COUR D’APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 30 MARS 2017 (Rédacteur : Catherine COUDY, conseiller,)

N° de rôle : 14/07768

XXX

c/

XXX

SCP B C X-E Z

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 décembre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 12/00193) suivant déclaration d’appel du 31 décembre 2014

APPELANTE :

XXX agissant en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître POTOT-NICOL substituant Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis XXX – XXX

représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS EXEME ACTION, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître RODRIGUE substituant Maître Arnaud BOURDON, avocats plaidants au barreau de PARIS

INTERVENANTE :

SCP B C X-E Z, agissant en qualité de mandataire au redressement judiciaire de la XXX, inscrite au RCS de Bordeaux sous le n° 482 773 231, ayant son siège social XXX, nommé à cette fonction par jugement du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux en date du 13 novembre 2015, poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège sis XXX

représentée par Maître POTOT-NICOL substituant Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 février 2017 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Catherine COUDY, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michèle ESARTE, président,

B-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine COUDY, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. ***

EXPOSE DU LITIGE :

Le 24 juillet 2007, un bail dérogatoire a été signé entre la SCI Nevets II, bailleur,

et la SAS Kuehne-Nagel, preneur, portant sur la location d’une entrepôt réfrigéré et un espace de bureau situé à Lormont, pour une superficie totale de 1185m², moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 10.600 € hors taxes et hors charges, pour la période du 1^er septembre 2007 au 31 août 2008, avec possibilité de prorogation jusqu’au 31 juillet 2009.

Le 11 septembre 2007, un avenant a été signé , visant le changement de preneur à compter du 1^er octobre 2007, la société TDPF, filiale à 70% de la SAS Kuehne-Nagel remplaçant cette dernière.

Le 30 septembre 2008, un deuxième avenant a été signé entre la société Nevets II et la société TDPF prorogeant l’échéance du bail au 31 décembre 2008.

Le 3 décembre 2008, un troisième avenant a été signé entre ces deux dernières sociétés prorogeant l’échéance du bail au 31 juillet 2009. Le 15 juillet 2009, la SCI Nevets II et la SAS Kuehne-Nagel ont signé une convention d’occupation précaire portant sur ces mêmes locaux pour une durée ne pouvant excéder 18 mois à compter du 1^er juillet 2009.

Le 22 décembre 2010, ces mêmes sociétés ont signé un acte convenant de la prolongation exceptionnelle temporaire de la convention d 'occupation précaire pour une durée d’un mois avec faculté de prorogation jusqu’à février 2011.

Le 4 février 2011, la SAS Kuehne-Nagel a quitté les lieux, en remettant les clefs au bailleur à la suite de l’état des lieux réalisé à la même date.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2011, la SCI Nevets II a mis en demeure la SAS Kuehne-Nagel de lui payer la somme de 231.023,17 € HT au titre de l’occupation de la zone congélateur sans droit ni titre, du loyer de février 2011, du rappel des charges locatives sur 5 ans et de la remise en état du bâtiment.

Puis la SCI Nevets II a fait assigner par acte d’huissier du 13 avril 2011, la SAS Kuehne-Nagel devant le président du tribunal de commerce qui, faisant droit à l’exception d’incompétence soulevée devant lui, a renvoyé l’affaire devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, lequel a débouté la SCI bailleresse de sa demande au motif d’une contestation sérieuse, par décision du 14 novembre 2011.

Par acte d’huissier du 5 décembre 2011, la SCI Nevets II a fait assigner la SAS Kuehne Nagel devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’obtenir la somme susdite de 231.023,17 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2011 et capitalisation des intérêts, outre une somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Devant le tribunal, la SCI Nevets II a finalement demandé l’application du statut des baux commerciaux d’ordre public, fait état d’une absence de congé à l’issue de période triennale et estimé être en droit de solliciter le paiement de loyers du 1^er juillet 2007 jusqu’au 30 juin 2016, a sollicité des sommes plus importantes au titre des loyers courant jusqu’au 30 juin 2016, de l’occupation sans droit de la zone congélateur, d’un rappel de charge sur 5 ans, des frais de remise en état du bâtiment, de factures payées pour l’entretien locatif des locaux et au titre de la mauvaise exécution du bail par le preneur et, à titre subsidiaire, a sollicité le paiement de la somme de 14 108,36 € HT au titre du loyer du mois de février 2011

La SAS Kuehne Nagel a de son côté contesté les demandes adverses et présenté reconventionnellement deux demandes de 100.000 €, au motif d’un préjudice de jouissance dû aux manquements du bailleur à son obligation d’entretien et de jouissance paisible des locaux loués et du remboursement de frais de gestion locative indûment facturés.

Par jugement du 4 décembre 2014, la tribunal de grande instance de Bordeaux a:

— condamné la SAS Kuehne-Nagel à payer à la SCI Nevets les sommes de :

* 1.855,35 € HT au titre du loyer de février 2011 calculé pro rata temporis,

* 44.072,50 € au titre des frais de remise en état du bâtiment, réparations locatives,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2011, date de la mise en demeure,

— débouté la SCI Nevets du surplus de ses demandes, – débouté la SAS Kuehne Nagel de ses demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

— et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a jugé, sur les demandes principales, que :

— l’action en paiement de loyers impliquant la requalification de bail d’occupation précaire en bail commercial, soumis à la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce, était prescrite faute d’avoir été présentée dans le délai de deux ans de la convention d’occupation précaire du 15 juillet 2009 et qu’il en serait de même si l’on faisait partir le délai de prescription de la prorogation du 22 décembre 2010 car la demande de paiement des loyers n’avait été présentée que dans les conclusions du 5 novembre 2013;

— la demande de paiement du loyer de février 2011 pour le mois entier était pour partie fondée mais le montant dû devait être calculé au pro rata du temps d’occupation du mois en cours comme prévu lors de l’entrée dans les lieux, soit une dette de 1. 855,35 € HT;

— la demande de paiement d’indemnité pour occupation de la zone congélation n’était pas justifiée en l’absence de preuve d’une telle occupation de ce local non compris dans les conventions ;

— la demande de paiement de charges locatives depuis 2007 était injustifiée car elle concernait pour partie la société précédente s’agissant de la période du 1^er octobre 2007

jusqu’au 1^er juillet 2009, et elle n’était étayée par aucun décompte justifié et incontestable ;

— le paiement des frais de remise en état était justifié pour un montant de 44 072,50 E HT s’agissant des frais de remise en état locatives ;

— la demande de paiement des factures d’entretien concernait le précédent preneur et la seule facture postérieure au 1^er juillet 2009 telle que libellée ne permettait pas de la mettre à la charge de la SAS Kuehne-Nagel ;

— la demande de dommages et intérêts pour retard dans le paiement des loyers ne pouvait être acceptée, le préjudice allégué tenant à la déchéance du terme de l’emprunt souscrit par le preneur ne pouvant être imputé à la SAS Kuehne Nagel au regard de la date de déchéance du terme intervenue le 29 juin 2009, à une date à laquelle elle n’était pas preneur.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS Kuehne-Nagel, le tribunal a estimé que:

— cette société n’était pas fondée à se prévaloir d’un manque d’entretien des locaux générant un préjudice de jouissance puisqu’elle n’était pas preneur avant le 1^er Juillet 2009, et il n’était pas justifié d’un préjudice de jouissance pour la période postérieure, le sinistre par inondation de lieux loués ne permettant pas en soi de prouver une manquement du bailleur à ses obligations, et en l’absence de preuve d’un préjudice engendré par la procédure de saisie immobilière portant sur les locaux ;

— elle n’était pas davantage fondée à solliciter la somme de 100.000 € au titre des sommes qu’elle aurait indûment réglés pour des frais de gestion non stipulés au contrat de bail, faute d’en justifier.

Par déclaration du 31 décembre 2014, la SCI Nevets II a interjeté appel total de cette décision.

La SCP X-Z est intervenue volontairement à la procédure suite à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II selon jugement du 13 novembre 2015.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 mars 2015, la SCI Nevets II demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel à l’encontre du jugement rendu

par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 4 décembre 2014,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— condamner la société Kuehne-Nagel à lui payer les sommes de :

* loyers courants jusqu’au 30 juin 2016 : 802 605,81 € HT

* sommes dues au titre de l’occupation de la zone congélateur non louée dans le cadre du bail : 55.550,42€ HT

* rappel des charges locatives sur 5 ans : 50.701,39€ HT

* frais de remise en état du bâtiment : 124.803,39€ HT

* remboursement des factures payées par la SCI Nevets II au titre de l’entretien locatif des locaux : 61.558,86€ TTC

* dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle du fait de la mauvaise exécution du bail par la société Kuehne Nagel : 231.691,38€ TTC,

outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2011, avec capitalisation dans les

termes des articles 1153 et suivants du code civil

A titre subsidiaire, si la cour ne faisait pas droit à la demande relative aux loyers jusqu’au 30 juin 2016,

— condamner la société Kuehne-Nagel à lui payer la somme de 14.108,36€ HT au titre du loyer de février 2011, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2011, avec capitalisation dans les termes des articles 1153 et suivants du code civil

— débouter la société Kuehne-Nagel de ses demandes reconventionnelles et la condamner à payer la somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 mai 2015, la SAS Kuehne Nagel demande à la cour, au visa des articles L 145-60 et L 145-5 du code de commerce, de : – la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu le 5 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de réparation du préjudice de jouissance subi, de sa demande de remboursement des frais de gestion indûment réglés à la SCI Nevets II et en ce qu’il a mis la somme de 44.075,50 € à sa charge au titre de la remise en état des locaux,

Statuant à nouveau ,

— condamner la SCI Nevets II à lui verser la somme de 100.000 € au titre du préjudice de jouissance subi.

— condamner la SCI Nevets II à lui rembourser les sommes versées au titre de frais de gestion non prévus entre les parties, dont le montant total s’élève à la somme de 100.000€ sauf à parfaire,

— débouter intégralement la SCI Nevets II de sa demande de remise en état des locaux.

— confirmer le jugement rendu le 5 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Bordeaux pour le surplus,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Nevets II de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— la condamner à lui verser la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de maître Daniel Lasserre, avocat au Barreau de Bordeaux.

Par conclusions d’intervention volontaire du 22 août 2016, la SCP X Z agissant en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI Nevets II demande à la cour de :

— lui donner acte es qualité de mandataire à la procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II de son intervention volontaire à la procédure,

— lui donner acte es qualité de ce qu’elle s’associe aux demandes formées par la société Nevets II,

— sur les demandes reconventionnelles de la société Kuehne-Nagel, relever l’absence de toute déclaration de créance au passif et en conséquence débouter cette société de toute demande tendant à la fixation au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II de quelque somme que ce soit,

— condamner la société Kuehne-Nagel à lui payer es qualité de mandataire au redressement judiciaire de la société Nevets II la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

la SCP X Z es qualité indique qu’elle s’associe au demandes de la SCI et si, sur le fond, elle s’associe aux observations formulées par la SCI pour s’opposer aux demandes reconventionnelles, elle relève que la SAS Kuehne Nagel n’a fait aucune déclaration de créance, de sorte qu’elle sera déboutée de toute demande de fixation au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II de quelque somme que ce soit.

Les moyens et arguments soutenus à l’appui des demandes seront exposés dans le cadre de la motivation de la décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2017.

MOTIVATION :

Sur les demandes principales de la SCI Nevets II :

1 – Sur la demande de paiement de loyers jusqu’au 30 juin 2016 :

La SCI Nevets II fait valoir que la société Kuehne Nagel a occupé les lieux durant plus de 44 mois en continu même si formellement elle a fait signer certaines conventions par sa filiale, qu’au bout de 24 mois l’occupation est soumise au statut des baux commerciaux, que l’occupation se perpétue sans signature de contrat ou avec un nouveau bail dérogatoire, que les conventions d’occupation précaire signées à partir du 15 juillet 2009 ne permettaient pas d’échapper à l’application du statut des baux commerciaux d’autant que les conditions prévues pour la signature de tel contrats n’étaient pas réunies en l’absence de circonstances exceptionnelles, d’une situation de précarité objective et d’un terme indépendant de la volonté des parties, ce qui permettait de faire état d’une situation de fraude, et elle conclut que la cour devra requalifier les conventions en bail commercial à compter du 1 er juillet 2007 à expiration le 30 juin 2016, ce qui justifie sa demande de 802 605,81 €, le preneur ayant quitté les lieux en 2011 sans donner congé à l’expiration d’une période triennale et devant donc les loyers durant 9 ans.

Elle considère enfin que, contrairement à ce que le tribunal a jugé, l’action n’est pas prescrite car les conventions se sont succédées jusqu’à celle du 22 décembre 2010 et l’action a été introduite le 5 décembre 2011, soit dans le délai de deux années prévu par l’article L 145-60 du code de commerce, étant précisé que cette assignation contenait une demande de paiement de loyer pour le mois de février 2011.

Elle ajoute que la renonciation au statut des baux commerciaux dans les conventions d’occupation précaire est sans effet, en l’absence d’intérêt pour elle à la conclusion de bail d’occupation précaire.

A titre subsidiaire, concernant la demande de loyers, elle fait valoir que si la cour ne requalifiait pas le contrat en contrat de bail commercial, elle devrait en toute hypothèse réformer le jugement qui a considéré, malgré la commune intention des parties claire de prolonger le bail jusqu’à fin février 2011, que le loyer était du au titre de février 2011 pour 4 jours d’occupation, alors que le loyer était payable d’avance pour le mois.

La SAS Kuehne-Nagel demande la confirmation de la décision ayant retenu la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce, en soutenant que le délai de prescription court à compter de la signature de la dernière convention d’occupation temporaire du 15 juillet 2009 et non de sa prorogation exceptionnelle le 22 décembre 2010 et qu’en toute hypothèse la demande était prescrite puisque la première demande de loyer liés au statut des baux commerciaux avait été présentée par conclusions du 5 novembre 2013, l’assignation délivrée le 5 décembre 2011 ne sollicitant pas une telle requalification.

Elle ajoute subsidiairement que les 6 conventions signées entre le 24 juillet 2007 et la 4 février 2011 mentionnent clairement et expressément que les parties entendaient déroger au statut des baux commerciaux, que le motif de précarité objective tenant à la décision des clients de la concluante de s’engager ou non sur ce site et de le pérenniser existait et était lié aux discussions avec ses propres clients, ajoutant que la volonté d’écarter le statut des baux commerciaux était valable si elle était non équivoque et émanait des deux parties alors que l’application du statut des baux commerciaux était acquise au moment de la renonciation puisque les parties l’avaient évoqué lors de la convention d’occupation précaire du 15 juillet 2009 , et qu’en toute hypothèse les parties avaient entendu ne pas se lier pour 9 années, ainsi qu’il ressortait de la lettre de la SCI Nevets II du 27 septembre 2010.

Elle conclut que, dans ces conditions, il ne peut être demandé le paiement de loyers commerciaux au delà du 3 février 2011.

Elle indique enfin que la demande de paiement du loyer de février 2011 a été correctement appréciée par le tribunal au pro rata temporis car elle a libéré les lieux le 3 février 2011 et le loyer a été calculé au pro rata temporis lors de son entrée dans les lieux ;

Selon l’article 145-5 du code de commerce:

' Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 2 ans.

Si à l’expiration de cette durée , le preneur reste et est laissé en possession , il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même à l’expiration de cette durée en cas de renouvellement expresse du bail ou de conclusions, entre les parties , d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des 2 alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier'.

De manière peu logique la SCI Nevets II demande de paiement de loyers jusqu’au 30 juin 2016 , ce qui induit de requalifier toutes les conventions signées en contrat de bail commercial, si l’on considère la fin alléguée de la période de 9 ans ( 30 juin 2016), et elle demande à la cour de ' se pencher sur le sort des conventions d’occupation précaires , conclues après le 15 juillet 2009", alors que la requalification sollicitée devrait englober les baux dérogatoires signées entre 2007 et 2009 si l’on suit sa demande de loyers.

Dans la mesure où il est demandé la requalification de la convention d’occupation précaire renouvelée en 2010 en bail commercial, la cour considérera que le moyen tiré de la prescription ne peut courir avant la signature de la convention d’occupation précaire en date du 15 juillet 2009, ce qui est favorable à la SCI Nevets 1I et ne nuit pas aux intérêts de la société Kuehne- Nagel qui demande son application à compter de cette date.

Selon l’article L 145-60 du code de commerce, insérée dans un chapitre intitulé ' Du bail commercial', ' les actions en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans', ce qui vaut pour la demande de requalification d’une convention d’occupation d’occupation précaire en bail commercial présentée à l’appui d’une demande de loyers comemrciaux.

Le point de départ de l’action en requalification doit être fixé au jour de la convention signée, soit en l’espèce le 15 juillet 2009.

Le délai de prescription était donc expiré eu jour de la délivrance de l’assignation en date du 5 décembre 2011. Comme l’a justement relevé le tribunal, l’action en paiement de loyers serait également prescrite si l’on fixait le point de départ de la prescription au jour de la convention du 22 décembre 2010 prorogeant la convention d’occupation précaire, dans la mesure où l’assignation demandait le paiement d’une indemnité d’occupation telle que figurant dans la convention d’occupation précaire pour le mois de février entier en la qualifiant improprement de loyers sans solliciter la requalification des conventions du 15 juillet 2009 et /ou du 22 décembre 2010 en bail commercial et ne l’a fait que dans ses conclusions du 5 novembre 2013, ce qu’elle ne conteste pas.

Il n’y a pas lieu de retenir, comme le demande la SCI Nevets II, l’existence d’une fraude à son détriment pour faire obstacle à l’application du statut des baux commerciaux, afin de retarder le point de départ de la prescription jusqu’à la fin des conventions, eu égard à la volonté des deux parties réitérée dans les conventions passées de déroger au statut des baux commerciaux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la demande de paiement de la somme de 802.605,81 € HT de loyers commerciaux.

S’agissant de la demande de paiement d’un loyer au titre du mois de février entier, réclamé de manière subsidiaire par la SCI Nevets II, il sera souligné que la convention d’occupation précaire signée le 15 juillet 2009 a effet au 1^er Juillet 2009 mentionnait que:

' La présente convention d’occupation est consentie et acceptée moyennant une indemnité d’occupation précaire mensuelle hors charges et hors taxes de 11 457,20 € que le preneur d’oblige à payer par trimestre à l’avance au bailleur . Selon la date de prise d’effet , le premier loyer sera calculé au prorata du mois en cours.

Le présent loyer est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur au moment de sa facturation et payable trimestriellement d’avance',

que cette convention était conclue pour 18 mois, que l’acte de 'convention de prolongation exceptionnelle temporaire de convention d’occupation précaire’ signée le 22 décembre 2010 mentionne que 'les parties ont décidé de mettre un terme à leurs relations commerciales au 31 décembre 2010" et ' conviennent ce jour d’une prolongation d’un mois avec la faculté de prolonger jusqu’à la fin février 2011 après un point au 18 janvier', qu’il n’est pas mentionné dans ce dernier acte que le loyer est payable mensuellement d’avance, que la clause figurant dans la convention initiale prévoyant un paiement trimestriel d’avance est inapplicable s’agissant d’une prolongation pour un mois renouvelable une seule fois, que l’expression susmentionnée ' jusqu’a fin février’ et non pour un mois, permet de déduire que l’occupant pouvait partir en cours de mois, et que la société Kuehne-Nagel a quitté les lieux au 4 février 2011.

En l’absence de mention contractuelle imposant le paiement de tout mois commencé, et au vu d’un calcul au pro rata prévu contractuellement en début de contrat et du libellé susmentionné du terme de la convention renouvelé, la SCI Nevets II ne peut exiger le paiement de l’indemnité d’occupation pour le mois de février en son entier.

Elle sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 14.108,36 € HT et a été condamnée à bon droit par le tribunal au paiement de 4 jours pour 1 855,35 € HT, soit:

[ (14.108,36 € x 12 mois ) / 365 jours ] x 4 jours = 1.855,35 € HT,

étant précisé que la demande porte sur une somme hors taxes. 2 – Sur la demande de somme au titre de l’occupation de la zone congélation :

La SCI Nevets II soutient que la zone congélateur a été occupée par le preneur alors qu’elle n’était pas louée et que cette occupation est établie au vu des courriers échangés en vue de sa location par la société preneuse et du constat d’huissier réalisé à sa demande, étant précisé qu’elle ne pouvait vérifier cette occupation, ladite zone étant uniquement accessible pas les locaux loués à la société Kuehne-Nagel.

La société Kuehne-Nagel considère que la demande de paiement de 55 550,42€ doit être rejetée car elle n’a pas occupé le local à usage de congélation dont elle n’avait aucun usage, dans la mesure où elle traitait que des produits frais, et que son occupation de ce local au surplus durant 4 ans est peu crédible au vu des courriers échangés à son sujet et ne ressort en rien du constat d’huissier réalisé lors de son déménagement des lieux.

les parties ne contestent pas que la zone congélation ne faisait pas partie des lieux loués ou occupés moyennant indemnité d’occupation.

Il appartient à la partie qui argue d’un fait de le prouver, de sorte que la SCI doit établir que la société Kuehne-Nagel occupait sans droit, ni titre, le local congélation.

L’occupation des lieux par la société Kuehne- Nagel ne saurait ressortir de l’échange de correspondance intervenu entre les parties.

En effet par lettre du 26.03.2008, la SCI Nevets II écrit à la société Kuehne-Nagel :

' …

Egalement, concernant le site, nous avons une proposition de location concernant la partie frigo d’une surface de 176m², en partie sec à partir du 01.04.2008.

Etant donné que vous semblez exploiter cette surface et que vous aviez demandé de vous réserver cet espace, je vous prie de bien vouloir m’indiquer si vous êtes toujours intéressé par cette surface , pour cela je vous joint une facture pro format trimestrielle pour vous indiquer le montant précis.

Je vous remercie de me répondre, car les locataires souhaitent disposés du frigo dès le 01/04/2008 et peut les faire patienter toutefois quinze jours au maximum;

…'.

Il était joint à ce courrier une facture pro forma de 6 224,10 € TTC au titre du loyer du second trimestre 2008.

En réponse à ce courrier, la société Kuehne- Nagel a écrit un courrier du 31 juillet 2008 mentionnant:

' Nous faisons suite à votre courrier du 26 mars 2008 et notre entretien du mercredi 23 juillet 2008.

Nous avons évoqué les points suivants :

° La surface de 176m² n’est pas utilisée en exploitation, et donc non facturable,

° Nous attendons de votre part une proposition de location de surface d’environ 500m² à 600m² supplémentaires avec deux portes de quai ( dont La surface concernée ci-dessus).

…'.

Cet échange de courrier ne permet pas de conclure que le local congélation était occupée par la société Kuehne-Nagel qui l’a expressément démenti et il résulte du courrier de la SCI susmentionné qu’elle n’avait pas l’intention de faire payer une indemnité pour l’occupation antérieure au 1/04/2008.

Si la SCI Nevets II avait alors des doutes sur la véracité des affirmations contenues dans le courrier de l’occupante des lieux concernant l’inoccupation du local congélation, elle était susceptible de demander à la vérifier, ce qu’elle n’a pas fait, étant précisé qu’elle avait la possibilité de s’y faire autoriser en justice du fait qu’elle ne pouvait y accéder directement.

Le constat d’huissier dressé le 1^er février 2011 par M° A ( pièce 7 de la SCI) révèle que le local frigorifique attenant à l’entrepôt loué est encombré de boîtes d’archives et de palettes et cartons de marchandises sous film et qu’un employé de la société Kuehne-Nagel y intervient avec un chariot de manutention.

L’argument selon lequel la société occupante était en train de préparer son déménagement des lieux car elle devait partir le 4 février 2011 est plausible, ainsi que l’a indiqué le tribunal dans le jugement déféré.

La SCI Nevets II ne saurait demander une indemnité d’occupation de second trimestre 2008 au mois de février 2011 compris au titre de l’occupation du local congélateur au vu de ce seul constat d’huissier constituant un élément trop ténu, l’occupation d’une journée sans utilisation des installations de congélation étant seule établie et une telle occupation ne pouvant donner lieu à indemnité en l’absence d’accord sur le principe et le montant d’une telle indemnité.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il rejette la demande de condamnation au paiement de 55.550,42 € HT à titre d’indemnité d’occupation précaire de ce local.

3 – Sur le rappel de charges locatives sur 5 ans :

La SCI Nevets II réclame un montant de 50.701,39 € HT, soit 60 638,86 € TTC, et soutient que les charges locatives réclamées à la société Kuehne Nagel sont bien dues y compris pour la période du 1^er octobre 2007 au 1^er juillet 2009 car s’est cette société qui a occupé en permanence les locaux , la signature de certaines conventions par sa filiale TDPF étant motivée par le souci d’échapper au statut des baux commerciaux, et elle justifie de la répartition des charges revenant à son preneur, que ce soit l’eau, l’entretien des espaces verts, les taxes foncières, les frais de nettoyage, les frais de gestion ou les factures d’électricité, que le contrat met à la charge du preneur, ajoutant que la société Kuehne- Nagel ne produit aucune facture qu’elle aurait payée et que le tribunal a utilisé un argument qu’il n’était pas soulevé et que son adversaire n’avait pas osé soutenir, s’agissant de la période d’occupation des lieux par une autre société entre 2007 et 2009.

La société Kuehne-Nagel conteste les charges locatives réclamées pour 60 638,86 euros TTC en relevant que le bailleur a attendu plus de cinq années pour lui réclamer des charges en fonction de comptes qu’il a fait seul , estime pouvoir bénéficier de l’article 1162 du code civil et soutient que les sommes réclamées ne sont pas dues par elle ou ne sont pas justifiées, en notant que son propriétaire en justifie pas avoir payé les factures d’électricité qui lui ont été réclamées par EDF sous la menace de coupure de l’abonnement, qu’il était prévu qu’elle souscrive elle-même un abonnement d’eau et le constat d’entrée dans les lieux faisait référence au compteur d’eau, que l’entretien des espaces fait, du reste de manière contestable, ne fait partie des charges lui incombant, que les charges de nettoyage ne sont pas justifiées et la SCI a considéré lors du constat d’état des lieux entrant que le nettoyage incombe au locataire suivant, que les factures de gestionnaire ne sont pas prévues dans les charges contractuellement définies, et que les justificatifs des taxes foncières réglées ne sont pas produits.

A supposer que le tribunal ait relevé d’office l’élément tenant à l’identité du preneur entre juillet 2007 et 2009, cet élément est à ce jour dans le débat puisque la société Kuehne- Nagel demande la confirmation du jugement.

Même si la société TDPF est une filiale de la société Kuehne-Nagel , il s’agit de sociétés différentes ayant une immatriculation au RSC différente, ayant chacune la personnalité juridique et devant tenir des comptabilités distinctes.

En l’absence d’accord dûment autorisé, il n’est pas possible d’imposer à la société Kuehne-Nagel de payer les charges afférentes à la durée pendant laquelle les lieux ont été loués par la société TDPF.

Du reste l’avenant N° 1 ( pièce 80 de la SCI Kuehne- agel) mentionne que ' les activités réalisées par le preneur au sein de ces locaux sont en effet traitées par la société TDPF , filiale à 70 % de Kuehne-Nagel. Il s’avère pour cette raison nécessaire, et pour la parfaite transparence de ce notre exploitation et de notre comptabilité, que le preneur dudit bail soit la société TDPF.

Le présent avenant a pour objet d’acter le changement d’identité du preneur',

et ajoute que : 'le preneur du bail est , avec effet au 1^er octobre 2007, la société TDPF société par actions simplifiée au capital de 45 750 Euros , dont le siège social est , inscrtte au RCS de Meaux sous le N° 349 291 849 , représentée par monsieur Pépin en qualité de Président'.

Il s’agit de deux sociétés distinctes et il importe peu que les lieux aient éventuellement été occupés et le loyer éventuellement payé par la société Kuehne-Nagel durant le bail précaire.

Il ne peut être fait droit à la demande de paiement de charges locatives à la société Kuehne-Nagel pour la période située avant le 1^er Juillet 2009.

La convention d’occupation précaire signée le 15 juillet 2019 à effet au 1 er septembre 2009 prévoit en son article 14 ' Charges’ que :

' outre le loyer, le Preneur remboursera au bailleur sa quote-part de charges (taxes locatives, remboursement des prestations et fournitures individuelles, Energie froid, Energie Bureaux) sur l a base des justificatifs fournis par le bailleur.

Le paiement de ces charges s’effectuera en même temps que le loyer au moyen d’acomptes provisionnels .

Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente.

Le preneur souscrira directement ses abonnements, et réglera toutes les dépenses y afférentes de fourniture d’eau ,de gaz, téléphone, d’électricité…

En complément de ces loyers et charges, le preneur aura à sa charge sa quote-part de taxe foncière facturée au réel’ et l’article 9 y ajoute les taxe locative, taxe professionnelle, contribution personnelle et mobilière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères et autres taxes précisées.

Le tribunal a débouté la société appelante au motif que la demande est fondée sur un tableau qu’elle s’est fait elle-même, que toutes les charges demandées ne sont pas dues en application du contrat de bail et que les justificatifs des taxes foncières ne sont pas produites.

S’il est exact que la société Kuehne-Nagel devait rembourser les factures d’eau, d’ électricité et les taxes foncières, il ne ressort pas des conventions signées en 2009 et 2010 qu’elle était tenue de rembourser les frais d’entretien des espaces verts, les frais de gestion et les frais et nettoyage des parties communes, en l’absence de mention de parties communes dans les conventions signées.

La mention du 'remboursement des prestations et fournitures individuelles ' est trop imprécise pour considérer qu’elle recouvre ces charges.

Les justificatifs de taxes foncières ne sont pas produits, ce qu’avait déjà relevé le tribunal, et contrairement aux allégations de la SCI..

Pour le reste, force est de constater que la demande présentée en cause d’appel est incompréhensible au regard des pièces produites.

Il n’est pas précisé dans les conclusions la façon dont la somme de 60 638,86 € TTC a été calculée, et si l’on retient les tableaux ( tableaux jaunes) figurant en pièce 6 du dossier de la SCI Nevets, il en ressort, pour ce qui peut en être compris, que la SCI Nevets II considère que la société Kuehne-Nagel lui doit les sommes de 8 367,44 € TTC (2011), 51 770,64 € (2010) , de 44 414,36 € ( 2009), de 35.779,22 € ( 2008), 6 855,58€ (2007), soit 147.187,24 €, selon calcul au pro rata des surfaces occupées, ce qui ne correspond pas au montant de la demande de 60. 638,86 €.

Les factures d’eau et électricité produites comparées aux tableaux figurant en pièce 6 de la SCI seraient susceptibles d’être retenues pour les sommes suivantes:

— année 2011: EDF et eau : 8 367,44 € retenue pour 35 jours sur 59 jours, soit 4 963,73€ TTC

— année 2010 : EDF et eau : 31 788,27 €

— année 2009 ( de juillet à Décembre): EDF: 13 632 € TTC X 78,57 % = 10 710,66 €

EAU : 1 104,83 € retenue pour 5 mois sur 7 = 789,16 € x 78,57% = 620,04 €

Total pour 2009: 11 330,07 €.

TOTAL : 48 082,70 €.

Mais, dans la mesure où la différence entre la somme réclamée en justice au titre des années 2007 à 2011 ne correspond nullement au tableaux jaunes mentionnant le détail de la dette de la société Kuehne-Nagel figurant en pièce 6 de la SCI, il doit en être déduit que cette société a payé diverses sommes non mentionnées à la propriétaire qui n’en fait pas état et ne les précise pas, et ces sommes sont susceptibles d’être pour partie celles que la cour a calculé à partir des factures.

Au vu de ces incertitudes, la juridiction n’ayant pas à palier la carence d’une partie dans la présentation et la justification de sa demande, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Nevets II de se demande portant sur les charges locatives.

4 – Sur le remboursement des factures au titre de l’entretien locatif :

La SCI Nevets II soutient que, durant la location, le preneur a fait supporter au bailleur des travaux d’entretien indus relevant de ses obligations pour un montant de 61 558,86 €, que le tribunal a rejeté cette demande en soulevant un argument non invoqué par son adversaire, au motif que le preneur était autre, ce qui est une pure fiction juridique, et elle ajoute que la prescription soulevée au titre des factures antérieures au 5 novembre 2008 n’a pas lieu d’être retenue car elle a assigné son adversaire dans le délai de 5 ans des factures réclamées

La société Kuehne-Nagel soutient que la réclamation de 61 558,86 € au titre de charges d’entretien que le bailleur aurait payé à sa place n’est pas crédible, concerne le précédent locataire, et vise des factures prescrites pour celles qui sont antérieures au 5 novembre 2008 et, pour celles qui sont postérieures, des factures qui ont été remboursées ou ne lui incombent pas.

C’est de manière pertinente que le tribunal a retenu que les demandes de réparation et entretien des locaux durant leur occupation étaient prescrites pour les factures antérieures au 5 novembre 2008 par application de l’article 2224 du code civil, en l’absence de demande formé sur ce point dans l’assignation introductive d’instance du 5 décembre 2011, et qu’en toute hypothèse, les seuls remboursement pouvant être réclamés à la par SCI Nevets II à la société Kuehne-Nagel sont ceux qui sont postérieurs au 1^er Juillet 2009, au vu de la convention d’occupation précaire signée, en l’absence de mention de reprise par le repreneur des charges dues par l’ancien preneur.

Comme relevé par le tribunal, seule la facture du 8 octobre 2010 pourrait être sollicitée à raison de sa date, mais il apparaît qu’elle concerne un système d’alarme ' intrusion filaire’ et une prestation pour ' suite à résiliation remise des codes à zéro', d’un montant de 131,56 €.

Aucun élément ne permet de rattacher cette prestation à l’occupation de lieux par la société Kuehne-Nagel qui n’est nullement entrée dans les lieux en novembre 2010, étant précisé que le terme 'résiliation’ peut concerner la résiliation d’un contrat de bail par un autre locataire, les lieux étant loués à différentes entreprises, en l’absence de mention de l’existence d’un contrat d’entretien d’alarme qui aurait été résilié.

5 – Sur le remboursement des frais de remise en état du bâtiment :

La société Nevets II soutient que les locaux ont été restitué en très mauvais état avec des cloisons abattues, et que la comparaison des constats d’entrée dans les lieux et de sortie des lieux du 4 février 2011 permet de retenir les dégradations ayant donné lieu à factures pour 124 803,39 E HT.

La société Kuehne-Nagel fait appel incident sur la décision du tribunal portant sur ce poste de demande.

Elle s’oppose aux réclamations adverses portant sur les frais de remise en état des locaux en faisant valoir que ces frais ne sont pas justifiés, y compris les frais retenus par le tribunal , eu égard aux constats d’huissier réalisés et aux courriers échangés révélant ses doléances sur la mise à disposition de locaux insalubres, l’intervention de dégâts des eaux survenus et d’un protocole d’accord pour qu’il y soit remédié.

Le tribunal s’est livré à une analyse comparative du constat d’état des lieux réalisés par huissier le 29 août 2007, au début de l’occupation des locaux suite à signature d’un contrat de bail dérogatoire, dont il est indiqué qu’il servira d’état des lieux d’entrée dans le cadre de la convention d’occupation précaire signée le 15 juillet 2009, et du constat d’état des lieux de sortie fait par huissier le 4 février 2011 et il a chiffré à la somme de 44.072,50 € le montant des sommes dues par la société Kuehne-Nagel au titre des dégradations faites.

Il sera tout d’abord relevé que la SCI Nevets II ne précise pas en quoi les factures rejetées par le tribunal étaient justifiées et devaient être mises à la charge de l’occupant, la société Kuehne-Nagel .

Considérant l’analyse pertinente faite par le tribunal des dégradations imputables à l’occupant et des dépenses à mettre à la charge de la société Kuehne-Nagel, que la cour reprend à son compte, s’agissant de la réparation du portail, de celle des vitrages cassés, de la réfection des portes et cloisons frigorifiques, de certains travaux d’électricité et de plomberie , à l’exclusion des autres factures, la cour évaluera à la somme de 44.072,50€ HT le montant de la somme devant revenir à la SCI Nevets II.

Il sera précisé qu’il n’est nullement établi que les factures et travaux retenus concernent des travaux visés au protocole d’accord du 20 .11.2009 mentionné en pièce 28 et 29 de la société Kuehne-Nagel que la société Nevets II acceptait de prendre à sa charge, les travaux d’électricité étant différents et les factures de la société Crawford pour remise en état des quais n’ayant pas été retenus dans le cadre du jugement comme devant être mis à la charge de l’occupant.

Enfin, il est exact que les courriers ou messages produits par la société Kuehne- Nagel établissent qu’elle s’est à plusieurs reprises plainte des désordres, notamment dues à des dégâts des eaux ou fuites, mais que les travaux en cause ne visent pas ces doléances.

La cour confirmera donc le jugement en ce qu’il a mis les travaux de remise en état des lieux loués à la charge de la société Kuehne-Nagel pour un montant de 44 072,50 €, sauf à y ajouter le montant de la TVA au taux de 19,60 % telle que payée, aucun élément ne justifiant de ne pas tenir compte de la TVA qui a été payée et qui est réclamée, soit un montant total de 52 710,71 € .

6 -Sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise exécution du bail :

La SCI Nevets II fait valoir que le loyer a toujours été payé en retard notamment entre juillet 2007 et janvier 2011, ce qui a entraîné la rupture des relations avec son banquier qui a prononcé la déchéance du terme le 7 juillet 2009 alors qu’il manquait 2000 € sur son compte , le loyer de 50.318,40 ayant été payé le 17 août 2009, soit avec 48 jours de retard, entraînant le paiement d’une indemnité forfaitaire de 154 112 € et de frais exposés au titre de la saisie immobilière toujours en cours.

La société Kuehne-Nagel soutient que la demande de dommages et intérêts pour le préjudice lié au retard des paiement des loyers n’est en rien justifié car la rupture des relations entre la SCI Nevets et sa banque date d’une époque à laquelle elle n’occupait pas les lieux, la saisie immobilière a abouti en 2010 , elle s’est parfaitement acquittée des sommes dues jusqu’à la libération des lieux en février 2011, et elle est étrangère aux relations entre la SCI et son banquier.

La mise en demeure d’avoir à régler l’échéance du 26 juin 2009 pour un montant de 6.400 € adressée à la SCI Nevets II date du 29 juin 2009, ce qui correspond à une époque où la SARL Kuehne-Nagel n’avait pas encore signé la convention d’occupation précaire. Le courrier de mise en demeure de la Banque Caisse Régionale du Littoral du Sud-Ouest du 29 juin 2009 ( pièce 65 de la SCI) demandait une régularisation devant intervenir sous 8 jours à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée de plein droit.

Il est exact que la société Kuehne-Nagel a payé le premier pacte trimestriel courant à compter du 1^er juillet 2017 le 17 août 2009, mais d’une part les difficultés financières préexistaient puisque la SCI Nevets II indique avoir eu un déficit de 2000 € au 26 juin 2009, ce qui ne lui a pas permis d’honorer le paiement de l’échéance du prêt, d’autre part le délai de 8 jours pour régulariser la situation était expiré avant que la convention d’occupation précaire à effet au 1^er Juillet 2009 ne soit signée puisqu’elle ne l’a été que le 15 juillet 2009, et enfin il n’est pas établi que ce seul retard pour un montant minime soit à l’origine de la lettre de déchéance du terme prononcée par la banque alors que les retards antérieurs ne concernent pas le paiement des loyers par la société Kuehne- Nagel mais concernent la société TDPF qui n’est pas en la cause.

Au surplus, il n’est nullement établi que l’impossibilité de refinancer le prêt auprès d’une autre banque et la saisie immobilière pratiquée aient un lien avec les retards de paiement du loyer postérieurs au 15 juillet 2009.

Il sera ajouté que la somme sollicitée de 231.691,38 € correspond pour 154 112 € réclamés au titre de l’indemnité de déchéance du terme sollicité par la banque prêteuse mais qu’il n’est pas établi que la SCI Nevets II l’ait versée si l’on en juge par le courrier adressé à son gérant pris en sa qualité de caution aux fins de paiement notamment de cette somme, de sorte que le préjudice allégué pour ce montant n’est pas établi.

Il n’y a pas donc pas lieu de condamner la société Kuehne-Nagel au paiement des sommes sollicitées à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié venant du paiement de l’indemnité forfaitaire de déchéance du terme et des frais engagés pour s’opposer à la saisie-immobilière.

Au total, la société Kuehne-Nagel sera condamnée à payer à la SCI Nevets II, la somme de 54 566,06 €, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2011, date de la mise en demeure réclamant notamment le remboursement des sommes payées au titre des dégradations des locaux occupés, et il y aura lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil, au vu des intérêts courant à compter de cette date du 14 mars 2011, comme demandé en première instance et en appel.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par la société Kuehne-Nagel :

La société Kuehne-Nagel présente deux demandes reconventionnelles , une en indemnisation du manquement du propriétaire à son obligation de jouissance paisible des lieux et l’autre en remboursement de frais de gestion lui ayant été imputés à tort.

Elle motive ses demandes reconventionnelles par le fait qu’elle a reçu un courrier de l’avocat du Crédit Maritime annonçant la visite des locaux par un huissier par suite de la procédure de saisie immobilière engagée en vertu d’une décision du JEX , que le défaut d’entretien des lieux a engendré de nombreux dégâts des eaux avec risque d’électrocution, coupures d’électricité, défaillances de charge des appareils utilisés et infiltrations importantes, et qu’elle a même dû se porter garante auprès d’EDF qui menaçait de couper l’électricité du paiement des factures au regard de la dette de 17.365 € de la SCI, tous éléments constituant des troubles de jouissance importants.

Elle ajoute avoir payé des frais de gestion indûs dont elle demande le remboursement car la SCI propriétaire lui a fait payer des charges ne constituant pas des charges locatives ou dues selon le contrat de bail.

Sur les demandes reconventionnelles, la SCI Nevets II s’oppose à toute demande de dommages et intérêts formée par la SAS Kuehne-Nagel en mettant en avant que son adversaire ne peut justifier d’aucun préjudice lié à la réception d’un avis à tiers détenteur, que le dégât des eaux a été pris en charge par l’assureur du preneur, que la carence de ce dernier dans le paiement des loyers est à l’origine de la procédure de saisie immobilière et qu’elle a réglé la facture EDF dès sa réception alors que le contrat la mettait à charge du preneur.

La SCP X Z est intervenu en qualité de mandataire judiciaire désigné dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II et a demandé la cour de dire qu’en l’absence de déclaration de créance, la société Kuehne- Nagel sera déboutée de sa demande d’inscription d’une dette au passif du redresssment judiciaire de la SCI Nevets II.

La Société Kuehne-Nagel ne conteste pas ne pas avoir déclaré sa créance à la procédure collective de la SCI Nevets II.

En l’état, sa créance éventuelle ne peut être déclarée opposable à la procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II, mais une telle demande formulée par la SCP X Z ne présente d’intérêt que si le jugement consacre une créance en faveur de la société Kuehne-Nagel, sur laquelle il convient donc de statuer.

La réception d’un courrier en date du 31 mars 2010 annonçant la visite des lieux par un huissier à la suite d’une procédure de saisie immobilière engagé par suite d’un jugement d’orientation du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux du 21 janvier 2010 pour un dette de 2.153.001,8 € ne peut avoir causé un préjudice de jouissance à la société occupante.

S’il est par ailleurs fait état et justifié de courriers ou messages de doléances portant sur des fuites d’eau ou dégâts des eaux, le sinistre relaté dans un courrier d’Axa du 22 septembre 2008 et les messages des 22 décembre 2008 , du 13 janvier 2009 et 8 avril 2009 concernent une période durant laquelle les locaux n’étaient pas loués par la société Kuehne-Nagel qui ne peut donc réclamer indemnisation d’un quelconque préjudice.

S’agissant du message du 18 février 2010 dans lequel la société Kuehne-Nagel se plaint d’infiltrations d’eau importantes et grandissantes, il apparaît, selon les conclusions et pièces produites par la société Kuehne-Nagel, que les fuites et infiltrations dénoncées ont donné lieu à un protocole d’accord en novembre et décembre 2009 pour des travaux évalués à 16 674,26 € dont elle ne conteste pas qu’ils aient été ensuite été réalisés , payés par elle et déduits des loyers qu’elle devait.

Si elle fait état d’un courrier d’EDF la menaçant de couper l’alimentation en électricité du local occupé par le société Kuehne-Nagel du fait du non paiement des factures par la propriétaire, elle ne prouve pas avoir payé cette facture, et la SCI Nevets II affirme l’avoir payée immédiatement.

Il sera ajouté qu’elle est grandement responsable indirectement de son préjudice de jouissance lié aux retards à pallier les fuites et dégâts des eaux, de par ses retards à payer les loyers dus à compter de juillet 2009.

le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de 100.000 € de dommages et intérêts formée en indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Enfin, s’agissant de la demande de 100.000 € présentée en remboursement de frais de gestion par la société Kuehne-Nagel, il est exact qu’à la lecture des conventions passées, la société Kuehne- agel n’était débitrice d’aucun frais de gestion à l’égard de la SCI Nevets II, mais la société Kuehne-Nagel, à qui incombe la charge de la preuve de son préjudice , ne produit aucune demande détaillée, ne précise aucune date de paiement et ne justifie d’aucun paiement, de sorte qu’elle a à bon droit été déboutée de cette demande par le tribunal, étant précisé que la SCI Nevets II a été déboutée de ses demandes de paiement des charges locatives dans lesquelles figuraient des charges de gestion au titre des années 2009, 2010 et 2011 mentionnées exposées au titre de 2009 pour 20.160 €, au titre de 2010 pour 23 984 € et au titre de 2011 pour 2 688,41 €, et qu’il n’est pas justifié du paiement d’autres charges de gestion par la société Kuehne- Nagel.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la société Kuehne- Nagel de ses demandes reconventionnelles.

En l’absence de créance consacrée en faveur de la société Kuehne-Nagel à l’encontre de la SCI Nevets II, la demande de la SCP Y Z es qualité , tendant à voir la cour relever l’absence de toute déclaration de créance au passif et en conséquence débouter la société Kuehne-Nagel de toute demande tendant à la fixation au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II de quelque somme que ce soit, s’avère sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dans la mesure où ses demandes sont rejetées en première instance comme en appel, à l’exception d’une modification tenant à la TVA au regard des demandes, il n’y a a pas lieu d’allouer une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à la SCI Nevets II au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ou en cause d’appel.

La société Kuehne-Nagel étant également déboutée de ses demandes reconventionnelles et de son appel incident formé sur le rejet de telles demandes, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

La Société Kuehne-Nagel sera condamnée à payer à la SCP X Z es qualité de mandataire judiciaire, une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans la mesure où celle-ci a été dans l’obligation d’intervenir pour solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé une condamnation en faveur de la SCI Nevets II placée en redressement judiciaire, pour s’associer aux demandes de la SCI et pour soulever l’absence de déclaration de créance adéquate, s’agissant des demandes reconventionnelles présentées contre ladite SCI Nevets II.

La société Kuehne-Nagel étant débitrice de la SCI Nevets II, et le montant de sa dette ayant été augmenté en appel, les dépens de première instance et d’appel seront mis à sa charge.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

— Donne acte à la SCI X-Z agissant en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SCI Nevets II de son intervention volontaire à la procédure,

et de ce qu’elle s’associe aux demandes formées par la société Nevets II ;

— Confirme le jugement déféré sauf sur le montant de la somme due au titre des frais de remise en état des lieux et sur les dépens ; Statuant à nouveau sur ce point :

— Condamne la société Kuehne-Nagel à payer à la SCI Nevets II en présence de la SCI X Z es qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II, la somme de 52.710,71 € au titre des frais de remise en état des lieux occupés après son départ avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2011 ;

— Condamne la société Kuehne-Nagel à supporter les entiers dépens de première instance;

Y ajoutant :

— Dit qu’il y aura lieu à capitalisation des intérêts au taux légal dus à compter du 14 mars 2011 selon les modalités de l’article 1154 ancien du code civil ;

— Déclare sans objet la demande de la SCP X – Z, mandataire au redressement judiciaire de la SCI Nevets II, tendant à voir constater, sur les demandes reconventionnelles de la société Kuehne-Nagel, l’absence de toute déclaration de créance au passif et en conséquence débouter cette société de toute demande tendant à la fixation au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II de quelque somme que ce soit;

— Déboute la SCI Nevets II et la société Kuehne-Nagel de leur demande de somme présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamne la société Kuehne- Nagel à payer à la SCP X Z, es qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la SCI Nevets II, une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Kuehne-Nagel aux dépens de la procédure d’appel ;

— Dit qu’il pourra être fait application de l’article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement des dépens.

Le présent arrêt a été signé par Michèle ESARTE, Président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,