au paiement du SLS, si les conditions pour qu’il en soit déclaré redevable sont réunies, quand bien même le contrat de location a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi qui l’a instauré. En effet, l’article 14 de la loi du 4 mars 1996 portant création de ce prélèvement, a énoncé que la loi était applicable aux contrats en cours. Le moyen articulé sur l’application 'ratione temporis’ de ce dispositif légal, est donc inopérant.

Les modalités de liquidation de la créance de l’organisme créancier sont explicitées à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Celui-ci énonce que:

'Le locataire est tenu de produire annuellement ses avis d’imposition ou de non-imposition et les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable d’un SLS. (. . .)

Après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, l’organisme [Adresse 7] liquide provisoirement le supplément de loyer (. . .) Outre une indemnité pour frais de dossier.'

Le même article spécifie, dans ses deux derniers alinéas, que dès que le débiteur a satisfait à ses obligations déclaratives, il est en droit de solliciter la restitution d’un trop perçu s’il n’est pas assujetti au paiement du supplément ou si sa quotité est inférieure à celle résultant de l’application du régime du forfait.

Au cas présent, le montant de la créance de la société Neolia s’élève à la somme de 6 485,28 euros, décompte arrêté au 31 décembre 2022, somme au paiement de laquelle M. [O] a été condamné par le tribunal. Le montant de la créance n’est pas sujet à discussion et a été acquitté par le redevable à titre conservatoire. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a mis à la charge, et condamné au paiement de cette somme, le locataire appelant, sauf à préciser que les intérêts moratoires cesseront d’être dus à la date du paiement régularisé.

N’étant ni une composante du loyer ni un accessoire, l’organisme bailleur s’est abstenu d’invoquer la clause résolutoire insérée au bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La demande de résiliation du contrat de location est donc uniquement fondée sur l’exception d’inexécution, dont le siège en matière de louage d’immeuble réside dans l’article 1741 du code civil, dont l’examen du mérite confère à la cour une plénitude de juridiction pour apprécier le rapport de proportionnalité entre le fait générateur allégué et le dommage invoqué. En l’occurrence, l’appelant occupe le local cédé à bail depuis le 11 février 1976, c’est à dire depuis presque 49 ans, sans qu’il puisse lui être fait grief d’un incident de paiement du loyer. De fait, la quotité représentative du SLS dans la dette locative n’est que résiduelle par rapport à la redevance locative proprement dite, augmentée des charges accessoires. De surcroît, force est de relever que M. [O] est aujourd’hui âgé de près de 75 ans, et entre ainsi dans le champ de prévision de l’article 15-III de la loi précité qui instaure un mécanisme de protection pour le locataire de plus de 70 ans. Enfin, la somme réclamée au titre de SLS a fait l’objet d’un paiement, accordant au profit du créancier une garantie de recouvrement. Il s’ensuit que la résiliation du bail apparaît comme une sanction disproportionnée par rapport au manquement imputable au preneur. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

* * *

II Sur les demandes reconventionnelles:

Sur la consommation d’eau:

M. [O], contestant les factures de sa consommation d’eau, sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise à l’effet d’établir le volume réel de sa consommation. Cette demande a été formulée alors que l’instance contentieuse était déjà engagée si bien que seules les prescriptions de l’article 146 CPC sont applicables. Il s’ensuit que le demandeur reconventionnel doit établir une impossibilité d’administrer la preuve du fait litigieux.

A l’appui de ses prétentions, l’intéressé produit aux débats un tableau récapitulatif de sa consommation d’eau établi manuscritement par ses soins. Le document en question est dépourvu de toute portée probatoire dans la mesure où il méconnaît le principe de prohibition de la preuve à soi-même dont le siège réside dans les dispositions de l’article 1363 du code civil. Il y a lieu de souligner, de ce point de vue, que la consommation d’eau se rattache à l’exécution d’un contrat d’abonnement si bien qu’elle ne peut être regardée comme un fait juridique dont l’établissement par la preuve à soi-même n’est pas proscrite.

Il convient de rappeler qu’en cas de consommation inhabituelle, résultant de l’examen comparé des volumes de consommation passés et actuels, le distributeur est tenu d’aviser sans délai l’abonné, et ce en application de l’article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, expressément visé à l’article 6-3 de la loi du 6 janvier 1989. Or le preneur à bail ne prouve, ni n’offre de prouver, avoir été avisé de l’augmentation injustifiée de ses factures qu’il invoque. Il s’en déduit qu’en l’absence d’éléments laissant présumer une surconsommation alléguée, l’expertise sollicitée n’aurait pour objet que de pallier à la défaillance de l’abonné dans ses obligations probatoires, au sens donné à ce vocable par l’article précité. Dans ses conditions, celui-ci ne peut être admis à solliciter le remboursement d’un trop-perçu prétendument encaissé par le bailleur.

Enfin, il est réclamé par le demandeur reconventionnel la délivrance d’avis d’échéance et de quittances de factures de consommation d’eau, chaque mois, avec indication de la quantité consommée en litres et les dates de relevé. Mais s’agissant de charges récupérables, l’avis ne peut mentionner que la quantité de fluide évaluée à titre provisionnel. De la même manière, il n’est aucunement prévu par l’article 6-3 de la loi précitée, que le formalisme revendiqué par le locataire s’impose à son partenaire. La consommation d’eau sera donc comptabilisée de manière définitive dans le cadre de l’établissement du compte de régularisation et aux échéances convenues pour ce faire. Prendre l’option inverse aboutirait à rajouter à la loi une exigence qu’elle ne comporte pas.

M. [O] sera donc débouté des fins de son appel sur ce point et le jugement, concomitamment, confirmé.

Sur la présence d’amiante:

Pour mettre en échec les prétentions du défendeur relativement à la demande de désmiantage de l’appartement qu’il occupe, la société Neolia dénie toute portée probatoire aux documents dont se prévaut l’intéressé, lesquels n’ont aucun caractère contradictoire à son encontre.

M. [O] sollicite que soient entrepris les travaux destinés à purger le gros-oeuvre et le second oeuvre du local loué de toutes traces d’amiante qui ont été repérées par un cabinet d’expertise spécialisé. Mais dans un rapport en date du 26 juillet 2023, le cabinet 'Agenda Diagnostics’ qui a réalisé la mesure d’investigation a bien précisé que les échantillons analysés provenant, aux dires du donneur d’ordre, de la dalle supportant le revêtement de sol, lui avaient été remis par celui-ci. Il n’existe donc aucune certitude que les matériaux expertisés proviennent de l’immeuble dans lequel se situe le logement de l’appelant.

Le preneur n’a pas sollicité que soit ordonnée une expertise à l’effet de rechercher la présence d’amiante dans les matériaux de construction utilisés mais, estimant un tel fait définitivement acquis, dans le seul but de déterminer la nature et l’ampleur des travaux de désamiantage. Or en l’absence de preuve de présence d’amiante dans l’immeuble, la mesure d’instruction requise est sans objet. Le bailleur ne peut donc être recherché en responsabilité sur le terrain du manquement à l’obligation de délivrance (article 1719 du code civil).

Surabondamment, il y a lieu de rappeler que le désamiantage de locaux d’habitation est soumis, pour l’essentiel, à une procédure purement administrative. En effet, la recherche d’amiante ne concerne, en vertu de l’article R. 1334-15 du code de la construction et de l’habitation que des matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs. Ainsi, dès l’instant où l’amiante est confinée dans des ouvrages empêchant sa dissémination, et donc insusceptible de créer un phénomène d’aérosol, il ne peut en être exigé le retrait. Le propriétaire des lieux est donc seulement astreint à une obligation de vigilance, donnant lieu à l’établissement d’un 'dossier technique amiante’ mis à la disposition des occupants concernés et de l’autorité préfectorale. C’est donc elle qui, en cas de carrence du propriétaire immobilier, est compétent pour ordonner une expertise en vue de prendre les mesures adéquates qui peuvent aller de la simple surveillance à l’engagement de travaux de désamiantage, selon les dispositions de l’article R. 1334-20 du code précité. Ainsi, au regard du dispositif règlementaire de prévention des sinistres liés à l’amiante, il n’apparaît pas, en contemplation des données factuelles de la cause, que la société Neolia soit tenue d’une quelconque obligation d’intervention même si elle reconnait la présence d’amiante dans la colle des plinthes. Cette situation n’engendre ainsi aucun empoussièrement et n’expose donc les occupants à aucun danger. En conséquence, le jugement qui, à bon droit, a rejeté toute prétention indemnitaire du réclamant, sera également confirmé sur ce point.

* * *

Sur la dégradation du système électrique des caves et des parties communes:

Pour stigmatiser l’incurie du propriétaire des parties communes, M. [O] produit aux débats des clichés photographiques censés établir le manquement de celui-ci à ses obligations d’entretien des escaliers, caves et couloirs d’usage collectif. Mais l’action 'ut singuli’ du locataire visant à voir condamner le bailleur à entretenir les locaux dégradés n’est recevable, sur le fondement de l’article 1719-3° du code civil, qu’à la condition que ce manquement lui ait causé un préjudice personnel. En l’occurrence, un tel préjudice n’est ni démontré ni même allégué. Au surplus, le défendeur au principal s’étant abstenu de recourir aux services d’un commissaire de justice, il ne peut être postulé, sans qu’il soit étayé par les pièces à portée probatoire certaine, que les locaux litigieux soient identiquement ceux dont les photographies ont été versées au dossier.

S’agissant plus particulièrement des défauts affectant l’installation électrique dans les caves, la même objection que celle formulée dans les développements qui précèdent est de mise dans la mesure où il n’est aucunement acquis que les clichés photographiques produits aux débats aient été pris dans les parties privatives du sous-sol cédées en jouissance. M. [O] est, en outre, dépourvu d’intérêt à exiger la réfection de l’installation électrique pour tout l’immeuble alors qu’il n’en occupe qu’une partie. Enfin, les pièces produites aux débats sont insuffisamment étayées et ne permettent pas à la cour de déterminer si les désordres dénoncés, et situés dans le local à usage de cave, ressortissent, par leur nature, des obligations du bailleur au titre des travaux d’entretien affectant le gros-oeuvre. Partant, le jugement sera, là encore, entièrement confirmé.

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Sur les quittances de loyer:

Pour estimer que le preneur a été rempli de ses droits en ce qui concerne la délivrance de quittances de loyers, la société Neolia a adressé à son co-contractant des avis d’échéances ayant, selon elle,valeur de quittances de paiement. Mais l’avis d’échéance ne vise qu’à mettre en demeure le débiteur de l’échéance du terme prochaine de la créance locative. Il n’a donc aucune portée libératoire à l’égard du destinataire et ne peut donc, à ce titre, équivaloir à une quittance, qui formalise, au sens de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, une extinction d’un terme de la créance à exécution successive. Les documents communiqués au locataire ne peuvent donc être déclarés satisfactoires de ses intérêts. Le premier juge, tout en prononçant une condamnation du bailleur à adresser les quittances à son partenaire, a néanmoins considéré que les avis d’échéance, dès l’instant où ils mentionnaient un état du compte locatif, étaient suffisants pour admettre l’existence de paiements libératoires plafonnés à hauteur du solde créditeur en sa faveur. Toutefois, quand bien même le compte locatif fonctionnerait comme un compte courant avec fusion des articles, au crédit ou au débit, pour ne faire apparaître que le solde, l’indication de celui-ci dans un avis d’échéance ne peut être regardée comme une pratique conforme aux exigences légales. En effet, le mode d’imputation des versements effectués par le locataire reste indéterminé, conférant ainsi au propriétaire un avantage indû, à savoir celui de déterminer unilatéralement les règles d’imputation, et par suite, sa créance reliquataire.

L’obligation ne pouvant être tenue pour exécutée conformément aux dispositions du jugement entrepris, celui-ci sera confirmé sur ce point, sans nécessité pour l’heure, d’assortir la condamnation à une obligation de faire d’une astreinte comminatoire.

Il convient de rajouter que si louable que soit le souci de préservation de l’environnement du bailleur, l’émission des quittances de loyer par voie dématérialisée n’est possible, en vertu de l’article de loi sus-évoqué, que moyennant l’accord préalable du preneur. Dès lors, et ainsi que l’a précisé le premier juge, les quittances devront être expédiées au locataire par voie postale, sauf meilleur accord entre les parties.

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L’appelant fait grief à son adversaire d’un trop-perçu de loyers dont il réclame l’imputation du montant correspondand, soit 454,43 euros, sur les loyers à échoir, ou son remboursement. Mais contrairement à ce que soutient l’intéressé, l’organisme bailleur, au regard de ses productions, a déduit ce montant du comptes de charges régularisées. Le moyen manquant en fait, la demande en ce sens ne saurait être accueillie.

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Ayant succombé dans l’essentiel de ses prétentions, l’appelant supportera la charge des entiers dépens, ce qui prive de tout fondement sa demande de remboursement de ses frais non-taxables.

L’équité ne commande pas l’application, au cas présent, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Neolia. Celle-ci conservera donc l’entière charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délébéré conformément à la loi:

— Infirme le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résolution du bail, ordonné l’expulsion de M. [N] [O] des locaux occupés sans titre, et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

— Confirme le jugement déféré pour le surplus.

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant;

— Rejette les demandes de la SA Neolia tendant au prononcé de la résiliation du bail, à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— Dit que l’avis d’échéance adressé par le société Neolia à son locataire ne peut valoir quittance de paiement au sens de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 et dit, en conséquence, que des quittances devront être délivrées au preneur à la suite du terme du loyer éteint par voie de paiement.

— Dit n’y avoir lieu à faire application, au cas présent, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne M. [N] [O] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,