Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 12 novembre 2018, n° 17/03506

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE BORDEAUX
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- FAITS CONSTANTS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la faute du mandataire
- Sur le préjudice
- Sur la surface pondérée,la cour observera tout d'abord que l'expert Y a visité...
- sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TGI Bordeaux 9 mai 2017

CA Bordeaux
Infirmation partielle 12 novembre 2018

Arguments

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Rejeté
Absence de démonstration d'une chance sérieuse d'obtenir le déplafonnement du loyer
La cour a estimé qu'il existait une chance sérieuse d'obtenir un déplafonnement du loyer, ce qui justifie la reconnaissance d'une faute de la société.
Rejeté
Montant excessif des dommages et intérêts pour perte de loyers
La cour a confirmé le montant des dommages et intérêts en se basant sur l'évaluation de la perte de chance et des expertises présentées.
Rejeté
Montant excessif des dommages et intérêts pour perte de valeur vénale
La cour a maintenu le montant alloué pour perte de valeur vénale, considérant que le préjudice était dû à la perte de loyers.
Rejeté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société était la partie perdante dans l'instance.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Bordeaux a confirmé le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux dans l'affaire opposant la SASU Lapierre des Deux Rives à A X. La cour a reconnu la faute de la société Lapierre des Deux Rives dans l'exécution de son mandat de gestion de l'immeuble appartenant à A X. Elle a condamné la société à verser à A X une somme de 120 000 € à titre d'indemnisation de son préjudice. La cour a également débouté A X de sa demande d'exécution provisoire. La cour a considéré que la société Lapierre des Deux Rives avait commis une faute en ne conseillant pas à son mandant de tenter d'obtenir un déplafonnement du loyer à l'occasion du renouvellement du bail commercial. Elle a estimé que le bailleur avait une chance sérieuse d'obtenir ce déplafonnement. La cour a fixé le préjudice de A X à 16 000 € pour la perte des loyers et à 26 700 € pour la perte de valeur vénale de l'immeuble. Elle a également condamné la société Lapierre des Deux Rives à payer à A X une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 12 nov. 2018, n° 17/03506
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	17/03506
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 9 mai 2017, N° 15/02882
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michèle ESARTE, président
Avocat(s) :	Marc FRIBOURGLaurent HAY
Cabinet(s) :	SELARL FRIBOURG ET ASSOCIESSCP DGD
Parties :	SASU LAPIERRE DES DEUX RIVES

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 12 NOVEMBRE 2018

(Rédacteur : C D, président,)

N° RG 17/03506

SASU LAPIERRE DES DEUX RIVES

A X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 15/02882) suivant déclaration d’appel du 09 juin 2017

APPELANTE :

SASU LAPIERRE DES DEUX RIVES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège sis […]

représentée par Maître Olivier CHAMBORD de la SCP DGD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Laurent HAY, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉ :

A X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

représenté par Maître Marc FRIBOURG de la SELARL P. FRIBOURG – M. FRIBOURG, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2018 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés,

devant C D, président, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

C D, président,

Catherine BRISSET, conseiller,

Sophie BRIEU, Vice-Président placé,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

FAITS CONSTANTS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

A X propriétaire d’un immeuble situé […] à BORDEAUX a donné mandat de gestion de cet immeuble qui comprend au rez-de-chaussée un local commercial loué à un opticien, à la SASU ORALIA LA PIERRE DES DEUX RIVES, mandat qu’il a depuis résilié.

Reprochant à son mandataire devenu la société LAPIERRE DES DEUX RIVES une faute de gestion source de préjudice financier dans la mesure où le loyer commercial devait, selon lui, faire l’objet d’une déplafonnement en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité depuis le précédent renouvellement soit le 1^er janvier 2004, A X a, le 20 février 2015, assigné devant le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX la société ORALIA LA PIERRE DES DEUX RIVES aux fins d’obtenir avec exécution provisoire sa condamnation à lui verser la somme de 213000 € à titre de dommages et intérêts outre 5000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

****

Par jugement du 9 mai 2017 le tribunal a statué en ces termes :

— DIT que la société ORALIA LA PIERRE DES DEUX RIVES a commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion de l’immeuble appartenant à Monsieur X.

— CONDAMNE la société ORALIA LA PIERRE DES DEUX RIVES à régler à Monsieur X la somme de 120 000 € (cent vingt mille euros) à titre de l’indemnisation de son préjudice.

— DÉBOUTE Monsieur X de sa demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire

— CONDAMNE la société ORALIA LA PIERRE DES DEUX RIVES aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement à Monsieur X de la somme de 1 500 € (mille cinq cent

euros) en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le tribunal a considéré qu’il appartenait au mandataire de conseiller son mandant de'la possibilité de vérifier si le loyer serait susceptible d’être déplafonné et de l’informer d’une éventuelle possibilité d’augmentation du loyer' . La juridiction a estimé qu’il y avait une perte de chance et l’a fixée au vu d’expertises amiables.

****

La SASU LAPIERRE DES DEUX RIVES a fait appel et suivant conclusions récapitulatives du 2 juillet 2018 demande à la cour :

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a reconnu l’existence d’une faute de la part de la concluante pour manquement à son obligation de conseil au regard de l’aléa lié à une éventuelle action en fixation du loyer en dehors de la règle du plafonnement, et en ce qu’il a alloué à Monsieur X une somme de 60.000 € à titre de dommages intérêts pour perte de revenus locatifs et également une somme de 60.000 € à titre de dommages intérêts pour perte de valorisation de son immeuble.

Statuant à nouveau,

Dire qu’il n’est pas justifié l’existence d’une faute de la part de la concluante au regard de son obligation de conseil compte tenu de l’absence de démonstration d’une chance sérieuse d’obtenir le déplafonnement du prix du loyer.

A titre subsidiaire, et en tout état de cause,

Dire que le préjudice dont Monsieur X pourrait se prévaloir au titre de sa perte de chance d’obtenir des revenus locatifs plus importants que ceux résultant du loyer plafond stipulé à l’avenant de renouvellement, ne saurait excéder la somme de 16.000 €.

A titre très subsidiaire,

Surseoir à statuer,

Désigner avant dire droit tel expert qu’il plaira à la Cour (en dehors des experts sollicités par les parties à titre amiable), aux frais avancés de qui il appartiendra, afin d’avoir à :

— Convoquer les parties dans le respect du principe du contradictoire,

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les locaux litigieux situés […], les décrire,

— Entendre les parties en leurs dires et explications,

— Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, tenant à l’existence ou non d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité à la date d’effet de renouvellement du ler janvier 2013,

— Rechercher la valeur locative de renouvellement des lieux loués à cette date du ler janvier 2013 au regard :

o Des caractéristiques du local,

o De la destination des lieux,

Des obligations respectives des parties,

Des facteurs locaux de commercialité,

Des prix couramment constatés dans le voisinage, en retenant les références issues des locations nouvelles, des renouvellements amiables et des fixations judiciaires, en application des dispositions des articles L.l45 33 et R.145 3 à R.l45 8 du Code de Commerce

— Rendre compte du tout et donner son avis motivé,

Déclarer mal fondé Monsieur X en sa demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice pour perte de valeur vénale de son immeuble en l’absence de démonstration d’un préjudice né et actuel.

A titre subsidiaire,

Dire que ledit préjudice ne saurait en tout état de cause excéder la somme de 26.700 € compte tenu de l’appréciation de la perte de chance liée à la procédure tendant à la revalorisation dudit loyer pour modification notable des facteurs locaux de commercialité et de la valeur locative de renouvellement qui aurait pu être retenue.

Déclarer mal fondé Monsieur X en son appel incident, en toutes ses demandes, fins et écritures ; l’en débouter.

Condamner Monsieur X au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le condamner aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, directement par la SCP DELAVALLADE GELIBERT DELAVOYE, avocats.

****

De son côté, A X développe les conclusions du 11 avril 2018 ci-dessous :

Statuant en application des dispositions des articles 1984 et suivants, 1134 et suivants et 1147 et suivants du Code Civil, 564 du Code de procédure civile,

0 Déclarer la Société ORALIA LA PIERRE DES DEUX RIVES recevable mais mal fondée en son appel,

0 Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la Société ORALIA LA PIERRE DES DEUX RIVES avait commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion de l’immeuble appartenant à Monsieur X,

infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau :

0 Condamner la Société ORALLA LA PIERRE DES DEUX RIVES à payer à Monsieur X la somme de 110 000 € au titre de la perte de loyers sur une période 18 ans,

0 Condamner la Société ORALIA LA PIERRE DES DEUX RIVES à payer à Monsieur X la somme de 103 000 € au titre de la perte de valeur vénale de son immeuble,

En tout état de cause,

0 Déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire formée pour la première fois en cause d’appel par l’appelante et la débouter de toutes ses demandes,

0 La condamner au paiement d’une somme supplémentaire de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

0 La condamner aux entiers dépens.

****

L’ordonnance de clôture est en date du 17 septembre 2018.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE :

A titre liminaire, la cour observe que la première partie du nom de l’appelante est LAPIERRE DES DEUX RIVES et non pas LA PIERRE en deux mots.

Sur la faute du mandataire :

Il n’est pas discuté de l’existence d’un mandat de gestion liant M. X à la société appelante, en cours d’exécution au moment où s’est posée la question du renouvellement du bail commercial de la locataire la SARL NOBLE OPTIQUE pour la période courant à compter du 1^er janvier 2013.

De même, n’est pas contestée la teneur de ce mandat qui confie au mandataire pouvoir de conclure proroger et renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité et qui énonce notamment en son article 2 que le mandataire s’engage à informer par écrit le mandant des différentes possibilités d’action qui lui sont offertes par les dispositions légales en vigueur lors du renouvellement des baux, en l’avertissant au moins un mois avant les délais légaux précédant l’échéance des baux.

Il est également acquis aux débats qu’à réception de la demande de renouvellement du bail commercial à la requête de la SARL NOBLE OPTIQUE à l’agence ORALIA le 29 mai 2012 et cela aux mêmes clauses et conditions, ce mandataire a soumis à la signature du bailleur un acte portant renouvellement du bail à effet du 1^er janvier 2013 pour une durée de neuf années moyennant un loyer de 6785,49 euros annuels hors taxes en principal.

Il est exact que LAPIERRE DES DEUX RIVES n’a pas conseillé à son mandant de tenter d’obtenir un déplafonnement à l’occasion de ce renouvellement cela en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité depuis le précédent renouvellement soit le 1^er janvier 2004.

En effet, M. X, par application des dispositions des articles L145-10 et L145-11 du code de commerce qui régissent la question du renouvellement du bail commercial lorsque ce bailleur n’a pas pris l’initiative de délivrer congé avec offre de renouvellement au preneur,

était en mesure, dans la réponse à la demande de renouvellement présentée par son preneur, de faire connaître le montant du loyer qu’il proposait.

Toutefois, pour que ce défaut de conseil soit blâmable et ainsi constitutif de faute, encore faut-il que soit établi qu’en agissant ainsi, LAPIERRE DES DEUX RIVES a fait perdre à M X une chance sérieuse d’obtenir un déplafonnement du loyer à raison de la modification notable ,affectant pour le commerce considéré, les facteurs locaux de commercialité.

Seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Il convient donc de vérifier si le bailleur avait une chance sérieuse d’obtenir un déplafonnement devant le juge des loyers.

La cour dispose de deux expertises privées produites l’une à la demande du bailleur, c’est l’expertise de M. Y et l’autre de LAPIERRE DES DEUX RIVES, c’est celle de M Z, toutes deux débattues contradictoirement.

Le commerce en cause est situé […] ,soit à proximité immédiate de la place Gambetta, laquelle est située à l’angle le plus commercial de la ville de Bordeaux (cours Clémenceau, allées de Tourny cours de l’intendance) et les rues annexes […] à la partie la moins commerçante de la place Gambetta.

Selon M. Y, la partie de la rue Judaïque où est implanté le commerce d’optique, a considérablement évolué au cours des dix dernières années sous l’effet de plusieurs facteurs, à savoir en premier lieu la réalisation de travaux urbains importants qui ont permis de rendre cette rue quasiment piétonne avec un très important élargissement des trottoirs de sorte qu’il y a une meilleure visibilité et une fréquentation améliorée pour les piétons.

En second lieu, l’expert privé relève les travaux urbains généraux ayant touché le centre de Bordeaux soit un nouveau mode de transport par tramway de sorte que la fréquentation de ce tramway depuis la mise en circulation de la 2^e phase en 2007 a très fortement augmenté.

Il indique en troisième lieu, le classement de Bordeaux au patrimoine mondial de l’Unesco en juin 2007 qui a généré un accroissement de près de 35 % de la fréquentation touristique française et étrangère de la capitale d’Aquitaine.

Enfin, il retient d’importants travaux de rénovation de logements à savoir le réaménagement des anciens locaux de la poste situé à l’angle de la rue du palais Gallien qui est perpendiculaire à la portion de la rue Judaïque où se trouve le commerce et enfin la réalisation à quelques centaines de mètres de là de l’îlot Bonnac avec la construction de 120 logements d’une résidence de tourisme et de commerces.

De son côté, l’expert Z vient dire que l’élargissement des trottoirs est survenu antérieurement à 2004 que le classement de Bordeaux au patrimoine mondial de l’Unesco a apporté à Bordeaux un surplus de clientèle dans le centre de cette ville et non pas dans cette rue, que le tramway n’intéresse pas cette artère. Il admet toutefois que l’existence de nombreux travaux de rénovation de logements effectués à proximité de la poste et pour la réalisation de l’îlot Bonnac, entraîne une possibilité de modification des facteurs locaux de commercialité mais il soutient que ce type de commerce à savoir un commerce d’optique n’est pas impacté directement.

Au vu de ces éléments, la cour considère qu’il s’est produit, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce de la société locataire.

Effectivement, est survenu pour le commerce considéré, dont la clientèle n’est pas exclusivement une clientèle adressée par des médecins ophtalmologistes, une modification notable des facteurs locaux de commercialité tenant d’une part aux travaux d’élargissement des trottoirs qui sont intervenus en 2009 et non pas en 2004 comme en justifie M. X de nature à faciliter la circulation de la clientèle et d’autre part aux travaux diligentés dans l’ancienne poste et dans l’îlot Bonnac distant de moins de 400 m selon le plan annexé au rapport Y, lesquels travaux ont amené une augmentation de la population enfin le classement de la ville de Bordeaux au patrimoine mondial de l’Unesco qui est effectivement de nature à entraîner un surcroît de circulation dans cette portion de la rue judaïque qui confronte à la place Gambetta laquelle est dans l’hyper-centre de Bordeaux.

En conséquence, M. X, bailleur, avait une chance sérieuse d’obtenir un déplafonnement du loyer.

Son mandataire, en demeurant inerte au moment de la demande de renouvellement du bail par le locataire, a commis une faute qui lui a fait perdre une chance que la cour est en mesure d’estimer à 50 %.

Sur le préjudice:

En ce qui concerne le préjudice, il se décompose d’une part en la perte des loyers et d’autre part la perte de valeur vénale de l’immeuble qui découle directement du fait de la perte des loyers dès lors que la valeur d’un immeuble de rapport qui dégage un revenu de 6785 € n’est à l’évidence pas la même que celle d’un immeuble qui dégage un revenu supérieur. Aucune expertise n’est en l’état nécessaire dès lors que les parties ont documenté leurs réclamations, par les rapports d’expertises précités, diligentées par des spécialistes des loyers commerciaux.

A) la perte des loyers :

La cour ne retiendra pas la période de 18 ans réclamée par A X pour calculer la perte de loyers dans la mesure où le bailleur ne justifie pas que la faute effectivement commise par son ancien mandataire a entraîné pour lui l’impossibilité d’obtenir un déplafonnement du prix du loyer à l’occasion du renouvellement suivant c’est-à-dire en 2021 étant rappelé que la modification des facteurs locaux de commercialité n’est pas le seul cas ouvert à un bailleur pour obtenir la modification du loyer.

Sur la surface pondérée,la cour observera tout d’abord que l’expert Y a visité les lieux et a pu s’en faire une idée exacte.

Les surfaces utiles réelles du commerce telle qu’il a pu les mesurer, sont 26,5 m² pour la boutique proprement dite, 13,5 m² pour le laboratoire 15,5 m² pour la salle d’ophtalmologie, 10,5 m² pour la cour intérieure et 16 m² pour le débarras.

À partir de là, l’expert va retenir une surface utile pondérée de 58 m² mais la cour ne le suivra pas sur ce point dès lors que la charte de l’expertise qu’il a écartée est un élément d’appréciation tout à fait utile et conforme aux usages.

Ainsi, la cour retiendra une surface pondérée de 47 m² en s’appuyant sur l’application du coefficient 1 pour la première zone qui s’étend de la surface allant à la vitrine à 5 mètres de profondeur, en appliquant pour le laboratoire semi-séparé de la boutique le coefficient 0,6 ,

pour la salle d’ophtalmologie qui est sombre le coefficient 0,4 , pour la cour intérieure le coefficient 0,20 et pour le débarras le coefficient 0,4.

Ensuite la cour ne retiendra pas comme le suggère M. Y dans un courrier complémentaire à son rapport, l’effet bonbonnière (expression destinée à décrire le fait que le loyer des très petites surfaces est plus élevé que ceux des grandes surfaces) dès lors que l’on n’est pas en présence d’une très petite surface. En fonction des références produites à partir de l’étude de marché réalisé, la cour retiendra une valeur moyenne de 220 €du mètre carré pondéré de telle sorte que la valeur locative est de 220 €/m²P= 10'340 €.

La cour rappellera que le loyer renouvelé en 2012 s’élevait à 6785 € de sorte que le préjudice du bailleur ressortira à 10'340 – 6785= 3555 € x 9 (les 9 années du bail) = 31'995 € arrondis à 32'000 €.

Dès lors que la cour a retenu une perte de chance de 50 %, le préjudice de ce chef pour M. X est de 16'000 €.

B )la perte de valeur vénale de l’immeuble :

La cour retiendra le taux de capitalisation de 7,5 % qui est conforme aux usages en la matière et l’appliquera à la différence de l’ordre de 4000 euros entre le loyer déplafonné et le loyer renouvelé (4000 euros x100/7,5%) soit 53400 euros.

La perte de chance de 50% fait ressortir un préjudice de 26700 euros.

Par suite, la cour qui confirme le jugement sur le principe de la faute et sur celui d’une perte de chance réformera le jugement pour le surplus sur le montant de la perte de chance et sur les sommes allouées à A X.

sur les demandes accessoires:

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ; à hauteur de cour, il convient d’accorder à A X, contraint d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après. Partie perdante, la société LAPIERRE DES DEUX RIVES ne peut prétendre à l’allocation d’une indemnité de procédure et supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement sur la faute, le principe d’une perte de chance, sur les dépens et l’indemnité de procédure

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

— dit que la faute du mandataire a généré pour le bailleur A X une perte de chance de 50 % d’obtenir un déplafonnement du loyer commercial

— Condamne la société LAPIERRE DES DEUX RIVES à payer à A X la somme de 16000 euros au titre du préjudice de perte des loyers et celle de 26700 euros au titre de la perte de valeur vénale de l’immeuble

y ajoutant,

Déboute la société LAPIERRE DES DEUX RIVES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel

Condamne la société LAPIERRE DES DEUX RIVES à payer à A X la somme de 3000 euros au titre de l 'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel

Condamne la société LAPIERRE DES DEUX RIVES aux dépens d’appel avec faculté de recours aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame C D, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,