COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 25 FÉVRIER 2021

N° 2021/ 94

Rôle N° RG 18/09399 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCRWQ

Etablissement Public 13 HABITAT

C/

F X

E B

Y B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP ROBERT & ASSOCIES

M^e Guy JULLIEN

M^e Julie C

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’AUBAGNE en date du 18 Mai 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 111800024.

APPELANTE

Etablissement Public 13 HABITAT, demeurant […]

représentée par M^e Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marie LE CHENE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame F X

née le […] à SENS, demeurant […]

représentée par M^e Guy JULLIEN, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Pierre ZEGHMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur E B, demeurant […], […], […], […], […]

assigné en étude d’huissier le 30/07/2018

défaillant

Monsieur Y B, demeurant […]

représenté par M^e Julie C, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Laurence DEPARIS, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2021.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Février 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 3 août 2015, 13 HABITAT a donné à bail à M. Y B et à M^me F X un logement situé […]

[…].

Par jugement en date du 18 mai 2018, le tribunal d’instance d’Aubagne a statué ainsi en l’absence de M^me X, de M. Y B, de M. E B:

— CONDAMNE Monsieur Y B à payer à l’établissement public 13 Habitat la somme de 872.02 € au titre de l’arriéré locatif de janvier 2017 au mois de décembre 2017 inclus

— DÉBOUTE l’établissement public 13 Habitat de l’ensemble de ses autres demandes ;

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— ORDONNE l’exécution provisoire ;

— CONDAMNE l’établissement public 13 Habitat aux dépens ;

Le tribunal a jugé que M^me X n’avait pas commis de faute en laissant M. Y B dans les lieux puisqu’elle avait informé le bailleur de son départ et du maintien dans les lieux de son ex-compagnon M. Y B et a estimé par ailleurs que les investigations ne permettaient pas de constater que ce dernier ne se maintenait plus dans les lieux mais qu’il hébergeait son cousin M. E B.

Par déclaration en date du 5 juin 2018, l’EPIC 13 HABITAT a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— Condamné M. Y B à payer à 13 HABITAT la somme de 872,02 € au titre de l’arriéré locatif de janvier 2017 à décembre 2017 inclus,

— Débouté 13 HABITAT de l’ensemble de ses autres demandes,

— Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné 13 HABITAT aux dépens et débouté 13 HABITAT de l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 22 octobre 2018 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, l’EPIC 13 HABITAT demande de :

- REFORMER la décision dont appel en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU :

- CONSTATER puis DIRE et JUGER que M^me H X n’a pas notifié le moindre congé suite à son départ volontaire,

- CONSTATER puis DIRE et JUGER que M^me X reste donc tenue de ses obligations locatives,

- CONSTATER que le bien est occupé par Messieurs Y et E B, occupants sans droit ni titre du chef de la locataire en titre,

- CONSTATER puis DIRE et JUGER que la restitution du bien loué n’a, dès lors, pu intervenir en ce que les lieux loués sont actuellement occupés par Messieurs Y et E B lesquels se sont installés du chef de M^me X, locataire en titre et, ce, sans l’autorisation du bailleur en méconnaissant des dispositions contractuelles les liant,

- CONSTATER que, s’agissant d’un départ concerté entre M^me X, locataire en titre, et les occupants de son chef, les conditions posées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne sauraient trouver application,

Si par extraordinaire la Cour venait à considérer que Monsieur Z a abandonné le logement dont s’agit

- CONSTATER que Messieurs Y et E B ne justifient aucunement remplir les conditions de l’article 14 et de l’article 40 de la Loi du 6 juillet 1989,

- DIRE ET JUGER qu’il ne saurait y avoir, en conséquence, de continuation de bail au profit de

Messieurs Y et E B, ni même de transfert de bail,

En conséquence,

- DIRE ET JUGER que Messieurs Y et E B sont occupants sans droit ni titre, du logement sis […],

- DIRE et JUGER que M^me X, locataire en titre, a, en violation des dispositions contractuelles et légales, cédé le bail du bien dont elle avait la jouissance à Messieurs Y et E B,

- DIRE et JUGER que, ce faisant, M^me X, locataire en titre, a commis un manquement grave en ses obligations de locataire,

- PRONONCER la résiliation du bail le liant à 13 HABITAT aux torts exclusifs de M^me X,

- ORDONNER l’expulsion immédiate de Messieurs Y et E B, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et, en tant que de besoin, de M^me X, sans délais, si besoin est avec le concours de la Force Publique et, ce, dès le prononcé du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard, du logement dont s’agit et sis […],

- CONDAMNER solidairement Messieurs Y et E B et M^me X à payer à 13 HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours soit la somme 463.21 € à compter du prononcé du jugement à intervenir et, ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

- CONDAMNER solidairement Messieurs Y et E B et M^me X, au paiement de la somme de 3.553,96 € au titre de l’arriéré locatif, suivant décompte arrêté au 23.07.2018, somme à parfaire au prononcé du jugement à intervenir,

- DIRE ET JUGER que fraude commise par les requis et les troubles occasionnés justifient la suppression des délais prévus par l’article L. 412-1 in fine du Code des procédures civiles d’exécution,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- CONDAMNER solidairement Messieurs Y et E B et M^me X au paiement de la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de

procédure civile, outre entiers dépens,

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

- REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

Au soutien de ses prétentions, il conteste que M^me X ait donné congé des lieux loués et affirme qu’elle en a été la seule locataire en titre et qu’elle a laissé M. Y et E B s’y installer sans son autorisation alors que la cession du contrat de bail était interdite par le contrat lui-même et par la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que les conditions de la continuation du bail prévues par l’article 14 de la loi précitée ne sont pas remplies du fait du départ volontaire de M^me X. Il fait valoir que M^me X a commis une faute justifiant la résiliation du bail, l’expulsion des occupants sans droit ni titre et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 3 novembre 2020, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M^me F X demande de :

- Déclarer parfaitement régulières et recevables les conclusions de Madame F X.

- Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté 13 HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de Madame F X.

- Dire et juger que les seuls débiteurs de l’établissement public 13 HABITAT sont Messieurs Y B et E B.

- Dire et juger, à titre infiniment subsidiaire, que Madame F X bénéficiera d’un délai de 36 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour apurer sa dette locative.

- En tout état de cause, condamner l’établissement public 13 HABITAT à payer à Madame A la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens distraits au profit de Maître Guy JULLIEN, Avocat,

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a été privée de son logement du fait des violences commises par M. B sur sa personne en 2014 et 2017 se trouvant ainsi dans un cas de force majeure et qu’elle en a informé son bailleur dès le mois de novembre 2017. Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas délivré son congé dans les formes prescrites par la loi en l’absence de sanction légale et en l’absence de grief du bailleur informé très rapidement de son départ.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 14 décembre 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. E B demande de :

- CONSTATER que Monsieur Y B ne loge plus sis […] depuis le […] et a régulièrement déposé son préavis auprès de 13 HABITAT

- CONSTATER qu’aucun transfert de bail dudit logement au seul nom de Monsieur Y B n’a été conclu avec 13 HABITAT

EN CONSÉQUENCE:

- CONFIRMER le jugement du Tribunal d’instance d’Aubagne en ce qu’il rejette l’ensemble des

demande formulées à l’encontre de Monsieur Y B.

- CONDAMNER Madame X H seule titulaire du bail au paiement de la somme de 3553.96 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 23.07.2018 somme à

parfaire au prononcé de l’arrêt;

- CONDAMNER 13 HABITAT au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile au profit de M^e C sous réserve que ce dernier renonce à percevoir la part contributive de l’Etat prévue en la matière, et étant précisé que ce dernier devra reverser 20% de cette somme à l’Etat au titre de la TVA en application de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridique

- CONDAMNER 13 HABITAT au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il conteste avoir commis des violences sur M^me X. Il précise que la force majeure doit être écartée et que seule M^me X doit répondre des demandes formulées par la bailleresse dès lors qu’elle n’a pas résilié le bail. Il conteste occuper le logement et fait valoir l’avoir quitté dès le […] et n’avoir jamais permis l’installation de son cousin dans les lieux.

M. E B a été assigné à étude par acte d’huissier en date du 30 juillet 2018. Il n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 décembre 2020.

L’affaire a été plaidée le 6 janvier 2021 et mise en délibéré au 25 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée d’office d’irrecevabilité de la défense de M^me X résultant du non-paiement du timbre fiscal

L’article 963 du code de procédure civile dispose que lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article. Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté par voie électronique. (…) Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l’acte assujetti à l’acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d’aide juridictionnelle, l’acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d’aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l’octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d’irrecevabilité, de l’acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif. L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents.

M^me X, intimée, n’a pas payé le timbre fiscal prévu ci-dessus. Elle justifie avoir demandé à bénéficier de l’aide juridictionnelle qui aurait pu l’en dispenser par le dépôt de sa demande le 4 novembre 2020 devant le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille puis devant le bureau d’aide

juridictionnelle d’Aix-en-Provence le 11 janvier 2021 suite à une décision d’incompétence du bureau d’aide juridictionnelle de Marseille. Elle a reçu le 25 juin 2020 un avis de fixation à l’audience du 4 novembre 2020 mentionnant qu’en cas de non régularisation de la présente procédure au regard des timbres, l’irrecevabilité prévue à l’article 964 du code de procédure civile sera prononcée d’office.

Dans ces conditions, il apparaît d’une part que l’intimée a été régulièrement avisée du risque d’irrecevabilité de son appel et mise en mesure de régulariser la situation donnant lieu à cette fin de non-recevoir soulevée d’office.

D’autre part, si l’octroi de l’aide juridictionnelle peut exonérer du paiement du timbre, encore faut-il que soit la décision accordant cette aide, soit la copie de cette demande, soit jointe à l’acte assujetti à l’acquittement du droit, en l’espèce l’acte de constitution en date du 16 juin 2020. En ne produisant sa demande d’aide juridictionnelle que de façon très tardive le 19 janvier 2021 et après l’audience, M^me X s’est privée de la possibilité d’être exonérée du paiement du timbre fiscal. En admettant une telle pratique contraire à la loi, la juridiction se priverait de la possibilité de faire acquitter à une partie le paiement du timbre en cas de rejet ou de retrait de sa demande, les débats étant clos et la décision au fond pouvant intervenir avant la décision sur la demande d’aide juridictionnelle.

Il convient au vu de ces éléments de déclarer la défense présentée par M^me X irrecevable.

Sur la résiliation du bail et l’occupation des lieux

Le bail litigieux a été conclu entre 13 Habitat d’une part, et M. B Y et M^me F X d’autre part.

M. B affirme avoir délivré son congé par le courrier reçu le […] par le bailleur. Ce dernier conclut également que M. B a résilié le contrat par ce congé qui porte en en-tête ses coordonnées et auquel est joint la photocopie de son permis de conduire.

Dans ces conditions, il convient de considérer que M. B a donné son congé pour ce bail.

Il résulte des pièces du dossier que M^me X a quitté le logement par la suite. Le rapport établi par le service d’enquêtes de 13 Habitat le 19 juillet 2017, le courrier d’un huissier en date du 30 octobre 2017 et le rapport de l’agence de recherches privées en date du 20 novembre 2017 en attestent. M. B écrit aussi au bailleur qu’elle quitte le logement le 13 juin 2017. Ces documents attestent également que M. Y B s’est maintenu dans les lieux ainsi qu’il résulte de ses propres déclarations faites à l’agence de recherches privées le 9 novembre 2017 et celles de son cousin. Son courrier en date du 13 juin 2017 demandant le transfert à son nom du bail confirme cette situation.

Les documents produits par M. B pour contester cette situation ne sont pas probants. En effet, il produit une attestation de sa grand-mère indiquant qu’elle l’a hébergé de septembre 2016 à janvier 2018 à Air Bel à Marseille alors que M. B produit également deux bulletins de salaire pour les mois de septembre et d’octobre 2017 faisant état d’une autre adresse à Marseille boulevard Beaudelaire. Sa domiciliation fiscale en 2017 à Air Bel à Marseille n’exclut pas par ailleurs qu’il occupe le logement d’Aubagne. M. B justifie également des adresses de M^me D avec laquelle il s’est marié en janvier 2018 mais ne justifie d’une domiciliation officielle avec cette dernière à une autre adresse – […] à Marseille – qu’à compter du 17 janvier 2019.

Il résulte également du décompte produit par la bailleresse que les loyers ont été payés à trois reprises en novembre 2017, mai 2018 et juin 2018 sans que personne n’indique ou n’identifie pour autant de qui provenait ces paiements.

Enfin, les éléments produits par la bailleresse ne démontrent pas que M. E B, non constitué, soit devenu occupant sans droit ni titre de ce logement du chef de M^me X mais seulement qu’il s’y trouvait de temps en temps hébergé par son cousin Y.

Il résulte de l’ensemble de ces développements que M^me X a quitté le logement litigieux courant 2017 tout en demeurant locataire et que M. B, qui avait donné congé en septembre 2016, s’est maintenu dans les lieux sans titre et sans transfert de bail autorisé dont il conteste d’ailleurs avoir demandé le bénéfice.

Le bailleur ne demande qu’une condamnation solidaire de M^me X et des consorts B à l’arriéré locatif pour la période de juin 2017 à juillet 2018 tout en demandant de prononcer la résiliation du bail. Cependant, M^me X et M. B ne peuvent être condamnés solidairement pour la même période, l’un en tant que titulaire du bail et donc à une créance de loyers, et l’autre en qualité d’occupant sans droit ni titre et donc à des indemnités d’occupation.

M^me X, qui ne pouvait céder le contrat de bail sans l’accord du bailleur ou héberger des proches pour une longue durée sans occuper personnellement les lieux, conformément aux dispositions contractuelles, à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du code civil a commis une faute d’une telle gravité en laissant son ex-concubin dans les lieux qu’elle justifie la résiliation du bail. Les pièces du dossier permettent de dire que M^me X a quitté le logement au plus tard en novembre 2017, date à laquelle elle a laissé M. B dans les lieux et date à laquelle il convient de fixer la résiliation du bail.

Le décompte produit par le bailleur atteste d’une dette de loyers d’un montant de 1 684,66 euros au 30 novembre 2017 à laquelle M^me X sera tenue en sa qualité de locataire et responsable des occupants du logement. Le surplus, à savoir la somme de 1 849,30 euros sera à la charge de M. Y B à titre d’indemnité d’occupation, fixée à un montant égal à celui du loyer.

Le bailleur sera débouté de sa demande de paiement formée à l’encontre de M. E B dont la qualité d’occupant sans droit ni titre n’est pas démontrée comme indiqué ci-dessus.

Les pièces produites au dossier par M. Y B attestent qu’il a définitivement quitté les lieux loués depuis le mois de janvier 2019 et que la demande d’expulsion et de fixation d’indemnité d’occupation formée par le bailleur en octobre 2018 est sans objet.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, la somme de 800 euros sera allouée à 13 HABITAT de ce chef et M. Y B sera débouté de sa demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés solidairement par M^me X et M. Y B.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par défaut, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

- DÉCLARE irrecevables la défense et les conclusions de M^me F X.

- INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.

STATUANT A NOUVEAU,

- CONSTATE que le bail d’habitation liant M^me F X et 13 HABITAT et portant sur le logement situé […], […] est résilié depuis le 1^er décembre 2017.

- CONSTATE que M. Y B a été occupant sans droit ni titre de ce logement.

- CONDAMNE M^me F X à payer la somme de 1 684,66 euros à 13 HABITAT au titre de la dette locative arrêtée au 1^er décembre 2017.

- CONDAMNE M. Y B à payer la somme de 1 849,30 euros à 13 HABITAT au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 1^er décembre 2017 au 23 juillet 2018.

- DÉBOUTE 13 HABITAT du surplus de ses demandes.

Y AJOUTANT

- CONDAMNE solidairement M^me F X et M. Y B à payer la somme de 800 euros à 13 HABITAT en application de l’article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNE solidairement M^me F X et M. Y B aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,