COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 27 JUIN 2019

(Rédacteur : Madame J-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

N° RG 17/00086 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-JTO5

Monsieur C Y

c/

Monsieur H I X

Madame J K L M épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 décembre 2016 (R.G. 15/00314) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d’appel du 04 janvier 2017

APPELANT :

C Y

de nationalité Française, demeurant […]

Représenté par M^e Laure JACQMIN substituant M^e Yasmine DEVELLE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

H I X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

J K L M épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par M^e Yannick HELIAS, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 mai 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame J-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame J Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par un acte sous seing privé du 18 juin 2014, M. Y a acquis des époux X un immeuble, sis lieudit Montifau, à G (33), au prix de 190.000 €, composé de deux parcelles : l’une bâtie et comprenant une maison d’habitation, l’autre ayant la nature de pré et sur laquelle existaient six bungalows.

Cet acte prévoyait une faculté de substitution au profit de l’acquéreur. Par un acte sous seing privé du 3 septembre 2014, l’acquéreur s’est ainsi fait substituer par M. E A pour l’acquisition de la seule parcelle bâtie. Selon cet acte, ce dernier s’est engagé, d’une part, à verser aux époux X un prix de 100.000 €, payable comptant, d’autre part à payer au substitué, M. Y, la somme de 40.000 € payable au terme d’un délai d’un an.

Ainsi, l’acte initial a abouti à la conclusion de deux ventes dressées par actes authentiques du 27 octobre 2014 :

— la première entre les époux X et M. A portant sur la parcelle bâtie comprenant la maison d’habitation pour un prix de 100.000 € ;

— la seconde par laquelle les époux X ont cédé à M. Y la parcelle de pré moyennant le prix de 90.000 €.

Le 29 octobre 2014, M. Y a constaté que les six bungalows n’étaient plus sur le pré et avaient été cédés par les époux X à M. F G pour être déposés sur un terrain voisin de celui acquis par M. Y.

Le 31 octobre 2014, à la requête de M. Y, un procès-verbal d’huissier constataient les conséquences de l’enlèvement des bungalows, notamment les différents emplacements rectangulaires laissés par les bungalows retirés et la présence de ceux-ci sur une parcelle voisine.

Par acte d’huissier en date du 17 février 2015, M. Y a assigné les époux X devant

le tribunal de grande instance de Libourne aux fins, notamment, de voir constater l’existence d’un dol et voir obtenir une réduction du prix de vente.

Par un jugement daté du 9 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Libourne a :

— rejeté toutes les demandes de chacune des parties ;

— condamné M. Y aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 € aux époux X au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration datée du 4 janvier 2017, M. Y a relevé appel de cette décision.

Par des conclusions datées du 29 décembre 2017, l’appelant demande à la cour de :

— constater que les époux X ont sciemment déplacé les bungalows et revendu les bungalows faisant partie intégrante et indissociable de la parcelle de pré vendue à M. Y ;

— constater la nature immobilière des bungalows ;

Y faisant droit,

— dire et juger que son consentement a été vicié par dol ;

En conséquence,

— réduire le prix de vente de 50.000 euros de la parcelle de pré portant ainsi le prix de vente à la somme de 40.000 euros ;

— condamner solidairement les époux X à réparer le préjudice lié à la remise en état du terrain suite à la dégradation commise sur la végétation et la clôture à hauteur de 5.000 euros ;

— condamner les époux X à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de signification.

Par des conclusions datées du 9 avril 2019, les époux X demandent à la cour de:

— constater que le prix réel payé par M. Y pour le terrain, 3 Ha 67, sur lequel étaient situés les « bungalows », in fine, n’est pas 90.000,00 €, mais 50.000,00 € ;

— débouter M. Y de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— dire et juger que les « bungalows » n’étaient ni immeubles par nature, ni par destination, et qu’ils n’étaient pas l’objet de la vente, ni compris dans celle-ci.

— dire et juger qu’il n’y a eu aucun dol ;

— constater que M. Y a fait intervenir lui-même des engins de travaux publics dès après la vente ainsi qu’il a procédé à un important défrichement.

— dire et juger qu’il n’existe aucun préjudice à titre subsidiaire ou infiniment subsidiaire.

En conséquence,

— débouter M. Y de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamnera M. Y à 3.225,00 € au titre de l’art 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous dépens d’instance engagés à hauteur d’appel.

La clôture de l’instruction est intervenue par une ordonnance datée du 23 avril 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’une demande nouvelle

M. et M^me X font valoir que la demande formée par M. Y sur le fondement de l’obligation de délivrance est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

La cour relève tout d’abord que cette demande ne figure pas dans le dispositif des conclusions des intimés. D’autre part, elle rappelle qu’en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, il lui appartient de relever d’office l’éventuelle irrecevabilité d’une nouvelle prétention.

En l’espèce, il convient de constater que ce moyen nouveau vient néanmoins à l’appui d’une demande déjà formée en première instance, à savoir celle relative à la réduction du prix de la vente. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de prononcer l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 564 sus visé.

Sur la détermination de la chose vendue

M. Y soutient que la vente du pré incluait les bungalows présents au motif qu’il s’agirait d’immeubles par nature ou subsidiairement d’immeubles par destination. Il affirme que M. et M^me X avaient donc une obligation de délivrance conforme et que la reprise des bungalows est fautive.

La promesse de vente datée du 18 juin 2014 désigne, en page 2, un bien composé d’une parcelle bâtie cadastrée […] et d’un pré cadastré ZC n°2, 'tel que cet immeuble existe, s’étend et se poursuit avec tous les droits qui en dépendent et tous les immeubles par destination qui lui sont attachés, sans aucune exception ni réserve de propriété'.

Cette promesse de vente précise que les bâtiments consistent en une maison principale d’habitation, un petit chai et un grand débarras à l’exclusion de toute indication complémentaire notamment portant sur la présence de bungalows sur la parcelle en nature de pré.

L’acte authentique de vente daté du 27 octobre 2017 portant sur le seul pré, suite au bénéfice d’une clause de substitution à une tierce personne s’agissant de la parcelle bâtie, désigne quant à lui ce bien 'tel que tout existe sans exception ni réserve et tel qu’il sera dénommé dans le cours de l’acte par le terme 'l’immeuble'.

Il appartient à M. B de rapporter la preuve que les bungalows étaient bien entrés dans le champ contractuel et étaient inclus dans la vente.

Pour étayer ses affirmations, M. Y invoque la nature d’immeuble par nature voire par

destination des dits bungalows.

L’article 518 du code civil prévoit que les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature. La cour de cassation a précisé qu’un bien est immeuble par nature dès lors que le dispositif de liaison d’ancrage ou de fondation révèle qu’il ne repose pas simplement sur le sol et n’y est pas maintenu par son seul poids, même s’il s’agit de constructions légères et temporaires (Com, 10 juin 1974).

Pour affirmer que les biens en cause sont incorporés au sol, M. Y met en avant la présence, d’une part, de pierres anciennes ancrées dans le sol aux quatre coins de chacun des emplacements, qui seraient selon lui destinées à ancrer le bien dans le sol et, d’autre part, de canalisations reliées aux biens.

Il produit aux débats un reportage photographique accompagnant le constat d’huissier dressé le 31 octobre 2014 lequel montre, en dépit de la piètre qualité de la copie versée au dossier par l’appelant, la présence de traces au sol correspondant aux bungalows ainsi que quelques sorties de gaines et tuyaux outre quelques parpaings et pierres rectangulaires.

Toutefois, aucune autre pièce ne permet de déterminer si ces gaines et tuyaux étaient en état de marche ou même s’ils étaient branchés aux bungalows le jour de la vente. D’autre part, les photographies montrent au contraire que les dits bungalows étaient visiblement seulement posés à même le sol sans chape ni ancrages spécifiques et que leur enlèvement n’a entraîné aucune dégradation du sol.

Ainsi, M. Y ne démontre pas le caractère immobilier par nature des biens litigieux.

L’article 525 du code civil prévoit, quant à lui, que le propriétaire est réputé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer du fonds à laquelle ils sont attachés.

Là encore les photographies susmentionnées ne donnent à voir que les empreintes laissées par les bungalows sur leur ancien emplacement respectif et les traces de leur traction vers le terrain voisin, ce qui ne constitue pas une détérioration du fonds.

De plus, ces photographies sont insuffisantes à attester d’un quelconque ancrage des pierres et parpaings dans le sol. Il est donc tout aussi impossible d’affirmer que ces éléments constituent des longrines de nature à sceller les bungalows au fonds.

Enfin, le fait que des canalisations de gaz aient été posées en 1962 est sans rapport avec la définition que l’article 525 du code civil donne des détériorations qui sont de nature à entraîner une qualification de mobilier à perpétuelle demeure.

Dès lors, il apparaît que les bungalows constituaient des biens meubles dont il n’est pas établi qu’ils seraient entrés dans le champ contractuel.

Dans ces conditions, M. Y ne peut revendiquer la réduction du prix de la vente équivalente à la valeur de ces bungalows sur le fondement de l’obligation de délivrance.

Sur le dol

M. Y indique que les bungalows étaient présents sur la parcelle de pré ont été déposés quelques jours avant la signature de l’acte authentique et vendus à un tiers. Il soutient

que l’achat du pré était motivé au regard de l’emplacement et de la présence de cabanes permettant de stocker son matériel agricole. Il affirme que le fait d’avoir organisé dans la précipitation l’enlèvement des bungalows sans lui en avoir parlé peut être considéré comme étant constitutifs de man’uvres frauduleuses de la part des époux X.

Aux termes de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable antérieurement à l’ordonnance de 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Cependant aucun élément du dossier ne permet de dire que les époux X ont volontairement caché que les bungalows seraient retirés de la parcelle lors de la vente et M. Y ne démontre ni ne prétend avoir informé les époux X que la présence des bungalows sur cette parcelle était un élément déterminant de son consentement.

Dans ces conditions, M. Y ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence de manoeuvres dolosives imputables aux époux X qui auraient vicié son consentement.

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. Y de son action en réduction du prix de vente pour dol.

Sur les demandes indemnitaires

M. Y demande à la cour de condamner les époux X à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de l’endommagement d’une clôture grillagée de la végétation et du sol qu’il impute au passage de la pelle à chenille que les intimés ont employé pour déplacer les bungalows.

Si le constat d’huissier de justice ci-dessus mentionné, seule pièce invoquée par l’appelant à l’appui de sa demande, permet de constater l’existence de traces et de quelques dégradations, il ne permet cependant pas d’établir la date à laquelle sont intervenues les dites traces ni si elles ont un lien de causalité direct avec l’enlèvement des bungalows par les époux X.

Dans ces conditions, M. Y ne rapporte pas la preuve d’une faute de M. et M^me X en lien direct avec le préjudice qu’il invoque.

Il y a lieu de le débouter de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions avec substitution de motifs.

Y ajoutant,

Condamne M. C Y à verser à Mme et M. H X, ensemble, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. C Y aux dépens.

L’arrêt a été signé par J-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Présidente et par Annie BLAZEVIC, greffier auquel elle a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier La Présidente