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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/01674 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E6VO

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 26 MAI 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 29 juillet 2025 – RG N°25/00235 – PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1]

Code affaire : 5AA – Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 24 mars 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [N] [A]

née le 01 novembre 1976 à [Localité 2] ( SENEGAL ),

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2025-008601 du 14/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

ET :

INTIMÉS

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 3]

Défaillants, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 12 novembre 2025

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 juin 2020, les époux [R] ont cédé à bail un local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] (25) à Mme [N] [A] et M. [Z] [A] moyennant un loyer de 700 euros par mois, outre 70 euros au titre des provisions pour charges. Au fil du temps, les preneurs à bail ont laissé s’accumuler un impayé atteignant la somme de 3 920,67 euros à la date du 6 août 2024. Un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail leur a été délivré à l’initiative des bailleurs en date du 19 août 2024. Le commandement étant demeuré infructueux, les bailleurs ont fait assigner M. et Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon, statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2025.

Suivant ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a fait droit à la demande des époux [R] dans les termes suivants:

' Constatons la compétence du juge des contentieux de la protection en qualité de juge des référés

' Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2020 entre les époux [R] et Mme [N] [A] et M. [Z] [A] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 20 octobre 2024.

' Déboutons Mme [N] [A] et M. [Z] [A] de leur demande de suspension des loyers.

' Déboutons Mme [N] [A] et M. [Z] [A] de leur demande de travaux.

' Rejetons la demande de délai de paiement.

' Ordonnons, en conséquence, à Mme [N] [A] et M. [Z] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement.

' Disons qu’à défaut pour Mme [N] [A] et M. [Z] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, les époux [R] pourront, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

' Condamnons in solidum Mme [N] [A] et M. [Z] [A] à verser aux époux [R], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 923,10 euros à compter du 20 octobre 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

' Condamnons solidairement Mme [N] [A] et M. [Z] [A] à verser aux époux [R] la somme provisionnelle de 6 157,60 euros (décompte arrêté au 17 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation de juin 2025) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 pour la somme de 3 920,67 euros, à compter du 31 mars 2025 pour la somme de 1 006,63 euros et à compter de la présente pour le surplus.

' Condamnons M. [Z] [A] à verser aux époux [R] la somme provisionnelle de 1 18,99 euros (décompte arrêté au 17 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation de juin 2025) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus à cette date avec les intérêts au taux légal à compter de la présente.

' Condamnons in solidum Mme [N] [A] et M. [Z] [A] aux dépens dont le commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

' Condamnons in solidum Mme [N] [A] et M. [Z] [A] à verser aux époux [R] une somme de 180, 00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

' Déboutons les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

' Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département conformément aux dispositions de l’article R. 412- 2 du code des procédures civiles d’exécution.

' Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge des référés s’est insipré des motifs suivants :

' Aucune des objections formulées par les preneurs à bail ne sont susceptibles de caractériser une exception d’inexécution de la part des bailleurs et en tous les cas suffisamment importante pour justifier l’abstention du paiement des loyers,

' Mme [N] [A] a pu bénéficier par le passé d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation, mais le décompte de l’impayé est postérieur à une telle décision et ne saurait donc avoir une quelconque incidence sur l’exigibilité de sa dette locative,

' Les délais réclamés pour différer la mesure d’expulsion ne peuvent être appliqués à une demande visant à suspendre l’exigibilité de la clause résolutoire.

Suivant déclaration au greffe en date du 20 octobre 2025, Mme [N] [A] a interjeté appel du jugement rendu,en inimant uniquement les bailleurs. Dans le dernier état de ses écritures en date du 31 décembre 2025, elle invite la cour à statuer dans le sens suivant :

' Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2025 en ce que le juge des référés s’est déclaré compétent et a condamné la concluante au paiement d’une somme de 6 157,60 euros et l’a également condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

Vu la contestation sérieuse émise par la concluante.

' Dire et juger que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande de paiement des loyers formée par le bailleur ainsi que sur la demande de résiliation du bail eu égard à l’insalubrité du logement et à la contestation sérieuse émise.

Subsidiairement :

' Débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes et notamment de leur demande de résiliation de bail et de leur demande de condamnation de paiement des loyers et charges impayés formées à l’encontre de Mme [N] [A].

' Condamner les époux [R] aux entiers dépens de l’instance.

' Accorder la faculté à Mme [N] [A] de pouvoir s’acquitter de la dette locative par 36 versements mensuels de 136,86 euros en deniers ou quittances jusqu’à apurement de la dette.

Les époux [R] n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions subséquentes leur ont été signifiées sans que ces documents n’aient pu être remis à personne. Il sera donc statué par arrêt de défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés :

Comme en première instance, l’appelante dénie au juge des référés la compétence pour statuer sur la demande formulée par les bailleurs au motif que l’examen de l’exception d’inexécution qu’elle a soulevée s’analyse en une difficulté sérieuse exclusive de la compétence du juge du provisoire. Au regard de ce moyen, le premier juge a considéré que les éléments fournis par l’intéressée à l’effet de caractériser une difficulté sérieuse n’étaient pas suffisamment probants pour être retenus. Le moyen d’irrecevabilité a donc été rejeté sur le fondement des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile.

En toute hypothèse, l’exception d’inexécution, moyen qui doit être examiné par la juridiction devant laquelle il est exposé quelle que soit l’étendue de ses compétences, peut, pour cette raison, être appréciée par le juge des référés sans préjudice d’un nouvel examen de la question sur le fond. Dès lors, l’exception d’inexécution peut être invoquée au cours de l’instance en contestation d’acquisition des effets de la clause résolutoire par le locataire auquel a été signifié un commandement de payer et qui, à l’expiration du délai imparti, n’a ni payé les sommes réclamées, ni contesté la régularité de l’acte extrajudiciaire de commandement devant le juge du contrat de bail statuant en référé (Cass 3° Civ 5 mars 2026 n° 24- 18. 820). La solution apportée par l’arrêt ainsi évoqué, rendu en matière de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire d’un bail commercial est également applicable à la procédure de résiliation spécifique aux baux d’habitation dès l’instant où elle met en 'uvre une procédure analogue. La justification de l’extension de compétence du juge des référés réside dans le souci de mettre en échec tous moyens dilatoires ou manifestement non fondés sous couvert d’une difficulté sérieuse. Dès lors, et sans que l’incompétence du juge du provisoire en cas de réelle difficulté soit nécessairement évincée, le moyen relatif à l’inexécution des obligations du bailleur peut et doit être examiné même dans un contentieux ou le juge est avant tout celui des apparences.

L’exception d’incompétence doit être rejetée en son principe, la cour réservant cependant le cas d’une difficulté sérieuse après examen des moyens invoqués en ce sens par l’appelante.

Sur l’impayé de loyers :

Le juge des référés a condamné M. et Mme [A] à payer à leur bailleur la somme de 6 157,60 euros au titre de l’impayé de loyer. L’appelante conteste le décompte de cet impayé en faisant valoir qu’il ne tient pas compte de la procédure de rétablissement personnel dont elle a bénéficié. Cependant le jugement du juge du surendettement prononçant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation au profit de Madame [A], portant effacement du passif d’endettement inventorié par la commission de la Banque de France, a été rendu le 21 octobre 2021 alors que le point de départ de la dette locative mise en recouvrement est la date du 20 avril 2023. Cette discordance des dates suffit à rejeter le moyen invoqué comme dépourvu de toute pertinence.

Il convient de rappeler qu’en vertu des articles 1728-2° du code civil et 7-a de la loi du 6 juillet 1989, l’obligation principale du locataire est de s’acquitter du paiement du loyer aux échéances convenues. Il incombe au débiteur d’administrer la preuve de ce qu’il s’est régulièrement acquitté de ses redevances locatives. En l’occurrence, non seulement l’appelante n’administre pas la preuve de ce qu’elle a régularisé sa dette, mais ne conteste pas, par ailleurs, avoir accumulé un arriéré de loyers et de charges. Il s’ensuit que l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné les preneurs à bail au paiement de la somme sus-indiquée.

Sur l’exception d’inexécution :

La preneuse à bail invoque une exception d’inexécution justifiant son refus d’acquitter le paiement des termes de loyers. En vertu des articles 1217, 1219 et 1220 du code civil, le débiteur a la possibilité de refuser d’exécuter l’obligation mise à sa charge ou en suspendre l’exécution en cas d’inexécution des obligations imputée à son partenaire.

Au soutien de ses prétentions en ce sens, Mme [A] fait état de moisissures à l’intérieur du local, d’une humidité persistante et de la défaillance du système de chauffage, défaillance qui serait la cause des deux premiers désordres dénoncés. Il convient, à cet égard, de rappeler que le décret 2023- 796 du 18 août 2023, pris en application de l’article 6 et de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise les modalités de décence au regard de la performance énergétique du local. Le bailleur peut en être dispensé si les travaux modifient l’état des parties extérieures ou présentent un risque de pathologie de construction.

Or, ainsi que l’a relevé le premier juge, la locataire n’administre pas la preuve que les dégradations alléguées entrent dans le champ de prévision de l’acte règlementaire précité, mais se borne à produire des photographies, au demeurant non datées et sans assurance qu’elles aient été prises dans le local litigieux, et à ce titre peu exploitables, censées démontrer l’état d’insalubrité de l’appartement. Or les phénomènes d’humidité ne peuvent, de manière univoque, être imputés à une défaillance du système de chauffage, laquelle, en l’occurrence, n’est aucunement établie. De la même manière, les différents échanges par message électronique entre la preneuse à bail et le mandataire de gestion du bailleur ne rapportent nullement la preuve des désordres allégués. Le contenu de ces échanges ne permet pas, en effet, d’identifier un aveu extrajudiciaire de la part du mandataire de gestion.

En outre, l’ordonnance attaquée mentionne dans son exposé du litige que l’appelante a déjà été déboutée de sa demande de condamnation du bailleur à réaliser des travaux de réfection et de reprise à l’intérieur du local loué, et ce en vertu d’un jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 30 avril 2024. Même si le jugement en question n’est pas produit aux débats, son existence n’est l’objet d’aucune contestation et fait donc obstacle, au titre de l’autorité de la chose jugée qui y est attachée, à ce qu’il puisse être statué de nouveau sur la même exception, quand bien même l’obligation de délivrance du bailleur, dont le siège réside dans les dispositions de l’article 1719 du code civil, est une obligation continue qui n’est pas épuisée lors de l’entrée en possession des lieux par le cessionnaire en jouissance. Force est donc de constater qu’aucun élément nouveau n’est de nature à faire obstacle à l’autorité de la chose jugée du jugement précédemment rendu. En outre, et même si la période postérieure à cette décision ne serait pas justiciable d’une fin de non-recevoir fondée sur l’autorité de la chose jugée, la preuve n’en est pas pour autant rapportée d’une carence du bailleur dans l’exécution des obligations inhérentes à son statut.

L’exception d’inexécution, ne peut donc être retenue au titre d’une conesetation sérieuse, le juge des référés ayant fait à cet égard une exacte appréciation des données factuelles de la cause.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la preneuse à bail et son époux au paiement d’un solde impayé de loyers, a constaté la résolution du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire, fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et ordonné l’expulsion de l’occupant sans titre, et de tout autre personne de son chef, des lieux antérieurement loués.

Sur les délais :

Il convient d’observer que si de longs développements ont été consacrés par Mme [A] dans ses écritures au sujet de sa demande de maintien dans les lieux par l’octroi de délais pour une durée maximale de 36 mois, demande rejetée par le premier juge, ce chef de prétentions n’a pas été repris dans le dispositif de ses conclusions si bien que la cour n’en est pas saisie, et ce en application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que la cour n’est appelée à statuer que sur les délais en vue d’une résorption fractionnée de la dette locative.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cependant, même en accordant à l’intéressée un délai maximal de 36 mois, soit une mensualité de 171,04 euros en sus des échéances de loyer courantes, aucune garantie n’est fournie aux créanciers d’un désintéressement complet dans le délai imparti. Mme [A] perçoit en effet une allocation pour adultes handicapés de 1 016,05 euros par mois, outre une prime d’activité de 42,97 euros et une allocation-logement à hauteur de 294,00 euros, dont il n’est cependant pas justifié qu’elle en perçoive toujours le montant en raison de la cessation de paiement des loyers. Le fait qu’elle soit attributaire de l’allocation de soutien familial à hauteur de la somme de 195,86 euros tend à montrer qu’elle vit seule et que son époux, et père de ses enfants, ne cohabite plus avec elle. Au regard de ses ressources limitées et du fait qu’elle a déjà bénéficié d’un effacement de son passif d’endettement par l’effet d’un rétablissement personnel sans liquidation, le risque d’impécuniosité est tangible et ne peut être imposé aux propriétaires du local. L’appelante sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

Il suit des motifs qui précèdent que l’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi :

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé entreprise.

CONDAMNE Mme [N] [A] aux dépens d’appel.

La greffière, Le président,