COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2014

(Rédacteur : Monsieur Michel BARRAILLA, Président)

N° de rôle : 13/01040

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE PATIO VERDE

c/

LA S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

LA S.A.R.L. D’ARCHITECTURE BROCHET LAJUS PUEYO

LA SOCIÉTÉ HARRYBEY CONSTRUCTIONS

LA SOCIÉTÉ AQUIFAB

LA S.A.S. LABASTERE

LA S.A.S. SOPREMA ENTREPRISES

LA S.A.S. ISOMAR

LA S.A. BUREAU VERITAS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 décembre 2012 (R.G. 11/01956 – 7^e chambre civile -) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 18 février 2013,

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PATIO VERDE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX, XXX et XXX, et agissant par son syndic, la S.A.S. NEXITY LAMY, elle-même prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité au siège social sis XXX, et en son agence régionale sise Cours de la Marne XXX,

Représenté par Maître Marie-José MALO, membre de la S.E.L.A.R.L. DUCOS-ADER – OLHAGARAY & ASSOCIES, Avocats au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉES :

1°/ LA S.A. BOUYGUES IMMOBILIER (inscrite au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro B 562 091 546), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par Maître Eric DASSAS, membre de la S.C.P. CABINET LEXIA, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Benoît ARNAUD, membre de la S.C.P. LMBE, Avocats Associés au barreau de PARIS,

2°/ LA S.A.R.L. D’ARCHITECTURE BROCHET LAJUS PUEYO (inscrite au R.C.S. de BORDEAUX sous le n° B 343 976 759), prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité au siège social, sis Bassin à XXX, XXX,

Représentée par la S.C.P. Claire LE BARAZER et Laurène D’AMIENS, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Eve DONITIAN, membre de la S.C.P. Odile EYQUEM- BARRIERE – Eve DONITIAN – Amélie CAILLOL, Avocats Associés au barreau de BORDEAUX,

3°/ LA SOCIÉTÉ HARRYBEY CONSTRUCTIONS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX

Régulièrement assignée, non représentée,

4°/ LA SOCIÉTÉ AQUIFAB, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX

Régulièrement assignée, non représentée,

5°/ LA S.A.S. LABASTERE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Régulièrement assignée, non représentée,

6°/ LA S.A.S. SOPREMA ENTREPRISES (inscrite au R.C.S. de STRASBOURG sous le numéro B 485 197 552), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX, XXX,

Représentée par la S.C.P. Michel PUYBARAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Alain MAZERES, Avocat au barreau de BORDEAUX,

7°/ LA S.A.S. ISOMAR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX, XXX, XXX,

Régulièrement assignée, non représentée,

8°/ LA S.A. BUREAU VERITAS (inscrite au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro B 175 690 621), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis XXX,

Représentée par la S.C.P. Michel PUYBARAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Jean Vincent POMPEI, Avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 septembre 2014 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine FOURNIEL, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— de défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

La Sa Bouygues Immobilier a réalisé la construction d’un programme immobilier comprenant des villas et deux bâtiments collectifs à Floirac, sous la maîtrise d’oeuvre de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo.

La réception des travaux a été prononcée avec réserves les 29 janvier et 26 mars 2009. Le programme en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) a fait l’objet d’une livraison au syndicat des copropriétaires le 16 février 2009.

Différents désordres sont apparus postérieurement à la livraison et dans le délai de parfait achèvement.

Un expert, en la personne de M. X, a été désigné par le juge des référés à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde, et a déposé son rapport le 24 juin 2011.

Le syndicat des copropriétaires a assigné au fond la Sa Bouygues Immobilier et le cabinet d’architectes pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices sur les bases de ce rapport.

A l’encontre la Sa Bouygues Immobilier, les demandes ont été formées sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d’un immeuble à construire doit répondre des vices de construction apparents avant la réception et jusqu’à un mois après la prise de possession par l’acquéreur, cette garantie se cumulant avec les garanties décennale et de bon fonctionnement.

Contre la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo, la demande a été fondée sur la garantie de bon fonctionnement et sur la responsabilité contractuelle résultant d’un manquement à l’obligation de conseil dans le cadre du suivi du chantier.

L’expert a retenu des désordres affectant :

— les portillons,

— les portails,

— des infiltrations d’eau dans la cage d’escalier du rez-de-chaussée d’un bâtiment,

— un encrassement du revêtement en Sportflex dans les coursives,

— des salissures sur les façades côté cour intérieure d’un bâtiment,

— un éclat dans le crépi,

— des fissures de liaisonnement,

— des dégradations des peintures avec présence de fissures,

— des dégradations importantes ou l’absence de végétaux sur les toitures-terrasses,

— un affaissement de la porte d’un local poubelles,

— des ferme-portes défectueux dans les entrées de hall.

Au cours des opérations d’expertise, la Sa Bouygues Immobilier a appelé en cause les entreprises ayant participé à l’acte de construire pour obtenir leur garantie, ainsi que le bureau Veritas.

Par jugement du 11 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Bordeaux a rejeté la demande d’expertise complémentaire formée par le syndicat des copropriétaires au sujet des infiltrations d’eau dans la cage d’escalier, estimant que ce désordre avait été parfaitement identifié par l’expert et repris de manière correcte.

Le tribunal a ensuite fait la part entre les différents désordres relevés, estimant qu’il s’agissait :

— pour tous, de dommages intermédiaires engageant la responsabilité contractuelle du vendeur,

— pour tous, de désordres relevant de la garanties de parfait achèvement des entreprises concernées,

— pour certains d’entre eux, de désordres relevant d’un manquement du maître d’oeuvre à son obligation de résultat dans la surveillance des travaux.

Il a écarté toute faute du maître d’oeuvre dans la prescription du produit 'Sportflex’ et rejeté la demande relative à ce prétendu désordre.

Il a également considéré que le grief tiré de l’insuffisance de la végétation en toiture terrasse, prestation assurée par la société Soprema, ne concernait pas la construction.

Il a alloué à la copropriété, pour les désordres qu’il a retenus, diverses indemnités à la charge du constructeur, du maître d’oeuvre et des entreprises concernées, ainsi qu’une somme de 3 000,00 € pour préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde a relevé appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 18 février 2013.

Vu les conclusions déposées et notifiées le 16 juin 2014 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné la Sa Bouygues Immobilier à lui payer la somme de 6 569,44 € au titre des préjudices résultant des désordres n° 2, 17.3 à 6, 31, 32-1, 32-4, indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction du 23 juin 2011 jusqu’au jugement,

* condamné in solidum la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à lui payer la somme de 16 166,67 € au titre du préjudice résultant des désordres n° 3.1, 17.1 et 23, indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction du 23 juin 2011 jusqu’au jugement;

— infirmant le jugement pour le surplus, condamner la Sa Bouygues Immobilier en sa qualité de promoteur-vendeur au paiement des sommes suivantes :

* 74 497,20 € HT au titre de la dégradation et de l’absence de végétaux sur toitures terrasses (désordre n° 24),

* 7 565,00 € HT au titre de l’alimentation en eau des toitures;

— condamner in solidum la Sa Bouygues Immobilier en sa qualité de promoteur-vendeur et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo au paiement des sommes de :

* 18 936,50 € HT pour la réfection du revêtement Sportflex,

* 1 978,98 € HT pour les salissures sur façade du côté vue intérieure du bâtiment M (désordres n° 17.1 et 17.2);

— dire et juger que les condamnations HT seront assorties d’une TVA à 7%;

— dire et juger que le montant des condamnations sera indexé sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du dépôt du rapport d’expertise jusqu’à celle de la décision à intervenir, et portera intérêts au taux légal au delà;

— désigner à nouveau M. X ou tout autre expert qu’il plaira pour déterminer l’origine du désordre n° 9 (infiltrations d’eau dans la cage d’escalier du rez-de-chaussée du bâtiment H, entrée C) et donner à la Cour tous éléments permettant de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis;

— condamner in solidum la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo au paiement d’une somme de 4 472,49 € TTC au titre du remboursement des factures acquittées par la copropriété pour pallier les dysfonctionnements et désordres imputables à la Sa Bouygues Immobilier et à la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo;

— condamner la Sa Bouygues Immobilier au paiement d’une somme de 15 000,00 €au titre du préjudice de jouissance;

— condamner la Sa Bouygues Immobilier à acquitter des frais spéciaux de syndic à hauteur de 2,99% du prix TTC de réfection des ouvrages dont le montant sera arrêté par la Cour;

— débouter la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo de l’ensemble de leurs demandes;

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, et de 10 000,00 € au titre de ces mêmes frais exposés devant la Cour.

Vu les conclusions déposées et notifiées le 6 mai 2013 par lesquelles la Sa Bouygues Immobilier demande à la Cour de :

— sur les désordres 2.1 à 2.6 (portillons), confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la sociétés Aquifab et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à la relever indemne de toute condamnation;

— sur les désordres 3.1 à 3.4 (portails), déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande de condamnation en vertu de l’article 1642-1 du code civil, et subsidiairement condamner la sociétés Aquifab et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à la garantir de toute condamnation;

— sur le désordre 31 ( affaissement de la porte du local poubelle du bâtiment M), confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la sociétés Aquifab à la garantir de toute condamnation;

— sur les désordres 32.1 à 32.4 (ferme-porte défectueux des entrées de halls), déclarer mal fondé le syndicat des copropriétaires en sa demande de condamnation en vertu des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, et subsidiairement condamner la société Labastère à la garantir de toute condamnation;

— sur le désordre 17.3 (éclats dans le crépi et fissures à 45° au niveau de la fenêtre du lot 102 bâtiment M), constater qu’il relève des désordres intermédiaires, infirmer en conséquence le jugement et débouter le syndicat des copropriétaires, la Sa Bouygues Immobilier n’ayant commis aucune faute; subsidiairement, condamner la société Isomar à la relever indemne de toute condamnation;

— sur les désordres 17.4 à 17.8 (fissures de liaisonnement), déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande de condamnation en vertu de l’article 1642-1 du code civil, et subsidiairement condamner la société Harribey à relever la Sa Bouygues Immobilier de toute condamnation;

— sur le désordre 23 (dégradation de peinture et présence de nombreuses fissures dans les circulations extérieures de l’ensemble de la résidence), déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande de condamnation en vertu de l’article 1642-1 du code civil, et subsidiairement condamner in solidum la société Harribey, la sociétés Aquifab, la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et le bureau Veritas à relever la Sa Bouygues Immobilier de toute condamnation;

— sur le désordre n° 9 (infiltrations d’eau dans la cage d’escalier au rez-de-chaussée du bâtiment hall C), dire n’y avoir lieu à expertise complémentaire et débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de ce chef, subsidiairement condamner la sociétés Aquifab à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de toute condamnation;

— sur le désordre n° 14 (pose de Sportflex dans les coursives), débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, subsidiairement dire que l’indemnité sollicitée excède la stricte réparation intégrale du préjudice, à titre plus subsidiaire condamner la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de toute condamnation;

— sur les désordres n° 17.1 et 17.2 (salissures sur les façades vues cour intérieure bâtiment M), rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir majorer le montant des travaux de reprise et entériner l’évaluation retenue par l’expert judiciaire, subsidiairement condamner in solidum la société Soprema et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de toute condamnation;

— sur le désordre n° 24 (dégradation importante ou absence de végétaux sur les toitures terrasses), débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, y compris celle relative à l’installation d’un point d’eau en toiture terrasse pour procéder à l’arrosage de la végétation, subsidiairement condamner la société Soprema à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de toute condamnation, en tout état de cause débouter la société Soprema de toute demande de garantie à son encontre;

— sur les préjudices annexes, débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions, subsidiairement limiter l’indemnisation à la somme de 2 524,68 € retenue par les premiers juges;

— dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, condamner la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne des condamnations prononcées, où à tout le moins à hauteur de 50% de ces dernières;

— infirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande pour trouble de jouissance, subsidiairement débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir porter à 15 000,00 € l’indemnité allouée pour ce chef de préjudice et condamner la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de toute condamnation dans la proportion de 50%;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative au remboursement des frais spéciaux de syndic, subsidiairement condamner in solidum la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et les sociétés Isomar, Aquifab, Harribey Construction et Soprema à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de toute condamnation de ce chef;

— ramener à de plus justes proportions les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel;

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et la sociétés Aquifab à supporter l’intégralité des indemnités allouées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, la Sa Bouygues Immobilier sollicitant en tant que de besoin d’être relevée indemne par ces dernières de toute condamnation de ce chef ;

— condamner tout succombant à payer à la Sa Bouygues Immobilier la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées et notifiées le 16 mai 2013, par lesquelles la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise complémentaire et en ce qu’il a rejeté ses demandes au regard des désordres n° 14 et 24;

— en tout état de cause, dire qu’elle n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité et débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires, la Sa Bouygues Immobilier et la société Soprema de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société d’architectes;

— pour le surplus, infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, dire au principal que la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité;

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires, la Sa Bouygues Immobilier et la société Soprema de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société d’architectes;

— subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des préjudices annexes (troubles de jouissance, factures de travaux et honoraires de syndic), limiter le montant des travaux de reprise aux sommes proposées par l’expert judiciaire et condamner les sociétés Aquifab, Labastère, Harribey et Soprema à relever la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo indemne de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre, en fonction des différents désordres concernant ces entreprises;

— en tout état de cause, condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde, la Sa Bouygues Immobilier et la société Soprema à payer à la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées et notifiées le 24 avril 2013 par lesquelles la Sa bureau Veritas demande à la Cour de :

— constater que l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde n’est pas dirigé contre le bureau Veritas, dont la mise hors de cause aux termes du jugement n’est pas critiquée;

— confirmer en conséquence, à son égard, la jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 11 décembre 2012;

— condamner le syndicat des copropriétaires comme tout succombant à payer au bureau Veritas la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions déposées et notifiées le 28 octobre 2013 par lesquelles la société Soprema demande à la Cour de :

— en ce qui concerne les salissures en façade :

* à titre principal, réformer le jugement et mettre la société Soprema hors de cause;

* à titre subsidiaire, confirmer le jugement et, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, condamner la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à relever cette société indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée au profit de la Sa Bouygues Immobilier dans le cadre de ses recours;

* dans cette hypothèse, maintenir le quantum retenu par le jugement, soit la somme de 262,15 € TTC;

— en ce qui concerne la végétalisation :

* à titre principal, confirmer le jugement, mettre la société Soprema hors de cause et débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde, la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo de toutes leurs demandes dirigées contre cette société;

* à titre subsidiaire, donner acte à la société Soprema de ce qu’elle maintient sa proposition d’administrer la preuve de ce qu’elle soutient, à savoir qu’un ajout de semis complémentaire et de fertilisant redonnera un 'coup de fouet’ bénéfique et pérenne à la végétalisation;

* donner acte à la société Soprema de ce que, sans aucune reconnaissance de responsabilité de sa part, elle propose de procéder, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, en automne ou au printemps, à un semis complémentaire ou ajout de fertilisant, suivi d’un contrôle contradictoire six mois après, en présence des parties, sous le constat de bonne fin d’un expert horticole désigné à cet effet;

* à titre plus subsidiaire, ordonner une expertise confiée à un expert horticole;

* à titre encore plus subsidiaire, si le rapport était entériné, condamner in solidum, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo pour absence de préconisation d’un point de puisage, et la syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde pour absence d’entretien et d’arrosage durant les périodes de sécheresse et de canicule, à relever la société Soprema indemne de toute condamnation qui serait prononcée en faveur de la Sa Bouygues Immobilier dans le cadre de ses recours;

— débouter le syndicat des copropriétaires, la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo de toutes leurs autres demandes annexes et complémentaires;

— condamner la Sa Bouygues Immobilier ou qui mieux le devra à payer à la société Soprema la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

XXX, Harribey (gros-oeuvre) et Isomar (enduits) n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er septembre 2014.

Motifs :

1) – Sur la responsabilité de la Sa Bouygues Immobilier et de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo :

a) Désordres affectant les éléments de clôture (2.1 à 2.6, 3.1 à 3.4, 26, 31, 32):

Il s’agit de désordres, constatés par l’expert judiciaire, concernant les portillons, les portails voitures, la motorisation du portail roulant du garage du bâtiment M, les portes des locaux poubelles, techniques et vélos, la porte d’entrée des halls des bâtiments M et H.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde sollicite la condamnation de la Sa Bouygues Immobilier à indemniser son préjudice découlant de ces désordres sur le fondement des dispositions des articles 1642-1 et 1792-3 du code civil.

La Sa Bouygues Immobilier considère que la règle du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle fait obstacle à ce que le syndicat des copropriétaires invoque d’une part les dispositions régissant les obligations du vendeur d’immeuble à construire, d’autre part celles relatives aux garanties légales des constructeurs. Elle ajoute que la garantie de bon fonctionnement ne peut être invoquée qu’en vue de remédier à un vice caché.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, 'le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.'

L’article 1646-1 du code civil prévoit que 'le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3'.

En invoquant successivement l’application de ces deux textes, le syndicat des copropriétaires ne cumule pas les responsabilités contractuelle et délictuelle, mais recherche la responsabilité de son vendeur selon les garanties légales en vigueur, dont il est admissible à solliciter l’application à son profit.

En l’espèce, les désordres susvisés concernent bien des éléments d’équipement de l’ouvrage au sens de l’article 1792-3, dont la Sa Bouygues Immobilier doit garantir le bon fonctionnement pendant une durée minimale de deux ans à compter de la réception, s’agissant de désordres non apparents à cette date, dès lors qu’il ressort du rapport d’expertise (page 75) qu’ils sont apparus postérieurement à la réception et qu’ils ont été signalés sans succès au constructeur.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la Sa Bouygues Immobilier pour ces désordres.

En ce qui concerne les portillons (2.1 à 2.6), l’expert observe qu’il y a eu défaut de mise en oeuvre de la part de la société Aquifab, titulaire du lot serrurerie, et de la part de la société Labastère, titulaire du lot menuiseries extérieures aluminium, qui a fourni et posé les poignées ventouses magnétiques.

En ce qui concerne les portails (3.1 à 3.4), la responsabilité de la société Aquifab est à retenir en tant que responsable des travaux et eu égard aux nombreuses pannes survenues sur l’ensemble des portails. Il en est de même pour la motorisation du portail roulant du garage du bâtiment M (26) et pour l’affaissement des portes (31).

En ce qui concerne les fermetures de portes défectueuses (32.1 à 32.4), ce désordre incombe à un défaut de mise en oeuvre par la société Labastère.

Par ailleurs, selon l’expert, la responsabilité contractuelle de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo est susceptible d’être engagée en ce qui concerne les portillons, les portails et la motorisation du portail roulant, pour défaut de surveillance et de contrôle.

La Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo conteste sa responsabilité en soutenant que contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, l’obligation de surveillance et de direction incombant à l’architecte ne constitue pas une obligation de résultat, mais seulement de moyens, qu’une surveillance permanente ne saurait être exigée de lui et qu’en l’espèce, les problèmes invoqués par le syndicat des copropriétaires relèvent de défectuosités qu’il n’était pas en mesure de relever lors de l’exécution des travaux.

Toutefois vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, l’architecte est tenu, au même titre que la Sa Bouygues Immobilier, de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement en vertu de l’article 1792-3 du code civil dont les dispositions sont expressément invoquées à son encontre par le syndicat.

Il en résulte que la responsabilité de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo doit être retenue in solidum avec celle de la Sa Bouygues Immobilier pour les désordres au titre desquels cette responsabilité est sollicitée, à savoir les désordres n° 2.1 à 2.6, 3.1 à 3.4 et 26.

b) Désordre résultant d’infiltrations d’eau dans la cage d’escalier située au rez-de-chaussée du bâtiment M (hall C) (désordre n° 9) :

Il ressort du rapport d’expertise que ce désordre est imputable à la malposition par la société Aquifab de la grille de ventilation sur le mur extérieur, facilitant ainsi l’infiltration d’eau de pluie à l’intérieur du bâtiment.

Il s’agit donc d’un désordre dont la cause réside dans le dysfonctionnement d’un élément d’équipement qui, étant apparu après la réception de l’ouvrage et avant l’expiration de la garantie prévue à l’article 1792-3 du code civil, engage vis-à-vis du syndicat des copropriétaires la responsabilité tant de la Sa Bouygues Immobilier que de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo sur le fondement de ce texte.

L’expert judiciaire observe toutefois que la grille est désormais correctement posée et que les infiltrations ont disparu.

Le syndicat des copropriétaires produit cependant un procès-verbal de Maître Y Z, huissier de justice, en date du 18 octobre 2012, qui ferait état de la persistance des désordres, et dont les constatations justifieraient d’ordonner un complément d’expertise.

Si l’examen du constat d’huissier permet de dire qu’il existe dans la cage d’escalier de l’entrée C des traces d’infiltrations d’eau, rien ne permet de les dater et d’en déduire par suite le caractère évolutif, alors que le rapport d’expertise n’indique pas que les lieux ont été remis en état, mais seulement que le repositionnement de la grille extérieure a mis fin à la poursuite des infiltrations. Dans ces conditions, les éléments produits par le syndicat des copropriétaires, qui ne s’appuient sur aucun avis émanant d’un technicien, sont insuffisants pour établir que l’intervention de la société Aquifab n’a pas permis de mettre fin à ce désordre, et par suite pour justifier le recours à un complément d’expertise. Le jugement sera confirmé sur ce point.

c) Pose du Sportflex dans les coursives (désordre n° 14) :

Le revêtement en Sportflex dans les circulations des bâtiments H et M est, selon le syndicat des copropriétaires, impossible à entretenir alors qu’il s’encrasse de façon extrêmement rapide et que le nettoyage, à réaliser par un professionnel, est extrêmement difficile.

A propos de ce revêtement, l’expert note : 'L’emploi du Sportflex est conforme dans les coursives où la pluie peut nettoyer le tapis. Cependant dans les coursives sans ouverture sur l’extérieur, le tapis s’encrasse et un nettoyage manuel est inefficace. Selon le fabricant, il faut nettoyer à l’auto laveuse type 'Rotowash’ avec brosses hélicoïdales + décapant ou détergent'.

Il ajoute qu’il s’agit d’une erreur de prescription du produit, que ce type de désordre ne rentre pas dans la mission de contrôle du bureau Veritas et que la responsabilité du maître d’oeuvre de conception et celle du maître d’oeuvre d’exécution sont à rechercher.

Pour ce désordre, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la Sa Bouygues Immobilier sur le fondement des articles 1792-3 et subsidiairement 1147 du code civil, et celle de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

Il ressort toutefois d’une réponse à un dire faite par l’expert au conseil de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo que le revêtement Sportflex possède des qualités acoustiques, de sécurité incendie et de solidité. Une note du fabricant, la société Mondo, précise que le Sportflex est un revêtement extérieur qui ne requiert aucun entretien particulier. Elle préconise plusieurs solutions à mettre en oeuvre en utilisation coursives pour logements collectifs, ce qui établit que sa prescription dans ce cadre n’était pas inadaptée, contrairement à ce qu’a estimé l’expert dont l’avis a été repris par le syndicat des copropriétaires. La note de la société Mondo indique aussi que le nettoyage manuel est inefficace et que doivent être envisagées un nettoyage au jet d’eau, haute pression, un nettoyage à l’auto laveuse type 'Rotowash’ avec brosses hélicoïdales et décapant ou détergent, et à défaut l’utilisation, de la mono brosse.

Le produit, dont l’usage n’est pas, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, limité au revêtement des installations sportives mais se trouve préconisé également pour les parties communes des immeubles collectifs, répond ainsi à des critères fonctionnels et de qualité qui ne peuvent le faire considérer comme impropre à sa destination au seul motif de difficultés liées aux conditions d’entretien, que les techniques actuellement en vigueur rendent possible et alors que de telles conditions n’apparaissent pas être entrées dans le champ contractuel. Au demeurant, l’expert à qui la question avait été posée n’a pas été en mesure de proposer une solution alternative à l’utilisation du Sportflex, renvoyant l’auteur du dire à se renseigner sur ce point auprès de la société Mondo, ce qui remet en cause la pertinence de son avis selon lequel la prescription de ce revêtement était inappropriée.

Il en résulte que la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo ne saurait voir retenir sa responsabilité contractuelle en l’absence de faute démontrée à sa charge en ce qui concerne le choix de ce produit, et que les conditions de mise en oeuvre des dispositions de l’article 1792-3 du code civil ne sont pas réunies, de sorte que la responsabilité de la Sa Bouygues Immobilier ne peut être davantage mise en cause.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde de sa demande d’indemnisation au titre de la réfection du revêtement Sportflex.

d) Salissures sur les façades vues cour intérieure du bâtiment M (désordre n° 17.1 et 17.2) :

L’expert a constaté d’importantes dégradations avec présence de mousse et traces de ruissellement. Il a indiqué que ce désordre provenait d’une absence de joint au niveau des couvertines des garde-corps maçonnés, mettant en jeu la responsabilité de la société Soprema en tant que titulaire du lot étanchéité, et celle du maître d’oeuvre pour défaut de surveillance et de contrôle. Le tribunal a condamné in solidum la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo au titre de leur responsabilité contractuelle de droit commun au paiement de la somme de 490,00 € HT soit 524,30 € TTC résultant de l’évaluation proposée par l’expert pour qu’il soit remédié à ce type de désordre, et a condamné la société Soprema à garantir la Sa Bouygues Immobilier à hauteur de 262,15 €.

La Sa Bouygues Immobilier demande la confirmation du jugement sur ce point. La Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo considère qu’elle n’a commis aucune faute, et subsidiairement demande à être relevée indemne par la société Soprema. La société Soprema demande à ne pas être tenue pour responsable de ce désordre qu’elle conteste provenir d’un défaut d’étanchéité, et subsidiairement sollicite la confirmation du jugement sur le quantum retenu.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde sollicite l’infirmation du jugement sur le montant de la réparation allouée, soutenant que les dégradations se sont poursuivies et aggravées après le dépôt du rapport d’expertise, et demande que la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo soient condamnées à lui payer une somme de 1 978,98 € HT correspondant à un devis de la société A B.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a relevé une faute de l’architecte qui, eu égard à l’importance du désordre et à l’évidence de sa manifestation, aurait dû le déceler dans le cadre de l’exécution de sa mission de contrôle général des travaux telle que définie dans le contrat d’architecte.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a retenu une responsabilité in solidum de la Sa Bouygues Immobilier et de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo pour ce désordre.

e) Eclat dans le crépi et fissure à 45° au niveau de la fenêtre lot 102, bâtiment M (désordre n° 17.3) :

Il ressort du rapport d’expertise que ce désordre ne met pas en cause la responsabilité contractuelle de la Sa Bouygues Immobilier en l’absence de faute de sa part à l’origine de sa survenance. Par ailleurs, ce désordre qui ne concerne pas un élément d’équipement de l’ouvrage ne relève pas de la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du code civil, unique fondement sur lequel le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde recherche sa responsabilité. Il s’ensuit que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la Sa Bouygues Immobilier pour ce désordre et que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande à l’encontre du vendeur.

f) Fissures de liaisonnement (désordres n°17.4 à 17.6) :

Il s’agit de fissurations à la liaison maçonnerie/about de plancher ou maçonnerie/ chaînage en extérieur de la villa lot n°5 qui, selon l’expert, ne résultent pas d’un défaut de mise en oeuvre.

Il n’est pas établi que ce désordre, qui n’a pas donné lieu à réserves, ait été apparent lors de la réception, ni qu’il soit apparu moins d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

Dès lors, la responsabilité de la Sa Bouygues Immobilier ne peut être engagée sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil. Elle n’est pas tenue, en tant que vendeur d’un immeuble à construire, de la garantie de parfait achèvement. Elle ne peut être davantage tenue pour responsable sur le fondement de l’article 1147 du code civil, n’ayant pas commis de faute à l’origine du dommage.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et le syndicat des copropriétaires débouté de sa demande à l’encontre de la Sa Bouygues Immobilier pour ce chef de désordre.

g) – Dégradation de peinture et présence de nombreuses fissures dans les circulations extérieures de l’ensemble de la résidence (désordre n° 23) :

Il s’agit de microfissures apparues tantôt à cause d’un défaut de liaison entre les fondations d’un muret et la maçonnerie de ce muret, tantôt à cause d’une fixation basse des grilles non conformes aux prescriptions du CCTP et du DTU.

Il ressort des éléments du rapport d’expertise que s’agissant du muret, ce défaut provient d’un défaut de mise en oeuvre de la société Harribey, et que s’agissant de la mauvaise fixation de la grille, il provient d’un défaut de mise en oeuvre de la société Aquifab.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la Sa Bouygues Immobilier pour ce type de désordre sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil; il le sera également en ce qu’il a retenu la responsabilité in solidum de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo qui a manqué à son obligation de surveillance des travaux et a ainsi contribué à l’apparition du désordre. Contrairement à ce soutient cette dernière, ce défaut était parfaitement décelable par elle, au plus tard au moment de la réception de l’ouvrage.

h) – Dégradation importante ou absence de végétaux sur les toitures terrasses (désordre n° 24) :

L’expert considère que ce désordre provient d’un défaut de mise en oeuvre, et que la responsabilité de la société Soprema est à rechercher en sa qualité de titulaire du lot étanchéité.

Le désordre consiste dans le fait que la végétation mise en oeuvre sur les toitures terrasses n’a pas réellement pris, de sorte qu’elle a l’apparence de touffes qui ne recouvrent pas l’intégralité des surfaces, alors qu’il était précisé dans les pièces du marché de la société Soprema que le procédé utilisé, Sopranature, devait permettre la mise en oeuvre d’une végétation extensive sur les toitures revêtues d’un complexe d’étanchéité antiracine Bicouche Jardin Soprema.

Il résulte de la mise en demeure adressée par la Sa Bouygues Immobilier à la société Soprema le 8 juin 2009, des constatations de l’expert et de celles figurant dans le constat d’huissier du 18 octobre 2012 que le résultat n’a pas été atteint et qu’il a perduré, l’huissier ayant notamment constaté, plus de trois ans et demi après la livraison de l’ouvrage, l’absence de végétation sur la quasi-totalité de la surface des différentes terrasses végétalisées.

Même si la végétation contribue, par l’action de drainage qu’elle exerce, à la bonne étanchéité de la terrasse, elle n’est pas destinée à assurer cette fonction qui relève du complexe d’étanchéité mis en place, lequel ne saurait se confondre avec les plantations.

Du reste, le marché de travaux, dont l’objet est de confier à l’entreprise 'les travaux d’étanchéité et toitures végétalisées', opère une distinction entre les deux prestations.

Il s’ensuit que la végétalisation des toitures-terrasses n’est pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, et que même si tel était le cas, la responsabilité des constructeurs ne pourrait être recherchée sur ce fondement en l’absence de désordres actuels ou qui surviendraient à coup sûr dans les dix ans, de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination.

Les végétaux constituent cependant un élément d’équipement de l’ouvrage, auquel ils ont été intégrés dès l’origine, tout en pouvant en être dissociés, car même si leur fonction est essentiellement décorative, ils font partie du concept d’ensemble de la construction.

En conséquence, la Sa Bouygues Immobilier est tenue de la garantie biennale de bon fonctionnement, en application des articles 1646-1 et 1792-3 du code civil.

i) – Affaissement de la porte du local poubelles bâtiment M (désordre n° 31) :

L’expert note que ce désordre, avéré, résulte d’un défaut de mise en oeuvre par la société Aquifab.

Il s’agit d’un désordre affectant l’un des éléments d’équipement de l’ouvrage, non apparent à la réception, dont la Sa Bouygues Immobilier doit garantie au syndicat des copropriétaires en vertu des articles 1646-1 et 1792-3 du code civil.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de cette société.

j) – Ferme-portes défectueux des entrées de hall (désordres n° 32-1 à 32-4) :

Certains fermes portes ne fonctionnaient plus à cause d’une fixation défectueuse des bâtons de maréchaux sur les portes concernées. L’expert a indiqué que ce désordre était imputable à un défaut de mise en oeuvre de la société Labastère, titulaire du lot serrurerie.

Il s’agit d’un désordre affectant l’un des éléments d’équipement de l’ouvrage, non apparent à la réception, dont la Sa Bouygues Immobilier doit garantie au syndicat des copropriétaires en vertu des articles 1646-1 et 1792-3 du code civil.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de cette société.

2) – Sur l’indemnisation des désordres :

Eu égard au chiffrage des travaux de réfection retenus par l’expert et des éléments soumis à l’appréciation de la cour, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné :

— la Sa Bouygues Immobilier au paiement d’une somme de 5 396,68 € HT, soit 5 774,45 € TTC au titre des désordres n° 2, 31 et 32.1 et 4;

— la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo in solidum au paiement d’une somme de 15 109,04 € HT, soit 16 166,67 € ttc, au titre des désordres n° 3.1 à 3.4, 17.1, 23 et 26.

S’agissant plus précisément le désordre n° 17.1, consistant en des salissures en façades vues cour intérieure du bâtiment M, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à se voir allouer une indemnité de 1 978,98 € HT ne saurait être accueillie. En effet, ainsi que l’a relevé le tribunal, l’aggravation alléguée des désordres n’est pas suffisamment établie par la production du constat d’huissier du 18 octobre 2012 dont les clichés sous-exposés ne permettent pas de la constater. Le devis de la société A B établi le 23 octobre 2012 pour un montant de 1 978,98 € HT ne permet pas davantage de caractériser l’aggravation du désordre, s’agissant d’un simple devis de réfection dont le coût est susceptible de varier d’une entreprise à l’autre, et non d’un avis technique permettant de se faire une opinion sur l’évolution des malfaçons.

Le jugement ayant été infirmé en ce qu’il a déclaré la Sa Bouygues Immobilier responsable des désordres n° 17.3 à 17.6, il le sera également en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de ces désordres.

En ce qui concerne la dégradation ou l’absence de végétaux en toitures terrasses, la société Soprema, qui conteste sa responsabilité, propose à titre subsidiaire de remédier au désordre en procédant à ses frais avancés à un semis complémentaire et ajout de fertilisant, sous le contrôle d’un expert horticole, sans que cela vaille reconnaissance de sa responsabilité.

Cette proposition qui s’apparente à une tentative de reprise en nature du désordre ne peut être avalisée en l’absence d’accord du syndicat des copropriétaires, qui a mis en jeu la responsabilité de son vendeur et a droit, en conséquence, à réparation de son préjudice par ce dernier.

Il ressort du rapport d’expertise que pour remédier au désordre, il est nécessaire de procéder à la dépose de la végétation actuelle et de fournir et poser une végétalisation Sopranature de type toundra par rouleaux précultivés. Cette prestation a été évaluée par l’expert à la somme de 74 497,50 € HT sur la base d’un devis de la société SAE.

La société Soprema, qui n’a pas exécuté la prestation attendue d’elle alors qu’elle était tenue vis-à-vis de sa cocontractante, la Sa Bouygues Immobilier, d’une obligation de résultat, offre de rapporter la preuve en ensemençant à nouveau les terrasses de la possibilité de reprendre le désordre à un coût moindre que celui proposé par l’expert sur la base d’une reprise intégrale de la prestation. Subsidiairement, elle sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise. Ce faisant, la société Soprema admet qu’elle ne dispose pas des éléments de preuve lui permettant de remettre en cause la solution proposée par l’expert. Cette dernière apparaît la mieux à même de remédier au désordre, en l’absence d’autre alternative sérieuse dont le défaut ne saurait être pallié par le recours à une mesure d’expertise. Il convient dans ces conditions de condamner la Sa Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde la somme de 74 497,20 € HT au titre de la dégradation et de l’absence de végétaux sur les toitures terrasses.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à se voir allouer une indemnité de 7 565,00 € HT pour procéder à l’alimentation en eau des toitures indispensable selon elle à un entretien normal de ces dernières, une telle prestation n’étant pas prévue au marché, et sa nécessité n’étant pas démontrée en l’état pour remédier au désordre.

3) – Sur les actions récursoires :

Au vu des responsabilités retenues et des fautes mises en évidence par le rapport d’expertise qui ne fait l’objet d’aucune critique sérieuse par les parties, la société Aquifab sera condamnée à relever indemne la Sa Bouygues Immobilier de la totalité de la condamnation prononcée au titre des désordres 2.1 à 2.6 (1 242,56 € TTC) et 31 (845,30 € TTC), et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et la société Aquifab seront condamnées in solidum à relever la Sa Bouygues Immobilier des condamnations prononcées contre elle au titre des désordres 3.1, 3.2 et 3.4 (10 264,85 € TTC) et 26 (2 986,07 € TTC).

La Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo sera déboutée de son action récursoire exercée contre la société Aquifab. En effet, le rapport d’expertise a mis en évidence un manque de suivi dans le contrôle, constitutif d’une faute qui ne lui permet pas de se retourner contre l’entreprise dont elle avait mission de suivre les travaux.

En ce qui concerne le désordre n° 17.1, l’expert judiciaire a indiqué qu’il consistait en des salissures de mousse et de ruissellement sur les façades, dues à une absence de joint au niveau des couvertines des garde-corps maçonnés. Ce désordre est consécutif à un défaut de mise en oeuvre de nature à engager la responsabilité de la société Soprema, titulaire du lot étanchéité.

La Sa Bouygues Immobilier sollicite la condamnation in solidum de la société Soprema et de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à la relever indemne de la condamnation prononcée à son encontre pour ce type de désordre.

La Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo demande que la société Soprema soit condamnée à la relever indemne de la condamnation prononcée contre elle.

La société Soprema conteste sa responsabilité mais ne formule aucune critique pertinente des constatations de l’expert. L’origine du désordre réside dans une mauvaise exécution de sa prestation et elle en sera déclarée responsable, de la même manière que l’architecte.

Dès lors, la Sa Bouygues Immobilier qui n’a pour sa part commis aucune faute est bien fondée à demander à être relevée indemne par la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et la société Soprema.

Les fautes de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et de la société Soprema ayant contribué de manière égale à la production du dommage, les actions récursoires formées par ces deux sociétés entre elles seront rejetées.

En ce qui concerne la dégradation ou l’absence de végétation sur les toitures terrasses, la société Soprema se devait, en qualité d’entrepreneur, de réaliser une prestation exempte de vice. Or le résultat attendu n’a pas été atteint, puisque la végétalisation des toitures terrasses n’a été obtenue que de manière tout à fait insuffisante par rapport à ce qui était prévu, ce qui témoigne d’une défaillance contractuelle de la société Soprema. Cette dernière ne peut mettre ce résultat sur le compte d’un défaut d’entretien, par manque d’arrosage, du syndicat des copropriétaires, alors qu’il appartenait à l’entreprise, dans le cadre du marché, d’assurer elle-même la végétalisation des terrasses en employant à cet effet les techniques qu’en sa qualité de professionnel, elle était la seule à connaître et à pouvoir mettre en oeuvre, et ce d’autant plus qu’elle ne justifie pas avoir informé ni conseillé la Sa Bouygues Immobilier sur la nécessité de cet arrosage, et qu’elle a procédé à l’implantation des végétaux nonobstant l’absence de point d’eau à proximité, ce qui pouvait laisser croire qu’un arrosage régulier n’était pas nécessaire. Cela se trouve confirmé par les pièces du marché qui précisent que le procédé Sopranature mis en oeuvre devait permettre la mise en place d’une végétation extensive destinée à s’adapter progressivement à son milieu et à fonctionner de façon autonome.

Il en résulte que la société Soprema a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la Sa Bouygues Immobilier, et qu’elle sera condamnée à la relever indemne de la condamnation mise à sa charge pour ce désordre.

L’appel en garantie formé par la société Soprema contre la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo sera rejeté. En effet, l’architecte n’était pas chargé de la conception du lot espaces verts, tâche qui incombait à la société Crouzet Gastel Paysagistes. Aucun manquement n’a été relevé par l’expert à l’encontre la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo en lien avec ce désordre spécifique qui provient exclusivement d’un défaut de mise en oeuvre de la société Soprema.

S’agissant des ferme-portes défectueux des entrées de hall (désordre n° 32.1 à 32.4), la Sa Bouygues Immobilier sera relevée indemne par la société Labastère, titulaire du lot serrurerie, dont la faute a été seule à l’origine de ce désordre.

4) – Sur les préjudices annexes :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde demande que la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo soient condamnées in solidum à lui payer la somme de 4 472,49 € au titre du remboursement des factures acquittées par la copropriété pour pallier les dysfonctionnements et désordres imputables à ces dernières. C’est toutefois à juste titre que le tribunal a limité ce remboursement à une somme de 2 524,68 € TTC correspondant à sept factures de dépannage des fermetures dont il était justifié, tout en écartant les factures relatives aux conséquences d’actes de vandalisme, sans lien direct avec les désordres.

La Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo sera tenue à garantir la Sa Bouygues Immobilier de cette condamnation.

La société Aquifab sera condamnée à relever la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo indemne à hauteur de la moitié de cette somme, soit 1 262,34 €.

5) – Sur le trouble de jouissance :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde sollicite l’augmentation de l’indemnité allouée par le tribunal de ce chef, et demande qu’elle soit portée à un montant de 15 000,00 €.

Il apparaît toutefois que ce dommage, consécutif aux dysfonctionnements des portiques et portillons, a été justement évalué par le tribunal dont la décision sera confirmée, y compris en ce qu’elle a condamné la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à relever la Sa Bouygues Immobilier à hauteur de 50 % de cette condamnation, conformément à ce que sollicite la Sa Bouygues Immobilier devant la cour.

Il n’y a pas lieu sur ce point de faire droit aux demandes de relevé indemne de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo.

6) – Sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires demande que la Sa Bouygues Immobilier soit condamnée à prendre à sa charge les honoraires d’un montant égal à 2,99 % du coût des travaux de réfection qu’il sera amené à régler à son syndic, la société Nexity Lamy, dans le cadre du suivi des travaux de réfection.

Il résulte du barème des prestations particulières annexé au contrat de syndic que le taux de 2.99 % d’honoraires calculé sur le montant HT de l’opération s’applique aux 'travaux votés en assemblée générale autres que travaux de maintenance'. Cette situation ne correspond pas au cas d’espèce, où les travaux sont ordonnés dans le cadre d’une instance judiciaire. Elle ne peut donc être transposée à l’hypothèse prévue par le barème, qui concerne exclusivement des travaux votés en assemblée générale. Aucune rémunération particulière n’est par ailleurs prévue pour le suivi d’un chantier consécutif à des travaux de réfection ordonnés par décision de justice. Il convient dans ces conditions de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux honoraires du syndic.

7) – Sur les autres demandes :

La société Bureau Veritas a été attraite en cause d’appel par le syndicat des copropriétaires qui n’a cependant formulé aucune demande à son encontre, pas plus que les autres parties. Il serait par suite inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a été amenée à exposer dans le cadre de cette instance. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde sera en conséquence condamné à payer à la société Bureau Veritas la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de condamner in solidum la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, la somme allouée de ce chef par les premiers juges étant confirmée.

La Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo sera condamnée à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de cette dernière condamnation.

La société Aquifab sera tenue de relever la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo indemne à hauteur de 50 % de cette condamnation.

La Sa Bouygues Immobilier, la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et la société Soprema seront déboutées des demandes qu’elles ont formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la Sa Bouygues Immobilier, de la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo, de la société Aquifab et de la société Soprema tenues in solidum.

La Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et la société Aquifab seront condamnées in solidum à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de la charge des dépens.

La société Soprema sera condamnée à relever la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo indemne de la moitié des dépens mis à sa charge.

Par ces motifs ,

La cour,

Infirme partiellement le jugement rendu le 11 décembre 2012 par le tribunal de grande instance de Bordeaux.

Statuant à nouveau,

Déclare la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo responsables in solidum des désordres affectant les portillons (2.1 à 2.6) et les portails (3.1 à 3.4, 26).

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde de sa demande formée à l’encontre de la Sa Bouygues Immobilier en ce qui concerne l’éclat dans le crépi et la fissure au niveau de la fenêtre lot 102 bâtiment M (désordre n° 17.3).

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde de sa demande formée à l’encontre de la Sa Bouygues Immobilier en ce qui concerne les fissures de liaisonnement (désordres n° 17.4 à 17.6).

Déclare la Sa Bouygues Immobilier responsable, sur le fondement de l’article 1792-3 du code civil, de la dégradation ou de l’absence de végétaux sur les toitures terrasses (désordre n° 24).

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde de sa demande d’indemnisation des désordres n° 17.3 à 17.6.

Condamne la Sa Bouygues Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde la somme de 74 497,50 € HT au titre du désordre n° 24, outre la TVA au taux de 7 %.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde de sa demande d’indemnité destinée à financer l’alimentation en eau des toitures.

Condamne la société Aquifab à relever indemne la Sa Bouygues Immobilier de la totalité de la condamnation prononcée au titre des désordres 2.1 à 2.6 (1 242,56 € TTC) et 31 (845,30 € TTC).

Dit que le montant des condamnations prononcées, à l’exception de l’indemnité allouée pour troubles de jouissance seront indexées sur l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise jusqu’au présent arrêt, et qu’elles produiront intérêts au taux légal au delà.

Dit que les autres condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Condamne in solidum la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et la société Aquifab à relever indemne la Sa Bouygues Immobilier des condamnations prononcées contre elle au titre des désordres 3.1, 3.2 et 3.4 (10 264,85 € TTC) et 26 (2 986,07 € TTC).

Déboute la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo de son recours exercé contre la société Aquifab au titre de ces désordres.

Condamne in solidum la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et la société Soprema à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de la condamnation prononcée contre elle au titre du désordre n° 17.1 et 17.2 (salissures en façades).

Rejette les demandes de relevé indemne formées réciproquement entre elles par la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et la société Soprema pour ce désordre.

Condamne la société Soprema à relever indemne la Sa Bouygues Immobilier de la condamnation prononcée contre elle au titre du désordre n° 24 (dégradation ou absence de végétaux en toitures terrasses).

Déboute la société Soprema de sa demande de garantie formée contre la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo au titre de ce même désordre.

Confirme le jugement en ses autres dispositions, à l’exception des dépens.

Y ajoutant,

Condamne la société Labastère à relever indemne la Sa Bouygues Immobilier de la condamnation prononcée contre elle au titre des désordres n° 32.1 à 32.4 (ferme-portes défectueux des entrées de hall).

Condamne la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de la condamnation prononcée contre elle au titre des factures acquittées par la copropriété à hauteur de 2 524,68 €.

Condamne la société Aquifab à relever la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo indemne à hauteur de la moitié de cette condamnation soit la somme de 1 262,34 €.

Déboute la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo de ses demandes de relevé indemne s’agissant de l’indemnité allouée pour trouble de jouissance.

Condamne in solidum la Sa Bouygues Immobilier et la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à payer à la Sa Bouygues Immobilier la somme de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Condamne la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de cette condamnation.

Condamne la société Aquifab à relever la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo indemne à hauteur de 50 % de cette condamnation.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Patio Verde à payer à la société Bureau Veritas la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum la Sa Bouygues Immobilier, la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo, la société Aquifab et la société Soprema aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Condamne in solidum la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo et la société Aquifab à relever la Sa Bouygues Immobilier indemne de la charge des dépens.

Condamne la société Soprema à relever la Sarl d’architecture Brochet-Lajus-Pueyo indemne de la moitié des dépens mis à sa charge.

Signé par Monsieur Michel Barrailla, Président, et par Madame Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT