N° RG 19/04520 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MOL6

Décision du

Tribunal d’Instance de Lyon

du 24 mai 2019

RG : 17-001321

X

C/

S.A.S. CONFORT IMMOBILIER

Société H Y, Z A, B C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 11 Février 2021

APPELANTE :

M^me D X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Yves PHILIP DE LABORIE de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T.566

Assisté de M^e Grégoire FAURE de la SCP DECOT FAURE PAQUET, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEES :

LA SOCIETE CONFORT IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de M^e Olivier MARTIN de la SELARL MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

SCP H Y, Z A, B C notaires associés

[…]

[…]

Représentée par M^e Roger TUDELA de la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de M^e Jean-Jacques RINCK de la SCP BAULIEUX BOHE MUGNIER RINCK, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 septembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Janvier 2021

Date de mise à disposition : 11 Février 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Dominique BOISSELET, président

— F G, conseiller

— Magali DELABY, conseiller

assistés pendant les débats de Sylvie GIREL, greffier

A l’audience, F G a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Dominique BOISSELET, président, et par Sylvie GIREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

Suivant acte authentique recu le 2 juillet 2015 en l’étude de Maître Y, notaire associé, la société Confort Immobilier a consenti à M^me D X une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir sise […], […], cadastrée section […] pour une surface de 86 centiares moyennant le prix de 111.000 euros.

La promesse unilatérale de vente n’a pas pu être réalisée, à défaut pour la société Confort Immobilier d’être devenue propriétaire de la parcelle de terrain considérée.

Par acte d’huissier de justice du 29 mars 2017, M^me X a fait assigner devant le tribunal d’instance de

Lyon la société Confort Immobilier afin de voir condamner celle-ci à lui payer, avec exécution provisoire, des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériel et moral.

Par acte d’huissier de justice du 19 décembre 2017, la société Confort Immobilier a appelé en cause et garantie la société civile professionnelle H Y, Z A et B C, notaires associés (la SCP Y, A, C) devant le même tribunal.

Par jugement du 24 mai 2019, le tribunal d’instance de de Lyon a :

— débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— débouté la société Confort Immobilier et la SCP Y, A, C de leur demande respective en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

— dit que M^me X conserverait la charge des dépens.

Par déclaration du 27 juin 2019, M^me X a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 juin 2020, M^me X demande à la Cour, au visa des articles 1134, 1142 et 1147 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016,

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

sur la demande principale,

— condamner la société Confort Immobilier à lui verser les sommes suivantes :

6.440 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné outre les intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2017,

2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Confort Immobilier en tous les frais et dépens de la procédure,

en tant que de besoin,

— constater qu’elle a levé la condition suspensive relative à l’obtention du prêt,

— constater le manquement de la société Confort Immobilier à son obligation de lui proposer à l’achat le terrain, objet du contrat de juillet 2015,

— débouter la société Confort Immobilier de sa demande de remboursement de frais irrépétibles comme étant mal fondée.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 mars 2020, la société Confort Immobilier demande à la Cour, au visa des articles 1147 et suivants, 1382 du code civil dans leurs versions antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016,

à titre principal,

— constater que l’acquisition du terrain objet de la promesse de vente conclue le 2 juillet 2015 par elle était un préalable à sa revente à M^me X,

— juger que M^me X avait expressément accepté cette condition d’acquisition de la propriété du terrain par elle,

— constater qu’elle n’a pas pu devenir propriétaire du terrain objet de la promesse de vente, sans qu’aucune faute ne puisse lui être reprochée,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement des articles 1147 et suivants du code civil,

— juger que M^me X a engagé seule, en sa responsabilité, des frais auprès des sociétés Cimco, Jmgic et Bat’Image,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de l’ensemble de ses demandes et dit qu’elle conserverait la charge des entiers dépens de l’instance,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes comme non fondées,

à titre subsidiaire,

— juger que la SCP Y, A, C avait connaissance de la condition préalable et indispensable d’acquisition du terrain par elle lors de la rédaction de la promesse de vente du 2 juillet 2015,

— constater l’absence de condition suspensive d’acquisition par elle de la propriété du terrain, objet de la promesse de vente, aux termes de l’acte rédigé par Maître H Y, Notaire,

— juger que la SCP Y, A, C a commis une faute en n’érigeant pas cette acquisition de propriété en condition suspensive et en ne garantissant pas la validité et l’efficacité de l’acte,

— juger que cette faute commise par la SCP Y, A, C lui cause un préjudice dans l’hypothèse où celle-ci viendrait à être condamnée au profit de M^me X,

— juger que la responsabilité civile de la SCP Y, A, C est engagée,

en conséquence,

— condamner la SCP Y, A, C à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de M^me X au titre d’une responsabilité contractuelle, outre pénalités, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens d’instance,

en tout état de cause,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Dans ses conclusions notifiées le 28 février 2020, la SCP Y, A, C demande à la Cour, au

visa de l’article 1240 du code civil, de :

— juger l’appel non fondé,

— confirmer le jugement précédemment rendu en ce qu’il a débouté M^me X et dès lors la société Confort Immobilier,

— débouter M^me X de l’intégralité de ses prétentions non fondées,

— débouter la société Confort Immobilier de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner la société Confort Immobilier à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Confort Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela & Associés, Avocat, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2020.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties aux conclusions écrites susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’acte authentique étant antérieur au 1^er octobre 2016, date d’entrée en vigueur des dispositions de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les articles du code civil visés ci-après s’entendent dans leur rédaction applicable avant cette ordonnance.

sur la demande principale en paiement de M^me X :

M^me X fait valoir que :

— la promesse unilatérale de vente a été conclue pour une durée expirant au 2 octobre 2015, avec possibilité de prorogation pour un délai maximum de 30 jours, de telle sorte que cette promesse est devenue caduque le 3 novembre 2015,

— elle a conclu pendant la durée de la promesse unilatérale de vente un mandat de recherche avec prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage optionnelle avec la société Jmgic d’Anse, repris par la société Cimco de Francheville, ainsi qu’un contrat de maîtrise d’oeuvre pour l’élaboration de plans en vue de la construction d’une maison individuelle avec la société Bat’Image ; or, le promettant a refusé de lui rembourser les honoraires qu’elle a versés dans le cadre de ces contrats à hauteur d’un montant total de 5.440 euros,

— la société Confort Immobilier a commis une faute contractuelle en manquant à son obligation de proposer à la vente le terrain, objet de la promesse unilatérale de vente : en effet, la promesse unilatérale ne contenait pas de condition suspensive relative à l’acquisition du terrain par la société Confort Immobilier, ce que cette dernière reconnaît implicitement dans la motivation de son appel en garantie à l’encontre du notaire rédacteur de l’acte ; contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la condition relative à l’origine de propriété insérée dans la promesse unilatérale de vente ne peut être analysée comme une condition quant à l’acquisition du terrain par la société Confort Immobilier de même que les autres mentions de l’acte faisant apparaître que cette société n’était pas encore propriétaire du terrain ; compte tenu de sa qualité de consommatrice, l’acte authentique du 2 juillet 2015, dans le doute, doit être interprété en sa faveur en application de l’article L.211-1 du code de la consommation,

— la société Confort Immobilier, qui lui avait garanti que l’acte d’acquisition du terrain, objet du contrat, serait signé au courant du mois de juillet et qu’il ne s’agissait que d’une simple formalité, l’a incitée à engager les frais restés à sa charge pour permettre l’avancée du dossier, étant observé que cette société a pour cogérant le dirigeant de l’agence Century 21 par l’intermédiaire de laquelle elle a conclu la promesse unilatérale de vente ; la lettre du 22 janvier 2016 par laquelle elle précise qu’elle se désistera de son acquisition si la société Confort Immobilier ne peut pas acheter le terrain sous un mois afin de le lui revendre a été rédigée à la demande de cette société et ne prouve pas qu’elle avait connaissance d’un quelconque risque quant à l’acquisition du terrain à la date de la promesse de vente,

— à tout le moins, la société Confort Immobilier a manqué à son devoir de loyauté en ne l’informant pas de l’incertitude existant quant à l’acquisition du terrain et en la confortant dans des démarches coûteuses sans la mettre en garde quant au risque encouru,

— il ressort d’un courriel du notaire de la société Confort Immobilier du 21 septembre 2016 que celle-ci était d’accord pour lui rembourser les frais inutilement engagés ; en tout état de cause, les fautes commises par la société Confort Immobilier lui ont causé un préjudice matériel équivalent à ces frais, soit 5.440 euros ainsi qu’un préjudice moral qu’elle évalue à 1.000 euros.

La société Confort Immobilier réplique que :

— M^me X avait parfaitement connaissance de ce qu’elle n’était pas encore propriétaire du terrain lors de la conclusion de la promesse unilatérale de vente ; aussi, la réalisation de cette promesse était subordonnée à la condition préalable d’acquisition par elle de la parcelle promise, condition connue et acceptée par la bénéficiaire de la promesse de vente, ce qui ressort manifestement de l’acte authentique ainsi que d’un courrier de M^me X du 22 janvier 2016,

— si elle a remboursé à M^me X les frais d’assurance du crédit, il incombait à cette dernière de demander le remboursement des autres frais aux prestataires sollicités, ce que cette dernière n’a pas fait en temps utile ; elle ne s’est jamais engagée à rembourser les frais considérés et n’était pas tenue d’une obligation particulière d’information à l’égard de M^me X quant à l’engagement de ces frais, étant tierce aux contrats considérés.

L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’iI y a Iieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans I’exécution, toutes Ies fois qu’iI ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut Iui être imputée, encore qu’iI n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1181 du code civil, l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Dans le premier cas, l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement. Dans le second cas, l’obligation a son effet du jour où elle a été contractée.

Aux termes de l’acte authentique du 2 juillet 2015, la société Confort Immobilier avait pour obligation de proposer à la vente le terrain, objet de la promesse unilatérale de vente.

Si les parties sont d’accord pour reconnaître que ce terrain n’appartenait pas encore à la société Confort Immobilier le 2 juillet 2015, elles s’opposent quant au caractère certain à cette date de l’acquisition du terrain par la société Confort Immobilier. M^me X considère qu’il n’existait pas d’incertitude quant à la réalisation de cette acquisition tandis que la société Confort Immobilier soutient que cet événement était une condition suspensive de la promesse unilatérale de vente.

La société Confort Immobilier invoque deux clauses de l’acte authentique à l’appui de son argumentation.

page 4 :

'effet relatif:

acquisition suivant acte à recevoir par Maître Y, Notaire à Neuville Sur Saône, dont une copie authentique sera publiée au service de Ia publicité foncière de Lyon 1^er'

page 9 :

'Conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer'

…

Origine de propriété:

Qu’il soit établi une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif de plus de trente ans'

La première clause, qui prévoit que les parties devront conclure un acte authentique de vente, n’est d’aucun renseignement quant à la condition suspensive invoquée par la société Confort Immobilier. La seconde clause consiste bien en une condition suspensive. Toutefois, l’événement auquel est subordonnée l’obligation de la société Confort Immobilier est l’établissement d’une origine de propriété régulière du terrain remontant à plus de 30 ans, clause habituelle dans le cadre d’un acte de vente immobilière, et non l’acquisition par le promettant du terrain. Enfin, le courrier du 22 janvier 2016 par lequel M^me X indique qu’à sa connaissance, la société Confort Immobilier ne peut se rendre propriétaire du terrain et précise qu’elle se désistera si cette société n’acquiert pas le terrain sous un mois afin de le lui revendre ne prouve pas que M^me X avait connaissance à la date de la promesse de vente d’un quelconque risque quant à l’acquisition du terrain par la société Confort Immobilier.

Il ressort de ces éléments que l’obligation de la société Confort Immobilier n’était pas soumise à la condition suspensive d’acquisition par elle du terrain, alors que cet événement à venir était incertain. La société Confort Immobilier n’ayant pas exécuté son obligation en l’absence d’acquisition par elle du terrain promis à la vente, elle est entièrement responsable du dommage subi par M^me X du fait de cette inexécution.

M^me X, qui avait un projet de construction d’une maison individuelle sur le terrain, objet de la promesse de vente, a conclu un mandat de recherches avec prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage optionnelle avec les sociétés Jmgig puis Cimco ainsi qu’un contrat avec la société Bat’Image en vue de l’élaboration des plans de sa maison d’habitation. Elle a versé la somme totale de 5.440 euros à ces différents prestataires sans aucune contrepartie. En outre, elle n’a pas pu concrétiser son projet de construction sur le terrain qu’elle avait choisi. La société Confort Immobilier sera condamnée à payer à M^me X la somme de 5.440 euros en réparation de son préjudice matériel outre intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2017, date de l’assignation devant le tribunal d’instance ainsi que celle de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral. Le jugement sera infirmé sur ce point.

sur l’appel en garantie de la société Confort Immobilier :

La société Confort Immobilier fait valoir que :

— Maître Y a manqué à son obligation de garantir la validité et l’efficacité de l’acte du 2 juillet 2015 en ne prévoyant pas une condition suspensive expressément liée à la réitération de l’acquisition du terrain,

— l’effet relatif indiqué en page 4 de la promesse unilatérale et l’origine de propriété à établir ne constituent pas une telle condition suspensive.

La SCP Y, A, C réplique qu’elle n’a commis aucune faute, compte tenu de ce qu’à la lecture de l’acte, M^me X ne pouvait ignorer que la société Confort Immobilier n’était pas propriétaire du bien promis et de ce que la réalisation de l’acte était soumise à une condition suspensive d’origine de propriété.

Suivant compromis de vente du 6 juillet 2011, la société BRB Immobilier s’était engagée à vendre à la société Confort Immobilier une parcelle de terrain, comprenant la parcelle de terrain promise à M^me X. Cet acte, reçu le 6 juillet 2011 par la SCP Bouloc, Y, A, notaires associés, devait fait l’objet d’une réitération authentique devant Maître Y au plus tard le 15 avril 2012. Or, cette réitération n’a pas eu lieu.

Aussi, la SCP Y, A, C ne pouvait ignorer que l’acquisition par la société Confort Immobilier de la parcelle de terrain promise n’était pas certaine. Il lui incombait en conséquence d’attirer l’attention des parties sur cette difficulté et de rédiger la promesse unilatérale de vente de manière à en assurer l’efficacité et la validité, nonobstant cet aléa. La condition suspensive d’origine de propriété insérée dans l’acte n’était pas suffisante à satisfaire à cette obligation notamment à l’égard de M^me X.

Toutefois, la société Confort Immobilier a également commis une faute en sa qualité de vendeur professionnel en signant une promesse unilatérale de vente d’un terrain, qu’elle n’était pas sûre d’acquérir avant le terme de cette promesse, soit le 2 novembre 2015.

Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que la faute de Maître Y a participé pour moitié au préjudice subi par M^me X.

La SCP Y, A, C sera condamnée à relever et garantir la société Confort Immobilier de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de moitié et le jugement infirmé sur ce point.

Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement sera infirmé quant aux dépens. La société Confort Immobilier, partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, avec le droit pour la société Tudela &Associés, avocat, de recouvrer directement les dépens d’appel dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer à M^me X la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que celle-ci a dû engager tant en première instance qu’en appel. L’équité ne commande pas en l’espèce de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCP Y, A, C.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU,

Déclare la société Confort Immobilier entièrement responsable du préjudice subi par M^me X du fait de l’absence de réalisation de la promesse de vente du 2 juillet 2015 ;

Condamne la société Confort Immobilier à payer à M^me X les sommes suivantes :

5.440 euros en réparation de son préjudice matériel outre intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2017,

1.000 euros en réparation de son préjudice moral outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la SCP Y, A, C à relever et garantir la société Confort Immobilier de toutes les condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50 %, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Condamne la société Confort Immobilier aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de

recouvrement direct des dépens d’appel au profit de la société Tudela&Associés, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Confort Immobilier à payer à M^me X la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCP Y, A, C de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT